凌峻房地產(chǎn)順德國(guó)際商業(yè)城營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣方案順德國(guó)際商業(yè)城營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣方案廣州凌峻房地產(chǎn)策劃推廣機(jī)構(gòu)來(lái)源于房地產(chǎn)E網(wǎng)/FDCEW4/第一部分市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第二部分項(xiàng)目分析第三部分營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣方案第一部分市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告倍訊易/PXYINET/研究方法定點(diǎn)調(diào)查，抽樣調(diào)查，電話(huà)訪(fǎng)談，資訊搜集。研究地域順德、番禺、南海、佛山、東莞、中山、廣州。抽樣情況專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪物業(yè)品牌企業(yè)樣本特征專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者目標(biāo)投資客戶(hù)群體品牌企業(yè)經(jīng)營(yíng)群體執(zhí)行時(shí)間2000年12月目錄一、順德概況二、投資導(dǎo)向三、投資政策四、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分部五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研匯總表六、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)特性及發(fā)展趨勢(shì)七、市場(chǎng)需求分析及趨勢(shì)八、投資群體分析九、品牌企業(yè)調(diào)研總結(jié)十、順德市區(qū)商鋪概況一、順德概況1、地理位置地處珠江三角洲腹部，毗鄰廣州、佛山、東莞、中山、珠海等主要城市，距澳門(mén)50公里，距香港64海里是重要的經(jīng)濟(jì)及工業(yè)城市。2、行政劃分順德市行政區(qū)城共轄十二個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，總面積806平方公里，常住人口105萬(wàn)，流動(dòng)人口50萬(wàn)，僑胞40多萬(wàn)人。鎮(zhèn)區(qū)分別包括大良、容桂、勒流、倫教、北窖、陳村、樂(lè)從、龍江、杏壇、均安和德勝區(qū)。3、基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)道路、能信、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化。公路密度居全國(guó)前列，并擁有世界級(jí)集裝箱貨運(yùn)碼頭容奇港、北嚳港，同時(shí)擁有先進(jìn)的通訊網(wǎng)絡(luò)及信息高速公路。4、服務(wù)設(shè)施星級(jí)酒店及購(gòu)物中心，文娛康體設(shè)施遍布城鄉(xiāng)，并擁有高爾夫球場(chǎng)和國(guó)際學(xué)校，各種配套設(shè)施日臻完善。5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展順德作為新興的工業(yè)城市，以輕工制造為主，多種經(jīng)濟(jì)成份并存。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全國(guó)前列，1998年全市工農(nóng)業(yè)總值64555億元，比20年前增長(zhǎng)376倍。業(yè)總產(chǎn)值605億元，增長(zhǎng)24倍。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值4055億元。（1）市場(chǎng)行業(yè)概況順德是新興的工業(yè)城市，已建成以輕工制造為主，多種以濟(jì)成份并存，擁有現(xiàn)代化先進(jìn)技術(shù)設(shè)備，具有相當(dāng)規(guī)模的工業(yè)生產(chǎn)體系。主要行業(yè)有家用電器、燃?xì)庥镁?、機(jī)械、紡織、飼料、塑料制品、電子電訊、建材、服裝等。順德是全國(guó)最大的電冰箱、空調(diào)器、微波爐、電飯貨、電風(fēng)扇、消毒碗柜、熱水器等生產(chǎn)基地，擁有“科龍”、“容聲”、“美的”、“萬(wàn)家樂(lè)”、“格蘭仕”等馳名的家電品牌，被譽(yù)為“家電之都”。（2）第三產(chǎn)業(yè)概況樂(lè)從家具城、陳村花卉世界、倫教木工機(jī)械城等聞名全國(guó)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，與各種農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和百貨商場(chǎng)等構(gòu)成了多種類(lèi)、多功能、多層次的覆蓋城鄉(xiāng)、輻射國(guó)內(nèi)外的商業(yè)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、旅游、中介服務(wù)等同步發(fā)展，蒸蒸日上。到1999年9月底止，全市共興辦了“三資”企業(yè)1285家，實(shí)際利用外資248億美元。美國(guó)惠而浦、安普、日本東芝、三洋、松下、日清、為家、百樂(lè)滿(mǎn)，加拿大北方電訊，德國(guó)博世、克虜伯，菲律賓生力啤、韓國(guó)浦項(xiàng)、三星以及香港臺(tái)和、新世界、恒基兆業(yè)、頓殼、震雄等40多家國(guó)際知名大企業(yè)、跨國(guó)公司，都相繼到順德市投資和合作。外貿(mào)出口市場(chǎng)向多彩大發(fā)展，形成“三資”企業(yè)、外貿(mào)專(zhuān)業(yè)公司、自營(yíng)出遠(yuǎn)銷(xiāo)五大洲100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。（3）配套設(shè)施順德已基本實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)道路、通信、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化。全市每百平方公里公路密度為49公里，居全國(guó)前列。順德港每天有四班次雙體快噴射客船來(lái)往于順德香港之間，單程只需1個(gè)半小時(shí)。還有容奇港、北窖港兩個(gè)進(jìn)航香港轉(zhuǎn)口世界的集裝箱貨運(yùn)碼頭。擁有先進(jìn)的通訊網(wǎng)絡(luò)，開(kāi)通了信息高速公路。高檔次的酒店、商場(chǎng)和文娛康樂(lè)場(chǎng)所遍布城鄉(xiāng)，擁有高爾夫球場(chǎng)和國(guó)際學(xué)校，各種配套設(shè)施日臻完善。二、投資導(dǎo)向（1）農(nóng)、林、牧、漁業(yè)A、農(nóng)田基塘基本建設(shè)和改造B、優(yōu)良種畜種禽、水產(chǎn)種苗繁育（不含我國(guó)特有的珍貴優(yōu)良品種）C、優(yōu)良禽畜、水產(chǎn)品、花卉、蔬菜和林木品種的引進(jìn)和生產(chǎn)D、名特優(yōu)質(zhì)水產(chǎn)產(chǎn)品養(yǎng)殖E、名貴花卉種植F、蔬菜、花卉無(wú)土栽培系列化生產(chǎn)G、禽畜、水產(chǎn)品、果樹(shù)、蔬菜、花卉和林木等。（2）工業(yè)A、農(nóng)業(yè)機(jī)械化新技術(shù)設(shè)備制造B、輕紡工業(yè)復(fù)臺(tái)超細(xì)、功能性、差別化化纖和產(chǎn)業(yè)用纖維、化纖原料生產(chǎn)，印染后整理配套廢水處理項(xiàng)目，重點(diǎn)發(fā)展純綿、真絲、化纖、高仿真等纖維系列產(chǎn)品的印染整理，中高檔服裝、服裝面料和輔料的生產(chǎn)，無(wú)紡布、產(chǎn)業(yè)用特纖及紡織品的生產(chǎn)，生物工程技術(shù)食品、速凍保鮮食品、功能食品、綠色食品添加劑、基礎(chǔ)原料和輔料的生產(chǎn)，新型包裝材料生產(chǎn)，利用現(xiàn)有生產(chǎn)條件引進(jìn)條件外資及技術(shù)對(duì)家電產(chǎn)品進(jìn)行技術(shù)改造業(yè)新產(chǎn)品、新技術(shù)的研究和開(kāi)發(fā)。C、家業(yè)飼料添加劑和飼料蛋白資源的開(kāi)發(fā)和研制D、糧食、蔬菜、水果、肉食品、水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品加工的新技術(shù)和新設(shè)備E、糧食、蔬菜、水果、肉食品、水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)F、蔬菜、水果、肉食品、水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品流通公司G、生態(tài)環(huán)境整治和建設(shè)工程H、機(jī)械及光機(jī)電一體化工業(yè)I、數(shù)控機(jī)訂、加工中心機(jī)床數(shù)控系統(tǒng)、機(jī)械手等設(shè)備制造J、新型智能化、組合式配電設(shè)備元件、物種電纜的制造K、環(huán)保機(jī)械設(shè)備的制造L、電子通信M、新電子元器化、高能環(huán)保電池（鎳氫及錳離子第二次電池）制造N、數(shù)字移動(dòng)通信、衛(wèi)星通訊和光通訊等設(shè)備的制造O、計(jì)算機(jī)軟件系統(tǒng)、工業(yè)仿真系統(tǒng)和控制系統(tǒng)的研究開(kāi)發(fā)P、光纖通信設(shè)備的制造Q、輸變電系統(tǒng)和城網(wǎng)電器工業(yè)R、干式變壓器、干式電抗器、干式箱變站、高朕電纜、真空開(kāi)關(guān)及智控設(shè)備、智能化框架式電器元件的制造。S、化工工業(yè)T、催化劑、食品添加劑、水處理劑等的研制和生產(chǎn)（3）商貿(mào)、旅游、房地產(chǎn)、金融及服務(wù)業(yè)A、大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)建設(shè)B、汽車(chē)、建筑裝飾材料、塑料、布藝等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及貿(mào)易中心建設(shè)C、順德特色的施游項(xiàng)目及景點(diǎn)配套開(kāi)發(fā)建設(shè)D、順德美食開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及中外特色烹江、食品項(xiàng)目E、國(guó)際經(jīng)濟(jì)、對(duì)外貿(mào)易、科技、環(huán)保信息咨詢(xún)F、醫(yī)藥工業(yè)G、生物工程藥品及生物化學(xué)藥品系統(tǒng)（含生化診斷試劑）開(kāi)發(fā)H、新型藥工程藥用包裝材料、藥用輔料生產(chǎn)I、中成藥名優(yōu)產(chǎn)品、海洋藥品的開(kāi)發(fā)和研制J、新型診斷、治療、化驗(yàn)、理療、保健用器械儀器和設(shè)備制造K、精密儀器設(shè)備維修、售后服務(wù)L、高新技術(shù)、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中心建設(shè)M、文化藝術(shù)、體育、娛樂(lè)、醫(yī)院及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)N、舊城改造及高等級(jí)公路、橋梁、碼頭建設(shè)O、中外合資、合作建筑業(yè)企業(yè)（4）順德市13個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)匯總1、順德市新城區(qū)位于順德市東南部，是順德未來(lái)政治、文化、金融和信息中心。城區(qū)面積和7萬(wàn)平方公里，105國(guó)道及碧林路，南北縱橫穿插，即將興建的德勝中路橫貫全區(qū)。區(qū)內(nèi)西北面順?lè)?、太平兩山聳立，東南面德勝、桂畔兩河。2、小黃圃高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)3、北窖工業(yè)圈3、4、均安鎮(zhèn)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)5、富安工業(yè)區(qū)6、大良鎮(zhèn)南區(qū)大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)/綜合商廈/9萬(wàn)平方米的市通中心（陸運(yùn)港）/世紀(jì)小學(xué)7、龍江鎮(zhèn)大壩工業(yè)區(qū)8、倫教鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)8、9、樂(lè)從工業(yè)園10、桂洲鎮(zhèn)工業(yè)新區(qū)11、陳村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)12、杏壇鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)區(qū)13、德勝工業(yè)園三、投資政策1、順德市現(xiàn)代化試點(diǎn)城市1999年7月，廣東省委、省政府確定順德為率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化試點(diǎn)城市，賦予順德特殊的改革試驗(yàn)權(quán)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)。（1）各級(jí)黨委、政府有關(guān)部門(mén)更多關(guān)心、支持幫助指導(dǎo)并提出“三個(gè)有利于”的標(biāo)準(zhǔn)。（2）在縣級(jí)建制不變的前提下，除行政管理權(quán)由佛山市代管處，其他經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等方面的事務(wù)，賦予順德市行使地級(jí)市的管理權(quán)限，并直接對(duì)省負(fù)責(zé)。（3）商清中央駐粵單位給予相應(yīng)支持，如設(shè)立分行，外匯管理機(jī)構(gòu)等。（4）省委、省政府及省直有關(guān)部門(mén)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，順德市直接參加及接收有關(guān)文件及信息。（4）按照建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，簡(jiǎn)政放權(quán)、轉(zhuǎn)變職能，加強(qiáng)服務(wù)、不再增設(shè)機(jī)構(gòu)。2、順德市鼓勵(lì)外商投資的有關(guān)政策（1）財(cái)稅優(yōu)惠政策（2）收費(fèi)減免政策（3）用地及資金信貸政策3、投資方式（1）中外合資經(jīng)營(yíng)（2）、中外合作經(jīng)營(yíng)（3）外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)（4）、加工裝配（5）補(bǔ)償貿(mào)易（6）國(guó)際租賃（7）合作開(kāi)發(fā)和技術(shù)轉(zhuǎn)讓等形式四、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布順德市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布珠江三角洲專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布五、市場(chǎng)調(diào)查匯總表1、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（1）珠江三角洲地區(qū)區(qū)域市場(chǎng)名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)規(guī)劃招商條件評(píng)價(jià)番禺區(qū)105國(guó)道鐘村路段雄峰商城8大行業(yè)規(guī)劃裝飾材料、家具、布藝、廚衛(wèi)潔具、家用五金、家居工藝品。創(chuàng)南中國(guó)第一高級(jí)專(zhuān)業(yè)商城。占地226萬(wàn)平方米，商鋪面積30萬(wàn)平方米，8座商廈，1幢商務(wù)中心、銀行，1幢美食中心，25萬(wàn)平方米噴泉廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)配套規(guī)劃完美。售價(jià)3500元9200元/平方米；7折優(yōu)惠，提供7成25年按揭，多種靈活付款方式，50年產(chǎn)權(quán)。租金2885元/平方米/月，租售合同期23年。管理費(fèi)15元/平方米/月廣告費(fèi)1元/平方米/月空調(diào)費(fèi)15元/平方米/月13年免租1個(gè)月名優(yōu)品牌首年免租5個(gè)月,租金3年不變。正處于招商階段，將于2001年1月下旬開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目規(guī)劃及付款方式，發(fā)展前景，經(jīng)營(yíng)檔次，具有一定優(yōu)勢(shì)。推廣力度和投資吸引力較低。對(duì)本項(xiàng)目具有一定的市場(chǎng)威脅。番禺區(qū)大石鎮(zhèn)海珠路恒性商貿(mào)城大型百貨、五金、電器、日雜、塑料、文具。有產(chǎn)權(quán)的大型批發(fā)市場(chǎng)，占地18萬(wàn)平方米，800間商鋪，10萬(wàn)平方米倉(cāng)庫(kù)。售價(jià)3680元/平方米（均價(jià)），40年產(chǎn)權(quán)，5成10年按揭。折扣優(yōu)惠一次性92折按揭94、95、96折分期95折管理費(fèi)25/平方米。三年不變。租金30元/平方米/月（均價(jià)）合同期3年，擁金12萬(wàn)元/間。首期開(kāi)發(fā)600個(gè)商鋪，已被內(nèi)部認(rèn)購(gòu)50。于2000年10月試業(yè)，開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)冷淡。項(xiàng)目包裝及形象檔次較低，雖然銷(xiāo)售方式靈活多樣，但缺乏市場(chǎng)投資吸引力。對(duì)本項(xiàng)目不具備市場(chǎng)威脅。順德市325國(guó)道樂(lè)從路段樂(lè)從國(guó)際家私城有家具經(jīng)營(yíng)為主，配套裝飾精品廣東省指定最值得參觀旅游、購(gòu)物景點(diǎn)建筑面積20多萬(wàn)平方米，共分9座商場(chǎng)，數(shù)千廠(chǎng)商，是全國(guó)最具規(guī)模的專(zhuān)業(yè)家私，裝飾精品批發(fā)中心。停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)、飲食、娛樂(lè)、配套完善，首層租金90元/平方米/月，升至350元/平方米/月，合同期1年，3個(gè)月租金作押金，管理費(fèi)15元/平方米。由94年開(kāi)業(yè)至今，樂(lè)從鎮(zhèn)已形成一百萬(wàn)平方米家具展區(qū)，具強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，覆蓋國(guó)、內(nèi)外地區(qū)，由于專(zhuān)業(yè)性以家具經(jīng)營(yíng)為主，對(duì)項(xiàng)目整體影響較少，其經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和招商策略有可取之處。番禺洛溪新城迎賓路旁五洲裝飾世界裝飾材料、五金交電、燈飾家具總占地120萬(wàn)平方米，分2期開(kāi)發(fā)，第1期開(kāi)發(fā)占地924045平方米,鋪位多達(dá)932個(gè),倉(cāng)庫(kù)可使用面積6萬(wàn)平方米,完善服務(wù)配套。租金230350元/平方米/月，免雜資費(fèi)。廣告費(fèi)120元/月管理費(fèi)100元/月定金500元/間保證金2個(gè)月租金。開(kāi)發(fā)規(guī)模及配套完善，但租金較高，開(kāi)業(yè)時(shí)間短，經(jīng)營(yíng)狀況未盡理想，對(duì)項(xiàng)目整體影響較少，但部分招商范圍將與本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。南海鹽步廣佛公路大轉(zhuǎn)裝飾材料城以來(lái)報(bào)為主，并以裝飾材料及涂料作配搭?？傉嫉?0萬(wàn)平主米，并不斷擴(kuò)大開(kāi)發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)貨運(yùn)配套設(shè)施完善。租金70100元/平方米/月集資費(fèi)10001500元/平方米/月保證金3個(gè)月租金管理費(fèi)355元/平方米/月開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)久，已形成一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模，經(jīng)營(yíng)范圍輻射全省及國(guó)內(nèi)西北各大城市，對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)影響較少，其單一經(jīng)營(yíng)性強(qiáng)。東莞富民時(shí)裝城/電子展覽城/家具城西樵布匹批發(fā)市場(chǎng)南海陶瓷裝飾材料市場(chǎng)/綜合百貨日用品市場(chǎng)/塑料市場(chǎng)番禺易發(fā)電器城中山燈飾批發(fā)市場(chǎng)2、廣州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)電器海印電器城，西場(chǎng)電器城布匹海印布匹總匯，中大布匹市場(chǎng)精品、玩具、文體用品廣州國(guó)際玩具中心，誼園文體批發(fā)市場(chǎng)汽車(chē)廣東汽車(chē)城、華南汽車(chē)市場(chǎng)汽車(chē)配件廣源汽配城、恒福路汽配市場(chǎng)電訊陵園西電訊城海味、副食品一德路海味副食品批發(fā)市場(chǎng)家具香江家私城、金海馬家私城、市內(nèi)各主要商場(chǎng)均有設(shè)之。眼鏡人民南眼睛市場(chǎng)電腦產(chǎn)品廣州電腦城鞋業(yè)廣源鞋業(yè)城皮具梓元崗皮具城服裝白馬服裝城、流花服裝城洗滌、化妝品興發(fā)廣場(chǎng)音像制品興發(fā)廣場(chǎng)、音像城家居裝飾品文德路藝術(shù)城廣州裝飾材料市場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U收費(fèi)一覽表編號(hào)市場(chǎng)各稱(chēng)區(qū)域租金（元/M2/月）管理費(fèi)集資費(fèi)（元/M2）保證金水電、雜費(fèi)工商稅務(wù)1羊城裝飾材料城（附設(shè)燈飾城）廣州市南岸路2226首層250350包庫(kù)另計(jì)免100015003個(gè)月租金按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取協(xié)助辦理自行繳付2廣東裝飾材料城廣州市南岸路28首層160；二層75（包庫(kù)另計(jì)）。免10003個(gè)月租金按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取協(xié)助辦理自行繳付3廣州裝飾材料城市場(chǎng)廣州南岸路193225免7003個(gè)月租金按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收，轉(zhuǎn)戶(hù)營(yíng)5000元/戶(hù)協(xié)助辦理自行繳付4星之光裝飾材料城正進(jìn)行轉(zhuǎn)營(yíng)，全面發(fā)展文體用品批發(fā)市場(chǎng)。5安華裝飾材料城（附設(shè)燈飾城）廣州市黃石東路首層70108；二層20。免50010003個(gè)月租金水16元/噸；電145元/度定額功率24瓦；每千瓦增房費(fèi)2000元正；電話(huà)自報(bào)、收工程費(fèi)1000元/米；廣告費(fèi)5元/M2/月協(xié)助辦理自行繳付3、順德專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)順德市樂(lè)從國(guó)際家私城以家具經(jīng)營(yíng)為主，配套裝飾精品。廣東省指定亦參觀旅游、購(gòu)物景點(diǎn)建筑面積20多萬(wàn)平方米，共分9座商場(chǎng)，數(shù)千廠(chǎng)商，是全國(guó)最具規(guī)模的專(zhuān)業(yè)家私，裝飾精品批發(fā)中心。停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)、飲食、娛樂(lè)、配套完善，首層租金90元/平方米/月，升至350元/平方米/月，合同期1年，3個(gè)月租金作押金，管理費(fèi)15元/平方米。由94年開(kāi)業(yè)至今，樂(lè)從鎮(zhèn)已形成一百萬(wàn)平方米家具展區(qū)，具強(qiáng)大的品牌效應(yīng)，覆蓋國(guó)、內(nèi)外地區(qū)，由于專(zhuān)業(yè)性以家具經(jīng)營(yíng)為主，對(duì)項(xiàng)目整體影響較少，其經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和招商策略有可取之處。樂(lè)從順家私城、宏海家私城；倫教國(guó)際木工機(jī)械城；大良汽車(chē)市場(chǎng)。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)概況分析經(jīng)營(yíng)面積在十萬(wàn)平方米以上，以形成一定的規(guī)模，以租賃經(jīng)營(yíng)為主，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，社會(huì)知名度較高，招商客戶(hù)來(lái)自國(guó)、內(nèi)外，而且有逐漸擴(kuò)大趨勢(shì)。由于大部分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是租賃經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，商戶(hù)對(duì)產(chǎn)權(quán)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)較為需求，主要集中在家具、建材、塑料行業(yè)買(mǎi)家為主。六、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)特性及發(fā)展趨勢(shì)A、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)特性目前總體專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以租賃經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)成本較高，商戶(hù)承受力不斷加劇，而且市場(chǎng)上缺少永久產(chǎn)權(quán)大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)出售。各主要大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以“低價(jià)格”作為主要招商競(jìng)爭(zhēng)策略。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境及市場(chǎng)規(guī)劃未盡完善，缺乏市場(chǎng)凝聚力。各區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，市場(chǎng)需求及市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)散。部分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)采用銷(xiāo)售與租賃同時(shí)進(jìn)行的方式經(jīng)營(yíng)，在開(kāi)業(yè)后缺乏長(zhǎng)久的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)發(fā)展缺乏持續(xù)性。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)品科技含量較低，偽劣產(chǎn)品充斥市場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)方式陳舊，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，市場(chǎng)形象受損。B、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)采用先進(jìn)合理的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。著重資訊科技及電子商務(wù)網(wǎng)貿(mào)易的發(fā)展，服務(wù)配套設(shè)施更趨完善。經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，形成“一站式”循環(huán)消費(fèi)體系。經(jīng)營(yíng)方式采取銷(xiāo)售、租賃、合作分成、保底經(jīng)營(yíng)等多種靈活方式。注重市場(chǎng)的品牌形象及開(kāi)業(yè)后的宣傳推廣計(jì)劃。注重培養(yǎng)濃厚的商業(yè)氛圍及增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力。七、市場(chǎng)需求分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、順德目前以家具、涂料、家用電器為主要經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，已形成強(qiáng)大的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)品以外地銷(xiāo)售為主。2、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以家具市場(chǎng)為主，集中在325國(guó)道樂(lè)從至龍江路段，形成逾百萬(wàn)平方米的專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)，業(yè)務(wù)范圍面對(duì)全國(guó)及港澳地區(qū)，知名度及甚高，影響力深遠(yuǎn)。3、涂料及家用電器尚未形成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，但已建成了強(qiáng)大的市場(chǎng)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，生產(chǎn)企業(yè)主要依靠經(jīng)銷(xiāo)商以及開(kāi)設(shè)專(zhuān)賣(mài)店形式，進(jìn)行產(chǎn)品推廣。4、順德本地消費(fèi)需求以民用消費(fèi)品為主，包括汽車(chē)、百貨用品、服裝、食品、鞋業(yè)為主，其中汽車(chē)將是主力市場(chǎng)之一。5、隨著順德新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展，及商品開(kāi)發(fā)量及家居裝飾的不斷擴(kuò)大，對(duì)建材和裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、涂料的需求不斷增多，市場(chǎng)潛力深遠(yuǎn)。6、隨著中國(guó)加入世貿(mào)，國(guó)、內(nèi)外名優(yōu)產(chǎn)品將大量涌入順德，同時(shí)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)將不斷加劇，各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將受到?jīng)_擊。八、投資群體分析1、目標(biāo)招商群體分析投資目的為獲取較高的投資回報(bào)為主，包括投資者、經(jīng)銷(xiāo)商、生產(chǎn)企業(yè)。投資考慮因素以地段，投資經(jīng)營(yíng)前景、價(jià)格、項(xiàng)目規(guī)劃及配套、發(fā)展商實(shí)力為主要考慮因素。投資顧慮因素以經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及配套、投資經(jīng)營(yíng)前景、產(chǎn)權(quán)、開(kāi)業(yè)時(shí)間、投資承諾為顧慮因素。對(duì)服務(wù)配套設(shè)施的需求以倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、資訊、商務(wù)為主要需求。各行業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)面積的需求家具5001000平方米建材1001000平方米綜合百貨50500平方米塑料100500平方米家電100350平方米汽車(chē)3001000平方米飲食3002000平方米銀行5001000平方米服裝、布匹15200平方米糧油食品50200平方米電信25150平方米機(jī)械501000平方米音像制品15100平方米文娛康體產(chǎn)品50800平方米藥品及醫(yī)療器械50250平方米玩具20150平方米化妝品10100平方米涂料50250平方米皮具25100平方米鞋業(yè)25250平方米專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)潛在投資群體分析A、年齡特征投資群體趨于年輕化。其中3135歲占253640歲占304145歲占204650歲占155155歲占10B、投資決策權(quán)以男性為主達(dá)75，投資型客戶(hù)女性比例將增大。C、職業(yè)特性以私營(yíng)企業(yè)及個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶(hù)為主，投資型客戶(hù)自各行業(yè)及自由職業(yè)者。房地產(chǎn)廣告的認(rèn)知度廣告知名度與樓盤(pán)知名度，普通以為廣告知名度越高，樓盤(pán)知名度越高。廣告刊登頻率高，推廣力度大45廣告版面大，有氣勢(shì)35廣告創(chuàng)意獨(dú)特，對(duì)品牌及企業(yè)認(rèn)可20房地產(chǎn)信息渠道的選擇九、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者及品牌企業(yè)調(diào)研總結(jié)品牌企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知分析A、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃應(yīng)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，提供完善的服務(wù)配套設(shè)施，創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，才能吸納大型品牌企業(yè)的進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。B、政府對(duì)項(xiàng)目的支持是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的有力保障。C、市場(chǎng)知名度及影響力將決定專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)大發(fā)展性。D、作為順德國(guó)際級(jí)的商業(yè)城，在經(jīng)營(yíng)規(guī)劃上應(yīng)具有超前性和創(chuàng)新性，面向全國(guó)及全球性市場(chǎng)。區(qū)域市場(chǎng)名稱(chēng)調(diào)研總結(jié)廣州番禺順德南海順德順德廣東裝飾材料城恒生商貿(mào)城樂(lè)從國(guó)際家私城西樵布匹市場(chǎng)萬(wàn)和集團(tuán)美的集團(tuán)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)注重地段及經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，成功的關(guān)鍵在于市場(chǎng)凝聚力的創(chuàng)建及市場(chǎng)推廣。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景是投資者最為關(guān)注的，經(jīng)營(yíng)的投資回報(bào)率反映真正的市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)品牌的塑造及市場(chǎng)推廣是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中致勝的關(guān)鍵，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的完善服務(wù)配套是創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的基礎(chǔ)。尋找市場(chǎng)空白，洞悉發(fā)展趨勢(shì)，搶占市場(chǎng)先機(jī)是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵。從零散經(jīng)營(yíng)發(fā)展至整體經(jīng)營(yíng)是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)項(xiàng)目有一定的了解，但對(duì)項(xiàng)目發(fā)展前景持觀望態(tài)度，項(xiàng)目的形象及定位模糊，未能有明確的主題經(jīng)營(yíng)方向。對(duì)項(xiàng)目未有認(rèn)知，對(duì)項(xiàng)目面向社會(huì)招商形式有所保留。認(rèn)為產(chǎn)品銷(xiāo)售以外地市場(chǎng)為主，并已建成完善的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，若由政府組織會(huì)考慮進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。十、德市區(qū)商用物業(yè)概況表市區(qū)商鋪價(jià)格首層由900030000元/平方米，均價(jià)在2325元/平方米，而且銷(xiāo)售成績(jī)理想，租金由40200元/平方米/月，均價(jià)為6080元/平方米/月。并根據(jù)地段進(jìn)行劃分，主要集中在新世紀(jì)酒店及倩暉園周邊為主。投資需求仍有廣闊空間，2001年完工的“華都豪庭”商鋪售價(jià)在2328萬(wàn)元/平方米之間，市場(chǎng)仍然有相當(dāng)強(qiáng)大的承受力?？傮w商用物業(yè)數(shù)量不斷增多，市場(chǎng)比例擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈，投資需求呈多樣化發(fā)展，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃和，前景更為注重，并開(kāi)始由單方面盲目追求地段、價(jià)格而轉(zhuǎn)向注重項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和前景，投資回報(bào)收益等綜合素質(zhì)。1、東樂(lè)路富麗華大廈共三層商場(chǎng)，每層2000多平方米；價(jià)格（售價(jià)）首層23002500元/平方米；二層60007000元/平方米整層租售。2、新基一路商鋪價(jià)格首層2300025000元/平方米；夾層1000多元/平方米。商鋪面積首層4050平方米/間；夾層30余平方米/間。3、清暉路匯展閣價(jià)格均價(jià)5500元/平方米。電話(huà)2221810。4、東樂(lè)路與東園大街交匯處廣德業(yè)大廈售價(jià)2100025000元/平方米；銷(xiāo)售代理中創(chuàng)美聯(lián)物業(yè)代理；電話(huà)22016885、清暉路新世界中心商場(chǎng)商場(chǎng)中庭臨時(shí)商鋪?zhàn)饨鹬蛔獠皇壑芰?、?000元/間/天均價(jià)100元/平方米/月；周一至五1000元/間/天管理費(fèi)45元/平方米大型節(jié)假日5000元/間/天實(shí)用率100。6、清暉園路段鴻葉樓（獨(dú)立商鋪）7、環(huán)市東路景鴻樓（獨(dú)立商鋪）租80100元/平方米/月售價(jià)首層10500元/平方米售18000元/平方米二層7500元/平方米8、丹樂(lè)路翠庭軒（獨(dú)立商鋪）9、環(huán)市北路恒龍閣售價(jià)9000元/平方米售價(jià)12500元/平方米10清暉園路段東園商場(chǎng)11、“華都豪庭”樓盤(pán)商場(chǎng)大型集市臨時(shí)性質(zhì)商鋪劃分成38間商鋪?zhàn)饨?00200元/平方米。售價(jià)2300028000元/平方米，2001年開(kāi)業(yè)。12、信德商業(yè)城13、東康路建材市場(chǎng)街鋪大型集市式臨時(shí)商業(yè)城，租金7080元/平方米主要經(jīng)營(yíng)中、低檔日用商品為主。售價(jià)20000元/平方米租金150350元/平方米。按揭五成十五年，50年產(chǎn)權(quán)。14、順德家電城大型集市式商業(yè)城，有300余間商鋪。售價(jià)2200026000元/平方米。租金80250元/平方米管理費(fèi)150元/間每個(gè)鋪位采用三層式結(jié)構(gòu)，每層各為24平方米，以經(jīng)營(yíng)中低檔家電產(chǎn)品，及電腦配件產(chǎn)品。15、順德機(jī)電公司電器商場(chǎng)機(jī)電公司自有物業(yè)，采用合作經(jīng)營(yíng)方式，與各大品牌家電企業(yè)合作展銷(xiāo)，集合順德名優(yōu)家電產(chǎn)品，知名度較高。第二部分項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目SWOT分析S項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、地段優(yōu)勢(shì)地處105國(guó)道大良路段，將成為新舊城區(qū)的經(jīng)濟(jì)和交通的重要輸紐，擁有完善運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總長(zhǎng)13公里，占地18萬(wàn)平方米，總建筑面積22萬(wàn)平方米，將形成大型的綜合性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。3、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目具有區(qū)域市場(chǎng)獨(dú)創(chuàng)性，未有直接的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。W項(xiàng)目劣勢(shì)1、缺少政府職能支持。2、宣傳推廣及包裝未盡完善。3、銷(xiāo)售價(jià)格與市場(chǎng)脫節(jié)。4、配套設(shè)施未盡完善。5、缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。6、銷(xiāo)售策略缺乏投資吸引力。7、招商范圍狹小，客戶(hù)層面較高，投資門(mén)檻較高。O機(jī)會(huì)1、市場(chǎng)需求空間廣闊，缺少綜合性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。2、家電及涂料市場(chǎng)未有形成專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)。3、政府新城區(qū)建設(shè)及城建規(guī)劃的發(fā)展給各行業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)提供廣闊發(fā)展空間及市場(chǎng)潛力。T威脅1、區(qū)域性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不斷增多，規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)營(yíng)配套完善。2、珠江三角洲專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不斷擴(kuò)散。3、品牌生產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始以專(zhuān)賣(mài)店形式搶占市場(chǎng)份額，對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的凝聚力造成影響。二、2000年12月順德商業(yè)城銷(xiāo)售分析商鋪已售面積A區(qū)1座101119201203205206215216220向南18間90向北8間402座102119、121201、222301303、322402、403向南19間90向北2間10向南4間18向北2間103座102108110124201向南22間92向1間8住宅A區(qū)1座已售住宅出售率101103、106、107201208南向5間55北向8間100A區(qū)2座103110202204、208210301304、3104南向8間80北向6間60南向4間40北向無(wú)一售出A區(qū)3座101202、207306、3074南向1間8北向2間18南向2間18北向無(wú)一售出。已售鋪位101120、122124223227325329403408、417418、427111208、212301、308、381、312、3134向南23間96向北5間19向南5間17向北7間20南向11間1北向2間17南向5間38北向0101119201205、223303、322401402、418、4191203、210303、310401403、408、409向南19間90向北6間26向南22間9向北4間20南向0北向2間20南向2間20北向5間56B區(qū)2座103120217220、232301、302、323423108、109208308、310401向南18間90向北5間23向南3間13向北1間4南向2間22北向1間10南向2間20北向11間9B區(qū)3座101107、110121201203、20821030141203303402、409、410南向19間90北向6間76南向1間5北向無(wú)一售出南向0北向1間10南向1間10北向3間30B區(qū)4座101102、113116、105108、121201、214215、222、223324412103084南向11間52北向51間22南向5間22北向無(wú)一售出南向0北向1間10南向11間10北向0B區(qū)5座10323014全座銷(xiāo)售率南向1間5北向無(wú)售出南向1間5北向無(wú)一售出0B座6座1111182203204191082093402、403、405南向8間45北向1間1南向1間5北向1間5南向1間13北向1間11南向0北向3間33三、順德商業(yè)城銷(xiāo)售分析項(xiàng)目性質(zhì)銷(xiāo)售租賃商鋪首層6萬(wàn)多平方米1700間二層6萬(wàn)多平方米35約（500多間）15億元0住宅3層8萬(wàn)多平方米385套4層100套350203億元0（1）商鋪價(jià)格首層均價(jià)13000元/平方米（南向）。均價(jià)11800元/平方米（北向）（2）住宅價(jià)格18002000元/平方米，均價(jià)1700元/平方米（3）折扣93（一次性）98折（按揭）。（3）首層（最小面積）45平方米（最大面積）160平方米（雙向門(mén)面商鋪）。（4）室內(nèi)鋪的三種間隔（45/68/72平方米）（5）管理費(fèi)80元/間/月（住宅）（6）商鋪起價(jià)180萬(wàn)元/平方為米（按揭為主）（7）總鋪售額10億，已銷(xiāo)售2億元四、銷(xiāo)售總結(jié)1、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性質(zhì)批發(fā)零售相結(jié)合的綜合性大型商業(yè)城2、消費(fèi)者投資目的投資客為主/自用者較少。3、投資心理特點(diǎn)一次性購(gòu)買(mǎi)12間以上，最多達(dá)10間，對(duì)項(xiàng)目前景充滿(mǎn)信心。4、付款方式以按揭付款為主，付款方式單一，6成10年按揭。5、返租回報(bào)50元/平方米/月，共3年（按建筑面積100），具有一定投資吸引力。6、管理費(fèi)住宅80元/間/商鋪（未定）（發(fā)展商自行成立物業(yè)公司）7、二層招商對(duì)象大型品牌家商進(jìn)駐，形成大型電器展銷(xiāo)中心（只租不賣(mài)）8、竣工時(shí)間2001年1月1日交付使用2001年3月底，屬準(zhǔn)現(xiàn)樓階段。9、客戶(hù)來(lái)源順德市本地居民及周邊地區(qū)，銷(xiāo)售范圍狹小，客戶(hù)層面較高。9、銷(xiāo)售價(jià)格及策略單一，缺乏投資靈活性及吸引力。第三部分營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣方案一、前言五、總體策劃思路二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析1、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目形象1、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)概況2、項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)2、投資客戶(hù)群體3、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃建議3、企業(yè)市場(chǎng)需求4、首、二層功能定位4、經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向5、項(xiàng)目推廣策略三、存在問(wèn)題分析（1）銷(xiāo)售推廣策略1、銷(xiāo)售策略（2）建立銷(xiāo)售體系2、總體規(guī)劃（3）廣告宣傳推廣策略四、項(xiàng)目推廣工作安排6、銷(xiāo)售目標(biāo)1、發(fā)展商2、凌峻策劃推廣公司一、前言凌峻廣告憑借200多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功操作，積累了豐富的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣經(jīng)驗(yàn)，以敬業(yè)專(zhuān)業(yè)的工作精神及理念，專(zhuān)門(mén)組織商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃人員對(duì)項(xiàng)目及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、目標(biāo)投資群體進(jìn)行了詳盡的市場(chǎng)調(diào)研及分析總結(jié)。通過(guò)分析總結(jié)所得對(duì)順德國(guó)際商業(yè)城成功發(fā)展前景充滿(mǎn)了強(qiáng)大的信心，制定出商效高質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)策劃推廣方案。同時(shí)通過(guò)雙方共同合作，全面推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)招商推廣成功。二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析1、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)概況分析傳統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)單一產(chǎn)品為主，發(fā)展規(guī)模及發(fā)展空間狹小。區(qū)域性專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)數(shù)量相對(duì)飽和，經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及檔次較低，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及凝聚力。市場(chǎng)上缺乏綜合性大型商業(yè)城，市場(chǎng)潛力及發(fā)展空間廣闊。傳統(tǒng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，未能適應(yīng)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展需求。2、投資客戶(hù)群體A、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以圍繞在廣州周邊地區(qū)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶(hù)及中、小型經(jīng)銷(xiāo)商戶(hù)，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)以滿(mǎn)足區(qū)域性需求為主。B、綜合性商城經(jīng)營(yíng)范圍面向全國(guó)各地，東南亞及海外地區(qū)。擁有巨大客戶(hù)群體。大型品牌生產(chǎn)企業(yè)。綜合性百貨供應(yīng)商。國(guó)、內(nèi)外產(chǎn)品經(jīng)銷(xiāo)、代理商。各行業(yè)的龍頭企業(yè)。3、順德企業(yè)市場(chǎng)需求順德以制造業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱為主的生產(chǎn)與加工基地，各類(lèi)品牌企分布在12個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，產(chǎn)品主要以外地市場(chǎng)為主，已建成較成熟完善的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，但缺乏一個(gè)集中的產(chǎn)品展示中心，特別是中、小型企業(yè)希望通過(guò)一個(gè)商品的集中展示舞臺(tái)，通過(guò)物流和信息平臺(tái)的建立，為產(chǎn)品拓展更廣闊的銷(xiāo)售空間，建立起強(qiáng)大的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，全面發(fā)展。3、順德國(guó)際商業(yè)城的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向根據(jù)目前市場(chǎng)需求及綜合性商業(yè)城發(fā)展趨勢(shì)制定以下項(xiàng)目發(fā)展方向。（A）為品牌企業(yè)提供一個(gè)名優(yōu)產(chǎn)品展示與銷(xiāo)售的舞臺(tái)。（B）為企業(yè)提供完善的物流及信息流的平臺(tái)。（C）提升順德制造企業(yè)的整體形象，并面向全國(guó)及海外市場(chǎng)進(jìn)行傳播推廣。（D）成為順德地區(qū)最具大規(guī)模的綜合性商業(yè)城，以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售為主的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。三、項(xiàng)目存在問(wèn)題分析1、銷(xiāo)售策略主要集中在以下方面，導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷(xiāo)狀況，影響整體資金回籠及營(yíng)銷(xiāo)部署進(jìn)程，項(xiàng)目總體形象及擋次，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)未能充分體現(xiàn)，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（1）定價(jià)策略銷(xiāo)售價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格脫節(jié)，定價(jià)方式單一，總體金額較高，投資層面狹小，未充分體現(xiàn)商鋪位置、朝向、地段等優(yōu)勢(shì)，影響總體銷(xiāo)售收益平衡。（2）銷(xiāo)售部署以全盤(pán)開(kāi)放推售方式進(jìn)行，70位置較優(yōu)越的商鋪被認(rèn)購(gòu)，造成北向及中間位置商鋪大量積壓，影響中、后期銷(xiāo)售進(jìn)程。（3）付款方式由于資金回籠原因，采用一次性及按揭付款方式，并要求在7天內(nèi)付清首期或總金額，阻緩客戶(hù)投資周期。（4）促銷(xiāo)策略未有形成極具投資吸引力的招商策略，各層面買(mǎi)家的投資積極性未能充分調(diào)動(dòng)。（5）招商范圍以順德市大良為主要招商區(qū)域，未進(jìn)行廣泛招商拓展，對(duì)品牌企業(yè)缺乏針對(duì)性的招商推廣，主力市場(chǎng)投資積極性來(lái)充分發(fā)掘。2、總體規(guī)劃（1）經(jīng)營(yíng)規(guī)劃缺乏超前性及創(chuàng)新性，仍停留在傳統(tǒng)單一的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式上，缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，服務(wù)配套設(shè)施未盡完善，影響經(jīng)營(yíng)前景及投資信心。（2）市場(chǎng)定位未有制定準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，與專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)性質(zhì)類(lèi)同，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力及核優(yōu)勢(shì)。（3）形象包裝項(xiàng)目形象及包裝未充分體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)檔次較低，影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升及總體收益。（4）功能定位未有制定主力市場(chǎng)功能定位，發(fā)展前景模糊，缺乏投資吸引力。4、項(xiàng)目推廣工作安排建議1、發(fā)展商項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)將形成以品牌產(chǎn)品展示推廣及名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。A建議發(fā)展商以項(xiàng)目發(fā)展，是對(duì)順德市品牌企業(yè)的提升為目標(biāo)，以順德市政府達(dá)成友好合作發(fā)展協(xié)議，發(fā)揮政府的職能重要性及參與性，增強(qiáng)投資信心及擴(kuò)大項(xiàng)目影響力。B以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式舉行順德名優(yōu)產(chǎn)品及品牌產(chǎn)品博覽交易會(huì)和展示推廣活動(dòng)，全面推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力，屆時(shí)公司將憑藉多年與品牌企業(yè)建立的友好合作關(guān)系，共同推動(dòng)項(xiàng)目發(fā)展。C營(yíng)造濃厚商業(yè)氛圍，增強(qiáng)商業(yè)城，經(jīng)營(yíng)投資吸引力，建議吸納大型超級(jí)市場(chǎng)進(jìn)駐，例如世界零售業(yè)巨頭“沃爾瑪”，并通過(guò)其品牌優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)效應(yīng)，全面促進(jìn)招商進(jìn)程。D本公司將制定完美的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。2、凌峻策劃推廣工作安排1、制定獨(dú)特項(xiàng)目市場(chǎng)定位及鮮明項(xiàng)目形象。2、制定項(xiàng)目發(fā)展的超前性及創(chuàng)新性。3、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃具體建議。4、首、二層功能定位建議。5、銷(xiāo)售推廣策略（包括價(jià)格策略、促銷(xiāo)策略、市場(chǎng)拓展）。6、建立銷(xiāo)售體系。7、廣告宣傳推廣策略。8、銷(xiāo)售目標(biāo)。五、總體策劃思路1、制定獨(dú)特項(xiàng)目市場(chǎng)定位，塑造鮮明的項(xiàng)目形象在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，擴(kuò)大知名度及影響力，全面提升項(xiàng)目檔次和綜合素質(zhì)，針對(duì)目前專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)分析并研究其經(jīng)營(yíng)檔次，市場(chǎng)形象、包裝等因素，我們制定以下項(xiàng)目定位。項(xiàng)目功能定位一個(gè)永不落幕的名優(yōu)產(chǎn)品展示交易會(huì)。項(xiàng)目形象定位“順德之窗”順德國(guó)際商業(yè)城釋義項(xiàng)目發(fā)展性具首創(chuàng)性同時(shí)作為國(guó)際級(jí)的商業(yè)城，必將形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售的多功能現(xiàn)代綜合性商業(yè)城。并在檔次及形象、功能等綜合素質(zhì)上全面提升，吸引更廣泛的投資層面，招商經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)展至全國(guó)及海外地區(qū)。2、項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。我們認(rèn)為由于項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，奠定了項(xiàng)目良好的發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)A以綜合性產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，面向全國(guó)及海外市場(chǎng)。以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度發(fā)展，站在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)上，全面提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力及競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。B項(xiàng)目發(fā)展前景廣闊，投資價(jià)值更為顯著。以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，提供廣闊的產(chǎn)品展示舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。C營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍增強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值及市場(chǎng)凝聚力，形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷(xiāo)售及招商進(jìn)程。具體建議如下強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投資前景，以及與傳統(tǒng)商鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，增強(qiáng)投資信心。強(qiáng)化項(xiàng)目地塊發(fā)展前景及新城區(qū)的發(fā)展前景。借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在人流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及特性。強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格類(lèi)比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。D吸納大型百貨超市進(jìn)駐，增加人流及品牌效應(yīng)。帶動(dòng)中、小型商鋪銷(xiāo)售和租賃進(jìn)程。而且順德仍未出現(xiàn)大型超級(jí)市場(chǎng)，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢(shì)。根據(jù)廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，廣東省1999年社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)3656億元，占全國(guó)117。其中東莞占148億元，佛山303億，順德205億，深圳4652億，如此巨大的市場(chǎng)消費(fèi)份額及潛力深不可測(cè)，其中全球零售業(yè)巨頭“沃爾瑪”已開(kāi)始在深圳、東莞進(jìn)駐，并向珠江三角洲發(fā)展。我們建議以?xún)?yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動(dòng)整體商場(chǎng)銷(xiāo)售。例如天河城的“吉之島”中旅商業(yè)城的“百佳超市”深圳的法國(guó)“家樂(lè)?！睎|莞的美國(guó)“沃爾瑪”3、創(chuàng)建完善的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃具體建議形成以品牌產(chǎn)品展示及名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售的多功能綜合性商業(yè)城。擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)招商范圍，搶占市場(chǎng)空白份額。合理規(guī)劃各行業(yè)商鋪使用面積及經(jīng)營(yíng)特性。提供完善倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)、商務(wù)、市場(chǎng)資訊、飲食娛樂(lè)等服務(wù)配套設(shè)施。制定完善的開(kāi)業(yè)后市場(chǎng)宣傳推廣計(jì)劃。以“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”形式，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展，為商戶(hù)創(chuàng)造無(wú)限的商機(jī)。強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，增強(qiáng)凝聚力及投資信心。實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。4、首、二層功能定位建議以品牌產(chǎn)品展示和名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售為主。在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時(shí)，將吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)并發(fā)揮其品牌效應(yīng)，同時(shí)考慮本地市場(chǎng)需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)，快速回籠資金，降低投資成本風(fēng)險(xiǎn)，形成綜合性功能規(guī)劃，進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)達(dá)至全城旺銷(xiāo)。具體建議如下以家電、建材、涂料、汽車(chē)為主力市場(chǎng)面向全國(guó)市場(chǎng)，以日用百貨、塑料、影音產(chǎn)品為輔助；面向區(qū)域性市場(chǎng)，形成綜合性商業(yè)城。主力市場(chǎng)分析（1）家電、涂料本地支持經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)及品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)。（2）汽車(chē)未來(lái)市場(chǎng)需求潛力巨大，目前大良汽車(chē)市場(chǎng)以零散經(jīng)營(yíng)為主，缺乏總體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及服務(wù)配套設(shè)施，未形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展空間廣闊。（3）建材（裝飾材料、廚衛(wèi)潔具、燈飾）順德新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展需求巨大，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量劇增，居民家居裝飾需求增大，而且目前區(qū)域市場(chǎng)未有大規(guī)模的建材市場(chǎng)，處于空白市場(chǎng)階段。樓層功能規(guī)劃首層以名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售為主首二層部分面積將規(guī)劃成大型超級(jí)市場(chǎng)功能。二層以品牌企業(yè)產(chǎn)品展示推廣為主5、項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目的招商及經(jīng)營(yíng)，主要通過(guò)銷(xiāo)售推廣及廣告宣傳推廣方式進(jìn)行（1）銷(xiāo)售推廣策略由于目前項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)銷(xiāo)售體系及銷(xiāo)售價(jià)格的制定未盡完善，投資客戶(hù)缺乏信心，影響整體營(yíng)銷(xiāo)部署及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)制定以下具體建議A擴(kuò)大招商范圍。首先針對(duì)順德幾個(gè)鎮(zhèn)區(qū)再擴(kuò)展珠江三角洲地區(qū)及廣東，全國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行巡回展示推廣活動(dòng)，開(kāi)拓目標(biāo)投資群體。B制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營(yíng)促銷(xiāo)策略針對(duì)品牌企業(yè)專(zhuān)門(mén)制定優(yōu)惠的招商經(jīng)營(yíng)促銷(xiāo)策略，安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)跟蹤談，并以最直接有效的形式進(jìn)行項(xiàng)目推廣。C制定極具投資吸引力的營(yíng)銷(xiāo)策略同時(shí)配合以靈活的促銷(xiāo)策略，激活投資群體，調(diào)動(dòng)投資積極性。例如返租回報(bào)、先租后售、保底分成等促銷(xiāo)策略。D降低置業(yè)投資門(mén)檻激活各層買(mǎi)家，由于項(xiàng)目總價(jià)較高，付款方式單一，部分中、小型投資客戶(hù)的投資潛力未有充分發(fā)掘。E開(kāi)拓第二目標(biāo)客戶(hù)群體全面促進(jìn)招商經(jīng)營(yíng)進(jìn)程。由于投資型客戶(hù)經(jīng)濟(jì)層面較高，能及時(shí)把握最新投資信息，若有較高層面的投資客戶(hù)入市，必將帶動(dòng)各層面客戶(hù)，形成強(qiáng)勁的投資購(gòu)熱期。F制定合理的價(jià)格策略配合各階段的推廣部署，分階段推售商場(chǎng)商鋪，并靈活調(diào)控價(jià)格，制定多樣化的付款方式或促銷(xiāo)策略，全面迎合各層面買(mǎi)家需求。（2）建立完善的銷(xiāo)售體系實(shí)行專(zhuān)人負(fù)責(zé)銷(xiāo)售體系，統(tǒng)一銷(xiāo)售部署、統(tǒng)一銷(xiāo)售策略、統(tǒng)一銷(xiāo)售目標(biāo)、統(tǒng)一銷(xiāo)售行為。建議在目前應(yīng)及時(shí)采取銷(xiāo)售及招商同步進(jìn)行，全力保障商城在2001年3月底開(kāi)業(yè)時(shí)，全場(chǎng)達(dá)至旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)投資信心。（3）廣告宣傳推廣策略統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)形象、統(tǒng)一項(xiàng)目市場(chǎng)定位、統(tǒng)一項(xiàng)目宣傳推廣部署。A、創(chuàng)建順德市明星商業(yè)城品牌效應(yīng)，結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位及形象定位，強(qiáng)化項(xiàng)目發(fā)展前景及地段經(jīng)營(yíng)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，在順德市進(jìn)行新聞炒作，并同時(shí)在各大廣告媒體進(jìn)行推廣，把項(xiàng)目創(chuàng)建成順德市的明星商業(yè)城，形成強(qiáng)勁的市場(chǎng)效應(yīng)。B、在珠江三角洲作針對(duì)性巡回推廣，推廣項(xiàng)目、擴(kuò)大知名度及影響力，全面促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)程，廣泛吸納外圍投資潛力。6、銷(xiāo)售