萬浩酈城項(xiàng)目可行性研究目錄第一章總論一、建設(shè)項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性三、可行性研究編制的依據(jù)四、可行性研究結(jié)論第二章市場分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析二、長沙市房地產(chǎn)市場分析三、一般供給市場預(yù)測四、項(xiàng)目自身因素分析五、項(xiàng)目市場分析結(jié)論第三章項(xiàng)目建設(shè)條件一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件三、項(xiàng)目用地規(guī)劃限制條件四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件第四章項(xiàng)目開發(fā)定位一、項(xiàng)目市場定位二、項(xiàng)目消費(fèi)群定位三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品風(fēng)格定位五、項(xiàng)目社區(qū)形象定位六、項(xiàng)目功能定位七、項(xiàng)目價格定位第五章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn)二、總體規(guī)劃三、建筑設(shè)計(jì)四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)五、專項(xiàng)設(shè)計(jì)六、消防設(shè)計(jì)七、環(huán)境保護(hù)八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目進(jìn)度安排的原則二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排第七章項(xiàng)目營銷方案策劃一、營銷賣點(diǎn)二、銷售策略三、促銷策略四、準(zhǔn)備策略五、項(xiàng)目銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃第八章項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì)劃一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)二、項(xiàng)目總投資估算的原則三、項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃第九章項(xiàng)目銷售和收入測算一、住宅銷售單價的確定二、商鋪銷售單價的確定三、車位銷售單價的確定四、項(xiàng)目總銷售收入的確定五、項(xiàng)目住宅定價模擬第十章項(xiàng)目財務(wù)評價一、財務(wù)評價技術(shù)線路二、財務(wù)評價三、項(xiàng)目不確定性分析第十一章項(xiàng)目綜合評價結(jié)論及風(fēng)險規(guī)避建議一、項(xiàng)目綜合評價結(jié)論二、項(xiàng)目風(fēng)險規(guī)避建議第一章總論一、建設(shè)項(xiàng)目概況1、建設(shè)單位基本情況2、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、（某城市）房地產(chǎn)市場的需要2、（某區(qū)）城市建設(shè)的需要三、可行性研究編制的依據(jù)（邯鄲為例）1、河北省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊；2、河北省建筑工作估算指標(biāo)；3、邯鄲市最新材料價格信息；4、2012年河北省建筑工作概算定額；5、河北省建設(shè)系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目表；6、房地產(chǎn)公司某區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；7、委托方提供的其他有關(guān)資料；8、萬浩酈城近期類似項(xiàng)目有關(guān)造價資料；9、現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料等。四、可行性研究結(jié)論項(xiàng)目財務(wù)評價結(jié)果如下財務(wù)指標(biāo)數(shù)值財務(wù)凈現(xiàn)值投資利潤率投資回收期借款償還期盈虧平衡點(diǎn)通過對項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，得出如下結(jié)論1、項(xiàng)目銷售市場前景，建設(shè)條件；2、項(xiàng)目的前期工作3、項(xiàng)目的各財務(wù)指標(biāo)；4、項(xiàng)目投資額，投資回收期，經(jīng)營風(fēng)險。第二章市場分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析1、邯鄲經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速增長。2、居民消費(fèi)能力，消費(fèi)意識。3、城市規(guī)劃促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。4、區(qū)域發(fā)展分析二、市房地產(chǎn)市場分析1、房地產(chǎn)供給情況2、邯鄲房地產(chǎn)需求情況3、邯鄲房地產(chǎn)價格分析4、住宅市場的戶型特點(diǎn)5、住宅市場的競爭態(tài)勢6、邯鄲住宅消費(fèi)者分析7、住宅市場的發(fā)展趨勢三、一般供給市場預(yù)測1、開發(fā)商對國家政策變化的預(yù)期2、開發(fā)商對需求市場的預(yù)期四、項(xiàng)目自身因素分析1、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析1）區(qū)域環(huán)境分析2）地段分析3）地塊特征分析4）開發(fā)商實(shí)力分析5）生活配套分析2、項(xiàng)目投資機(jī)會分析1）強(qiáng)有力的消費(fèi)支持2）區(qū)域規(guī)劃前景與政策支持3）邯鄲舊城改造利好五、項(xiàng)目市場分析結(jié)論綜合以上分析可得出以下結(jié)論第三章項(xiàng)目建設(shè)條件一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件邯鄲屬平原氣候。氣候特征是氣候溫差較大，降水較少。春溫變化大，夏初雨水少，伏秋時間段，冬季嚴(yán)寒。1、氣溫年平均氣溫172極端最高氣溫406度極端最低氣溫83度2、雨量年平均降雨量600年最大降雨量800年最小降雨量4003、濕度年平均相對濕度40年最小相對濕度104、日照日照時數(shù)達(dá)6小時二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件1、項(xiàng)目地塊概況2、項(xiàng)目地塊地形、地質(zhì)條件三、項(xiàng)目用地規(guī)劃限制條件1、項(xiàng)目規(guī)劃限定容積率，綠地率，建筑密度2、后退紅線控制3、間距控制建設(shè)間距類區(qū)4、建筑高度控制四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件1道路2、供電3、供水4、排水5、暖通6、供氣7、電話通訊8、網(wǎng)絡(luò)第四章項(xiàng)目開發(fā)定位一、項(xiàng)目市場定位二、項(xiàng)目消費(fèi)群定位三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品風(fēng)格定位五、項(xiàng)目形象定位六、項(xiàng)目功能定位七、項(xiàng)目價格定位第五章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、設(shè)計(jì)理念、總平面設(shè)計(jì)以及建筑設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)等幾方面進(jìn)行說明，最后對設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡述。一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn)1、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想2、設(shè)計(jì)理念3、設(shè)計(jì)特點(diǎn)二、總體規(guī)劃1、總平面布局與交通流線規(guī)劃2、組團(tuán)化3、綠化系統(tǒng)規(guī)劃4、公建配套規(guī)劃三、建筑設(shè)計(jì)1、建筑風(fēng)格2、住宅類型3、戶型設(shè)計(jì)4、小區(qū)停車處理四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)五、專項(xiàng)設(shè)計(jì)1、火災(zāi)報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)2、電視電話寬帶網(wǎng)系統(tǒng)3、保安監(jiān)控系統(tǒng)4、交通及停車場管理系統(tǒng)六、消防設(shè)計(jì)七、環(huán)境保護(hù)1、公共及生活用水處理2、固體垃圾處理3、噪聲處理八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表名稱指標(biāo)總用地面積凈用地面積總建筑面積計(jì)入容積率總建筑面積住宅商業(yè)其中配套設(shè)施其中地下室面積（不計(jì)入容積率）建筑占地面積總戶數(shù)總停車數(shù)容積率建筑密度綠地率建筑高度第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目進(jìn)度安排的原則1、盡量縮短建設(shè)工期因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資金額巨大，且開發(fā)所需的大部分資金是借貸資金，工期長短在一定程度上決定了利息額的多少，因此，在不影響工程質(zhì)量的前提下，縮短工期可以減少資金占用成本，從而減少總投資。而且，工程在建設(shè)過程在需要配備專門的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長，管理成本就越高。同時，短平快的工程會給開發(fā)商帶來運(yùn)營效率高的良好印象。為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個施工隊(duì)同時開工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進(jìn)施工進(jìn)度。2、分片分期開發(fā)3、住宅和配套同步4、高效運(yùn)用資金二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排項(xiàng)目開發(fā)期計(jì)劃表開發(fā)期數(shù)項(xiàng)目名稱時間主體建筑工程建筑安裝工程一期銷售二期主體建筑工程建筑安裝工程項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期進(jìn)度表建設(shè)經(jīng)營期時間主要工作內(nèi)容完成整個項(xiàng)目投資的比例1前期準(zhǔn)備工作一期主體建筑基礎(chǔ)工程2一期主體建筑工程06年4月一期開始銷售3一期銷售工作一期建筑安裝工程二期主體建筑部分工程4二期銷售工作二期主體建筑部分工程二期建筑安裝工程第七章項(xiàng)目營銷方案策劃一、營銷賣點(diǎn)二、銷售策略。1、開盤期2、強(qiáng)銷期3、銷售尾期三、促銷策略1、廣告銷售準(zhǔn)備期在這一階段，項(xiàng)目剛剛動工，消費(fèi)者對項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目情況一無所知，人們從施工現(xiàn)狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。所以，此期的重點(diǎn)放在項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目自身規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、開發(fā)商開發(fā)理念等的宣傳上。主要通過報紙軟性新聞、報紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進(jìn)行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點(diǎn)，同時又能迅速抓住消費(fèi)者的注意力。通過大力度宣傳，使項(xiàng)目的開發(fā)理念，區(qū)域的價值得到消費(fèi)者的認(rèn)同與關(guān)注，為后期的銷售作好市場鋪墊。開盤期與強(qiáng)銷期加大廣告頻率及媒體的選擇，尤其是強(qiáng)化現(xiàn)場廣告和電視廣告，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，形成對消費(fèi)者進(jìn)行全方位的滲透和影響。在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色處，還應(yīng)突出了熱賣的景象。銷售尾期該時間段，一期銷售已進(jìn)尾聲，這時的宣傳應(yīng)重點(diǎn)放在優(yōu)惠促銷上。同時，通過宣傳樹立企業(yè)品牌，并為項(xiàng)目二期銷售打下基礎(chǔ)，做好鋪墊。此階段的廣告頻率相應(yīng)減少，以降低宣傳成本。2、廣告媒體3、人員促銷銷售準(zhǔn)備期對銷售人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，以規(guī)范他們的行為細(xì)節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說詞。銷售期間要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個客戶，與重點(diǎn)客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。另外，采用一些獎勵辦法調(diào)動促銷人員的積極性。4、房展會5、精品樓書6、公共關(guān)系四、準(zhǔn)備策略1、銷售中心2、樣板房展示3、樓盤正式推出儀式五、項(xiàng)目銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃項(xiàng)目各建設(shè)經(jīng)營期銷售比例表。經(jīng)營期銷售比例（）銷售金額（萬元）10023456合計(jì)第八章項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì)一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)1、河北省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊；2、河北省建筑工作估算指標(biāo)；3、邯鄲市最新材料價格信息；4、2012年河北省建筑工作概算定額；5、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；6、我司近期類似項(xiàng)目有關(guān)造價資料。二、項(xiàng)目總投資估算的原則1、項(xiàng)目投資估算盡可能反映項(xiàng)目的實(shí)際情況；2、項(xiàng)目總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；3、項(xiàng)目總投資估算對于無法準(zhǔn)確估算的項(xiàng)目在預(yù)備中考慮。三、項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃1、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目數(shù)量單位項(xiàng)目數(shù)量單位總用地面積容積率總建筑面積建筑密度地上住宅建筑面積綠地率地上店面建筑面積車位個地上配套設(shè)施面積戶數(shù)戶地下建筑面積建筑類型構(gòu)成表類型面積（）商鋪?zhàn)≌瑫肮芾碛梅康叵聦?、項(xiàng)目開發(fā)成本估算1）土地成本2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)估算表序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價（萬元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2可行性研究費(fèi)/3招投標(biāo)費(fèi)4地質(zhì)、水文勘察費(fèi)/5三通一平費(fèi)/6綜合報建費(fèi)合計(jì)3）建安工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價表類型面積（）單方造價元/投資總額（萬元）小高層住宅商鋪地下室合計(jì)4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1供電工程總用地面積元/2供水工程總用地面積元/3排水工程總用地面積元/4道路工程總用地面積元/5綠化工程總用地面積元/電信、媒氣工程總用地面積元/合計(jì)5）公建配套設(shè)施費(fèi)公建配套設(shè)施費(fèi)估算表序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1會所、幼兒園及管理用房/合計(jì)6）開發(fā)期間稅費(fèi)（公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等）開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1教育設(shè)施配套費(fèi)總建筑面積元/2物業(yè)基金建安工程費(fèi)3公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)總建筑面積元/5工程監(jiān)理費(fèi)總建筑面積元/6供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（住宅）總戶數(shù)元/戶7供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)（商業(yè)）商業(yè)建筑面積元/8供電用電負(fù)荷費(fèi)（住宅）總戶數(shù)元/戶9供電用電負(fù)荷費(fèi)（商業(yè)）商業(yè)建筑面積元/10其他建安工程費(fèi)合計(jì)7）不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)取以上15項(xiàng)之和的2。8）開發(fā)成本開發(fā)成本以上17項(xiàng)合計(jì)。3、項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算1）管理費(fèi)用管理費(fèi)用一般取開發(fā)成本的2。2）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用詳見銷售費(fèi)用估算表銷售費(fèi)用估算表序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費(fèi)銷售收入2銷售代理費(fèi)銷售收入073其他銷售費(fèi)用銷售收入05合計(jì)3）財務(wù)費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用詳見貸款還本付息表4）開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用前面13項(xiàng)之和。4、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙眄?xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表（表13）。表13投資成本費(fèi)用估算匯總表得房成本（元/）成本項(xiàng)目總額（萬元）小高層住宅商鋪車位1、開發(fā)成本（1）土地成本（2）前期工程費(fèi)（3）建安工程費(fèi)（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公建配套設(shè)施費(fèi)（6）開發(fā)期間稅費(fèi)（7）不可預(yù)見費(fèi)2、開發(fā)費(fèi)用（1）管理費(fèi)用（2）銷售費(fèi)用（3）財務(wù)費(fèi)用3、合計(jì)5、資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息1）資金籌措與投資計(jì)劃投資計(jì)劃與資金籌措表建設(shè)經(jīng)營期序號項(xiàng)目合計(jì)1234561投資總額11建設(shè)投資12貸款利息13流動資金2資金籌措21自有資金22借款23銷售收入再投入2）貸款本金的償還及利息支付貸款還本付息結(jié)算表建設(shè)經(jīng)營期序號項(xiàng)目名稱合計(jì)12341借款還本付息11季初借款累計(jì)第一筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)12季初借款累計(jì)第二筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)13季初借款累計(jì)第三筆借款本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息季末借款累計(jì)季初借款累計(jì)本季借款本季應(yīng)計(jì)利息季末還本付息借貸匯總季末借款累計(jì)第九章項(xiàng)目銷售和收入測算一、住宅銷售單價的確定1、用市場比較法確定銷售價格的上限（平均價格）1）說明采用市場比較法進(jìn)行價格測算，首先選取本案周邊幾個具有一定可比性的案例進(jìn)行對比，然后修正出本案的現(xiàn)時均價，最后再根據(jù)近兩三年來本市和本案所在區(qū)域的房價走勢，對本案的價格作出測算?；诒景敢?guī)劃設(shè)計(jì)尚未最終確定，其小區(qū)綠化、樓層、戶型、朝向等個別因素不能確定，所以本次對其價格的測算僅從平均價格的程度作估算?！臼袌霰容^法，是將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點(diǎn)近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法?！?）比較案例根據(jù)替代原則，選取近期交易的四個周邊案例作為比較案例。3）房地產(chǎn)價格影響因素說明表表16房地產(chǎn)價格影響因素說明表項(xiàng)目名稱本案周邊1周邊2周邊3標(biāo)準(zhǔn)均價（元/）待估交易時間修正交易情況修正正常正常正常正常區(qū)域因素交通較好良好良好良好配套較好良好良好良好環(huán)境較好較好較好較好區(qū)位較好較好較好較好裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修不計(jì)裝修發(fā)展商實(shí)力較雄厚較雄厚較雄厚較雄厚項(xiàng)目規(guī)模較大一般一般較小小區(qū)綠化良好一般一般一般小區(qū)配套良好一般一般一般建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建成年代準(zhǔn)現(xiàn)房2013年準(zhǔn)現(xiàn)房2015個別因素建筑形態(tài)高層高層高層小高層4）、房地產(chǎn)價格影響因素修正系數(shù)表設(shè)定本案的各項(xiàng)影響因素比較系數(shù)為0，以本案的各項(xiàng)影響因素與交易實(shí)例進(jìn)行比較，得出價格影響因素修正系數(shù)比較表如表17表17本項(xiàng)目小高層住宅價格市場比較法系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱本案周邊1周邊2周邊3標(biāo)準(zhǔn)均價（元/）待估交易時間修正0000交易情況修正0000交通0111配套0111區(qū)域因素環(huán)境0000區(qū)位0000小計(jì)0222裝修0000發(fā)展商實(shí)力0000項(xiàng)目規(guī)模0224小區(qū)綠化0222小區(qū)配套0222建筑結(jié)構(gòu)0000建成年代0201個別因素建筑形態(tài)0000小計(jì)0869修正后均價5）計(jì)算結(jié)果比較修正后，以三個比準(zhǔn)均價的算術(shù)平均值作為市場比較法的評估結(jié)果6）本案價格預(yù)測近幾年來，對房地產(chǎn)影響較大的因素有房地產(chǎn)價格走勢、宏觀政策影響等。A、房地產(chǎn)價格走勢B、宏觀政策影響C、本案的價格預(yù)測2、用成本法確定銷售價格的下限3、建議銷售單價二、商鋪銷售單價的確定1、用市場比較法確定銷售價格的上限（平均價格）本項(xiàng)目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱本案周邊1周邊2周邊3周邊4標(biāo)準(zhǔn)均價（元/）待估交易時間修正02312交易情況修正00000交通01515515區(qū)域因素繁華度035251035小計(jì)050401550個別因素層高01111小計(jì)01111修正后均價商鋪平均標(biāo)準(zhǔn)價（ABCD）4E元/平方米本案商鋪的價格預(yù)測本案商鋪平均價格現(xiàn)時平均價格（1房地產(chǎn)價格走勢幅度宏觀政策影響）元/平方米。2、用成本法確定銷售價格的下限商鋪銷售單價3、建議銷售單價綜合考慮項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍等因素，建議商鋪銷售單價元/。三、車位銷售單價的確定四、項(xiàng)目總銷售收入的確定根據(jù)成本估算及市場研究的結(jié)果，確定該項(xiàng)目的銷售從建設(shè)經(jīng)營期的開始銷售，整個銷售過程大概按二期分批進(jìn)行，按照建議住宅均價為元/，車位均價為萬元/個,商鋪整體均價為元/,以此計(jì)算實(shí)際的銷售收入。詳見銷售總收入預(yù)測表（表20）和銷售收入分批按比例預(yù)測表（表21）。表20銷售總收入預(yù)測表項(xiàng)目可銷售面積（）建議銷售單價（元/）銷售收入（萬元）住宅商鋪車庫合計(jì)五、項(xiàng)目住宅定價模擬1、均價確定根據(jù)以上方法測算可得出項(xiàng)目推出時住宅的基礎(chǔ)均價（PA）約為元/平方米。2、項(xiàng)目中具體單位定價模擬公式PUPA（1B）（1D）（1S）（1F）U其中B為日照系數(shù)，東、南朝向單位取正值，西、北朝向單位取負(fù)值。D為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定。S為戶型系數(shù)，復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值。F為樓層系數(shù)，均價層以上的取正值，均價層以下的取負(fù)值。U為隨機(jī)系數(shù)，根據(jù)實(shí)際情況（如單位附近有機(jī)房干擾、樓道電梯及行人干擾等）確定。3、具體單位定價模擬在此以一個假設(shè)單位進(jìn)行定價模擬，作為其他單位定價模擬過程的參考。該單位的假設(shè)條件如下南向；景觀好；既非復(fù)式單位也非遺憾單位；位于高層中的第2123層（比中間基準(zhǔn)層高2層）；無特別的不良因素干擾。結(jié)合市朝向、景觀、樓層價差等因素對產(chǎn)品價格影響的一般情況，分別給予日照系數(shù)B（15）、景觀系數(shù)D（1）、樓層差價F（層差15）一個測算值。則該單位定價為PUPA（1B）（1D）（1S）（1F）U5042（115）（11）（10）（1215）15100元/平方米第十章項(xiàng)目財務(wù)評價一、財務(wù)評價技術(shù)線路為了評價該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益方面的可行性，在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、收集相關(guān)估算指標(biāo)的基礎(chǔ)上，首先估算該項(xiàng)目的投資額及計(jì)劃資金籌措。也就是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人士的給值和相關(guān)資料的查找對該項(xiàng)目的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計(jì)劃。接著測算銷售收入。本項(xiàng)目的銷售單價主要以市場比較法結(jié)合成本法來確定。銷售情況按四批計(jì)算并得出總銷售收入。在前面的基礎(chǔ)上可以進(jìn)行項(xiàng)目的財務(wù)評價。財務(wù)評價是由稅金、損益表、全部投資現(xiàn)金量表、自有資金現(xiàn)金流量表的計(jì)算得出該項(xiàng)目的靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)，然后與房地產(chǎn)同行業(yè)的指標(biāo)相比較。通過資金來源與運(yùn)用表可看出本項(xiàng)目的貸款償還能力和自身平衡能力。再進(jìn)行項(xiàng)目的不確定性分析，其中包括盈虧平衡分析和敏感性分析。從敏感性分析方面可知影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最為敏感的不確定因素。因此分別計(jì)算出敏感因素上下波動時靜、動態(tài)指標(biāo)的變化和投資盈利的臨界點(diǎn)，從中體現(xiàn)其抗風(fēng)險能力的大小。二、財務(wù)評價1、稅金計(jì)算本項(xiàng)目銷售稅金及附加估算詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表22）表22銷售稅金及附加表建設(shè)經(jīng)營期序號項(xiàng)目1234561銷售收入2銷售稅金及附加21營業(yè)稅22城市建設(shè)維護(hù)稅23教育附加24防洪工程維護(hù)費(fèi)25印花稅26產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)3土地增值稅注營業(yè)稅5；城建稅為營業(yè)稅的7；教育附加稅為營業(yè)稅的5；防洪工程維護(hù)費(fèi)按銷售收入的018提?。挥』ǘ惏翠N售收入的003提?。划a(chǎn)權(quán)登記費(fèi)按銷售收入的01提取。土地增值稅銷售收入（總成本費(fèi)用銷售稅金及附加開發(fā)成本20）30。2、損益表與靜態(tài)盈利分析1）項(xiàng)目損益表表23損益表序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期1234561銷售收入2總成本費(fèi)用3土地增值稅4銷售稅金及附加5利潤總額6所得稅7稅后利潤8盈余公積金9可分配利潤投資利潤率投資利稅率資本金利潤率注所得稅稅率按33取；盈余公積金按稅后利潤的10提取。2）評價指標(biāo)A、投資利潤率（利潤總額/總投資額）1002126B、投資利稅率（利稅總額/總投資額）1002896C、資本金利潤率（利潤總額/自有資金）10088723、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)，參照我國的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的主要評價指標(biāo)有財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評價指標(biāo)的計(jì)算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（表24）、自有資金現(xiàn)金流量表（表25）。1）全部投資現(xiàn)金流量表表24全部投資現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營期序號項(xiàng)目1234561現(xiàn)金流入11銷售收入12其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出21建設(shè)投資22土地增值稅23銷售稅金及附加24所得稅3凈現(xiàn)金流4稅前凈現(xiàn)金流注財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）能反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目是可以考慮接受的。經(jīng)計(jì)算得評價指標(biāo)稅前數(shù)值稅后數(shù)值財務(wù)凈現(xiàn)值I10財務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期靜態(tài)投資回收期動態(tài)2）自有資金現(xiàn)金流量表表25自有資金現(xiàn)金流量表建設(shè)經(jīng)營期序號項(xiàng)目1234561現(xiàn)金流入11銷售收入12其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出21自有