渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告建設(shè)單位陜西潤澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制單位編制時間二一一年三月目錄第一章總論411建設(shè)項目概況412項目建設(shè)的必要性513項目建設(shè)的可行性814項目可行性研究的依據(jù)1115項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標1116可行性研究結(jié)論及建議14第二章項目背景1521渭南市概況1522渭南市經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r18第三章市場分析2531我國房地產(chǎn)市場狀況2532渭南市房地產(chǎn)市場狀況2933項目的開發(fā)定位31第四章規(guī)劃設(shè)計方案3641規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想3642規(guī)劃設(shè)計目標3743規(guī)劃設(shè)計依據(jù)3744總平面設(shè)計3745住宅建筑單體設(shè)計40第五章項目進度安排4151項目前期工作計劃4152計劃安排41521總體進度安排依據(jù)41522銷售計劃42第六章環(huán)境影響評價4361環(huán)境評價依據(jù)4362環(huán)境影響評述43621環(huán)境保護的意義43622環(huán)境影響4463環(huán)境保護措施44631設(shè)計階段45632施工階段45第七章工程招標方案47第八章項目總投資估算與資金籌措4981項目建設(shè)的投資估算內(nèi)容4982土地費用4983建造費用49831建安工程費用49832前期費用50833城建規(guī)費50834室外配套工程費用50835工程監(jiān)理費用5184管理費用5185銷售費用5186不可預(yù)見費5187建設(shè)投資5188財務(wù)費用5289項目總投資估算52810項目建設(shè)資金籌措及使用計劃528101資金籌措528102資金使用計劃53第九章財務(wù)評價5491財務(wù)評價的原則5492財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算5493項目財務(wù)基本指標55931全部投資動態(tài)盈利能力分析55932清償能力分析56933自有資金分析5694財務(wù)評價結(jié)論56第十章不確定分析57101盈虧平衡分析57102敏感性分析58第十一章社會效益評價61111對基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量、城市化進程的影響61112對所在地居民收入、就業(yè)、生活質(zhì)量的影響61113對渭南高新區(qū)財政稅收的影響61114為渭南高新區(qū)增加優(yōu)質(zhì)房源62第十二章主要結(jié)論與建議63121主要結(jié)論63122對建設(shè)單位的建議63第十三章附件65第一章總論11建設(shè)項目概況111建設(shè)項目簡介項目名稱西海學(xué)府花園（以下簡稱本項目）項目位置本項目位于渭南市高新區(qū)廣場西路西側(cè)，新區(qū)北街以北，樂天大街以南，西側(cè)為渭南高級中學(xué)。項目宗地現(xiàn)狀本項目用地南北長約295米，東西長約218米，用地范圍內(nèi)土地狀況良好，由北至南高度落差約1米，地塊形狀規(guī)則，地勢較平坦，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施平均水平為“六通一平”。項目規(guī)模本項目所占用土地凈用地面積6606860平方米（合約9910畝，無代征路）,土地用途為商住，土地使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)終止日期為2080年1月4日。根據(jù)建設(shè)單位提供的本項目規(guī)劃設(shè)計方案，本項目擬建總建筑面積264980，其中地上部分建筑面積為229980，其中點式住宅建筑面積124180，板式住宅建筑面積41800，綜合樓建筑面積52000，商業(yè)建筑面積10000，幼兒園建筑面積2000；地下部分建筑面積35000，其中包括地下雙層停車場約1500個地下停車位；另有地上車位2000個。項目綜合容積率為348，建筑密度為21，綠化率為42，高層建筑均為剪力墻結(jié)構(gòu)，最高建筑物萬為32層。項目設(shè)計總戶數(shù)1672戶。本項目具體技術(shù)經(jīng)濟指標如下凈用地面積（）660686居住總戶數(shù)戶1672總建筑面積（）264980地上建筑面積（）229980點式高層住宅（）124180板式高層住宅（）41800綜合樓（）52000商業(yè)（）10000其中幼兒園（）2000地下建筑面積（）35000容積率348建筑密度（）1956綠地率（）35停車位（個）1700地上車位200其中地下車位1500112建設(shè)單位簡介本項目的建設(shè)單位為陜西潤澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，具有國家三級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，公司注冊資本人民幣柒仟萬元，法定代表人李章紅，公司類型為有限責(zé)任公司（自然人投資或控股），公司住所地為渭南開發(fā)區(qū)廣通南路，其經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營。12項目建設(shè)的必要性一、項目建設(shè)是滿足城市規(guī)劃要求，發(fā)揮綜合開發(fā)效益的需要根據(jù)國務(wù)院關(guān)于加強城市建設(shè)工作的通知精神，城市要實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，這樣就可以克服分散投資、分散征地、分散建設(shè)的混亂現(xiàn)象，有計劃的提高城市建設(shè)中綜合開發(fā)的比例。城市綜合開發(fā)有利于實行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務(wù)等設(shè)施配套建設(shè)，達到開發(fā)一片、建成一片、收益一片。所以，綜合開發(fā)是實施城市規(guī)劃和最大限度發(fā)揮綜合開發(fā)效益的重要保證。本項目建設(shè)依據(jù)城市規(guī)劃原則與要求，集中建設(shè)居民住宅小區(qū)和商業(yè)服務(wù)街，無疑將加快高新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)的建設(shè)步伐，提高城市綜合開發(fā)的能力和效益。二、項目建設(shè)是加快促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，壯大城市經(jīng)濟的需要渭南市作為擁有540萬人口的大市，但城市建設(shè)和城市經(jīng)濟發(fā)展緩慢，對全市經(jīng)濟社會發(fā)展的帶動輻射作用不強。加快渭南城市建設(shè)，是渭南市委、市政府確定的在今后要著力抓好的兩件大事之一。根據(jù)渭南市政府發(fā)展的規(guī)劃綱要的要求，加強中心城市建設(shè)要以規(guī)劃為龍頭，高標準建設(shè)、高效益經(jīng)營、高水平管理城市，完善提高中心區(qū)，重點發(fā)展高新區(qū)，積極開發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造老城區(qū)。本項目的開發(fā)建設(shè)堅持“以人為本，責(zé)任為重，科學(xué)管理，穩(wěn)健經(jīng)營”的理念，立意高遠，規(guī)劃科學(xué)，設(shè)計超前，功能完善，不僅實現(xiàn)了城市存量資產(chǎn)的增值增效，促進了高新區(qū)乃至全市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為促進高新區(qū)和渭南中心城市經(jīng)濟發(fā)展具有積極意義。三、項目建設(shè)是滿足高新區(qū)居民和企業(yè)職工日益增長的住房需求的需要改革開放以來，社會經(jīng)濟快速增長，城鄉(xiāng)居民收入明顯提高，相應(yīng)地人們的生活水平與居住消費水平也在不斷提高。追求高質(zhì)量的生活水平已成為人們的普遍需要。目前，市區(qū)居民收入已達7600余元，人們的收入水平與現(xiàn)時商業(yè)銀行優(yōu)越的住房貸款條件，共同促進了各檔次住房消費需求的不斷增長。因此，建設(shè)各類經(jīng)濟實用房，解決城區(qū)居民住房需求，是目前小區(qū)開發(fā)建設(shè)的優(yōu)勢所在。自2002年以來，作為渭南城市新興的工業(yè)企業(yè)區(qū)，渭南高新區(qū)憑借優(yōu)越的地理位置、優(yōu)良的投資環(huán)境、優(yōu)惠的投資政策，吸引了國內(nèi)外企業(yè)投資辦廠，目前入?yún)^(qū)企業(yè)達到260家，加之渭南職業(yè)技術(shù)學(xué)院新校區(qū)、渭南技術(shù)學(xué)院新校區(qū)、渭南中學(xué)等一批學(xué)校（職業(yè)培訓(xùn)中心）和商業(yè)服務(wù)性企業(yè)入?yún)^(qū)發(fā)展，以及搬遷入?yún)^(qū)的市、區(qū)單位的不斷增加，高新區(qū)內(nèi)的常住人口快速擴大，致使區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的商品住房和商業(yè)服務(wù)用房建設(shè)已經(jīng)不能滿足需要。特別入?yún)^(qū)企業(yè)員工隊伍的迅速壯大，加之商品住房房源短缺，為了解決企業(yè)內(nèi)部職工的困難，部分企業(yè)和單位不得不在市區(qū)內(nèi)為員工整體租房或集體購房，這不僅加大了職工購房成本和生活負擔(dān)，也造成了市區(qū)內(nèi)房價增長和資源浪費。本項目屬商業(yè)用房和商品住宅綜合開發(fā)項目。項目建成后，能夠滿足高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工的住房需求，幫助企業(yè)解決員工生活、住房等后期后勤社會化問題。因而，從幫助企業(yè)解決后顧之憂，穩(wěn)定員工生活，保證企業(yè)正常生產(chǎn)，促進企業(yè)快速發(fā)展方面而言，從滿足居民生活服務(wù)需求來講，實施本建設(shè)項目是非常必要的。四、項目建設(shè)是促進消費增長、加快經(jīng)濟發(fā)展的需要近20年多來，我國國民經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，人民生活水平不斷提高，溫飽問題基本解決，沿海發(fā)達地區(qū)及部分大中城市已經(jīng)走向小康。1995年撤地設(shè)市以來是渭南經(jīng)濟社會發(fā)展最快最好的時期，但是從拉動經(jīng)濟增長的因素上分析，渭南市經(jīng)濟快速增長的主要動力在于投資，投資對經(jīng)濟增長的貢獻率達到65以上，而消費對經(jīng)濟增長的貢獻率僅35左右。也就是說，渭南經(jīng)濟的快速增長主要得益于國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和積極的財政政策的機遇。然而，隨著國家積極的財政政策向穩(wěn)健的財政政策的轉(zhuǎn)變，隨著國家宏觀調(diào)控政策的深入實施，全市投資規(guī)模增幅將逐步下降，投資對經(jīng)濟增長的拉動作用將縮小。保持經(jīng)濟快速增長，加快經(jīng)濟社會發(fā)展，關(guān)鍵是要刺激消費增長，擴大消費規(guī)模，提升消費效益水平，加大消費對經(jīng)濟增長的貢獻率和拉動力。而對于渭南高新區(qū)，近年來入?yún)^(qū)企業(yè)快速增加，工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅速，但是服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)落后、規(guī)模小，服務(wù)業(yè)在高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中所占地比重很小，造成了高新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的非均衡性，造成了與既定的高新區(qū)發(fā)展方向的偏差。本項目的實施，對刺激高新區(qū)房地產(chǎn)消費的增長，擴大房地產(chǎn)消費規(guī)模，對促進高新區(qū)商業(yè)設(shè)施的完善提高，加快服務(wù)業(yè)發(fā)展，推動高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展向工業(yè)和服務(wù)業(yè)共同發(fā)展的轉(zhuǎn)變具有重要意義。13項目建設(shè)的可行性一、項目建設(shè)符合國家住房制度市場化改革政策的要求九十年代初，我國住房制度改革已實質(zhì)性啟動，目前已基本完成了從福利房到成本房到商品房的過渡，適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下的住房制度也已逐步健全。國家已明確規(guī)定，取消福利分房政策，黨政企事業(yè)單位用于住宅建設(shè)的征地一律停止，通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)濟適用房和商業(yè)銀行推行住房貸款政策來滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房需求，通過政府實施安居工程來解決城鎮(zhèn)困難家庭的住房問題，以逐步達到居民住房的小康目標。本項目的建設(shè)開發(fā)完全按照市場規(guī)律運作，從各項手續(xù)的審批辦理，直到銷售方案批準等所有程序皆、都將按照城市規(guī)劃、土地以及房地產(chǎn)開發(fā)銷售管理等相關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定。因此，在國家法律法規(guī)、政策規(guī)定以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的層面上講，本項目的建設(shè)是允許的、可行的。二、項目建設(shè)符合高新區(qū)城市規(guī)劃和發(fā)展方向本項目位于渭南市高新區(qū)廣場西路西側(cè)，新區(qū)北街以北，樂天大街以南，西側(cè)為渭南高級中學(xué)。根據(jù)渭南市城市總體規(guī)劃、渭南市城市近期建設(shè)規(guī)劃、渭南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)中西部控制性詳細規(guī)劃，本項目所處區(qū)域規(guī)劃為住宅區(qū)域，本項目規(guī)劃設(shè)計定位為以商品住宅和臨街商業(yè)用房開發(fā)為主的綜合開發(fā)項目，符合城市總體規(guī)劃和高新區(qū)中西部控制性詳細規(guī)劃的土地用途要求。本項目可以解決高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工住房生活問題為主，以提升區(qū)域臨街商業(yè)用房規(guī)模與價值為目的。本項目設(shè)計、建設(shè)堅持超前的理念，遵循美觀大方，經(jīng)濟實用，環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施完善的原則，在住宅開發(fā)上將現(xiàn)代風(fēng)格，戶型設(shè)計上既體現(xiàn)端莊大氣，又彰顯時尚美感，在套形上大中小兼有，以經(jīng)濟實用的中型套形為主，小區(qū)環(huán)境上突出綠色園林式的環(huán)境藝術(shù)，整體氣勢恢宏，在配套服務(wù)設(shè)施上堅持以人為本，完善到位，滿足住戶生活需求。在臨街商業(yè)用房開發(fā)建設(shè)上，規(guī)劃超前，設(shè)計科學(xué)，結(jié)構(gòu)合理，美觀實用，既能體現(xiàn)高新區(qū)主干道和商業(yè)中心街的功能，又能彰顯高新區(qū)快速發(fā)展和城市建設(shè)的價值，因此，從土地使用、開發(fā)定位以及發(fā)展風(fēng)格、發(fā)展方向上來講，本項目符合城市規(guī)劃要求，符合城市住宅小區(qū)的發(fā)展要求，是合理的、可行的。三、項目建設(shè)得到了高新區(qū)管委會及有關(guān)部門的大力支持本項目所處道路兩側(cè)多為農(nóng)村宅基地。區(qū)域綜合開發(fā)建設(shè)一直比較落后，建筑的密度、規(guī)劃的科學(xué)性較差，土地價值和商業(yè)價值沒有得到的開發(fā)利用。同時也影響了高新區(qū)城市發(fā)展的整體形象和服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。本項目的實施對于加快區(qū)域土地綜合開發(fā)，提升區(qū)域土地資源和商業(yè)價值，推動城市建設(shè)和城市品位、功能的提高，促進高新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，對于解決高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工的住房困難，滿足群眾快速增長的物質(zhì)生活需求，均具有較大的促進作用和積極意義。高新區(qū)管委會對本項目的實施一直給予了高度重視和支持，為項目的建設(shè)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境和條件。四、項目建設(shè)贏得了金融部門的肯定和支持陜西潤澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自成立以來，公司資產(chǎn)良好，財務(wù)管理規(guī)范，具有良好的信譽度和聲譽。此次，陜西潤澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在渭南高新區(qū)管委會的大力支持下，實施建設(shè)本項目意在建設(shè)一個高檔住宅小區(qū)和臨街商業(yè)區(qū)，其規(guī)劃設(shè)計功能齊全，設(shè)施到位，環(huán)境優(yōu)雅，品位高尚，在住宅面積、戶型、價格等方面定位準確，符合高新區(qū)房地產(chǎn)市場需求實際，符合高新區(qū)居民和新建企業(yè)員工的愿望和購買力，銷售前景良好，資金回籠快。經(jīng)過與有關(guān)商業(yè)銀行接洽后，均看好本項目，表達了愿意給予資金支持的愿望。因此，在資金保障上本項目是可靠的、可行的。14項目可行性研究的依據(jù)本項目的可行性研究的依據(jù)有1開發(fā)商有關(guān)情況及項目提出的背景；2擬建項目的土地費用及土地使用證；3擬建項目的市政建設(shè)條件等；4擬建項目市場調(diào)研、項目定位、營銷方案等方面的內(nèi)容；5建設(shè)單位提供的擬建項目規(guī)劃設(shè)計方案總平圖及技術(shù)經(jīng)濟指標；6資金籌措與使用計劃的構(gòu)想；7渭南市有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的政策法規(guī)、定額、收費標準；8國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）。15項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標151項目總投資項目投資估算總計為7397745萬元，具體如下序號項目合計1土地費用4899622房屋建安工程費用54136003前期費用1624084城建規(guī)費1644365室外工程費2706806工程監(jiān)理費568437管理費1311598銷售費用2183849不可預(yù)見費34537410建設(shè)投資725284511財務(wù)費用14490012項目總投資7397745152項目計算期項目計算期為48個月，其中建設(shè)期歷時24個月，經(jīng)營期歷時39個月，建設(shè)期與經(jīng)營期交叉進行。153項目資金籌措及使用計劃項目資金的年度投資使用計劃詳見下表序號項目合計第一年第二年第三年第四年1總投資739774539002373399821653063238011建設(shè)投資725284538302373324921653063238012建設(shè)期利息14490070000749000000002資金籌措739774539002373399821653063238021資本金1607370160737000000000023銀行貸款1000000100000000000000024銷售收入回款再投入464547512228683324921653063238025建設(shè)期利息1449007000074900000000154項目經(jīng)濟效益水平序號項目合計第一年第二年第三年第四年1銷售收入10919200130788049596003109800154192011住宅收入8719200130788043596002179800871920111住宅銷售面積2179800032697001089900054495002179800112住宅單位售價40000040000040000040000012商業(yè)收入1000000000300000450000250000121商業(yè)銷售面積1000000000300000450000250000122商業(yè)單位售價100000010000001000000100000013停車位收入1200000000300000480000420000131停車位數(shù)量（個）1500000375600525132停車位單位售價8008008008002銷售稅金600556719332727781710398480621營業(yè)稅（5）653942479801554907709622城市維護建設(shè)稅（7）45781735910884539723教育費附加（3）19627439466523133土地增值稅（2預(yù)征）109192130794959631098154194銷售凈收入102094521222868463722629076631441695155項目償債能力依據(jù)“借款還本付息表”、“資金來源與運用表”和“損益表”，可知償還貸款年份在第2年，第2年還本付息額為11449萬元，用于償還貸款的資金來源為1237405萬元。依據(jù)相關(guān)公式計算借款償還期為193年,滿足貸款機構(gòu)的要求，項目具有較強的償還貸款能力。156項目財務(wù)評價指標序號名稱單位指標備注1總投資萬元73977452總銷售凈收入萬元102094523利潤總額萬元2811707稅前4可分配利潤萬元1753906稅后5稅后投資利潤率23716全部投資內(nèi)部收益率3959稅后7全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值萬元1163471稅后8靜態(tài)投資回收期年252稅后9動態(tài)投資回收期年272稅后全投資財務(wù)內(nèi)部收益率3959大于基準收益率12；財務(wù)凈現(xiàn)值1163471萬元大于零；動、靜態(tài)投資回收期均小于項目的總開發(fā)期4年。16可行性研究結(jié)論及建議161主要研究結(jié)論（1）項目地理位置較好，房地產(chǎn)市場前景廣闊，能夠較快回籠資金；（2）項目財務(wù)評價的各項財務(wù)指標均達標，經(jīng)濟上可行；（3）項目抗風(fēng)險能力優(yōu)秀。162建議（1）項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要做好規(guī)劃和建設(shè)方案的設(shè)計，以超前的眼光建設(shè)高標準和高承載量的城市基礎(chǔ)設(shè)施，防止后續(xù)的重復(fù)開挖；（2）建設(shè)單位應(yīng)嚴格控制投資，節(jié)約資金，從而降低項目的投資風(fēng)險。（3）充分認識及分析項目存在的優(yōu)勢和劣勢，揚長避短，做好整個項目的拆遷安置及開發(fā)等全過程策劃。建議投資單位以靈活、多樣的經(jīng)營方式，做好招商宣傳工作。（4）加強對銀行借款的使用和管理。積極爭取銀行借款能按時到位，在使用過程中嚴格資金管理，并保證按時按量償還銀行借款的本金和利息。第二章項目背景21渭南市概況211基本介紹渭南是陜西東部的新興中等城市，她東瀕黃河，西倚西安，南靠秦嶺，北接延安，古有“三秦要道，八省通衢”之稱，今是西北地區(qū)的“東大門”。境內(nèi)地勢以渭河為軸線，劃分為南北兩山、兩塬和中部平川五大地貌類型區(qū)。渭南市現(xiàn)轄一區(qū)（臨渭）、兩市（韓城、華陰）、八縣（華縣、潼關(guān)、大荔、蒲城、澄城、白水、合陽、富平）和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，110個鎮(zhèn)，73個鄉(xiāng)，13個街道辦事處，196個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦，180個社區(qū)居委會，3221個村委會，17882個村民小組，總?cè)丝?518763人戶籍人口，全市總面積131萬平方公里。境內(nèi)交通發(fā)達，連霍、西禹高速公路，108、310國道，101、106等7條省道，同隴海、西延、西韓、西南等6條鐵路縱橫交錯，構(gòu)成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。縣縣通鐵路，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，村村通公路，公路密度每百平方公里432公里，高速公路總里程為2684公里，均居陜西省各市之首。渭南中心城市距省會西安60公里，距咸陽國際機場90多公里。通訊便捷，全市固定電話（含小靈通）用戶數(shù)9484萬部，其中鄉(xiāng)村電話616萬部，無線移動電話用戶22929萬部，互聯(lián)網(wǎng)寬帶用戶達1452萬戶，均居陜西省第二。212自然資源1、地形地貌渭南市地處我國內(nèi)陸中緯地帶，全區(qū)呈南北隆起，中部斷陷的階梯狀地塹構(gòu)造。地貌以渭河為軸線從渭河平原向南北山地呈梯級上升的槽谷地形（仰瓦狀），自南向北分為五個自然區(qū)域秦嶺北坡山區(qū)、秦嶺北麓黃土臺塬區(qū)、渭河沖積平原區(qū)、渭北黃土塬區(qū)、北部邊緣山丘陵區(qū)。地勢南北高，中間低，東西開闊，海拔在3302645米之間。2、氣候水文渭南市屬暖溫帶半濕潤半干旱季風(fēng)氣候，四季分明，光照充足，雨量適宜。除秦嶺山區(qū)外，年日照時數(shù)2009小時25281小時，年均氣溫115136，0以上積溫4250350229，在于10積溫3780845094，光能輻射量118713418千卡/平方厘米，是關(guān)中地區(qū)熱量的高值區(qū)。無霜期為199天224天，年降水量508毫米608毫米，年均降水量570毫米。風(fēng)向以東北風(fēng)為主，年平均風(fēng)速256米/秒。渭南市地表水資源量888億立方米，地下水資源量151億立方米，全市水資源總量2006億立方米（扣除重復(fù)計算量），占全省水資源總量的44。流經(jīng)市域的黃、洛、渭三河客水年均徑流量48692億立方米，可利用量555億立方米。3、動物植物生態(tài)條件多樣，生物資源豐富。全市有野生維管植物190余科800多屬2500余種，栽培植物150多種，其中糧食作物17種，經(jīng)濟作物7種，蔬菜作物34種。野生動物360余種，其中鳥類211種，獸類150多種，屬于國家一、二級保護的珍稀動物23種。秦川牛、關(guān)中驢、奶山羊等畜種聞名遐邇，丹頂鶴、黑鸛、褐馬雞、大天鵝等珍稀禽獸馳名中外。家禽家畜20多種，人工栽培干鮮果樹種類20種226個品種上，綠化樹種20多種，觀賞植物50科120屬400種1000多個品種。林業(yè)用地387萬公頃，林木蓄積量8681萬立方米，森林覆蓋率達293。天然草場148萬公頃。4、礦產(chǎn)資源渭南境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，開發(fā)潛能巨大。已探明礦藏51種，可開發(fā)利用的礦產(chǎn)資源38種，其中能源礦產(chǎn)3種，煤、鈾、地?zé)?；金屬礦產(chǎn)13種，鐵、銅、鉛、鉬、鋁土、鎢、金、銀、鈮、鍶、硒、碲、錸；非金屬礦產(chǎn)22種，粘土、白云石、水晶石灰?guī)r、大理巖、長石、料石、石英巖等。原煤地質(zhì)儲量255億噸，已探明儲量50億噸，主要集中在韓城、合陽、澄城、白水、蒲城五縣市，素以“渭北黑腰帶”而聞名全國。鉬礦探明儲量150萬金屬噸，居全國第二位；年產(chǎn)鉬精粉276萬噸，約占全國總產(chǎn)量的一半，是亞洲最大的鉬精粉生產(chǎn)基地。黃金儲量和產(chǎn)量均居全國地級市第三位。石灰石探明儲量108億噸，大理石儲量13億立方米，年產(chǎn)水泥240萬噸。分布在9縣市、區(qū)的地?zé)崴歪t(yī)飲兼用礦泉水儲量大、水質(zhì)優(yōu)。大荔礦泉水日出水6萬噸，富含多種人體所需元素，被譽為“中國之最”。5、人文旅游渭南市歷史悠久，史跡遺存薈萃，地貌類型多樣，自然景觀神奇瑰麗。豐富的歷史遺存與壯麗的山河薈萃，形成得天獨厚的旅游資源。全市現(xiàn)有館藏文物21025件（組），旅游文物資源5456處，列入保護和開發(fā)的文物旅游景點619處，其中國家級24處，居全省各市第二。有國家級重點風(fēng)景名勝區(qū)兩處。以“奇險天下第一山”著稱于世的西岳華山，五峰聳立，72峰羅列其周，猶如一朵盛開的蓮花，圣潔峻秀，是馳名中外的旅游勝地；風(fēng)景秀麗的洽川，融“山河湖灘泉”于一體，是黃河流域最大最完整的干流湖泊型濕地風(fēng)景區(qū)。省級風(fēng)景區(qū)2處，集“山河川塬”自然景觀與元、明古建人文景觀之大成的黃河龍門旅游景區(qū)，素有“北國小三峽”之美譽；以橋陵為核心的橋陵風(fēng)景區(qū)，規(guī)模宏大的渭北帝王陵墓群，一展盛唐雄風(fēng)，是中國封建皇室宮廷文化的縮影。少華山、石鼓山、天留山森林公園青翠靈秀，層巒疊嶂，奇峰、幽谷、巖洞、溪流、原始植被及花草樹木、飛禽走獸盡入眼底，美不勝收。22渭南市經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r221經(jīng)濟發(fā)展2010年，渭南市國民經(jīng)濟延續(xù)了2009年以來復(fù)蘇向好勢頭，實現(xiàn)了快速發(fā)展的預(yù)期目標。據(jù)測算，2010年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值80142億元，較上年增長15。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值12894億元，增長73，第二產(chǎn)業(yè)增加值39455億元，增長207，第三產(chǎn)業(yè)增加值27793億元，增長106。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長。全年農(nóng)林牧漁業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值2276億元，按可比價較上年增長75。糧食產(chǎn)量2642萬噸，增長78，是連續(xù)第八個豐收年份，其中夏糧產(chǎn)量1263萬噸，增長80，秋糧產(chǎn)量1379萬噸，增長75。全市蔬菜產(chǎn)量1918萬噸，增長111，水果產(chǎn)量25424萬噸，增長70。肉、蛋、奶產(chǎn)量分別為1783萬噸、857萬噸、3356萬噸，依次增長128、101、132。工業(yè)生產(chǎn)高開趨走。今年規(guī)模以上工業(yè)呈現(xiàn)出前半年高開高走，后半年逐月回穩(wěn)的態(tài)勢，全年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值93824億元，增長348；實現(xiàn)增加值30517億元，增長231。固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長。全市固定資產(chǎn)投資增速雖較上年大幅回落，但仍保持了較高的增長態(tài)勢，全年全社會固定資產(chǎn)投資74225億元，增長457，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成6066億元，增長327。居民消費依然旺盛。今年以來，渭南市繼續(xù)挖掘消費潛力，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額23183億元，同比增長186。其中，鄉(xiāng)村實現(xiàn)零售額6154億元，同比增長196；城市實現(xiàn)零售額17029億元，增長182。城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15918元，增長166，農(nóng)民人均純收入4372元，增長22。財政收入持續(xù)增加。全年財政總收入達到749億元，增長145，地方財政收入完成34億元，完成預(yù)算任務(wù)的10215，增長204。市場物價同比上漲。居民消費價格同比上漲39。其中，城市上漲38，農(nóng)村上漲40。分類別看，食品價格上漲96，是拉動物價上漲的主要因素。222社會事業(yè)發(fā)展各項社會事業(yè)全面發(fā)展，城鄉(xiāng)人民生活水平不斷提高。全市共有各類科研機構(gòu)25家，科技人員68萬多人。高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展到12家。民營科技企業(yè)發(fā)展到350家，技工貿(mào)總收入達5億元。各級各類學(xué)校3132所，在校學(xué)生956萬人。其中，全日制高等院校2所，在校學(xué)生25萬人。職業(yè)教育發(fā)達。各類職業(yè)技術(shù)學(xué)校發(fā)展到277所，年輸出各類技術(shù)人才45萬人?！拔寄霞脊ぁ笔顷兾魑宕舐毥唐放浦唬寄霞夹g(shù)學(xué)院成為全國“職教名?！?。全市新型農(nóng)村合作醫(yī)療試點工作穩(wěn)步推進?，F(xiàn)有四個縣市區(qū)的154萬農(nóng)民參加了新型合作醫(yī)療保險。全市共有醫(yī)療機構(gòu)324個，從業(yè)人員17169人，床位10680張，4個試點縣參合農(nóng)民154萬人，參合率86，醫(yī)療條件不斷改善。電視和廣播綜合覆蓋率達8952和8552。渭南體育館設(shè)施良好，曾成功多次舉辦全國性的體育賽事和全市第十屆運動會。華縣皮影戲、合陽提線木偶戲、華陰老腔多次出國演出，五味什字、千樹萬樹梨花開等文藝作品獲全國及全省“五個一工程”獎。23城市發(fā)展現(xiàn)狀渭南中心城區(qū)處于渭河沖積平原區(qū)，海拔330500米，地勢南高北低，氣候溫暖，年均氣溫131136，0以上積溫4900，年降水量520毫米620毫米，年太陽總輻射11831309千卡/平方厘米。年均風(fēng)速16米/秒。渭南中心城市歷史悠久。自公元360年城池始建至公元1934年間，城市發(fā)展局限于氵尤河以東區(qū)域。解放初，城區(qū)面積僅2平方公里，人口2萬有余。隴海鐵路通車后城區(qū)開始向氵尤河以西區(qū)域發(fā)展，至七十年代城區(qū)已發(fā)展至現(xiàn)今的解放路一帶，城區(qū)面積發(fā)展到10平方公里，人口10萬人左右，并在現(xiàn)今的市政府區(qū)域形成城市中心。改革開放以后，特別是撤地設(shè)市十年來，隨著經(jīng)濟、社會的發(fā)展，城市建設(shè)日新月異，城區(qū)向西發(fā)展至零河，城市中心也由以前的市政府區(qū)域向西遷移到東風(fēng)大街與前進路交匯區(qū)域。目前，渭南市中心城市東西綿延15公里，南北寬2公里，建成區(qū)面積316平方公里，現(xiàn)有人口335萬人，形成了南靠隴海鐵路，北依渭河的帶狀城市格局。渭南市是陜西省新興的工業(yè)城市和關(guān)中東部交通要道，市域政治、經(jīng)濟和文化中心，以能源、化工、機械、輕紡、食品和旅游為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，工商貿(mào)協(xié)調(diào)發(fā)展的新型現(xiàn)代化中等城市。撤地設(shè)市以來，中心城市建設(shè)累計投入資金13億元以上，完成了60多項重點工程，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平進一步提升，城市功能日趨完善。建成水廠2座，日供水能力10萬噸；污水處理廠一期建成，日處理污水6萬噸；天然氣管網(wǎng)55公里，年供氣600多萬立方米；改建和新建廣場3個，城市公共綠地面積達到90公頃，綠化覆蓋率達到2461，有24家單位被命名為省、市級“園林式單位”；城市公交車輛130臺，公交線路11條213公里；城區(qū)出租車輛近千臺。加快渭南中心城市建設(shè)，是渭南市委、市政府確定的在今后要著力抓好的兩件大事之一。渭南市第二次黨代會報告指出“經(jīng)過二十年或更長一段時期的努力，把渭南建成西北地區(qū)的社會進步的文明城市、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)城市、實力雄厚的經(jīng)濟強市”。根據(jù)渭南市城市發(fā)展規(guī)劃，到2020年，城市人口將達到50萬人，城市建成區(qū)面積達到50平方公里。渭南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要提出，“十一五”時期，加強中心城市建設(shè)要以規(guī)劃為龍頭，高標準建設(shè)、高效益經(jīng)營、高水平管理城市，完善提高中心區(qū)，重點發(fā)展高新區(qū)，積極開發(fā)渭北新區(qū)，穩(wěn)步改造老城區(qū)，加速“西進北擴”步伐，使中心城市建成區(qū)面積達到40平方公里以上，人口達到40萬人以上。重點是依據(jù)城市總體規(guī)劃，按照適度超前、配套完善、統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)精品的思路，著重搞好道路、供排水、供電、供熱、供氣、綠化、治污等項目建設(shè)，逐步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施體系。24渭南高新區(qū)概況陜西省人民政府1988年批準設(shè)立渭南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，1992年又批準設(shè)立渭南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)，2010年9月26日經(jīng)國務(wù)院批準，正式升級為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。渭南高新區(qū)是國家關(guān)中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)帶的重要組成部分，是渭南市對外開放的窗口，是渭南科技創(chuàng)新和體制創(chuàng)新的基地和實驗區(qū)。轄區(qū)面積49平方公里，規(guī)劃控制面積31平方公里，轄3個街道辦事處，區(qū)內(nèi)總?cè)丝诮?萬人。渭南高新區(qū)位于秦、晉、豫黃河金三角腹地，是中原通往西南、西北的必經(jīng)之地。渭南高新區(qū)按照“高標準規(guī)劃、高起點建設(shè)、高水平管理”的要求，對高新區(qū)的規(guī)劃進行了重新修編，并根據(jù)城市功能要求，設(shè)置了六大工業(yè)園區(qū)。大規(guī)模加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，開發(fā)崇業(yè)路以西的13平方公里土地，形成了“三縱三橫一環(huán)”的新城市框架，建設(shè)城市中有花有水、花園中有城市的環(huán)境，讓城市與環(huán)境共存，不斷提升城市輻射、擴張、服務(wù)功能。結(jié)合渭南城市西擴戰(zhàn)略，按照“渭南中心城市的現(xiàn)代化新區(qū)”和“工貿(mào)技型的高新區(qū)”的定位，重新編制了渭南高新區(qū)控制性詳細規(guī)劃，設(shè)置了六大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，描繪出城市中有花有水、花園中有城市的優(yōu)美環(huán)境，城市與環(huán)境共存，不斷提升城市輻射、擴張、服務(wù)功能。渭南高新區(qū)依靠其地理優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、市場優(yōu)勢，已形成了以機械工業(yè)、電子工業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、精細化工業(yè)、新材料生產(chǎn)、農(nóng)副產(chǎn)品加工為主的六大產(chǎn)業(yè)園區(qū)。以八魚油脂、高迪爾果汁、大農(nóng)飼料為代表的農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)；以金城工業(yè)園有色金屬加工為代表的新材料研發(fā)基地；以渭河煤化工集團、中眾化工公司為代表的精細化工產(chǎn)業(yè)；以美國獨資陜西線藝電子有限公司；海泰電子為代表的電子工業(yè)；以陜西北人印刷機器制造公司、合容電器為代表的機械加工業(yè)；以利君現(xiàn)代中藥公司、陜西容廈藥業(yè)有限公司為代表的醫(yī)藥制造業(yè)。便捷的內(nèi)外交通渭南高新區(qū)匯集著公路、鐵路的便捷優(yōu)勢，隴海鐵路、西潼高速公路、310、108國道、101省道穿境而過。距西安國際航空港98公里，空運也十分便利。區(qū)內(nèi)“井”字型骨干道路框架形成，其中5060米寬的主干道18公里，道路總長32公里。連接隴海線的14公里的渭化鐵路專用線建成投運。完善的基礎(chǔ)設(shè)施高新區(qū)依據(jù)渭南市總體規(guī)劃編制了面向21世紀的分區(qū)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。設(shè)置了工業(yè)園、高科技園、教育科技產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)副產(chǎn)品加工園、休閑度假區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、行政管理區(qū)和高尚住宅小區(qū)?；緦崿F(xiàn)了“六通一平”（供水、排水、污水、道路、供電、通訊、土地平整）。健全的服務(wù)體系金融、保險、勞務(wù)、信息等中介服務(wù)機構(gòu)健全，國有四大銀行均設(shè)有分支機構(gòu)。教育體系完善，職業(yè)高等教育2所，民辦職業(yè)教育學(xué)校100余所。區(qū)內(nèi)住宿、餐飲、娛樂設(shè)施齊全，渭河花園酒店、華都酒店、綠景園和高新幸福城高尚主宅、渭南貿(mào)易廣場等，可為您商務(wù)和生活提供良好的服務(wù)。高效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)渭南高新區(qū)實行黨政經(jīng)一體化的管理體制，行使地市一級的經(jīng)濟管理權(quán)限。實行“開放式運作、封閉式管理”，管委會對建設(shè)項目的立項、規(guī)劃定點、征地、工商、稅務(wù)登記辦照等手續(xù)，實行“限時送達服務(wù)制”，設(shè)立了投資服務(wù)中心，恪守“你來投資，我辦手續(xù)，限時送達”的服務(wù)承諾。開通了“企業(yè)110”服務(wù)熱線電話。嚴格控制各類到企事業(yè)單位的行政檢查，努力創(chuàng)造為企業(yè)服務(wù)；營造“企業(yè)合法經(jīng)營、政府處處不在”的環(huán)境。規(guī)劃目標優(yōu)化整體結(jié)構(gòu)，完善功能布局，強化城市形象，明確區(qū)域地位。通過合理規(guī)劃布局使開發(fā)區(qū)成為經(jīng)濟繁榮、環(huán)境優(yōu)美、富有活力、適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展及生活居住的產(chǎn)業(yè)園區(qū)及城市新區(qū)，并成為體現(xiàn)全新現(xiàn)代化城市形象的陜西東大門。第三章市場分析31我國房地產(chǎn)市場狀況311房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長332，其中，商品住宅投資34038億元，增長329，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為705。12月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資5570億元，增長120。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積4055億平方米，比上年增長266；房屋新開工面積1638億平方米，增長407；房屋竣工面積760億平方米，增長45，其中，住宅竣工面積612億平方米，增長27。2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積410億平方米，比上年增長284，土地購置費9992億元，增長659。12月當(dāng)月，房屋新開工面積186億平方米，同比下降11；房屋竣工面積275億平方米，下降34，其中，住宅竣工面積219億平方米，下降45；土地購置面積4889萬平方米，增長15，土地購置費1061億元，增長58。312商品房銷售情況2010年，全國商品房銷售面積1043億平方米，比上年增長101，增幅比111月提高03個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長80，辦公樓增長219，商業(yè)營業(yè)用房增長299。2010年，商品房銷售額525萬億元，比上年增長183，增幅比111月提高08個百分點。其中，商品住宅銷售額增長144，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長312和463。12月當(dāng)月，全國商品房銷售面積21808萬平方米，同比增長115；全國商品房銷售額10201億元，同比增長219。313房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長254。其中，國內(nèi)貸款12540億元，增長103；利用外資796億元，增長660；自籌資金26705億元，增長488；其他資金32454億元，增長159。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長173；個人按揭貸款9211億元，增長76。31470個大中城市房屋銷售價格指數(shù)12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲64，漲幅比11月份縮小13個百分點；環(huán)比上漲03。12月份，新建住宅銷售價格同比上漲76，漲幅比11月份縮小17個百分點。其中，商品住宅銷售價格上漲85，其中普通住宅銷售價格上漲72，高檔住宅銷售價格上漲128；經(jīng)濟適用房銷售價格上漲10。與上月相比，新建住宅銷售價格上漲03。其中，商品住宅銷售價格上漲03，其中普通住宅銷售價格上漲04，高檔住宅銷售價格上漲02；經(jīng)濟適用房銷售價格上漲01。12月份，二手住宅銷售價格同比上漲50，漲幅比11月份縮小06個百分點；環(huán)比上漲05，比11月份擴大02個百分點。315全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)12月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為10179，比11月份回落141點，比上年同期回落187點。從分類指數(shù)看房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為10387，比11月份回落095點，比上年同期提高345點；本年資金來源分類指數(shù)為10266，比11月份回落208點，比上年同期回落811點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為9603，比11月份回落039點，比上年同期提高034點；商品房待售面積分類指數(shù)為10366，比11月份提高056點，比上年同期提高679點；房屋施工面積分類指數(shù)為10481，比11月份回落144點，比上年同期提高230點。316未來趨勢預(yù)測可以預(yù)測，受城市化以及人口流動因素的影響，需求能力與供給能力相比仍然有余，剛性需求仍在增長，經(jīng)濟適用房、普通住宅需求將會保持在較高水平；普通住宅市場細分加速；受利率、價格以及供給的影響，別墅高檔公寓的需求會基本維持在往年水平，不會出現(xiàn)大的增幅。同時，商品住宅價格將穩(wěn)中有升。我國房地產(chǎn)價格長期走勢是上升，而不是下降。未來全國房價持續(xù)上漲的趨勢不會改變，從目前年全國房地產(chǎn)總體市場價格走勢看，國家相繼出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，給整個房地產(chǎn)市場帶來了較大的沖擊，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售價格上漲幅度持續(xù)放緩，但其意圖并不是為了打壓房地產(chǎn)市場，而是為了讓房價回到更加理性的軌道，整體房價持續(xù)漲的總體趨勢不會改變。土地市場長期趨緊造成的市場長期供給短缺和消費者購買力不斷提高引發(fā)的房地產(chǎn)需求不斷擴大等，都是房價不斷提高的原因。對于未來房地產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展趨勢，我們預(yù)測雖然2010年我國房地產(chǎn)業(yè)進入了一個調(diào)整時期，但作為國家重要經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)業(yè)未來仍將保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展勢頭A、房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會動搖，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并且其關(guān)聯(lián)度強，帶動系數(shù)大，對國民經(jīng)濟的貢獻度高。B、城市化進程的加快，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了必要條件。C、城市居民的自住和改善型住房需求，將為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供充足的空間。對于未來房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢將表現(xiàn)為2011年中國房地產(chǎn)市場在成交量上可能會受到政策性的影響，但是因為市場供求結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，整體發(fā)展態(tài)勢依然會向上發(fā)展，與2010年相比照，整體會呈現(xiàn)“量穩(wěn)價升”的趨勢A、國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長，對于整體房地產(chǎn)市場起到了穩(wěn)固作用；B、城市化進程的加快必然拉動住房需求；C、房地產(chǎn)中介市場發(fā)育將逐步成熟；D、房地產(chǎn)市場的競爭將更加注重品牌與品質(zhì)；E、國家政策保證房地產(chǎn)市場更加平穩(wěn)健康發(fā)展。32渭南市房地產(chǎn)市場狀況近年來隨著國家一系列住房政策的出臺，城鎮(zhèn)職工收入不斷提高，部分外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)進城購房，人們的購房需求空前高漲。從2008年進行的第二次經(jīng)濟普查結(jié)果看，渭南市房地產(chǎn)業(yè)在單位總量、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟實力等方面與第一次經(jīng)濟普查相比，都有新的變化，呈現(xiàn)出單位總量增加、經(jīng)濟實力增強、競爭能力提高、發(fā)展速度迅猛等特點。房地產(chǎn)業(yè)已成為渭南市經(jīng)濟增長的重要力量。一、發(fā)展簡況2010年，渭南房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，主要呈現(xiàn)以下特點1、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模增長較快，住宅投資占據(jù)主導(dǎo)地位2010年,全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額420818萬元，與上年相比增長492。全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共新增固定資產(chǎn)189404萬元，比上年增長75。以住房建設(shè)為主導(dǎo)，一直是渭南市房地產(chǎn)房屋用途結(jié)構(gòu)中最鮮明的特征，同時商業(yè)營業(yè)用房在滿足人們投資需求方面也發(fā)揮了積極的作用。從投資規(guī)?？?，2010年全市商品房投資中住宅投資達342387萬元，比重為8136，居主導(dǎo)地位，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他類，分別完成投資6560萬元、61871萬元和10000萬元，比重分別為156、147和238。從施工面積看，2010年全市商品房屋施工面積38906萬平方米，其中住宅施工面積32015萬平方米，比重為8229，也占據(jù)著主導(dǎo)地位，商業(yè)營業(yè)用房施工面積6105萬平方米，比重為1569，辦公樓用房施工面積409萬平方米，比重為105，其他配套房屋建筑施工面積377萬平方米，比重為097，其中，本年新開工面積的指標反映也較為明顯，在全部新開工面積23263萬平方米中，新開工住宅面積比重為8329。2、商品房銷售量增價提，售價呈現(xiàn)出持續(xù)走高的趨勢商品房銷售量快速增長，空置率大幅降低。2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房面積達到13972萬平方米，實現(xiàn)銷售金額246952萬元，分別比上年同期增長392和554。2010年商品房屋空置面積為887萬平方米，僅占竣工面積的1177，比2009年減少407個百分點,空置率降低，其中空置一年至三年的待銷面積為429萬平方米。商品房銷售以住宅為主。從銷售商品房屋的結(jié)構(gòu)分析，2010年全市住宅實際銷售12787萬平方米，比重高達9152，商業(yè)營業(yè)用房實際銷售979萬平方米，比重為7，住宅在商品房的開發(fā)和銷售中占據(jù)著絕對的地位。商品房銷售價格逐年攀升。近些年渭南商品房價格呈現(xiàn)出持續(xù)走高，不斷攀升的態(tài)勢。其中2010年多層住宅的平均價格水平約2500元/平方米，小高層、高層住宅平均價格水平約32003500元/平米。根據(jù)以上的分析，我們可以看到在國家對各省會城市推出“限購令”后對其房地產(chǎn)市場帶來了較大的沖擊，使得更多的投資者將目光轉(zhuǎn)向了周邊城市，帶來了一定的市場需求；隨著渭南市經(jīng)濟的快速發(fā)展，勢必吸引更多的投資者前來投資，同時提高了當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?，加強了區(qū)域目標消費人群的購買力，未來渭南房地產(chǎn)市場勢必延續(xù)2010年持續(xù)快速發(fā)展的勢頭繼續(xù)健康發(fā)展。33項目的開發(fā)定位331客戶定位項目面向投資和自用兩大類客戶，結(jié)合項目自身的物業(yè)素質(zhì)和客觀的市場情況，建議項目的客戶群定位如下（1）目標市場定位本項目所處位置是渭南高新區(qū)范圍內(nèi)，屬于城市次中心區(qū)，是城市發(fā)展的增長極，結(jié)合本區(qū)域較強的教育優(yōu)勢以及周邊濕地公園優(yōu)美的自然環(huán)境，越來越多追求生活品質(zhì)的人群將入住本區(qū)域。本項目將立足渭南本土，預(yù)計主要購買者中以本地人為主，約占70，外地人購買約占30，。（2）目標客戶群定位第一類經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士1）經(jīng)濟相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士；2）企事業(yè)機關(guān)之高層國家干部；購買心理分析以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗，主觀性較強，追求品質(zhì)生活，消費心態(tài)是為了得到高信價比的商品。故此該客戶群，首要考慮的因素為環(huán)境，其次才考慮價格及回報率的問題。對一系列促銷措施的需求不太高。本項目的數(shù)量不多，故該類客戶占本項目的成交客戶比例亦不算太大。第二類經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士1）在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入10萬以上的高層管理人士；2）營商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模個體商戶；3）渭南創(chuàng)業(yè)，并已取得一定成就的外地成功人士；4）曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機關(guān)之中高層干部；購買心理分析以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專業(yè)性較強的工作，該類人士多選擇面積在100以上的戶型，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍強的人士將選擇更大面積的戶型，該類人士對戶型的設(shè)計要求較強，以自主為主。第三類經(jīng)濟基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶1）在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍；2）從事IT、保險、藝術(shù)相關(guān)職業(yè)等，較高收入的自由職業(yè)者；3）已將原由“房改房”上市交易，擁有較多積蓄的機關(guān)事業(yè)單位干部；4）擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士；5）有較多積蓄的個體戶；購買心理分析以上客戶的資金積累及來源不象前幾類客戶群般豐厚，多會選購中小面積的住房,該類客戶最注重經(jīng)濟實用以及總價,其次才是位置和環(huán)境等因素,考慮到區(qū)域的實際收入。第四類團購客戶1）陜西境內(nèi)其他城市的富裕人士；2）政府部門；購買心理分析隨著陜西的整體發(fā)展，外地消費者構(gòu)成了較大的團購消費群，這些消費群體為改善居住條件，較熱衷環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全，交通方便，有特色的小區(qū)。332項目定位項目理念定位高端品質(zhì)社區(qū)，最大限度的利用西海濕地公園、城市次中心區(qū)和高級中學(xué)等三大資源優(yōu)勢。333價格定位1、定價指導(dǎo)思想隨著渭南高新區(qū)房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，本區(qū)域房地產(chǎn)市場被房地產(chǎn)投資普遍看好，增值潛力較大，預(yù)計未來一段時間房價仍保持“穩(wěn)中有升”的走勢。由于本項目是高檔住宅項目，故在定價上應(yīng)在周邊類似競爭樓盤的均價以上浮動。2332定價方案一、定價原則（一）體現(xiàn)物業(yè)價值價格是衡量物業(yè)價值的唯一的量化指標，價格定位要結(jié)合策略性考慮，堅持一房一價的價值定位；（二）反映市場供求市場需求與價格是動態(tài)的，價格定位要結(jié)合市場環(huán)境的動態(tài)變化，靈活掌握定價范圍，注意物業(yè)升值的技巧操作，讓置業(yè)者感受到“月月有新價，季季不同值”；（三）確保銷售速度,加速資金回流。二、定價策略（一）定價策略目前主要是實行“謹慎、高效”的原則,以實現(xiàn)最大利潤化,并以最快速度進行銷售為目的采取“低開高走”的定價策略，并實行有效的控制。（二）基本定價依據(jù)本樓盤定價的主要是依據(jù)周邊多層樓盤的價位,結(jié)合樓盤自身的特點及周邊高層住宅樓盤的價格、高層住宅在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展趨勢所制定。第四章規(guī)劃設(shè)計方案41規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想（一）從城市角度出發(fā)，注重與環(huán)境相協(xié)調(diào)設(shè)計力求與城市的整體風(fēng)格和定位相協(xié)調(diào)，創(chuàng)造富有現(xiàn)代居住觀念的高品質(zhì)居住環(huán)境，力求人與人的和諧相處。采取小區(qū)帶狀中心綠地滲入組團的手法，加強綠化、對外開放、使內(nèi)外環(huán)境融為一體。同時在建筑造型上力求豐富多變，避免山墻面對街道空間的單調(diào)感、壓抑感。（二）從基地自身出發(fā)，尋找特色尋找諸多制約因素和有利因素，結(jié)合住宅項目自身特點尋求適合本地塊特征的規(guī)劃布局形式?？傮w布局上以小區(qū)中心綠地為構(gòu)圖中心，圍合式的布局令住宅都能面向內(nèi)部綠地，爭取戶戶均能