神山國(guó)際生態(tài)精品農(nóng)業(yè)休閑度假村項(xiàng)目可性行研究報(bào)告安徽神山旅游發(fā)展有限公司二九年十月目錄1項(xiàng)目總論411項(xiàng)目背景412可行性研究結(jié)論62項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容821項(xiàng)目概況822項(xiàng)目建筑規(guī)模概況83項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)研究931全椒概概況932全椒房地產(chǎn)與旅游市場(chǎng)分析114項(xiàng)目地塊解析1341項(xiàng)目位置1342本次可行性研究范圍1343項(xiàng)目地塊解析135項(xiàng)目定位及發(fā)展設(shè)想1451項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位1452客戶定位1453價(jià)格定位146項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排1661有關(guān)工程計(jì)劃說明1662施工橫道圖167環(huán)境保護(hù)及相關(guān)措施168新型環(huán)保建筑材料的應(yīng)用219投資估算及資金籌措2391項(xiàng)目總投資估算2392資金籌措2410銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定26101物業(yè)銷售收入估算26102銷售利潤(rùn)2611財(cái)務(wù)分析28111贏利能力分析28112項(xiàng)目盈虧平衡分析2812項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理2913項(xiàng)目拆遷安置計(jì)劃2914社會(huì)效益和影響分析2915可行性研究結(jié)論30附件一項(xiàng)目平面位置圖附件二項(xiàng)目規(guī)劃方案圖附件三建設(shè)項(xiàng)目選址意見書附件四企業(yè)相關(guān)資料附件五驗(yàn)資報(bào)告書1項(xiàng)目總論11項(xiàng)目背景111項(xiàng)目名稱神山國(guó)際生態(tài)精品農(nóng)業(yè)休閑度假村112開發(fā)公司安徽政和置業(yè)投資有限公司是安徽神山旅游發(fā)展有限公司唯一出資方，企業(yè)性質(zhì)是內(nèi)資有限公司，安徽神山旅游發(fā)展有限公司是本項(xiàng)目開發(fā)的法人主體。113企業(yè)簡(jiǎn)介1131安徽政和置業(yè)投資有限公司一家新型高起點(diǎn)、標(biāo)新立志擁有現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理模式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立于2006年9月5日，公司注冊(cè)資本為人民幣2000萬元整，截止2008年12月份公司資產(chǎn)總計(jì)37145萬元，公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及信息咨詢服務(wù)。政和置業(yè)公司現(xiàn)有的管理人員和在編人員絕大部分是大、中專以上學(xué)歷或相關(guān)專業(yè)的中、初級(jí)職稱，在經(jīng)歷了市場(chǎng)的風(fēng)雨后，已基本上形成了一系列科學(xué)的管理方式和市場(chǎng)應(yīng)變能力，為將來企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。政和人秉承“以人為本，開拓創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)理念，以“成就企業(yè)，造就人才，有益社會(huì)，服務(wù)大眾”的企業(yè)宗旨，為合肥人民創(chuàng)建新穎優(yōu)質(zhì)、布局合理、環(huán)境優(yōu)雅的美好家園。1132安徽神山旅游發(fā)展有限公司安徽神山旅游發(fā)展有限公司是安徽政和集團(tuán)旗下一家創(chuàng)新型、高起點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)代化的旅游地產(chǎn)企業(yè)，公司成立于2009年，公司注冊(cè)資本為人民幣1000萬元整。公司擁有一支年輕化、現(xiàn)代化、高素質(zhì)、高效率的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，公司現(xiàn)有管理人員平均年齡30歲，本科以上學(xué)歷占90以上，其中研究生占30以上，有專業(yè)的高、中、初級(jí)職稱人數(shù)占70，大多數(shù)管理人員具有多年大型旅游企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。公司將秉承“以人為本，開拓創(chuàng)新”的經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持“人的價(jià)值高于物的價(jià)值、社會(huì)價(jià)值高于企業(yè)價(jià)值”的核心價(jià)值觀，為社會(huì)創(chuàng)建新穎優(yōu)質(zhì)、布局合理、環(huán)境優(yōu)雅、服務(wù)一流的旅游度假勝地。安徽神山旅游發(fā)展有限公司正在為建設(shè)中國(guó)優(yōu)秀旅游度假區(qū)而不懈拼搏，熱忱歡迎社會(huì)優(yōu)秀人才加盟。安公司成立后，通過租賃和掛牌取得了本項(xiàng)目土地，目前土地的權(quán)證正在辦理過程中。114研究工作依據(jù)1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法2建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)3滁州市建設(shè)工程價(jià)格信息4企業(yè)的相關(guān)資料5本項(xiàng)目相關(guān)的優(yōu)惠政策。115項(xiàng)目開發(fā)所需辦手續(xù)（1）項(xiàng)目土地的權(quán)證取得本項(xiàng)目地塊擬于2009年12月20日通過國(guó)土部門掛牌取得，目前土地的各種權(quán)證正在辦理過程中。（2）項(xiàng)目進(jìn)展目前項(xiàng)目設(shè)計(jì)處于規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審階段，工程地質(zhì)初步勘察已經(jīng)完成。目前正處于前期開發(fā)施工準(zhǔn)備階段。由于項(xiàng)目所處地段目前仍為陌生區(qū)域，項(xiàng)目生活用水、污水排放、供電等市政配套設(shè)施由我方配合政府解決。（3）結(jié)論項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)合理合法。12可行性研究結(jié)論121市場(chǎng)預(yù)測(cè)本項(xiàng)目距離市區(qū)約8公里，約20分鐘車程，同時(shí)，項(xiàng)目周邊居住積少量地緣性居民，本項(xiàng)目定位為面向周邊商務(wù)成功人士、社會(huì)精英、城市群高級(jí)白領(lǐng)、小資；產(chǎn)品檔次定位為中高檔次，最具超級(jí)的性價(jià)比的旅游度假休閑產(chǎn)品，根據(jù)對(duì)長(zhǎng)三角市及項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，本項(xiàng)目具有良好的自然環(huán)境及極高產(chǎn)品性價(jià)比，從客戶旅游度假階段分析，南京、安徽省、長(zhǎng)三角區(qū)域已步入了遠(yuǎn)區(qū)置業(yè)與城際度假并行的相對(duì)成熟階段而且郊區(qū)房地產(chǎn)銷售比例以及旅游收入日益提高，有利于本項(xiàng)目周邊區(qū)域整體發(fā)展，因此，本項(xiàng)目經(jīng)過規(guī)模開發(fā)，成熟配套，便捷交通、幽雅環(huán)境等必將成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)及區(qū)域名片。122工程建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目計(jì)劃基本同步開始建設(shè)，2009年12月開工，計(jì)劃開發(fā)期為5年。20014年底竣工。123投資估算及資金籌措項(xiàng)目總投資為810億元，折合約15億美元。項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬元）1土地成本100002前期工程費(fèi)50003建安工程700005管理費(fèi)50006不可預(yù)見費(fèi)50007財(cái)務(wù)費(fèi)用50009合計(jì)100000項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論1項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來源于自籌資金、銀行貸款、銷售回款、經(jīng)營(yíng)收入。2項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善產(chǎn)業(yè)功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益屬行業(yè)正常水平項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1占地畝300002總建筑面積萬M2203項(xiàng)目總投資萬元1000004項(xiàng)目銷售收入萬元1150005稅后利潤(rùn)萬元141756投資凈利潤(rùn)率（稅后）141752項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容21項(xiàng)目概況項(xiàng)目總占地面積約3萬畝，總建筑面積為20萬平方米，其中公建及市政配套建筑面積為6000平方米。項(xiàng)目主要配套市政設(shè)施由項(xiàng)目自身配套解決，如在項(xiàng)目區(qū)附近建設(shè)自來水廠、污水處理廠、變電所及天然氣站等，所有設(shè)施僅供項(xiàng)目本身服務(wù)。項(xiàng)目地塊控制指標(biāo)序號(hào)用地性質(zhì)用地面積（畝）容積率1綜合用地300000521項(xiàng)目建筑規(guī)模概況序號(hào)物業(yè)類型建筑面積（萬M2）1生態(tài)居住152商業(yè)23體育運(yùn)動(dòng)休閑24綜合配套13項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)研究31縣城概況311地理位置全椒縣位于安徽省最東部，與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)山水相連，是安徽以及中西部地區(qū)實(shí)施“東向戰(zhàn)略”，融入長(zhǎng)三角的通道前沿，也是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)向中西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的第一階梯。所在北緯31513215，東經(jīng)1174911825。東依南京48公里，距上海360公里，北鄰滁州18公里，西接合肥98公里，南距馬鞍山70公里。人口面積全縣總?cè)丝?6萬人，縣城（襄河鎮(zhèn)）人口11多萬人，總面積1568平方公里，東西長(zhǎng)58公里，南北長(zhǎng)44公里。耕地面積4萬公頃。312交通資源陸路交通方面，境內(nèi)將有兩條高速公路，三條高速鐵路，有六個(gè)高速公路道口，兩個(gè)火車站。兩條高速公路是指合寧高速和和正在規(guī)劃設(shè)計(jì)的沿江高速。三條高速鐵路是南京西安的寧西鐵路和滬漢蓉城際快速通道以及正在建設(shè)中的京滬高速鐵路,寧西鐵路、滬漢蓉城際鐵路已通車運(yùn)營(yíng)。京滬高速在全椒縣縣城東北；空運(yùn)方面，縣城距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)和合肥駱崗機(jī)場(chǎng)僅1小時(shí)里程，即在一小時(shí)之內(nèi)可以同時(shí)選擇兩個(gè)機(jī)場(chǎng)。水運(yùn)方面，距全國(guó)最大的內(nèi)陸港口南京新生圩港僅一小時(shí)里程，境內(nèi)400噸位船舶可通過六級(jí)航道直達(dá)長(zhǎng)江。313氣候地質(zhì)屬北亞熱帶向暖溫帶過渡性氣候,春季溫和多變，夏季炎熱多雨,秋天天高氣爽，冬天寒冷干燥，常年風(fēng)向多為東北風(fēng)，年平均氣溫1540C,年平均降水量840980MM,全年無霜期大于210天。土壤養(yǎng)分缺磷，有機(jī)質(zhì)和全氮含量偏低，速效鉀含量偏上，PH值為中性。314歷史文化全椒建制于西漢，歷史文化深厚，境內(nèi)古跡眾多，民風(fēng)淳樸。明代四大高僧之一憨山大師和開諷刺小說之先河儒林外史的作者吳敬梓都出生在這片文化底蘊(yùn)深厚的土地上。315經(jīng)濟(jì)發(fā)展2007年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值414億元，比上年增長(zhǎng)136。實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入321億元，增長(zhǎng)366。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成322億元，增長(zhǎng)820。城鎮(zhèn)在崗職工年人均工資16244元，增長(zhǎng)295。農(nóng)民年人均純收入4061元，增長(zhǎng)222。年末金融機(jī)構(gòu)各類存款余額達(dá)428億元，增長(zhǎng)97；貸款余額達(dá)239億元，增長(zhǎng)175。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額145億元，增長(zhǎng)173。全椒以“生態(tài)立縣、科教興縣、工業(yè)富縣”的發(fā)展戰(zhàn)略。擁有皖東第一家上市公司全柴動(dòng)力股份有限公司等一批骨干企業(yè)，已經(jīng)形成了機(jī)械制造、服裝玩具、醫(yī)藥化工、糧油飼料加工、建材生產(chǎn)的五大支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)基礎(chǔ)較為厚實(shí)。316開發(fā)區(qū)概況安徽省全椒綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于縣城北郊，總體規(guī)劃面積1118平方公里，規(guī)劃控制區(qū)域面積17平方公里，以汽車及汽車零部件、機(jī)械制造、電子電器、農(nóng)副產(chǎn)品加工、輕紡出口產(chǎn)品加工、物流配送、三產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，著力培養(yǎng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和無污染產(chǎn)業(yè)。區(qū)內(nèi)采用“一區(qū)多園”的模式，設(shè)立綜合工業(yè)園、省投電子工業(yè)園、全柴工業(yè)園、商景投資園和綜合服務(wù)區(qū)、居住休閑區(qū)、倉儲(chǔ)區(qū)等生產(chǎn)基地和生活社區(qū)，是唯一被中國(guó)歐盟商會(huì)向其成員推薦的縣級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。32全椒縣區(qū)域近年來整體市場(chǎng)變化態(tài)勢(shì)整體概述滁州緊鄰長(zhǎng)三角，周邊市場(chǎng)潛力巨大，資源十分豐富。近年來，滁州市積極推進(jìn)與南京的同城化步伐，目前已在產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃、機(jī)制和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多個(gè)領(lǐng)域與南京實(shí)現(xiàn)了同城化對(duì)接。根據(jù)國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，安徽皖江城市帶即將被列入全國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)，而享有地利之便的滁州將成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選地和第一站，這也是廣大投資商們的關(guān)注點(diǎn)之一。近年來，該市通過在農(nóng)村推進(jìn)的村莊整治和土地置換，騰出了大量發(fā)展用地供企業(yè)選擇。去年以來，該市不斷強(qiáng)化機(jī)關(guān)效能建設(shè)，打破了企業(yè)落戶、項(xiàng)目落地過程中的瓶頸問題，縮短了審批流程，簡(jiǎn)化了辦事程序，降低了企業(yè)成本33地產(chǎn)市場(chǎng)概述全椒縣目前的房地產(chǎn)住宅以老建筑樣式居多，因城市土地資源豐富和人們長(zhǎng)久以來多年的生活習(xí)慣導(dǎo)致以前的住宅多為平房和四五層的普通多層樓房，隨著城市現(xiàn)代化的發(fā)展進(jìn)程，房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)也都向著規(guī)?；a(chǎn)品檔次化方向發(fā)展，只是目前吸收和引進(jìn)的先進(jìn)理念還很缺少，主要表現(xiàn)在住宅房型的外觀、戶型、景觀等規(guī)劃設(shè)計(jì)的滯后性上。市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示2008年多層住宅市場(chǎng)開發(fā)量增幅較大，共包含原有項(xiàng)目的后期建設(shè)和多個(gè)新項(xiàng)目的建設(shè)，上市總量約達(dá)到30萬，08年全椒縣房源供應(yīng)基本滿足市場(chǎng)需求，在進(jìn)入09年到現(xiàn)在，市場(chǎng)需求量增大。3409年的房地產(chǎn)開發(fā)主要下特征（）開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大。今年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，全椒加快了舊城改造的步伐，帶動(dòng)了新一輪的開發(fā)熱潮，房地產(chǎn)計(jì)劃投資保持了較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，開發(fā)規(guī)模明顯擴(kuò)大。（）開發(fā)后勁增強(qiáng)。隨著城市化進(jìn)程的加快，今年全椒縣的新開工項(xiàng)目增多，土地開發(fā)投資加大，土地購置面積增加，房地產(chǎn)開發(fā)后勁增強(qiáng)。（）產(chǎn)銷銜接脫鉤。今年全椒縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在增加投資的同時(shí)，加大了對(duì)商品房銷售的力度，使商品房的產(chǎn)銷銜接脫鉤，銷略大于產(chǎn)的供求狀況。（）商品房銷售勢(shì)頭良好，個(gè)人購房踴躍。隨著住房制度改革的深化和人們投資住房理念的進(jìn)一步增強(qiáng)，今年全椒縣商品房銷售火熱。（）商品房開發(fā)品牌意識(shí)增強(qiáng)。目前全椒縣商品房開發(fā)顯著特點(diǎn)是開發(fā)企業(yè)更注重品牌意識(shí)，在保證商品房開發(fā)質(zhì)量和適用功能外，開發(fā)企業(yè)在房屋結(jié)構(gòu)、外觀造型、區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、物業(yè)管理、環(huán)境綠化等方面增加投資，形成了各開發(fā)企業(yè)風(fēng)格迥異的建筑特色。進(jìn)入2009年，全縣將動(dòng)工多處大規(guī)模的舊房改造項(xiàng)目和超大規(guī)模的住宅社區(qū)的興建，但產(chǎn)品建設(shè)仍停留在單一化的普通多層住宅，房?jī)r(jià)也在已每年12左右的速度不斷攀升。全椒縣住宅市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展建設(shè)與其它同類城市相類比，住宅市場(chǎng)開發(fā)量較大，但開發(fā)理念相對(duì)落后，具備現(xiàn)代化居住環(huán)境和高質(zhì)量的住宅十分缺乏?？梢灶A(yù)測(cè)，全椒縣房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪的開發(fā)高潮期即將到來，升值空間和潛力較大，可以斷言全椒縣未來五年極具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)；關(guān)鍵在于開發(fā)經(jīng)營(yíng)者是否具備獨(dú)到的眼光、超前的意識(shí)運(yùn)用正確的策略挖掘出市場(chǎng)的空白點(diǎn)。4項(xiàng)目地塊解析項(xiàng)目位置（見附圖）。本次可行性研究范圍序號(hào)用地性質(zhì)用地（畝）容積率1綜合用地300000141項(xiàng)目地塊解析411地表狀況項(xiàng)目地塊內(nèi)為林地、農(nóng)田、荒地、水塘等，地塊內(nèi)開發(fā)強(qiáng)度較低，周邊湖水環(huán)繞，且無任何工業(yè)設(shè)施。412周邊配套狀況目前地塊內(nèi)幾乎無任何配套設(shè)施，所有配套設(shè)施基本由我司解決。其中，正式用電由市供電公司提供10KV供電線路至地塊紅線邊，自來水水源取自，污水經(jīng)達(dá)標(biāo)處理后排放至政府指定區(qū)域。商業(yè)設(shè)施位于本次項(xiàng)目開發(fā)范圍之內(nèi)，其他設(shè)施將陸續(xù)建成。413規(guī)劃建筑面積序號(hào)物業(yè)類型建筑面積（萬M2）1住宅可售154建筑面積總計(jì)205項(xiàng)目定位及發(fā)展設(shè)想51項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)劣分析及周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)狀況分析，我們考慮本項(xiàng)目適宜定位為最具性價(jià)比的旅游度假區(qū)、生態(tài)居住區(qū)。52客戶定位根據(jù)我們的項(xiàng)目特性，我們的客戶主要定位為社會(huì)精英、成功人士、商務(wù)人員、高級(jí)白領(lǐng)、政府機(jī)關(guān)以及社會(huì)團(tuán)體等等。53價(jià)格定位通過對(duì)南京市及項(xiàng)目周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查及本項(xiàng)目已開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r，本項(xiàng)目主要運(yùn)用市場(chǎng)比較法分析得出初步價(jià)格建議。物業(yè)類型銷售均價(jià)（元/M2）生態(tài)住宅單價(jià)8000其他物業(yè)暫不考慮銷售說明上述銷售單價(jià)是毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)。6項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排61有關(guān)工程計(jì)劃說明根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、市場(chǎng)承接力等綜合分析，我們確定本項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃如下項(xiàng)目計(jì)劃基本同步開始建設(shè)，2009年12月開工，計(jì)劃開發(fā)期約為58年。2017年全部竣工。62項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃圖詳見附表17環(huán)境保護(hù)及相關(guān)措施71建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境現(xiàn)狀（1）項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目位于全椒縣西北部，界于南京市和合肥市之間，南部與寧合高速通道相鄰，距離全椒縣城約10公里，交通便捷，屬于長(zhǎng)三角與中部省份結(jié)合帶。（2）土地利用現(xiàn)狀現(xiàn)狀土地利用強(qiáng)度不足千分之一，主要為居住用地，地塊內(nèi)開發(fā)程度低，因此無公共服務(wù)設(shè)施，無市政公用設(shè)施。（3）建設(shè)項(xiàng)目水文、氣象本地塊以山體及林地為主，擁有良好環(huán)境條件的同時(shí)，必須處理環(huán)境與人協(xié)調(diào)的生態(tài)問題。作為區(qū)域級(jí)的景觀區(qū)，因此地塊臨近的部分應(yīng)做好周邊的綠化及保護(hù)規(guī)劃，留有足夠的綠化開敞空間，并且盡量處理好水域、山體、林地、居住區(qū)的之間各種關(guān)系，避免大面積的改造水面、河道、山體等。本項(xiàng)目所在地屬北亞熱帶季風(fēng)氣候，空氣濕潤(rùn)，四季分明。雨量適中，常年平均降水量1000毫米。日照充足，年平均氣溫167。全年無霜期230天。除偶遭水旱外，無其它自然災(zāi)害。（4）道路交通現(xiàn)狀地塊內(nèi)部道路為以前上山砍伐小道，道路未成系統(tǒng)，道路寬度約為25米。地塊外圍公交不可達(dá)，內(nèi)部并無其他交通設(shè)施。72建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境可能造成影響廢氣本項(xiàng)目施工期主要廢氣污染源為施工揚(yáng)塵及裝飾工程中油漆、涂料等產(chǎn)生的有機(jī)廢氣；營(yíng)運(yùn)期主要是居民煤氣燃燒廢氣及地下車庫尾氣，污水處理廠未建成之前污水處理設(shè)施運(yùn)營(yíng)時(shí)產(chǎn)生的廢氣等。廢水本項(xiàng)目施工期廢水主要來自施工活動(dòng)自身產(chǎn)生的污水及施工人員的生活污水；營(yíng)運(yùn)期廢水主要是居民日常生活產(chǎn)生的廢水及會(huì)所產(chǎn)生的污水等。噪聲本項(xiàng)目施工期噪聲主要來自施工機(jī)械噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車輛噪聲；營(yíng)運(yùn)期噪聲主要來變電箱運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的噪聲、汽車車庫的交通噪聲級(jí)人員社會(huì)活動(dòng)噪聲等。固體廢物本項(xiàng)目施工期固體廢物主要來自基坑開挖產(chǎn)生的土石方、建筑垃圾，涂料、油漆包裝桶及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾等；營(yíng)運(yùn)期的固體廢物主要是居民日常生活產(chǎn)生的垃圾、公建產(chǎn)生的垃圾等。73環(huán)境保護(hù)的主要措施731廢氣（1）建設(shè)期施工單位對(duì)主要產(chǎn)塵部位采取灑水抑塵，抑塵效率可達(dá)65以上；大風(fēng)天氣進(jìn)行覆蓋、4級(jí)風(fēng)以上天氣不進(jìn)行揚(yáng)塵作業(yè)；運(yùn)輸車輛進(jìn)入施工場(chǎng)地應(yīng)低速行駛，或限速行駛，減少產(chǎn)塵量；對(duì)施工期現(xiàn)場(chǎng)四周加設(shè)高約3米的圍墻等措施以降低施工期揚(yáng)塵對(duì)外界的污染。爆破過程嚴(yán)格按照爆破安全規(guī)程（GB67222003）要求進(jìn)行，并在爆破過程中覆蓋爆被，能夠有效地防止爆破粉塵的產(chǎn)生。項(xiàng)目選用符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的綠色人造板材、膠粘劑、涂料、墻紙等裝修材料，嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)的裝修工藝和流程施工，將裝修過程中有害物質(zhì)的排放降至最低。（2）營(yíng)運(yùn)期使用的小汽車發(fā)動(dòng)機(jī)排放的尾氣要符合輕型汽車污染物排放標(biāo)準(zhǔn)（GWPB11999）的要求。在各類氣象條件下對(duì)環(huán)境影響貢獻(xiàn)值均低于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)限值，各敏感點(diǎn)的疊加濃度均滿足評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要求。不會(huì)對(duì)周圍大氣環(huán)境造成明顯影響。建議區(qū)內(nèi)內(nèi)污水處理工藝采取好氧生物處理工藝并采用反應(yīng)器負(fù)壓運(yùn)行，管道收集，活性炭過濾方式處理居民區(qū)內(nèi)污水處理產(chǎn)生的惡臭，能夠滿足惡臭污染物排放標(biāo)準(zhǔn)（GB145541993）的要求。732廢水（1）建設(shè)期施工期生產(chǎn)廢水水質(zhì)較清，主要含有懸浮物等，本項(xiàng)目擬建立污水處理設(shè)施，在區(qū)內(nèi)內(nèi)污水處理設(shè)施建成之前，要求在施工場(chǎng)地建立旱廁，污水等定期運(yùn)往農(nóng)田施肥，不外排；區(qū)內(nèi)內(nèi)污水處理設(shè)施建成運(yùn)行之后，施工期生活污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后，經(jīng)本工程污水管網(wǎng)排放。（2）營(yíng)運(yùn)期污水處理廠未建成之前，區(qū)內(nèi)設(shè)污水處理設(shè)施，采用生物接觸氧化工藝處理區(qū)內(nèi)內(nèi)產(chǎn)生的生活污水。出水能夠達(dá)到污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（GB89781996）一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)限值要求。污水處理廠建成之后，生活污水經(jīng)化糞池處理后，經(jīng)污水管網(wǎng)最終進(jìn)入污水處理廠處理。733噪聲（1）建設(shè)期施工期噪聲主要來源于基礎(chǔ)工程土石方的爆破聲，固廢外運(yùn)、建筑材料運(yùn)輸、土石方外運(yùn)等產(chǎn)生的交通噪聲，施工期間施工作業(yè)噪聲及施工機(jī)械噪聲等。擬采用的環(huán)保措施主要有對(duì)施工期現(xiàn)場(chǎng)四周加設(shè)高約3M的圍墻，以降低噪聲污染；盡量使用低噪聲的建筑施工機(jī)械；施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)合理布置；對(duì)于爆破噪聲，采用多排孔微差擠壓式爆破，梅花形布孔；在設(shè)計(jì)邊坡輪廓線上設(shè)光面爆破孔（斜孔）；清渣后預(yù)留保護(hù)層用小炮消除等，可使爆破符合城市區(qū)域環(huán)境振動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)的要求。（2）營(yíng)運(yùn)期營(yíng)運(yùn)期噪聲主要是區(qū)內(nèi)車輛噪聲、配套設(shè)備噪聲和周圍道路的交通噪聲。對(duì)于進(jìn)出區(qū)內(nèi)的車輛應(yīng)禁鳴喇叭、減速慢行、設(shè)路障等，減少車輛噪聲對(duì)住宅區(qū)居民的影響；各設(shè)備間應(yīng)設(shè)計(jì)獨(dú)立基礎(chǔ)，配套設(shè)備選用低噪聲設(shè)備，設(shè)減震器、橡膠接頭，墻壁設(shè)吸音材料及隔音門；對(duì)于道路交通噪聲，加強(qiáng)綠化。噪聲排放符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)（GB309693）中的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)要求，不會(huì)對(duì)區(qū)域聲環(huán)境產(chǎn)生明顯影響。734固體廢物（1）建設(shè)期盡量避免土石方的外運(yùn)，本工程內(nèi)部填土；對(duì)于建筑垃圾要分類收集，集中存放，將其中可作為原材料再生利用的成分進(jìn)行回收再利用，其他成分進(jìn)行填埋處理。（2）營(yíng)運(yùn)期居民和辦公產(chǎn)生的生活垃圾，置于垃圾桶中，由環(huán)衛(wèi)部門定期外運(yùn)至城市垃圾場(chǎng)處理；商業(yè)垃圾，主要為外包裝垃圾，大多為可再利用的物品，由相關(guān)單位統(tǒng)一回收處理；辦公垃圾中的硒鼓、廢舊電池不應(yīng)與生活垃圾混裝，物業(yè)管理應(yīng)及時(shí)提醒，并集中收集后交有關(guān)部門統(tǒng)一處置。74環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論741項(xiàng)目選址合理性本工程選址處地理位置優(yōu)越，信息暢通，水、電、氣等配套設(shè)施齊全，且區(qū)內(nèi)占地為住宅用地，用地手續(xù)已經(jīng)得到了膠南市國(guó)土資源局的審批，因此本項(xiàng)目符合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址是可行的。742環(huán)境現(xiàn)狀評(píng)價(jià)結(jié)論評(píng)價(jià)區(qū)大氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀總體良好，符合環(huán)境空氣質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的要求，且有較大的環(huán)境容量；如山湖的現(xiàn)狀水質(zhì)按類標(biāo)準(zhǔn)衡量。地區(qū)地下水質(zhì)良好；白天和夜間聲環(huán)境質(zhì)量能夠達(dá)到城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)GB3096932類標(biāo)準(zhǔn)要求，聲環(huán)境質(zhì)量良好。743施工期環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論區(qū)內(nèi)完全建成入住還需約16個(gè)月左右，在此期間將不可避免地對(duì)周圍居民，以及區(qū)域環(huán)境造成較大范圍的明顯影響，主要集中于施工機(jī)械噪聲、進(jìn)出運(yùn)輸車輛噪聲、道路和工地?fù)P塵、建筑垃圾堆放等問題，由于施工期只是暫時(shí)的，只要建設(shè)方能夠嚴(yán)格按照本報(bào)告中所述的環(huán)境保護(hù)措施進(jìn)行施工，則施工期對(duì)周圍環(huán)境的影響是可以接受的。744建成營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目廢氣、廢水和噪聲均可實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)排放，不對(duì)周圍環(huán)境造成影響。本項(xiàng)目用地選址符合規(guī)劃，項(xiàng)目有很好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，可以把先進(jìn)的國(guó)際化都市發(fā)展理念、經(jīng)營(yíng)管理模式引入和縣，將如山湖開發(fā)成生態(tài)、休閑、旅游、別野融為一體的生態(tài)旅游勝地。因此認(rèn)為，在全面落實(shí)本報(bào)告提出的各項(xiàng)環(huán)保措施的基礎(chǔ)上，切實(shí)做到“三同時(shí)”，并在使用期內(nèi)持之以恒加強(qiáng)管理，從環(huán)保角度來看，主要污染物做到達(dá)標(biāo)排放，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周圍環(huán)境影響不大，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。8新型環(huán)保建筑材料的應(yīng)用新型環(huán)保建筑材料的應(yīng)用是保證住宅功能和舒適度的前提下，要堅(jiān)持開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放到首位。在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、使用、維護(hù)全壽命過程中，盡量減少能源、土地、水和材料等資源的消耗，并盡可能對(duì)資源進(jìn)行循環(huán)利用，實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約和循環(huán)利用的住宅。節(jié)能一是通過科學(xué)的規(guī)劃布局、合理的功能分區(qū)以及住區(qū)布置；二是通過建筑朝向、體形系數(shù)等規(guī)劃設(shè)計(jì)手段；三是通過提高建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能以及設(shè)備和管線的節(jié)能，來減少能源消耗。在建筑圍護(hù)材料中，本項(xiàng)目將優(yōu)先選用輕質(zhì)墻體材料、斷橋鋁合金窗體材料、塑鋼門窗環(huán)保材料、外墻保溫材料等環(huán)保節(jié)能建筑材料，以減少使用能耗、減小建筑全壽命使用成本，主要節(jié)能措施如下在工程建設(shè)中普遍應(yīng)用了傳熱系數(shù)低、隔熱效果好的加氣混凝土隔熱層技術(shù)；采用密封性好、節(jié)能作用明顯的塑鋼門窗以及外墻雙層玻璃技術(shù)；嚴(yán)格按照國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)審查窗墻面積比；開展墻體材料革新工作，外墻材料重點(diǎn)推廣應(yīng)用隔熱性能好的加氣混凝土砌塊；是使用環(huán)保、節(jié)能型聚苯乙烯板建筑材料，增強(qiáng)建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能；是積極引導(dǎo)可再生能源太陽能的應(yīng)用，住宅區(qū)內(nèi)普遍使用太陽能、安裝了太陽能路燈；充分利用地下水做為自然冷源，在夏季作為冷卻水為空調(diào)系統(tǒng)提供冷量。節(jié)水一是在項(xiàng)目規(guī)劃中，充分考慮水資源開采利用與補(bǔ)給的平衡關(guān)系，以及城市供水與排水系統(tǒng)對(duì)節(jié)水的有效性；二是在住宅區(qū)內(nèi)中，通過雨水收集利用、生活廢水收集與處理回用等住宅節(jié)水措施和設(shè)備，解決非優(yōu)質(zhì)用水的來源；三是在住宅區(qū)內(nèi)中，通過分質(zhì)供水、推廣應(yīng)用節(jié)水器具等住宅節(jié)水措施與設(shè)備，節(jié)約用水。節(jié)材一是本項(xiàng)目推廣應(yīng)用高性能、低材耗的建筑材料（如高強(qiáng)混凝土、高強(qiáng)鋼筋等）；二是本項(xiàng)目所有物業(yè)均實(shí)行一次裝修到位的可選式菜單，減少耗材、耗能和環(huán)境污染。9投資估算及資金籌措91項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為100000萬元（含地價(jià)，折合美元15億美元），詳見下表項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬元）1土地成本100002前期工程費(fèi)50003建安工程700005管理費(fèi)50006不可預(yù)見費(fèi)50007財(cái)務(wù)費(fèi)用50009合計(jì)100000911總投資估算說明（1）土地成本根據(jù)土地出讓與租賃價(jià)格，本項(xiàng)目土地成本分?jǐn)偝杀緸?3萬元/畝，計(jì)30000畝，土地總價(jià)約10000萬元。（2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用、土地平整費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)等，費(fèi)用確定主要參考近期行政事業(yè)性收費(fèi)一覽表及本項(xiàng)目的優(yōu)惠政策，項(xiàng)目前期費(fèi)用5000萬元。（3）建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室內(nèi)外配套工程等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。費(fèi)用確定主要參考近期市建筑工程價(jià)格信息，項(xiàng)目建安工程費(fèi)為70000萬元。（4）管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，本項(xiàng)目管理費(fèi)按前述3項(xiàng)之和的05計(jì)取，項(xiàng)目管理費(fèi)為5000萬元。（5）不可預(yù)見費(fèi)由于項(xiàng)目拆遷主要由于政府牽頭、企業(yè)配合，項(xiàng)目其他費(fèi)用已充分考慮，同時(shí)我公司控制項(xiàng)目成本能力較強(qiáng)，不可預(yù)見費(fèi)按總投資的05計(jì)取較為合理，項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)為5000萬元。（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用目前項(xiàng)目開發(fā)資金暫定全部以自有資金及銷售回款，銷售回款不足，加上少量貸款，財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)計(jì)為5000萬元。92資金籌措目前項(xiàng)目開發(fā)資金暫定全部以自有資金及銷售回款，銷售回款不足，則全部為自有資金，項(xiàng)目資金構(gòu)成序號(hào)項(xiàng)目資金萬元比例1自有資金30000302銀行融資10000103銷售收入60000604總投資10000010010銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定101物業(yè)銷售收入估算1011項(xiàng)目銷售收入測(cè)算項(xiàng)目所有銷售收入均基于毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)，銷售過程中將根據(jù)客戶需求，提供精裝修菜單，銷售單價(jià)亦將隨之調(diào)整。物業(yè)類型單位面積（萬M2）銷售均價(jià)元/M2總價(jià)萬元生態(tài)住宅M21570001050001012銷售稅金及附加測(cè)算按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售稅費(fèi)計(jì)算，綜合稅率約為銷售稅率的6。項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)為5040萬元。102銷售利潤(rùn)經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)總額、稅后利潤(rùn)（凈利潤(rùn)）、成本利潤(rùn)率等指標(biāo)詳見下表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬元）1銷售收入1050002開發(fā)成本700003銷售費(fèi)用（1）552504銷售稅金及附加63005財(cái)務(wù)費(fèi)用100006利潤(rùn)總額12345134507所得稅（6）2533638凈利潤(rùn)（7）6100879銷售凈利潤(rùn)率凈利潤(rùn)/銷售收入9611財(cái)務(wù)分析111贏利能力分析經(jīng)測(cè)算，總投資約為100000萬元，開發(fā)期為約57年，稅后利潤(rùn)約為9000萬元，稅后銷售凈利潤(rùn)率為96，即使考慮一定財(cái)務(wù)成本及不可預(yù)見費(fèi)用，項(xiàng)目的盈利水平也在正常范圍之內(nèi)。因此，項(xiàng)目具有較好的盈利水平。112項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下在項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測(cè)算可知，當(dāng)住宅銷售率達(dá)70，項(xiàng)目即可保本。根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目定位分析，該項(xiàng)目住宅部分的保本銷售價(jià)格及銷售率容易實(shí)現(xiàn)。12項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理本項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，絕大部分物業(yè)開發(fā)后均銷售，所有權(quán)為置業(yè)業(yè)主。因此，本項(xiàng)目建設(shè)后的項(xiàng)目管理主要為物業(yè)管理。本項(xiàng)目建設(shè)成后，物業(yè)管理將由神山物業(yè)管理有限公司承擔(dān)，神山物業(yè)管理有限公司作為集團(tuán)旗下全資子公司之一，管轄物業(yè)面積超過50萬平方米、現(xiàn)有員工總計(jì)100余人。神山物業(yè)管理公司將高科技工具與人性化服務(wù)相結(jié)合，為業(yè)主的安全、生活起居、社區(qū)環(huán)境及文化生活等方面提供全面的服務(wù)。神山物業(yè)管理公司的服務(wù)不僅保證了本項(xiàng)目的后期維護(hù)，更為項(xiàng)目的良性運(yùn)營(yíng)及物業(yè)升值提供了有效保障。13項(xiàng)目拆遷安置計(jì)劃此項(xiàng)目現(xiàn)已完成補(bǔ)償安置。14社會(huì)效益和影響分析141改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，加快片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程本項(xiàng)目的建成將進(jìn)一步改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域形象，加快當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程。142增加財(cái)政稅收本項(xiàng)目的建設(shè)預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)相關(guān)稅收9663萬元。143創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會(huì)給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、保險(xiǎn)、廣告等多個(gè)行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會(huì)。15可行性研究結(jié)論1項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來源于自籌資金及項(xiàng)目銷售回款。2項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益項(xiàng)目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，完善城市功能，增加財(cái)政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益屬行業(yè)正常水平本項(xiàng)目的稅后凈利潤(rùn)96。在行業(yè)的正常水平范圍內(nèi)。E馬,陪FLM嫄W壙獑N0Q3拞屓P勌MB5A漬璺1疆LV0瘩艌V2屘B瘌TQ妋4UK袢,疀薤,A6玭徤|罪TG駁OP1尚懇袹戦疈U圻賡OAP懡0LW懱拽E/扢9镃/潺HR烞B蔔YE嚁劑BB捚慳曥TUFUZ醋MM蘇G壺鰷伸QFG厧1T戯憤焿驆罳騙萡P躀CP縮蒕NP砫CZ豸值橒忋喏曚NI耔NENB峢MT鸏S眑該|紖汩膾F抙氄宨澻S箔XM竴玐訨V腡,B衹絵2N吞輷匽E馬E馬,陪FLM嫄W壙獑N0Q3拞屓P勌MB5A漬璺1疆LV0瘩艌V2屘B瘌TQ妋4UK袢,疀薤,A6玭徤|罪TG駁OP1尚懇袹戦疈U圻賡OAP懡0LW懱拽E/扢9镃/潺HR烞B蔔YE嚁劑BB捚慳曥T羈8P蟇7硏楓PG裋1瑡2陹泝Z祘賕諑矽|D蚈/盰,VDLE嵮禋TNI耔NENB峢MT鸏S眑該|紖汩膾F抙氄宨澻S箔XM竴玐訨V腡,B衹絵2N吞輷匽之銻蚗V枉H5DIT詮I懣忋忑殆懛嗕V汁赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦EZ赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦E摭F訥,RU遴EYK窅脆_躵Y膠宗卝XA蛋H7曮ZE馬,陪FLM嫄W壙獑N0Q3拞屓P勌MB5A漬璺1疆LV0VB瘌TQ妋4UK袢,疀薤,A6玭徤|罪TG駁OP1尚懇袹戦疈U圻賡OAP懡0LW懱拽E/扢9镃/潺HR烞B蔔YE嚁劑BB捚慳曥TUFUZ醋MM蘇G壺鰷伸QFG厧1T戯憤焿驆罳騙萡P躀CP縮蒕NP砫CZ豸值橒忋喏曚NI耔NENBH棐鑉濤3峽Z乙V徻3珄餖朮爟W圐葴逑辢鈁E籋鰫僂P蟇7硏楓PG裋1瑡2陹泝Z祘賕諑矽|D蚈/盰,VDLE嵮禋T羈8P蟇7硏楓PG裋1瑡2陹泝Z祘賕諑矽|D蚈/盰,VDLE嵮禋TNI耔NENB峢MT鸏S眑該|紖汩膾F抙氄宨澻S箔XM竴玐訨V腡,B衹絵2N吞輷匽之銻蚗V枉H5DIT詮I懣忋忑殆懛嗕寒絫赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦EZ赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦E摭F訥,RU遴EYK窅脆_躵Y膠宗卝XA蛋H7曮ZE馬,陪FLM嫄W壙獑N0Q3拞屓P勌MB5A漬璺1疆LV0瘩艌V2屘B瘌TQ妋4UK袢,疀薤,A6玭徤|罪TG駁OP1尚懇袹戦疈U圻賡OAP懡0LW懱拽E/扢9镃/潺HR烞B蔔YE嚁劑BB捚慳曥TUFUZ醋MM蘇G壺鰷伸QFG厧1T戯憤焿驆罳騙萡P躀CP縮蒕NP砫CZ豸值橒忋喏曚NI耔NENBH棐鑉濤3峽Z乙V徻3珄餖朮爟W圐葴逑辢鈁E籋鰫僂T8P蟇7硏楓PG裋1瑡2陹泝Z祘賕諑矽|D蚈/盰,VDLE嵮禋羈8P蟇7硏楓妋4UK袢,疀薤,A6玭徤|罪TG駁OP1尚懇袹戦疈U圻賡OAP懡0LW懱拽E/扢9镃/潺HR烞B蔔YE嚁劑BB捚慳曥TUFUZ醋MM蘇G壺鰷伸QFG厧1T戯憤焿驆罳騙萡P躀CP縮蒕NP砫CZ豸PG裋1瑡2陹泝Z祘賕諑矽|D蚈/盰,VDLE嵮禋TNI耔NEN峢MT鸏S眑該|紖汩膾F抙氄宨澻S箔XM竴玐訨V腡,B衹絵2N吞輷匽之銻蚗V枉H5DI羈8P蟇7硏楓PG裋1瑡2陹泝Z祘賕諑矽|D蚈/盰,VDLE嵮PG裋1瑡2陹泝Z祘賕諑矽|D蚈/盰,VDLE嵮禋TNI耔NEN峢MT鸏S眑該|紖汩膾F抙氄宨澻S箔XM竴玐訨V腡,B衹絵2N吞輷匽之銻蚗V枉H5DI羈8P蟇7硏楓PG裋1瑡2陹泝Z祘賕諑矽|D蚈/盰,VDLE嵮禋TNI耔NEN峢MT鸏S眑該|紖汩膾F抙氄宨澻S箔XM竴玐訨V腡,B衹絵2N吞輷匽之銻蚗V枉H5DIT詮I懣忋忑殆懛嗕V汁鏹豑寒絫赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦EZ赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦E摭F訥,RU遴EYK窅脆_躵Y膠宗卝X蛋H7曮ZE馬,陪FLM嫄W壙獑N0Q3拞屓P勌MB5A漬璺1疆LV0瘩艌V2屘B瘌TQ禋TNI耔NEN峢MT鸏S眑該|紖汩膾F抙氄宨澻S箔XM竴玐訨V腡,B衹絵2N吞輷匽之銻蚗V枉H5DIT詮I懣忋忑殆懛嗕V汁鏹豑寒絫赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦EZ赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦E摭F訥,RU遴EYK窅脆_躵Y膠宗卝X蛋H7曮ZE馬,陪FLM嫄W壙獑N0Q3拞屓P勌MB5A漬璺1疆LV0瘩艌V2屘B瘌TQ值橒忋喏曚NI耔NENH棐鑉濤3峽Z乙V徻3珄餖朮爟W圐葴逑辢鈁E籋鰫僂T羈8P蟇7硏楓PG裋1瑡2陹泝Z祘賕諑矽|D蚈/盰,VDLE嵮禋T詮I懣忋忑殆懛嗕V汁鏹豑寒絫赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦EZ赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦E摭F訥,RU遴EYK窅脆_躵Y膠宗卝X蛋H7曮ZE馬,陪FLM嫄W壙獑N0Q3拞屓P勌MB5A漬璺1疆LV0瘩艌V2屘B瘌TQ妋4UK袢,疀薤,A6玭徤|罪TG駁OP1尚懇袹戦疈U圻賡OAP懡0LW懱拽E/扢9镃/潺HR烞B蔔YE嚁劑BB捚慳曥TUFUZ醋MM蘇G壺鰷伸QFG厧1T戯憤焿驆罳騙萡P躀CP縮蒕NP砫CZ豸值汩膾F抙氄宨澻S箔XM竴玐訨V腡,B衹絵2N吞輷匽之銻蚗V枉H5DI羈8P蟇7硏楓PG裋1瑡2陹泝Z祘賕諑矽|D蚈/盰,VDLE嵮禋TNI耔NEN峢MT鸏S眑該|紖汩膾F抙氄宨澻S箔XM竴玐訨V腡,B衹絵2N吞輷匽之銻蚗V枉H5DIT詮I懣忋忑殆懛嗕V汁鏹豑寒絫赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦EZ赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦E摭F訥,RU遴EYK窅脆_躵Y膠宗卝X蛋H7曮ZE馬,陪FLM嫄W壙獑N0Q3拞屓P勌MB5A漬璺1疆LV0瘩艌V2屘B瘌TQ禋TNI耔NEN峢MT鸏S眑該|紖汩膾F抙氄宨澻S箔XM竴玐訨V腡,B衹絵2N吞輷匽之銻蚗V枉H5DIT詮I懣忋忑殆懛嗕V汁鏹豑寒絫赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦EZ赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦E摭F訥,RU遴EYK窅脆_躵Y膠宗卝X蛋H7曮ZE馬,陪FLM嫄W壙獑N0Q3拞屓P勌MB5A漬璺1疆LV0瘩艌V2屘B瘌TQ值橒忋喏曚NI耔NENH棐鑉濤3峽Z乙V徻3珄餖朮爟W圐葴逑辢鈁E籋鰫僂T羈8P蟇7硏楓PG裋1瑡2陹泝Z祘賕諑矽|D蚈/盰,VDLE嵮禋T詮I懣忋忑殆懛嗕V汁鏹豑寒絫赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦EZ赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦E摭F訥,RU遴EYK窅脆_躵Y膠宗卝X蛋H7曮ZE馬,陪FLM嫄W壙獑N0Q3拞屓P勌MB5A漬璺1疆LV0瘩艌V2屘B瘌TQ妋4UK袢,疀薤,A6玭徤|罪TG駁OP1尚懇袹戦疈U圻賡OAP懡0LW懱拽E/扢9镃/潺HR烞B蔔YE嚁劑BB捚慳曥TUFUZ醋MM蘇G壺鰷伸QFG厧1T戯憤焿驆罳騙萡P躀CP縮蒕NP砫CZ豸值汩膾F抙氄宨澻S箔XM竴玐訨V腡,B衹絵2N吞輷匽之銻蚗V枉H5DI羈8P蟇7硏楓PG裋1瑡2陹泝Z祘賕諑矽|D蚈/盰,VDLE嵮禋TNI耔NEN峢MT鸏S眑該|紖汩膾F抙氄宨澻S箔XM竴玐訨V腡,B衹絵2N吞輷匽之銻蚗V枉H5DIT詮I懣忋忑殆懛嗕V汁鏹豑寒絫赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦EZ赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦E摭F訥,RU遴EYK窅脆_躵Y膠宗卝X蛋H7曮ZE馬,陪FLM嫄W壙獑N0Q3拞屓P勌MB5A漬璺1疆LV0瘩艌V2屘B瘌TQ禋TNI耔NEN峢MT鸏S眑該|紖汩膾F抙氄宨澻S箔XM竴玐訨V腡,B衹絵2N吞輷匽之銻蚗V枉H5DIT詮I懣忋忑殆懛嗕V汁鏹豑寒絫赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦EZ赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦E摭F訥,RU遴EYK窅脆_躵Y膠宗卝X蛋H7曮ZE馬,陪FLM嫄W壙獑N0Q3拞屓P勌MB5A漬璺1疆LV0瘩艌V2屘B瘌TQ值橒忋喏曚NI耔NENH棐鑉濤3峽Z乙V徻3珄餖朮爟W圐葴逑辢鈁E籋鰫僂T羈8P蟇7硏楓PG裋1瑡2陹泝Z祘賕諑矽|D蚈/盰,VDLE嵮禋T詮I懣忋忑殆懛嗕V汁鏹豑寒絫赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦EZ赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦E摭F訥,RU遴EYK窅脆_躵Y膠宗卝X蛋H7曮ZE馬,陪FLM嫄W壙獑N0Q3拞屓P勌MB5A漬璺1疆LV0瘩艌V2屘B瘌TQ妋4UK袢,疀薤,A6玭徤|罪TG駁OP1尚懇袹戦疈U圻賡OAP懡0LW懱拽E/扢9镃/潺HR烞B蔔YE嚁劑BB捚慳曥TUFUZ醋MM蘇G壺鰷伸QFG厧1T戯憤焿驆罳騙萡P躀CP縮蒕NP砫CZ豸值汩膾F抙氄宨澻S箔XM竴玐訨V腡,B衹絵2N吞輷匽之銻蚗V枉H5DI羈8P蟇7硏楓PG裋1瑡2陹泝Z祘賕諑矽|D蚈/盰,VDLE嵮禋TNI耔NEN峢MT鸏S眑該|紖汩膾F抙氄宨澻S箔XM竴玐訨V腡,B衹絵2N吞輷匽之銻蚗V枉H5DIT詮I懣忋忑殆懛嗕V汁鏹豑寒絫赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦EZ赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦E摭F訥,RU遴EYK窅脆_躵Y膠宗卝X蛋H7曮ZE馬,陪FLM嫄W壙獑N0Q3拞屓P勌MB5A漬璺1疆LV0瘩艌V2屘B瘌TQ禋TNI耔NEN峢MT鸏S眑該|紖汩膾F抙氄宨澻S箔XM竴玐訨V腡,B衹絵2N吞輷匽之銻蚗V枉H5DIT詮I懣忋忑殆懛嗕V汁鏹豑寒絫赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦EZ赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦E摭F訥,RU遴EYK窅脆_躵Y膠宗卝X蛋H7曮ZE馬,陪FLM嫄W壙獑N0Q3拞屓P勌MB5A漬璺1疆LV0瘩艌V2屘B瘌TQ值橒忋喏曚NI耔NENH棐鑉濤3峽Z乙V徻3珄餖朮爟W圐葴逑辢鈁E籋鰫僂T羈8P蟇7硏楓PG裋1瑡2陹泝Z祘賕諑矽|D蚈/盰,VDLE嵮禋T詮I懣忋忑殆懛嗕V汁鏹豑寒絫赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦EZ赸L偎蠽MN鈹舤Y忩EFHGA厏A堳膷QH芛VF瘐C粂鰌Q惦E摭F訥,RU遴EYK窅脆