XX快捷商務(wù)酒店開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告申報(bào)單位地址郵政騙碼聯(lián)系人電話傳真目錄一、前言11項(xiàng)目背景12項(xiàng)目目的121整體目標(biāo)122項(xiàng)目契機(jī)二、調(diào)查篇21區(qū)域地理環(huán)境分析22市場分析221調(diào)查數(shù)據(jù)說明2211市場調(diào)查方法22111流動(dòng)調(diào)查2212問卷調(diào)查22121酒店需求問卷調(diào)查2213調(diào)查統(tǒng)計(jì)22131問卷總數(shù)22132分卷總數(shù)22133有效問卷的辨析方法22134有效問卷總數(shù)222調(diào)查數(shù)據(jù)矩陣2221酒店數(shù)據(jù)矩陣223調(diào)查結(jié)果說明2231酒店現(xiàn)狀2232交通現(xiàn)狀2233自然旅游現(xiàn)狀23SWOT分析231S項(xiàng)目優(yōu)勢分析232W項(xiàng)目劣勢分析233O項(xiàng)目機(jī)會分析234T項(xiàng)目威脅分析24社會經(jīng)濟(jì)效益說明三、決策建議31規(guī)劃內(nèi)涵32規(guī)劃決策建議321規(guī)劃方案3211主樓33前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說明331設(shè)計(jì)方案甄選和規(guī)劃3311方案四、執(zhí)行篇41戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)411戰(zhàn)略沙盤模擬XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第2頁2018194111六大策略4112說明412戰(zhàn)術(shù)沙盤推演模擬4121整體戰(zhàn)術(shù)41211差異化市場營銷412111地段選擇412112具有前瞻性412113尋求市場空白點(diǎn)412114有效挖掘客戶營銷渠道412115創(chuàng)新客戶成本控制41212創(chuàng)新客戶營銷手法42執(zhí)行步驟421經(jīng)營規(guī)劃4211酒店配置422推廣規(guī)劃4221整體品牌包裝新視覺VI系統(tǒng)4222整體推廣廣告推廣策略廣告推廣目標(biāo)項(xiàng)目在推出市場的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)423進(jìn)度424預(yù)算4241項(xiàng)目資金投入情況分析42411土地費(fèi)用42412工程造價(jià)42419其他費(fèi)用4242可選擇的籌資策略42421公司自籌資金42422銀行貸款籌資43投資回報(bào)預(yù)測431酒店4311客房收入4312營業(yè)總收入4313成本43131物料成本43132人工成本43133水電費(fèi)43134總成本4314營業(yè)稅4315銀行利息4316利潤434銀行利息435投資總成本XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第3頁201819436年凈利潤437回收周期五、結(jié)束篇11項(xiàng)目背景商貿(mào)集團(tuán)自成立后，酒店管理有限公司秉承集團(tuán)以酒店業(yè)為主業(yè)的多元化發(fā)展思路,兼顧高中低端市場，打造精品高端通泰五星級酒店，加強(qiáng)管理現(xiàn)有四星級XX大廈，擴(kuò)大市場份額以四星標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的快捷商務(wù)酒店占領(lǐng)區(qū)縣。為重新打造快捷商務(wù)酒店品牌，提升品牌價(jià)值。我公司決定將在XX建設(shè)兩家快捷商務(wù)酒店,酒店將建成廣場地段的標(biāo)志性建筑。為此我們經(jīng)過認(rèn)真的籌劃準(zhǔn)備、細(xì)致的調(diào)查研究及慎密的分析預(yù)測，編制本報(bào)告，敬請審批。12項(xiàng)目目的121整體目標(biāo)秉承集團(tuán)整體規(guī)劃，發(fā)展酒店主業(yè)，強(qiáng)化自身優(yōu)勢。配合的經(jīng)濟(jì)旅游開發(fā)，打造商務(wù)酒店品牌，給投資者帶來豐厚的回報(bào)。整合優(yōu)勢資源，領(lǐng)跑XXX商務(wù)酒店市場。通過對新建筑合理的規(guī)劃以及適當(dāng)?shù)慕?jīng)營措施，能夠爭取較好的市場效益。XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第5頁1/9/2018122項(xiàng)目契機(jī)縣發(fā)展規(guī)劃、旅游開發(fā)。XXXXXX是歷史文化古城。歷史文化悠久，旅游資源豐富，擁有國家級文物保護(hù)單位27個(gè)，省級文物保護(hù)單位101個(gè)，全國十大考古新發(fā)現(xiàn)3處，是河北省文物大市之一。得天獨(dú)厚的旅游資源為張家口市旅游業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件。XXX地區(qū)夏季氣候涼爽，景色宜人，是極富特色的旅游避署勝地。元中都遺址、中都原始草原度假村、閃電河、天鵝湖等旅游景點(diǎn)吸引著京津地區(qū)及省內(nèi)外游客。在夏季是京津地區(qū)游客首選的最佳避暑地。今年冬季舉辦冬季節(jié)日旅游項(xiàng)目異彩紛呈，包括國際滑雪賽事、滑雪嘉年華、圣誕滑雪狂歡節(jié)、雪地音樂節(jié)、旅游地產(chǎn)展銷會、旅游商品和戶外運(yùn)動(dòng)裝備展銷、溫泉冬季沐浴主題活動(dòng)等20余項(xiàng)。由于XXX一年四季的旅游項(xiàng)目眾多，全年到張旅游人群穩(wěn)定增長，促使的XXX旅游業(yè)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)得到了蓬勃發(fā)展。XXXXXX市委市政府制定規(guī)劃中，把圍繞旅游服務(wù)業(yè)打造成全市第一主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，大力實(shí)施旅游精品工程，精心打造旅游整體形象。XXX地區(qū)旅游環(huán)境和旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈正在發(fā)生著嶄新的變化。新旅游經(jīng)濟(jì)給XXX帶來了豐富的旅游休閑客源，旅游項(xiàng)目XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第6頁1/9/2018的增加使來旅游客流量全年都保持在高峰值，XXX旅游接待能力及設(shè)施急需全面升級，需要基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施跨上一個(gè)新的水平，接待能力和檔次進(jìn)一步提高。在未來良好的市場前景預(yù)期的推動(dòng)下，近期一批新建知名快捷酒店相繼建成營業(yè)，搶占XXX旅游業(yè)發(fā)展所帶來的客源市場。酒店管理有限公司在旅游大開發(fā)，地區(qū)旅游客源增加，酒店業(yè)市場蓬勃發(fā)展的契機(jī)下。公司決定投資建設(shè)快捷酒店項(xiàng)目，項(xiàng)目分別在大道旁，投資建設(shè)兩家連鎖快捷商務(wù)酒店。新建快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目將為集團(tuán)帶來新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，也給投資者帶來豐厚的回報(bào)。XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第7頁1/9/2018調(diào)查篇XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第8頁1/9/201821項(xiàng)目區(qū)域地理環(huán)境介紹XXX市地勢西北高、東南低，陰山山脈橫貫中部，將全市劃分為壩上壩下兩個(gè)自然地理區(qū)域。壩上高原區(qū)，自尚義縣套里莊、張北縣狼窩溝，到赤城縣獨(dú)石口一線以北的沽源、康保、張北、尚義4縣為壩上張北高原，屬內(nèi)蒙古高原南緣。該區(qū)域面積為12480平方公里，海拔13001600米，南高北低，地勢較平坦，草原廣闊，多內(nèi)陸湖泊（淖），崗梁、湖泊、灘地和草坡、草灘相間分布，是典型的波狀高原景觀。南部壩下4區(qū)9縣，地處華北平原和內(nèi)蒙古高原的過渡帶，海拔5001200米，該區(qū)域地形復(fù)雜，山巒起伏，丘陵與河谷盆地相間分布，面積24467平方公里，河川占245，丘陵占187，山區(qū)占568。張北縣地處內(nèi)蒙古高原南緣的壩上地區(qū)，地勢險(xiǎn)要，氣候獨(dú)特?？h境地形呈高原丘陵景觀，大致分為東南壩頭區(qū)、西部丘陵區(qū)和中部平原區(qū)三個(gè)類型，平均海拔14001600米，南部“壩頭”海拔16001800米，境內(nèi)樺皮嶺海拔2128米，為“壩頭”群峰之首。全縣地處壩上高寒區(qū)，屬中溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年降水量300毫米左右，年平均氣溫26，是河北及京津地區(qū)最為良好的避暑休閑地區(qū)之一。XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第9頁1/9/201822市場分析221調(diào)查數(shù)據(jù)說明2211市場調(diào)查方法22111流動(dòng)調(diào)查對于商鋪及部分酒店的調(diào)查，采用在大街上對規(guī)定的人群隨機(jī)抽樣的方式調(diào)查。2212問卷調(diào)查22121酒店需求問卷問卷涉及如下內(nèi)容1、受訪者性別；2、來自哪里；3、職業(yè)；4、年齡；5、到的目的；6、到的次數(shù)；7、通常外出住什么酒店；8、選擇酒店的原因；9、關(guān)于酒店提供寬帶功能；10、入住酒店的目的；11、出差住宿的問題；12、入住的酒店位置；XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第10頁1/9/201813、車站附近建幾星級的酒店比較合適；14、車站附近適合建的酒店樓高；15、酒店應(yīng)該具備的功能；16、酒店應(yīng)該具備的配套設(shè)施。2213調(diào)查統(tǒng)計(jì)22131問卷總數(shù)本次問卷調(diào)查合計(jì)調(diào)查了共2000份，有效問卷共1677份，有效比為8358。22132分卷總數(shù)調(diào)查問卷分卷情況如下市調(diào)類型問卷數(shù)量有效數(shù)量有效比酒店20001677838522133有效問卷辨析方法本次問卷調(diào)查總共調(diào)查2000份問卷，調(diào)查過程中，調(diào)查組根據(jù)現(xiàn)場的情況，進(jìn)行了如下問卷有效性分析。A、問卷卷面分析，調(diào)查組先排除了問卷中相互矛盾的影響問卷有效成立的問卷，共276份B、抽查分析，經(jīng)過A的分析，檢出其中的無效問卷后，統(tǒng)計(jì)調(diào)查人員的無效問卷比率，按照比XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第11頁1/9/2018率大抽查率高的原則按1020不等的幾率進(jìn)行了電話抽查。其中，抽查出49份無效問卷。22134有效問卷總數(shù)本次調(diào)查經(jīng)過篩選，共獲得有效問卷1667份，有效率為8385，高于要求最低60有效率的市調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，因此本次市調(diào)為有效市調(diào)。222調(diào)查數(shù)據(jù)矩陣2221酒店數(shù)據(jù)矩陣外出住酒店3146149三星以下快捷商務(wù)酒店四星級星級以下XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第12頁1/9/2018酒店是否應(yīng)具備上網(wǎng)功能1246346850200400600800100012001400功能人數(shù)是不是無所謂選擇酒店的因素870946852102096845020040060080010001200因素人數(shù)交通價(jià)格檔次環(huán)境旅游便利未做答XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第13頁1/9/2018住酒店目的106060012530200400600800100012001400目的人數(shù)找一個(gè)比較舒適的休息場所除休息外還要辦公旅游休閑系列110606001253找一個(gè)比較舒適的休息除休息外還要辦公旅游休閑入住酒店的位置3936241車站附近其他地方無所謂未做答XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第14頁1/9/2018車站附近建幾星級的酒店合適5334535商務(wù)酒店四星三星二星未做答車站酒店應(yīng)建樓高212552220以上10層510層未做答XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第15頁1/9/2018酒店功能1486102019601456138605001000150020002500功能人數(shù)商務(wù)功能現(xiàn)代化的通訊功能各種現(xiàn)代娛樂設(shè)施配套的購物環(huán)境家庭式的客房服務(wù)223調(diào)查結(jié)果說明2231XXX及縣酒店現(xiàn)狀隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一是旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展越來越多的季節(jié)性旅游客人進(jìn)入地區(qū)，二是商務(wù)客戶在停留洽談業(yè)務(wù)。特別是北京至XXX的城際鐵路即將修通和機(jī)場的開工建設(shè)必將加速XXX的經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐，加快融入北京經(jīng)濟(jì)圈。隨著我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更多的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在各個(gè)城市間展開，這對于各個(gè)城市間的酒店接待方面提供了發(fā)展的機(jī)遇和良好的市場氛圍。辦公、旅游、探親、外派見學(xué)、投資考察的人員越來XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第16頁1/9/2018越多，各種不同人群選擇的住宿方式差別很大，高檔酒店價(jià)格太貴，低檔旅社不安全、衛(wèi)生又不合格。于是經(jīng)濟(jì)型快捷商務(wù)酒店走到了大家面前，擁有經(jīng)濟(jì)、快捷特性的各式連鎖酒店進(jìn)入了XXX地區(qū)市場。例如如家、漢庭、錦江、格林豪泰等快捷酒店。XXX的高檔酒店為數(shù)不多，準(zhǔn)四星的酒店僅一家，其它高檔次的賓館也較少，但的酒店經(jīng)營有一個(gè)特色，就是服務(wù)越上檔次生意越好，除了是找休息場所，還有很多客人入住酒店是為了休閑娛樂。從我們所做的市場調(diào)查來看，希望能在車站附近入住商務(wù)酒店的外地被訪者有較高的比例，53的被訪者認(rèn)為在車站附近建快捷商務(wù)酒店合適，34的被訪者認(rèn)為建四星合適；被訪者選擇酒店會綜合考慮環(huán)境、商務(wù)便利、價(jià)格、交通和檔次因素，旅游人群希望快捷酒店能夠提供停車場服務(wù)。所以我們投資建設(shè)的XX快捷商務(wù)酒店，不但客房配套實(shí)施齊全還要配以多種服務(wù)功能和娛樂休閑設(shè)施。要選址在南來北往之交通要道，自駕車來張旅游休閑必經(jīng)之路上。要選擇在車站附近，周圍有大型市場，人流量相對較多地區(qū)。這樣酒店不愁沒有消費(fèi)傾向的客戶群，經(jīng)營前景十分廣闊。2232XXX及張北縣交通狀況XXX公路、交通建設(shè)完成投資最多、發(fā)展速度最快、結(jié)構(gòu)變化最明顯；其中宣大高速公路全長1272公里，分三期施XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第17頁1/9/2018工建設(shè)，總投資369億元。于2000年底全線通車；京張高速公路全長79公里，項(xiàng)目總投資278億元，所有工程現(xiàn)已全部完成通車。全市有110線、207線、109線、112線4條國道和19條省級公路，通車?yán)锍?512公里。還有25條縣級公路和700多條鄉(xiāng)村公路并網(wǎng)交錯(cuò)，交通比較便捷。國道110線、109線、207線等主要路段相繼完成了改建。近年來，XXX交通中心的作用進(jìn)一步加強(qiáng)。2002年11月16日，國家重點(diǎn)工程京張高速經(jīng)過4年的緊張施工全線貫通。通過市，張北縣與京津地區(qū)的聯(lián)系更加緊密。207國道穿越張北境內(nèi)47公里，將其與錫林浩特、市、宣化等市連接起來，新建的張石高速開通，此外，東西、南北5條公路干線于聚集輻射。以XXX縣城為中心的公路開發(fā)，輻射周邊區(qū)縣等地，依托公路優(yōu)勢帶動(dòng)發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜钨Y源。2233XXX及縣自然旅游資源狀況位于河北省西北部,京、晉、冀、蒙四?。ㄊ小^(qū)）交界處。全市分為壩上壩下兩個(gè)地貌渾然不同的自然區(qū)域。壩上為寒溫區(qū)，平均氣溫2，7月平均氣溫18。壩下屬涼溫區(qū)，年均氣溫8，7月平均氣溫23。地貌及氣候的多樣化，為旅游資源的多樣化和自然環(huán)境對全年季節(jié)性旅游創(chuàng)造了條件。XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第18頁1/9/2018地處長城內(nèi)外，北接內(nèi)蒙古草原，東與北京相鄰。XXX三面環(huán)山，北依長城，歷史上是兵家必爭之地，也是聞名中外的陸路商城和“皮都”。XXX市旅游資源豐富，并有四通八達(dá)的交通、通訊網(wǎng)絡(luò)。這里環(huán)境優(yōu)美，市容整潔的民風(fēng)淳樸，夏季氣候涼爽，風(fēng)景宜人。市區(qū)內(nèi)分布有明長城，大境門，云泉寺，水母宮，清遠(yuǎn)樓，鎮(zhèn)朔樓等30多處名勝古跡。XXX更是革命老區(qū)，有眾多的革命歷史遺址可供瞻仰、觀光?？h處于內(nèi)蒙古錫林郭勒大草原的延伸地帶，是距離北京最近、保持最完好的原始草原，屬休閑避暑和觀光旅游的理想之地。境內(nèi)自然人文景觀眾多，現(xiàn)已建成中都原始草原度假村、安固里草原度假村、中都游牧源、樺皮嶺等旅游景點(diǎn)11處，其中國家AAA級旅游景點(diǎn)兩處，初步形成了以壩上草原生態(tài)旅游為特色，集自然風(fēng)光與歷史文化為一體的旅游格局。2009年，接待海內(nèi)外游客達(dá)65萬多人次。總投資20億元一期投資5億元的仙那都國際生態(tài)旅游度假村、投資5億元以上的壩上天鵝湖景區(qū)等旅游項(xiàng)目正在建設(shè)當(dāng)中。23SWOT分析231S項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目地處城市交通主干道，升值潛力巨大。XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第19頁1/9/2018XXX相對穩(wěn)定的快捷酒店發(fā)展趨勢XXX酒店管理公司有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)新開發(fā)酒店項(xiàng)目有現(xiàn)成的酒店管理人員依托人脈資源發(fā)展新酒店速度要比其它酒店快依托XXX大廈，新項(xiàng)目有一定客戶群資源232W項(xiàng)目劣勢新酒店品牌忠實(shí)度不高、附加值低開業(yè)時(shí)間晚于其他快捷酒店外阜會員群鎖定困難人員工資上漲、原材料價(jià)格上漲233O項(xiàng)目機(jī)會市政府對加強(qiáng)旅游接待服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃。本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將吸引更多目標(biāo)客戶?？旖菥频暌殉蔀槁糜涡统鞘械闹饕哟绞絏XX全年冬夏都有旅游項(xiàng)目，客源相對穩(wěn)定區(qū)縣還未成為其他品牌發(fā)展的目標(biāo)區(qū)域全國性快捷酒店品牌廣告投放相對較弱XXX其他快捷酒店停車位置少多數(shù)小旅店受經(jīng)營影響，并購機(jī)會增加XXX本市的快捷品牌還未形成XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第20頁1/9/2018234T項(xiàng)目威脅本地區(qū)已出現(xiàn)同類競爭者。全國快捷酒店品牌多數(shù)已進(jìn)駐XXX，競爭壓力不斷加大市內(nèi)個(gè)人快捷酒店對價(jià)格下壓很大快捷型酒店開始細(xì)分，品牌、設(shè)施將成為新的差異行銷24社會經(jīng)濟(jì)效益快捷商務(wù)酒店品牌建設(shè)，將為旅游接待能力提升做出自己的貢獻(xiàn)。XXX快捷商務(wù)酒店的建成將大大提升XXX城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的檔次、水準(zhǔn)。XXXXXXXXX商務(wù)酒店高品味設(shè)計(jì)，必將成為項(xiàng)目所在地區(qū)的標(biāo)志性建筑，增添了城市風(fēng)景。給人們提供了更好休閑娛樂的去處，帶動(dòng)消費(fèi)增長，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮。XXX商務(wù)酒店項(xiàng)目的成功運(yùn)營，一定會為項(xiàng)目所在地區(qū)增加更多就業(yè)職位。把符號都統(tǒng)一了決策建議篇XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第22頁1/9/201831規(guī)劃內(nèi)涵XXX快捷商務(wù)酒店現(xiàn)有兩家地址，緯一路店地面積約6600M2，張北快捷商務(wù)酒店占地面積面積6000M2，根據(jù)建設(shè)要求和商業(yè)利用價(jià)值，我們將新的規(guī)劃先初步定位為具備酒店、餐飲、娛樂休閑、和停車場等多功能高水準(zhǔn)的綜合性高層建筑。32規(guī)劃決策建議321樓層規(guī)劃方案3211主樓賓館大堂、商務(wù)中心、后臺辦公室、洗手間、棋牌室、大小會議室、客房。按照四星酒店標(biāo)準(zhǔn)客房，緯一路店標(biāo)準(zhǔn)間150間，張北店按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)客房140間。33前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說明331設(shè)計(jì)方案甄選和樓層規(guī)劃酒店管理公司將委托北京長迪建筑裝飾工程有限公司對兩家快捷商務(wù)酒店整體改造方案進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)者對XX快捷商務(wù)酒店所在的區(qū)域位置進(jìn)行了充分的分析和理解，既注重使建筑融入城市文化之中，與周圍環(huán)境和諧一體；又注重在城市環(huán)境中彰顯建筑的個(gè)XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第23頁1/9/2018性；同時(shí)關(guān)注商業(yè)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。希望能營造出形象突出優(yōu)雅，同時(shí)富于古典和現(xiàn)代精神，文化氣息濃郁，籍此使酒店的商業(yè)效益得到完全開發(fā)，使此地域整體形象得以提升，成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志建筑，為城市形象增添一道新風(fēng)景。設(shè)計(jì)者為我們設(shè)計(jì)了整套方案以供參考。3311方案緯一路項(xiàng)目（橋東法院）商務(wù)酒店位于勝利中路233號，地處新市區(qū)中心地帶，張宣公路從門前通過。北上可直達(dá)壩上、內(nèi)蒙草原及各大滑雪場，南下可直達(dá)京津各地。酒店擁有客房160間，設(shè)有會議廳、自助早餐廳。房間內(nèi)配備有線電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，衛(wèi)浴設(shè)施、床上用品干凈舒適。酒店溫馨舒適，為您解除旅途的辛勞。團(tuán)體及會員客戶還可享受到優(yōu)惠待遇。項(xiàng)目在張庫大道和市府路交叉路口，是進(jìn)入張北縣城和去張北各旅游景點(diǎn)的必經(jīng)之路。酒店主樓高6層，擁有客房140間，設(shè)有會議廳、自助早餐廳，房間內(nèi)配備有線電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，衛(wèi)浴設(shè)施、床上用品干凈舒適。XX快捷商務(wù)酒店配套設(shè)施功能完善，為方便來張北自駕旅游者停車，酒店外部設(shè)有停車場。設(shè)計(jì)理念是現(xiàn)代建筑的簡潔和傳統(tǒng)建筑物的精致巧妙融合，高技術(shù)與現(xiàn)代材料的運(yùn)用進(jìn)一步增強(qiáng)了建筑物的表現(xiàn)力流暢的鋁板與剔透的弧形幕墻表現(xiàn)得淋漓盡致，玻璃幕墻外包裹的鋼架彰顯了建筑個(gè)性。低部立面鋁板分格、玻璃幕墻與實(shí)墻面的穿插對比，帶來了強(qiáng)烈的視覺對比和陰影變化。整組建筑物一氣呵成，建筑語言XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第24頁1/9/2018完整統(tǒng)一，增強(qiáng)了建筑物的標(biāo)志性與獨(dú)創(chuàng)性。執(zhí)行篇XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第26頁1/9/201841戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)411戰(zhàn)略沙盤模擬4111六大策略整體整合方案優(yōu)選特色出位錯(cuò)位經(jīng)營強(qiáng)調(diào)區(qū)域特性集團(tuán)化管理4112說明XXX地區(qū)的酒店目前還不注重推廣和營銷，很多酒店資料極其簡陋，更談不上策劃和包裝，酒店運(yùn)營商幾乎沒有戰(zhàn)略，沒有系統(tǒng)的推廣計(jì)劃，反過來我們的宣傳更容易突出。酒店產(chǎn)業(yè)的六大優(yōu)勢人氣旺。酒店規(guī)模大，則人氣旺盛，商業(yè)氛圍濃厚。旅游資源強(qiáng)。XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第27頁1/9/2018隨著旅游規(guī)模擴(kuò)大，則市政配套齊全，巨大的人流量，順暢的交通，良好的商業(yè)氛圍一應(yīng)俱全，經(jīng)營起來得心應(yīng)手，財(cái)源滾滾。管理好。由XXX酒店管理公司，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，提供的服務(wù)周到、齊全，前景廣闊。規(guī)劃好。在規(guī)劃上有XXX酒店管理公司統(tǒng)一安排，規(guī)劃、建設(shè)、定位等十分明確，不會出現(xiàn)子公司酒店各自為陣、畫地為牢的混亂局面。品牌好，潛力大。XXX集團(tuán)規(guī)模大，自有品牌突出，形成“馬太效應(yīng)”。一方面在銷售上能克服小酒店“勢單力薄”的弱點(diǎn)，另一方面較易加強(qiáng)管理。當(dāng)然，規(guī)模太大，也會有一定的銷售壓力，但它對商旅性客源的吸引力顯然更大。經(jīng)營成本降低。XXX酒店管理公司規(guī)模大，在商務(wù)酒店項(xiàng)目開發(fā)、酒店管理等方面均可取得規(guī)模化效益，從而降低成本和經(jīng)營的負(fù)擔(dān)，避免酒店管理等費(fèi)用過高的弊端。XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第28頁1/9/2018412戰(zhàn)術(shù)沙盤模擬4121整體戰(zhàn)術(shù)41211手法1差異化市場營銷酒店差異化的市場定位，就是在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上，找到市場的機(jī)會點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目定位，凸顯項(xiàng)目的特色，滿足目標(biāo)客戶的需求。避開競爭對手，搶先占領(lǐng)市場。市場是一個(gè)巨大的網(wǎng)，始終有市場缺口和未被充分滿足的市場機(jī)會。影響酒店業(yè)成功的因素很多，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)、客戶群、旅游規(guī)模、商務(wù)繁榮程度及其影響力，酒店所處區(qū)域環(huán)境，競爭對手實(shí)力與策略等。412111地段選擇所在地段位置是否有發(fā)展前景；周邊有良好客戶群；交通是否便利；是否在旅游線路必經(jīng)之路上；具備較好基礎(chǔ)配套設(shè)施。412112具有前瞻性市政規(guī)劃、道路規(guī)劃、道路的擴(kuò)建、改建延伸，道路延伸伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的延伸等等。一條道路交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善的地方，總能成為熱點(diǎn)，此類熱點(diǎn)地區(qū)能形成商務(wù)氛圍，帶動(dòng)一定客戶群。412113尋求市場空白點(diǎn)酒店業(yè)開發(fā)也要針對該項(xiàng)目所在地的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游、文化、消費(fèi)水平及結(jié)構(gòu)，類似酒店的競爭狀況等商業(yè)環(huán)境作出詳細(xì)的分析和論證。尋求市場細(xì)分后空白點(diǎn)、切入點(diǎn)。412114有效挖掘客戶營銷渠道XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第29頁1/9/2018酒店客戶營銷傳播的主要渠道是大家的口碑，按傳播理論，每個(gè)人大約可以影響250人，按照客戶營銷理念也可以采用電視、報(bào)紙廣告作為客戶營銷傳播媒介。412115創(chuàng)新客戶成本控制酒店采用客戶營銷可以降低廣告費(fèi)用5080。酒店對客戶必須有所選擇，選擇最能夠發(fā)揮自己的專長的客戶作為重點(diǎn)服務(wù)對象。41212手法二品牌營銷策略在當(dāng)前激烈的酒店業(yè)競爭市場，酒店產(chǎn)品的競爭已逐漸演變成酒店品牌之爭了。品牌是酒店競爭力的重要體現(xiàn)，誰擁有更知名的酒店品牌，誰就能更快地抓住消費(fèi)者的視線，形成“眼球經(jīng)濟(jì)”，搶占更大的省內(nèi)外酒店市場。因此，樹立知名的酒店品牌是當(dāng)前眾多酒店企業(yè)所競相追逐的目標(biāo)，酒店品牌營銷的重要性更是不可忽視。三大關(guān)注要點(diǎn)品牌是酒店的象征，不僅代表著酒店產(chǎn)品和酒店本身，更體現(xiàn)著酒店顧客的利益。因此，在進(jìn)行酒店品牌營銷時(shí)，應(yīng)關(guān)注酒店企業(yè)、酒店產(chǎn)品和顧客需求三大要點(diǎn)。企業(yè)本身XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第30頁1/9/2018酒店品牌是酒店企業(yè)的代名詞，酒店的經(jīng)營屬性、類別和風(fēng)格等都是酒店品牌制定的依據(jù)，酒店企業(yè)本身的發(fā)展歷史、經(jīng)營戰(zhàn)略、企業(yè)文化、團(tuán)隊(duì)氣氛、行為準(zhǔn)則等都深深影響著廣大顧客對酒店的整體形象的感知，更與酒店品牌價(jià)值息息相關(guān)。因此，在進(jìn)行酒店品牌營銷的時(shí)候，必須結(jié)合酒店本身的特點(diǎn)，從企業(yè)的角度出發(fā)，使酒店企業(yè)的形象、酒店未來的發(fā)展戰(zhàn)略等都與酒店品牌的營銷推廣相吻合。酒店產(chǎn)品酒店產(chǎn)品的特征是制定酒店品牌營銷策略的重要依據(jù)，優(yōu)秀的酒店產(chǎn)品和服務(wù)也是酒店品牌得以生存和發(fā)展的重要保障。當(dāng)前世界著名的酒店集團(tuán)紛紛在全球范圍內(nèi)實(shí)施多品牌經(jīng)營策略，品牌創(chuàng)立的依據(jù)就是酒店集團(tuán)所經(jīng)營的不同產(chǎn)品特色，人們甚至通過品牌來識別酒店的產(chǎn)品和服務(wù)。另外，酒店品牌的價(jià)值要通過酒店產(chǎn)品和服務(wù)體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的酒店服務(wù)產(chǎn)品是提升顧客價(jià)值的重要途徑，酒店品牌營銷的最終目的是吸引新顧客、留住老顧客。因此，酒店產(chǎn)品是酒店品牌營銷關(guān)注要點(diǎn)之一。顧客需求酒店品牌的營銷推廣要加強(qiáng)與顧客的聯(lián)絡(luò)，應(yīng)通過分析消費(fèi)市場的特點(diǎn)，根據(jù)顧客的消費(fèi)心理偏好和消費(fèi)行為特征來制定酒店的XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第31頁1/9/2018品牌營銷戰(zhàn)略。市場需求和顧客偏好是進(jìn)行酒店品牌營銷的著力點(diǎn)，酒店企業(yè)在進(jìn)行品牌營銷時(shí)，必須時(shí)時(shí)關(guān)注市場動(dòng)態(tài)，掌握顧客需求，并通過積極的品牌營銷策略來引導(dǎo)市場需求，創(chuàng)造顧客需求，從而為酒店贏得更多顧客。42執(zhí)行步驟421經(jīng)營規(guī)劃快捷酒店設(shè)計(jì)建設(shè)經(jīng)營雖然說現(xiàn)在快捷酒店裝修已經(jīng)逐漸的成熟起來，但是快捷酒店設(shè)計(jì)還是呈現(xiàn)出一定的誤區(qū)，這些會阻礙著快捷酒店的正常健康的發(fā)展?？旖菥频暄b修規(guī)劃不合理，功能與規(guī)劃的匹配，比如說大堂缺衛(wèi)生間、貴重物品保管、行李寄存等?？旖菥频暄b修設(shè)計(jì)與社會需求脫節(jié)。有些投資者僅憑自己對酒店的一些感性認(rèn)識，就直接投資建新酒店，沒有先完成市場調(diào)研、酒店選址、酒店定位、酒店規(guī)模檔次確定、項(xiàng)目可行性分析等工作。也沒有設(shè)計(jì)單位介入到酒店籌建的初期階段，這是極度不科學(xué)的?？旖菥频暄b修設(shè)計(jì)復(fù)制嚴(yán)重，沒有亮點(diǎn)。我們說這是一個(gè)個(gè)性十足的時(shí)代，沒有個(gè)性就沒有市場。酒店裝修設(shè)計(jì)在不斷的發(fā)展之中也變得更加細(xì)分，面對不同的群體及不同的地域的不同消費(fèi)習(xí)慣及不同的消費(fèi)能力，要對酒店制定出不同的差異化方案，要確定酒店在本地的市場環(huán)境下及當(dāng)?shù)氐奈幕尘跋乱軌蚪】涤行虻陌l(fā)展。快捷酒店裝修對客房不夠重視?？蚗X快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第32頁1/9/2018房是酒店創(chuàng)造效益的主要部分，酒店客房設(shè)計(jì)不是一件容易的事，其設(shè)計(jì)要最大限度體現(xiàn)到對客人的關(guān)懷，因?yàn)榭腿藢头康囊筮h(yuǎn)比對大堂、餐廳的要求更細(xì)?？头吭O(shè)計(jì)不好、不精、不方便，不僅對客人不好，也會降低酒店的檔次?？旖菥频暄b修缺少地區(qū)性文化的支撐，競爭力不強(qiáng)。民族的就是世界的，我們想要走出去就要能夠贏得本地市場，這就要求酒店設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)之初，要更加注重項(xiàng)目所在地“文化”，包括地域文化、民族文化、歷史文脈，以便準(zhǔn)確、合理地定位好酒店的文化內(nèi)涵，讓酒店具有深厚的文化底蘊(yùn)和無窮的魅力，給客人帶來不僅生理上，還有情緒上，甚至心靈上的享受?？旖菥频暄b修設(shè)計(jì)是一個(gè)全面的營造過程，我們只有將那種舒適的享受融入進(jìn)來，才能給人一種吸引，進(jìn)而獲得市場創(chuàng)造價(jià)值。4211酒店配置經(jīng)營理念核心價(jià)值觀組織機(jī)構(gòu)XXX快捷商務(wù)賓館實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。機(jī)構(gòu)設(shè)有5個(gè)部門，即前廳部、客房部、保安部、早餐會議部、綜合辦公室。職級分別為總經(jīng)理、部門經(jīng)理、主管、領(lǐng)班。人員配備XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第33頁1/9/2018本著精簡部門，提高效率，降低成本的原則，XX商務(wù)酒店暫時(shí)按4045人配備，人員安排如下一、商務(wù)賓館設(shè)總經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)賓館全面經(jīng)營管理工作，直接管理財(cái)務(wù)出納員、物品采購員、庫房管理員的工作。二、前廳部1前廳部經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)前廳范圍內(nèi)的工作并兼一級質(zhì)檢。2前廳部每班設(shè)接待登記員1人、收銀員1人、收銀員兼客服中心文員，三班倒共6人、保潔2人，共計(jì)9人。三、客房部1客房部經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)客房部范圍內(nèi)的工作兼二級質(zhì)檢。2服務(wù)員三班倒，早班服務(wù)員每層樓2人，每2層設(shè)專職領(lǐng)班1人，中班服務(wù)員2人，領(lǐng)班1人，夜班服務(wù)員2人，布草員1人。客房部共計(jì)16人。四、保安部根據(jù)停車場規(guī)模的情況，設(shè)保安部經(jīng)理（或主管）一人，兼管消防安全防范工作及設(shè)施。設(shè)早班保安員1人，中班保安員1人，夜班保安員2人，共計(jì)5人。五、早餐會議部由賓館總經(jīng)理直接管理1設(shè)早餐服務(wù)員3人，菜品、面食、餐廳各1人；負(fù)責(zé)早餐服務(wù)與會議服務(wù)。2、廚房3人，熱菜、涼菜、面案各1人，負(fù)責(zé)早餐制作和職工餐的制作。XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第34頁1/9/20183早餐會議部共計(jì)6人六、綜合辦公室1綜合辦公室主任1人，負(fù)責(zé)酒店日常事務(wù)，會議安排及接待，對外事宜，兼一級質(zhì)檢，職工宿舍、食堂、浴室管理。2、設(shè)維修工1人（負(fù)責(zé)普通的電工、木工、管工維修），電腦、電視、電話、空調(diào)等電子器件及其他設(shè)備由XX大廈調(diào)人維修。3設(shè)財(cái)務(wù)出納員1人，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算，銀行業(yè)務(wù)，報(bào)稅業(yè)務(wù)和對XX集團(tuán)財(cái)務(wù)部門的各類業(yè)務(wù)。4、設(shè)采購員1人，負(fù)責(zé)餐飲和其它部門的物品采購，常用物品由XX酒店管理公司安排統(tǒng)一配送。5、設(shè)庫管員1人，負(fù)責(zé)賓館所有物品的出入庫工作。6、綜合辦公室共計(jì)5人。XXX快捷商務(wù)酒店崗位圖酒店總經(jīng)理客房部經(jīng)理前廳部經(jīng)理綜合辦公室主任XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第35頁1/9/2018422推廣規(guī)劃4221整體品牌包裝新視覺VI系統(tǒng)由XXX集團(tuán)企劃部統(tǒng)一設(shè)計(jì)全新的VI系統(tǒng)，對XXX快捷商務(wù)酒店的VI系統(tǒng)進(jìn)行有效的整合，統(tǒng)一的管理，促進(jìn)XXX商務(wù)快捷酒店能更快讓客戶群體認(rèn)知并快速發(fā)展創(chuàng)造效益。4222整體推廣廣告推廣策略1廣告推廣和酒店先期營業(yè)同步執(zhí)行，集團(tuán)公司企劃部將進(jìn)行全程廣告策劃及監(jiān)督，即推出整體形象，又突出酒店的獨(dú)特部分，相互補(bǔ)充，互為聯(lián)動(dòng)。第一步新聞稿件形式炒作，通過新酒店開業(yè)及活動(dòng)為酒店項(xiàng)目經(jīng)營優(yōu)勢造勢。第二步舉行各類公關(guān)活動(dòng)，推廣項(xiàng)目，以各類承辦活動(dòng)營銷作配合，全面展開酒店經(jīng)營工作。第三步廣泛運(yùn)用各類有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)酒店獲得成功。總臺接待收銀早餐領(lǐng)班早餐后廚樓層領(lǐng)班布草員服務(wù)員采購員出納員庫管員保安員外聯(lián)食堂宿舍浴室XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第36頁1/9/2018廣告推廣目標(biāo)廣告推廣以政府接待、旅游接待為主。通過XX品牌形象強(qiáng)化快捷商務(wù)酒店規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢宣傳加強(qiáng)酒店服務(wù)管理推出特色服務(wù)全面推廣自身品牌成功運(yùn)營方式XXX快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目在推出市場的宣傳推廣鋪墊及炒作重點(diǎn)推廣階段分為第一、第二、第三和第四階段。第一階段為商務(wù)快捷酒店項(xiàng)目認(rèn)知階段，推廣主題主要是政策、交通、旅游、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營。第二階段為XXX快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目公開宣傳階段，在建立酒店項(xiàng)目即將開業(yè)形象后，逐步加強(qiáng)宣傳客房、餐飲，娛樂休閑經(jīng)營優(yōu)勢與優(yōu)勢服務(wù)項(xiàng)目推廣。XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第37頁1/9/2018第三階段廣告鋪開及人員招聘宣傳階段，客戶消費(fèi)群對酒店將開業(yè)項(xiàng)目已深入認(rèn)識，通過媒體及戶外廣告宣傳大量招聘管理層和員工，是酒店品牌形象推廣的重要組成部分。第四階段為試營業(yè)開業(yè)階段，試營業(yè)達(dá)到50以上的入住率，讓客人體驗(yàn)我們酒店的品牌服務(wù)，為正式營業(yè)打造良好基礎(chǔ)。正式開業(yè)運(yùn)營，舉辦開業(yè)慶典活動(dòng)，提升酒店知名度。A、以“XXX特色服務(wù)”帶出酒店項(xiàng)目優(yōu)勢，吸引市場注意。B、以XXX酒店管理公司運(yùn)營管理，打造XXX商務(wù)酒店新服務(wù)理念。C、以XXX品牌客戶優(yōu)勢帶動(dòng)新商務(wù)酒店良好運(yùn)營。D、XXX快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目運(yùn)用“地段人流經(jīng)營模式”酒店致勝元素，我們經(jīng)營商務(wù)酒店，而且創(chuàng)造財(cái)富。423進(jìn)度預(yù)期前期工作完成后，立即開始報(bào)批和內(nèi)部裝修，調(diào)配XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第38頁1/9/2018人員，工程預(yù)計(jì)完工4個(gè)月，完工交付使用。424預(yù)算4241項(xiàng)目資金投入情況分析42411土地費(fèi)用酒店管理公司開發(fā)項(xiàng)目，XXX快捷商務(wù)酒店土地費(fèi)用2000萬，XXX快捷商務(wù)酒店土地費(fèi)用1220萬，現(xiàn)已產(chǎn)權(quán)購買交割完畢，42412工程造價(jià)緯一路快捷商務(wù)酒店1000萬元張北快捷商務(wù)酒店800萬元合計(jì)1800萬元42419其它費(fèi)用其中包括不可預(yù)見費(fèi)用（5）共1500萬元總計(jì)投資65,000,000元需要說明的是，在預(yù)計(jì)XXX快捷商務(wù)酒店改項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。4242可選擇的籌資策略42421公司自籌資金XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第39頁1/9/2018通過XXX集團(tuán)公司可劃撥資金及系統(tǒng)內(nèi)部融資約人民幣3,700萬元，該3,700萬資金在扣除土地、報(bào)建、拆除、勘探和設(shè)計(jì)費(fèi)用后，約可完成土地購買及前期款項(xiàng)工作，改擴(kuò)建緯一路、張庫大道酒店時(shí)我公司開始需要銀行的貸款，并著手開始酒店運(yùn)營、人員招聘。42422銀行貸款籌資我們計(jì)劃在2010年3月向商業(yè)銀行申請2，800萬元貸款。43投資回報(bào)預(yù)測431酒店4311客房收入緯一路店緯一路酒店客房有標(biāo)準(zhǔn)間160間，按照以下標(biāo)準(zhǔn)概算標(biāo)準(zhǔn)間20000元/日入住率80客房年收入標(biāo)準(zhǔn)間日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)803651602008036532000803659344000緯一路店客房年收入9,344,00000張北店XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第40頁1/9/2018張北酒店客房有標(biāo)準(zhǔn)間140間，按照以下標(biāo)準(zhǔn)概算標(biāo)準(zhǔn)間18000元/日入住率70客房年收入標(biāo)準(zhǔn)間日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)703651401807036525200703656438600張北店客房年收入6,438,600004312酒店?duì)I業(yè)總收入緯一路店客房年收入9,344,00000張北店客房年收入6,438,60000合計(jì)15，782，600004313成本酒店的成本主要由物料成本、人工成本和水電費(fèi)構(gòu)成。43131物料成本緯一路店客房費(fèi)用（早餐客房低值易耗品）客房數(shù)365（2010）160365XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第41頁1/9/20181752000低值易耗品低值易耗/月1250001260000布草費(fèi)用布草/月121000012120000維修費(fèi)用維修費(fèi)用/月1220001224000取暖費(fèi)用取暖費(fèi)用/月采暖期200006120000員工餐費(fèi)用員工餐/日員工數(shù)36564036587600廣告公關(guān)費(fèi)用廣告公關(guān)/月1220001224000其它費(fèi)用其它費(fèi)用/月1210001212000XX快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告第42頁1/9/2018客房費(fèi)用1752000低值易耗品60000布草費(fèi)用120000維修費(fèi)用24000取暖費(fèi)用120000員工餐費(fèi)87600廣告公關(guān)費(fèi)用24000其它費(fèi)用12000緯一路店物料成本2,119,60000張北店客房費(fèi)用（早餐客房低值易耗品）客房數(shù)365（2010）140365153