北京市崇文區(qū)廣渠門外南街危改房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告北京市崇文區(qū)廣渠門外南街危改房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京首佳房地產(chǎn)聯(lián)盟投資顧問有限公司二七年七月目錄第一章總論1一、項(xiàng)目概況1二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況5三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性6四、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)6五、可行性研究報(bào)告編制的假設(shè)和說明7六、可行性研究報(bào)告編制單位和編制人員8第二章項(xiàng)目投資環(huán)境分析9一、北京市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)運(yùn)行狀況及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響9二、崇文區(qū)城市功能定位11第三章北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析13一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析13二、北京市普通住宅市場(chǎng)分析15三、北京市公寓市場(chǎng)分析17四、北京市寫字樓市場(chǎng)分析18五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析19第四章項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析21一、崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析21二、項(xiàng)目區(qū)域住宅市場(chǎng)分析23三、項(xiàng)目區(qū)域公寓市場(chǎng)分析26四、項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析27五、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析28六、項(xiàng)目與同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較30七、項(xiàng)目SWOT分析33第五章項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及市場(chǎng)定位35一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案35二、項(xiàng)目客戶定位36三、價(jià)格定位37第六章項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施狀況39一、市政道路39二、給排水管道39三、供電39四、通訊39五、天然氣39六、供熱39第七章項(xiàng)目投資估算和籌資評(píng)價(jià)40一、總投資估算40二、資金籌措及分年度使用計(jì)劃45第八章項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)的計(jì)算和分析47一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)47二、現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)指標(biāo)分析49三、不確定性分析50第九章結(jié)論與建議52一、結(jié)論52二、建議52附表53附件60第一章總論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱廣渠門外南街危改項(xiàng)目（二）項(xiàng)目單位北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（三）項(xiàng)目位置廣渠門外南街危改項(xiàng)目地處于東二環(huán)沿線，位于北京市崇文區(qū)廣渠門外南街。項(xiàng)目用地四至為東至廣渠門外北四巷及廣和路沿線，南至廣渠門外南五巷，西至東二環(huán)路輔路，北至廣渠門外大街。（四）項(xiàng)目用地根據(jù)關(guān)于進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)【京計(jì)投資字（2002）1044號(hào)】、關(guān)于進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造二期工程項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)【京計(jì)投資字（2002）1348號(hào)】，項(xiàng)目原建設(shè)單位為北京嘉禾前門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2004年4月，北京市發(fā)改委及建委下發(fā)關(guān)于調(diào)整廣渠門外南街危改一、二期工程可研批復(fù)內(nèi)容的函【京發(fā)改投資函（2004）150號(hào)】，批準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)單位調(diào)整為北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2005年3月24日，項(xiàng)目建設(shè)單位與北京市國(guó)土資源局分別簽訂了A區(qū)、B區(qū)用地的北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同【京地處（合）字（2005）0177號(hào)、0176號(hào)】，合同地價(jià)款分別為1209085萬(wàn)元及723045萬(wàn)元，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)單位提供的票據(jù)，合同地價(jià)款及契稅已經(jīng)全部繳清。2006年5月12日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得廣渠門外南街危改項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證【2006規(guī)（崇）地字0007號(hào)】，項(xiàng)目總用地面積為12671274平方米，總建設(shè)用地面積為87407485平方米，代征道路用地為35649093平方米，代征綠化用地為3656162平方米。2006年6月1日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于同意廣渠門外南街危改項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案復(fù)函【2006規(guī)復(fù)函字0267號(hào)】，項(xiàng)目總建筑規(guī)模為565943平方米，其中地上建筑面積為411340平方米，建筑高度1080米,機(jī)動(dòng)車位2277個(gè)，戶數(shù)3478戶，建筑高度不超過80米，容積率471，綠地率202，自行車停車位9993輛。2006年10月9日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得了北京市人民政府關(guān)于北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行廣渠門外南街危改項(xiàng)目申請(qǐng)使用廣渠門外南街國(guó)有土地使用權(quán)的批復(fù)【京政房地字（2006）150】，2006年10月，項(xiàng)目建設(shè)單位取得廣渠門外南街危改項(xiàng)目建設(shè)用地批準(zhǔn)書【京國(guó)土用（批）字（2006）第150號(hào)】。以上批復(fù)明確回遷安置居民的住宅按照劃撥方式供地。2006年12月21日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得項(xiàng)目A區(qū)用地國(guó)有土地使用權(quán)證【京崇國(guó)用（2006）第0070號(hào)】，土地使用權(quán)面積為2996403平方米。2006年12月31日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2006規(guī)（崇）建字0083號(hào)】，C2回遷住宅樓建筑面積41190平方米，C3回遷辦公樓建筑面積21257平方米，C區(qū)地下車庫(kù)建筑面積6034平方米。2007年1月18日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得項(xiàng)目B區(qū)用地國(guó)有土地使用證【京崇國(guó)用（2007出）第00008號(hào)】，土地使用權(quán)面積為2058313平方米。2007年2月9日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2007規(guī)（崇）建字0005號(hào)】，D1回遷住宅樓建筑面積17608平方米。2007年2月15日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說明復(fù)函【2007規(guī)復(fù)函字0070號(hào)】，項(xiàng)目總建筑面積為561555平方米，其中地上411400平方米（住宅建筑面積300400平方米，配套公建14700平方米，其他公建建筑面積96200平方米），總戶數(shù)3629戶。建筑高度不超過80米，容積率47，綠化率202，機(jī)動(dòng)車停車2309輛，自行車停車位10449輛。2007年2月16日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得C2回遷住宅樓等3項(xiàng)建筑工程施工許可證【2007施建字0254號(hào)】。2007年3月20日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得D1回遷住宅樓建筑工程施工許可證【2007施建字0367號(hào)】。2007年4月16日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2007規(guī)（崇）建字0016號(hào)】，B區(qū)地下車庫(kù)建筑面積16760平方米，B區(qū)地下室建筑面積2400平方米。2007年4月27日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2007規(guī)（崇）建字0019號(hào)】，B5商品住宅樓建筑面積15964平方米。2007年5月18日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得B區(qū)地下車庫(kù)等2項(xiàng)建筑工程施工許可證【2007施建字0743號(hào)】。2007年5月28日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2007規(guī)（崇）建字0023號(hào)】，D3回遷住宅樓建筑面積55562平方米。2007年5月30日，項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位取得B5商品住宅樓建筑工程施工許可證【2007施建字0808號(hào)】。2007年6月19日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2007規(guī)（崇）建字0026號(hào)】，回遷小學(xué)建筑面積10160平方米。2007年7月4日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2007規(guī)（崇）建字0028號(hào)】，B6幼兒園建筑面積2590平方米。2007年7月5日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2007規(guī)（崇）建字0030號(hào)】，A6商品住宅樓建筑面積21257平方米，A8商品住宅樓建筑面積21257平方米，A7非配套商業(yè)建筑面積15186平方米，A區(qū)2地下車庫(kù)建筑面積7258平方米,A9東側(cè)地下室建筑面積1422平方米,A10地下室建筑面積3990平方米。（五）交通與環(huán)境1、交通狀況項(xiàng)目地處北京市崇文區(qū)廣渠門東南角，緊臨廣渠門外大街及東二環(huán)路等多條出行道路，附近有23、52、715、721、754、800、821、907、957路等多條公交線路通過，交通出行便捷。2、環(huán)境項(xiàng)目西側(cè)是二環(huán)路綠化帶和護(hù)城河，東南兩公里坐落著龍?zhí)逗珗@，具備優(yōu)越的綠色空間和京城稀缺的水資源。項(xiàng)目北部地區(qū)為北京市中央商務(wù)區(qū)，其中規(guī)劃和建設(shè)的大量寫字樓和商業(yè)用房已形成濃厚的商務(wù)氛圍。（六）項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目目前已完成拆遷工作，B、C、D區(qū)已開始施工。（七）開發(fā)內(nèi)容根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說明復(fù)函【2007規(guī)復(fù)函字0070號(hào)】和建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2006規(guī)（崇）建字0083號(hào)，2007規(guī)（崇）建字0005號(hào)、0007號(hào)、0016號(hào)、0019號(hào)、0023號(hào)、0026號(hào)、0028號(hào)、0030號(hào)】，本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容如下表所示表11廣渠門外南街危改項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容明細(xì)表單位平方米建筑面積區(qū)塊建筑編號(hào)規(guī)劃內(nèi)容地上地下辦公47479底商6312A1、A2寫字樓地下9216公寓30610底商2999A3商住地下4044住宅42594底商7716A678商住地下7492地上14741A、BA5、A9、A10商業(yè)地下8736地上2690B1會(huì)所地下2400地上83453B2、B3、B5住宅地下12285地上1680B6幼兒園地下910AD1、AD2、BD地下車庫(kù)（1518個(gè)車位）45919小計(jì)24027491002C1非配套商業(yè)1746C2回遷辦公及住宅364424748C3回遷辦公36971827C4回遷骨科醫(yī)院47201800CD地下車庫(kù)（130個(gè)車位）6034D1回遷住宅（首層配套商業(yè)和辦公）143083300D2回遷住宅（局部為商業(yè)和物業(yè)用房）497346630D3回遷住宅（局部為辦公及物業(yè)用房）497105852D4非配套商業(yè)1202540D5回遷小學(xué)教學(xué)樓51605000D6市政站160DD地下車庫(kù)（618個(gè)車位）23000D8辦公3955714C、D小計(jì)17083459445411108150447合計(jì)561555（八）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排根據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的資料，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的具體實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如下A區(qū)2007年8月20日開工2007年11月1日結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年6月30日結(jié)構(gòu)封頂2009年12月30日竣工入住B區(qū)2007年5月30日開工2007年9月15日結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年4月5日結(jié)構(gòu)封頂2009年9月30日竣工入住C區(qū)2007年2月15日開工2007年8月10日結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年4月30日結(jié)構(gòu)封頂2008年12月30日竣工入住D區(qū)2007年3月30日開工2007年10月30日結(jié)構(gòu)正負(fù)零2008年6月30日結(jié)構(gòu)封頂2008年12月30日竣工入住二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況項(xiàng)目建設(shè)單位北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊(cè)資金8850萬(wàn)元人民幣法人代表鄭欽璋單位地址北京市崇文區(qū)廣渠門南小街領(lǐng)行國(guó)際中心1樓1單元2505室營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)1100001060988成立時(shí)間2003年8月20日經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開發(fā)；銷售自行開發(fā)的商品房；物業(yè)管理；銷售機(jī)械電器設(shè)備、通訊器材、金屬材料、五金交電。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)暫定資質(zhì)【CMA0561】三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性作為四大中心城區(qū)之一，近年來崇文區(qū)不斷推進(jìn)舊城改造工作，區(qū)域內(nèi)居民的居住質(zhì)量有了明顯改善。而項(xiàng)目用地內(nèi)原住宅條件較差，居民改善居住條件的需求十分迫切。本項(xiàng)目是北京市和崇文區(qū)2006年重點(diǎn)落實(shí)實(shí)施的56件實(shí)事之一。市長(zhǎng)王歧山指示要加快該項(xiàng)目的建設(shè)，盡快解決危改回遷居民的回遷工作，徹底解決老城區(qū)居民居住條件。另一方面，北京城市總體規(guī)劃（20042020）提出構(gòu)建“兩軸兩帶多中心”的新城市空間格局，“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”在這樣的機(jī)遇和背景下形成了，該區(qū)域成為二環(huán)以內(nèi)除長(zhǎng)安街、金融街之外的最佳辦公選擇。項(xiàng)目用地位于東二環(huán)沿線地區(qū)，原為具較長(zhǎng)歷史的企事業(yè)單位及單位宿舍區(qū)，與北京市整體發(fā)展及區(qū)域規(guī)劃不協(xié)調(diào)。廣渠門南街危改項(xiàng)目就是在以上背景下提出并實(shí)施建設(shè)的，總體規(guī)劃占地面積1267公頃，總建筑面積5615萬(wàn)平方米。項(xiàng)目?jī)?nèi)共有A、B、C、D四個(gè)區(qū)，A、B區(qū)是商品房開發(fā)區(qū)，C、D主要用于危改回遷。危改回遷區(qū)總占地面積36860325平方米，總建筑面積230279平方米；商品房建設(shè)區(qū)總占地面積5054716平方米，總建筑面積331276平方米，由寫字樓、住宅、國(guó)際名店商街和酒店式服務(wù)公寓組成。項(xiàng)目不但可以提高居民居住條件、改善區(qū)域環(huán)境，而且作為“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”的輻射地帶，項(xiàng)目的建設(shè)彌補(bǔ)了周邊區(qū)域內(nèi)沒有多功能綜合項(xiàng)目的空白，將會(huì)成為地標(biāo)性的建筑復(fù)合群。項(xiàng)目的建設(shè)將取得社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收，可見該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。四、可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)1、關(guān)于進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項(xiàng)目建議書代可行性研究報(bào)告的批復(fù)【京計(jì)投資字20021044號(hào)】2、關(guān)于同意進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造二期工程項(xiàng)目建議書代可行性研究報(bào)告的批復(fù)【京計(jì)投資字20021348號(hào)】3、關(guān)于調(diào)整廣渠門外南街危改一、二期工程可研批復(fù)內(nèi)容的函【京發(fā)改投資函2004第150號(hào)】4、北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同【京地出合字（2005）第0177號(hào)】5、北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同【京地出合字（2006）第0176號(hào)】6、建設(shè)用地批準(zhǔn)書【京國(guó)土用（批）字（2006）第150號(hào)】7、國(guó)有土地使用證【京崇國(guó)用（2006）第0070號(hào)】8、國(guó)有土地使用證【京崇國(guó)用（2007出）第00008號(hào)】9、規(guī)劃意見書【2004規(guī)（崇）意字第0052號(hào)】10、北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說明復(fù)函【2007規(guī)復(fù)字0070號(hào)】11、建設(shè)用地規(guī)劃許可證【2006規(guī)（崇）建字0083號(hào)，2007規(guī)（崇）地字0005號(hào)、0007號(hào)、0016號(hào)、0019號(hào)、0023號(hào)、0026號(hào)2006規(guī)崇地字0007號(hào)】12、建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2006規(guī)（崇）建字0083號(hào)，2007規(guī)（崇）建字0005號(hào)、0016號(hào)、0019號(hào)、0023號(hào)、0026號(hào)、0028號(hào)、0030號(hào)】13、建筑工程施工許可證【2007施建字0254號(hào)、0367號(hào)、0743號(hào)、0808號(hào)】14、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書16、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)【第三版】17、北京市國(guó)土資源局、統(tǒng)計(jì)局等政府相關(guān)部門公布的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和房地產(chǎn)指標(biāo)五、可行性研究報(bào)告編制的假設(shè)和說明1、由于本項(xiàng)目尚未取得全部建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故本報(bào)告中建筑面積等數(shù)據(jù)依據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說明復(fù)函【2007規(guī)復(fù)函字0070號(hào)】和建設(shè)工程規(guī)劃許可證【2006規(guī)（崇）建字0083號(hào)，2007規(guī)（崇）建字0005號(hào)、0007號(hào)、0016號(hào)、0019號(hào)、0023號(hào)、0026號(hào)、0028號(hào)、0030號(hào)】綜合確定。但最終項(xiàng)目建筑面積以項(xiàng)目取得的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的為準(zhǔn)。2、本報(bào)告設(shè)定項(xiàng)目紅線外基礎(chǔ)設(shè)施為“七通一平”狀態(tài)，即通路、供電、供水、排水、供暖、通氣、通訊及場(chǎng)地內(nèi)土地平整。3、本報(bào)告中價(jià)格、費(fèi)用等的取數(shù)均以2007年第一季度市場(chǎng)一般水平為基準(zhǔn)，未考慮房地產(chǎn)價(jià)格和物價(jià)總水平在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售期間的漲跌因素、也不考慮其他非正常條件下的取數(shù)。4、假設(shè)委托方提供的資料屬實(shí)且提供了全部相關(guān)的資料。5、委托方應(yīng)對(duì)所提供的資料的真實(shí)性和因所提供資料不實(shí)引起的后果負(fù)責(zé)。六、可行性研究報(bào)告編制單位和編制人員（一）可行性研究報(bào)告編制單位北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司北京首佳聯(lián)盟投資顧問有限公司（二）可行性研究報(bào)告編制人員介紹費(fèi)振英理學(xué)碩士注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)土地估價(jià)師王世春高級(jí)經(jīng)濟(jì)師注冊(cè)咨詢（投資）工程師注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)土地估價(jià)師注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)造價(jià)工程師侯加禮管理學(xué)碩士肖成瑞理學(xué)學(xué)士榮蕾經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士第二章項(xiàng)目投資環(huán)境分析一、北京市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)運(yùn)行狀況及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況息息相關(guān)，2006年是“十一五”開局之年，北京市經(jīng)濟(jì)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示北京市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈穩(wěn)定運(yùn)行態(tài)勢(shì)。1總體經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，市場(chǎng)運(yùn)行良好，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展2006年北京市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值77203億元，比上年增長(zhǎng)12，連續(xù)第8年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。按常住人口計(jì)算，2006年人均GDP達(dá)到49505元（折合6210美元），比上年增長(zhǎng)88。第二產(chǎn)業(yè)增加值為22172億元，同比增長(zhǎng)126；第三產(chǎn)業(yè)增加值54051億元，同比增長(zhǎng)119。人均GDP、地區(qū)生產(chǎn)總值的穩(wěn)定增長(zhǎng)，都說明北京市整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)運(yùn)行良好；第二、三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，必然有新的空間需求，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。圖21北京市地區(qū)生產(chǎn)總值及指數(shù)變化趨勢(shì)圖2人口總量穩(wěn)定增加，居民收入消費(fèi)水平的提高，以及家庭戶小型化，將進(jìn)一步加大對(duì)商品住宅的需求2006年北京市常住人口繼續(xù)增加，達(dá)到1581萬(wàn)人，比上一年增加了43萬(wàn)人。城市總戶數(shù)由2005年4517萬(wàn)戶上升到4652萬(wàn)戶，增加了135萬(wàn)戶，戶均人口數(shù)為34人，家庭戶小型化趨勢(shì)更加明顯。人口總量及家庭戶數(shù)的增加，必然引致住房需求的增加，從而進(jìn)一步加大對(duì)商品住宅的需求。另外，2006年北京市城市居民人均可支配收入19978元，比05年增長(zhǎng)132，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)122；城市居民人均消費(fèi)支出14825元，比05年增長(zhǎng)119；城鎮(zhèn)居民人均居住水平（人均住房使用面積）達(dá)到2006平方米，同比增加061平方米。常住人口增加、人均可支配收入增長(zhǎng)，都將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房需求。圖22北京市常住人口及城市總戶數(shù)圖圖23北京市人均收入消費(fèi)水平及其增長(zhǎng)率3社會(huì)通貨膨脹水平較低，價(jià)格水平穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展2006年全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為1009，低于上年06個(gè)百分點(diǎn)。全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）趨于平穩(wěn)下降，反映出社會(huì)通貨膨脹水平較低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。4固定資產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資33715億元，比上年增長(zhǎng)193，增幅比上年提高75個(gè)百分點(diǎn)。其中，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資9353億元，同比增長(zhǎng)532；房地產(chǎn)開發(fā)投資17199億元，同比增長(zhǎng)128，增幅提高93個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為51。從上面數(shù)據(jù)可以看出，2006年城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資力度進(jìn)一步加大，這將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。二、崇文區(qū)城市功能定位崇文區(qū)為北京市四個(gè)中心城區(qū)之一，有著豐厚的文化底蘊(yùn)。近年來，崇文區(qū)積極探索首都中心城區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展之路，城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化，正在形成“一場(chǎng)兩區(qū)”的經(jīng)濟(jì)格局。即以前門大街老字號(hào)傳統(tǒng)商業(yè)文化街、祈年殿大街服務(wù)業(yè)一條街、崇外大街現(xiàn)代商務(wù)街和大都市街專業(yè)化主題市場(chǎng)街四條街組成的“王字形經(jīng)濟(jì)磁場(chǎng)”，以龍?zhí)逗橹行牡摹褒執(zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園區(qū)”和以永外百榮世貿(mào)商城為龍頭的“永外現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)”兩個(gè)功能區(qū)。形成了集現(xiàn)代商貿(mào)、文化、旅游、體育、休閑、娛樂業(yè)為主的現(xiàn)代化城區(qū)雛形。崇文區(qū)雖然區(qū)域面積不大，可開發(fā)利用的土地資源較為有限，但是憑借其所擁有的悠久歷史文脈、豐富的文化旅游資源及一定的商業(yè)基礎(chǔ)，以及與市中心、建國(guó)門商圈、CBD商圈、木樨園商圈等接壤的地理優(yōu)勢(shì)，具備了發(fā)展現(xiàn)代都市文化和體育休閑產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。改革開放以來，崇文區(qū)大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，從全面改善投資環(huán)境入手，加大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市環(huán)境整治力度，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府工作職能，努力為企業(yè)創(chuàng)造良好、寬松的發(fā)展環(huán)境，從而帶動(dòng)了全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的全面進(jìn)步。北京市崇文區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要指出要在“十五”時(shí)期發(fā)展的基礎(chǔ)上，再經(jīng)過五年努力，到2010年，初步把崇文區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，古都文化風(fēng)貌和現(xiàn)代生態(tài)景觀充分展現(xiàn)，環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)安定、生活舒適的商貿(mào)旅游居住區(qū)，基本構(gòu)建起現(xiàn)代化國(guó)際大都市中心城區(qū)的框架。按照北京城市總體規(guī)劃，崇文區(qū)的城市發(fā)展定位為適宜居住和適宜娛樂的首都核心區(qū)，具體是1商業(yè)提升一個(gè)新的層次，把崇文區(qū)定位為體育產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)，都市商業(yè)區(qū)和傳統(tǒng)文化旅游娛樂區(qū)；2突出城市規(guī)劃，構(gòu)建合理的城市空間布局，以天壇公園為中心，著力建設(shè)龍?zhí)逗a(chǎn)業(yè)園區(qū)和天壇文化圈。中心主要以天壇公園為核心，打造天壇文化圈；西北部以“王”字形經(jīng)濟(jì)磁場(chǎng)、前門大街為核心，建立傳統(tǒng)文化保護(hù)區(qū)；中部發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)園，作為北京市發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的一個(gè)項(xiàng)目；西南部發(fā)展永定門外地區(qū)，主要以現(xiàn)代批發(fā)和商貿(mào)服務(wù)為主；東北部以東花市為基礎(chǔ)，發(fā)展適宜居社區(qū)。3進(jìn)一步加大產(chǎn)業(yè)調(diào)整的力度，提升崇文區(qū)整體競(jìng)爭(zhēng)能力，除以規(guī)劃作為保障，還有明確的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?yàn)橹?，加快文化旅游，體育休閑等產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力把比較優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的優(yōu)勢(shì)。第三章北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析2006年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況總體平穩(wěn)，供求偏緊的態(tài)勢(shì)未發(fā)生明顯變化。房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落，商品房市場(chǎng)銷售依然旺盛，空置面積減少，新建商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)有所上升?？傮w看來，2006年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下特點(diǎn)1土地供應(yīng)有所增加，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)2006年全年土地供應(yīng)總量6509公頃，比上年增長(zhǎng)2。其中產(chǎn)業(yè)用地1311公頃，增長(zhǎng)306；住宅用地1318公頃，增長(zhǎng)497，其中經(jīng)濟(jì)適用房用地532公頃（含享受經(jīng)濟(jì)適用房政策保障性住房），規(guī)劃建筑面積887萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)803和716。土地供應(yīng)量較2005年有一定的增長(zhǎng)，主要用于二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及解決居民居住問題，土地供應(yīng)的增加，尤其是住宅用地供應(yīng)的增長(zhǎng)，將有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)節(jié)供求不平衡狀況，并且，2006年進(jìn)一步加大了經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房的供應(yīng)。2土地市場(chǎng)需求潛力較大2006年北京市預(yù)審批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目1543個(gè)，總用地面積達(dá)14392公頃，是2005年土地實(shí)際供應(yīng)量（6509公頃）的22倍。建設(shè)用地的預(yù)審量遠(yuǎn)大于實(shí)際土地供應(yīng)量，可見，2006年北京市土地市場(chǎng)需求并沒有得到完全的釋放，土地市場(chǎng)需求潛力較大。3商品房供應(yīng)量繼續(xù)下滑，受政策影響，商品住宅供應(yīng)減少?gòu)男略錾唐贩抗?yīng)情況來看，2006年北京共核發(fā)商品房預(yù)售許可證624個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售面積約為2458萬(wàn)平方米（包括經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目），與2005年同期相比，分別下降了15和14。其中，商品住宅準(zhǔn)售面積約為1717萬(wàn)平方米，同比下降21。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，2006年北京商品房期房批準(zhǔn)預(yù)售面積2458萬(wàn)平方米。其中，商品住宅準(zhǔn)售面積約為1717萬(wàn)平方米，所占比重約為70，同比約下降了7個(gè)百分點(diǎn)；寫字樓準(zhǔn)售面積約為342萬(wàn)平方米，所占比重約為14，同比提高了5個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)準(zhǔn)售面積約為276萬(wàn)平方米，所占比重約為11，同比提高了2個(gè)百分點(diǎn)；地下車庫(kù)等其它準(zhǔn)售面積約為123萬(wàn)平方米，所占比重約為5，與2005年持平?？傊c2005年同期相比，商品住宅所占比重有所下降，寫字樓、商業(yè)所占重則略有所增加。供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化主要是受九部委意見中關(guān)于“新開工商品住房中90平方米以下戶型所占比重，必須達(dá)到70以上”政策影響，致使部分商品住宅須調(diào)整規(guī)劃，從而減少了市場(chǎng)的供應(yīng)量；而商業(yè)、辦公用房的供應(yīng)受政策影響相對(duì)較小，市場(chǎng)供應(yīng)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。4商品房施工竣工面積下降，將一定程度上影響未來房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)同樣受宏觀調(diào)控政策影響，2006年全市商品房施工面積104835萬(wàn)平方米，比上年下降25；其中商品住宅63113萬(wàn)平方米，下降133。商品房竣工面積31939萬(wàn)平方米，下降153；其中商品住宅21933萬(wàn)平方米，下降228，將對(duì)未來商品房供應(yīng)產(chǎn)生一定影響。5商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛2006年房屋銷售價(jià)格指數(shù)為1088，高于上年19個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)為1096，高于上年25個(gè)百分點(diǎn)。2006年房?jī)r(jià)繼續(xù)保持高位運(yùn)行，尤其是商品住宅價(jià)格，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上需求旺盛、房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的態(tài)勢(shì)。6商品房尤其是商品住宅銷售旺盛，空置率下降2006年商品房空置率為10，空置面積10397萬(wàn)平方米，比上年末減少3345萬(wàn)平方米；其中商品住宅空置率僅為7，空置面積4941萬(wàn)平方米，比上年減少3056萬(wàn)平方米。商品房尤其是商品住宅空置率降低及空置面積大幅減少，說明商品房尤其是商品住宅銷售旺盛。圖31北京市商品房及商品住宅空置率變化趨勢(shì)圖72007年商品房市場(chǎng)展望供應(yīng)增加、交易活躍、價(jià)格上漲但漲幅回落從供應(yīng)方面來看，2006年出臺(tái)一系列政策，有利于促進(jìn)土地供應(yīng)盡快形成房地產(chǎn)供應(yīng)。此外，由于2008年舉辦奧運(yùn)會(huì)的影響，大部分開發(fā)商將會(huì)讓其開發(fā)的項(xiàng)目盡量在2007年入市。從需求方面來看，消費(fèi)者在“觀望”一段時(shí)間之后，也將逐漸采取購(gòu)房行為，稅收政策的影響也將逐漸為購(gòu)房者所適應(yīng)，因此，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易將更為活躍。從價(jià)格方面來看，雖然2007年新增商品房的供應(yīng)量將有所增長(zhǎng)，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，且近兩年土地供應(yīng)較少，因此2007年商品房的有效供應(yīng)仍然不足，受旺盛需求影響，商品房?jī)r(jià)格仍然呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，但其漲幅有所回落?？傮w來看，在國(guó)家和北京市“十一五”規(guī)劃指導(dǎo)下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力依然存在，全市經(jīng)濟(jì)可望繼續(xù)在一個(gè)較高的平臺(tái)上延伸和發(fā)展。良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，旺盛的消費(fèi)需求，為北京房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。二、北京市普通住宅市場(chǎng)分析12006年北京普通商品住宅準(zhǔn)售面積為65438萬(wàn)平方米，同比下降42。政策影響、住宅用地供應(yīng)過少是導(dǎo)致新增普通商品住宅的供應(yīng)呈現(xiàn)大幅下降的主要原因。具體表現(xiàn)在以下兩方面第一，受九部委意見中對(duì)新增商品房住宅“90平方米以下，70”限制的影響，部分商品住宅項(xiàng)目更改規(guī)劃，未能如期入市，導(dǎo)致2006年商品住宅供應(yīng)大幅減少；第二，近兩年商品住房建設(shè)用地供應(yīng)過少，而“831”之前的許多住宅項(xiàng)目由于拆遷及資金等原因，也不能及時(shí)上市。從區(qū)域來看，南部地區(qū)是2006年北京普通商品住宅供應(yīng)最活躍的區(qū)域，新增準(zhǔn)售面積為26846萬(wàn)平方米，約占新增普通商品住宅供應(yīng)總量的41。2受政策影響，普通商品住宅部分需求受抑，售價(jià)和面積適中的普通商品住宅需求較旺。2006年一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，對(duì)北京商品住宅的預(yù)售成交量造成了較大的影響，使得旺盛的商品住宅需求勢(shì)頭受到一定程度的抑制。2006年，商品住宅期房預(yù)售成交面積約1900萬(wàn)平方米，同比下降12。盡管如此，2006年北京許多普通商品住宅項(xiàng)目不僅在短時(shí)間完成了良好的銷售業(yè)績(jī)，且成交價(jià)格持續(xù)上升。例如，朝陽(yáng)區(qū)的北京新天地，新增準(zhǔn)售面積約19萬(wàn)平方米，僅三、四個(gè)月時(shí)間就基本完成了銷售，其預(yù)售率高達(dá)95，成交均價(jià)約為6000元/平方米，高出平均報(bào)價(jià)3左右；保利金泉廣場(chǎng)，新增準(zhǔn)售面積約22萬(wàn)平方米，半年內(nèi)，其預(yù)售率已達(dá)到80左右，成交均價(jià)約為9100元/平方米，高出平均報(bào)價(jià)3左右。昌平區(qū)的新龍城，新增準(zhǔn)售面積約24萬(wàn)平方米，在半年多時(shí)間里，基本上已售完，成交均價(jià)約為6100元/平方米，高出平均報(bào)價(jià)10左右；通州區(qū)的新城陽(yáng)光，新增準(zhǔn)售面積約12萬(wàn)平方米，在半年多時(shí)間里，其預(yù)售率已達(dá)85，成交均價(jià)約為4780元/平方米，高出平均報(bào)價(jià)10左右?？梢姡蹆r(jià)和面積適中的普通商品住宅項(xiàng)目，都能在較短的時(shí)間里取得較好的銷售業(yè)績(jī)。因此，2006年北京商品住宅的市場(chǎng)需求雖然受到抑制，但普通商品住宅需求仍然較為旺盛。32006年北京普通商品住宅平均報(bào)價(jià)為6175元/平方米，與2005年相比，上漲了12。從各區(qū)縣新增普通住宅價(jià)格水平來看（東城及延慶由于沒有新增普通商品住宅，不計(jì)算在內(nèi)），北京普通商品住宅價(jià)格漲幅普遍呈快速上漲勢(shì)頭，價(jià)格上漲水平從2912605元/平方米不等。有3個(gè)行政區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅小于10，有5個(gè)行政區(qū)的漲幅超過了30。其中，西城區(qū)平均報(bào)價(jià)高達(dá)11191元/平方米，比上年同期上漲了2605元/平方米，漲幅約為30；房?jī)r(jià)漲幅最大的行政區(qū)域是平谷區(qū)，其價(jià)格上漲了832元/平方米，漲幅高達(dá)36。供不應(yīng)求及開發(fā)商的預(yù)期較高是普通商品住宅平均報(bào)價(jià)快速上漲的主要原因。表312006年各區(qū)縣新增普通商品住宅平均報(bào)價(jià)一覽表平均報(bào)價(jià)元/M2平均報(bào)價(jià)元/M2序號(hào)區(qū)域2006年2005年同比增長(zhǎng)序號(hào)區(qū)域2006年2005年同比增長(zhǎng)1西城區(qū)111918586309大興區(qū)50354402142崇文區(qū)986275823010順義區(qū)49603829303宣武區(qū)837172901511通州區(qū)45323945155朝陽(yáng)區(qū)753962732012懷柔區(qū)43383238344海淀區(qū)72456758713門頭溝區(qū)39013419146豐臺(tái)區(qū)626356541114房山區(qū)3638334797石景山區(qū)61525788615平谷區(qū)31562324368昌平區(qū)549844062516密云縣2972230029整體平均報(bào)價(jià)2006年6175元/M22005年5502元/M2未來北京市普通商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量有望止跌回升，大量“831”之前取得的建設(shè)用地即將入市。另外北京城市總體規(guī)劃20042020中規(guī)劃的11個(gè)新城建設(shè)已經(jīng)開始啟動(dòng)，這將進(jìn)一步增加未來普通商品住宅的供應(yīng)量。而且“90平方米占70以上”的政策已經(jīng)明朗化，開發(fā)商的“觀望期”將結(jié)束，這將使更多的普通商品住宅入市。因此，預(yù)計(jì)未來北京普通商品住宅的供應(yīng)量將有所增加。隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的持續(xù)快速增長(zhǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房承受能力增強(qiáng)，將在一定程度上增加普通商品住宅的需求量。眾多年輕家庭因結(jié)婚而買房及城鎮(zhèn)居民改善居住條件的市場(chǎng)需求依然旺盛。另外，奧運(yùn)會(huì)的日益臨近以及首都效應(yīng)也使得更多人在北京投資置業(yè)。因此，預(yù)計(jì)未來普通商品住宅的需求仍較為旺盛。雖然2007年普通商品住宅供應(yīng)量可能會(huì)有所增加，但其市場(chǎng)需求仍然較為旺盛。因此，預(yù)計(jì)2007年北京普通商品住宅的價(jià)格將繼續(xù)上漲，但其漲幅將有所回落。三、北京市公寓市場(chǎng)分析2006年政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施，如住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、營(yíng)業(yè)稅免征期限的延長(zhǎng)、首付款的提高、限制外資購(gòu)房等，對(duì)公寓市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響公寓需求明顯減少，供應(yīng)總量也有所下降；開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期提高，公寓的預(yù)售價(jià)格上漲幅度較大。1受宏觀調(diào)控政策的影響，2006年新增公寓供應(yīng)量有所減少。2006年新增公寓準(zhǔn)售面積約為686萬(wàn)平方米，與2005年（739萬(wàn)平方米）相比，下降了約77。九部委意見對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)做出明確要求“90平方米以下戶型占70以上”，該政策的出臺(tái)，使得部分公寓項(xiàng)目受規(guī)劃變更的影響，延遲入市；同時(shí)也使得部分開發(fā)商處于觀望狀態(tài)，影響了一些公寓項(xiàng)目的正常入市，從而使得2006年公寓供應(yīng)總量有所減少。另外，2006年北京市公寓市場(chǎng)供應(yīng)在時(shí)間上集中在下半年，空間上集中在朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)兩個(gè)區(qū)，且近三分之二集中于四環(huán)以外地區(qū)，外擴(kuò)趨勢(shì)明顯。2受政策等多方面因素影響，2006年北京公寓市場(chǎng)需求呈下降趨勢(shì)，2006年影響北京市公寓市場(chǎng)需求的主要因素有第一，營(yíng)業(yè)稅免征年限的延長(zhǎng)，公寓銀行貸款首付款比例的提高以及貸款利息的再次提高，抑制了投機(jī)投資需求和部分不合理需求；第二，關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見對(duì)外資購(gòu)房進(jìn)行一定的限制，影響了部分外籍購(gòu)房者的需求；第三，公寓價(jià)格上漲幅度較大，超過購(gòu)房人的心理預(yù)期。對(duì)于居住自用型的消費(fèi)群體，國(guó)家出臺(tái)的各種政策，影響了部分消費(fèi)者的心理預(yù)期，使一些消費(fèi)者產(chǎn)生觀望的態(tài)度。投資型消費(fèi)者作為公寓市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體，對(duì)政策的變化較為敏感，受宏觀政策的影響較大。同時(shí)，公寓的租金保持平穩(wěn)，收益并未上升，加上2006年證券基金市場(chǎng)的火爆，也吸引了部分資金流出房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而導(dǎo)致對(duì)公寓需求的減少。另外公寓存量較大，消費(fèi)群體相對(duì)較小，保值增值的能力減弱，也是導(dǎo)致新增公寓市場(chǎng)需求下降的原因。32006年北京新增公寓項(xiàng)目的總體均價(jià)為12104元/平方米，相對(duì)于2005年（9968元/平方米）有較大幅度的上漲，上漲幅度達(dá)到2143。盡管2006年北京市公寓市場(chǎng)總體供需下降，但其價(jià)格依舊高漲，其主要原因在于公寓等高檔住宅用地供應(yīng)的減少，加大了開發(fā)商的預(yù)期。公寓建筑質(zhì)量以及環(huán)境的改善，公寓品質(zhì)的上升，也導(dǎo)致了其價(jià)格的上漲。預(yù)計(jì)未來北京市公寓市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)，分布依然集中，市場(chǎng)需求將有所減少，但下降幅度不會(huì)太大。新增公寓市場(chǎng)預(yù)售價(jià)格將繼續(xù)上漲，但漲幅將有所回落。四、北京市寫字樓市場(chǎng)分析12006年北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量大幅增加，全年供應(yīng)面積約為34215萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約47。造成2006年供應(yīng)量如此之大的原因，一是由于近幾年國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，越來越多的開發(fā)商對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)持樂觀態(tài)度，從而加大了房地產(chǎn)的開發(fā)力度；同時(shí)隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，開發(fā)商為保證項(xiàng)目趕在奧運(yùn)會(huì)之前完工，也加快了寫字樓項(xiàng)目的入市速度。北京新增寫字樓主要集中在北部的望京、亞奧商圈、上地等及其周邊地區(qū)；東部的CBD商圈、東二環(huán)商圈等及其周邊地區(qū)；西部的金融街及其周邊地區(qū)。而且寫字樓供應(yīng)不再在主力商圈扎堆，逐漸向邊緣集團(tuán)擴(kuò)散。22006年北京寫字樓銷售市場(chǎng)保持需求旺盛的態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年北京寫字樓市場(chǎng)銷售面積超過170萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31。2006年全年平均空置率為185，較05年下降2個(gè)百分點(diǎn)。需求旺盛的主要原因有受國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)、人民幣升值的影響，及北京2008年奧運(yùn)會(huì)所帶來的機(jī)遇，在京拓展業(yè)務(wù)發(fā)展的中外資企業(yè)越來越多，對(duì)于辦公場(chǎng)所的空間需求逐漸增加，且房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的形勢(shì)促使很多企業(yè)選擇購(gòu)置自己的辦公用房。加之市工商局“第14號(hào)文”規(guī)定暫停為登記地址是民用住宅的企業(yè)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，此“住宅禁商”令使北京住宅市場(chǎng)投資需求下滑，從而也為促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)起到重要作用。3寫字樓市場(chǎng)售價(jià)上揚(yáng)，租金穩(wěn)中有升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2006年12月，北京寫字樓市場(chǎng)平均售價(jià)16789元/平方米（建筑面積報(bào)價(jià)），與2005年相比上漲34；平均租金229美金/平方米/月（建筑面積報(bào)價(jià)），與2005年相比上漲37。在2006年寫字樓供應(yīng)量大幅增加的情況下，其租售價(jià)格仍上漲，究其原因，主要還是由于市場(chǎng)需求旺盛。另外，隨著業(yè)主對(duì)寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)要求的不斷提高，2006年新增寫字樓項(xiàng)目的檔次、配套設(shè)施方面等都有一定程度的提高，甲級(jí)寫字樓所占比重的增加也導(dǎo)致北京寫字樓平均租售價(jià)格上漲。未來北京市寫字樓整體市場(chǎng)供應(yīng)量將有所上漲，但新增寫字樓供應(yīng)將有所回落，寫字樓投資需求相對(duì)旺盛，銷售量將有所增加。寫字樓整體價(jià)格上升潛力不大，但甲級(jí)寫字樓價(jià)格仍有突破空間，租金水平將保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析進(jìn)入2006年，北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，2006年成為商業(yè)房地產(chǎn)開業(yè)高峰年，超過100萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目集體面市，為北京市商業(yè)市場(chǎng)注入了新的力量。這些商業(yè)項(xiàng)目大多依托周邊聚集的住宅項(xiàng)目，借助良好的交通、配套環(huán)境，發(fā)展前景廣闊。下面從供應(yīng)、需求以及價(jià)格方面看一下北京市總體商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。12006年北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供應(yīng)面積約275萬(wàn)平方米，較2005年同期增加了37萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了1578。由于2006年國(guó)家對(duì)于住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，使得眾多投資者將目光紛紛投向了商業(yè)房地產(chǎn)，從而造成商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的景象，但隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和，純商業(yè)用地、用房供求關(guān)系將向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。2006年北京市商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)量最高的區(qū)域?yàn)槌?yáng)區(qū)，總供應(yīng)面積約108萬(wàn)平方米，占整個(gè)北京市總供應(yīng)量的4378，其次為海淀區(qū)，供應(yīng)面積約39萬(wàn)平方米，占159。以上兩個(gè)城區(qū)合計(jì)占到北京市商業(yè)房地產(chǎn)總供應(yīng)量的60左右。2商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率較高，近幾年需求接近飽和根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京市在售的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過三成處于空置狀態(tài)。究其原因，主要有以下四點(diǎn)首先，北京商鋪面積大量集中供應(yīng)，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內(nèi)開店擴(kuò)張計(jì)劃未能達(dá)到與供應(yīng)相匹配的高速度，因此造成階段的供需失調(diào)，導(dǎo)致了一定面積商鋪的空置；其次，諸多項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，在后期招商時(shí)就難以成功，即使位置再為優(yōu)越可能零售商也無(wú)法接受，因此就造成了空置現(xiàn)象；再次，隨著外在消費(fèi)需求的變動(dòng)及更多競(jìng)爭(zhēng)者的加入，使得諸多無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)變化的商業(yè)項(xiàng)目被迫停業(yè)，因此造成空置；最后，投資者的不理性間接導(dǎo)致了空置率的產(chǎn)生。隨著2008年奧運(yùn)的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)逐步到位，或者已接近飽和，投資商業(yè)房地產(chǎn)需慎重考慮。32006年北京市商業(yè)用房成交平均價(jià)格為24079元/平方米，城八區(qū)中東城區(qū)價(jià)格最高，達(dá)到32604元；遠(yuǎn)郊區(qū)縣中，大興的成交價(jià)格最高，達(dá)到了9148元。與2005年比較，2006年每平方米銷售價(jià)格上漲了5141元，同比增長(zhǎng)27。這表明，北京市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展改善及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)使投資者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心加強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格起到了顯著的推動(dòng)作用。另一方面，北京市2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃中，將商服用地減至300公頃，以及商業(yè)發(fā)展白皮書對(duì)中心城區(qū)商業(yè)設(shè)施發(fā)展的限制，使得一些熱點(diǎn)區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)更顯稀缺，價(jià)格相應(yīng)大幅上升。雖然商業(yè)房地產(chǎn)仍處于開業(yè)高峰期，但隨著商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和，以及眾多開業(yè)項(xiàng)目招商不利、經(jīng)營(yíng)慘淡，投資者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)投資將更加理性，預(yù)計(jì)未來銷售價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅攀升。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，商業(yè)將出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，向著綜合性商業(yè)和區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展。另外，隨著商業(yè)項(xiàng)目大量投入市場(chǎng)，商業(yè)空置率將繼續(xù)增加。第四章項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況近年來，崇文區(qū)城市面貌有了很大變化，城區(qū)功能日漸明確和完善，投資環(huán)境日趨優(yōu)化。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，崇文區(qū)開發(fā)建設(shè)了一批商品房項(xiàng)目，如北京新世界中心、寶鼎廣場(chǎng)、北京新世界太華公寓、幸福家園、綠景苑、東花市住宅小區(qū)、金魚池危改小區(qū)、忠實(shí)里小區(qū)等。近三年來，崇文區(qū)又推出了一些品質(zhì)較高、規(guī)模較大的商品住宅項(xiàng)目，如國(guó)瑞城、本家潤(rùn)園、新怡家園、富貴園、新景家園等。總體看，崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下幾個(gè)特點(diǎn)（1）產(chǎn)品開發(fā)的物業(yè)類型比較單一，以商品住宅項(xiàng)目為主，商業(yè)用房為輔早期，崇文區(qū)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類型呈現(xiàn)普通住宅、高檔公寓、寫字樓及商業(yè)用房多種用途齊放的局面，如北京新世界中心（公寓、寫字樓）、寶鼎廣場(chǎng)（公寓,商業(yè),寫字樓,車庫(kù)）等。近三年來，崇文區(qū)的商品房建設(shè)則較為單一，呈現(xiàn)出以商品住宅建設(shè)為主、配有部分配套商業(yè)、寫字樓很少的產(chǎn)品供應(yīng)局面。（2）價(jià)格始終以謹(jǐn)慎、穩(wěn)健的勢(shì)頭逐步向上攀升與北京市城區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，崇文區(qū)的項(xiàng)目大部分價(jià)格仍然相對(duì)合理。但是，隨著近兩年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，崇文區(qū)商品住宅的價(jià)格也有了快速上漲。目前，崇文區(qū)在售項(xiàng)目的價(jià)格最高可達(dá)12000元/平方米以上，廣渠門內(nèi)大街地區(qū)的住宅項(xiàng)目多數(shù)為900011000元/平方米左右，而永外地區(qū)的價(jià)格則在60007000元/平方米之間；相對(duì)于城四區(qū)來說，崇文區(qū)的商品住宅價(jià)格更加合理，在合理價(jià)位支持下，本區(qū)域的商品住宅保持良好的銷售勢(shì)頭，而且價(jià)格有穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢(shì)。（3）與其他區(qū)相比較，本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。崇文區(qū)范圍內(nèi)樓盤數(shù)量不少，樓盤在品質(zhì)、價(jià)格等方面也有一定的差別。另一方面，崇文區(qū)的地域范圍較小，新盤不多，規(guī)模也不夠大，總供應(yīng)量相對(duì)較小，隨著崇文區(qū)城市化建設(shè)步伐的加快，使得商品住宅的有效需求不斷增加。另外，由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批商品住宅用地，進(jìn)一步減少了新增商品住宅的供應(yīng)量，目前區(qū)域內(nèi)的商品住宅項(xiàng)目銷售狀況良好。2崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)，20042006年，崇文區(qū)區(qū)域內(nèi)新核發(fā)商品房預(yù)售許可證共36個(gè)，其中住宅項(xiàng)目25個(gè)，寫字樓項(xiàng)目3個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目7個(gè)。近三年，該區(qū)域內(nèi)預(yù)售商品房準(zhǔn)售總面積約為14685萬(wàn)平方米，詳見下表表4120042006年區(qū)域內(nèi)新增商品房項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)情況表項(xiàng)目類別預(yù)售許可證數(shù)量準(zhǔn)售總建筑面積備注個(gè)所占比例（萬(wàn)平方米）所占比例住宅25691145178寫字樓388336商業(yè)719197113地下車庫(kù)134303合計(jì)3610014685100僅包括20042006年新取預(yù)售許可證的項(xiàng)目根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，從供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量上看，周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主要以普通商品住宅項(xiàng)目為主，占全部供應(yīng)數(shù)量的69；其次是商業(yè)項(xiàng)目，占全部供應(yīng)數(shù)量的19；而寫字樓項(xiàng)目較少，僅占全部供應(yīng)數(shù)量的8，單獨(dú)的地下車庫(kù)項(xiàng)目占3。從供應(yīng)面積上看，住宅的供應(yīng)量最大，占全部供應(yīng)量的78；其次是商業(yè)，占全部供應(yīng)量的13；而寫字樓項(xiàng)目和地下車庫(kù)的供應(yīng)量占全部供應(yīng)量的比例分別為6和3。由此可以看出，目前崇文區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅項(xiàng)目為主，商業(yè)為輔，純寫字樓項(xiàng)目較少。從區(qū)域分布來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)在項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)形成了相對(duì)較為集中的格局。首先是廣渠門內(nèi)大街周邊區(qū)域，由于其區(qū)位、交通、環(huán)境、市政基礎(chǔ)設(shè)施等條件較為優(yōu)越，因此開發(fā)項(xiàng)目較多。近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了26個(gè)預(yù)售許可證，涉及15個(gè)樓盤項(xiàng)目，新增準(zhǔn)售總面積約為109萬(wàn)平方米，占全部供應(yīng)量的75。它們主要以住宅項(xiàng)目為主，其中準(zhǔn)售面積較大的有國(guó)瑞城，新增準(zhǔn)售面積為1886萬(wàn)平方米；新怡家園，新增準(zhǔn)售面積為1847萬(wàn)平方米；本家潤(rùn)園，新增準(zhǔn)售面積為1549萬(wàn)平方米。其次是永定門外地區(qū)，近三年該區(qū)域范圍內(nèi)共新核發(fā)了8個(gè)預(yù)售許可證，涉及5個(gè)樓盤項(xiàng)目，新增準(zhǔn)售總面積約為23萬(wàn)平方米，占全部供應(yīng)量的19。它們主要以住宅項(xiàng)目為主，其中準(zhǔn)售面積較大的有新澳洋房，新增準(zhǔn)售面積為1428萬(wàn)平方米。綜合分析崇文區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目總體的供應(yīng)量相對(duì)較少，主要是以商品住宅的開發(fā)建設(shè)為主體，商業(yè)店輔，寫字樓的開發(fā)量較少。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)受區(qū)域面積較小的限制，今后不可能出現(xiàn)大規(guī)模的開發(fā)，而且近兩年國(guó)土局明確提出二環(huán)內(nèi)不新批住宅用地。另外，由于崇文區(qū)的辦公氛圍并不濃厚，因此該區(qū)域?qū)懽謽堑墓?yīng)也不會(huì)有很大的改變?？傊?，從崇文區(qū)今后商品房開發(fā)建設(shè)情況來看，總體格局不會(huì)有很大的變化，仍然呈現(xiàn)供應(yīng)總量相對(duì)較少，以住宅供應(yīng)為主，商業(yè)為輔，寫字樓供應(yīng)較少的發(fā)展態(tài)勢(shì)。3崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況從崇文區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況來看，總體較好，但具體到各物業(yè)類型，其銷售情況也不太一致。特別是住宅項(xiàng)目，由于崇文區(qū)本身就具有交通便捷、社區(qū)成熟、市政配套齊全、價(jià)格較為合理等優(yōu)勢(shì)，因此住宅項(xiàng)目一旦進(jìn)入市場(chǎng)就能很快消化，住宅的總體銷售率已超過70，如果不包括2006年新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，則該區(qū)域的住宅銷售率已達(dá)到80。總供應(yīng)量相對(duì)較少，優(yōu)越的地理位置、良好的生活配套及適中的價(jià)格，是該區(qū)域住宅需求較為旺盛的主要原因。而寫字樓市場(chǎng)由于受區(qū)域內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃和項(xiàng)目本身開發(fā)品質(zhì)、宣傳推廣等方面的影響，雖然在本區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)供應(yīng)量很少，但銷售情況卻較為一般。二環(huán)內(nèi)新增住宅供應(yīng)較少，北京經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展以及2008年的北京奧運(yùn)會(huì)給首都以前所未有的發(fā)展機(jī)遇，崇文區(qū)作為城四區(qū)之一，其房地產(chǎn)需求將會(huì)維持目前這種較為旺盛的需求勢(shì)頭。二、項(xiàng)目區(qū)域住宅市場(chǎng)分析1項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況分析從崇文區(qū)的區(qū)域環(huán)境來看，廣渠門地區(qū)和永外地區(qū)較為適合建設(shè)住宅，也是目前住宅主要供應(yīng)地區(qū)。項(xiàng)目位于廣渠門地區(qū)，近三年廣渠門地區(qū)住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較少，供應(yīng)建筑面積約為114萬(wàn)平方米。從項(xiàng)目數(shù)量上來看，該區(qū)域共有住宅項(xiàng)目11個(gè)，詳見下表。由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批住宅用地，可以預(yù)見二環(huán)內(nèi)的住宅供應(yīng)量將會(huì)日漸減少。表4220042006年區(qū)域內(nèi)新增準(zhǔn)售住宅項(xiàng)目供應(yīng)情況表序號(hào)項(xiàng)目名稱具體位置類型樓型層數(shù)總占地面積（公頃）準(zhǔn)售住宅建筑面積（萬(wàn)M2）綠化率容積率1國(guó)瑞城崇文區(qū)東花市北里東花市三期住宅,商業(yè),地下車庫(kù)板、塔15層225138135272富貴園崇文區(qū)東花市南里住宅、商業(yè)板、塔612層16843240233本家潤(rùn)園崇文區(qū)東花市大街住宅板樓612層11963352934新怡家園崇文區(qū)崇外大街1號(hào)住宅,商業(yè)板樓1015層101799304235花市棗苑崇文區(qū)東花市大街住宅塔樓1718層825824036華城上游之城崇文區(qū)華城住宅小區(qū)住宅,辦公,商業(yè),地下車庫(kù)板樓23層1118494537東方財(cái)富崇文區(qū)安化北里危改小區(qū)1號(hào)樓住宅、綜合、商業(yè)塔樓15層1621030328新景家園崇文區(qū)崇外大街五號(hào)地住宅板樓1218層287116623269新裕家園崇文區(qū)崇外大街6號(hào)地廣安大街東段南側(cè)2號(hào)樓住宅，寫字樓，商業(yè)板樓13層3661913528010保利薔薇崇文區(qū)安化南里危改小區(qū)2樓部分、3樓、4號(hào)樓（部分）、5號(hào)樓及地下車庫(kù)住宅,商業(yè)板、塔9