1、來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會I 提要為貫徹落實深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行），建立規(guī)范有序的 工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓秩序，確實推進(jìn)市場配置產(chǎn)業(yè)空間資源，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間資源有序流 轉(zhuǎn)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會根據(jù)辦法第十六條 規(guī)定，制定了 深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行） 實施細(xì)則。 為貫徹落實深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）（深府辦【2013】3 號，以下簡稱辦法），建立規(guī)范有序的工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓秩序，確實推進(jìn)市場配 置產(chǎn)業(yè)空間資源，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間資源有序流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，深圳市規(guī) 劃和國土資源委員會根據(jù)辦法第十六條規(guī)定，制定了深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn) 讓管理辦法（試行）實施細(xì)

2、則（以下簡稱細(xì)則）并經(jīng)市政府同意，于2013 年12月6日正式印發(fā)關(guān)于印發(fā) 深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法 （試行）實施 細(xì)則的通知（深規(guī)土【2013】721號）。 、細(xì)則出臺背景 為適應(yīng)新形勢下土地管理的要求和社會經(jīng)濟發(fā)展的新需求，深圳市工業(yè)樓 宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）以原關(guān)于印發(fā)深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法的通知 （深府2008213號，下稱深府213號文）為基礎(chǔ)，制定、完善了工業(yè)樓宇分割 轉(zhuǎn)讓、分割登記、政府優(yōu)先購買權(quán)、受讓人資格、再轉(zhuǎn)讓時間限制、地價補繳、 轉(zhuǎn)讓增值收益收繳等措施，建立了較為市場化的工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓制度。由于辦法 對地價補繳、政府優(yōu)先購買權(quán)、增值收益等規(guī)定較為原則，具體實施主體、程

3、序 等未予明確，導(dǎo)致相關(guān)規(guī)定難以貫徹落實。因此，細(xì)則從具體落實相關(guān)規(guī)定、 防范工業(yè)樓宇炒作出發(fā)，對辦法的適用范圍、分割轉(zhuǎn)讓以及應(yīng)提交的相關(guān)材 料、政府優(yōu)先購買權(quán)的實施、轉(zhuǎn)讓增值收益的繳交程序等內(nèi)容予以細(xì)化、補充， 同時基于對原213號文相關(guān)制度的銜接、城市更新項目的特殊性以及落實相關(guān)制 度的考慮，進(jìn)一步完善相關(guān)規(guī)定。 二、細(xì)則主要內(nèi)容 （）進(jìn)一步界定辦法及細(xì)則的調(diào)整范圍 為進(jìn)一步界定辦法及細(xì)則的調(diào)整范圍，根據(jù)辦法第二條規(guī)定, 細(xì)則第二條、第三條對“工業(yè)用地”等內(nèi)容進(jìn)行了專門解釋： 1. 工業(yè)樓宇配套設(shè)施的轉(zhuǎn)讓適用辦法及細(xì)則關(guān)于工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的規(guī) 定。 2. 工業(yè)用地上以及含有工業(yè)生產(chǎn)（研發(fā)）功能

4、的混合用地上的工業(yè)樓宇的轉(zhuǎn) 讓均適用辦法及細(xì)則。 3. “分割轉(zhuǎn)讓”是指同一宗工業(yè)用地上建筑物、構(gòu)筑物及其附著物的分割轉(zhuǎn) 讓。 4.對屬于“兩規(guī)”及其他歷史遺留違法用地、違法建筑政策處理的工業(yè)樓宇, 且已按相關(guān)規(guī)定處理并取得合法產(chǎn)權(quán)的，原則上按照辦法及細(xì)則的規(guī)定 進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但相關(guān)政策對其轉(zhuǎn)讓作出規(guī)定的，則按其規(guī)定辦理。 （二）工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓特殊情形的適用 細(xì)則在辦法第四條規(guī)定的基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確了以下三種情形工業(yè)樓 宇分割轉(zhuǎn)讓的具體適用： 1. 對于工業(yè)樓宇的用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同中土地使用權(quán)人為 兩個或兩個以上，且明確約定了各自所占產(chǎn)權(quán)份額但未約定不得分割轉(zhuǎn)讓的情形, 細(xì)則明確將其

5、視為辦法第四條第一款規(guī)定的“約定可以分割轉(zhuǎn)讓”。 2. 對于按照辦法第四條第二款規(guī)定進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓后，自有部分與已轉(zhuǎn)讓 部分如何轉(zhuǎn)讓的問題，細(xì)則進(jìn)一步規(guī)定，已分割轉(zhuǎn)讓的部分可以按分割登記 的工業(yè)樓宇基本單元進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓；對于未轉(zhuǎn)讓的部分不得轉(zhuǎn)讓，但未轉(zhuǎn)讓的部分 發(fā)生辦法第四條第二款第一、二、三項規(guī)定情形的，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 3. 對于用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同約定不得分割轉(zhuǎn)讓或未明確約 定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，在細(xì)則實施之前已經(jīng)分割轉(zhuǎn)讓并辦理登記的情 形，細(xì)則明確規(guī)定，已分割轉(zhuǎn)讓的部分可以按分割登記的工業(yè)樓宇基本單元 進(jìn)行進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓；對于未轉(zhuǎn)讓的部分不得轉(zhuǎn)讓，但未轉(zhuǎn)讓的部分發(fā)生辦法第 四條第

6、二款第一、二、三項規(guī)定情形的，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。 （三）工業(yè)樓宇受讓人資格的特別規(guī)定 由于深府213號文未對受讓人作出限制，辦法出臺前，部分產(chǎn)權(quán)人已為 自然人的工業(yè)樓宇，基于繼承、遺贈或共有分割等法律規(guī)定，其權(quán)利人仍有可能 繼續(xù)為自然人。為此，細(xì)則對辦法有關(guān)“工業(yè)樓宇的受讓人必須是經(jīng)依 法注冊登記的企業(yè)”的規(guī)定進(jìn)行了完善，進(jìn)一步規(guī)定了受讓人不屬于企業(yè)的四種 情形： 1. 因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得物權(quán)的; 2. 因繼承、受遺贈取得物權(quán)的; 3. 因共有分割取得物權(quán)的; 4. 因政府行使優(yōu)先購買權(quán)的。 （四）細(xì)化工業(yè)樓宇專有部分與共有部分的確定程序 根據(jù)辦法第七條規(guī)定，細(xì)則第七條進(jìn)一步規(guī)

7、定了工業(yè)樓宇專有部分 與共有部分的確定程序： 工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓的，在測繪前，先由轉(zhuǎn)讓方根據(jù)物權(quán)法以及最高院 有關(guān)審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋等規(guī)定提出 具體劃分方案，再由規(guī)劃國土主管部分對其方案進(jìn)行審核并最終確定具體的范圍。 （五）細(xì)化地價補繳規(guī)定 辦法第八條對地價補繳作出了原則性的規(guī)定，在此基礎(chǔ)上，細(xì)則第 八條進(jìn)一步明確地價補繳規(guī)則： 1. 商品性質(zhì)工業(yè)樓宇進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓時應(yīng)按分割轉(zhuǎn)讓時的市場評估地價進(jìn)行 補繳，但受讓人如果能夠提供證據(jù)證明在分割轉(zhuǎn)讓前已按市場評估地價繳納地價, 則不需要再補繳市場評估地價。 2.辦法及細(xì)則關(guān)于地價補繳的規(guī)定只針對擬轉(zhuǎn)讓的部分。 （六）

8、明確工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓的有關(guān)要求及應(yīng)提交的材料 辦法第四條第二款規(guī)定了用地批準(zhǔn)文件或土地使用權(quán)出讓合同約定不得 分割轉(zhuǎn)讓或未明確約定不得分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇而允許分割轉(zhuǎn)讓的幾種特殊情 形，細(xì)則第九條針對上述特殊情形辦理相關(guān)手續(xù)時所應(yīng)提交的材料進(jìn)行規(guī)定。 （七）細(xì)化政府行使優(yōu)先購買權(quán)的具體規(guī)定 辦法第六條對政府行使工業(yè)樓宇優(yōu)先購買權(quán)做出了原則性規(guī)定， 細(xì)則 第十條結(jié)合我市當(dāng)前土地管理工作實際，對優(yōu)先購買權(quán)的實施主體、實施程序等 內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化： 1.行使主體。符合辦法第六條規(guī)定情形的工業(yè)樓宇進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，由市、 區(qū)（新區(qū)）土地整備（儲備）機構(gòu)行使優(yōu)先購買權(quán)。 2. 轉(zhuǎn)讓公告。符合辦法第六條規(guī)定情形的工業(yè)

9、樓宇，在申請轉(zhuǎn)移登記時, 由市房地產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)在其網(wǎng)站公告不少于 10個自然日。 3.權(quán)利行使。市、區(qū)（新區(qū)）土地整備（儲備）機構(gòu)欲行使優(yōu)先購買權(quán)的， 應(yīng)在公告期內(nèi)書面告知房地產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)及轉(zhuǎn)讓方。逾期未告知的，市房地產(chǎn)權(quán) 登記機構(gòu)可以辦理后續(xù)房地產(chǎn)權(quán)登記工作。 （八）對城市更新項目作出特別規(guī)定 辦法對受讓人資格、現(xiàn)售、再轉(zhuǎn)讓時間以及繳交增值收益等作出了明確 的規(guī)定，而上述規(guī)定在一定程度上對城市更新帶來一定約定，進(jìn)而影響開發(fā)企業(yè) 實施工業(yè)區(qū)升級改造的積極性，有悖我市大力推進(jìn)工業(yè)區(qū)升級改造、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn) 型升級的政策導(dǎo)向?？紤]到上述因素， 細(xì)則從預(yù)售、再轉(zhuǎn)讓時間限制以及增 值收益繳交等方面進(jìn)行適度

10、調(diào)整，對對城市更新改造后的工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓予以特別 規(guī)定： 1. 允許預(yù)售。即城市更新重建的工業(yè)樓宇可根據(jù) 城市商品房預(yù)售管理辦法 等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行預(yù)售，但受讓人仍應(yīng)符合辦法第五條有關(guān)“工業(yè)樓宇的受讓 人必須是經(jīng)依法注冊登記的企業(yè)”的規(guī)定。 2. 回遷房無再轉(zhuǎn)讓限制。回遷戶取得安置回遷的工業(yè)樓宇后首次轉(zhuǎn)讓的，不 受“轉(zhuǎn)讓后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”的限制。 3. 兩種情形免予繳納增值收益。城市更新項目已按市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計收 地價的工業(yè)樓宇配套設(shè)施首次轉(zhuǎn)讓的；用于安置回遷的工業(yè)樓宇登記至回遷戶 的。 4. 除免繳增值收益的情形外，城市更新項目改造后形成的工業(yè)樓宇首次轉(zhuǎn)讓 的，按以下方式繳納增值收益： 工業(yè)樓宇

11、轉(zhuǎn)讓的增值收益額未超過扣減總金額 30%勺部分，免繳增值收益; 工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額超過扣減總金額 的比例上繳； 30淋超過50%勺部分，按50% 50淋超過100%勺部分，按60% 工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額超過扣減總金額 上繳。 100%勺部分，按100%勺比例 工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額超過扣減總金額 的比例上繳； （九）細(xì)化轉(zhuǎn)讓增值收益收繳規(guī)定 為避免因工業(yè)樓宇流轉(zhuǎn)市場的放開而引發(fā)工業(yè)用地炒作、工業(yè)樓宇投機買賣 等擾亂工業(yè)樓宇交易市場的情形發(fā)生，辦法第十四條對工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓增值收 益收繳作出了規(guī)定，細(xì)則在辦法的基礎(chǔ)上，對增值收益收繳情形、繳交 程序、扣減項目以及使用等進(jìn)一步細(xì)化： 1.應(yīng)繳交增值收益的情形。除城市更新項目中的兩種情形外，所有工業(yè)樓宇 轉(zhuǎn)讓都應(yīng)繳交增值收益（包括初始登記后首次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓）； 2.計算增值收益的扣除項目包括：工業(yè)樓宇的登記價（無登記價的，扣減 所轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇分?jǐn)偟牡貎r和工程造價）；轉(zhuǎn)讓方取得工業(yè)樓宇時依法應(yīng)負(fù) 擔(dān)并實際已繳交的稅費；轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇時依法應(yīng)負(fù)擔(dān)并實際已繳交