1黑龍江省XXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)XX小區(qū)項目可行性研究報告2目錄第一章總論1第二章項目建設(shè)背景及必要性7第三章建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容10第四章市場分析12第五章項目開發(fā)方案13第六章項目市場定位19第七章項目實施進(jìn)度方案20第八章投資估算及資金籌措24第九章財務(wù)評價283第一章總論11項目名稱及建設(shè)規(guī)模項目名稱黑龍江省XXXXXX小區(qū)承建單位黑龍江省XXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)規(guī)模總建筑面積3914495平方米12項目開發(fā)建設(shè)單位概況黑龍江省XXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于美麗富饒的XX湖畔的XX市，隸屬于黑龍江XX總局XX管理，公司于2011年9月成立，法定代表人，公司性質(zhì)為有限責(zé)任公司，公司經(jīng)營項目為房地產(chǎn)開發(fā)，公司注冊資本陸百萬元。公司成立后本著立足XX，造福墾區(qū)百姓的宗旨，按照國家、省及總局關(guān)于XX小城鎮(zhèn)建設(shè)以及危房建設(shè)改造的總體目標(biāo)，積極推進(jìn)北大營地區(qū)的小城鎮(zhèn)建設(shè)以及危房建設(shè)改造，當(dāng)年就開發(fā)北大營XX小區(qū)開發(fā)項目，并達(dá)到當(dāng)年開發(fā)、當(dāng)年建設(shè)施工。目前該房產(chǎn)項目一期工程完工，二期項目已開工建設(shè)，建設(shè)工程已完成70，預(yù)計到2012年10月底全面完成工程項目、北大營的老百姓可以在2013年新年在新居過年，為北大營的百姓過上富足、安逸的生活提供的堅實的保障。13項目申請報告編制的依據(jù)和范圍131編制依據(jù)XXXX城市總體規(guī)劃。4城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范住宅設(shè)計規(guī)范住宅建筑規(guī)范建筑設(shè)計防火規(guī)范民用建筑設(shè)計通則黑龍江省XXXX管理局下發(fā)的相關(guān)文件規(guī)定132編制范圍根據(jù)國家對項目申請報告編制內(nèi)容和深度的要求，本申請報告主要從以下范圍進(jìn)行研究項目建設(shè)的必要性和依據(jù)項目建設(shè)規(guī)模的確定建設(shè)條件是否具備工程建設(shè)規(guī)劃公用工程方案項目實施進(jìn)度計劃安排投資估算及資金籌措方案對項目的效益進(jìn)行客觀分析14研究結(jié)論141項目建設(shè)的必要性黑龍江省XX市現(xiàn)有城市居民人口總數(shù)為44萬，其中城鎮(zhèn)常住人口為217萬外來流動人口為4278人，缺房戶、無房戶依然很多，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，鄉(xiāng)村及一部分先富起來的外來人口到XX市立足的想5象正在增加，新的居住需求已經(jīng)顯現(xiàn)。因此，開發(fā)建設(shè)新的居住小區(qū)是解決無房戶、缺房戶的需要。142建設(shè)規(guī)模根據(jù)周邊的地理條件和規(guī)劃指導(dǎo)思想，為滿足不同層次的住房需求，該項目擬建設(shè)四棟住宅樓。單戶建筑面積分別為5060708090100120130平方米，總規(guī)劃建筑面積3144995平方米，其中單戶建筑面積90以下的房型占總面積的715，建筑容積率35，建筑密度28，并配套建設(shè)公共建筑工程。143建設(shè)地點該項目位于XX北大營區(qū)，北八街北、新開街南、北四路東。項目規(guī)劃占地180623平方米。實際建設(shè)規(guī)模為39914495平方米144項目總投資項目總投資5000萬元。145經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)見下表主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號項目單位指標(biāo)備注1規(guī)劃占地面積1806232道路占地面積03實際占地面積1806234總建筑面積391449565居住建筑面積40897596公共建筑面積3815737總投資萬元500071固定資產(chǎn)投資萬元500072鋪底流動資金萬元08建設(shè)資金來源萬元5000自籌項目單位自籌萬元50009建設(shè)期年2146結(jié)論和建議項目符合國家政策和濮陽市城市發(fā)展實際，不僅對改善城市面貌、完善投資環(huán)境有積極的意義，且經(jīng)濟社會效益均好，項目看風(fēng)險能力強，因此，它的建設(shè)是可行的，也是必要的。第二章項目建設(shè)背景及必要性21項目建設(shè)必要性我公司成立后本著立足XX，造福墾區(qū)百姓的宗旨，為廣大市民建設(shè)優(yōu)美的城市環(huán)境、完善的城市功能為XX市的經(jīng)濟建設(shè)帶來了新的發(fā)展機遇，這就要求城市居住條件、居住小區(qū)建設(shè)與之相適應(yīng)，而XX市的居民小區(qū)建設(shè)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上城市人口的發(fā)展速度，城市居民的住房問題7已成為政府亟待解決的大問題。經(jīng)過十多年的住房建設(shè)，雖然城市居民的住房矛盾得到了一定的緩解，但缺房戶、無房戶依然很多，尤其是中低收入家庭。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市現(xiàn)有城市居民44萬人，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市人口不斷增加，并且我國戶籍管制制度正在逐步放松，城鄉(xiāng)戶籍管理一體化的進(jìn)程正在加速，鄉(xiāng)村及外地部分先富起來的外來人口到XX定居的現(xiàn)象正在增加，新的居住需求已經(jīng)顯現(xiàn)。因此，開發(fā)建設(shè)新的安居小區(qū)是解決無房戶、缺房戶的需要。該項目就是基于上述城市需求，滿足城市功能的需要，提高土地利用率，形成現(xiàn)代都市新風(fēng)貌，與我市衛(wèi)生城、園林城、文明城、生態(tài)城相適應(yīng)，提高小區(qū)的規(guī)格品味，逐步走向園林、文明小區(qū)，因此，建設(shè)XXXXXX小區(qū)的必要性。第三章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)條件31地塊自身狀況黑龍江省XXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)的XX小區(qū)，東西長110米，南北寬170米。項目規(guī)劃占地180623平方米。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有健身房、垃圾中轉(zhuǎn)等公共建筑設(shè)施。另外，小區(qū)內(nèi)供水、供電、供暖、排水、雨水、網(wǎng)線、等配套設(shè)施配備齊全。32地塊周邊污染狀況該小區(qū)周邊為城市道路、辦公區(qū)域或生活服務(wù)設(shè)施，地勢平坦，周8圍沒有污染源，公路交通四通八達(dá)，交通便利，水、電、暖公用配套設(shè)施齊全，可以滿足項目建設(shè)的需要。33地塊周邊生活服務(wù)配套狀況L、購物配套小區(qū)周邊就有大型超市，便利店更多。離北大營市場不足100米，居民生活購物相當(dāng)便利。2、金融配套小區(qū)周邊有多家銀行的分支機構(gòu)，居民儲蓄存款、支取現(xiàn)金用于日常開支很是方便。3、教育配套小區(qū)東部有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)，高中，教育質(zhì)量高，方便了居民就近安排孩子入學(xué)。4、醫(yī)療配套小區(qū)內(nèi)擬設(shè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，以滿足居民小病就近看的需要，有了大病可以到裴德醫(yī)院，該醫(yī)院離本小區(qū)不足200米。方便了居民就醫(yī)問題。5、其他配套小區(qū)所在位置交通便利，現(xiàn)已開通3路、4路公交車，周邊通信設(shè)施完善，居民通信聯(lián)絡(luò)方便；周邊設(shè)有公共綠地，并有其他城市服務(wù)設(shè)施保障。34自然條件341氣象條件9項目區(qū)屬中溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，雨熱同季，常年無極端惡劣天氣，符合項目建設(shè)的需要。342地質(zhì)、水文、地震等級該項目區(qū)土壤為壤土、淤土，地基承載力為每平方米L220噸；下水源主要靠天然降雨，淺層水豐富，水位較淺，地下水埋深L0L5米該區(qū)地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，根據(jù)現(xiàn)行“中國地震裂度區(qū)劃圖1999”顯示，本區(qū)地震裂度為5度，根據(jù)建構(gòu)筑物防震設(shè)計規(guī)范，建筑物抗震設(shè)計按7度設(shè)防。第四章市場分析房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。2005年，在房地產(chǎn)整頓風(fēng)暴后，開發(fā)商不約而同地選擇“捂盤”，與政策博奔。房價居高不下，一場聲勢浩大的民間造房運動正在蓬勃興起。2005年中國房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌，從政府出臺“國八條”，嚴(yán)厲整頓房地產(chǎn)，到集體爆炒“降價”，雖然房價沒有驟然下跌，但精明的開發(fā)商已經(jīng)覺得土地的稀缺，于是開始大規(guī)模“儲地”。囤積居奇是商人的本色，一場政府與開發(fā)商的貓鼠游戲開始上演。整頓開始生效，在整頓的大棒下，“爛尾”樓開始回暖，萬般無奈之下，業(yè)主逼上梁山，民間造房運動蓬勃興起，但政府旁觀，銀行無助，地產(chǎn)10商嘲笑的情形下，合作建房紛紛流產(chǎn)成為2005年最后的挽歌。銀行緊縮、政府對房地產(chǎn)行業(yè)重壓下，土地立即成為稀缺資源，地產(chǎn)商巳囤積土地作為暴利的原始起跑線。國家宏觀調(diào)控著力打擊房地產(chǎn)，銀行緊跟著又抬高房貸的門檻，央行加息等等，一系列猛打下去，地產(chǎn)商們的爛尾樓開始顯現(xiàn)。展望2007年房地產(chǎn)走勢，仍有三大懸念待解。由建設(shè)部、財政部聯(lián)合制定的住房專項維修資金管理辦法在2005年10月份已經(jīng)開始征求意見，根據(jù)辦法的征求意見稿，以后，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任所需費用不得從住房專項維修資金中列支；住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的，修復(fù)費用由責(zé)任人承擔(dān)，也不得從住房專項維修資金中列支。樓房共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主23以上通過后實施。另外一個懸念是二手房交易將征20個人所得稅。雖然國家稅務(wù)總局和建設(shè)部的說法不太一致，但是，二手房交易征收所得稅其實是一個老政策，但現(xiàn)在，這個政策方向開始改變了，近期，國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收征收一體化管理若干具體問題的通知，重申二手房交易必須繳納個稅。最后是否開征物業(yè)稅成為一個焦點，特別是物業(yè)稅征收可能給房價帶來的影響、對買房人帶來的影響，引起爭議。根據(jù)今年年底舉辦的“中國財稅論壇2005”上國家稅務(wù)總局有關(guān)官員表示的“十一五”期間要穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅的思路理解。11但從房地產(chǎn)最根本的供求關(guān)系出發(fā)，經(jīng)過分析我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場目前仍存在很大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)需求依然旺盛。我們認(rèn)為可以將推動本輪房地產(chǎn)行情興起的主要因素一住房體制改革也歸結(jié)于廣泛意義上的消費升級，也就是大量的居民從沒有住房升級到有住房；從小住房升級到大住房。隨后的城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和中國經(jīng)濟多年積累成果帶來的住房升級換代需求將各大中心城市的房地產(chǎn)市場推向縱深發(fā)展。因此自L997年來，我國的住宅商品房銷售速度一直保持很高的增長。而且我們預(yù)測這兩大趨勢依然會保持非常強勁的增長速度，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。其次，拆遷帶來的被動需求不容忽視。拆遷目前在中國各大城市非常普遍，盡管我們目前無法取得這方面比較權(quán)威的全國性數(shù)據(jù)，但從上海市近年來的拆遷情況可見一斑?？紤]到拆遷面積帶來的住宅需求乘數(shù)一般在23，那么拆遷因素對各地房地產(chǎn)市場的刺激作用是世界其他各國根本無法比擬的。投資性需求日益膨脹。如果進(jìn)一步分析大量投資性房地產(chǎn)需求存在的根本原因，我們認(rèn)為國內(nèi)外資金的取向是明顯不同的。國內(nèi)資金由于社會保障體系改革的滯后，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老保險覆蓋面極小，導(dǎo)致很多居民對自己未來生活存在的不確定性深存擔(dān)憂；而醫(yī)療、教育等價格大幅上漲以及即將進(jìn)行的電煤水氣等資源產(chǎn)品的價格改革無疑增加了人們對未來通貨膨脹的擔(dān)心，因此很多居民將房地產(chǎn)作為重要的保值增值手段，據(jù)麥肯錫2005年一項社會調(diào)查結(jié)12果看，超過一半以上的受訪者都認(rèn)為擁有房地產(chǎn)是最明智的投資方式之一。國際資金這些資金的邏輯更為簡單隨著中國經(jīng)濟在世界經(jīng)濟中地位的不斷提升，那么他們必須增加在中國的資產(chǎn)配置比例，而房地產(chǎn)作為一種流動性較好的資產(chǎn)，無疑會得到部分資金的青睬。從支持房地產(chǎn)需求的根本原因分析，我們認(rèn)為短期內(nèi)這些原因難以發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，因此房地產(chǎn)需求依然會保持旺盛。第五章項目開發(fā)方案51規(guī)劃設(shè)計背景及設(shè)計原則511規(guī)劃設(shè)計背景沿襲XX市城區(qū)空間建設(shè)思路，符合城市建設(shè)要求，并具有良好的開發(fā)前景。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計根據(jù)中心城區(qū)總體規(guī)劃要求，一方面滿足城市空間節(jié)點區(qū)域建設(shè)要求，另一方面也為形成良好的干道交叉口環(huán)境奠定基礎(chǔ)。512規(guī)劃用地范圍該項目位于XX北大營區(qū)，北八街北、新開街南、北四路東。項目規(guī)劃占地180623平方米。實際建設(shè)規(guī)模為39914495平方米513規(guī)劃對用地的規(guī)定按照城市總體規(guī)劃，該區(qū)為住宅用地。52規(guī)劃設(shè)計依據(jù)與指導(dǎo)思想13521規(guī)劃設(shè)計依據(jù)XX市城市總體規(guī)劃。城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范住宅設(shè)計規(guī)范住宅建筑規(guī)范建筑設(shè)計防火規(guī)范民用建筑設(shè)計通則其它有關(guān)文件資料522規(guī)劃原則1規(guī)劃定位小區(qū)的建設(shè)既要防止定位過高，缺乏實施的可操作性，又要防止目光短淺，盲目擴大開發(fā)強度而導(dǎo)致整個小區(qū)定位過低，無法順應(yīng)現(xiàn)代居住小區(qū)的高質(zhì)量的人居環(huán)境要求，規(guī)劃力圖在環(huán)境品質(zhì)與經(jīng)濟性中尋求最佳平衡點，力求打造城市節(jié)點空間高品質(zhì)景觀。2規(guī)劃原則1整體原則。從環(huán)境的整體性出發(fā)，統(tǒng)籌布局建筑、道路、綠化等主體空間，塑造具有特色的小區(qū)整體形象。2以人本原則。以人為本，處理好人與建筑、人與交通、人與綠化、人與空間的關(guān)系，創(chuàng)造怕人的生活氛圍，協(xié)調(diào)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，創(chuàng)造生態(tài)良好的居住環(huán)境。3市場原則。充分利用社會契機、區(qū)位優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境品質(zhì)與地緣條件。優(yōu)化土地資源利用，保障規(guī)劃在市場條件下順利14實施。4節(jié)約用地的原則。土地是不可再生資源，在我國目前人多地少的情況下，節(jié)約用地意義尤為重大。5服從城市總體規(guī)劃。該區(qū)域是城市規(guī)劃居住建設(shè)用地，按照城市居住建設(shè)用地的要求，規(guī)劃應(yīng)對各項設(shè)施進(jìn)行控制。小區(qū)規(guī)劃嚴(yán)格按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范、住宅設(shè)計施計規(guī)范等標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。6高起點規(guī)劃，高精細(xì)設(shè)計，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，創(chuàng)建和諧文明社區(qū)組團的原則。新時期黨中央提出建設(shè)和諧社會的宏偉構(gòu)想，通過建設(shè)實現(xiàn)和諧社區(qū)新家園。7遵循環(huán)境、社會和經(jīng)濟效益三方面可持續(xù)發(fā)展的理論，體現(xiàn)生態(tài)、文化和效益的原則，營造一個具有協(xié)調(diào)的物質(zhì)環(huán)境、高雅的社區(qū)文化和集約的經(jīng)營效益的新型居住園區(qū)。8配套完善、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的原則。小區(qū)是我們賴以生存的基本生活空間，工作后大多時間都在小區(qū)中度過，優(yōu)美的環(huán)境對每個居民顯得尤為重要。523規(guī)劃指導(dǎo)思想1貫徹“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的理念和指導(dǎo)思想。社區(qū)的主題是生活在那里的人民，而不是樓房的多少和建筑的奢侈，規(guī)劃設(shè)計應(yīng)以生活其中的人為行為出發(fā)點，全面認(rèn)識人的生理、安全、交往、心理、自我實踐等需要，在研究和尊重居民行為和習(xí)慣的基礎(chǔ)上，進(jìn)行空間組織布局，為居民再造一個舒心幽雅的生活環(huán)境。152貫徹“建設(shè)節(jié)約型社會”的指導(dǎo)思想。規(guī)劃充分利用現(xiàn)有建筑、系統(tǒng)、道路等，合理布置，達(dá)到節(jié)電、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)資的目標(biāo)。3貫徹“生態(tài)保護(hù)，建設(shè)生態(tài)社區(qū)”的思想，合理配套各類設(shè)施，建設(shè)適宜居住的以綠色為主導(dǎo)生態(tài)文明社區(qū)。4確定面向未來的聚居小區(qū)的特色。發(fā)展兼具高質(zhì)量環(huán)境與合理開發(fā)強度的空間模式。確定優(yōu)良的綠化環(huán)境品質(zhì)，做到綠化達(dá)標(biāo)，滿足小區(qū)居住環(huán)境優(yōu)雅的需要。5物業(yè)管理規(guī)范，符合有關(guān)法律法規(guī)的要求。53規(guī)劃布局53L總體布局結(jié)構(gòu)L、根據(jù)周邊的地理條件和規(guī)劃指導(dǎo)思想，規(guī)劃在北四路作為入口，既要保證建筑的防火和采光，又要結(jié)合實際需要。擬沿北四路建設(shè)四棟臨街住宅樓，底兩層為會所和物業(yè)房，37層為商品住宅。四棟建筑圍合成一個相對封閉的庭院，使業(yè)主有一個屬于自己的半私有空間。為滿足相關(guān)規(guī)范要求，增加住宅的舒適型、提高住宅檔次，設(shè)置住宅電梯。2、人性化系統(tǒng)在小區(qū)中心公共綠地中布置園林、綠化及健身運動場地，美化環(huán)境，改良空氣質(zhì)量，豐富小區(qū)生活，創(chuàng)造小區(qū)凝聚力，強化文化特色，是對本項目的人性化特色的具體體現(xiàn)。532建筑布局16L、居住建筑布局小區(qū)內(nèi)住宅建筑采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，顏色以淺色亮麗為主，活躍空間氛圍。住宅戶型采用多種戶型，滿足不同家庭的居民生活需要。住宅力求明廁、明櫥、大廳、小臥。功能完善。建筑抗震按城市抗震總體規(guī)劃執(zhí)行。2、公建規(guī)劃小區(qū)內(nèi)建有衛(wèi)生站、商店、車庫等公共服務(wù)設(shè)施，以方便居民生活需要。54規(guī)劃建設(shè)方案541規(guī)劃建設(shè)方案根據(jù)周邊的地理條件和規(guī)劃指導(dǎo)思想，為滿足不同層次的住房需求，該項目擬建設(shè)4棟住宅樓，建筑面積分別為506070、80、90、100、130平方米。臨北四路的一二樓設(shè)置為飯店、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)和其他服務(wù)設(shè)施。項目實際占地面積180623平方米，規(guī)劃建筑面積3914495平方米，建筑容積率35，建筑密度28，居民樓建筑設(shè)計7層，且建筑沿衛(wèi)北四路退紅線8米，綠化率達(dá)到35。542戶型比例單戶建筑面積分別為50、60、70、80、90、100、130平方米，總規(guī)劃建筑面積3914495平方米，其中單戶建筑面積90以下的房型占總面積的715。55建筑方案設(shè)計17方案對建筑設(shè)計的整體性及和諧性進(jìn)行控制，規(guī)定性與指導(dǎo)性相結(jié)合。建筑設(shè)計注重小區(qū)外在建筑形象的塑造，以莊重而富于現(xiàn)代感的建筑樣式產(chǎn)生具有時代特征、人性化的小區(qū)形象。551平面設(shè)計小區(qū)建筑平面布局設(shè)計和單元面積力求滿足經(jīng)濟適用的原則，結(jié)合滿足XX市住宅市場和小區(qū)地理區(qū)位要求，適應(yīng)“52”生活模式和不同人口構(gòu)成家庭的不同需求。住宅平面設(shè)計充分考慮利用小區(qū)內(nèi)外環(huán)境及景觀，中心綠地在滿足功能、舒適實用的前提下，力求每棟住宅皆有良好的景觀朝向。住宅設(shè)計依據(jù)“節(jié)地、節(jié)能、高效”的思想，盡可能滿足“明櫥、明衛(wèi)、明廳、大主臥室、大客廳”等設(shè)計原則?？臻g分合方便，適應(yīng)不同家庭結(jié)構(gòu)和不同年齡構(gòu)成的家庭需要?？臻g尺度適宜，平面功能合理，所有房間均能自然采光通風(fēng)；同時提供中戶型、大戶型、躍層式等多種不同戶型配比，滿足不同用戶的需求。住宅體形豐富，對規(guī)劃適應(yīng)性強。設(shè)計中還考慮現(xiàn)代人的生活模式和特點。引入平面劃分的靈活性和可能性，以適應(yīng)不斷發(fā)展的物質(zhì)和文化需求。552建筑風(fēng)格與建筑處理住宅建筑展示地域性和時代性融合共生的建筑面貌，突出小區(qū)整體形象，突出地方特色和生活情趣，充分考慮對環(huán)境的利用和形成良好的外部環(huán)境景觀。建筑單體設(shè)計采用母體符號的設(shè)計手法，制定出莊重、大氣的沿街立面及小區(qū)內(nèi)空間效果。L、建筑立面構(gòu)成18立面處理結(jié)合整體風(fēng)格設(shè)計，注意比例協(xié)調(diào)和視線效果，公建的屋頂可適當(dāng)重點處理，道路沿線建筑立面突出城市干道景觀特征。2、材料與質(zhì)感主體住宅建筑外墻以陶磚為主，質(zhì)感應(yīng)細(xì)膩，富有親和性；公建在保持規(guī)劃區(qū)整體風(fēng)格的前提下，同時提倡新型建材在滿足整體風(fēng)格構(gòu)成的范圍內(nèi)合理使用。3、建筑色彩規(guī)劃區(qū)建筑以素雅、中型淺深色調(diào)為主，局部輔以景觀燈飾加以點綴，體現(xiàn)高貴同功同功典雅藝術(shù)的氛圍。56交通體系組織與場地豎向規(guī)劃561交通體系規(guī)劃道路骨架設(shè)計主要綜合考慮道路系統(tǒng)、功能區(qū)分、公共服務(wù)設(shè)施布置、建筑群體布置、綠化系統(tǒng)、空間環(huán)境及相互之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而使小區(qū)形成一個完整的、相對獨立的有機整體。562豎向規(guī)劃要點項目區(qū)場地平坦，建設(shè)場地盡量與道路的標(biāo)高及坡度走向協(xié)調(diào)。場地內(nèi)雨水順場地進(jìn)入城市雨水系統(tǒng)。57工程管網(wǎng)建設(shè)571給水工程L、設(shè)計依據(jù)根據(jù)國家建筑給水排水設(shè)計規(guī)范、室外給水設(shè)計規(guī)范、建筑設(shè)計防水規(guī)范等進(jìn)行設(shè)計。192、用水量預(yù)測根據(jù)城市給水工程規(guī)劃規(guī)范GB5028298并結(jié)合XX市實際情況，取人均生活用水量指標(biāo)為300升每人每天。該小區(qū)總建筑面積3914495平方米，按住戶數(shù)528戶、1584人進(jìn)行估算，日總用水量增加估算為2205立方米天。3、水質(zhì)、水壓項目新增用水為城市自來水。水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB574985的要求。每棟樓供水管道進(jìn)水口處壓力應(yīng)不小于024MPA，小區(qū)生活水管入口處壓力應(yīng)達(dá)到07MPA。4、水源工程項目周邊供水管網(wǎng)已經(jīng)完備，從北四路供水主干管網(wǎng)引接L00供水管道，配套建設(shè)供水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)沿主干道路上鋪設(shè)干管給水管網(wǎng)，沿小區(qū)道路呈樹枝狀布置，可以滿足辦公、生活、消防等用水的要求。572排水工程根據(jù)現(xiàn)狀，本小區(qū)為雨、污分流制排水系統(tǒng)，污、雨水排入衛(wèi)河路市政排水管網(wǎng)。L、排水量小區(qū)排水量平均為225立方米時，最大排水量為275立方米時。2、排水來源20居民住宅樓、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、公共建筑及公廁的排水。3、排水設(shè)施生活污水排入化糞池發(fā)酵后通過檢查井及小區(qū)污水管網(wǎng)排之市政排水干管。4、雨水排放小區(qū)內(nèi)地勢比較平坦，在高度變化處設(shè)置雨水井進(jìn)行排水即可。雨水井的布置原則應(yīng)使雨水不致漫過路口，因此雨水井一般設(shè)置在道路交叉口的匯水點或低洼處。布置間距一般雨水井布置間距為3040米。雨水口形式采用雙蓖聯(lián)合式。573消防項目按同一時間內(nèi)一次火災(zāi)概率計算，設(shè)置室內(nèi)外消防栓，消防栓按照低壓制消防供水設(shè)計，控制半徑L00米，設(shè)計地面消防栓2個。根據(jù)建筑物滅火器配置設(shè)計規(guī)范GBJL4090的規(guī)定，在公共建筑內(nèi)各處設(shè)置一定數(shù)量的滅火器。574供電工程1、用電量估算本小區(qū)共有居民528戶，總居住面積3914495平方米，每戶用電21量按照L0KW考慮，則小區(qū)居民總用電量為5280KW；公共建筑及附屬建筑物面積3815平方米，單位容量用電量按照30W考慮為93KW，取需用系數(shù)為03，則小區(qū)變壓器容量應(yīng)為1700KW。2、電源引接及變壓器容量供電局公用變壓器直接引入，可滿足項目需求。3、供電方式為保證項目用電需求，動力供電線路由配電室向各用電設(shè)備及用電點以放射狀方式供電。關(guān)鍵設(shè)備及設(shè)施采用專線供應(yīng)，以保證其運行所需的電壓穩(wěn)定，用電有保證。所有室外電力管線全部下地敷設(shè)，保證規(guī)劃區(qū)內(nèi)市容環(huán)境整潔，規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路照明、綠化照明管線在人行道路或綠化帶下穿管直埋，其他電力電纜均采用穿鋼管引入的敷設(shè)方式。575電信及閉路電視工程規(guī)劃L、電信工程規(guī)劃本項目市話系統(tǒng)從小區(qū)西側(cè)北四路引入。在小區(qū)內(nèi)設(shè)1個電話總交接箱，電話交接箱獨立安裝于室外。規(guī)劃區(qū)內(nèi)電信排管沿區(qū)內(nèi)道路成枝狀，由電信排管至單體建筑采用穿管直埋方式進(jìn)入一幢建筑室內(nèi)分線盒。576整個電信網(wǎng)路的規(guī)劃設(shè)計都考慮到“智能化”實施的可行性，并為此留有相關(guān)的足夠的通道。577供熱工程22L、熱源熱源為北四路主干供熱管線提供的熱水介質(zhì)。2、布置方式采用異程式布置供熱管道，即枝狀布置，線路埋地鋪設(shè)，分戶計量。室外熱網(wǎng)應(yīng)每隔60米設(shè)一檢查井，并在分支管連接管道上設(shè)置閥門、排水、放氣和裝有套管的伸縮器，便于檢查和維修。采暖熱網(wǎng)在穿越馬路時應(yīng)假設(shè)大兩號剛套管，并比道路兩邊寬出L米，便于施工和管護(hù)。578工程管線綜合庭院管道沿綠化帶布置。管線埋深和間距要求嚴(yán)格按規(guī)范執(zhí)行，并遵循高壓讓低壓，有壓讓無壓，易彎讓難彎的避讓規(guī)則。58環(huán)衛(wèi)規(guī)劃垃圾分區(qū)集中收集，集中運往垃圾中轉(zhuǎn)站進(jìn)行處理。沿路每隔5080米布置垃圾箱1處，中心綠地等人流集中活動地段應(yīng)注意垃圾物的清理。59接地防雷配電室高壓側(cè)設(shè)避雷專柜，以保證小區(qū)用電運行安全。配電室設(shè)計五防式人工接地裝置，接地電阻不大于4歐姆，各用電點重復(fù)接地電阻不大于L0歐姆。510地震設(shè)防根據(jù)現(xiàn)行的“中國地震裂度區(qū)域圖1999”顯示，本項目區(qū)23所在地地震裂度為5度，建筑抗震設(shè)計按國家要求，項目建筑抗震設(shè)計按7度地震區(qū)設(shè)防。511物業(yè)管理小區(qū)建成后，小區(qū)物業(yè)管理交由專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同，根據(jù)合同行使自己的權(quán)利并履行自己的義務(wù)。512節(jié)能1、建筑物本體部分本項目屬民用建筑類別，項目建筑外形及外圍結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)考慮節(jié)能效果，并遵從民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)采暖居住建筑部分的要求進(jìn)行。2、機電設(shè)備部分在設(shè)備選型上，選用國內(nèi)技術(shù)最先進(jìn)的節(jié)能型產(chǎn)品，杜絕高能耗產(chǎn)品在工程中使用，以有效地較低能耗，達(dá)到節(jié)能的目的。3、供熱部分供熱管道應(yīng)加裝防腐保溫措施，以提高能源的利用效率。4、加強綜合管理措施，以達(dá)到綜合節(jié)能的目的。第六章項目市場定位黑龍江省XXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)的XX小區(qū)位于XX北大營區(qū)，北八街北、新開街南、北四路東。項目規(guī)劃占地180623平方米。24實際建設(shè)規(guī)模為39914495平方米，其中住宅528戶。61目標(biāo)客戶定位項目所在地周邊為XX總局XX管理局管轄，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利。為此，項目主要立足于該區(qū)缺房戶和無房戶，并考慮城區(qū)中高收入階層的住房需求。62價格定位該小區(qū)地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，生活服務(wù)設(shè)施完備，周邊有多個住宅小區(qū)。參照周邊其他小區(qū)的市場價，本項目價格定位如下1、住宅樓平均價為每平方米3100元。2、車庫平均價為每平方米5000元。63物業(yè)管理定位小區(qū)物業(yè)管理交由專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同，根據(jù)合同行使自己的權(quán)利并履行自己的義務(wù)，可保證居住戶的權(quán)益。第七章項目實施進(jìn)度方案71項目建設(shè)周期整個工程計劃2年內(nèi)全部完成，銷售工作則持續(xù)到建設(shè)完成后的一年內(nèi)結(jié)束，即項目從2011年開工建設(shè)，到2012年底全部建成，25并在拿到五證后開始預(yù)售，整個項目銷售工作到2013年全部結(jié)束，物業(yè)管理工作也全面啟動。項目實施進(jìn)度安排年份2011年2012年可行性研究審批建設(shè)規(guī)劃設(shè)計土建施工設(shè)備安裝銷售物業(yè)管理第八章投資估算及資金籌措81估算情況811估算說明本項目固定資產(chǎn)投資估算包括公建、住宅樓建設(shè)、局部場地硬化、公用設(shè)施配套、土建、安裝工程費及其它費用。26本項目實際占地180623平方米。采用土地使用權(quán)掛牌出讓形式有償取得，計入固定資產(chǎn)投資。812估算依據(jù)土建工程投資估算依據(jù)黑龍江省建筑工程預(yù)算定額，建筑安裝工程投資估算依據(jù)黑龍江省建筑安裝工程預(yù)算定額的有關(guān)規(guī)定估算。設(shè)備、材料價格依據(jù)XX建設(shè)工程造價信息。建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、監(jiān)理費、招標(biāo)代理費分別取工程直接費用的1、15、25、05?；绢A(yù)備費按照項目前期工作費、房屋開發(fā)費、設(shè)施購置費、土地征地費及相關(guān)工程費之和的3，漲價預(yù)備費根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定暫不計取。投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定稅率為0。編制方法依據(jù)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)及相關(guān)文件。82總投資估算821固定資產(chǎn)投資項目固定資產(chǎn)投資由建設(shè)項目的土建工程、設(shè)備及安裝費；征地費、配套費、勘察設(shè)計費和基本預(yù)備費等組成、建設(shè)期利息等組成詳見附表1。通過估算，該項目固定資產(chǎn)投資為5000萬元，各項費用如下建筑工程費6000萬元；拆遷為協(xié)議拆遷。房屋抵換拆遷。27基本預(yù)備費按有關(guān)規(guī)定提取，為100萬元。822鋪底流動資金根據(jù)本項目的特點，流動資金不予估算。823總投資通過測算，項目總投資估算為5000萬元。83資金籌措該項目共需建設(shè)資金5000萬元，項目建設(shè)單位自籌資金解決5000萬元。第九章財務(wù)評價91評價說明1、本項目測算依據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并經(jīng)過專家咨詢和實際調(diào)研，符合有關(guān)部門的規(guī)定和要求。2、項目建設(shè)期15年，銷售期2年。3、行業(yè)基準(zhǔn)收益率按L2測算。92經(jīng)營收入估算921項目銷售收入估算參照周邊其他小區(qū)的市場價并考慮到今后幾年的發(fā)展，確定對該小區(qū)商住設(shè)施價格定位如下1、住宅樓平均價為每平方米3100元。2、車庫平均價每平方米5000元。居民住宅樓房屋銷售工作從建設(shè)期當(dāng)年取得“五證”后開始預(yù)售，28預(yù)售一年，銷售二年，預(yù)計各年銷售比例為30、35、35，各年銷售收入估算932銷售稅金估算本項目按照國家稅法規(guī)定需繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費附加，營業(yè)稅按銷售收入的139計取，城市建設(shè)和教育附加費為5。94工程建設(shè)成本總成本費用由工程建設(shè)費用、管理費、銷售費用、財務(wù)費用及其他費用構(gòu)成，預(yù)測各年的總成本費用為2200萬元含建設(shè)、管理、銷售費用，末含土地等。其中管理費用主要為管理人員的工資、福利費用；建設(shè)成本主要是工程的建設(shè)直接費。95利潤分析所得稅按照國家有關(guān)規(guī)定取25，不考慮三金，稅后利潤即為可分配利潤，利潤首先用來還貸。有附表知，該項目累計的可分配利潤為1000萬元。96貸款償還分析項目沒有貸款。97以上數(shù)據(jù)表明，本項目在全部投資狀況下，在財務(wù)上是可行的。98不確定性分析29L、盈虧平衡分析以房屋銷售收入表示的盈虧平衡點BEP為固定成本BEP銷售收入可變成本銷售稅金56042、敏感性分析可能影響本項目收益的主要因素有銷售價格、建設(shè)投資、經(jīng)營成本等。分析這些因素對項目可贏利性的影響，得知銷售價格為最敏感性因素。為此，需要堅持工程質(zhì)量成本并重，并做好未來的物業(yè)管理工作，以使項目保持一個良好的銷售狀態(tài)。99社會效益分析通過本項目建設(shè)，可改善城市居民的居住環(huán)境，提高土地利用效率，形成新的現(xiàn)代都市新風(fēng)貌，通過小區(qū)雕塑、小品、綠化形成景觀，與我市衛(wèi)生城、園林城、文明城、生態(tài)城相適應(yīng)，提高生活區(qū)的規(guī)格品味，逐步走向園林、工程投資與財務(wù)分析一、總投資估算XXXXXX小區(qū)總投資5000萬元，由開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營費用等兩部分組成。其中（一）開發(fā)建設(shè)投資6500萬元，由土地費用、工程費用、其它費用、開發(fā)期稅費、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用和預(yù)備費組成。301土地費用按0325萬元/畝計。2工程費用6000萬元。其中普通住宅以1200元/平方米計；公共建筑平均以1400元/平方米計；電氣按50元/平方米估算；水衛(wèi)按50元/平方米估算；道路廣場按10200平方米面積，100元/平方米估算；綠化600平方米面積，85元/平方米估算。3開發(fā)期稅費1800萬元。其中勘察設(shè)計費按19萬元估算，每平方米4元，監(jiān)理費按工程費用34萬元估算，每平方米7元；市政基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費按60元/平方米建筑面積估算；自來水管網(wǎng)配套費按住宅26元/平方米估算；結(jié)建人防工程費按24元/平方米估算；墻改基金按有關(guān)規(guī)定免收；教育附加費按100元/平方米估算。預(yù)備費2000萬元。其中不可預(yù)見費按工程費用、其它費用的8估算。管理費用按工程費用的2估算。財務(wù)費用計入銀行貸款利息。銷售費用按銷售收入的2估算。預(yù)備費用按工程費用的8估算。31二、資金籌措及計劃（一）資金籌措黑龍江省XX市XXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的所有啟動資金為自籌。（二）投資計劃本項目預(yù)計二年建成，三年完成全部商品房銷售。20112012年投資分別為5000萬元、2000萬元。三、銷售收入（一）房價1、普通住宅按3000元/平方米價格銷售；2、車庫5000元/平方米價格銷售；3、公共建筑按每平方米6000元/平方米價格銷售。（二）銷售收入本項目按三年銷售計算。住宅銷售率按100，公共建筑銷售率按50。第一年、第二年、第三年各年的銷售比例依次為18、50、32；銷售收入分別為854萬元、7000萬元、4807萬元。四、財務(wù)評價項目計算期三年。1、利潤總額利潤總額為銷售收入減經(jīng)營成本、運營費用、銷售稅金及附加；其中營業(yè)稅率為5，城建稅和教育費附加合計為營業(yè)稅的12。所得稅稅率按33，稅后利潤為3160萬元。322、利潤率投資利潤率（利潤總額總投資）100307銷售利潤率（利潤總額銷售收入）1002283、財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是反映項目在設(shè)定計算期內(nèi)全部投資盈利能力的指標(biāo)。經(jīng)計算，評價結(jié)果說明本項目的財務(wù)效益較好，其主要財務(wù)評價指標(biāo)如下財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）448財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）210財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）70843萬元財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）30731萬元靜態(tài)投資回收期（稅前）25年靜態(tài)投資回收期（稅后）26年4、敏感性分析經(jīng)敏感性分析計算，若本項目銷售收入下降10時，稅前財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）下降到167，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率下降到60（詳見附表7“財務(wù)敏感性分析表”）。臨界點分析是測算一個或多個不確定性因素變化時，房地產(chǎn)項目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風(fēng)險程度。按本項目稅后利潤為經(jīng)濟指標(biāo)進(jìn)行單。33項目臨界點分析計算表項目數(shù)量單位項目數(shù)量單位最低售價售價普通住宅2180元/平方米普通公寓2590元/平方米商服6000元/平方米商服6100元/平方米車庫5000元/平方米車庫5300元/平方米最低銷量銷量普通住宅8500平方米普通住宅13500平方米商服4500平方米商服8500平方米車庫6000平方米車庫9000平方米綜上評價可知，本項目在財務(wù)上可行，且有一定的抗風(fēng)險能力。結(jié)論與建議房地產(chǎn)是南京市第三產(chǎn)業(yè)的核心產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。本項目建設(shè)符合地方產(chǎn)業(yè)政策及城市規(guī)劃，項目總體籌劃合理，市場前景良好，能夠滿足人們對高品質(zhì)中高檔住宅的需求，將對營造江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的良好投資環(huán)境、提高人們生活質(zhì)量、拉動地區(qū)經(jīng)濟將起到積極作用。經(jīng)初步測算分析，項目經(jīng)濟效益較好，在財務(wù)上總體可行。建議項目單位1、研究采用社會融資等其它方案解決項目資金來源的可能性。342、周密策劃項目的營銷方案，以準(zhǔn)確的市場定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶。同時盡量擴大期房銷售量，以減輕項目單位的現(xiàn)金占用量，降低現(xiàn)金支付風(fēng)險，并可減少貸款額，以進(jìn)一步減輕項目的財務(wù)風(fēng)險。3、在項目營銷中要加強廣告宣傳，注重從生態(tài)、環(huán)保的角度策劃百家湖西花園的宣傳，讓本項目先進(jìn)的建筑技術(shù)、豐富的人文內(nèi)涵和以人為本的環(huán)境生態(tài)思想能夠融合利源公司的良好品牌，為社會廣泛認(rèn)知，形成品牌營銷優(yōu)勢。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