2008年7月蘭馨公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告蘭馨公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告目錄1項(xiàng)目概況分析411項(xiàng)目地塊分析4111項(xiàng)目位置與四至范圍4112項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)512項(xiàng)目現(xiàn)況513項(xiàng)目周邊環(huán)境52上海公寓類豪宅市場(chǎng)分析621豪宅的總體描述622上海公寓類豪宅市場(chǎng)成交走勢(shì)分析（08010806）723公寓類豪宅區(qū)域市場(chǎng)的劃分及特征分析8231公寓類豪宅市場(chǎng)區(qū)域劃分9232板塊介紹924區(qū)域代表項(xiàng)目研究10241產(chǎn)品力分析102411規(guī)模112412容積率指標(biāo)122413得房率指標(biāo)122414單元主力面積13242市場(chǎng)表現(xiàn)力分析152421單價(jià)152422銷售情況15243客源特征分析163項(xiàng)目SWOT分析16蘭馨公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告4項(xiàng)目市場(chǎng)初步定價(jià)建議171項(xiàng)目概況分析11項(xiàng)目地塊分析111項(xiàng)目位置與四至范圍項(xiàng)目位于盧灣區(qū)茂名南路和長(zhǎng)樂(lè)路交匯處，屬于區(qū)域內(nèi)的核心地段。四至范圍西臨茂名南路，北接巨鹿路（東方海外地塊），東到瑞金一路（東方海外地塊），南靠長(zhǎng)樂(lè)路（蘭心大劇院）。（項(xiàng)目北側(cè)巨鹿路）（西側(cè)茂名南路）（南側(cè)蘭馨大劇院）（東側(cè)東方海外地塊）項(xiàng)目四周蘭馨公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告112項(xiàng)目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)該地塊基地面積5688平米，總建筑面積約25萬(wàn)平米。容積率為43。12項(xiàng)目現(xiàn)況項(xiàng)目地塊平整，呈不規(guī)則矩形。建筑主體結(jié)構(gòu)現(xiàn)已封頂，為一幢小高層住宅樓宇，樓宇主體為地下兩層，地上部分16層，其中一至三層為挑高大堂及會(huì)所等，三樓以上為住宅部分。標(biāo)準(zhǔn)層規(guī)劃為四戶，戶型面積200300平米，共有約60套公寓。目前，項(xiàng)目正進(jìn)行外立面裝飾中，其東面和北面的東方海外地塊也已完成土地的平整，即將進(jìn)入主題建筑施工。13項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目位于盧灣區(qū)的北部，毗鄰靜安區(qū)，北面是巨鹿路，靠近延中綠地和延安中路高架。南本案蘭馨公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告靠長(zhǎng)樂(lè)路，西面是老上海住宅，歷史人文價(jià)值較高，東側(cè)為瑞金一路，生活氣息濃厚。項(xiàng)目緊鄰延安中綠地，環(huán)境怡人。項(xiàng)目交通動(dòng)線明晰，通達(dá)性較強(qiáng)。地鐵一號(hào)線陜西南路站近在咫尺，周邊公交線路眾多，有24、41、128、301、304等幾十條公交線路。延安中路高架、南北高架，瑞金一路等周邊道路寬敞，開車出行也十分方便。項(xiàng)目四周高檔酒店眾多、商鋪林立。酒店分布有花園飯店、新錦江大酒店、錦江飯店等高檔飯店，商業(yè)設(shè)施有錦江迪生商廈、復(fù)興商廈、淮海中路商業(yè)街等中高端消費(fèi)場(chǎng)所。項(xiàng)目周邊有避風(fēng)塘美食、屋企湯館、蘇浙匯等餐飲配套支撐。休閑配套上，56生活藝術(shù)空間、畫廊、酒吧、星巴克等場(chǎng)所應(yīng)有盡有，基本能滿足不同客戶的需求。教育醫(yī)療配備上有向明中學(xué)、瑞金醫(yī)院、第一婦嬰醫(yī)院等。公共生活配套有工商銀行、興業(yè)銀行、中國(guó)石化加油站、藥店、巨鹿菜市場(chǎng)等。2上海公寓類豪宅市場(chǎng)分析21豪宅的總體描述豪宅不僅僅是一種建筑形式，更是一種生活形態(tài)，即是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鮮明建筑特色和歷史人文價(jià)值的，專門供給社會(huì)上具有相當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)、地位和權(quán)利的人居住的住宅。目前，業(yè)內(nèi)比較認(rèn)可的界定標(biāo)準(zhǔn)主要有一、地段的稀缺性；二、環(huán)境優(yōu)越；三、建筑不可復(fù)制性；四、本身的品質(zhì)。就上海市場(chǎng)而言，我們對(duì)廣義上的豪宅做出了如下界定從物業(yè)類型上講，我們將高端公寓、獨(dú)立別墅、聯(lián)列別墅界定為廣義上的豪宅。從區(qū)位上講，我們將中環(huán)以內(nèi)的高端公寓以及傳統(tǒng)別墅板塊的別墅住宅界定為廣義上的豪宅。從價(jià)格上講，我們將成交均價(jià)在25000元/以上的住宅界定為廣義上的豪宅。蘭馨公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告（說(shuō)明本報(bào)告僅對(duì)公寓類豪宅作為研究對(duì)象。）22上海公寓類豪宅市場(chǎng)成交走勢(shì)分析（08010806）上海公寓類豪宅市場(chǎng)整體成交走勢(shì)分析圖（08010806）025000500007500010000012500015000017500001000020000300004000050000成交面積（）46974208774753910651373096148996成交均價(jià)（元/）3682228927330513378233006405892008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月數(shù)據(jù)來(lái)源UWIN數(shù)據(jù)庫(kù)（數(shù)據(jù)來(lái)源UWIN數(shù)據(jù)庫(kù)）公寓類豪宅市場(chǎng)成交同期比對(duì)圖040000800001200001600002007645306333532008614899640589成交面積（）成交均價(jià)（元/）蘭馨公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告從成交走勢(shì)圖可以看出，08年1月至08年6月上海公寓類豪宅市場(chǎng)成交總面積為443995，6月成交面積更是創(chuàng)下了08年的歷史新高，環(huán)比上月增幅達(dá)到103。成交均價(jià)方面，市場(chǎng)一直圍繞著33000元/水平上下波動(dòng)，6月均價(jià)一度突破40000元/，上漲趨勢(shì)明顯。成交同期比對(duì)圖顯示，08年6月成交面積同比增幅達(dá)到230，成交均價(jià)同比上漲21，在樓市唱空的情形下，公寓類豪宅市場(chǎng)迸發(fā)出一波逆勢(shì)上漲的行情，由于豪宅屬性的比較特殊，公寓類豪宅行情將持續(xù)走高，未來(lái)市場(chǎng)向好。23公寓類豪宅區(qū)域市場(chǎng)的劃分及特征分析古北板塊中山公園板塊新華路板塊江寧路板塊南京西路板塊龍華板塊徐家匯板塊衡山路板塊淮海中路板塊陸家嘴濱江板塊公寓類豪宅市場(chǎng)板塊劃分圖蘭馨公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告231公寓類豪宅市場(chǎng)區(qū)域劃分上海公寓類豪宅市場(chǎng)主要集中于浦西和浦東陸家嘴濱江板塊。浦西市場(chǎng)主要以靜安、長(zhǎng)寧、盧灣、徐匯為主的內(nèi)環(huán)區(qū)域組成。其中靜安區(qū)主要集中于江寧路板塊、南京西路板塊；長(zhǎng)寧區(qū)主要集中于中山公園板塊、新華路板塊、古北板塊；盧灣區(qū)以淮海中路板塊為主；徐匯區(qū)集中于徐家匯板塊、衡山路板塊和龍華板塊。隨著上海主城區(qū)地塊稀缺性的日益顯現(xiàn)，上海公寓類豪宅市場(chǎng)已出現(xiàn)區(qū)域外擴(kuò)趨勢(shì)。232板塊介紹浦東陸家嘴濱江板塊豪宅林立，名流居所，蜚聲海外“湯臣一品”、“仁恒濱江”、“盛大金磐”、“財(cái)富海景”等數(shù)個(gè)濱江公寓類項(xiàng)目，共同形成了上海公寓市場(chǎng)中的豪宅板塊“陸家嘴濱江板塊”。該板塊是中國(guó)資本最密集的地區(qū)，精英人才集聚性很強(qiáng)；板塊內(nèi)住宅用地極其稀缺，江景資源得天獨(dú)厚，項(xiàng)目定位高端，板塊內(nèi)有成熟的高檔生活配套支撐，充分地滿足了國(guó)際國(guó)內(nèi)成功人士的置業(yè)偏好和消費(fèi)特征。目前該板塊的置業(yè)人群中，30歲至45歲區(qū)間段最為集中，都是事業(yè)成功、資金雄厚的海內(nèi)外人士。盧灣淮海中路板塊瑞安名牌，高端精品淮海中路板塊是以新天地為核心區(qū)域形成的板塊，板塊內(nèi)集中了“翠湖天地”、“華府天地”、“紫勛雍邸”、“錦麟天地”、“淮海晶華苑”等高端精品公寓項(xiàng)目，多為瑞安集團(tuán)打造。板塊作為上海市區(qū)的核心地段，新增住宅用地極其稀少，加之新天地的崛起，進(jìn)一步提升了板塊的價(jià)值。目前該板塊的置業(yè)人群中，商業(yè)精英、成功人士居多。長(zhǎng)寧中山公園板塊宜居宜商，品質(zhì)居高中山公園板塊商業(yè)氛圍日益濃厚，交通網(wǎng)絡(luò)更是四通八達(dá)，板塊內(nèi)公寓類豪宅代表項(xiàng)目有東方劍橋、嘉里華庭、晶品公寓、凱欣豪園等項(xiàng)目。其中位于華山路的嘉里華庭和鎮(zhèn)寧路的東方劍橋更成為板塊內(nèi)的豪宅精品，居住品質(zhì)極高。古北板塊別墅群落中的豪宅明珠古北板塊是唯一穿過(guò)內(nèi)環(huán)線的豪宅板塊，該板塊是最早的涉外國(guó)際社區(qū)，板塊內(nèi)別墅林立，公寓類項(xiàng)目錯(cuò)落其中，代表項(xiàng)目有御翠豪庭、古北瑞士花園、金色貝拉維等。板塊內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施齊全，生活品質(zhì)高檔，社區(qū)成熟度高。該板塊未來(lái)升值潛力將持續(xù)走高。靜安江寧路板塊北靜安的豪宅集聚地蘭馨公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告江寧路板塊以江寧路、西康路、新閘路干道組成的板塊區(qū)域，板塊區(qū)域主要為現(xiàn)代化住宅，其中不乏豪宅類項(xiàng)目，代表個(gè)案有靜安豪景、君御豪庭、遠(yuǎn)中風(fēng)華園、泰府名邸等。南京西路板塊獨(dú)享商業(yè)繁華的高端住宅板塊南京西路板塊是傳統(tǒng)的豪宅集聚區(qū)，板塊內(nèi)商業(yè)極盡繁華，生活配套設(shè)施齊全。板塊內(nèi)代表項(xiàng)目有中凱城市之光、國(guó)際麗都城、御品大廈、靜安四季苑等。徐匯徐家匯板塊聚焦城市副中心徐家匯板塊為四大城市副中心之一，該板塊將規(guī)劃發(fā)展成上海的“尖沙咀”、“新宿”，成為一個(gè)多功能、外向型、現(xiàn)代化的商業(yè)中心。憑借種種政策利好因素和良好的商業(yè)配套，該板塊集聚了大量高端住宅項(xiàng)目，代表項(xiàng)目有電影華苑、陽(yáng)光名苑、匯寧花園、永新晶苑等。24區(qū)域代表項(xiàng)目研究由于整個(gè)公寓類豪宅項(xiàng)目眾多，全部作為本篇報(bào)告的研究對(duì)象在如此倉(cāng)促的時(shí)間內(nèi)并不能實(shí)現(xiàn)，故在本章節(jié)中將選取各板塊內(nèi)最具代表性的個(gè)案作為研究對(duì)象，研究公寓類豪宅的綜合特征。板塊劃分項(xiàng)目名稱陸家嘴濱江板塊盛大金磐、財(cái)富海景淮海中路板塊華府天地、翠湖天地、淮海晶華、紫勛雍邸中山公園板塊晶品公寓、凱欣豪園古北板塊御翠豪庭、金色貝拉維江寧路板塊君御豪庭、遠(yuǎn)中風(fēng)華園南京西路板塊中凱城市之光徐家匯板塊電影華苑衡山路板塊天元襄陽(yáng)公寓蘭馨公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告241產(chǎn)品力分析2411規(guī)模項(xiàng)目總建面（萬(wàn)方）12619425351228391581231021024555183051015202530盛大金磐財(cái)富海景花園華府天地公寓翠湖天地嘉苑（三期）淮海晶華苑紫勛雍邸晶品公寓凱欣豪園御翠豪庭金色貝拉維君御豪庭遠(yuǎn)中風(fēng)華園中凱城市之光電影華苑三期天元襄陽(yáng)公寓淮海中路板塊陸家嘴濱江板塊古北板塊中山公園板塊江寧路板塊蘭馨公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告容積率指標(biāo)3522324336284632275925385393901234567盛大金磐財(cái)富海景花園華府天地公寓淮海晶華苑紫勛雍邸晶品公寓凱欣豪園御翠豪庭金色貝拉維君御豪庭遠(yuǎn)中風(fēng)華園中凱城市之光電影華苑三期天元襄陽(yáng)公寓從項(xiàng)目規(guī)?？?，各板塊項(xiàng)目總建筑面積集中在186萬(wàn)和1025萬(wàn)兩個(gè)區(qū)間段，其中最小的天元襄陽(yáng)公寓僅為18萬(wàn)，淮海中路板塊項(xiàng)目規(guī)模集中在5萬(wàn)左右，整體項(xiàng)目體量都不大，而內(nèi)環(huán)一地難求的局面，更加劇了開發(fā)商“惜售”的心理，區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格一度拉高。2412容積率指標(biāo)從容積率指標(biāo)來(lái)看，各板塊項(xiàng)目除了君御豪庭、淮海晶華苑和凱欣豪園容積率在4以上外，蘭馨公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告得房率798078797082827970838280807376606570758085盛大金磐財(cái)富海景花園華府天地公寓翠湖天地嘉苑淮海晶華苑紫勛雍邸晶品公寓凱欣豪園御翠豪庭金色貝拉維君御豪庭遠(yuǎn)中風(fēng)華園中凱城市之光電影華苑三期天元襄陽(yáng)公寓其他項(xiàng)目容積率都在24之間。較高的容積率，對(duì)項(xiàng)目建筑密度、樓宇高度提出了較高的要求，多數(shù)項(xiàng)目通過(guò)大戶型、景觀飄窗等設(shè)計(jì)彌補(bǔ)了高容積率給項(xiàng)目所帶來(lái)的硬傷。奢華、尊貴、超大戶型是公寓類豪宅的一大特點(diǎn)。2413得房率指標(biāo)從得房率來(lái)看，除去位于古北板塊的御翠豪庭，各板塊項(xiàng)目得房率主要集中在79上下。御翠豪庭得房率在70，是所選個(gè)案中得房率最低的一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目公共分?jǐn)偯娣e較多，降低了套內(nèi)建筑面積。相對(duì)御翠豪庭，其他項(xiàng)目的容積率相對(duì)較高，紫勛雍邸、金色貝拉維等項(xiàng)目容積率都在82以上，對(duì)于高層、超高層公寓類豪宅來(lái)說(shuō)，如此得房率當(dāng)屬難能可貴。2414單元主力面積項(xiàng)目名稱單元面積段（）盛大金磐120760財(cái)富海景花園250480華府天地公寓300500翠湖天地嘉苑89380淮海晶華苑220745紫勛雍邸132200晶品公寓230580凱欣豪園75376御翠豪庭70410金色貝拉維98167君御豪庭114345遠(yuǎn)中風(fēng)華園70320中凱城市之光60650電影華苑三期133161天元襄陽(yáng)公寓108179蘭馨公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告從單元面積來(lái)看，各板塊代表項(xiàng)目基本都有大戶型房源推向市場(chǎng)。各個(gè)單元面積段范圍差距較大，有盛大金磐的這樣超大面積戶型，也有像御翠豪庭的“70/90”產(chǎn)品。不同面積的房型，滿足豪宅類客戶不同消費(fèi)需求的同時(shí)，也豐富了公寓類豪宅市場(chǎng)的產(chǎn)品系列。精選戶型一覽圓弧客廳，7米直徑，270度觀景凸窗。獨(dú)具工人房，各自生活互不干擾。低窗臺(tái)設(shè)計(jì)可盡攬陸家嘴CBD美景。功能布局明晰，動(dòng)靜分離，互不干擾。主臥室采用套房設(shè)計(jì)，臥室與衛(wèi)生間連通，私密性較強(qiáng)。盛大金磐（聚金閣）A型房面積約為300房型布局緊湊，浪費(fèi)面積較少。南北雙陽(yáng)臺(tái)，觀景效果突出。戶型方正，南北通透。全明設(shè)計(jì)，采光和通風(fēng)效果俱佳。御翠豪庭面積約200蘭馨公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告242市場(chǎng)表現(xiàn)力分析2421單價(jià)從項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間段來(lái)看，各板塊價(jià)格區(qū)間范圍差距較大，板塊價(jià)格特征明顯?；春Ｖ新钒鍓K的翠湖天地嘉苑和華府天地單價(jià)水平居于公寓類豪宅的頂端，其次位于浦東陸家嘴的兩個(gè)樓盤也集中在4500060000元/區(qū)間，單價(jià)水平較高。由于板塊成熟度、開發(fā)商品牌等因素，表單中徐匯區(qū)各板塊的價(jià)格水平明顯低于陸家嘴濱江、淮海中路等板，價(jià)格區(qū)間集中在30000元/。2422銷售情況項(xiàng)目名稱板塊劃分價(jià)格區(qū)間（元）盛大金磐陸家嘴濱江板塊4500060000財(cái)富海景花園陸家嘴濱江板塊4500054000華府天地公寓淮海中路板塊62000110000翠湖天地嘉苑淮海中路板塊70000100000淮海晶華苑淮海中路板塊3300045000紫勛雍邸淮海中路板塊4000045000晶品公寓中山公園板塊4000070000凱欣豪園中山公園板塊2800038000御翠豪庭古北板塊3000054000金色貝拉維古北板塊2800035000君御豪庭江寧路板塊3500045000遠(yuǎn)中風(fēng)華園江寧路板塊5500058000中凱城市之光南京西路板塊4000050000電影華苑三期徐家匯板塊2600030000天元襄陽(yáng)公寓衡山路板塊2500030000項(xiàng)目名稱去化套數(shù)去化比例可售套數(shù)可售比例翠湖天地嘉苑32760602123940華府天地公寓1129911淮海晶華苑2079921晶品公寓946860433140凱欣豪園1074928083720御翠豪庭59255104824490金色貝拉維2999931君御豪庭21245102588490遠(yuǎn)中風(fēng)華園29267901383210中凱城市之光23499601004蘭馨公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告上表反映的是各板塊中代表項(xiàng)目的銷售情況，表單中項(xiàng)目大部分銷售過(guò)半，其中華府天地、淮海晶華苑、中凱城市之光已基本售罄，銷售周期普遍在23年左右。值得注意的是，翠湖天地嘉苑為翠湖天地項(xiàng)目的三期房源，08年6月開盤，去化情形非常好，目前以去化掉六成。優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，稀缺的土地資源，成熟的商業(yè)配套，以及開發(fā)商強(qiáng)大的品牌影響力促成了項(xiàng)目快速的去化，市場(chǎng)認(rèn)可度、接受度很高。243客源特征分析【浦東板塊客源特征分析】浦東板塊豪宅客源主要以駐滬外資公司的高層主管、境外人士、私營(yíng)業(yè)主或大中型公司的合伙人、部分具有海外生活經(jīng)歷的高級(jí)海歸金領(lǐng)以及新型“財(cái)富階層”等人群組成?！酒治靼鍓K客源特征分析】浦西眾豪宅板塊比浦東板塊發(fā)展歷程早，更趨于成熟，既有老上海傳統(tǒng)的富人集聚地，也有像“新天地”這樣的后起之秀，板塊客源主要以國(guó)內(nèi)外知名人士、大中型私營(yíng)企業(yè)老總、新“財(cái)富階層”、知名企業(yè)白領(lǐng)成功人士、境外投資客等組成。客群詮釋他們是國(guó)內(nèi)外知名人士，需要擁有顯示自己身份、地位的居所，同時(shí)他們對(duì)生活環(huán)境也有著較高要求；他們是私營(yíng)業(yè)主或大中型公司的老總，以及部分有海外生活經(jīng)歷的高級(jí)海歸金領(lǐng)；他們?cè)趶?qiáng)調(diào)居住環(huán)境的同時(shí)，也關(guān)注豪宅的增值能力，投資意識(shí)強(qiáng)。他們是上海城市的中堅(jiān)力量，新型“財(cái)富階層”年齡在3645歲事業(yè)正在迅速發(fā)展的精英人士，年齡趨勢(shì)年輕化，愛(ài)好現(xiàn)代、簡(jiǎn)約。他們是港、澳、臺(tái)在滬投資公司的高層主管，相比國(guó)外上海的房?jī)r(jià)還是相對(duì)較低，購(gòu)置豪宅作為投資、自住兩相宜的投資策略。蘭馨公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告3項(xiàng)目SWOT分析S優(yōu)勢(shì)市中心核心地段，地段優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目建筑品質(zhì)良好，外立面穩(wěn)重大方。產(chǎn)品定位高端，客戶群清晰，差異化明顯。開發(fā)商品牌效應(yīng)，高端住宅品質(zhì)得以最大化提升。O機(jī)會(huì)周邊配套成熟完善，生活極為便利。地段人文歷史底蘊(yùn)濃厚，客戶認(rèn)同感強(qiáng)。目前區(qū)域內(nèi)高端樓盤去化情況比較理想，這對(duì)項(xiàng)目本身的產(chǎn)品定位和市場(chǎng)定價(jià)提供了參考價(jià)值。上海高端住宅市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響較小，市場(chǎng)前景向好。W劣勢(shì)）項(xiàng)目出入口較少，整體品質(zhì)受到一定影響。項(xiàng)目定位客群相對(duì)較窄，客源分布區(qū)域廣泛，挖掘難度較大。預(yù)計(jì)單價(jià)較高，去化速度比較慢，開發(fā)商回籠資金速度將受到一定影響。T威脅樓市唱空氣氛，將對(duì)項(xiàng)目推案帶來(lái)一定影響。項(xiàng)目周邊存