2008年7月杭州樓市分析前言進(jìn)入7月，按往年的經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該是銷售淡季的開始，而今年卻一反常態(tài)，提前一個(gè)月便進(jìn)入了銷售的低通道。同樣，按照往年7月，很多樓盤即使工程進(jìn)度已經(jīng)達(dá)到了預(yù)售條件，也會(huì)暫時(shí)放一放，等到金九銀十的銷售旺季推盤?？墒墙衲?月，樓市依舊掀起了開盤高潮，而面對(duì)濃厚的觀望氣氛，開發(fā)商不得不動(dòng)足腦筋，打折優(yōu)惠的、送面積的、組織看房團(tuán)、團(tuán)購(gòu)及各種各樣的業(yè)主聯(lián)誼會(huì)開發(fā)商忙得熱火朝天。淡季出現(xiàn)開盤熱低價(jià)盤、優(yōu)質(zhì)盤、品牌盤主宰杭城樓市7月共預(yù)定1649套，成交2113套新房，成交量同比去年下降了488，環(huán)比6月份分別有小幅度回升，日均成交68套，其中住宅成交了1607套，寫字樓成交了371套，商業(yè)用房則成交了129套，其中住宅成交量環(huán)比6月上升了08個(gè)百分點(diǎn)；7月成交總金額為379億元。7月份共成交2680621M2，相比6月上升了96；其中住宅成交面積1725415M2、商業(yè)用房成交面積153043萬(wàn)M2、寫字樓成交面積為786417M2；就住宅來說，成交套數(shù)增加08，而成交面積減少了114，可以看到90M2以下小戶型比例增加。商品房成交價(jià)格為141451元/M2，其中住宅成交均價(jià)為137683元/M2，商業(yè)用房成交價(jià)格為138080元/M2，寫字樓成交價(jià)格為152843元/M2，商品房成交價(jià)格和住宅成交價(jià)格環(huán)比6月份分別上漲了02和08；商業(yè)用房和寫字樓價(jià)格分別下降了85和46。供應(yīng)量增加導(dǎo)致供需比擴(kuò)大成交價(jià)格震蕩下降從下圖可以看出，7月銷售均價(jià)呈波浪線圍繞15000元/平方米的均價(jià)上下波動(dòng)，成交均價(jià)最高的一天是7月15日的19297元/平方米，最低的是7月24日的10962元/平方米。在震蕩中總體走勢(shì)趨低，自7月20日以后，成交均價(jià)再?zèng)]有高過15000元/平方米大關(guān)，在13000元/平方米左右波動(dòng)。成交套數(shù)和成交均價(jià)大致呈反比走勢(shì)，7月初成交有個(gè)低朝，隨后逐步上升，在7月26日以后成交套數(shù)有個(gè)明顯上揚(yáng)趨勢(shì)。7月17日成交套數(shù)最低，為36套，7月31日成交套數(shù)最多，達(dá)133套。不過有一點(diǎn)是非常明顯的，打折促銷的力度越來越大，而整體的銷售情況卻是差強(qiáng)人意，相比同樣降價(jià)打折，品牌樓盤的銷售業(yè)績(jī)好于非品牌樓盤。江干區(qū)推盤多成交也多老盤受冷江干區(qū)一家獨(dú)大，共成交1188套，主要是東方紅街、玉蘭公寓及泊林公寓等性價(jià)比高且首次開盤樓盤的拉動(dòng)，其余區(qū)域的成交量均未突破300套，除下城區(qū)、上城區(qū)外，均有不同幅度的下降；拱墅區(qū)成交量下滑幅度較大。濱江區(qū)成交較好的是錢塘山水（96套）、水晶城（26套）、，其余均在22套以下；拱墅區(qū)成交較好的是凱德視界（13套），其余均為個(gè)位數(shù)；江干區(qū)成交較好的是東方紅街（474套）、泊林公寓（196套）、萬(wàn)銀大廈（169套），另外月底開盤的玉蘭公寓也成交了71套，其余均在60套以下；上城區(qū)僅水澄大廈和景江城市花園成交量過兩位數(shù)，分別成交了27套和17套，其余均為個(gè)位數(shù)；西湖區(qū)成交較好的是白馬尊邸（107套），其余樓盤均在36套以下；下城區(qū)成交有大幅度回升，其中低價(jià)入市的元都新景就成交了141套，其次是北景園商鋪成交了48套，另外湖濱閣也成交了14套，其余樓盤成交均為個(gè)位數(shù)；下沙成交較好的是世貿(mào)濱江花園，但也僅成交了22套。樓市危險(xiǎn)論此起彼伏斷供潮突現(xiàn)深圳在銀根緊縮、銷售量急劇萎縮的雙重打擊下，房產(chǎn)界掀起了“救市”論，要求政府出臺(tái)政策扶持，一時(shí)間崩盤論、地震論層出不窮，各界分成兩派，分別看空和看多未來半年樓市。雖然有各種傳言說開發(fā)商開始出現(xiàn)不同程度的資金緊張問題，但是根據(jù)國(guó)家權(quán)威部門一份對(duì)全國(guó)7136家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的調(diào)查報(bào)告。調(diào)查結(jié)果顯示，有572的房企透露今年上半年企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和去年同比差不多，不過預(yù)計(jì)下半年經(jīng)濟(jì)效益與上半年差不多的房企下降為393。還有71的房企表示經(jīng)濟(jì)效益好于去年，其余357則表示經(jīng)濟(jì)效益有所下降。從銷售業(yè)績(jī)來看，去年房?jī)r(jià)高漲，房企應(yīng)該具有充足的“過