1、 海南省榆亞鹽場(chǎng)發(fā)展改革與職工再就業(yè)工程 三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際安養(yǎng)城 目 錄第一部分 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱 4二、項(xiàng)目性質(zhì) 4三、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及其條件 4四、項(xiàng)目（產(chǎn)品）定位 5五、市場(chǎng)定位 7六、主要規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 8七、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容 8八、項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)模式 14九、項(xiàng)目總投資估算 15十、市場(chǎng)營(yíng)銷與效益分析 19第二部分 融資合作方案一、項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)進(jìn)度及資金籌措計(jì)劃 27二、項(xiàng)目公司的原始股權(quán)價(jià)值分析 30三、項(xiàng)目融資或戰(zhàn)略合作模式 32結(jié)論部分 35附件（圖表）：三亞市房地產(chǎn)業(yè)基本情況參考資料 3641三亞龍璽投資發(fā)展有限公司簡(jiǎn)介 42海南省榆亞鹽場(chǎng)簡(jiǎn)介 43三亞榆林灣“山水花

2、都”項(xiàng)目位置圖 44三亞榆林灣“山水花都”項(xiàng)目概念性規(guī)劃圖 45 第一部分 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱：三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際安養(yǎng)城（暫名）。二、項(xiàng)目性質(zhì)：海濱親水型城市度假休閑設(shè)施與住宅項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)（國(guó)有困難企業(yè)改革發(fā)展與職工再就業(yè)工程）。三、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及其條件：項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于三亞市榆林灣東岸、海南省榆亞鹽場(chǎng)駟軒分場(chǎng)的全部地界范圍。項(xiàng)目區(qū)位于三亞市主城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，南接三亞市大東海旅游區(qū)，北靠三亞市田獨(dú)鎮(zhèn)，西臨榆林灣、大茅河與三亞市榆紅管區(qū)相連，東隔安羅嶺與亞龍灣國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)為鄰（通過(guò)田獨(dú)鎮(zhèn)的旅游專用通道和本項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)有的6001000米長(zhǎng)的兩條山路均可通往亞龍灣），是連接三亞市區(qū)和三

3、亞亞龍灣國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)、三亞海棠灣國(guó)家級(jí)旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)、田獨(dú)鎮(zhèn)新興工業(yè)區(qū)、六道漁港及南海海洋漁業(yè)綜合服務(wù)基地的咽喉之地，正在建設(shè)中的紅沙大橋?qū)驯卷?xiàng)目區(qū)與三亞市區(qū)連為一體，其地理位置十分優(yōu)越。榆林灣是一個(gè)呈南北走向的狹長(zhǎng)形海灣，其北部為大茅河出海口與田獨(dú)鎮(zhèn)國(guó)家級(jí)熱帶生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地，南部為中國(guó)南海地區(qū)的重要海洋軍事要塞榆林軍港，西側(cè)為三亞市的城市中心制高點(diǎn)海螺嶺與狗嶺山地，東側(cè)為亞龍灣的主要背景山脈安羅嶺，中間有大茅河、榆林灣水體及紅樹(shù)林生態(tài)長(zhǎng)廊自北向南貫徹全境。其整體地形如同一把納涼休閑的太師椅，山海河城匯集一體、水木清華生機(jī)勃然，是三亞市區(qū)唯一可從事大型人工水系營(yíng)造工程的高檔海濱建設(shè)項(xiàng)目

4、開(kāi)發(fā)用地，也是目前三亞市區(qū)碩果僅存的親水型城市旅游度假發(fā)展空間，具有無(wú)可限量的投資價(jià)值與升值前景。四、項(xiàng)目（產(chǎn)品）定位：（一）著眼基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對(duì)榆林灣、大茅河近4000畝水面及其沿岸的紅樹(shù)林生態(tài)環(huán)境進(jìn)行徹底維護(hù)和改造，根治大茅河水患，疏道清淤，提高防洪、泄洪能力，防止水流倒灌給榆林灣、大茅河兩岸人民造成的生命、財(cái)產(chǎn)損失。（二）改善榆林灣水質(zhì)環(huán)境。以生物科技和工程科技手段，治理并恢復(fù)榆林灣、大茅河的水質(zhì)環(huán)境，使之達(dá)到國(guó)家二類以上水質(zhì)與海洋生物鏈得以重新自然繁衍的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。（三）保護(hù)紅樹(shù)林生態(tài)環(huán)境，使其繁榮昌盛，并使之成為提升三亞榆林灣旅游度假環(huán)境品位的“水上綠色景觀長(zhǎng)廊”。（四）按照三亞市整體

5、的城市功能規(guī)劃進(jìn)行運(yùn)作。項(xiàng)目擬采取“近期功能與遠(yuǎn)期功能相結(jié)合，旅游度假環(huán)境與生態(tài)環(huán)境相結(jié)合”的提升性規(guī)劃開(kāi)發(fā)方式，擬將其建成集熱帶濱海濕地風(fēng)光、水鳥(niǎo)棲息、熱帶花卉園藝、城市度假休閑、益智健身、水上游樂(lè)、國(guó)際會(huì)議會(huì)展及大型水上演藝、大型數(shù)碼噴泉、數(shù)碼焰火燈光工程等為一體的多功能的開(kāi)放型城市公園，使之成為三亞市東大門(mén)的一方靚麗名片，成為三亞創(chuàng)建世界級(jí)熱帶濱海旅游城市的“海洋文化綜藝之窗”。根據(jù)海南省規(guī)劃委員會(huì)有關(guān)“榆林灣旅游度假區(qū)”的規(guī)劃指導(dǎo)思想，三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際度假城邦項(xiàng)目，擬按照三亞市旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃中將榆林灣作為“亞龍灣旅游度假延伸區(qū)域及旅游、后勤綜合服務(wù)基地”的基本定位，結(jié)合三亞創(chuàng)

6、建世界級(jí)熱帶濱海旅游城市的發(fā)展目標(biāo)，以“綠色浮島”的生態(tài)復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，整合項(xiàng)目區(qū)得天獨(dú)厚的自然山水、休閑度假、生態(tài)養(yǎng)生資源，建設(shè)集人工島嶼景觀系統(tǒng)、熱帶花卉園藝產(chǎn)業(yè)、五星級(jí)海洋主題度假酒店（含海洋科技會(huì)館、酒店公寓）、國(guó)際老年康復(fù)、養(yǎng)生、度假、臨水旅游商業(yè)中心及大型低密度高尚住宅區(qū)（含鹽場(chǎng)職工安置區(qū)）為一體的國(guó)際性山水度假城邦，使之成為具有濃郁的海洋文化特色和世界級(jí)生活品位的“第二居住地”。（五）維護(hù)三亞社會(huì)穩(wěn)定，使之成為三亞經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和國(guó)有企業(yè)改制發(fā)展的典范。該項(xiàng)目地原為海南省榆亞鹽場(chǎng)的工業(yè)用地。為了貫徹海南省國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)2006129號(hào)關(guān)于加快推進(jìn)省屬國(guó)有企業(yè)改革工作的

7、通知文件精神，通過(guò)對(duì)榆亞鹽場(chǎng)進(jìn)行企業(yè)改制，斥巨資補(bǔ)償職工安置費(fèi)用，解決企業(yè)困境，改善職工生活，消除不安定隱患，為三亞的和諧穩(wěn)定貢獻(xiàn)力量。項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)，將充分考慮到榆亞鹽場(chǎng)職工“再就業(yè)工程”的實(shí)際需要，提供適合多種文化技能層面和就業(yè)年齡段的工作崗位、個(gè)體工商經(jīng)營(yíng)單位，優(yōu)先滿足鹽場(chǎng)干部、職工的就業(yè)需求。目前榆亞鹽場(chǎng)就此合作項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)告已經(jīng)上報(bào)主管部門(mén)批準(zhǔn)，三亞龍璽投資發(fā)展有限公司與海南省榆亞鹽場(chǎng)的合作開(kāi)發(fā)協(xié)議也已于2006年12月8日正式簽訂。五、市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目主要是針對(duì)中國(guó)“第三次置業(yè)”和國(guó)內(nèi)外“第二居住地”市場(chǎng)而開(kāi)發(fā)的高端度假與住宅產(chǎn)品。其基本的市場(chǎng)定位為：（一）目標(biāo)客戶群：無(wú)閑照料老人

8、的城市富有家庭，具有投資、度假多重需求的城市中產(chǎn)階層，孤獨(dú)的離退休干部，澹泊的文藝界人士和工作壓力較大的企業(yè)高管人員，以及被中國(guó)和平、穩(wěn)定的發(fā)展局勢(shì)所吸引的各類國(guó)際投資置業(yè)人士（目前三亞的國(guó)際置業(yè)客戶主要來(lái)自俄羅斯、韓國(guó)、以色列、美國(guó)及歐洲等國(guó)家）。（二）主要區(qū)域市場(chǎng)劃分：包括：1）以避寒、養(yǎng)老為主的東北市場(chǎng)；2）以投資與“候鳥(niǎo)式”度假為主的上海、華東市場(chǎng)；3）以度假、養(yǎng)生為主的北京、華北市場(chǎng)；4）以晚年移民為主的西北市場(chǎng)；5）以“候鳥(niǎo)式”度假為主的西南、華南市場(chǎng)。（三）旅游客源市場(chǎng)：包括：1）中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)（其中主要是北方游客）和國(guó)外旅游者；2）三亞市民、海南當(dāng)?shù)氐挠熊囎澹ㄗ杂稳耍┖屯鈦?lái)旅游團(tuán)

9、隊(duì)。六、主要規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：（待批）（一）項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積：本項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積約2466畝。其中，榆亞鹽場(chǎng)駟軒分場(chǎng)地界范圍內(nèi)的土地約1757.17畝（合117.15萬(wàn)平方米，不包括榆林灣、大茅河約4000畝自然水體面積），安游公路西側(cè)與榆亞鹽場(chǎng)駟軒分場(chǎng)地界之間的狹長(zhǎng)形用地約709畝（待征用）。（二）海/河濱生態(tài)保護(hù)地帶的占地面積：約750畝（根據(jù)有關(guān)法規(guī)，沿岸兩側(cè)各退出50米100米的紅樹(shù)林生態(tài)保護(hù)區(qū)）。（三）主要控制性規(guī)劃指標(biāo)：（待批）1、總體容積率（開(kāi)發(fā)強(qiáng)度）：0.768。2、總建筑面積：約90萬(wàn)平方米。3、總體建筑密度：9.8（以小高層及多層建筑為主）。4、綠地率（含城市公園部分）：6

10、5。5、最大建筑高度（頂部高度）：住宅建筑40米，標(biāo)志性酒店建筑120米，臨水公建、商業(yè)設(shè)施15米。七、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容：（以政府最終批準(zhǔn)的方案為準(zhǔn)）本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容主要包括以下五大組團(tuán)：1、“中央綠島公園”及紅樹(shù)林保護(hù)區(qū)；2、榆林灣“綠色浮島”人工水系與核心景觀、配套系統(tǒng)工程；3、五星級(jí)“海洋綜藝之窗”度假酒店；4、三亞國(guó)際老年安養(yǎng)城（含老年康復(fù)療養(yǎng)中心）；5、榆林灣“山水花都”國(guó)際度假住宅區(qū)（含鹽場(chǎng)職工安置區(qū)）。各組團(tuán)的基本情況簡(jiǎn)述如下：（一）榆林灣“中央綠島公園”及紅樹(shù)林保護(hù)區(qū)項(xiàng)目定位（細(xì)分）：“中央綠島公園”是本項(xiàng)目的景觀中心及核心動(dòng)感項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組團(tuán)。其位于榆林灣東、西兩岸之間的“中

11、央綠島”（人工島）區(qū)域，園區(qū)規(guī)劃用地面積約600畝（含450畝紅樹(shù)林生態(tài)濕地/水鳥(niǎo)棲息保護(hù)區(qū)），規(guī)劃水域使用面積約4000畝，擬建成目前三亞市區(qū)規(guī)模最大、環(huán)境最美、功能最全的城市動(dòng)感休閑公園及紅樹(shù)林生態(tài)觀賞區(qū)。景觀結(jié)構(gòu)：主要包括紅樹(shù)林濕地/水鳥(niǎo)觀賞游覽區(qū)、景觀型綠色岸基休閑長(zhǎng)廊、“綠色浮島”（島群）景觀水系改造工程、島上橋梁造型、中心廣場(chǎng)、“陽(yáng)春白雪”鹽文化造景區(qū)、熱帶植物/花卉園藝造景區(qū)、泉藝景觀區(qū)及公園地面鋪裝藝術(shù)、靜態(tài)/動(dòng)態(tài)造型藝術(shù)、光影藝術(shù)等景觀設(shè)施，在充分表達(dá)項(xiàng)目區(qū)“風(fēng)、花、山、水”等自然景觀要素的基礎(chǔ)上，營(yíng)造公園“動(dòng)靜相宜”的城市休閑文化氛圍。動(dòng)態(tài)項(xiàng)目及主要休閑服務(wù)設(shè)施：包括：1）

12、榆林灣“海洋劇場(chǎng)”與大型數(shù)碼噴泉、大型數(shù)碼焰火燈光工程；2）多功能會(huì)館及國(guó)際會(huì)議會(huì)展中心；3）生態(tài)型SPA水療中心與 “鹽浴”（特種鹵水保?。?huì)館 ；4）小型休閑游艇碼頭/會(huì)所；5）榆林灣軍事艦船模型館；6）水吧/茶藝休閑會(huì)館；7）城市嬉水樂(lè)園等設(shè)施。（二）榆林灣“綠色浮島”人工水系與核心景觀/配套系統(tǒng)工程項(xiàng)目定位（細(xì)分）：計(jì)劃在項(xiàng)目區(qū)引入榆林灣、大茅河水系，整體建設(shè)項(xiàng)目區(qū)“綠色浮島”景觀/配套系統(tǒng)工程，充分打造項(xiàng)目區(qū)的“親水”特質(zhì)，營(yíng)造國(guó)際化“山水花都”度假社區(qū)的中心景觀與基礎(chǔ)配套設(shè)施體系?；窘ㄔO(shè)內(nèi)容：1、項(xiàng)目區(qū)人工水系營(yíng)建工程（使項(xiàng)目區(qū)分為1015個(gè)“島嶼式”開(kāi)發(fā)組團(tuán)）；2、綠色岸基景觀

13、綠化工程；3、分散型社區(qū)游艇碼頭（每個(gè)島嶼組團(tuán)均設(shè)有數(shù)個(gè)棧橋式小型游艇泊位）；4、“泛會(huì)所”社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施區(qū)（含專為社區(qū)業(yè)主服務(wù)的文體會(huì)所、游艇會(huì)所、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、幼兒園、兒童樂(lè)園、社區(qū)超市、診所、物業(yè)服務(wù)中心、綠業(yè)租售服務(wù)中心等）。（三）五星級(jí)“海洋綜藝之窗”度假酒店（含泛游艇社區(qū)）項(xiàng)目定位（細(xì)分）：引入國(guó)際著名酒店服務(wù)品牌，共同營(yíng)建具有世界一流水準(zhǔn)，以大型人工活體珊瑚景觀系統(tǒng)、熱帶水族觀光長(zhǎng)廊和珊貝文化為主題，集山水、花卉、園林景觀與動(dòng)感休閑、游艇會(huì)館及泛游艇社區(qū)（小型游艇可直接出入酒店大堂）、水上游樂(lè)、水療健身為一體的五星級(jí)“綠島式”海洋主題度假酒店（海洋綜藝之窗度假酒店

14、）。規(guī)劃設(shè)計(jì)：酒店區(qū)域規(guī)劃擬包括34個(gè)島嶼功能區(qū)，其空間布局?jǐn)M采用高層低密度建筑設(shè)計(jì)，使酒店的低、中、高層分別具有不同的視覺(jué)空間和觀景效果，同時(shí)最大程度地增加酒店區(qū)域的園林景觀營(yíng)造空間，在既定的容積率條件下，降低建筑物對(duì)項(xiàng)目區(qū)景觀視線的阻攔，同時(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)的標(biāo)志性（酒店主體建筑建議設(shè)計(jì)為351層，首層為架空層）。酒店區(qū)將充分融合“七彩珊貝谷”的熱帶海洋主題進(jìn)行建筑與景觀設(shè)計(jì)，在全方位營(yíng)造酒店區(qū)域的人工活體珊瑚景觀系統(tǒng)、熱帶水族觀光長(zhǎng)廊和珊貝文化主題設(shè)施的前提下，擬將其主要功能及配套設(shè)施區(qū)域劃分為：1、主島區(qū)：為酒店主體建筑及酒店核心配套服務(wù)設(shè)施（客房總數(shù)約500間/套）及中國(guó)熱帶海洋科技

15、會(huì)館區(qū)。其中酒店主體建筑與游艇碼頭采用融合設(shè)計(jì)，小型游艇可從酒店大堂直接出入。同時(shí)，泳池設(shè)計(jì)擬采用個(gè)性化、私秘性和美感更強(qiáng)的生態(tài)園林泳池系列（大池1個(gè)，小池?cái)?shù)個(gè)），并使之與酒店戶外景觀融為一體。2、動(dòng)感島：為私家游艇俱樂(lè)部（游艇會(huì)所）、海洋劇場(chǎng)（多功能會(huì)館及國(guó)際會(huì)議會(huì)展中心）及大型數(shù)碼噴泉、數(shù)碼焰火燈光設(shè)施區(qū)、水吧休閑區(qū)、SPA會(huì)館、海上夜總會(huì)、水上游樂(lè)區(qū)等。3、綠島高級(jí)會(huì)館區(qū)（泛游艇社區(qū)）：采用產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品銷售/委托經(jīng)營(yíng)模式，會(huì)館區(qū)業(yè)主擁有分時(shí)度假與經(jīng)營(yíng)回報(bào)雙重權(quán)益。其戶型設(shè)計(jì)主要采用集獨(dú)立式高級(jí)會(huì)館、私家游艇碼頭、私家園林、泳池為設(shè)計(jì)單元的別墅戶型，物業(yè)銷售形態(tài)為精裝修成品房（含全套家

16、具、家電與酒店式客房用品，每戶配售高級(jí)進(jìn)口游艇一艘）。建筑參數(shù)：酒店（含動(dòng)感島及泛游艇社區(qū)）計(jì)劃占地面積約200畝，總建筑面積約12萬(wàn)平方米（其中含酒店公寓6萬(wàn)平方米）。（四）三亞國(guó)際老年安養(yǎng)城（含老年康復(fù)療養(yǎng)中心）項(xiàng)目定位（細(xì)分）：充分利用三亞市得天獨(dú)厚的山水生態(tài)、氣候、濱海資源條件，結(jié)合我國(guó)日益加劇的人口老年化發(fā)展趨勢(shì)，拓展三亞老年度假、養(yǎng)生、居住市場(chǎng)，建設(shè)具有國(guó)際品牌和完善的遠(yuǎn)程診療服務(wù)功能的、專為國(guó)家機(jī)關(guān)組織的高級(jí)干部（含高級(jí)離退休干部）、專家院士和國(guó)內(nèi)外高端人士提供慢性老年疾病恢復(fù)、療養(yǎng)、養(yǎng)老居住的國(guó)際老年安養(yǎng)城，同時(shí)建設(shè)具有一般醫(yī)療機(jī)構(gòu)的疾病診治功能（甲級(jí)醫(yī)療護(hù)理服務(wù)機(jī)構(gòu)）的國(guó)際老

17、年康復(fù)療養(yǎng)中心。項(xiàng)目擬建內(nèi)容：1、具有五星級(jí)酒店設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際老年康復(fù)（診療）中心大樓；2、園林式專業(yè)康復(fù)療養(yǎng)別墅群（2030棟）；3、高級(jí)老年養(yǎng)生公寓（約500個(gè)戶型單位）；4、老年休閑會(huì)所（含專為老年人設(shè)計(jì)的戶外休閑配套設(shè)施）；5、醫(yī)護(hù)人員生活配套區(qū)（含專家樓）；6、高檔園林及生態(tài)健身休閑游樂(lè)區(qū)；7、直升飛機(jī)場(chǎng)（配救護(hù)直升機(jī)1架）；8、專用車隊(duì)；9、其他后勤配套服務(wù)設(shè)施。建筑參數(shù)：計(jì)劃用地面積約150畝，總建筑面積約10萬(wàn)平方米。（空間布局方式擬與社區(qū)“中央綠島公園”進(jìn)行景觀與休閑要素結(jié)合，使之成為公園化、生態(tài)型的國(guó)際老年安養(yǎng)、度假中心）。品牌合作：醫(yī)療服務(wù)擬委托北京某頂級(jí)醫(yī)院開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，護(hù)

18、理服務(wù)擬在引進(jìn)日本著名醫(yī)療護(hù)理品牌基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)專業(yè)護(hù)理人員的本地化。（五）榆林灣“山水花都”國(guó)際度假住宅區(qū)項(xiàng)目定位（細(xì)分）：在充分體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)“綠色浮島”和“風(fēng)、花、山、水”休閑景觀要素的基礎(chǔ)上，整合項(xiàng)目區(qū)的養(yǎng)生、度假、服務(wù)資源，建設(shè)主要針對(duì)中國(guó)“第二居所”置業(yè)市場(chǎng)及其他目標(biāo)客戶群的國(guó)際化高尚度假住宅區(qū)。為便于住宅區(qū)的分期、分區(qū)開(kāi)發(fā)，擬將該住宅區(qū)自北向南分為“水榭江南”、“山水華庭”、“山海有約”、“云域海洲”四大組團(tuán)（不含五星級(jí)酒店所屬“泛游艇社區(qū)”和國(guó)際老年康復(fù)療養(yǎng)中心的老年公寓組團(tuán)）。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)：結(jié)合“綠色浮島”開(kāi)發(fā)理念開(kāi)展親水型住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。建筑物主流設(shè)計(jì)擬采用111層的“小高層”住

19、宅方案，力求使住宅區(qū)的建筑密度控制在8以內(nèi)，以最大限度地?cái)U(kuò)大住宅區(qū)的戶外景觀與休閑空間，強(qiáng)化住宅區(qū)景觀視線的通透性，保障住宅的通風(fēng)效果，整體提升住宅區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。建筑與戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮熱帶度假住宅產(chǎn)品的個(gè)性化特征，除普遍采用自然通風(fēng)、自然采光的“無(wú)暗室”設(shè)計(jì)、大飄窗、大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要素外，建議增加門(mén)窗的“折疊式”通風(fēng)設(shè)計(jì)，以取得最佳的室內(nèi)通風(fēng)效果，使住戶充分享受三亞優(yōu)越的空氣，達(dá)成三亞夏季的“避暑”居住條件。據(jù)此設(shè)計(jì)的主流戶型產(chǎn)品包括：1房1廳1衛(wèi)1廚戶型（迷你度假/熱租戶型），每戶建筑面積約50平方米。宜占總戶數(shù)的30。2房2廳1衛(wèi)1廚戶型（適合年輕家庭居住或作為異地家庭的“候鳥(niǎo)式”居所），

20、每戶建筑面積約90平方米。宜占總戶數(shù)的40。3房2廳2衛(wèi)1廚戶型（當(dāng)?shù)囟沃脴I(yè)與異地移民主流戶型），每戶建筑面積約130平方米。宜占總戶數(shù)的20。3房2廳復(fù)式住宅（中產(chǎn)家庭二次置業(yè)主流戶型），每戶建筑面積約160平方米。宜占總戶數(shù)的57。頂層復(fù)式豪宅（空中別墅，高端人士的個(gè)性化住宅），有4房3廳6房3廳多種戶型，每戶建筑面積約230360平方米，帶小型淺水泳池、陽(yáng)光桑拿（玻璃房）等私家配套設(shè)施，并附送屋頂平臺(tái)/花園，可享有“管家型”特種物業(yè)服務(wù)。宜占總戶數(shù)的35。定制式“泛游艇豪宅”（住宅區(qū)景觀地帶的極品豪宅，高端人士的傳世珍藏版），每戶（棟）建筑面積約450600平方米（3層以下獨(dú)立式建筑）

21、，帶小型私家泳池、私家游艇碼頭（配售游艇一部）和個(gè)性化私家花園，其有證部分的私家宅基地面積約600800平方米，并充分享有住宅區(qū)景觀地帶的公共休閑空間。該類“泛游艇豪宅”屬社區(qū)景觀區(qū)域的副產(chǎn)品，統(tǒng)一納入五星級(jí)酒店及游艇會(huì)所的酒店式物業(yè)服務(wù)范圍，采用定制式營(yíng)銷模式，為客戶提供多樣化的設(shè)計(jì)方案（也可由客戶自行提供設(shè)計(jì)方案），并在此基礎(chǔ)上獨(dú)立定價(jià)，獨(dú)立銷售。建筑參數(shù)：住宅區(qū)占地面積約1216畝，總建筑面積68萬(wàn)平方米。住宅區(qū)規(guī)劃凈容積率為0.84，建筑密度8，綠地率65，平均建筑層數(shù)111層，建筑物頂部高度約40米，樓間距60米。以上戶型設(shè)計(jì)及其比例，可在項(xiàng)目分期建設(shè)過(guò)程中根據(jù)實(shí)際的銷售情況進(jìn)行修改

22、、調(diào)整和變更。八、項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)模式本項(xiàng)目擬由海南省榆亞鹽場(chǎng)、三亞龍璽投資發(fā)展有限公司以合作方式進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)。具體的合作模式為股份制合作模式，即：由榆亞鹽場(chǎng)出地（駟軒分場(chǎng)現(xiàn)有的榆林灣全部土地）、三亞龍璽投資發(fā)展有限公司出資，雙方根據(jù)海南省國(guó)資委關(guān)于加快推進(jìn)省屬國(guó)有企業(yè)改革工作的通知（瓊國(guó)資【2006】129號(hào)文件）精神，在妥善處理好榆亞鹽場(chǎng)債權(quán)、債務(wù)和職工安置、再就業(yè)等問(wèn)題的前提下，共同組建股份制項(xiàng)目公司（具體的持股比例及有關(guān)權(quán)益事項(xiàng)由雙方協(xié)商后以公司章程形式進(jìn)行確定），由項(xiàng)目公司統(tǒng)一實(shí)施本項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)、銷售與經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)，項(xiàng)目公司存續(xù)期間所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)由雙方按公司章程確定的有關(guān)原則進(jìn)行分

23、配。項(xiàng)目公司及其分公司的相關(guān)工作崗位，將優(yōu)先滿足榆亞鹽場(chǎng)職工再就業(yè)之需。相關(guān)承諾：按照上述合作模式，三亞龍璽投資發(fā)展有限公司將認(rèn)真履行對(duì)榆亞鹽場(chǎng)的如下幾項(xiàng)承諾：1、由三亞龍璽投資發(fā)展有限公司通過(guò)協(xié)議出讓方式全額出資擔(dān)負(fù)三亞榆亞鹽場(chǎng)全部債務(wù)，并按省國(guó)資委文件精神安置職工，從而取得榆亞鹽場(chǎng)的全部債權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)。2、為使企業(yè)在改制后能平穩(wěn)過(guò)渡，原鹽場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)班子改制后在三至五年內(nèi)保持整體不變，繼續(xù)發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用。3、對(duì)原鹽場(chǎng)職工在自愿的原則下優(yōu)先簽訂勞動(dòng)合同，原有職工簽訂合同的人數(shù)不得低于現(xiàn)在職人數(shù)的50。改革現(xiàn)有工資體系，提高職工工資和福利待遇，保證在鹽場(chǎng)改制后的當(dāng)年全員年人均工資總額標(biāo)準(zhǔn)不低于2006年

24、鹽場(chǎng)在崗年人均工資總額的1.5倍，并在改制后對(duì)所聘用的職工及已辦理內(nèi)退人員，按政府的規(guī)定接續(xù)和及時(shí)上繳養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育等各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)金。九、項(xiàng)目總投資估算根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及其合作開(kāi)發(fā)模式，初步估算，本項(xiàng)目的各項(xiàng)建設(shè)投資費(fèi)用約為人民幣400,000萬(wàn)元。其中,項(xiàng)目建設(shè)投資為人民幣357,840萬(wàn)元（含土地等無(wú)形資產(chǎn)投資92,590萬(wàn)元），建設(shè)期經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用5,300萬(wàn)元，前期市場(chǎng)推廣費(fèi)用5,360萬(wàn)元，建設(shè)期銀行貸款利息31,500萬(wàn)元。詳見(jiàn)下表：三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際安養(yǎng)城項(xiàng)目投資估算表序號(hào)投資、建設(shè)內(nèi)容單位數(shù) 量單 價(jià)（元）投資金額（萬(wàn)元）一建設(shè)投資無(wú)形資產(chǎn)投資1承擔(dān)

25、榆亞鹽場(chǎng)債務(wù)/企業(yè)改制/職工安置(辦理房產(chǎn)證)/補(bǔ)償費(fèi)用12,150.002土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)(變性后)畝1,757.17300,00052,715.103駟軒分場(chǎng)186戶職工住房安置M18,6001,6002,976.004村屬部分的魚(yú)塘、土地清理、補(bǔ)償畝7099,000630.005無(wú)形資產(chǎn)投資預(yù)備費(fèi)注(1)22,000.006項(xiàng)目前期運(yùn)作費(fèi)用2,118.90項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)投資合計(jì)92,590.00固定資產(chǎn)投資1項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)用1.1地質(zhì)勘探/規(guī)劃/設(shè)計(jì)M900,000302,700.001.2立項(xiàng)、規(guī)劃審批、報(bào)建費(fèi)用M900,000353,150.001.3土地整理/圍墻/臨建工程500.001

26、.4七通一平工程畝1,757.1767,00011,770.001.5城市建設(shè)配套費(fèi)用M900,000151,350.001.6其他開(kāi)辦費(fèi)用1,530.00小計(jì)21,000.002核心景觀/配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用2.1中央綠島公園及紅樹(shù)林景觀長(zhǎng)廊5,000.002.2人工水系/岸基園林景觀/休閑配套設(shè)施8,500.002.3海洋文化綜藝之窗基礎(chǔ)建設(shè)工程6,500.00小計(jì)20,000.003土建/安裝/裝修工程費(fèi)用3.1人防/消防/太陽(yáng)能/智能設(shè)施M900,000130.0011,700.003.2五星級(jí)酒店主體工程M52,0004,00020,800.003.3五星級(jí)酒店泛游艇社區(qū)(含游艇碼頭)M

27、60,0003,50021,000.003.4海洋綜藝之窗文化/演藝/會(huì)議/會(huì)展服務(wù)設(shè)施M8,0003,5002,800.003.5海洋劇場(chǎng)大型數(shù)碼噴泉/焰火/燈光藝術(shù)工程M5,000.003.6國(guó)際老年安養(yǎng)中心主體工程M15,0003,0004,500.003.7老年公寓/院士流動(dòng)工作站M85,0002,50021,250.003.8高尚度假住宅區(qū)(毛坯房)M“水榭江南”組團(tuán)M170,0001,70028,900.00“山水華庭”組團(tuán)M170,0001,70028,900.00“山海有約”組團(tuán)M170,0001,70028,900.00“云域海洲”組團(tuán)M170,0001,70028,900.

28、00小計(jì)202,650.004社區(qū)園林景觀/配套設(shè)施工程4.1五星級(jí)酒店與泛游艇社區(qū)M110,0004004,400.004.2老年安養(yǎng)中心/老年公寓區(qū)M50,0002001,000.004.3高尚度假住宅區(qū)M350,0002007,000.00小計(jì)12,400.005設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用5.1進(jìn)口小型豪華游艇/機(jī)動(dòng)帆船艘10150萬(wàn)1,500.005.2酒店經(jīng)營(yíng)服務(wù)設(shè)備4,000.005.3醫(yī)療/護(hù)理設(shè)備2,000.005.4救護(hù)直升飛機(jī)架11,200萬(wàn)1,200.005.5物業(yè)管理機(jī)械/設(shè)備500.00小計(jì)9,200.00項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資合計(jì)265,250.00項(xiàng)目建設(shè)投資合計(jì)357,840.00

29、三經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用(按固定資產(chǎn)投資額的2.0計(jì))5,300.00四前期流動(dòng)資金(按長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目投資額的8.7計(jì))5,360.00五銀行貸款利息(以建設(shè)期5年/長(zhǎng)期負(fù)債10億元/利率6.3計(jì))31,500.00項(xiàng)目總投資合計(jì)400,000.00注：1、項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)投資預(yù)備費(fèi)主要用于項(xiàng)目區(qū)除榆亞鹽場(chǎng)駟軒分場(chǎng)1757.17畝土地范圍外、安游大道與鹽場(chǎng)地界之間約709畝帶狀土地（項(xiàng)目規(guī)劃范圍之內(nèi)）的購(gòu)置費(fèi)用。2、以上投資估算將根據(jù)政府部門(mén)最終批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案重新進(jìn)行投資測(cè)算，以此作為股東各方開(kāi)展項(xiàng)目合作的依據(jù)之一。十、市場(chǎng)營(yíng)銷與效益分析本項(xiàng)目是以三亞市榆林灣區(qū)域得天獨(dú)厚的山水、生態(tài)、氣候、空氣、陽(yáng)光

30、、島嶼風(fēng)情、田園風(fēng)光等自然生態(tài)資源為背景，以三亞特殊的熱帶海洋文化及熱帶花卉、園林藝術(shù)、民風(fēng)民俗為依托，以“親近自然、反璞歸真”的濱海度假生活理念，結(jié)合我國(guó)“第三次置業(yè)”與海南“第二居所”的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，通過(guò)將三亞市榆林灣區(qū)域優(yōu)美和諧的自然、度假、養(yǎng)生環(huán)境與建筑科技、海洋文化、人居藝術(shù)等資源整合一體，專為國(guó)內(nèi)外成功人士精心打造的“候鳥(niǎo)式居所”與“第二居住地”。（一）三亞市房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)背景與前景分析當(dāng)前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策和措施，其目的在于保證我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性發(fā)展平衡，并以抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn)人民群眾的基本住房問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題的全面解決。

31、海南的房地產(chǎn)業(yè)由于具有十分典型的“第二居所”市場(chǎng)特征，主要面對(duì)的是中國(guó)中產(chǎn)階層以上的目標(biāo)客戶群體，屬于邊緣性的“富人房地產(chǎn)”和“第三次置業(yè)”的發(fā)展范疇，突出的是旅游房地產(chǎn)業(yè)的資源特殊性、養(yǎng)生度假的舒適性和居住環(huán)境的愉悅性。因而，海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)很顯然不屬于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的“震中”影響范圍（但國(guó)家新近出臺(tái)的限制用地和禁止用地項(xiàng)目政策，對(duì)海南的高爾夫、別墅類等“圈地”型項(xiàng)目產(chǎn)生了顯著的控制性影響）。與國(guó)內(nèi)主流房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況相反的是，相對(duì)于美國(guó)夏威夷、澳大利亞黃金海岸、印尼巴厘島、沙特迪拜等國(guó)外旅游度假勝地，目前海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)僅處于“賤賣(mài)資源”的初級(jí)發(fā)展階段，國(guó)家對(duì)海南旅游房地產(chǎn)

32、業(yè)的發(fā)展，實(shí)行的是一種相對(duì)鼓勵(lì)的邊緣政策，采取的是一種提升性的規(guī)劃引導(dǎo)和市場(chǎng)扶持措施（如海南省、三亞市近年來(lái)實(shí)施的一系列大型招商、推介、節(jié)慶活動(dòng)與規(guī)劃提升行為等）。三亞是我國(guó)唯一的熱帶海濱旅游城市，是我國(guó)獨(dú)具熱帶濱海自然風(fēng)光、田園風(fēng)光的、具有最佳養(yǎng)生環(huán)境、旅游環(huán)境、度假環(huán)境、人居環(huán)境的“綠島公園”、“全中國(guó)人民的后花園和陽(yáng)光露臺(tái)”。 經(jīng)過(guò)十多年來(lái)的旅游行業(yè)創(chuàng)建和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，目前三亞已成為我國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，并已躋身我國(guó)六大旅游目的地之列，同時(shí)被世界旅游組織授予“世界最佳旅游目的地”和“世界樣板旅游城市”稱號(hào)。2005年，三亞市旅游接待總?cè)藬?shù)已達(dá)593萬(wàn)人次，自1996年以來(lái)，年均客源增長(zhǎng)

33、率達(dá)17.3。旅游業(yè)的高速發(fā)展，進(jìn)一步改善了三亞的人居環(huán)境和度假環(huán)境，吸引了大量的國(guó)內(nèi)、國(guó)際人士到三亞置業(yè)、投資，開(kāi)辟“第二居所”或“侯鳥(niǎo)式居所”。20012005年5年間，三亞市商品房銷售面積為463萬(wàn)平方米，其中外銷商品房面積為417萬(wàn)平方米，外銷率達(dá)90.06！五年之間，三亞市的商品房平均銷售價(jià)格已從低于成本價(jià)的數(shù)百元/平方米猛升至4260元/平方米，而以三亞灣為代表的一線海景房的銷售價(jià)格，更是從2003年以前的2200元/平方米躍升至目前的萬(wàn)元價(jià)格臺(tái)階！饒是如此，權(quán)威經(jīng)濟(jì)分析人士和行業(yè)專家均還普遍認(rèn)為：三亞有限的高品位人居資源尤其是濱海度假資源，相對(duì)于國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)的巨大需求，顯然還是

34、被嚴(yán)重低估和“賤賣(mài)”了。（二）項(xiàng)目營(yíng)銷機(jī)構(gòu)與銷售行為的組織本項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售行為，主要通過(guò)建立如下全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行：1、本地營(yíng)銷中心：擬選定三亞作為項(xiàng)目的本地營(yíng)銷服務(wù)中心，負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理本項(xiàng)目的全國(guó)性銷售網(wǎng)絡(luò)，并統(tǒng)一開(kāi)展異地客戶接待、市場(chǎng)推廣與產(chǎn)品廣告發(fā)布事務(wù)。2、異地營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)：擬在北京、天津、上海、太原、成都、重慶、哈爾濱、大連、青島等中心城市設(shè)立常年展銷處，同時(shí)尋求代理服務(wù)商開(kāi)展區(qū)域性營(yíng)銷合作，通過(guò)異地代理商組織異地客戶到三亞旅游購(gòu)房，為代理商提供具有競(jìng)爭(zhēng)力的代理服務(wù)傭金（銷售額的23），同時(shí)為成交客戶提供報(bào)銷旅游團(tuán)費(fèi)或打折機(jī)票的銷售政策。3、其他居間服務(wù)網(wǎng)絡(luò)：如發(fā)展出租車司機(jī)、酒店、旅行社等工

35、作人員加入本項(xiàng)目的居間銷售服務(wù)，為其提供具有吸引力的居間服務(wù)傭金。4、全國(guó)性巡回展銷（產(chǎn)品行銷）：1）通過(guò)參加全國(guó)各地的房展、會(huì)展活動(dòng)，進(jìn)行品牌推廣與產(chǎn)品展銷；2）組織專門(mén)的巡回銷售隊(duì)伍，采取“蛙跳式”戰(zhàn)術(shù)，在全國(guó)各中心城市開(kāi)展項(xiàng)目的產(chǎn)品巡銷活動(dòng)（每次展銷時(shí)間半個(gè)月以上，并在當(dāng)?shù)亻_(kāi)展全方位的市場(chǎng)推廣工作）。（三）銷售周期和進(jìn)度由于三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際安養(yǎng)城項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚的地理位置和自然資源，加之政府對(duì)三亞的包裝、宣傳力度逐年增加，和不斷舉辦一些國(guó)際大賽、活動(dòng)，已把三亞推上了國(guó)際舞臺(tái)。三亞在國(guó)際上的知名度和影響力將越來(lái)越大，其旅游和房地產(chǎn)等行業(yè)將逐步面向國(guó)際市場(chǎng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度考慮，三亞房地

36、產(chǎn)市場(chǎng)的增值空間還很大，而其土地資源稀缺狀況必將越來(lái)越嚴(yán)重。我公司擬充分把握和利用現(xiàn)有土地資源，采取控制性開(kāi)發(fā)和銷售的政策，使土地價(jià)值最大化、利潤(rùn)空間最大化，在此基礎(chǔ)上爭(zhēng)取進(jìn)一步加大土地儲(chǔ)備量。項(xiàng)目的計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期為五年，銷售周期六年。各銷售開(kāi)發(fā)組團(tuán)的工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度計(jì)劃安排如下：1、工程進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，售出率達(dá)到5% 。2、主體封頂，售出率達(dá)到60% 。3、主樓完工，售出率達(dá)到90% 。4、主樓驗(yàn)收完成，售出率達(dá)到95% 。5、景觀、配套全面完成，售出率達(dá)到99%以上 。（四）銷售價(jià)格與收入預(yù)測(cè)1、產(chǎn)權(quán)銷售產(chǎn)品價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位、景觀、配套、戶型等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，參照當(dāng)前三亞旅游、房地產(chǎn)業(yè)

37、的綜合價(jià)格指數(shù)與市區(qū)同類型樓盤(pán)（如時(shí)代海岸、臨春山水國(guó)際、鳳凰水城等）的商品房銷售價(jià)格，同時(shí)結(jié)合三亞大東海區(qū)域的酒店銷售情況，在較大的保險(xiǎn)系數(shù)下，初步確定本項(xiàng)目主要旅游、房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售價(jià)格為：1）普通商品房（毛坯房）平均銷售價(jià)格，以5600元/平方米計(jì)；2）游艇會(huì)館及別墅區(qū)（泛游艇社區(qū)），以28000元/平方米計(jì)；3）老年公寓（成品房）的平均銷售價(jià)格：6800元/平方米(含裝修/家電/家具)；4）臨水商業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施，以8500元/平方米計(jì)；5）五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店（客房部分）：以20000元/平方米計(jì)；【以上銷售價(jià)格策略，應(yīng)采取低開(kāi)高走、隨行就市的原則。以最低起價(jià)（均價(jià)保持在以上定價(jià)范圍內(nèi)）先進(jìn)行

38、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)進(jìn)。低價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)后，結(jié)合工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度及市場(chǎng)情況進(jìn)行隨機(jī)應(yīng)變性的調(diào)整。】2、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)格定位：1）五星級(jí)酒店客房（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）出租價(jià)格按平均850元/天計(jì)。2）國(guó)際老年安養(yǎng)中心的客房出租價(jià)格按平均680元/天計(jì)，醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)價(jià)格執(zhí)行國(guó)家和地方的有關(guān)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。3）國(guó)際游艇俱樂(lè)部會(huì)員消費(fèi)，按綜合消費(fèi)價(jià)格600元/人次計(jì)。4）城市休閑、娛樂(lè)、餐飲消費(fèi)綜合價(jià)格：按200元/人次計(jì)。5）項(xiàng)目區(qū)花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務(wù)價(jià)格：按年產(chǎn)各類高檔盆花、苗木15萬(wàn)盆（株）、平均價(jià)格100元/盆(株)計(jì)。3、項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)銷售收入預(yù)測(cè)1）“山水花都”毛坯房銷售收入：按5600元/平方米計(jì)，68萬(wàn)平方米

39、毛坯房的銷售收入為38.08億元；2）游艇會(huì)館區(qū)（五星級(jí)酒店泛游艇社區(qū)）銷售收入：以28000元/平方米計(jì)，6萬(wàn)平方米別墅類物業(yè)的銷售收入為16.8億元；3）老年公寓的成品房銷售收入：按6800元/平方米計(jì)，8.5萬(wàn)平方米成品房的銷售收入約為5.78億元；4)臨水商業(yè)服務(wù)設(shè)施，按8500元/平方米計(jì)，2萬(wàn)平方米商業(yè)物業(yè)（含會(huì)所型商業(yè)設(shè)施）的銷售收入為1.70億元。5）五星級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店（客房部分）：按20000元/平方米計(jì)，4萬(wàn)平方米五星級(jí)酒店客房及其經(jīng)營(yíng)權(quán)益的銷售收入約8.0億元；4、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、銷售收入根據(jù)分項(xiàng)測(cè)算，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目如五星級(jí)酒店、老年康復(fù)療養(yǎng)中心、中央綠島公園、游艇俱樂(lè)部、

40、海洋劇場(chǎng)及多功能會(huì)議會(huì)展中心、臨水商業(yè)中心及其旅游、文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等的年度銷售、經(jīng)營(yíng)收入可達(dá)人民幣4.0億元。其中：1）五星級(jí)酒店的年度經(jīng)營(yíng)收入：按酒店客房總數(shù)800間，年出租率以55、價(jià)格850元/天計(jì)，為1.365億元。2）國(guó)際老年安養(yǎng)中心的年度經(jīng)營(yíng)收入：按特種五星級(jí)客（?。┓繛?50間、入住率60、價(jià)格680元/天計(jì)，為0.67億元；醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)收入以客（?。┓渴杖氲?0計(jì)，為0.33億元。合計(jì)為1.0億元。3）國(guó)際游艇俱樂(lè)部的年度經(jīng)營(yíng)收入：按年接待各類會(huì)員或游客6萬(wàn)人次，綜合消費(fèi)價(jià)格600元/人次計(jì)，為0.36億元。4）城市休閑、娛樂(lè)、餐飲消費(fèi)服務(wù)收入（含五星級(jí)酒店的配套服務(wù)項(xiàng)目及社區(qū)

41、各類服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入）：按年接待各類消費(fèi)人士（含游客、市民）70萬(wàn)人次，綜合消費(fèi)服務(wù)價(jià)格以200元/人次計(jì)，為1.40億元。5）項(xiàng)目區(qū)花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務(wù)經(jīng)營(yíng)收入：按年產(chǎn)各類高檔盆花、苗木15萬(wàn)盆（株）、平均價(jià)格100元/盆(株)計(jì)，為0.15億元?！咀ⅲ荷鐓^(qū)物業(yè)代租收入主要體現(xiàn)為業(yè)主權(quán)益與物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)成本。物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)收入部分，主要用于物業(yè)公司的自養(yǎng)和社區(qū)長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)，不計(jì)入本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入】以上合計(jì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品（產(chǎn)權(quán)）銷售收入約為人民幣70.36億元,可實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)約20.18億元，企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)變現(xiàn)總額（可分配）約9.259億元，形成項(xiàng)目公司的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（原值)約6.16億元（含未

42、銷售的6.5萬(wàn)建筑平方米地面附屬物和占地1000余畝的公園、景觀與花卉產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)設(shè)施的固定資產(chǎn)原值）。項(xiàng)目的固定資產(chǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)收入約4.275億元/年。5、項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)銷售效益估算（見(jiàn)下表）：三亞榆林灣“山水花都”項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益估算表（一）序號(hào)測(cè) 算 科 目單位數(shù) 量單 價(jià)(元)金額(萬(wàn)元)一項(xiàng)目銷售總收入703,600二項(xiàng)目總成本1項(xiàng)目總投資400,0002銷售成本2.1異地營(yíng)銷網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)處20500,0001,0002.2市場(chǎng)推廣及廣告費(fèi)用(按項(xiàng)目總投資的1計(jì))4,0002.3銷售傭金及代理費(fèi)用(一般為銷售收入的2)14,0722.3客戶返點(diǎn)優(yōu)惠(一般為銷售收入的3)21,1082.4日常銷售

43、費(fèi)用(含異地銷售網(wǎng)點(diǎn)的日常費(fèi)用)1,8002.5土地增值稅(按銷售額的3計(jì))21,1082.6營(yíng)業(yè)稅(銷售額的5.5)38,698銷售成本合計(jì)101,786項(xiàng)目總成本合計(jì)501,786三銷售利潤(rùn)(所得稅前)201,814四資產(chǎn)性收益(項(xiàng)目形成的固定資產(chǎn)原值)61,600五項(xiàng)目利潤(rùn)總額(所得稅前)263,414六企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)變現(xiàn)收入92,590七全部資產(chǎn)變現(xiàn)、增值收入合計(jì)356,004八項(xiàng)目投資利潤(rùn)率10065.85九項(xiàng)目投資回報(bào)率100896、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算（見(jiàn)下表）：三亞榆林灣“山水花都”項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益估算表（二）序號(hào)長(zhǎng) 期 經(jīng) 營(yíng) 項(xiàng) 目數(shù) 量?jī)r(jià)格(元)年度經(jīng)營(yíng)收入單位：萬(wàn)元一五星

44、級(jí)酒店客房經(jīng)營(yíng)收入16.06萬(wàn)人次85013,651.00二國(guó)際老年安養(yǎng)中心客房收入9.855萬(wàn)人次6806,700.00醫(yī)療護(hù)理服務(wù)收入3,300.00三國(guó)際游艇俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)收入6萬(wàn)人次6003,600.00四城市休閑、娛樂(lè)、餐飲消費(fèi)服務(wù)收入(含五星級(jí)酒店的配套服務(wù)項(xiàng)目)70萬(wàn)人次20014,000.00五花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務(wù)經(jīng)營(yíng)收入15萬(wàn)盆(株)1001,500.00長(zhǎng)期項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)收入合計(jì)42,750.00第二部分 融資、合作方案 一、項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)進(jìn)度及資金籌措計(jì)劃根據(jù)海南旅游、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及其動(dòng)態(tài)趨勢(shì)，結(jié)合三亞榆林灣“山水花都”國(guó)際安養(yǎng)城項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)模式，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期初步確

45、定為五年（自項(xiàng)目修建性規(guī)劃獲政府正式批準(zhǔn)之日開(kāi)始計(jì)算）。開(kāi)發(fā)期各年度的工程進(jìn)度及投資計(jì)劃初定如下：第一年：完成榆亞鹽場(chǎng)企業(yè)改制、重組、職工安置、補(bǔ)償及項(xiàng)目區(qū)土地資產(chǎn)的評(píng)估與實(shí)物投資的驗(yàn)收工作，并同步開(kāi)展項(xiàng)目區(qū)土地確權(quán)、一期項(xiàng)目區(qū)土地變性、地質(zhì)勘探、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批和榆林灣“海洋文化綜藝之窗”基礎(chǔ)建設(shè)工程、榆林灣“中央綠島公園”及紅樹(shù)林保護(hù)區(qū)兩大核心項(xiàng)目的建設(shè)，為項(xiàng)目區(qū)的全面開(kāi)發(fā)提供充分的基礎(chǔ)與市場(chǎng)推廣平臺(tái)，同時(shí)開(kāi)始啟動(dòng)項(xiàng)目區(qū)中部的“山海有約”住宅組團(tuán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 該年度計(jì)劃投入137,000萬(wàn)元。其中，項(xiàng)目啟動(dòng)資金投資約43,180萬(wàn)元，項(xiàng)目區(qū)國(guó)有劃撥土地等實(shí)物資產(chǎn)投資約93,800萬(wàn)元。第

46、2年：開(kāi)始實(shí)施榆林灣“山水花都”國(guó)際度假住宅區(qū)一期工程20萬(wàn)平方米商品住宅項(xiàng)目建設(shè)，并在年內(nèi)達(dá)到商品房預(yù)售所需的工程進(jìn)度要求。同時(shí)開(kāi)始進(jìn)入五星級(jí)海上度假酒店、國(guó)際老年安養(yǎng)中心兩大項(xiàng)目的主體工程施工階段，并在全國(guó)開(kāi)展商品房市場(chǎng)營(yíng)銷和預(yù)定業(yè)務(wù)。該投資年度內(nèi)，項(xiàng)目區(qū)“中央綠島公園”和紅樹(shù)林生態(tài)觀賞區(qū)基本建成，并正式對(duì)市民和游人開(kāi)放。該年度計(jì)劃投資78,000萬(wàn)元。第3年：五星級(jí)海上度假酒店、國(guó)際老年安養(yǎng)中心開(kāi)始進(jìn)入室內(nèi)裝修與設(shè)備安裝階段?！吧剿ǘ肌弊≌瑓^(qū)一期工程和酒店公寓、老年公寓一期工程正式交付使用，項(xiàng)目區(qū)商品住宅進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段，并按商品房的實(shí)際銷售進(jìn)度逐步開(kāi)展榆林灣“山水花都”國(guó)際度假住宅區(qū)

47、二期工程（35萬(wàn)平方米）的施工。該年度計(jì)劃投資95,000萬(wàn)元，同時(shí)，預(yù)計(jì)當(dāng)年回籠商品房銷售資金150,000萬(wàn)元，“中央綠島公園”實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入5,000萬(wàn)元。第4年：五星級(jí)度假酒店、國(guó)際老年安養(yǎng)中心投入試運(yùn)營(yíng)，泛游艇社區(qū)、老年公寓及“山水花都”住宅區(qū)一期工程的銷售目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，三期工程35萬(wàn)平方米商品住宅、老年公寓陸續(xù)竣工，并始終以現(xiàn)房方式進(jìn)行發(fā)售。計(jì)劃投資90,000萬(wàn)元，同時(shí)，預(yù)計(jì)當(dāng)年回籠銷售資金150,000萬(wàn)元，五星級(jí)酒店、國(guó)際老年康復(fù)療養(yǎng)中心和“中央綠島公園”實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入30,000萬(wàn)元以上。第5年:后期銷售及工程竣工/決算階段。預(yù)計(jì)當(dāng)年起至建設(shè)期結(jié)束后共回籠銷售資金約20

48、6,650萬(wàn)元，五星級(jí)酒店、國(guó)際康復(fù)療養(yǎng)中心、中央綠島公園三大經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入40,000萬(wàn)元以上，并進(jìn)入穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)發(fā)展階段。項(xiàng)目建設(shè)所需的啟動(dòng)資金籌措計(jì)劃見(jiàn)下表：1、項(xiàng)目啟動(dòng)資金籌措計(jì)劃表（第12年）資 金 使 用 項(xiàng) 目單位/數(shù)量啟動(dòng)資金(萬(wàn)元)資金來(lái)源(萬(wàn)元)自 籌其 他1.榆亞鹽場(chǎng)企業(yè)改制費(fèi)用(含土地確權(quán)辦證)12,15012,1502.一期項(xiàng)目區(qū)土地變性費(fèi)用557畝6,6846,6843.地質(zhì)勘探/規(guī)劃設(shè)計(jì)2002004.一期項(xiàng)目報(bào)建/行政規(guī)費(fèi)3003005.七通一平及臨建設(shè)施557畝2,0001,0001,0006.海洋綜藝之窗基礎(chǔ)工程(一期)3,0001,5001,500

49、7.中央綠島公園及紅樹(shù)林保護(hù)區(qū)5,0002,0003,0008.一期人工水系建設(shè)工程2,0001,0001,0009.“山海有約”17萬(wàn)M2住宅區(qū)土建工程10,0005,0005,00010.前期市場(chǎng)推廣費(fèi)用50050011.管理費(fèi)用50050012.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1,0001,000項(xiàng)目啟動(dòng)資金合計(jì)43,334 31,83411,500二、項(xiàng)目公司的原始股權(quán)價(jià)值分析（一）項(xiàng)目公司原始股權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值分析： 根據(jù)海南省榆亞鹽場(chǎng)與三亞龍璽投資發(fā)展有限公司于2006年12月8日簽署的合作協(xié)議及上級(jí)主管部門(mén)的有關(guān)批復(fù)，本項(xiàng)目由海南省榆亞鹽場(chǎng)和三亞龍璽投資發(fā)展有限公司采取股份制合作模式進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，雙方共同

50、組建三亞龍榆投資開(kāi)發(fā)有限公司（項(xiàng)目公司），并由該公司統(tǒng)一實(shí)施本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。按照雙方簽署的新公司章程，新公司擬定的注冊(cè)股本為人民幣4000萬(wàn)元（股）。其中，海南省榆亞鹽場(chǎng)以其位于三亞市榆林灣的駟軒工區(qū)的1757.17畝國(guó)有劃撥土地（評(píng)估后）入股，在新公司中的持股比例為25（1000萬(wàn)股）；三亞龍璽投資發(fā)展有限公司以承擔(dān)榆亞鹽場(chǎng)企業(yè)改制與職工安置補(bǔ)償費(fèi)用、土地變性費(fèi)用、榆亞鹽場(chǎng)職工再就業(yè)培訓(xùn)費(fèi)用和項(xiàng)目的全部建設(shè)投資費(fèi)用等出資方式入股，在新公司中的持股比例為75（3000萬(wàn)股）。據(jù)此推算新公司的股東權(quán)益和單位股本的資產(chǎn)價(jià)值如下（項(xiàng)目融資合作的股權(quán)價(jià)值依據(jù)）：三亞龍榆投資開(kāi)發(fā)有限公司原始股本價(jià)值推

51、算表序號(hào)測(cè)算依據(jù)/設(shè)計(jì)條件（以政府批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為準(zhǔn)）土地的市場(chǎng)價(jià)值(萬(wàn)元/畝)1757.17畝土地總價(jià)值(萬(wàn)元)按一千萬(wàn)股折合為單位股權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值(元/股)1當(dāng)容積率為0.2時(shí)2035,143.3435.142當(dāng)容積率為0.3時(shí)3052,715.1052.723當(dāng)容積率為0.4時(shí)4070,286.8070.294當(dāng)容積率為0.5時(shí)5087,858.5087.865當(dāng)容積率為0.6時(shí)60105,430.20105.436當(dāng)容積率為0.7時(shí)70123,001.90123.007當(dāng)容積率為0.8時(shí)80140,573.60140.578當(dāng)容積率為0.9時(shí)90158,145.30158.159當(dāng)容

52、積率為1.0時(shí)100175,717.00175.72注：目前本項(xiàng)目申報(bào)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為：總建筑面積90萬(wàn)平方米，總體容積率0.768。按此推算新公司的單位股權(quán)資產(chǎn)價(jià)值為134.95元/股， 項(xiàng)目公司4000萬(wàn)股總股本的股權(quán)資產(chǎn)總價(jià)值為53.98億元。（二）項(xiàng)目公司原始股權(quán)的市盈率價(jià)值分析 為驗(yàn)證項(xiàng)目公司的股權(quán)資產(chǎn)收益能力（即項(xiàng)目公司股本的資本市場(chǎng)投資價(jià)值），本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目公司原始股權(quán)的市盈率價(jià)值進(jìn)行預(yù)測(cè)如下：根據(jù)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益測(cè)算表顯示，本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期（6年）內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的全部項(xiàng)目利潤(rùn)與無(wú)形資產(chǎn)變現(xiàn)收益為35.60億元，平均每年約為5.93億元，每股收益為14.833元/年。按資本市場(chǎng)的理性收益率

53、為30倍計(jì)算，折合項(xiàng)目公司總市值約180億元或445元/股。其6年內(nèi)的項(xiàng)目總收益約相當(dāng)于1100億元資金在銀行所產(chǎn)生的一年期利息收入，或相當(dāng)于180億元資金在銀行所產(chǎn)生的六年利息收入的總和。三、項(xiàng)目融資或戰(zhàn)略合作模式鑒于本項(xiàng)目總投資規(guī)模及其前期開(kāi)發(fā)所需的資金量較大，三亞龍璽投資發(fā)展有限公司出于總體資金鏈計(jì)劃方面的考量，擬引進(jìn)12家有相當(dāng)資金實(shí)力的企業(yè)作為控股方（龍璽公司）的戰(zhàn)略合作伙伴。公司初步擬訂的項(xiàng)目融資或戰(zhàn)略合作模式為：（一）債權(quán)融資 1、合作模式：由三亞龍璽投資發(fā)展有限公司以以固定回報(bào)率方式向戰(zhàn)略投資人開(kāi)展直接融資業(yè)務(wù)。2、計(jì)劃融資總額：人民幣3.0億元（企業(yè)間直接融資）。 3、還款期限：35年（自首批款項(xiàng)到賬之日起計(jì)算）。4、投資回報(bào)率：每年固定回報(bào)810（可協(xié)商）。5、還