1、 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告模板 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 報(bào) 告 韶ABC房地產(chǎn)評(píng)字2006第05號(hào) 委托方：韶關(guān)如東廠破產(chǎn)清算組估價(jià)方：韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 房地產(chǎn)估價(jià)師：AB 韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 地址： 電話：傳真：郵編： 目 錄 內(nèi) 容 頁 次 致委托方函1 估價(jià)師聲明2 估價(jià)的假設(shè)和限制條件3 估價(jià)結(jié)果報(bào)告4 一、委托方4 二、估價(jià)方4 三、估價(jià)對(duì)象4 四、估價(jià)目的4 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)4 六、價(jià)值定義4 七、估價(jià)依據(jù)4 八、估價(jià)原則5 九、估價(jià)方法5 十、估價(jià)結(jié)果5 十一、估價(jià)人員5 十二、估價(jià)作業(yè)日期5 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期5 估價(jià)技術(shù)報(bào)告6 一、個(gè)別因素分析6 二、區(qū)域因素

2、分析6 三、最高最佳使用分析6 四、估價(jià)方法選用6 五、估價(jià)測(cè)算過程6 六、估價(jià)結(jié)果確定8 附件8 致 委 托 方 函 韶關(guān)如東廠破產(chǎn)清算組： 受貴清算組委托，本公司秉著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，對(duì)委托的位于韶關(guān)市東郊十公里韶關(guān)如東廠韶府國用（1995）字第特10號(hào)宗地上房屋建筑物共6項(xiàng)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年7月31日，估價(jià)目的為對(duì)10號(hào)宗地上建筑物的市場(chǎng)價(jià)值作出客觀公允的反映，作為拆除建筑物證據(jù)保存的價(jià)值參考依據(jù)。 本公司根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及本估價(jià)目的，遵循必要的評(píng)估程序、估價(jià)原則，采用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

3、因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣捌拾肆萬貳仟貳佰壹拾玖元（￥842219元）。詳見房屋建筑物估價(jià)明細(xì)表。 注：估價(jià)結(jié)果受報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 房地產(chǎn)評(píng)估有限公司ABC韶關(guān)市 法定代表人（簽名）： 二六年八月三十一日 1 估 價(jià) 師 聲 明 我們鄭重聲明： 1. 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 2. 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3. 我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。 4. 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地

4、產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。 5. 我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察。 6. 房屋建筑物的建筑面積系我公司委托韶關(guān)市房產(chǎn)測(cè)繪管理所測(cè)定，測(cè)繪管理所對(duì)測(cè)量結(jié)果負(fù)責(zé)，本次估價(jià)以其出具的測(cè)量數(shù)據(jù)確認(rèn)。 7. 本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 8. 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位和個(gè)人提供，凡因委托方使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任

5、。 9、本估價(jià)報(bào)告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名： 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào)： 二六年八月三十一日 2 韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 一、 本次估價(jià)的假設(shè)前提 1、估價(jià)對(duì)象沒有申請(qǐng)報(bào)建、辦理產(chǎn)權(quán)證明，本次估價(jià)按照房屋實(shí)際用途（工業(yè)、辦公用途）予以評(píng)估。 2、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于完好狀態(tài)并達(dá)到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。 3、房屋建筑物的建筑面積系我公司委托韶關(guān)市房產(chǎn)測(cè)繪管理所測(cè)定，測(cè)繪管理所對(duì)測(cè)量結(jié)果負(fù)責(zé)，本次估價(jià)以其出具的測(cè)量數(shù)據(jù)確認(rèn)。 4、對(duì)估價(jià)對(duì)象僅觀察其外貌，對(duì)可能存在的內(nèi)部結(jié)構(gòu)性

6、變化，我公司未委托測(cè)定。 二、本次估價(jià)的限制條件 1、本估價(jià)報(bào)告僅為對(duì)10號(hào)宗地上建筑物的市場(chǎng)價(jià)值作出客觀公允的反映，作為拆除建筑物證據(jù)保存的價(jià)值參考依據(jù)，不得作其他用途，并僅針對(duì)本次評(píng)估目的有效。 2、本次估價(jià)結(jié)果僅為房屋建筑物價(jià)值，不含建筑物所屬地價(jià)；建筑物沒有申請(qǐng)報(bào)建、辦理產(chǎn)權(quán)證明，本次評(píng)估建筑物價(jià)值未包含報(bào)建費(fèi)用和銷售稅費(fèi)，同時(shí)未包括因拆除建筑物所涉及的搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用。 3、本報(bào)告結(jié)果僅作為作為拆除建筑物證據(jù)保存的價(jià)值參考依據(jù)，除此目的外，本評(píng)估報(bào)告不能用于其他經(jīng)濟(jì)行為，本所不對(duì)使用報(bào)告于其他經(jīng)濟(jì)行為引起的一切責(zé)任負(fù)責(zé)。 4、房屋建筑物主要為工業(yè)廠房及辦公室

7、，沒有辦理產(chǎn)權(quán)證明；所屬土地使用者為韶關(guān)如東廠，土地使用證編號(hào)：韶府國用（1995）字第特10號(hào)，土地用途為倉庫用地，土地使用終止日期2040年8月1日。本次估價(jià)是以委托方對(duì)提供的范圍和數(shù)據(jù)確認(rèn)的，委托方對(duì)提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。 5、本次估價(jià)結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。 2韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 6、本評(píng)估報(bào)告有效期估價(jià)時(shí)點(diǎn)之日起一年內(nèi)有效。 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、委托方：韶關(guān)如東廠破產(chǎn)清算組。 二、估價(jià)方：韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司。 三、估價(jià)對(duì)象 位于韶關(guān)市東郊十公里韶關(guān)如東廠韶府國用（1995）字第特10號(hào)宗

8、地上房屋建筑物共6項(xiàng)。其中： （1）八米高1號(hào)工業(yè)廠房：建筑物于1998年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高8米，建筑2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻普批，卷閘門、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套面積61.08m設(shè)施齊。 （2）五米高2號(hào)工業(yè)廠房首層：建筑物于1998年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高5米，2，裝修同上，水電配套設(shè)施齊。 建筑面積884.30m2，57.72m米，建筑面積年建成，建筑物于1998混合結(jié)構(gòu)，層高3（3）廠房宿舍：外墻、內(nèi)墻普批，鋁合金玻璃門，鋁窗、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設(shè)施齊。 （4）2號(hào)工業(yè)廠房第二層辦公室：建筑物于1998年建成，加建于五米高工業(yè)廠2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻刮塑，飾木板米，建筑面積

9、315.62m房上，框架結(jié)構(gòu)，層高3門、鋁合金窗，耐磨磚地面，天花吊頂，水電配套設(shè)施齊。 2，43.18m米，建筑面積1998年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高3（5）值班室：建筑物于外墻條磚，內(nèi)墻普批，木門、鋁窗，水電配套設(shè)施齊。 2，18.13m3米，建筑面積）廁所：建筑物于（61998年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻普批、部分瓷磚，水電配套設(shè)施齊。 四、估價(jià)目的：對(duì)10號(hào)宗地上建筑物的市場(chǎng)價(jià)值作出客觀公允的反映，作為拆除建筑物證據(jù)保存的價(jià)值參考依據(jù)。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2006年7月31日。 本報(bào)告書一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為此時(shí)點(diǎn)有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 六、價(jià)值定義：以公開市場(chǎng)價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的

10、市場(chǎng)價(jià)值。 七、估價(jià)依據(jù) 1、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)合同； 2、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法； 3韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 3、中華人民共和國土地管理法； 4、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范； 5、廣東省建筑工程綜合定額； 6、韶關(guān)市房地產(chǎn)評(píng)估辦法； 7、韶關(guān)建筑工程造價(jià)信息； 8、估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄； 9、委托方提供的與本次估價(jià)相關(guān)的資料； 10、本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料。 八、估價(jià)原則 本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)，具體依據(jù)如下估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 九、估價(jià)方法 本次估價(jià)采用成本法

11、確定房屋建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。 十、估價(jià)結(jié)果 經(jīng)評(píng)定估算，確定估價(jià)對(duì)象于2006年7月31日可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣捌拾肆萬貳仟貳佰壹拾玖元（￥842219元）。詳見房屋建筑物估價(jià)明細(xì)表。 。十一、估價(jià)人員： 十二、估價(jià)作業(yè)日期 日。8月31月23日至2006年年20068 十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自估價(jià)時(shí)點(diǎn)之日起一年內(nèi)有效。 韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 六年八月三十一日二OO 4韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析 估價(jià)對(duì)象為位于韶關(guān)市東郊十公里韶關(guān)如東廠韶府國用（1995）字第特10號(hào)宗地上的建筑物，土地使用權(quán)屬韶關(guān)如東廠，土

12、地用途為倉庫用地，土地使用終止日期2040年8月1日；房屋建筑物共6項(xiàng)，沒有辦理產(chǎn)權(quán)證明。其中： （1）八米高1號(hào)工業(yè)廠房：建筑物于1998年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高8米，建筑2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻普批，卷閘門、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套61.08m面積設(shè)施齊。 （2）五米高2號(hào)工業(yè)廠房首層：建筑物于1998年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高5米，2，裝修同上，水電配套設(shè)施齊。 建筑面積884.30m2，57.72m米，建筑面積年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高3建筑物于（3）廠房宿舍：1998外墻、內(nèi)墻普批，鋁合金玻璃門，鋁窗、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設(shè)施齊。 （4）2號(hào)工業(yè)廠房第二層辦公室：建筑物于1998年建

13、成，加建于五米高工業(yè)廠2，外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻刮塑，飾木板米，建筑面積315.62m房上，框架結(jié)構(gòu)，層高3門、鋁合金窗，耐磨磚地面，天花吊頂，水電配套設(shè)施齊。 2，43.18m3米，建筑面積年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高（5）值班室：建筑物于1998外墻條磚，內(nèi)墻普批，木門、鋁窗，水電配套設(shè)施齊。 2，米，建筑面積18.13m）廁所：建筑物于1998年建成，混合結(jié)構(gòu)，層高3（6外墻藍(lán)色涂料，內(nèi)墻普批、部分瓷磚，水電配套設(shè)施齊。 房屋建筑物實(shí)際用途為廠房、辦公室，維護(hù)保養(yǎng)情況良好，能正常使用。 二、區(qū)域因素分析 估價(jià)對(duì)象位于韶關(guān)市東郊十公里韶關(guān)如東廠內(nèi)，地處舊工業(yè)生產(chǎn)區(qū)，離區(qū)商業(yè)中心較遠(yuǎn)，地理位置較偏僻，

14、周邊商業(yè)氣氛較差，離韶南大道約1公里，有一支線公路通達(dá)，道路交通條件稍差，基礎(chǔ)設(shè)施條件一般，居住環(huán)境、條件一般。 三、最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià) 5韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 值的使用，本估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為廠房、辦公室，因此本報(bào)告中的最佳使用功能為相應(yīng)的實(shí)際使用功能。 四、估價(jià)方法選用 根據(jù)本估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，本次估價(jià)采用成本法確定房屋建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。 重置成本=建安成本+前期費(fèi)用+管理費(fèi)用+資金成本+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 建筑物評(píng)估值=

15、重置成本成新率 成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限） 五、估價(jià)測(cè)算過程 例：五米高2號(hào)工業(yè)廠房首層（詳見房屋建筑物估價(jià)明細(xì)表第2項(xiàng)）。 2，外墻藍(lán)色涂884.30m米，建筑面積1998年建成，框架結(jié)構(gòu)，層高5建筑物于料，內(nèi)墻普批，卷閘門、鋼窗，水泥砂漿地面，大開間，水電配套設(shè)施齊。 1、根據(jù)韶關(guān)市房地產(chǎn)評(píng)估辦法、韶關(guān)建筑工程造價(jià)信息、廣東省建筑工程綜合2。 620元/m定額，綜合分析確定建安單價(jià)為2、前期費(fèi)用包括設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察鉆探費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、審圖費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、防雷費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)等，由于建筑物沒有申請(qǐng)報(bào)建、辦理產(chǎn)權(quán)證明，根據(jù)本評(píng)估目的，前期費(fèi)用僅取

16、設(shè)計(jì)費(fèi)，折合為建安單價(jià)的1.5%確定。 2 /m1.5%=9.30元前期費(fèi)用=6203、管理費(fèi)用為建安單價(jià)、前期費(fèi)用的3%確定。 2 元/m管理費(fèi)用=(620+9.30)3%=18.884、根據(jù)建筑物規(guī)模，假設(shè)建設(shè)期為1年，資金均勻投入，利率為5.85%。 1/22 /m-1=18.69元資金成本=(620+9.30+18.88)(1+5.85%)5、銷售稅費(fèi)包括營業(yè)稅及附加、堤圍費(fèi)、土地增值稅、印花稅等，由于建筑物沒有申請(qǐng)報(bào)建、辦理產(chǎn)權(quán)證明，結(jié)合本評(píng)估目的，不考慮銷售稅費(fèi)。 6、根據(jù)同類型建筑物的社會(huì)平均投資利潤水平，開發(fā)利潤按售價(jià)的15%計(jì)。 2 /m）15%=117.68元1-15%開發(fā)

17、利潤=(620+9.30+18.88+18.69)/（2 元/m=620+9.30+18.88+18.69+117.68=784.55建筑物重置單價(jià)重置成本=784.55884.30=693779元，取整693800元。 6韶關(guān)市ABC房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 建筑物于1998年建成，已使用9年，建筑物所屬土地使用權(quán)土地使用終止日期為2040年8月1日，由于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束，尚可使用年限按土地使用的剩余年限34年計(jì)。 成新率=34/(9+34) 100%=79% 房屋建筑物市場(chǎng)價(jià)值=69380079%=548102元 2。 =548102/884.30=619.81元/ m平均單價(jià)同理得其他各項(xiàng)房屋建筑物評(píng)估值。 評(píng)估結(jié)果詳見房屋建筑