地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流08北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告一、國(guó)際宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化次貸危機(jī)蔓延美、英等發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)面臨大考由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)波動(dòng)還在深化，各國(guó)陸續(xù)采取積極的措施自救，并在美國(guó)的主導(dǎo)下，全球六大央行于10月8日同宣布降息，以期通過(guò)協(xié)同效應(yīng)更加有效的抵御金融危機(jī)，然而這一切措施的出臺(tái)未見(jiàn)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著作用。隨著美國(guó)金融危機(jī)的升級(jí)，美國(guó)政府宣布接管“兩房”，10月3日，美國(guó)財(cái)政部提出的7000億美元拯救計(jì)劃終于獲得國(guó)會(huì)通過(guò)，開(kāi)始正式啟動(dòng)。此外，美聯(lián)儲(chǔ)還采取了一系列的救市措施，包括加大流動(dòng)性、連續(xù)降低基準(zhǔn)利率，甚至直接購(gòu)買(mǎi)企業(yè)商業(yè)票據(jù)，以阻止美國(guó)金融體系的崩潰。受銀行收緊信貸、抵押貸款利率攀升等不利因素影響，美國(guó)房?jī)r(jià)一路下跌，據(jù)報(bào)道，美國(guó)第二季度住宅價(jià)格的跌幅創(chuàng)下至少20年來(lái)之最，房?jī)r(jià)已從2006年高位下調(diào)了約23。房?jī)r(jià)的調(diào)整提升了買(mǎi)家的負(fù)擔(dān)能力，美國(guó)房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)（NATIONALASSOCIATIONOFREALTORS，下稱(chēng)NAR）10月8日公布報(bào)告顯示，8月，美國(guó)成屋簽約銷(xiāo)售指數(shù)環(huán)比上升74，較去年同期上升88。8月成屋簽約銷(xiāo)售指數(shù)的意外躍升，為陰冷的住房市場(chǎng)帶來(lái)一縷暖意。英國(guó)房?jī)r(jià)在全國(guó)范圍內(nèi)持續(xù)下跌，8月，英國(guó)房?jī)r(jià)較一年前下跌達(dá)105，創(chuàng)下自1998年來(lái)的最大跌幅，9月房屋銷(xiāo)售創(chuàng)30年新低。為了對(duì)付18年來(lái)英國(guó)最嚴(yán)重的房?jī)r(jià)下滑，避免經(jīng)濟(jì)衰退，英國(guó)財(cái)政大臣達(dá)林（ALISTAIRDARLING）宣布了一個(gè)耗資10億英鎊的政策，主要內(nèi)容是減少征收印花稅，并向首套房購(gòu)買(mǎi)者和抵押貸款者提供幫助。此外，次貸所造成的損失嚴(yán)重凍結(jié)了信貸市場(chǎng)的活躍程度，銀行紛紛收緊消費(fèi)信貸，導(dǎo)致英國(guó)抵押貸款發(fā)放額跌至1999年以來(lái)的低位。受此影響，英國(guó)政府于10月13日宣布執(zhí)行救市方案，向三大銀行注資370億英鎊以充實(shí)資本金。在美國(guó)金融危機(jī)沖擊下，中國(guó)很難獨(dú)善其身，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力減弱。在此背景下，宏觀(guān)調(diào)控政策有所轉(zhuǎn)向，從07年底提出“防經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，防通貨膨脹”的“雙防”的調(diào)控基調(diào)，到了08年4月則開(kāi)始強(qiáng)調(diào)“既要防經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，又要防經(jīng)濟(jì)下滑”。7月，中共中央政治局會(huì)議則定調(diào)為“保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展和控制物價(jià)上漲”的“一保一控”。眾多跡象表明，經(jīng)歷了過(guò)去五年連續(xù)兩位數(shù)的經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正步入下行周期，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)正成為宏觀(guān)調(diào)控的重點(diǎn)。亞洲經(jīng)濟(jì)受制歐美出現(xiàn)放緩跡象波及房地產(chǎn)業(yè)亞洲主要股市連續(xù)下跌表明，華爾街引發(fā)的金融危機(jī)正逐漸向亞洲轉(zhuǎn)移，國(guó)際金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定將可能帶來(lái)亞洲國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩。亞洲國(guó)家的經(jīng)濟(jì)往往是以出口導(dǎo)向?yàn)橹?，受制于歐美消費(fèi)市場(chǎng)。盡管目前亞洲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭仍然強(qiáng)于美國(guó)和歐洲，但隨著歐美消費(fèi)疲軟拖累亞洲出口，許多亞洲國(guó)家的經(jīng)濟(jì)放緩跡象將會(huì)日益明顯。06年末韓國(guó)還在因?yàn)榉績(jī)r(jià)大幅攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯出現(xiàn)過(guò)熱勢(shì)頭引發(fā)民眾擔(dān)憂(yōu)。06年11月15日，韓國(guó)政府發(fā)布穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的方案，收緊政策，打擊房地產(chǎn)投機(jī)。在緊縮的政策下，過(guò)熱的韓國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)連續(xù)降溫，陷入了高房?jī)r(jià)、低成交額和供過(guò)于求并存的困境。而未來(lái)韓國(guó)還將有大批住房上市，供給過(guò)剩令房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇格外困難。9月1日，韓國(guó)政府宣布了一項(xiàng)總額約190億美元的減稅方案，以期提振國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，此外還放松了房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，韓國(guó)政府計(jì)劃將所得稅率調(diào)降2個(gè)百分點(diǎn)，在減輕中收入家庭的稅負(fù)壓力同時(shí)提振內(nèi)需。10月10日，日本主要人壽保險(xiǎn)公司之一大和生命保險(xiǎn)宣布破產(chǎn)，這是本次金融危機(jī)以來(lái)第一家破產(chǎn)的日本金融公司。日本股市連日來(lái)一路暴跌，目前的股價(jià)僅為一年前的一半還不到。此次金融危機(jī)，將日本經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流項(xiàng)和弱項(xiàng)同時(shí)暴露出來(lái)。長(zhǎng)期以來(lái)，汽車(chē)和電器的對(duì)外出口成為日本經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主要支持力，但由于美元持續(xù)下跌，日元不斷升值，以及世界性的經(jīng)濟(jì)衰退引起的對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)的擔(dān)憂(yōu)，導(dǎo)致汽車(chē)和電器企業(yè)股價(jià)不斷走低，對(duì)日本股市形成巨大影響。同時(shí)，日本經(jīng)濟(jì)的弱點(diǎn)在于證券市場(chǎng)對(duì)海外投資的高度依賴(lài)。歐美投資者一旦受本地金融危機(jī)影響，將海外資金抽回，東京市場(chǎng)不可避免地遭受到嚴(yán)重沖擊。金融市場(chǎng)沖擊波迅速波及其他行業(yè)，對(duì)海外資金同樣依存度較高的房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮速度不斷加劇，上市房地產(chǎn)信托公司倒閉，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的海外資金大量抽走，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)困難。日本國(guó)會(huì)眾議院10日通過(guò)了本年度的補(bǔ)充預(yù)算案。在總額達(dá)1兆8080億日元（約合182億美元）的預(yù)算案中，主要內(nèi)容是對(duì)中小型企業(yè)和農(nóng)林水產(chǎn)業(yè)的支持。二、國(guó)內(nèi)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響2007年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)見(jiàn)頂，通脹壓力加大始于2003年的本輪經(jīng)濟(jì)周期的擴(kuò)張期在2007年告一段落，在此之前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)5年保持了10以上的高速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)速度逐年提高，并且CPI保持在5以下，中國(guó)經(jīng)歷了高增長(zhǎng)低通脹的藍(lán)籌5年。至2007年三季度，這種勢(shì)頭出現(xiàn)減緩跡象，GDP增幅回落，發(fā)端于食品價(jià)格上漲帶動(dòng)CPI指數(shù)出現(xiàn)上揚(yáng)，受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)拖累，2008年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，中國(guó)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)周期的回落階段。城鎮(zhèn)新增就業(yè)增加，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長(zhǎng)08年18月份，全國(guó)城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員848萬(wàn)人，下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)370萬(wàn)人，就業(yè)困難人員實(shí)現(xiàn)就業(yè)104萬(wàn)人。前三季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11865元，同比增長(zhǎng)147，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)75；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入3971元，增長(zhǎng)196，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)110。2008年貨幣信貸增速回落，新增存款大幅增加9月末，廣義貨幣（M2）余額453萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)153，比去年同期回落32個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣（M1）156萬(wàn)億元，增長(zhǎng)94，回落126個(gè)百分點(diǎn)；流通中現(xiàn)金（M0）31725億元，增長(zhǎng)93，回落37個(gè)百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額296477億元，比年初增加34803億元，同比多增1201億元；各項(xiàng)存款余額454942億元，比年初增加65601億元，多增18113億元。前三季度，貨幣凈投放1350億元，同比少投放608億元。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流經(jīng)濟(jì)波動(dòng)左右房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景國(guó)際宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化以及國(guó)內(nèi)從緊的調(diào)控政策并未對(duì)我國(guó)城鄉(xiāng)居民收入以及人員就業(yè)產(chǎn)生顯著影響，但在經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)作用下，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。首先，雖然居民收入有所增加，但CPI的上揚(yáng)減少了居民的購(gòu)買(mǎi)力、股市低迷影響了居民的財(cái)產(chǎn)性收入、上半年的金融緊縮政策扼緊開(kāi)發(fā)商命門(mén)，最為致命的是購(gòu)房人普遍形成了對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的悲觀(guān)判斷，信心缺失造成市場(chǎng)銷(xiāo)量的大幅下挫，房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的嚴(yán)峻考驗(yàn)。其次，廣義貨幣（M2）數(shù)據(jù)自今年6月份以來(lái)已連續(xù)第四個(gè)月出現(xiàn)放緩，增速也創(chuàng)下2005年6月份以來(lái)的最低值，意味著未來(lái)通貨膨脹率將下降到較低水平。狹義貨幣（M1）增速的顯著回落顯示出經(jīng)濟(jì)活動(dòng)正在收縮。M2、M1“剪刀差”現(xiàn)象繼續(xù)擴(kuò)大，顯示出存款繼續(xù)呈現(xiàn)定期化趨勢(shì)，反映出居民對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)前景的悲觀(guān)預(yù)期，減少各項(xiàng)消費(fèi)支出。在這一背景下，促進(jìn)和支持消費(fèi)增長(zhǎng)成為保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)外平衡的重要手段。第三，作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車(chē)”之一的出口受到了美國(guó)以及歐洲經(jīng)濟(jì)的影響，出口額出現(xiàn)回落。08年前三季度國(guó)內(nèi)出口額10741億美元，增長(zhǎng)223，同比回落48個(gè)百分點(diǎn)。在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生巨大變化的情況下，國(guó)內(nèi)宏觀(guān)調(diào)控政策出現(xiàn)松動(dòng)，為了保障國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，拉動(dòng)內(nèi)需成為必然的選擇。最后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，08年前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值201631億元，同比增長(zhǎng)99，比上年同期回落23個(gè)百分點(diǎn)。穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入增長(zhǎng)顯示出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整階段，仍具備一定的發(fā)展?jié)摿?。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)占據(jù)舉足輕重的地位，自2003年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)每年為GDP貢獻(xiàn)10個(gè)百分點(diǎn)，有效拉動(dòng)了投資及內(nèi)需的增長(zhǎng)，此外，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、波及面廣，適時(shí)松動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)政策、重啟市場(chǎng)發(fā)展對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。溫家寶總理在10月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房”，降低交易稅費(fèi)等政策的逐步落實(shí)將有望提振市場(chǎng)信心。三、房地產(chǎn)行業(yè)政策作用1、貨幣政策著力保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展貨幣政策由緊轉(zhuǎn)松貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有深刻的影響，作為房地產(chǎn)供給方的開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要從銀行獲得大量的信貸資金來(lái)支撐項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，作為房地產(chǎn)需求方的購(gòu)房者也同樣對(duì)貨幣政策十分敏感。07年，流動(dòng)性泛濫導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資速增的加快，助推了房?jī)r(jià)的飆升，央行10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，以收縮流動(dòng)性。08年上半年，央行6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到了平均每月一次的頻度，同時(shí)采用發(fā)行定向央票、特別國(guó)債等方式。然而，08年隨著美國(guó)次貸危機(jī)的蔓延，全球流動(dòng)性出現(xiàn)危機(jī)，國(guó)內(nèi)出口和投資的實(shí)際增速下滑，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)回落。在此背景下，央行放松了貨幣政策，8月初央行宣布放松對(duì)中小企業(yè)的貸款管制并增加了2000億元的貸款額度、9月、10月分別下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率、10月末央行宣布不再對(duì)商業(yè)銀行信貸規(guī)劃進(jìn)行硬性約束、1年期央票的隔周發(fā)行，保證市場(chǎng)流動(dòng)性充分供應(yīng)。此外，自04年10月開(kāi)始的加息周期在07年終結(jié)，08年進(jìn)入了降息通道，當(dāng)國(guó)內(nèi)通脹壓力減輕、外需不振、內(nèi)需也存在較大下滑風(fēng)險(xiǎn)的情況下，國(guó)內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，這將進(jìn)一步形成通貨緊縮壓力，央行降息空間隨之加大。利率的下降有助于降低開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資成本，減少購(gòu)房人的購(gòu)房成本，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，降息對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，防止一些中小企業(yè)資金鏈斷裂起到積極作用。當(dāng)前，貨幣政策和財(cái)政政策共同維護(hù)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的格局已經(jīng)形成。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流2008年央行存款準(zhǔn)備金率變動(dòng)一覽表2008年央行利率變動(dòng)一覽表2008年3月5日，溫家寶總理在十一屆全國(guó)人大第一次會(huì)議作政府工作報(bào)告中指出要合理控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，著力優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。堅(jiān)持嚴(yán)把土地、信貸閘門(mén)和市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，特別要加強(qiáng)和規(guī)范新開(kāi)工項(xiàng)目管理，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目新開(kāi)工條件。同時(shí)抓緊建立住房保障體系。總的指導(dǎo)原則是（1）堅(jiān)持從我國(guó)人多地少的基本國(guó)情出發(fā)，建立科學(xué)、合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。大力發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅，增加中小套型住房供給，引導(dǎo)居民適度消費(fèi)。（2）堅(jiān)持正確發(fā)揮政府和市場(chǎng)的作用，政府主要制定住房規(guī)劃和政策，搞好土地合理供應(yīng)、集約利用和管理，重點(diǎn)地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流發(fā)展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)解決。（3）堅(jiān)持加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管，規(guī)范和維護(hù)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。從2008年政府工作報(bào)告中可以看到，08年的調(diào)控方向在于“合理控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，著力優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)”，同時(shí)抓緊建立住房保障體系，建立科學(xué)、合理的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)形成住房梯級(jí)消費(fèi)。2、保障性住房政策中央高度重視保障性住房的建設(shè)和管理政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，今年要采取四項(xiàng)措施，首先是健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)，增加房源供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難。U07年10月，財(cái)政部下達(dá)了關(guān)于廉租住房保障資金管理辦法的通知（財(cái)綜200764號(hào)），規(guī)范廉租住房保障資金管理，提高廉租住房保障資金使用效益，確保廉租住房保障資金專(zhuān)款專(zhuān)用。07年9月、12月北京市相繼發(fā)布了北京市城市廉租住房管理辦法（京政發(fā)200726號(hào)）、北京市城市廉租住房申請(qǐng)、審核及配租管理辦法（京建住20071176號(hào)），明確廉租房管理辦法，落實(shí)申請(qǐng)、審核、租房補(bǔ)貼發(fā)放和實(shí)物配租管理環(huán)節(jié)中的具體事項(xiàng)。U07年9月，北京市發(fā)布了關(guān)于北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法試行（京政發(fā)200727號(hào)），07年12月，北京市建委發(fā)布了北京市經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)資格申請(qǐng)審核及配售管理辦法的通知（京建住20071175號(hào)）08年4月，北京市建委發(fā)布了關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知（京建住2008225號(hào)），明確管理辦法，從嚴(yán)解決了經(jīng)濟(jì)適用房在低成本購(gòu)買(mǎi)價(jià)與市場(chǎng)溢價(jià)之間的巨大利潤(rùn)空間問(wèn)題。U08年10月，財(cái)政部強(qiáng)調(diào)要“繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活”，并指出08年4季度，要加快廉租住房建設(shè)，加大實(shí)物配租力度，擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)（危舊房）改造。同時(shí)在近日發(fā)布城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法，以規(guī)范廉租住房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房保障以及其他社會(huì)救助工作中的城市低收入家庭資格認(rèn)定行為。3、土地政策從土地源頭控制住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)今年要采取的四項(xiàng)措施中的第二項(xiàng)是要增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，建立多渠道投融資機(jī)制，通過(guò)多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題。合理調(diào)整城市土地供給結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房用地。根據(jù)政府工作報(bào)告的精神，08年制定的土地政策包括節(jié)約集約利用土地、加強(qiáng)土地監(jiān)管、編08年制土地（住房）供應(yīng)（建設(shè)）計(jì)劃等內(nèi)容。08年1月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國(guó)發(fā)20083號(hào)），要求審查調(diào)整各類(lèi)相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)，提高建設(shè)用地利用效率，健全節(jié)約集約用地長(zhǎng)效機(jī)制。08年5月，北京市規(guī)委北京市城市建設(shè)節(jié)約用地標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化各類(lèi)工作居住用地的容積率、人均用地面積、套型面積等指標(biāo)。08年2月，北京市建委等六部門(mén)發(fā)布了北京市2008年住房建設(shè)計(jì)劃（京建住200866號(hào)），文件內(nèi)容包括2008年北京市計(jì)劃新建住房2750萬(wàn)平方米。其中，新建廉租住房50萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房300萬(wàn)平方米，限價(jià)商品住房450萬(wàn)平方米，其他政策類(lèi)住房350萬(wàn)平方米，商品住房（不包含限價(jià)商品住房）1600萬(wàn)平方米。啟動(dòng)一定數(shù)量的政策性租賃房。2008年新建政策類(lèi)住房占新建住房總量的40以上；套型面積90平方米以下的住房占新建住房總量的70以上。等內(nèi)容。08年6月，北京市國(guó)土局等三部門(mén)發(fā)布了北京市2008年度土地供應(yīng)計(jì)劃（京國(guó)土市2008301號(hào)），計(jì)劃內(nèi)容包括2008年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1700公頃，其中廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房類(lèi)用地400公頃，限價(jià)商地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流品房用地300公頃，其他商品房用地1000公頃；商服用地260公頃。增加廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和其他90平方米以下中小套型普通商品房的土地供應(yīng)，保證其供應(yīng)量不低于住宅用地供應(yīng)總量的70。保障建設(shè)收購(gòu)50萬(wàn)平方米廉租住房，市區(qū)政府集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房300萬(wàn)平方米和限價(jià)商品住房450萬(wàn)平方米及其它保障性住房的土地供應(yīng)。等內(nèi)容。08年6月，監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部、國(guó)土資源部三部門(mén)聯(lián)合下發(fā)了違反土地管理規(guī)定行為處分辦法（第15號(hào)），強(qiáng)調(diào)建立健全事前事中事后緊密銜接、覆蓋土地審批、供應(yīng)、使用、補(bǔ)充和開(kāi)發(fā)全過(guò)程、相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)配合的土地監(jiān)督管理制度，嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制。08年7月，北京市國(guó)土局北京市2008年度土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃，自2008年起制定以經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地和保障性住房用地為主的年度土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃。08年9月，國(guó)土部下發(fā)了關(guān)于建立健全土地執(zhí)法監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制的通知（國(guó)土資發(fā)2008173號(hào)），要求各級(jí)國(guó)土資源行政主管部門(mén)加大土地執(zhí)法力度，防范和遏制各類(lèi)土地違法違規(guī)行為，建立健全土地執(zhí)法監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制。4、稅收政策通過(guò)多種手段增加有效供應(yīng)10月出臺(tái)救市政策在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)今年要采取的四項(xiàng)措施中的第三項(xiàng)是要綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。上半年的稅收政策主要目的是抑制樓市過(guò)熱，下半年市場(chǎng)嚴(yán)重低迷，對(duì)整體宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形成了影響，財(cái)政部對(duì)個(gè)人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策做出了調(diào)整，來(lái)刺激樓市需求。08年3月，北京市財(cái)政局等三部門(mén)發(fā)布了關(guān)于耕地占用稅有關(guān)問(wèn)題的通知（京財(cái)稅2008266號(hào)），通知要求，對(duì)于2008年市政府新批準(zhǔn)的用地項(xiàng)目耕地占用稅暫按原適用稅額提高4倍預(yù)征，即原適用每平方米7元、8元和9元稅額的區(qū)縣分別按每平方米35元、40元和45元的稅額預(yù)征。08年4月，北京市地方稅務(wù)局發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知（京地稅地2007134號(hào)），明確規(guī)定了土地增值稅的清算條件以及申請(qǐng)、受理、審核辦法。08年10月，財(cái)政部強(qiáng)調(diào)要“繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活”，同時(shí)出臺(tái)了一系列刺激樓市需求的政策。包括對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。此外，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的07倍，最低首付款比例調(diào)整為20。同時(shí)下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)027個(gè)百分點(diǎn)。5、市場(chǎng)監(jiān)管加強(qiáng)管理規(guī)范市場(chǎng)在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)今年要采取的四項(xiàng)措施中的最后一項(xiàng)是要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。07年12月，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法（第165號(hào)令），明確了商品住宅、售后公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，并自08年2月1日起實(shí)施。08年1月，北京市建委出臺(tái)了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法的通知（討論稿）和住宅應(yīng)急維修工程使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金規(guī)定（試行）（討論稿），明確了本市的實(shí)施細(xì)則，加強(qiáng)對(duì)住房維修資金的監(jiān)管。08年1月，市建委發(fā)布了關(guān)于加快辦理住宅項(xiàng)目行政審批手續(xù)的通知（京建工200816號(hào)），調(diào)整了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中行政手續(xù)的審批時(shí)間，對(duì)于擴(kuò)大住宅開(kāi)工規(guī)模，增加住宅的市場(chǎng)供給量起到了積極作用。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流08年4月，市建委發(fā)布了關(guān)于實(shí)行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案的通知（京建交2008273號(hào)），進(jìn)一步簡(jiǎn)化辦事程序，提高效率。08年5月，市建委發(fā)布了北京市房屋租賃代理資金監(jiān)管暫行辦法的通知（京建交2008308號(hào)），對(duì)于房屋租金實(shí)行資金監(jiān)管。08年9月，市建委發(fā)布了關(guān)于全面推行存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約有關(guān)問(wèn)題的通知（京建交2008628號(hào)），二手房交易實(shí)行網(wǎng)上簽約，至此，本市二手房及租賃業(yè)務(wù)全面受建委監(jiān)管。08年10月，市建委發(fā)布了關(guān)于商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房屋登記面積測(cè)量有關(guān)問(wèn)題的通知（京建權(quán)2008545號(hào)），明確規(guī)定新建商品房不得再分?jǐn)偨ㄖ菞澩獾墓貌课唬?guī)范房屋面積測(cè)量和房屋登記行為，保障了購(gòu)房人的合法權(quán)益。四、2009年房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境預(yù)測(cè)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議10月定調(diào)，“穩(wěn)健”政策調(diào)整為“靈活審慎”08年4月，溫家寶總理主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上指出“國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中最突出的矛盾是價(jià)格總水平仍處于高位；固定資產(chǎn)投資反彈壓力仍然存在”、“要堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱”，顯示出決策層對(duì)于經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的擔(dān)心。隨著美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，加之人民幣升值，導(dǎo)致中國(guó)出口受挫，自07年8月中國(guó)貿(mào)易出口增幅逐步下降，貿(mào)易順差減少。據(jù)海關(guān)總署公布的數(shù)據(jù)顯示，19月，中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差1809億美元，同比下降26，凈減少492億美元。出口、內(nèi)需雙雙不振，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)。10月，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策初出調(diào)整信號(hào)，10月，溫家寶總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上指出，要“采取靈活審慎的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策”，預(yù)示著宏觀(guān)調(diào)控政策由抑通脹轉(zhuǎn)為保增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在09年將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)性的財(cái)稅、信貸、外貿(mào)等政策措施，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。央行行長(zhǎng)周小川表示，要“靈活運(yùn)用公開(kāi)市場(chǎng)操作、利率、存款準(zhǔn)備金率等工具，適當(dāng)調(diào)增信貸總量，支持房地產(chǎn)業(yè)的合理有效信貸需求，促進(jìn)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行?！憋@示出決策層通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)投資和消費(fèi)，拉動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)烈訊息。9月、10月2次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和貸款利率，10月一年期央票由每周發(fā)行一期改為隔周發(fā)行，均表明央行已開(kāi)始放松貸幣政策，為市場(chǎng)注入更多的流動(dòng)性。調(diào)控的重點(diǎn)已經(jīng)由主要防通脹轉(zhuǎn)為主要保持經(jīng)濟(jì)適度快速增長(zhǎng)。為此，預(yù)計(jì)09年，財(cái)政政策要從穩(wěn)健轉(zhuǎn)為適度擴(kuò)張，貨幣政策要由從緊轉(zhuǎn)為適度放松，將會(huì)放松市場(chǎng)的流動(dòng)性管理，增加信貸額度，預(yù)計(jì)存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率還將進(jìn)一步下調(diào)，同時(shí)還將加大支持房地產(chǎn)業(yè)的信貸資金需求的力度，這對(duì)于目前普遍“缺血”的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑是極大利好。此外，信貸政策的調(diào)整也將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)需求的放大。房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)投資、內(nèi)需增長(zhǎng)導(dǎo)致09年調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向連續(xù)多年快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)在08年遭遇了瓶頸，出現(xiàn)了大面積的房屋滯銷(xiāo)、空置面積增加、價(jià)格下行的現(xiàn)象。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，對(duì)上下游相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)傳導(dǎo)作用很大，能直接或間接拉動(dòng)建筑、建材、金融保險(xiǎn)、設(shè)計(jì)裝飾、家電家具、廣告?zhèn)髅降刃袠I(yè)的發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)能夠有效吸收流動(dòng)性，在目前經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿作用，對(duì)拉動(dòng)投資、內(nèi)需以及拉動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)揮重要影響。正是基于房地產(chǎn)業(yè)的特性，針對(duì)目前市場(chǎng)的持續(xù)低迷，目前從中央到各地方政府紛紛出臺(tái)了刺激購(gòu)房的激勵(lì)性政策，采取了諸如降低交易稅費(fèi)、貸款利率等手段，這當(dāng)然能增強(qiáng)居民的購(gòu)買(mǎi)欲望，但難已扭轉(zhuǎn)購(gòu)房人的預(yù)期悲觀(guān)心態(tài)。我們認(rèn)為，在09年，可供選擇政府的政策手段包括進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)尤其是減免存量房交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)；放寬信貸額度，為市場(chǎng)流入更多的流動(dòng)性；增加土地供給；加大保障性住房建設(shè)等，這樣可以在地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流改善民生的基礎(chǔ)上讓虛高的房?jī)r(jià)平穩(wěn)著陸，隨之而來(lái)的政策效應(yīng)就是拉動(dòng)內(nèi)需，防止出現(xiàn)通縮，并消化過(guò)多的流動(dòng)性。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析08年北京土地購(gòu)置面積再現(xiàn)回落完成開(kāi)發(fā)土地面積大幅下降04年“831”大限后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積在2005年、2006年連續(xù)2年出現(xiàn)下降，同比降幅分別為51、55，這一現(xiàn)象在2007年得到抑制，2007年，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)50。2008年再現(xiàn)下降，2008年19月，相比07年下降了34。與本年土地購(gòu)置面積密切相關(guān)的是完成開(kāi)發(fā)土地面積，在2008年出現(xiàn)了大幅下降，2008年19月，本年完成開(kāi)發(fā)土地面積95萬(wàn)平米，相對(duì)07年下降了62。土地購(gòu)置面積與開(kāi)發(fā)面積的雙雙回落相會(huì)對(duì)09年市場(chǎng)供給產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)投資及購(gòu)置08年北京商品房開(kāi)發(fā)投資、竣工面積保持穩(wěn)定銷(xiāo)售面積深度下挫地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流2008年，受到06、07年房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)力產(chǎn)生的抑制作用影響，商品房銷(xiāo)售面積相對(duì)07年同期下降了50，購(gòu)房人普遍出現(xiàn)持幣待購(gòu)的觀(guān)望心態(tài)。在此背景下，商品房開(kāi)發(fā)投資、竣工面積保持穩(wěn)定將會(huì)造成未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)空置面積的增加。08年北京商品房開(kāi)發(fā)施工面積、竣工面積與去年同期相比出現(xiàn)回落自2008年5月，北京商品房開(kāi)發(fā)施工面積相當(dāng)于去年同期的999，同比出現(xiàn)回落跡象，自此，施工面積同比一路下滑。19月，施工面積為88072萬(wàn)平米，相當(dāng)于去年同期的961，創(chuàng)08年新低。08年各月北京商品房竣工面積均低于去年同期水平，最低點(diǎn)在春節(jié)后的3月，僅相當(dāng)于去年同期的737。北京施工面積和竣工面積的回落顯示出在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條面臨著巨大壓力，不得不放緩了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，造成了市場(chǎng)供給的減少。08年北京各物業(yè)類(lèi)型投資放緩寫(xiě)字樓尤為突出地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流08年19月，各物業(yè)類(lèi)型的投資金額均出現(xiàn)放緩跡象，其中辦公樓投資回落趨勢(shì)更為顯著，與07年相比，寫(xiě)字樓投資金額下降了56。奧運(yùn)會(huì)后，隨著世界經(jīng)濟(jì)震蕩，帶來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生共振出現(xiàn)波動(dòng)，嚴(yán)重影響了寫(xiě)字樓產(chǎn)品的投資開(kāi)發(fā)。二、土地市場(chǎng)分析1、成交總述據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，08年110月，北京共成交102宗地塊，成交土地面積10278公頃，規(guī)劃建筑面積11967萬(wàn)平米，成交金額3953億元。成交地塊的平均容積率為176，樓面均價(jià)2649元/平米，土地平均溢價(jià)率為34。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流其中住宅、商服用地共59宗，成交土地面積7622公頃，規(guī)劃建筑面積9925萬(wàn)平米，成交金額3767億元。成交地塊的平均容積率為220，樓面均價(jià)為3948元/平米，土地平均溢價(jià)率為53。同比07年同期，成交宗地塊數(shù)增加了13，成交土地面積增加了33，規(guī)劃建筑面積增加了23，成交總價(jià)增長(zhǎng)了64，樓面均價(jià)增長(zhǎng)了22，容積率下降了18，土地溢價(jià)率增長(zhǎng)了36。土地成交量的增加保障了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在20092010年的商品房供應(yīng)量。土地成交價(jià)的增長(zhǎng)與交易過(guò)程中的土地溢價(jià)密切相關(guān)，顯示出雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣程度下降，企業(yè)融資困難，但開(kāi)發(fā)企業(yè)仍需要儲(chǔ)備一定量的土地，來(lái)維持企業(yè)23年的正常運(yùn)營(yíng)。也預(yù)示出資金壓力并未覆蓋全行業(yè)，而是僅影響到部分企業(yè)，對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)仍很激烈。樓面均價(jià)的增長(zhǎng)顯示出房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的大幅增長(zhǎng)，一方面成為支撐未來(lái)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的基礎(chǔ)；另一方面，如果市場(chǎng)持續(xù)低迷，將會(huì)嚴(yán)重影響高價(jià)拿地開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流和預(yù)期利潤(rùn)。2、住宅用地成交分析住宅用地成交量下降樓面均價(jià)增長(zhǎng)08年110月，北京共成交47宗住宅及含住宅性質(zhì)用地，成交土地面積7098公頃，規(guī)劃建筑面積9219萬(wàn)平米，成交金額3547億元。成交地塊的平均容積率為210，樓面均價(jià)為3955元/平米，土地平均溢價(jià)率為53。同比07年同期，成交宗地塊數(shù)減少了16，成交土地面積和規(guī)劃建筑面積均下降了14，成交總價(jià)下降了6，樓面均價(jià)增長(zhǎng)了10，土地溢價(jià)率下降了42，容積率基本相同。北京市國(guó)土局制定的2008年土地供應(yīng)計(jì)劃中，2008年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1700公頃，截止10月，已出讓住宅用地僅占土地供應(yīng)計(jì)劃的42。顯示出08年開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于商品住宅開(kāi)發(fā)投資的慎重和謹(jǐn)慎，導(dǎo)致了土地溢價(jià)水平的下降，樓面價(jià)的增長(zhǎng)源于在中國(guó)“收支兩條線(xiàn)”的財(cái)稅體制下，地方政府通過(guò)經(jīng)營(yíng)土地來(lái)彌補(bǔ)財(cái)政支出不足的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)，土地起始價(jià)即逐年提高，最終導(dǎo)致了成交價(jià)格的增長(zhǎng)。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流如上圖所示，08年110月，住宅性質(zhì)用地起始樓面價(jià)的增長(zhǎng)幅度與成交樓面價(jià)的增長(zhǎng)幅度基本相同。住宅用地向重點(diǎn)新城新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧傾斜引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)新城08年，北京土地供應(yīng)逐步向通州、順義、大興三個(gè)重點(diǎn)新城傾斜，110月，通州、順義、大興三區(qū)的土地成交面積達(dá)到了3326公頃，占總成交面積的469。新城發(fā)展是實(shí)施“兩軸兩帶多中心”城市空間結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要舉措，重點(diǎn)新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)將帶動(dòng)城市人口居住的重新布局，起到將中心城區(qū)密集人口向新城疏散的重要功能，依托并帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)區(qū)。保障性住房用地穩(wěn)定投放08年首現(xiàn)流標(biāo)08年110月，共出讓23宗保障性住房用地或配建保障性住房的宗地，規(guī)劃建筑面積達(dá)到了1791萬(wàn)平米，占總出讓面積的194。其中，將建設(shè)限價(jià)商品房1442萬(wàn)平米、經(jīng)濟(jì)適用房267萬(wàn)平米、廉租房52萬(wàn)平米、政策性租賃房3萬(wàn)平米。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流08年出讓的限價(jià)商品房用地一覽表08年，北京限價(jià)地的出讓情況突然遇冷，一反去年眾多大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)競(jìng)相爭(zhēng)奪的場(chǎng)面，反而頻現(xiàn)流標(biāo)，從下半年開(kāi)始，包括順義區(qū)站前西街居住項(xiàng)目用地、大興區(qū)康莊限價(jià)商品住房三期、四期兩塊限價(jià)地等多宗限價(jià)房地塊均出現(xiàn)流標(biāo)的尷尬場(chǎng)景，市國(guó)土局不得不調(diào)整地塊指標(biāo)，包括降低底價(jià)、提高限售價(jià)、出讓方式由招標(biāo)改為掛牌等，然而收效甚微。究其原因，是限價(jià)商品房在監(jiān)管制度上的先天不足所造成。限價(jià)商品房兼具保障性住房和商品房的雙重屬性，政府嚴(yán)格限定購(gòu)買(mǎi)對(duì)象造成購(gòu)房需求的局限性，限定銷(xiāo)售價(jià)格影響了開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)水平，土地出讓稅、費(fèi)并未享受政府補(bǔ)貼造成開(kāi)發(fā)成本的增加，加之政府對(duì)購(gòu)房資質(zhì)的審核周期過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本增加，限價(jià)地塊位置較遠(yuǎn)導(dǎo)致的棄購(gòu)現(xiàn)象增加，多種不利因素均令開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)限價(jià)商品房的利潤(rùn)過(guò)于微薄，限價(jià)地遭到冷遇也就在所難免。但是我們也看到了限價(jià)商品房的積極作用。07年大體量、組團(tuán)式開(kāi)發(fā)的限價(jià)商品房的上市給周邊商品房項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)了嚴(yán)重影響，商品房項(xiàng)目不得不選擇降價(jià)求售。如朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)的限價(jià)房，規(guī)劃建筑面積101萬(wàn)地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流平米，限售價(jià)5900元/平米，將臨近商品房項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)從13000元拉低至9000元/平米上下，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格水平的回調(diào)，為促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定、健康發(fā)展起到了積極作用。3、商服地成交分析08年商服用地成交地塊減少37成交樓面均價(jià)增長(zhǎng)1008年110月，北京成交商服用地共12宗，成交土地面積525公頃，規(guī)劃建筑面積706萬(wàn)平米，成交金額219億元，樓面均價(jià)3921元/平米，容積率259，交易過(guò)程中土地溢價(jià)率4。同比07年同期，成交地塊宗數(shù)減少了37，成交土地面積增加了15，規(guī)劃建筑面積減少了40，成交金額減少了27，樓面均價(jià)增長(zhǎng)了10，容積率下降了27，在交易過(guò)程中土地溢價(jià)率增長(zhǎng)了325。北京市國(guó)土局制定的2008年土地供應(yīng)計(jì)劃中，2008年計(jì)劃供應(yīng)商服用地260公頃，截止10月，已出讓商服用地僅占土地供應(yīng)計(jì)劃的20。生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)商服用地加大供應(yīng)致08年成交商服用地容積率下降相比07年同期，08年110月成交的商服用地明顯呈現(xiàn)出向北京城市生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)擴(kuò)展的現(xiàn)象，成交的12宗商服用地中有4宗位于懷柔區(qū)、昌平區(qū)、延慶縣等生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，而07年同期僅昌平區(qū)有1宗商服用地成交。08年110月成交的4宗商服用地占總成交量的33，平均容積率僅為159，生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)商服用地的增加拉低了成交商服用地的整體容積率水平。北京城市生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)是保證北京可持續(xù)發(fā)展的支撐區(qū)域，也是北京市民休閑旅游的理想空間。這些區(qū)域的生態(tài)質(zhì)量良好、自然資源豐富，但工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間相對(duì)較小，加大這些區(qū)域的商服用地供應(yīng)也是為了支持適合生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)的商業(yè)產(chǎn)業(yè)。內(nèi)四城僅一宗商服用地供應(yīng)樓面價(jià)格居首08年110月，內(nèi)四城僅東城區(qū)成交一宗商服用地，位于安定門(mén)外大街7號(hào)，容積率高達(dá)446。這宗內(nèi)四城珍貴的商服用地獲得了多家開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)相爭(zhēng)奪，經(jīng)過(guò)47輪競(jìng)價(jià)最終由中國(guó)黃金集團(tuán)公司以32200萬(wàn)元競(jìng)得。成交價(jià)格高出起始價(jià)103億元，土地溢價(jià)率達(dá)到了47，樓面均價(jià)達(dá)到了11220元/平米，居08年成交商服用地的首位，相比07年?yáng)|城區(qū)香河園路成交的商服用地4137元/平米的樓面均價(jià)，提高幅度達(dá)到了171。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流三、商品住宅供應(yīng)分析1、商品住宅供應(yīng)情況總述據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，08年110月，共399個(gè)項(xiàng)目推出放量，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)新增商品住宅77069套、8576萬(wàn)平米，套均供應(yīng)面積為152平米。同比07年同期，放量項(xiàng)目個(gè)數(shù)下降了22，供應(yīng)套數(shù)減少了27，供應(yīng)面積減少了30，套均供應(yīng)面積下降了10。08年110月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，純新盤(pán)項(xiàng)目共77個(gè)，相比去年同期減少了23；純新盤(pán)供應(yīng)套數(shù)20710套，同比下降了25；面積2212萬(wàn)平米，同比下降23；開(kāi)盤(pán)純新盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)為15914元/平米，同比下降了3；套均建筑面積141平米，同比下降7。08年110月開(kāi)盤(pán)的老項(xiàng)目后期放量共322個(gè)/次，相比去年同期減少了17；老項(xiàng)目后期新增供應(yīng)套數(shù)56359套，同比下降了28；供應(yīng)面積6364萬(wàn)平米，同比下降了32；老項(xiàng)目后期的開(kāi)盤(pán)均價(jià)為14140元/平米，同比下降了17；套均建筑面積155平米，同比下降7。新、老項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)同比去年同期均出現(xiàn)了下降，但老項(xiàng)目后期的下降幅度高于純新盤(pán)，說(shuō)明老項(xiàng)目后期經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的銷(xiāo)售周期后，價(jià)格提升幅度過(guò)快，在低迷市場(chǎng)環(huán)境下回落空間更加充裕，而純新盤(pán)項(xiàng)目本就在市場(chǎng)低迷期開(kāi)盤(pán)，價(jià)格制定的相對(duì)合理，可下調(diào)的空間也就相對(duì)有限。08年除6月外，其余各月樓市新增供應(yīng)面積均低于07年同期，開(kāi)盤(pán)均價(jià)自07年開(kāi)始一路上揚(yáng)，至08年3月出現(xiàn)明顯的回落，9月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)已回落至07年同期的價(jià)格水平，10月均價(jià)繼續(xù)下挫，年內(nèi)首次出現(xiàn)低于07年同期新盤(pán)開(kāi)盤(pán)均價(jià)的現(xiàn)象。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流價(jià)格和供應(yīng)量的回落，顯示出樓市發(fā)展后勁不足的疲態(tài)，市場(chǎng)由上半年的價(jià)升量滯轉(zhuǎn)變?yōu)橄掳肽甑膬r(jià)量雙跌。究其原因，樓市持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)已達(dá)到購(gòu)買(mǎi)力難已支撐的程度，奧運(yùn)會(huì)后，最后一個(gè)樓市利好因素的消失，有價(jià)無(wú)市局面的持續(xù)令開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，在年末還將遭遇工程款、材料款等費(fèi)用的支付高峰，在資金周轉(zhuǎn)乏力的情況下不得不選擇降價(jià)求售。2、商品住宅各城區(qū)供應(yīng)分析110月，樓市新增供應(yīng)量最多的是朝陽(yáng)區(qū)，供應(yīng)了18473套、2225萬(wàn)平米商品住宅，朝陽(yáng)區(qū)轄區(qū)內(nèi)有CBD、三元橋、亞奧等多個(gè)商務(wù)區(qū)，購(gòu)房需求旺盛且購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，是最具有開(kāi)發(fā)投資潛力的市場(chǎng)，因此商品住宅供應(yīng)量也相對(duì)較大；新增供應(yīng)最少的是延慶縣，僅供應(yīng)了114套、26萬(wàn)平米商品住宅，均為別墅類(lèi)型，延慶距離北京市區(qū)約80公里，以山地為主，區(qū)位劣勢(shì)使得延慶縣房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H有少量別墅供應(yīng)。110月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中均價(jià)最高的城區(qū)是西城區(qū)，110月共有3個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，均價(jià)37000元/平米，同比去年同期西城區(qū)8個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的平均開(kāi)盤(pán)單價(jià)上漲了48，顯示出中心城區(qū)資源稀缺帶來(lái)了升值效應(yīng)；均價(jià)最低的是平谷區(qū)，5005元/平方米，距離市區(qū)較遠(yuǎn)的距離使得平谷區(qū)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目多供給本區(qū)域的購(gòu)房人，因此價(jià)格水平相對(duì)較低。110月各城區(qū)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中套均建筑面積最大的是延慶縣，純別墅產(chǎn)品供應(yīng)使得該城區(qū)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的套均建筑面積達(dá)到了243平米；面積最小的是平谷區(qū)，83平米，本地購(gòu)房客有限的購(gòu)買(mǎi)力限制了商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)面積。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流3、商品住宅各物業(yè)類(lèi)型供應(yīng)分析08年110月，樓市開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的主力類(lèi)型仍為普通住宅項(xiàng)目，供應(yīng)了51806套、5185萬(wàn)平米，分別占總供應(yīng)量的67、60，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為11570元/平米，單價(jià)最低；供應(yīng)量居于次席的是公寓項(xiàng)目，供應(yīng)套數(shù)為20561套、供應(yīng)面積為2164萬(wàn)平米，分別占總供應(yīng)量的27和25，公寓項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)均價(jià)是18621元/平米；第三位是別墅項(xiàng)目，供應(yīng)套數(shù)為3224套、供應(yīng)面積為103萬(wàn)平米，分別占總供應(yīng)量的4和12，別墅項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)均價(jià)是20750元/平米，單價(jià)最高；第四位是花園洋房項(xiàng)目，供應(yīng)套數(shù)為791套、111萬(wàn)平米，均占總供應(yīng)量的1，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為12840元/平米；供應(yīng)量最少的產(chǎn)品類(lèi)型是商住樓，供應(yīng)套數(shù)、面積分別是687套、86萬(wàn)平米，占總供應(yīng)量的均不到1，開(kāi)盤(pán)均價(jià)11850元/平米，略高于普通住宅。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流4、商品住宅各環(huán)線(xiàn)位置供應(yīng)分析08年110月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目沿環(huán)線(xiàn)區(qū)間擴(kuò)展，供應(yīng)量遞增均價(jià)遞減的態(tài)勢(shì)，這是隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的必然趨勢(shì)。三環(huán)以?xún)?nèi)供應(yīng)面積僅818萬(wàn)平米，占總供應(yīng)量的10，僅是去年同期同環(huán)線(xiàn)位置放量的72，產(chǎn)品供應(yīng)量的逐減造成了價(jià)格高位運(yùn)行，二環(huán)以?xún)?nèi)、二至三環(huán)區(qū)間開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的均價(jià)均在27000元/平米左右。三至四環(huán)區(qū)間供應(yīng)商品住宅942萬(wàn)平米，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為17480元/平米，套均建筑面積122平米，面積居末，這是由于三至四環(huán)線(xiàn)多為普通住宅和公寓產(chǎn)品供應(yīng)，單套面積偏大的別墅與花園洋房產(chǎn)品極少的原因。四至五環(huán)區(qū)間供應(yīng)商品住宅1694萬(wàn)平米，占總供應(yīng)量的20，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為16833元/平米，套均建筑面積134平米。五環(huán)以外位置供應(yīng)商品住宅5123萬(wàn)平米，占總供應(yīng)量的60，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為11503元/平米，環(huán)線(xiàn)價(jià)格最低，套均建筑面積162平米。套均面積最大的三個(gè)環(huán)線(xiàn)位置分別是二至三環(huán)、五環(huán)以外、二環(huán)以?xún)?nèi)，分別是175、162、158平米。三環(huán)以?xún)?nèi)匯集了城市的核心商業(yè)、商務(wù)區(qū)，高端置業(yè)群體云集，且土地供應(yīng)的減少帶來(lái)了新增商品住宅供應(yīng)的稀缺，開(kāi)發(fā)企業(yè)一方面為了迎合高端客群的置業(yè)需求，另一方面謀求利潤(rùn)最大化，多選擇開(kāi)發(fā)闊朗大氣、居住舒適、功能完善的大面積居室。五環(huán)以外別墅產(chǎn)品的供應(yīng)面積占總供應(yīng)量的18，五環(huán)外別墅項(xiàng)目套均建筑面積達(dá)到了358平米，相比之下，五環(huán)外普通住宅的套均建筑面積僅為103平米，是別墅單套面積過(guò)大拉高了該環(huán)線(xiàn)位置的整體建面。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流5、商品住宅各價(jià)格段供應(yīng)分析08年110月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格隨價(jià)格水平的增長(zhǎng)，供應(yīng)量呈現(xiàn)出兩頭少、中間多的現(xiàn)象，套均建筑面積隨價(jià)格增長(zhǎng)而遞增。單價(jià)在8000元以下和單價(jià)在25001元以上的項(xiàng)目，供應(yīng)面積分別為1250萬(wàn)平米和888萬(wàn)平米，供應(yīng)量相差不大，分別為最低和次低。然而套均建筑面積卻分別為108平米和317平米，分居頭尾兩端，顯示出購(gòu)買(mǎi)力位于兩極的客群的置業(yè)傾向。單價(jià)在8000元以下項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)為低收入階層，購(gòu)買(mǎi)力有限，購(gòu)房目的多為滿(mǎn)足基本居住需求，對(duì)于單套面積的要求相對(duì)較低；單價(jià)在25001元以上項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)為金字塔尖客群，往往為多次置業(yè)，追求生活品質(zhì)，對(duì)于戶(hù)型設(shè)計(jì)、景觀(guān)條件、產(chǎn)品品質(zhì)等硬件因素要求較高，開(kāi)發(fā)企業(yè)為滿(mǎn)足這部分客群的置業(yè)需求，開(kāi)發(fā)了戶(hù)型面積較大的產(chǎn)品。單價(jià)800112000元和1200118000元區(qū)間的產(chǎn)品是樓市供給主流，供應(yīng)面積分別是2689和2648萬(wàn)平米，合計(jì)占總供應(yīng)量的62。單價(jià)在1800125000元區(qū)間的產(chǎn)品供應(yīng)居于中流，供應(yīng)面積為1084萬(wàn)平米，占總供應(yīng)量的13。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流四、商品住宅銷(xiāo)售分析受多種因素影響，08年京城樓市交易量大幅下跌08年，京城樓市在“拐點(diǎn)論”大行其道，打折降價(jià)風(fēng)暴肆虐的不利因素影響下，逐步進(jìn)入了蕭條期。交易量持續(xù)走低，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，08年110月，京城共成交商品住宅72217套，成交面積8277萬(wàn)平米，其中，期房商品住宅共成交60227套、成交面積6479萬(wàn)平米，現(xiàn)房商品住宅成交了11990套，成交面積1798萬(wàn)平米，同比07年同期，期房商品住宅成交套數(shù)下降了411、成交面積下降了496，現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)下降了428、成交面積下降了521。從上表的數(shù)據(jù)對(duì)比情況來(lái)看，08年的交易量同比去年出現(xiàn)了較大幅度的下降，降幅接近5成。這主要受到以下幾個(gè)方面因素的影響首先，在經(jīng)歷了07年房?jī)r(jià)高速上漲期之后，京城的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到令多數(shù)購(gòu)房者難以接受的程度。樓市的泡沫進(jìn)一步加大。高漲的房?jī)r(jià)購(gòu)房者望而卻步。從根本上加劇了銷(xiāo)售的潛在風(fēng)險(xiǎn)。第二，07年政府為了整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其健康發(fā)展，從根本上調(diào)整了發(fā)展思路，提出了大力發(fā)展保障性住房的發(fā)展模式，樓市的大方向發(fā)生了改變。為了平抑高漲的房?jī)r(jià)打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)，政府出臺(tái)了殺傷力極強(qiáng)的“二套房貸”政策，并且連續(xù)多次加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使得銀根步步緊縮。這一系列政策的實(shí)施，從源頭上卡住了開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源。尤其是“二套房貸”政策對(duì)京城樓市的成交量影響極大。第三、在政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展思路有了清晰的規(guī)劃之后，一些先知先覺(jué)的知名房地產(chǎn)企業(yè)順應(yīng)了市場(chǎng)大勢(shì)，率先調(diào)整了發(fā)展思路，如知名的萬(wàn)科集團(tuán)及其掌門(mén)人王石王石博客,王石新聞,王石說(shuō)吧早在07年冬天就發(fā)表了震驚業(yè)界的“拐點(diǎn)論”，并率先在珠三角地區(qū)公開(kāi)大幅降價(jià)銷(xiāo)售自己的產(chǎn)品。此后，萬(wàn)科的“降價(jià)風(fēng)”越刮越大，迅速?gòu)闹槿堑貐^(qū)蔓延至全國(guó)。京城樓市在08年新年之際已經(jīng)明顯感受到了樓市寒冬的肅殺之氣。此后京城的交易量一蹶不振，與07年已經(jīng)不可同日而語(yǔ)了。第四，08年樓市交易量大幅下降受?chē)?guó)際、國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)蕭條的影響也比較大。08年美國(guó)次貸危機(jī)席卷全球。9月份的華爾街“金融海嘯”更讓全球金融市場(chǎng)心驚膽戰(zhàn)。各國(guó)股市紛紛大幅跳水，數(shù)億股民血本無(wú)歸。在此背景下，消費(fèi)者購(gòu)房置業(yè)變得相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎。眾多的投資客因?yàn)樨?cái)富大幅縮水而不得不打消了購(gòu)房的想法。這種種的因素均導(dǎo)致了京城樓市成交量的大幅萎縮。第五、08年京城交易量大幅下降與奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)也有很大的關(guān)系，奧運(yùn)期間消費(fèi)者的關(guān)注熱點(diǎn)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，且?jiàn)W運(yùn)期間市政府實(shí)施了安檢限行等管制措施。許多外地的購(gòu)房者購(gòu)房需求被抑制。這也導(dǎo)致了成交量尤其是奧運(yùn)期間成交量的大幅減少。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流最后，08年京城樓市交易低迷還與媒體大肆渲染有關(guān)，受主導(dǎo)宣傳輿論的影響，媒體放大了樓市的不利影響，這極大的改變了購(gòu)房者對(duì)樓市未來(lái)的預(yù)期。導(dǎo)致觀(guān)望氣氛與日俱增。正是因?yàn)槭苌鲜霰姸嘁蛩氐挠绊?，才?dǎo)致了08年京城樓市的交易量大幅下降。春節(jié)及奧運(yùn)期間，京城樓市交易量明顯跳水從08年110月各月的成交情況與07年同期的成交情況對(duì)比分析，可以發(fā)現(xiàn)08年各月的成交量出現(xiàn)了較大幅度的下降。平均降幅達(dá)五成，尤其是2月和8月降幅達(dá)到了七成以上。08年110月的成交量不僅與07年同期相比出現(xiàn)了顯著下跌之勢(shì)，即便是從08年每個(gè)月的成交量來(lái)看，也是跌宕起伏。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，08年110月京城期房商品住宅單月最高成交面積為887萬(wàn)平米、現(xiàn)房商品住宅單月最高成交面積為303萬(wàn)平米，而最低期房商品住宅單月最低成交量?jī)H為26萬(wàn)平米，現(xiàn)房商品住宅單月最低成交面積僅為78萬(wàn)平米，與單月最高成交面積相比分別下降了707和743。波峰與波谷反差巨大。如下圖所示，08年2月和8月京城樓市出現(xiàn)了兩個(gè)明顯的低谷期地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流對(duì)于08年2月及8月出現(xiàn)的明顯的成交低谷期以及波峰波谷交易面積的巨大反差，是由于08年2月份正值春節(jié)、元宵等傳統(tǒng)的節(jié)假日，每年的這個(gè)時(shí)候都是交易的淡季，08年由于京城樓市受多種因素影響步入了低迷期，因而更加冷清。而08年8月份正值奧運(yùn)會(huì)召開(kāi)之際，京城消費(fèi)者的注意力被奧運(yùn)賽事所轉(zhuǎn)移，加之市政府的管制措施，抑制了相當(dāng)一部分的消費(fèi)需求，因此出現(xiàn)了交易量大幅下滑的態(tài)勢(shì)。內(nèi)憂(yōu)外患導(dǎo)致供大于求現(xiàn)象頻現(xiàn)，京城樓市進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)08年京城樓市不僅成交量同比降幅巨大，而且出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象，京城樓市已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)。08年1月、4月、6月、7月、9月均出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，其中，6月份的供需差最大，達(dá)到了315萬(wàn)平米。08年110月中有5個(gè)月出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，一方面是由于07年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度頗大，尤其是二套房貸政策及銀根緊縮政策，一頭一尾卡住了開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源，加上08年全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，開(kāi)發(fā)地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)在線(xiàn)交流商資本市場(chǎng)融資的難度非常巨大。這些不利的因素使得開(kāi)發(fā)商的資金鏈高度緊張，許多的開(kāi)發(fā)商不得不加速推出新盤(pán)、加速銷(xiāo)售，以期快速回籠資金渡過(guò)難關(guān)。這使得供應(yīng)量大幅增加。另外一方面，由于政府調(diào)控、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)的大幅降價(jià)而蔓延至全國(guó)，使得消費(fèi)者對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期發(fā)生了轉(zhuǎn)變。觀(guān)望等待成了樓市的主