圣燈山旅游項目項目建議書第八稿巴濱定稿20160105改目錄1總論2111213142項目概況2編制依據(jù)4結(jié)論4主要技術(shù)經(jīng)濟指標表5相關(guān)規(guī)劃解析及景區(qū)概況72122相關(guān)規(guī)劃解析7景區(qū)概況93市場分析1333132重慶市避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀133競爭性市場分析1444區(qū)域土地估價188414243評估要素及方法188市場交易價格20本項目土地價格預(yù)測2225工程建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容24451525354用地規(guī)模244道路工程245市政設(shè)施255旅游設(shè)施工程26667項目實施計劃277投資匡算2777172投資匡算277資金籌措2998效益評價3338182直接效益分析（財務(wù)評價）333間接效益分析4339結(jié)論及建議4449192結(jié)論444建議45510附表47101102103104營業(yè)收入及稅金表47項目投資現(xiàn)金流量表48土地儲備收益預(yù)測表24950I巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書1總論11項目概況111項目名稱巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目112項目性質(zhì)新建113項目建設(shè)地點巴南區(qū)跳石鎮(zhèn)圣燈山114建設(shè)業(yè)主重慶市巴南公路建設(shè)有限公司115建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容1、用地規(guī)模本項目范圍內(nèi)用地總面積約為238278畝，其中地塊內(nèi)用地16369畝，包括可經(jīng)營性用地地塊面積約139695畝，非經(jīng)營性用地面積約為23995畝。地塊外用地面積74588畝，其中，道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施用地61588畝（含寬度小于等于65米不計征地面積的農(nóng)村改建道路占地23083畝），旅游及配套設(shè)施用地130畝。本項目征地面積共215195畝。2、地塊外道路工程本項目地塊外新建及改擴建道路545KM，其中新建道路15KM，包括圣登大道A段（路幅寬12M）9KM，圣登大道B段（路幅寬85M）6KM,；改建道路395KM，其中改建磚圣路（圣燈山石嶺山寨段）、磚圣路（磚廠石嶺山寨段）、圣楊路（圣燈山安瀾仁流五通連接路）（路幅寬65M）合計195KM，改建環(huán)道支路20KM，路幅寬55米。道路配套工程含車行道、路基防護（護坡及擋墻）、道路土石方、交通工程等。3、市政基礎(chǔ)設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施主要包括水電氣供應(yīng)設(shè)施，其中電力設(shè)施包括林海變電站電壓110KV，林海開閉所電壓20KV,裝機容量5100KW,圣燈山開閉2重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書所電壓20KV,裝機容量5100KW。水利設(shè)施包括林海供水站和圣燈山供水站，供水規(guī)模分別按2175立方米/天和1450立方米/天考慮。新建燃氣管道可接現(xiàn)狀市政管網(wǎng)，將燃氣引入項目地塊內(nèi)，圣燈山燃氣管道考慮為5KM，林海燃氣管道考慮為7KM。新建林海片區(qū)和圣燈山A區(qū)污水處理廠，污水處理量按林海片區(qū)和圣燈山片區(qū)供水量的80考慮，分別為1740立方米/天和1160立方米/天；新建陳家污水處理廠和石林污水處理廠，按處理量480立方米/天考慮。4、旅游設(shè)施及配套設(shè)施旅游設(shè)施建設(shè)包括，圣燈山國家森林公園旅游及安全設(shè)施的完善及新增，步游道建設(shè)；深溝子峽谷新增步游道、探險步游道等安全設(shè)施；4000畝茶山整體包裝，水體項目的綜合開發(fā)等。配套設(shè)施包括，新建跳石游客接待中心、停車場、游客接待站及旅游公廁等。另新建社會停車場，其中，林海片區(qū)停車場1萬平方米，石林片區(qū)停車場1萬平方米。116實施計劃項目實施周期為5年，其中征地整治期4年（第1年第4年），土地出讓期4年（第2年第5年）。117項目投資本項目匡算總投資為1983億元，其中非經(jīng)營性用地工程及征地費用為961億元，可經(jīng)營性用地征地費用為717億元，建設(shè)期利息為305億元。118經(jīng)濟指標項目的直接經(jīng)濟效益分析指標不滿足基本財務(wù)指標要求，項目總體盈利能力和償債能力差，不能夠抵付項目的建設(shè)投資，項目僅依托土地出讓收入和景區(qū)直接經(jīng)營收入不能達到還債、盈利的目標，因此需要政府提供3重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書一定的資源支持。12編制依據(jù)1中華人民共和國城市規(guī)劃法；2中華人民共和國土地管理法；3中華人民共和國環(huán)境保護法；4中共重慶市委、重慶市人民政府關(guān)于科學(xué)劃分功能區(qū)域、加快建設(shè)五大功能區(qū)的意見（渝委發(fā)201314號）；5重慶市征地補償安置辦法（重慶市人民政府令第55號）；6重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整征地補償安置標準做好征地補償安置工作的通知（渝府發(fā)200567號）；7重慶市國有土地儲備整治管理辦法；8重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（20072020年）；9業(yè)主提供的其它資料。13結(jié)論圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目是巴南區(qū)“十二五”旅游專項規(guī)劃中“十大項目工程”之一。項目區(qū)域位于巴南區(qū)西南部，距區(qū)政府所在地34公里，距重慶市中心52公里，東連接龍鎮(zhèn)，南與綦江縣接壤，西靠安瀾鎮(zhèn)、一品鎮(zhèn)，北以南彭鎮(zhèn)、界石鎮(zhèn)為鄰，是巴南區(qū)西南面的重要門戶，地理區(qū)位條件優(yōu)越。本項目范圍內(nèi)用地總面積約為238278畝，其中地塊內(nèi)用地16369畝，包括可經(jīng)營性用地地塊面積約139695畝，非經(jīng)營性用地面積約為23995畝。地塊外用地面積74588畝，其中，道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施用地61588畝（含寬度小于等于65米不計征地面積的農(nóng)村改建道路23083畝），旅游及配套設(shè)施用地130畝。本項目征地面積共215195畝。4重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書本項目的主要建設(shè)內(nèi)容包括，地塊外道路工程約545KM（其中新建15KM，改建395KM）；地塊內(nèi)道路工程538KM，供電、供水、供氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施工程，以及旅游設(shè)施及旅游配套設(shè)施工程。本項目匡算總投資為1983億元，其中非經(jīng)營性用地工程及征地費用為961億元，可經(jīng)營性用地征地費用為717億元，建設(shè)期利息為305億元。項目的直接經(jīng)濟效益分析指標不滿足基本財務(wù)指標要求，項目總體盈利能力和償債能力差，不能夠抵付項目的建設(shè)投資，項目僅依托土地出讓收入和景區(qū)直接經(jīng)營收不能達到還債、盈利的目標，因此需要政府提供一定的資源支持。項目的建設(shè)有利于提高整個景區(qū)的游覽容量及質(zhì)量，對于帶動巴南區(qū)旅游業(yè)的優(yōu)勢資源開發(fā)和旅游產(chǎn)業(yè)快速增長，推動社會經(jīng)濟的和諧發(fā)展具有重要的意義。14主要技術(shù)經(jīng)濟指標表本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表如下。表12主要技術(shù)經(jīng)濟指標表5重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書6重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書2相關(guān)規(guī)劃解析及景區(qū)概況21相關(guān)規(guī)劃解析211重慶市巴南區(qū)旅游專項規(guī)劃（20142030年）根據(jù)規(guī)劃，巴南區(qū)旅游空間結(jié)構(gòu)分為“一城三帶”，即二環(huán)以內(nèi)的“生態(tài)現(xiàn)代”的魅力山水國際休閑旅游城、濱江山水休閑城市展示帶、東部溫泉健康休閑體驗帶、南部高山避暑休閑度假帶。通過“一城三帶”的天然優(yōu)勢，積極打造休閑度假、鄉(xiāng)村旅游、文化體驗和健康體驗四大板塊，構(gòu)筑符合巴南區(qū)情和特色的旅游天堂。圣燈山旅游度假區(qū)屬于“一城三帶”中的南部高山避暑休閑度假帶，根據(jù)其資源特色，應(yīng)重點打造生態(tài)山地、生態(tài)湖泊、生態(tài)森林、生態(tài)鄉(xiāng)村、生態(tài)溫泉和生態(tài)濕地等旅游休閑產(chǎn)品。圣燈山位于巴南區(qū)跳石鎮(zhèn)，圣燈山海拔1064米，且跳石鎮(zhèn)屬于市級景區(qū)，并且屬于近期重點發(fā)展區(qū)，為適宜開發(fā)避暑休閑地產(chǎn)的區(qū)域。212巴南區(qū)人民政府關(guān)于加快旅游休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見（巴南委發(fā)201417號）根據(jù)意見，巴南區(qū)在旅游休閑產(chǎn)業(yè)方面要建設(shè)十大生態(tài)旅游休閑度假區(qū)，并推動吃、住、行、游、購、娛、養(yǎng)、智等旅游休閑要素和溫泉養(yǎng)生、鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)養(yǎng)心、都市旅游、文化旅游等融合發(fā)展。主要實施方式包括建設(shè)A級旅游景區(qū)、建設(shè)生態(tài)休閑度假中心、建設(shè)都市旅游區(qū)、旅游星級酒店及休閑農(nóng)家樂等。圣燈山佛影峽避暑休閑度假區(qū)為意見明確提出要建設(shè)的十大生態(tài)旅游休閑度假區(qū)之一，重點突出清涼、休閑的主題，建設(shè)市級景區(qū)、避暑休閑型度假區(qū)，其建設(shè)內(nèi)涵符合發(fā)展相關(guān)避暑休閑地產(chǎn)的需要。7重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書213重慶市避暑休閑地產(chǎn)規(guī)劃（20142020年）避暑休閑地產(chǎn)特指海拔在8001500米，夏季氣候適宜、居住環(huán)境舒適，依托現(xiàn)有場鎮(zhèn)或旅游景區(qū)開發(fā)具有避暑休閑居住功能的商品住宅。根據(jù)規(guī)劃，為統(tǒng)籌資源配置和形成產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模，將在三大適宜開發(fā)區(qū)域的46個片區(qū)中，確定20個片區(qū)作為重點發(fā)展片區(qū)，規(guī)劃累計新增避暑休閑地產(chǎn)57萬套，總建筑面積3000萬平方米（住宅2850萬平方米，配套設(shè)施150萬平方米）。其中雙寨山圣燈山片區(qū)是重慶主城唯一打造避暑休閑地產(chǎn)項目的區(qū)域。規(guī)劃旅游建設(shè)用地指標為125公頃，建設(shè)總量100萬平方米。214巴南區(qū)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展專項規(guī)劃（20132020年）該規(guī)劃將巴南區(qū)鄉(xiāng)村旅游劃分為了城郊休閑鄉(xiāng)村旅游區(qū)、生態(tài)養(yǎng)生鄉(xiāng)村旅游區(qū)、山水度假鄉(xiāng)村旅游區(qū)以及喀斯特民俗鄉(xiāng)村旅游區(qū)四個功能分區(qū)。圣燈山屬于生態(tài)養(yǎng)生鄉(xiāng)村旅游區(qū)，借助已有品牌形象所產(chǎn)生的效應(yīng)，抓住生態(tài)養(yǎng)生這個鮮明主題，打造出具有巴南特色的生態(tài)養(yǎng)生旅游品牌，從推動景區(qū)知名度提升，為發(fā)展避暑休閑地產(chǎn)創(chuàng)造良好條件。215巴南區(qū)生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老養(yǎng)心產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃該規(guī)劃總體定位為全國知名的養(yǎng)生養(yǎng)老養(yǎng)心勝地、國家級旅游度假區(qū)，通過建設(shè)生態(tài)三養(yǎng)特色小鎮(zhèn)、生態(tài)三養(yǎng)美麗鄉(xiāng)村、生態(tài)三養(yǎng)產(chǎn)業(yè)基地、生態(tài)三養(yǎng)旅游景區(qū)等方式強化巴南區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老養(yǎng)心勝地建設(shè)。圣燈山發(fā)展生態(tài)三養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，最大的優(yōu)勢在于優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境。景區(qū)山水環(huán)抱，自然生態(tài)基底良好，資源豐富，涵蓋山、水（河、湖、溪、瀑、谷）、林、泉、洞、島等多種類型，作為優(yōu)良的生態(tài)本底，為圣燈山發(fā)展生態(tài)三養(yǎng)產(chǎn)業(yè)提供了極好的物質(zhì)環(huán)境基礎(chǔ)，也為養(yǎng)生養(yǎng)老養(yǎng)心相關(guān)地產(chǎn)發(fā)展帶來機遇。8重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書22景區(qū)概況221地理區(qū)位與交通圣燈山組團所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)跳石鎮(zhèn)位于巴南區(qū)西南部、重慶外環(huán)高速公路邊緣，緊鄰江南新城。鎮(zhèn)政府駐地離渝黔高速、渝湘高速出口均為11公里。距區(qū)政府駐地34公里，處于重慶市“1小時經(jīng)濟圈”、巴南區(qū)二環(huán)經(jīng)濟帶規(guī)劃區(qū)。圣燈山組團規(guī)劃擬開發(fā)區(qū)域圍繞圣燈山森林公園布局，并且緊鄰跳石鎮(zhèn)石廟場鎮(zhèn)，基礎(chǔ)配套設(shè)施較為完善，區(qū)位優(yōu)勢尤為明顯。圖24地理位置位圖222資源基礎(chǔ)圣燈山海拔1064米，四周懸崖峭壁、陡峭險峻，山上怪石林立、千姿百態(tài)。圣燈山是天然的動植物大觀園，山上森林茂密，植物種類繁多，有松科、杉科等120余種，在成片的亞熱帶原生植被中，有樹齡300400年的楠木、古松，有珍稀樹種穗花杉，有樹齡500多年的古銀杏等。同時林中有多種野生動物棲息繁衍，有斑鳩、竹雞、野雞、杜鵑、啄木鳥、豪豬、狐貍、松鼠、山羊、野豬、野兔等，還有世界上稀有的被列為國家重點保護的珍貴動物獐子。圣燈山山腳下不遠處的灘子口水庫，壩長116米，壩高33米，雄偉9重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書壯觀。寬闊的湖面青山環(huán)抱，綠水青山渾然一體。白鷺、蒼鷺常年棲息湖邊松林，為湖區(qū)一景。圣燈山組團所在的跳石鎮(zhèn)，避暑休閑地產(chǎn)可供開發(fā)區(qū)域規(guī)模為106875畝，約占全鎮(zhèn)行政區(qū)劃面積的837，并且可供開發(fā)區(qū)域破碎化程度低，多集中連片分布。223景區(qū)發(fā)展思路圣燈山組團避暑休閑地產(chǎn)以跳石鎮(zhèn)老場鎮(zhèn)和圣燈山森林公園基礎(chǔ)設(shè)施為配套支撐，以圣燈山森林公園優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境為吸引，開發(fā)具有避暑休閑、農(nóng)家樂娛樂、養(yǎng)老養(yǎng)生等功能的避暑休閑地產(chǎn)。對整個巴南區(qū)避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展起到核心帶動作用。224度假地產(chǎn)規(guī)劃圣燈山片區(qū)居住用地容積率不大于08535，建筑密度控制在2535之間，建筑限高為20米，地塊綠地率大于35。圣燈山片區(qū)由圣燈山片區(qū)和林海片區(qū)組成，圣燈山組團位于圣燈山森林公園西側(cè)及北側(cè)，規(guī)劃功能以居住為主，避暑地產(chǎn)用地面積為1788公頃。林海片區(qū)由位于林基槽水庫東側(cè)的一號組團、位于鳳凰壩水庫東西兩側(cè)的二號組團、位于石嶺山寨景區(qū)西側(cè)三號組團組成，規(guī)劃功能以居住為主，避暑地產(chǎn)用地面積5337公頃。綜上，圣燈山片區(qū)的避暑地產(chǎn)用地總面積為7125公頃，約1069畝。10重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書圖22圣燈山片區(qū)規(guī)劃圖225人口規(guī)模測算片區(qū)的人口規(guī)?？苫陂_發(fā)強度控制，按照容積率法進行計算，計算公式如下人口規(guī)模地塊面積容積率/戶均建筑面積每戶人數(shù)圣燈山片區(qū)和林海片區(qū)新增居住用地面積為7125公頃（約106875畝），測算可建居住建筑面積為562萬平方米，戶均建筑面積50平方米，每戶按照2人計算，則圣燈山片區(qū)和林海片區(qū)人口規(guī)模為225萬人。另圣燈山和林海現(xiàn)居住人口規(guī)模為059萬人，每年69月避暑常住人口按最高峰值測算095萬人，故圣燈山片區(qū)及林海片區(qū)規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模為284萬人。小城鎮(zhèn)修編3282畝，測算可建居住建筑面積為2329萬平方米，戶11重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書均建筑面積50平方米，每戶按2人計算，則小城鎮(zhèn)修編人口規(guī)模為093萬人。12重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書3市場分析31重慶市避暑休閑地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀311發(fā)展現(xiàn)狀及特點13重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書1、規(guī)劃滯后，存在無序、過度開發(fā)問題。由于相關(guān)規(guī)劃滯后，部分區(qū)域開發(fā)建設(shè)缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，存在無序開發(fā)和過度開發(fā)的問題。2、發(fā)展不均衡，存在分布過度集中問題。我市已開發(fā)的避暑休閑地產(chǎn)主要集中在武隆仙女山、石柱黃水和萬盛黑山谷三地，三地已竣工項目約占全市75，發(fā)展不均衡。3、配套不足，存在居住品質(zhì)有待提高問題。部分已開發(fā)區(qū)域的交通、供水、污水垃圾處理等基礎(chǔ)配套以及醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)配套不足，居住品質(zhì)有待提高。圣燈山應(yīng)靠后發(fā)優(yōu)勢能夠在規(guī)劃、基礎(chǔ)配套等方面汲取我市其他片區(qū)避暑休閑地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的種種問題，為我市的避暑休閑地產(chǎn)增添新的亮點。32競爭性市場分析321武隆仙女山1、景區(qū)概況武隆仙女山國家森林公園是重慶十佳旅游景點，是國家5A級風(fēng)景區(qū)，地屬武陵山脈，位于重慶市武隆縣境烏江北岸，渝涪高速公路、涪武高等級公路貫通武隆，全程180公里，可從渝湘高速，由重慶巴南界石，途徑14重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書南川，直達武隆，全程高速139KM，由重慶市區(qū)駕車1小時半即可到達武隆縣城。仙女山海拔2033米，擁有森林33萬畝，天然草原10萬畝，夏季平均氣溫24度。2、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢國家5A級景區(qū)、海拔高、夏季氣溫較低，適宜發(fā)展休閑避暑地產(chǎn)。劣勢相對圣燈山距離主城區(qū)較遠，基礎(chǔ)配套條件相對落后，經(jīng)過多年開發(fā)地產(chǎn)項目較多，居住環(huán)境條件受到一定影響。322豐都南天湖1、景區(qū)概況南天湖景區(qū)位于豐都東南45公里，與武隆的仙女山相毗連，占地面積100平方公里，海拔高度15002100米，年平均氣溫92攝氏度，最高溫度295攝氏度，最低溫度零下7攝氏度，每年有34個月積雪期，景區(qū)自然植被十分豐富，有人工林5280公頃，竹林1380公頃，天然次生常綠闊葉林900公頃，草坪1760公頃，林木總畜積量285萬立方米。2、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢海拔高、夏季氣溫較低，適宜發(fā)展休閑避暑地產(chǎn)。劣勢相對圣燈山距離主城區(qū)較遠，基礎(chǔ)配套條件相對落后。323石柱黃水1、景區(qū)概況石柱黃水森林公園位于重慶石柱土家族自治縣境內(nèi)，屬國家級森林公園，是重慶市國家級森林公園中區(qū)域面積最大，唯一的土家少數(shù)民族旅游風(fēng)景區(qū)。黃水森林公園座落在縣城東北部七耀山山原上，處于長江三峽黃金旅游線上，東西長12公里，南北寬7公里，平均海拔1500米，最高峰1934米，可游面積6000公頃。公園內(nèi)海拔高低懸殊，垂直氣候差異大，15重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書年平均氣溫12LC，夏季氣候涼爽，7月份公園所在地海拔1600米處，月平均氣溫20C，比縣城低8C，最適宜夏季避暑、療養(yǎng)。2、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢自然條件優(yōu)越，景色秀美，海拔高、夏季氣溫較低，適宜發(fā)展休閑避暑地產(chǎn)。劣勢相對圣燈山距離主城區(qū)較遠。324北碚縉云山1、景區(qū)概況縉云山位于重慶市北碚區(qū)，距重慶市中心35公里，為國家級自然風(fēng)景名勝區(qū)?？N云山總占地面積76平方千米，海拔350米951米。縉云山林內(nèi)最高月平均氣溫（八月）245，最低月平均氣溫（二月）37；林外空曠地最高月均氣溫258，最低月平均氣溫33?？N云山森林覆蓋率達966。保護區(qū)內(nèi)有大面積的常綠闊葉林。2、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢交通便利，離主城區(qū)近。劣勢海拔相對較低，并不特別適宜發(fā)展避暑休閑地產(chǎn)。此外景區(qū)維護管理較弱，景觀品質(zhì)受到一定影響。325江北鐵山坪1、景區(qū)概況鐵山坪森林公園是重慶近郊的主要天然公園之一，國家4A級風(fēng)景名勝區(qū)。該山地理位置優(yōu)越，距市中心20公里。是重慶近郊主要天然公園之一和主城區(qū)東部的一道綠色屏障，坪上有18萬畝森林，是重慶近郊區(qū)天然的氧吧。公園面積1493平方公里，最高海拔5839米，森林覆蓋率90以上。2、優(yōu)劣勢分析16重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書優(yōu)勢交通便利，離主城區(qū)近。劣勢海拔相對較低，并不特別適宜發(fā)展避暑休閑地產(chǎn)。326沙坪壩歌樂山1、景區(qū)概況歌樂山森林公園位于重慶市沙坪壩區(qū)，距市中心16公里?？偯娣e5000畝，最高海拔728米。歌樂山以抗戰(zhàn)時期的陪都遺跡和白公館、渣滓洞監(jiān)獄而聞名，特別是隨著長篇小說紅巖在全國范圍內(nèi)的廣泛流傳。歌樂山主要屬喀斯特地貌，石灰?guī)r地質(zhì)活躍，有歌樂山森林公園，重慶歌樂山烈士陵園。2、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢交通便利，離主城區(qū)近。劣勢海拔相對較低，并不特別適宜發(fā)展避暑休閑地產(chǎn)。人文景觀相對突出，自然景觀品質(zhì)相對一般。327綜合評價1、優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢圣燈山所在跳石鎮(zhèn)位于巴南區(qū)東南部，離主城區(qū)近約50分鐘車程，相對于武隆仙女山、豐都南天湖、石柱黃水等區(qū)縣度假區(qū)具有較為明顯的交通優(yōu)勢。圣燈山海拔1064米，比北部縉云山、江北鐵山坪、沙坪壩歌樂山等主城近郊景區(qū)的海報都要高，夏季氣候更為涼爽，適宜發(fā)展避暑休閑地產(chǎn)。2、劣勢市場競爭激烈我市已開發(fā)的避暑休閑地產(chǎn)主要集中在武隆仙女山、石柱黃水和萬盛黑山谷三地，三地已竣工項目約占全市75。且仙女山、石柱黃水、萬盛黑山谷景區(qū)知名度較高，進行旅游休閑地產(chǎn)開發(fā)較早，圣燈山景區(qū)作為后來者應(yīng)加大宣傳力度，提高景區(qū)知名度。17重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書4區(qū)域土地估價41評估要素及方法411擬儲備宗地條件分析要素1、地理位置2、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀3、區(qū)域范圍4、區(qū)域因素及個別因素412評估方法1、基準地價系數(shù)修正法目前重慶市已經(jīng)公布了的基準地價標準及修正體系，因此可采用基準地價系數(shù)修正法。由于重慶市現(xiàn)有的基準地價標準是2002年公布實施的，近年來未對其進行重新更新，只是對土地級別作了相應(yīng)的調(diào)整，因此基準地價系數(shù)修正法測算的宗地地價可能會與現(xiàn)實市場價值存在較大差距，不能真實反映宗地現(xiàn)實市場價值水平。另外因為目前巴南區(qū)及主城其他同一供需圈內(nèi)相同用途的土地成交案例易于收集，因此可采用市場比較法測算出在不同設(shè)定規(guī)劃條件下的宗地價，尋求市場比較法測算結(jié)果與相同設(shè)定規(guī)劃條件下的基準地價系數(shù)修正法測算結(jié)果的差異系數(shù)規(guī)律，最終確定兩種方法測算結(jié)果的線性關(guān)系，從而測算出規(guī)劃區(qū)域內(nèi)土地的價值。重慶市人民政府對國有土地使用權(quán)制定了具體的價格標準，該標準是針對不同土地用途和級別，根據(jù)其現(xiàn)有收益水平測算的土地平均價格。在調(diào)查估價對象的基礎(chǔ)上，對基準地價進行成熟度、區(qū)域和個別因素、容積率、年限以及基準日等項修正，推算估價對象的地價。重慶市基準地價內(nèi)容重慶市基準地價包括兩個方面，一是基準地價價格體系將城鎮(zhèn)土地分區(qū)域、分用途進行測算，得出分級別、分用途（分18重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書為商業(yè)、住宅、工業(yè)）的區(qū)域平均價格，從而構(gòu)成了基準地價價格體系。二是基準地價修正體系主要包括土地使用年限修正體系、容積率修正體系、地價指數(shù)修正體系、區(qū)域及個別因素修正體系、土地使用權(quán)類型修正體系、土地成熟度修正體系。基本公式單位面積地價基準地價1成熟度修正系數(shù)（區(qū)域和個別因素修正系數(shù)）容積率修正系數(shù)年限修正系數(shù)基準日修正系數(shù)。2、市場比較法市場比較法是在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似或價值相同的宗地買賣案例與待估宗地之間加以對照比較，就兩者之間在影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等差別進行修正，求取待估宗地在評估期日地價的方法。3、本項目評估方法因為基準地價系數(shù)修正法所采用的（渝府200279號）重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整國有土地使用權(quán)土地級別基準地價和土地出讓金標準的通知和（渝國土房管發(fā)2002486號）重慶市國有土地使用權(quán)土地級別基準地價和土地出讓金標準實施細則的通知是重慶市2002年公布實施的標準和體系。而市場比較法是將規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的宗地與相同用途、相同規(guī)劃條件前提下的同一供需圈內(nèi)的，目前市場已經(jīng)成交的交易案例進行對比修正后測算出的土地價值，因此該方法更能反映當(dāng)前以及未來的土地和房地產(chǎn)市場情況，客觀反應(yīng)宗地市場價值的一種方法。因此，本次測算將采用市場比較法測算規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可出讓土地的價值。19重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書42市場交易價格421重慶市旅游地產(chǎn)價格現(xiàn)狀重慶是一個旅游資源極其豐富的城市，有山、有水、有溫泉及人文古跡，據(jù)此打造的旅游地產(chǎn)項目在全國獨樹一幟。報告重點選取涉及歌樂山、仙女山、黑山谷、黃水的10個旅游地產(chǎn)樓盤進行分析，根據(jù)新浪樂居最新數(shù)據(jù)（截止2015年11月），平均銷售價格為6430元/M2。本項目為巴南區(qū)休閑旅游地產(chǎn)項目，與以下項目具有較大的可比性，本項目旅游地產(chǎn)銷售價格約在4000元/平方米左右。表512015年重慶市旅游地產(chǎn)價格情況表據(jù)中國土地市場網(wǎng)土地供應(yīng)數(shù)據(jù)顯示，2014年至2015年，武隆仙女山景區(qū)、石柱黃水、萬盛黑山谷、江津四面山休閑旅游景區(qū)共成交商住用地1220重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書宗，平均土地單價4853萬元/畝，平均樓面價格5925元/M2。表522014年2015年重慶市知名景區(qū)旅游休閑房產(chǎn)成交商住用地及居住用地情況表21重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書423土地價格變化趨勢分析（1）總體趨勢作為山地城市，從重慶市內(nèi)部來看，土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性比一般城市明顯，這客觀上決定了土地供應(yīng)的相對不足和土地供需不平衡，而拆遷成本進一步加大，導(dǎo)致存量土地的可供應(yīng)量日益減少。在用地需求快速增長的情況下，土地供需矛盾將會進一步加劇，特別是在經(jīng)濟較發(fā)達的主城區(qū)，土地供需矛盾尤為突出。根據(jù)重慶市以及全國的歷年地價監(jiān)測結(jié)果顯示，地價水平的變化在總體上與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展是同步的。近幾年經(jīng)濟發(fā)展進入了新常態(tài)，重慶市宏觀經(jīng)濟的發(fā)展續(xù)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升，增速放緩的趨勢，房地產(chǎn)投資和需求較為平穩(wěn)，加上土地市場調(diào)控機制和地價形成機制的不斷成熟，預(yù)計今后35年內(nèi)重慶市地價水平將保持現(xiàn)狀或相對下降。（2）宏觀政策近年來國家宏觀調(diào)控持續(xù)力度，在土地供應(yīng)量總體保持不變的前提下，將會嚴格限制土地需求的過快增長。今后幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)，預(yù)計限購、限價等行政性政策將不會放松，土地制度完善、房產(chǎn)稅試點改革等長效機制建立也有可能落到實處。而貨幣政策，在今后幾年可能繼續(xù)微調(diào)，調(diào)控壓力或有所緩解。43本項目土地價格預(yù)測431土地價格水平預(yù)測由于受到近兩年房地產(chǎn)市場趨冷的影響，巴南區(qū)土地市場也日漸低迷。在土地供應(yīng)方面，地方政府逐步增強了土地市場宏觀調(diào)控力度，嚴格執(zhí)行土地供應(yīng)計劃，基本能滿足于各類市場對土地的需求。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，開發(fā)速度放緩，從而導(dǎo)致土地價格有下落的趨勢。22重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書在各種影響土地價值的因素中，處在同一區(qū)域內(nèi)，個別因素基本一致的前提下，土地的利用強度、用途是對土地價值影響最為敏感的兩個重要因素。本項目范圍內(nèi)用地性質(zhì)以居住和商業(yè)用地為主，考慮到土地的利用強度不同，其價格也存在一定差異。432土地價格預(yù)測參考重慶旅游地產(chǎn)居住用地樓面地價在214110668元/M2之間，本項目地處巴南區(qū)，較其余景區(qū)距主城區(qū)近，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯，樓面地價按高限考慮，考慮為1000元/平方米左右，用地價格暫按巴南區(qū)商住用房平均樓面地價反向測算。根據(jù)重慶市巴南區(qū)避暑休閑地產(chǎn)控制性詳細規(guī)劃本項目容積率按08535考慮。表52項目經(jīng)營性用地出讓價格預(yù)測表土地估價預(yù)測結(jié)果商業(yè)居住用地，綜合容積率08535，預(yù)測土地出讓單價為57萬元/畝。23重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書5工程建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容51用地規(guī)模本項目范圍內(nèi)用地總面積約為238278畝，其中地塊內(nèi)用地163690畝，包括可經(jīng)營性用地地塊面積約139695畝，非經(jīng)營性用地面積約為23995畝。地塊外用地面積74588畝，其中，道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施用地61588畝（含寬度小于等于65米不計征地面積的農(nóng)村改建道路23083畝），旅游及配套設(shè)施用地130畝。表51用地規(guī)模測算表24重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書52道路工程521地塊外道路工程本項目地塊外新建及改擴建道路545KM，其中新建道路15KM，包括圣登大道A段（路幅寬12M）9KM，圣登大道B段（路幅寬85M）6KM,；改建道路395KM，其中改建磚圣路（圣燈山石嶺山寨段）、磚圣路（磚廠石嶺山寨段）、圣楊路（圣燈山安瀾仁流五通連接路）（路幅寬65M）合計195KM，改建環(huán)道支路20KM，路幅寬55米。道路配套工程含車行道、路基防護（護坡及擋墻）、道路土石方、交通工程等。53市政設(shè)施市政基礎(chǔ)設(shè)施主要包括水電氣供應(yīng)設(shè)施，其中電力設(shè)施包括林海變電站電壓110KV，林海開閉所電壓20KV,裝機容量5100KW，圣燈山開閉所電壓20KV,裝機容量5100KW。水利設(shè)施包括林海供水站和圣燈山供水25重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書站，供水規(guī)模分別按2175立方米/天和1450立方米/天考慮。新建燃氣管道可接現(xiàn)狀市政管網(wǎng)，將燃氣引入項目地塊內(nèi)，圣燈山燃氣管道考慮為5KM，林海燃氣管道考慮為7KM。新建林海片區(qū)和圣燈山A區(qū)污水處理廠，污水處理量按林海片區(qū)和圣燈山片區(qū)供水量的80考慮，分別為1740立方米/天和1160立方米/天，新建陳家污水處理廠和石林污水處理廠，按處理量480立方米/天考慮。54旅游設(shè)施工程旅游設(shè)施建設(shè)包括，圣燈山國家森林公園旅游及安全設(shè)施的完善及新增，步游道建設(shè)；深溝子峽谷新增步游道、探險步游道等安全設(shè)施；4000畝茶山整體包裝，水體項目的綜合開發(fā)等。配套設(shè)施包括，新建跳石游客接待中心、停車場、游客接待站及旅游公廁等。另新建社會停車場，其中，林海片區(qū)停車場1萬平方米，石林片區(qū)停車場1萬平方米。26重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書6項目實施計劃本項目主要任務(wù)為土地整治、道路工程建設(shè)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和景區(qū)設(shè)施建設(shè)，為保證及時完成土地收儲及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)，項目可采用同步建設(shè)模式安排施工順序及進度。項目實施周期為5年，其中征地整治期4年（第1年第4年），土地出讓期4年（第2年第5年）。7投資匡算71投資匡算711匡算范圍本項目投資估算范圍包括工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費用、建設(shè)期貸款利息等。712匡算依據(jù)1、同類型工程項目的相關(guān)材料；2、業(yè)主提供的其他相關(guān)材料。713匡算說明1、征地拆遷費用征地拆遷費用分為地塊內(nèi)可經(jīng)營性用地和非經(jīng)營性用地、地塊外非經(jīng)營性用地征地成本測算，市政基礎(chǔ)設(shè)施用地征地成本測算，其中地塊內(nèi)可經(jīng)營性用地征地成本單價5133萬元/畝，地塊內(nèi)非經(jīng)營性用地征地成本單價3619萬元/畝；地塊外非經(jīng)營性用地征地成本單價3730萬元/畝。2、工程費用（1）新建市政道路建安費用道路含車行道、路基防護（護坡及擋墻）、透水磚人行道（含路緣石）、27重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書道路土石方、給排水工程、綜合管網(wǎng)、照明工程、景觀及綠化、交通工程等。單價指標按12米路幅寬1636萬元/公里考慮，85米路幅寬1159萬元/公里考慮，55米65米路幅寬按273萬元/公里考慮。（2）其他建筑工程建安費用停車場建安費用按200元/平方米匡算。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括變電站工程、供水站工程、燃氣管道工程、污水處理廠工程。工程規(guī)模按服務(wù)人口規(guī)模測算，單價指標按提供的水電氣容量測算。景區(qū)建筑包括，游客接待中心，游客接待站，旅游公廁等，建設(shè)規(guī)模根據(jù)預(yù)估的游客量測算。3、前期工作費用建設(shè)單位管理費按建安工程的2匡算，其他前期工作費用按建安工程費用的8匡算。4、預(yù)備費基本預(yù)備費按新建工程費用工程建設(shè)其他費用的12計算5、建設(shè)期利息本項目靜態(tài)投資考慮全額銀行貸款，利率按8計。項目建設(shè)期內(nèi)每年根據(jù)資金流出和資金流入的缺口或節(jié)余來安排需要借入的銀行貸款或需要償還的銀行貸款，建設(shè)期及土地出讓期結(jié)束仍不能實現(xiàn)資金收支平衡，體現(xiàn)為本項目資金缺口。714匡算結(jié)果本項目匡算總投資為1983億元，其中非經(jīng)營性用地工程及征地費用為961億元，可經(jīng)營性用地征地費用為717億元，建設(shè)期利息為305億元。項目匡算結(jié)果詳見表72項目投資匡算表。28重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書72資金籌措項目靜態(tài)總投資約1678億元，靜態(tài)投資考慮全額銀行貸款。29重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書表72巴南區(qū)圣燈山項目投資匡算表30重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書31重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書32重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書8效益評價81直接效益分析（財務(wù)評價）811評價依據(jù)、原則和方法1、評價依據(jù)（1）本項目財務(wù)評價以國家計委頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)為依據(jù)；（2）成本、效益等方面的財務(wù)測算，按財政部頒發(fā)的企業(yè)財務(wù)通則和企業(yè)會計準則的有關(guān)規(guī)定為依據(jù)；（3）本項目稅金測算，按國家頒發(fā)的稅種、稅目及相關(guān)規(guī)定為依據(jù)。（4）項目業(yè)主提供的基礎(chǔ)經(jīng)濟數(shù)據(jù)。2、評價原則（1）遵循動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析與定性分析相結(jié)合的原則；（2）遵循效益與費用計算口徑一致的原則；（3）計算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。812基礎(chǔ)數(shù)據(jù)測算1、項目建設(shè)期5年2、項目計算期20年（含建設(shè)期）3、基準財務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)國家發(fā)展改革委和建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）以及同行業(yè)有關(guān)數(shù)據(jù)，景區(qū)開發(fā)建設(shè)項目稅前財務(wù)基準內(nèi)部收益率一般為1012。但考慮到本項目具有旅游資源開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)雙重性，因此本項目上基準收益率設(shè)定為8。33重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書4、稅金及附加（1）營業(yè)稅綜合稅率55（含城市建設(shè)維護稅、教育附加）5、鋪底流動資金因本項目為景區(qū)運營項目，不涉及原材料購買等大宗支出，鋪底流動資金涉及金額較少暫不在現(xiàn)金流量表中測算。813收入測算1、土地出讓收入出讓價格參照巴南區(qū)近年各類經(jīng)營性用地招拍掛情況，結(jié)合用地性質(zhì)及土地發(fā)展趨勢預(yù)測，商業(yè)居住用地，綜合容積率08535，按樓面地價1000元/平方米，預(yù)測均價為2017年2020年57萬元/畝測算。2、項目直接收入本項目直接收入來源主要包括景區(qū)門票收入、民俗商業(yè)街出租收入、停車場收入等幾部分。1）門票及餐飲住宿收入門票收入是本項目的主要收入來源之一，考慮到圣燈山景區(qū)周邊有相當(dāng)?shù)挠慰土髁?，且部分游客進行自助式農(nóng)家樂游玩方式并不進入景區(qū)，則按照保守估計原則，購買門票進入圣燈山森林公園景區(qū)參觀游覽的游客人數(shù)按全部接待人數(shù)的60計，進入峽谷景區(qū)參觀游覽的游客人數(shù)按全部接待人數(shù)的30計，進入茶山景區(qū)參觀游覽的游客人數(shù)按全部接待人數(shù)的20計，進入水體綜合開發(fā)景區(qū)體驗游覽的游客按全部接待人數(shù)的10計。根據(jù)目前圣燈山森林公園門票執(zhí)行價格確定為50元/人。峽谷門票考慮為50元/人，茶山門票考慮為30元/人，水體綜合開發(fā)綜合銷售收入考慮為50元/人。34重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書表81圣燈山景區(qū)市場預(yù)測2）民俗商業(yè)街出租收入根據(jù)業(yè)主提供資料，民俗商業(yè)街可開發(fā)面積約為20000平方米，考慮出租單價為50元/平方米月，出租率在建成后前5年考慮為60。3）停車場收入圣燈山景區(qū)停車場和林海景區(qū)停車場停車位總和考慮為3000個，停車收費按10元/每車每天計。景區(qū)項目停車場停車率考慮為60，即1800個停車位投入使用。另考慮每個車位的利用率為60，即每個車位在處于停車狀態(tài)的時間占飽和停車時間的60。3、土地開發(fā)整治成本返還征地拆遷成本及土地整治成本全額返還。814稅金計算本項目應(yīng)納稅金包括營業(yè)稅及附加55,所得稅按15計。35重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書815成本測算1、土地及建設(shè)成本1）土地成本規(guī)劃區(qū)土地成本，包括征地拆遷安置直接補償費，以及征地審批前提交稅費等。表82項目征地拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本測算36重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書包括地塊內(nèi)土地征收費用，地塊外道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程費用及征地費用。3）稅費本項目開發(fā)業(yè)主為政府授權(quán)投資者，代表政府實施一級土地開發(fā)，按照國家稅務(wù)局（1993）149號文規(guī)定及相關(guān)解釋，一級土地開發(fā)收入免征營業(yè)稅及附加費。4）財務(wù)費用37重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書本項目靜態(tài)投資考慮全額銀行貸款，利率按8計。項目建設(shè)期內(nèi)每年根據(jù)資金流出和資金流入的缺口或節(jié)余來安排需要借入的銀行貸款或需要償還的銀行貸款，建設(shè)期及土地出讓期結(jié)束仍不能實現(xiàn)資金收支平衡，體現(xiàn)為本項目資金缺口。5）土地標準出讓金計提土地標準出讓金，圣燈山片區(qū)及林海片區(qū)可經(jīng)營性用地中居住106125畝，商業(yè)3357畝，居住按45元/平方米、商業(yè)按90元/平方米計提。表83土地儲備收益預(yù)測38重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書讓金返還28到區(qū)財政。2、運營成本1）項目建成后電、水等消耗總額為41376萬元，建設(shè)期運營只有圣燈山景區(qū)開放，考慮能耗量為項目建成后正常年份的30，估算結(jié)果詳見表92。項目建成后，正常年份180萬人次游客量計算，每年300天，每天游客量約6000人次，參考類似項目，考慮人均用水40L/天，年耗水量72萬噸，考慮人均耗電量27KWH，年耗電量為480萬KWH。表84本項目水、電消耗表2）原輔材料耗用本項目景區(qū)的原輔材料及低值易耗品按收入的10計。3）員工工資本項目考慮員工200人，人均月工資按1800元計，本項目每年工資支出432萬元，建設(shè)期運營中考慮為正常年份的30。4）銷售推廣費用為了推廣本項目，增加其知名度，大力宣傳本項目，其費用按營業(yè)收入的10計。5）管理費用的估算管理費用包括管理人員工資性支出、低值易耗品攤銷、差旅費、交通費、辦公費、業(yè)務(wù)招待費等，按年工資費用的60計。6）財務(wù)費用的測算財務(wù)費用包含建設(shè)期貸款的全部利息。39重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書816資金平衡分析根據(jù)“表85項目資金收支平衡表”可以看出，本項目銀行貸款11600609萬元，資金缺口為11615835萬元，詳見下表。表85項目資金收支平衡表817評價結(jié)果根據(jù)前述測算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)稅費政策，進行項目經(jīng)濟評價指標計算，其結(jié)果為表86經(jīng)濟評價指標表40重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書本項目息稅前投資財務(wù)內(nèi)部收益率為437，低于基準收益率8；息稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為24225萬元，投資回收期為1488年。項目的直接經(jīng)濟效益分析指標不滿足基本財務(wù)指標要求，項目總體盈利能力和償債能力差，不能夠抵付項目的建設(shè)投資，項目僅依托土地出讓收入和景區(qū)直接經(jīng)營收入不能達到還債、盈利的目標，因此需要政府提供一定的資源支持。41重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書財務(wù)測算的詳細數(shù)據(jù)見下表附表1營業(yè)收入及稅金表附表2項目投資現(xiàn)金流量表818全投資回收分析經(jīng)過測算，當(dāng)經(jīng)營性用地139695畝的出讓單價達到樓面地價2319元/平方米，即出讓地塊單價達到132萬元/畝，且本項目全部工程及征地費用都計入土地供應(yīng)成本中并在掛牌出讓后全額返還，在項目建設(shè)期結(jié)束時無資金缺口。因此，在建設(shè)期，項目業(yè)主應(yīng)對各項工程建設(shè)成本進行嚴格控制；而在土地出讓期應(yīng)積極宣傳和打造景區(qū)，提高景區(qū)知名度，以提高景區(qū)地塊的價值。附表3土地儲備收益測算2附表4資金平衡表2819二級開發(fā)規(guī)費及稅費測算本項目土地出讓結(jié)束后，二級開發(fā)的涉及的區(qū)級征收的規(guī)費及稅收可考慮返還。以下對項目建成后相應(yīng)規(guī)費和稅費區(qū)級征收的部分進行了測算。表81土地二級開發(fā)稅費返還明細表42重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書82間接效益分析旅游業(yè)是21世紀創(chuàng)造就業(yè)和環(huán)境保護的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，是當(dāng)今世界經(jīng)濟中發(fā)展勢頭最強勁和規(guī)模最大的新興產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中發(fā)展速度最快、消耗資源最少、最具活力的外向型朝陽產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點，具有關(guān)聯(lián)度高、帶動性強的高附加值產(chǎn)業(yè)。旅游已成為巴南區(qū)的新興支柱產(chǎn)業(yè)之一。除直接效益外，本項目的建設(shè)還將為巴南區(qū)帶來良好的間接經(jīng)濟效益。821增加就業(yè)機會，提高農(nóng)民收入圣燈山景區(qū)的開發(fā)增加了就業(yè)崗位，有效解決勞動力過剩問題，提高了巴南區(qū)及周邊地區(qū)勞動力就業(yè)率。旅游業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，是一個勞動密集型行業(yè)，旅游經(jīng)營活動中需要大量的勞動力，風(fēng)景區(qū)的開發(fā)經(jīng)營將接納本地大量的農(nóng)村剩余勞動力。822帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)帶動作用很強，其在國民經(jīng)濟中所起的作用，往往43重慶國際投資咨詢集團有限公司巴南區(qū)圣燈山避暑休閑旅游度假區(qū)項目項目建議書要大于原始收入的數(shù)倍，并提供新的就業(yè)崗位，同時刺激其他產(chǎn)業(yè)，如道路、交通、供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施和飯店、旅館、娛樂等的發(fā)展。本項目建成后，增加和完善了項目區(qū)的旅游、休閑場所，進一步促進項目區(qū)內(nèi)的旅游、休閑業(yè)的發(fā)展，項目區(qū)內(nèi)旅游、休閑業(yè)的發(fā)展，必將帶動餐飲、商貿(mào)和新型工業(yè)的發(fā)展和興旺。823改善居住環(huán)境，推動新農(nóng)村建設(shè)由于旅游業(yè)的發(fā)展，片區(qū)旅游自然環(huán)境得到進一步的改善，成為山美、水美、人更美的旅