1、目錄第一章第一章企業(yè)簡(jiǎn)介2第二章第二章億嘉廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)的整體設(shè)想3第一節(jié)新成海物業(yè)的服務(wù)優(yōu)勢(shì)3第二節(jié)項(xiàng)目調(diào)研4第三節(jié)管理目標(biāo)構(gòu)建“文化社區(qū)”5第四節(jié) “億嘉廣場(chǎng)”管理模式7第三章第三章擬采取的管理措施7第一節(jié) 管理方式7第二節(jié) 實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的保證措施8第三節(jié) 工作人員的培訓(xùn)10第四節(jié) 管理人員的管理13第四章第四章各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案14第一節(jié) 治安管理措施14第二節(jié) 消防安全管理措施19第三節(jié) 交通車輛管理措施24第四節(jié) 房屋管理措施26第五節(jié) 設(shè)施設(shè)備管理措施28第六節(jié) 保潔衛(wèi)生管理措施31第七節(jié) 社區(qū)綜合服務(wù)36第八節(jié) 檔案管理38第九節(jié) 信息反饋40第五章第五章緊急應(yīng)急預(yù)案41第一節(jié)房

2、屋安全管理應(yīng)急工作預(yù)案41第二節(jié)突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案43第三節(jié)雨、污水管阻塞應(yīng)急預(yù)案44第四節(jié)電梯應(yīng)急預(yù)案44第六章第六章物資裝備及財(cái)務(wù)預(yù)算0第七章第七章管理目標(biāo)和承諾7第八章第八章結(jié)束語9第一章企業(yè)簡(jiǎn)介我公司是一家通過ISO9001:2000 質(zhì)量認(rèn)證、擁有完善的管理機(jī)制、深受廣大業(yè)戶信賴的國家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)。目前，我公司下轄分公司9 家、全資子公司3 家。系中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)理事單位、海南省物業(yè)管理協(xié)會(huì)付會(huì)長單位。我公司自 1992 年成立以來，弘揚(yáng)“主動(dòng)、周到、溫馨、和諧”的服務(wù)理念，創(chuàng)造了具有良好口碑的“新成海管理模式”，成為國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的創(chuàng)新型企業(yè)。我公司服務(wù)的眾多物業(yè)項(xiàng)目分別被

3、國家行政主管部門評(píng)為“省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)”、“優(yōu)秀物業(yè)管理示范大廈”、“全國工業(yè)旅游示范點(diǎn)” 、“衛(wèi)生達(dá)標(biāo)單位” 、“治安達(dá)標(biāo)單位” 、“綠化達(dá)標(biāo)單位”等榮譽(yù)稱號(hào)。為應(yīng)對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，做強(qiáng)新成海，公司于2003 年開始實(shí)施異地“二次創(chuàng)業(yè)”拓展戰(zhàn)略， 其中在海南、 廣西先后注冊(cè)成立了“柳州分公司” 、“南寧分公司” 、“桂林分公司” 、“玉林分公司” 、“北海分公司” 、 “?？诜止尽?、“廣柳公司” 、“三亞分公司”等 9 家分支機(jī)構(gòu)。陸續(xù)成功接管了玉林市華商國際香港城、悉尼城、玫瑰花園、嶺南都會(huì)、南寧卷煙廠、柳州卷煙廠、燕京桂林漓泉啤酒廠、廣西花紅藥業(yè)、玉林制藥廠、中國建行玉林分

4、行、玉林金龍 PS 版南方生產(chǎn)基地、柳州市人大辦公樓、柳州市高級(jí)中學(xué)、柳州市第十二中學(xué)、柳州市腫瘤醫(yī)院、柳州市天天樂制藥廠、北航北海學(xué)院、海南省第一勞教所、藍(lán)島康城、祥閣深藍(lán)灣、海晟瑞景等 10 多個(gè)大型優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目，近期正在洽談位于文昌市政府旁億嘉廣場(chǎng)項(xiàng)目。截止 2006 年 12 月，我公司服務(wù)的物業(yè)總面積已突破400 萬平方米， 形成一支具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)物業(yè)管理理念的專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)從單純住宅小區(qū)管理向企事業(yè)辦公大樓、各類大型工業(yè)園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、寫字樓等物業(yè)類型擴(kuò)展的跨越式發(fā)展。第二章億嘉廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)的整體設(shè)想第一節(jié)新成海物業(yè)的服務(wù)優(yōu)勢(shì)新成海物業(yè)從事專業(yè)化物業(yè)管理歷經(jīng)16

5、年，積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，形成了先進(jìn)的服務(wù)理念，培養(yǎng)了一大批專業(yè)化物業(yè)管理人才，對(duì)做好“億嘉廣場(chǎng)” 物業(yè)前期服務(wù)工作具有多方面優(yōu)勢(shì)：一、基礎(chǔ)管理規(guī)范優(yōu)勢(shì)： 新成海物業(yè)對(duì)住宅區(qū)管理已形成一整套規(guī)范運(yùn)作模式，主要體現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)管理與職能部門的指導(dǎo)監(jiān)督的有機(jī)結(jié)合，實(shí)行管理處主任負(fù)責(zé)制與專業(yè)技能相統(tǒng)一的管理模式。具體操作由管理處主任負(fù)責(zé)下的對(duì)包括常規(guī)管理八項(xiàng)內(nèi)容（治安、消防、交通車輛、房屋管理、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、機(jī)電設(shè)備設(shè)施、社區(qū)文化建設(shè)與綜合服務(wù)）和內(nèi)部管理的統(tǒng)一指揮，由各職能部門提供培訓(xùn)、技術(shù)、資源援助和指導(dǎo)，并由公司客戶服務(wù)中心（調(diào)度總臺(tái)）進(jìn)行客戶服務(wù)的監(jiān)督，從而形成規(guī)范化管理的運(yùn)作模式。二、服務(wù)

6、精細(xì)化優(yōu)勢(shì)：海南新成海物業(yè)綜合管理有限公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)ISO9001:2000質(zhì)量體系， 并在此基礎(chǔ)上將各項(xiàng)常規(guī)管理服務(wù)工作，按照區(qū)域?qū)嶋H情況和需求制定精細(xì)化服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)， 通過實(shí)踐不間斷進(jìn)行完善，最終形成該區(qū)域的服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以衡量區(qū)域的管理服務(wù)質(zhì)量。 包括治安秩序管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、機(jī)電工程維修服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化 、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化 、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化等，目前已通過運(yùn)用在住宅小區(qū)、工業(yè)園區(qū)、辦公樓、商場(chǎng)寫字樓等物業(yè)項(xiàng)目，得到委托方和業(yè)主的認(rèn)可。我們將在此基礎(chǔ)上，引進(jìn)并修改后應(yīng)用于“億嘉廣場(chǎng)”物業(yè)項(xiàng)目的管理中，以此提高整體的管理服務(wù)質(zhì)量。三、管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)：新成海物業(yè)對(duì)各類型住宅區(qū)的

7、管理，尤其是高層商住區(qū)的服務(wù)具有豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，目前管理的小區(qū)項(xiàng)目包括：海口香榭麗花園（海甸島和平大道）、?？诰┖；▓@（海甸島人民大道） 、海南省民航管理局職工宿舍 （?？谑形魃陈罚?、海口藍(lán)島康城（海甸島和平大道）等。特別是我司在海南的幾個(gè)項(xiàng)目如京?；▓@、藍(lán)島康城、祥閣深藍(lán)灣和目前正在跟蹤拓展的天海紫貝等與“億嘉廣場(chǎng)”同屬高層商住區(qū)，其服務(wù)方式相近；我們將以此進(jìn)行資源整合，并結(jié)合“億嘉廣場(chǎng)” 的實(shí)際情況， 有針對(duì)性地加以借鑒，形成“億嘉廣場(chǎng)”自己的管理模式。四、綜合服務(wù)優(yōu)勢(shì)：如果成功接管“億嘉廣場(chǎng)”，我司則將下設(shè)秩序、房管、機(jī)電、環(huán)境、社區(qū)文化及綜合服務(wù)等部門，并全方位地提供各種家政特別服務(wù)

8、項(xiàng)目，為小區(qū)業(yè)主解除一切后顧之憂。綜上所述，新成海物業(yè)對(duì)“億嘉廣場(chǎng)”實(shí)施專業(yè)化服務(wù)，有著無與倫比的巨大優(yōu)勢(shì)，如有幸得到青睞， 我們將以此為契機(jī)，通過對(duì)專業(yè)技術(shù)及現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)的有機(jī)整合，以形成“億嘉廣場(chǎng)”獨(dú)特的管理服務(wù)模式，從而保證服務(wù)質(zhì)量的全面達(dá)標(biāo)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。第二節(jié)項(xiàng)目調(diào)研建設(shè)中的“億嘉廣場(chǎng)”位于海南省文昌文城鎮(zhèn)文中路10 號(hào)，是文昌市大型商業(yè)中心，是文城鎮(zhèn)的標(biāo)志性建筑無之一，如此優(yōu)越的配套條件，顯赫的地理位置，必然造就億嘉廣場(chǎng)在文昌市地王之地的發(fā)展?jié)摿统鞘腥司用牡貥?biāo)性價(jià)值。該項(xiàng)目是凱嘉實(shí)業(yè)有限公司重點(diǎn)開發(fā)和建設(shè)的樓盤。“億嘉廣場(chǎng)”總占地面積為 3639.97 平方米，總建筑面積

9、為22671 平方米，綠化面積達(dá)70%，一至三層的商鋪裙樓、五層以上為住宅和大面積的空中花園所組成，電梯 9 臺(tái)（ 4 臺(tái)住宅客梯和 5 臺(tái)商業(yè)扶梯），有車位近 100 個(gè)。小區(qū)一卡通智能系統(tǒng)和樓宇全部采用對(duì)講系統(tǒng)，停車智能化系統(tǒng)，目前是文昌區(qū)域集“低密度、高綠化率”于一體的高尚人文住宅社區(qū)。為使日后的管理服務(wù)工作更加貼近“億嘉廣場(chǎng)”的實(shí)際情況，我們數(shù)次赴現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，了解的基本情況如下：“億嘉廣場(chǎng)”作為凱嘉實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)工程，未來物業(yè)服務(wù)工作必須以實(shí)現(xiàn)業(yè)主滿意、開發(fā)商滿意、社會(huì)滿意為終極目的。據(jù)我公司的研究分析，未來的業(yè)主以本地白領(lǐng)階層創(chuàng)業(yè)者、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)及來文城度假休閑階層的島外

10、人群為主。讓我們共同關(guān)注一下入住人群的特點(diǎn)：“億嘉廣場(chǎng)” 未來的業(yè)主多為就近的白領(lǐng)階層、 島外休閑度假養(yǎng)老人員以及具有高學(xué)歷的文城鎮(zhèn)企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)， 素質(zhì)相對(duì)較高， 對(duì)物業(yè)服務(wù)的期望值也較高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)必將為住宅區(qū)帶來更清新的時(shí)代氣息、衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。“億嘉廣場(chǎng)”業(yè)主基本屬于中高收入的顯貴階層，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，參照中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。第三節(jié)管理目標(biāo)構(gòu)建“文化社區(qū)”根據(jù)我司的調(diào)研結(jié)果顯示： “億嘉廣場(chǎng)”應(yīng)是“現(xiàn)代新貴人”的居所， “現(xiàn)代新貴人”重情、講理、守法。開展物業(yè)服務(wù)工作，就必須高度重

11、視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。我們提出構(gòu)建 “文化社區(qū)” 的人居理想模式， 強(qiáng)調(diào)由物業(yè)業(yè)服務(wù)上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融和的“文化社區(qū)”的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個(gè)層面， 一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。 二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念， 進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我司的服務(wù)設(shè)想是：、倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化在服務(wù)中心內(nèi)

12、部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作， 例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔” ；安全管理方面提倡“全員防范，全員消防” ，以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。 在社區(qū)內(nèi)，我們推崇 “為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分” 的管理理念，實(shí)現(xiàn)“管理開放，開放管理”。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來，參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。此外，我們還將借鑒業(yè)內(nèi)的成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施“服務(wù)報(bào)告制度” ，每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及治安秩序、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。二、推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)

13、質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人，我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。建立這種認(rèn)識(shí)能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情， 自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法，提供發(fā)自內(nèi)心的“微笑服務(wù)”。業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)提出改進(jìn)意見， 服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動(dòng)的基礎(chǔ)上得以提升。三、營建“和睦親善”的社區(qū)文化社區(qū)文化是物業(yè)服務(wù)者與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、 具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合， 社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種 “和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠” 。我們將

14、以開展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共秩序。我們將圍繞“愛國主義、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來組織、策劃社區(qū)活動(dòng)，努力把”億嘉廣場(chǎng)”創(chuàng)建為“精神家園” 。四、塑造“親和人文”的環(huán)境文化現(xiàn)代信息時(shí)代的到來， 業(yè)主更加關(guān)注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。 物業(yè)服務(wù)者與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營造上， 我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、 符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)， 提升檔次： 提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)， 保持綠化的良好長勢(shì)以承續(xù)設(shè)計(jì)理念：以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，

15、 并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀， 營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的 “文化社區(qū)”。五、開發(fā)“人性化”的服務(wù)文化現(xiàn)階段的物業(yè)服務(wù)不僅限于物業(yè)的常規(guī)管理服務(wù)， 而是更注重于物業(yè)的延伸服務(wù)。作為億嘉廣場(chǎng)的“管家” ，為了給一個(gè)安全的居住保障，我司將與保險(xiǎn)公司合作，為小區(qū)內(nèi)業(yè)主提供家庭財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的服務(wù)； 針對(duì)億嘉廣場(chǎng)未來居住人群的性質(zhì)，我司將提供管家式副服務(wù)，為“侯鳥”式業(yè)主定期提供開門通風(fēng)、清掃服務(wù)，同時(shí)與汽車租賃公司合作， 為島外居住人群建立汽車租賃接送服務(wù)等， 以新穎的服務(wù)于億嘉廣場(chǎng)的業(yè)主。第四節(jié)“億嘉廣場(chǎng)”管理模式我們確立”億嘉廣場(chǎng)”的管理模式是：緊密圍繞“質(zhì)量、成本雙否決

16、”的運(yùn)作核心；提供“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的服務(wù)產(chǎn)品。倡導(dǎo)“以客戶為中心”的流程管理思想；建立以流程為基石的客戶需求價(jià)值鏈。致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系；推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化。在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對(duì)“億嘉廣場(chǎng)”的特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。我們的管理思路是：強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序強(qiáng)調(diào)管理團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí)致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境第三章擬采取的管理措施第一節(jié)管理方式一、項(xiàng)目委托管理方式凱

17、嘉實(shí)業(yè)有限公司依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及雙方約定的管理事項(xiàng)，以契約形式全權(quán)委托海南新成海物業(yè)綜合管理有限公司對(duì)億嘉廣場(chǎng)實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理活動(dòng)。海南新成海物業(yè)綜合管理有限公司在服務(wù)合同期內(nèi)對(duì)委托方負(fù)責(zé)制訂年度服務(wù)目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)契約雙方社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。二、管理運(yùn)作方式由海南新成海物業(yè)綜合管理有限公司輸出服務(wù)人力資源，對(duì)億嘉廣場(chǎng)開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，并高度注重物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化，充分利用自身在制度、 人力、設(shè)備、經(jīng)營、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)優(yōu)勢(shì)和現(xiàn)代化的服務(wù)手段，為服務(wù)工作提供專業(yè)保障，通過總體協(xié)調(diào)與管理，最終實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。我司擬在億嘉廣場(chǎng)設(shè)立物業(yè)管理處，全面負(fù)責(zé)委托管

18、理項(xiàng)目的日常管理運(yùn)作，并根據(jù)雙方約定的服務(wù)內(nèi)容和管理目標(biāo)，對(duì)治安秩序維護(hù)、消防控制、 交通車輛指揮及停放、設(shè)施設(shè)備管理、 清潔保潔作業(yè)服務(wù)、房屋管理、 社區(qū)文化建設(shè)與綜合便民服務(wù)等內(nèi)容制定相應(yīng)內(nèi)部規(guī)章和作業(yè)流程、管理標(biāo)準(zhǔn)。日常業(yè)務(wù)上受海南新成海物業(yè)綜合管理有限公司領(lǐng)導(dǎo)。第二節(jié)實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的保證措施一、管理體制和人員配備1、管理架構(gòu)我公司擬成立億嘉廣場(chǎng)物業(yè)管理處，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理運(yùn)作，縱向關(guān)系與內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)分別見圖示。2、人員的配備億嘉廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)整體方案確定后，服務(wù)團(tuán)隊(duì)的人員配備和素質(zhì)就成了服務(wù)好物業(yè)的決定性因素。新成海公司總部擬挑選安排具有豐富經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的業(yè)務(wù)骨干擔(dān)任億嘉廣場(chǎng)物業(yè)

19、管理處主任，并按公司ISO9001:2000 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和億嘉廣場(chǎng)業(yè)主所要求管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度科學(xué)合理設(shè)置機(jī)構(gòu)和人員，力求實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)指標(biāo)的承諾和我公司制定的服務(wù)目標(biāo)，本著“精干、高效、以崗定人”的原則確定人員編制。我們將在億嘉廣場(chǎng)物業(yè)管理處配備如下管理人員：序號(hào)崗位編制/人備注1管理處主任1負(fù)責(zé)全面的日常管理工作2水電工2負(fù)責(zé)機(jī)電維修管理工作3秩序員10負(fù)責(zé)辦公樓以及宿舍區(qū)的治安防范工作4保潔員5負(fù)責(zé)辦公區(qū)、宿舍區(qū)的保潔5綠化工1負(fù)責(zé)空中花園綠化養(yǎng)護(hù)工作小計(jì)193、骨干人員的素質(zhì)要求崗位職責(zé)現(xiàn)具備條件（擬招聘條件）備注男， 45 歲以下，大專文化，具2 年以管理處全面負(fù)責(zé)億嘉廣場(chǎng)的物

20、業(yè)管理上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)，主任工作。熟悉 ISO9001:2000 質(zhì)量認(rèn)證體系， 有物業(yè)管理人員從業(yè)資格證書。負(fù)責(zé)小區(qū)治安秩序、車輛交通、熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)用及日常管秩序員車場(chǎng)管理工作、消防應(yīng)急處理。理服務(wù)操作綠化工負(fù)責(zé)技術(shù)指導(dǎo)及培訓(xùn)工作。熟悉保潔作業(yè)體系、綠化作業(yè)體系。保潔員負(fù)責(zé)常規(guī)保潔、公共防疫操作。熟悉多項(xiàng)清潔作業(yè)操作使用，具有2年以上相關(guān)物業(yè)保潔經(jīng)驗(yàn)。水電工負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行及設(shè)施維護(hù)管理。具有 3 年以上水電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)二、管理處組織管理要求1、 負(fù)責(zé)對(duì)億嘉廣場(chǎng)實(shí)施各類專項(xiàng)管理活動(dòng)，業(yè)務(wù)方面接受海南新成海物業(yè)綜合管理有限公司總體指導(dǎo)和監(jiān)督。2、 貫徹執(zhí)行合同條款及公司總部

21、制訂的ISO9001:2000物業(yè)服務(wù)質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按PDCA循環(huán)要求實(shí)施日常服務(wù)。3、 完成與公司總部簽訂的年度服務(wù)目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。4、 合理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作。5、 負(fù)責(zé)擬定億嘉廣場(chǎng)各種管理項(xiàng)目的月工作計(jì)劃。6、 接受凱嘉實(shí)業(yè)有限公司和公司總部的日常監(jiān)督和檢查。7、 積極參加創(chuàng)建優(yōu)秀小區(qū)考評(píng)工作，提高服務(wù)水平。第三節(jié)工作人員的培訓(xùn)持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作，是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。各崗位業(yè)務(wù)的大多數(shù)管理障礙，可以通過有效培訓(xùn)加以改善。基層員工在某些工作上的不足， 特別是服務(wù)觀念上的差距，也可以通過培訓(xùn)得到解決。員工培訓(xùn)是企業(yè)管理升級(jí)的重要環(huán)節(jié)。新成海

22、物業(yè)一貫高度重視員工培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作，每年安排周密的員工培訓(xùn)、考核計(jì)劃，具體做法如下：一、培訓(xùn)體系1、培訓(xùn)需求分析2、培訓(xùn)計(jì)劃崗位應(yīng)用組織實(shí)施3、培訓(xùn)考核4、培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估二、培訓(xùn)體系描述1、貫徹員工培訓(xùn)原則，堅(jiān)持培訓(xùn)體系不漏項(xiàng)，切實(shí)達(dá)到培訓(xùn)效果；2、在管理骨干中，安排有培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作；3、通過培訓(xùn)制度和運(yùn)行機(jī)制的確定，使員工培訓(xùn)成為管理中心整個(gè)工作的必備環(huán)節(jié)，避免流于形式；4、注重課程開發(fā)教材選定，解決培訓(xùn)深度和特色問題；5、加強(qiáng)流程中的培訓(xùn)績(jī)效評(píng)估和培訓(xùn)需求分析兩個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。三、培訓(xùn)原則因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實(shí)效。四、培訓(xùn)目標(biāo)品德優(yōu)良

23、、觀念到位、勝任崗位。五、培訓(xùn)內(nèi)容1、觀念培訓(xùn)（針對(duì)管理管理中心全體員工）服務(wù)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及新成海企業(yè)文化。2、管理培訓(xùn)（針對(duì)各級(jí)骨干）員工激勵(lì)、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學(xué)、突發(fā)事件處理、管理理論。3、崗位技術(shù)培訓(xùn)（針對(duì)操作層）基本技能、 物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護(hù)和使用、客戶管理、辦公自動(dòng)化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。4、基礎(chǔ)培訓(xùn)（針對(duì)新入職員工）行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責(zé)、企業(yè)管理目標(biāo)等。5、年度培訓(xùn)計(jì)劃新成海物業(yè)公司擬將首年度員工培訓(xùn)分為兩個(gè)

24、階段，第一階段入駐前期培訓(xùn)，采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn)， 重點(diǎn)為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪培訓(xùn)考核；第二階段為入駐后培訓(xùn)，采用定期、實(shí)操、教練式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估，鞏固培訓(xùn)效果。億嘉廣場(chǎng)物業(yè)管理處對(duì)員工培訓(xùn)年度課時(shí)要求為：人均受訓(xùn) 130 課時(shí)以上， 秩序員受訓(xùn)260 課時(shí)以上。6、年度培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)類別培訓(xùn)內(nèi)容管轄物業(yè)基本情況、管理重點(diǎn)公司概況、理念、組織機(jī)構(gòu)管理制度及行為規(guī)范崗位職責(zé)基礎(chǔ)培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)勘察服務(wù)觀念及溝通技巧物業(yè)管理法規(guī)及條例突發(fā)事件處理消防治安教育ISO9001:2000 質(zhì)量管理體系物業(yè)管理概論管理費(fèi)收支核算成本控制系統(tǒng)培訓(xùn)計(jì)算機(jī)應(yīng)用應(yīng)急事件處理秩序

25、員專業(yè)技能消防設(shè)備、設(shè)施管理資質(zhì)培訓(xùn)物業(yè)管理崗位培訓(xùn)（取得證書）六、培訓(xùn)方式內(nèi)部崗位培訓(xùn)培訓(xùn)方外送專業(yè)培訓(xùn)式在職自學(xué)培訓(xùn)培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)方式學(xué)時(shí)新員工授課4新員工講座4新員工授課4全體員工自學(xué)4相關(guān)人員研討32新員工授課、示范4新員工授課、自學(xué)10新員工授課、示范4新員工錄像3全體員工外培、講課10全體員工授課30管理人員研討3全體員工講座4全體員工授課、實(shí)操20全體員工授課10秩序員授課、演練6相關(guān)人員授課10管理人員外送培訓(xùn)20入職強(qiáng)化培訓(xùn)， 常規(guī)集中授課，技能培訓(xùn)，參觀考察，專題研討，案例分析，實(shí)操演練等。短期研修，專職進(jìn)修，參觀學(xué)習(xí)，行業(yè)沙龍，論文交流等。鼓勵(lì)員工通過電大、夜大和自學(xué)等方式

26、充電七、培訓(xùn)效果：通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估檢驗(yàn)培訓(xùn)效果，培訓(xùn)前安排測(cè)試，了解員工基礎(chǔ)和培訓(xùn)需求，培訓(xùn)中考核鞏固培訓(xùn)效果，培訓(xùn)后通過結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位，并對(duì)員工工作業(yè)績(jī)進(jìn)行跟蹤評(píng)估。第四節(jié)管理人員的管理一、嚴(yán)格要求，規(guī)范管理，選好人，培育合格管理人才把好招聘人員關(guān)，選擇熱愛物業(yè)服務(wù)、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的，堅(jiān)決不予錄用。在公司里，經(jīng)營和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡的崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。物業(yè)服務(wù)者首先要管好人，其次才能理好事；做事先做人，正人先正已。重學(xué)歷而不惟學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫戎氐?。倡導(dǎo)敬業(yè)、服務(wù)創(chuàng)新的企業(yè)精神，對(duì)員工的行為規(guī)范、儀表儀容

27、在員工手冊(cè)中做出了明確的規(guī)定，并通過量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極協(xié)調(diào)和積極主動(dòng)投入的工作態(tài)度。二、競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵(lì)人員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、客戶滿意、危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)新性管理等尤為重要。物業(yè)服務(wù)行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，大膽創(chuàng)新，才能爭(zhēng)取主動(dòng)，贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與，因而我們?cè)诹炕芾怼⒊杀竟芾砗陀?jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與， 群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。在公司內(nèi)部堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位公開招聘，競(jìng)爭(zhēng)上崗， 并實(shí)行年度聘任制，形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤活人力資源。通過綜合考評(píng)，實(shí)行員工隊(duì)伍每年10

28、%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。三、以企業(yè)文化感召人，留住人由企業(yè)價(jià)值觀、經(jīng)營服務(wù)理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的新成海企業(yè)文化是公司重要的無形資產(chǎn)。 我們塑造和倡導(dǎo)這種文化， 目的就是要使廣大員工在價(jià)值觀念、核心理念和目標(biāo)追求上形成共識(shí)，調(diào)動(dòng)員工隊(duì)伍的積極性，形成團(tuán)隊(duì)合力。我們堅(jiān)持定期征詢廣大員工對(duì)公司發(fā)展的意見和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時(shí)改善工作中的不足。十六年來，我公司凝聚了一批熱愛物業(yè)服務(wù)、重事業(yè)、勤鉆研的骨干隊(duì)伍，他們不斷創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)，矢志不渝，為新成海的發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。第四章各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案第一節(jié)治安管理措

29、施億嘉廣場(chǎng)目前正在銷售階段，在物業(yè)服務(wù)行業(yè)屬于前期服務(wù)階段，工程施工、 業(yè)主裝修將人流量大， 人員復(fù)雜將是本項(xiàng)目前期治安重點(diǎn)管理之一，我司擬對(duì)億嘉廣場(chǎng)的治安防范和各方面管理措施如下：一、安全秩序工作專項(xiàng)管理內(nèi)容：物業(yè)安全秩序管理的主要內(nèi)容包括治安秩序管理、消防秩序管理以及交通秩序管理：（一）治安管理范圍：1、對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人員及在區(qū)內(nèi)行為按制度進(jìn)行規(guī)范和控制。2、對(duì)防護(hù)區(qū)域內(nèi)設(shè)施及物品的安全進(jìn)行巡視、檢查。3、對(duì)防護(hù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境及秩序進(jìn)行維護(hù)，保持正常的生活秩序。（二）消防安全管理范圍：1、預(yù)防和控制火災(zāi)的發(fā)生。2、消防安全知識(shí)的宣傳。3、消防設(shè)施設(shè)備的監(jiān)控、維護(hù)、檢查。4、消防救護(hù)及應(yīng)急措施

30、。5、臺(tái)風(fēng)及內(nèi)澇水浸的防范措施。（三）、車輛及道路交通管理范圍1、車輛出入、行駛及停放的管理。2、車輛安全防范管理。3、交通秩序的維護(hù)和管理。4、小區(qū)重大活動(dòng)的交通車輛管理。二、安全管理“五落實(shí)”原則安全管理的指導(dǎo)思想是：建立健全完備的組織機(jī)構(gòu)，盡可能運(yùn)用先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施，選派具有責(zé)任心的專業(yè)人才，堅(jiān)決貫徹“預(yù)防為主”的原則，全力以赴地作好預(yù)防工作，最大可能地杜絕或減少安全事故的發(fā)生。同時(shí)要做好安全應(yīng)急預(yù)案，對(duì)于萬一出現(xiàn)的安全事故，要根據(jù)具體情況，統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一組織，并采取一切有效的手段和措施，進(jìn)行處理，力爭(zhēng)將事故控制在萌芽狀態(tài)或最低限度減少損失。（一）思想落實(shí)即要把安全管理放在第一位，要真正

31、從思想上重視起物業(yè)的安全管理。物業(yè)公司將大力進(jìn)行安全的宣傳教育，組織學(xué)習(xí)有關(guān)的法律法規(guī)，學(xué)習(xí)和借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制訂各項(xiàng)安全制度、崗位責(zé)任制和操作規(guī)程。通過宣傳和不斷學(xué)習(xí)，使內(nèi)部員工、業(yè)主（使用人）、來訪者共同重視安全，懂得規(guī)定和要求，自覺遵守，主動(dòng)配合，共同搞好安全管理工作。（二）組織落實(shí)物業(yè)公司由主管領(lǐng)導(dǎo)掛帥，成立安全領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)安全管理工作，同時(shí)建立具體的安全管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)具體領(lǐng)導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)，建立有效的管理機(jī)制，時(shí)刻監(jiān)控和掌握小區(qū)內(nèi)治安安全管理動(dòng)態(tài)，維護(hù)小區(qū)正常的治安秩序。（三）人員落實(shí)物業(yè)公司的主要領(lǐng)導(dǎo)兼任安全小組組長，把安全管理工作提到日常的議事日程，選派得力的干部出任管理處主任，配備

32、高素質(zhì)的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須經(jīng)過專業(yè)的崗位培訓(xùn)，具有較高的政治素質(zhì)、體能素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德。把安全管理工作落到班組、落到崗位。（四）制度落實(shí)物業(yè)公司要根據(jù)國家的有關(guān)政策法規(guī)、規(guī)定和要求， 結(jié)合億嘉廣場(chǎng)的特點(diǎn)和多方需求，共同制定切實(shí)可行的安全管理制度和辦法，并堅(jiān)決貫徹實(shí)施。（五）裝備落實(shí)配備專門的、現(xiàn)代化的安全管理設(shè)備設(shè)施，如自動(dòng)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)以及其他安全管理器材， 對(duì)講機(jī)通信系統(tǒng)、 警棍、防暴物品等以增強(qiáng)安全管理的安全系數(shù)與效率。形成人防、物防、技防的立體治安防范體系。三、億嘉廣場(chǎng)治安管理措施（一）安全管理運(yùn)做流程公司安全事務(wù)主管檢查、登記定崗值勤應(yīng)急分隊(duì)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理作好

33、日記視情況由應(yīng)急分隊(duì)報(bào)警緊急情況通知主或報(bào)轄區(qū)公安機(jī)關(guān)管應(yīng)急妥善處理號(hào) 交存 公檔 司及派出所編記錄（二）確立治安重點(diǎn)加大對(duì)小區(qū)人流、物流、車流的有效監(jiān)控：1、人流控制 對(duì)來訪人員須通過門崗，與被訪當(dāng)事人通話后方可進(jìn)入，并進(jìn)行訪問登記和離去注銷手續(xù)。對(duì)人員及物質(zhì)采取辦理出入證管理，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；經(jīng)常配合派出所做好周邊治安整治工作。2、物流控制 對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制。對(duì)不符合進(jìn)出小區(qū)手續(xù)的物質(zhì)、 車輛不予以放行，并詳細(xì)做值班記錄。安全巡查員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌盤查；所有的物資流動(dòng)實(shí)行登記放行手續(xù)。3、車流控制 針對(duì)億嘉廣場(chǎng)的實(shí)際情況，合理規(guī)劃小區(qū)車輛行

34、駛路線，實(shí)現(xiàn)人車分流、出入分流。4、全面防范實(shí)施“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、守衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點(diǎn)、線、面的配合與互動(dòng)。5、保安巡邏“三速”推進(jìn)，即徒步、單車、機(jī)動(dòng)車三速巡邏，統(tǒng)籌安排“三速”巡邏的時(shí)間，并利用智能巡更系統(tǒng)對(duì)“三速”巡邏進(jìn)行績(jī)效監(jiān)控；6、機(jī)動(dòng)增援進(jìn)行“三級(jí)”調(diào)度，即實(shí)施快速推進(jìn)體系。第一梯隊(duì)的快速分隊(duì)裝備電動(dòng)巡邏車， 隨時(shí)聽候調(diào)遣， 在報(bào)警 4 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)；第二梯隊(duì)的快速支援分隊(duì)在緊急狀況下隨時(shí)召集， 對(duì)第一梯隊(duì)及時(shí)支援；在確實(shí)需要緊急增援的情況下，由公司秩序部調(diào)度公司治安隊(duì)實(shí)施緊急增援。此外，我們將進(jìn)一步密切與當(dāng)?shù)毓膊块T的聯(lián)系，積極配合派出所工作，加大治

35、安綜合管理力度。（三）門衛(wèi)管理1、對(duì)進(jìn)入小區(qū)的人員的驗(yàn)證工作，采取認(rèn)證與人相結(jié)合的方法。2、保持門口通道的暢通，有車輛出入時(shí)，應(yīng)快速打開伸縮門后站在門外車輛拐彎的外側(cè)，勸阻過往行人注意安全，暫停避讓，保證領(lǐng)導(dǎo)車輛順利通行，并實(shí)施禮儀。3、當(dāng)外來人員進(jìn)入住宅區(qū)時(shí)，在通常情況下， 當(dāng)來人行至值勤秩序員跟前五至七米時(shí)，秩序員應(yīng)主動(dòng)詢問來意。當(dāng)與秩序員相距一至二米時(shí)，請(qǐng)其止步出示證件，待來訪遞過證件后，秩序員應(yīng)仔細(xì)查驗(yàn)：先看證件封面， 再翻看內(nèi)側(cè)姓名、單位，對(duì)照片與其相貌是否相符，鋼印上的單位與簽發(fā)證件單位是否相符，有效日期是否已過時(shí)。4、當(dāng)有外來車輛駛進(jìn)門口時(shí)，值勤秩序員應(yīng)立正站在汽車的側(cè)前方，面向

36、汽車，將右手臂向前平伸，五指并攏，指尖向上，掌心朝向汽車，左手隨后向前抬起，置于右手下方，微微彎曲，掌心朝上讓其停車一側(cè)，連續(xù)擺動(dòng)數(shù)次，示意靠邊停車，待車停穩(wěn)后，實(shí)施檢查驗(yàn)證。（四）保安巡邏防范措施1、小區(qū)保安措施（ 1）實(shí)行 24 小時(shí)（分為三或四個(gè)班）監(jiān)視和巡查，防止不安全事件的發(fā)生。（ 2）對(duì)于形跡可疑的人進(jìn)行證件檢查，必要時(shí)檢查其所帶物品。（ 3）對(duì)巡查的責(zé)任區(qū)域、 小區(qū)周邊環(huán)境， 發(fā)現(xiàn)一切可疑人、 事要禮貌查詢或做好控制。（ 4）制止本小區(qū)范圍內(nèi)的打架斗毆、糾紛爭(zhēng)吵事件。（ 5）制止外來人員在小區(qū)內(nèi)大聲喧嘩，以免影響小區(qū)辦公、生產(chǎn)秩序，尤其是糾正流動(dòng)吸煙及違規(guī)行為的制止。（ 6）發(fā)現(xiàn)

37、重大可疑情況，要立即向總值班室或值班隊(duì)長匯報(bào)，并立刻前去現(xiàn)場(chǎng)處理、維護(hù)，同時(shí)與各值勤點(diǎn)聯(lián)系。（ 7）監(jiān)管好小區(qū)范圍內(nèi)的車輛，防止撬、盜車事件的發(fā)生，及交通事故的出現(xiàn)。（ 8）每日做好全小區(qū)巡視，特別是重點(diǎn)部位的管理登記，對(duì)重大問題要及時(shí)匯報(bào)。（ 9）監(jiān)管消防設(shè)備設(shè)施，及時(shí)對(duì)火險(xiǎn)存在隱患問題，要立即報(bào)告上級(jí)，并采取適當(dāng)措施。2、巡防辦法：每 3 小時(shí)至少對(duì)整個(gè)小區(qū)所轄范圍內(nèi)巡查一遍。巡邏保安要多看、多聽、多嗅，以確保完成巡視工作任務(wù)。（ 1）巡防力度：采取定線及不定點(diǎn)相結(jié)合的巡邏線路進(jìn)行巡邏。所謂定線巡防，是指巡防秩序員在一定時(shí)間內(nèi)，按指定的路線，有規(guī)律的巡回警戒、檢查。定線巡邏由巡防人員由A

38、點(diǎn)出發(fā)到B 點(diǎn)，然后，再由B 點(diǎn)沿原路返回A 點(diǎn)，依據(jù)順線和逆線巡邏。 所謂不定點(diǎn)巡邏，是指巡防人員在其負(fù)責(zé)巡邏區(qū)域內(nèi)，根據(jù)巡邏任務(wù)的需要，自由選定巡邏路線， 往返曲折地進(jìn)行巡邏。這種巡邏方法有利于調(diào)動(dòng)巡邏人員的積極性和主動(dòng)性，且不易被他人了解，對(duì)容易發(fā)生問題的部位能納入巡邏人員的視線。定線與不定點(diǎn)相結(jié)合巡邏， 按定線巡邏與不定點(diǎn)巡防交叉進(jìn)行。 有利于巡邏人員對(duì)時(shí)間的控制，實(shí)現(xiàn)全方位的防范。（ 2）采取點(diǎn)與線結(jié)合的巡防力度：所謂點(diǎn)，就是在巡邏范圍內(nèi)的重點(diǎn)，要害部位或容易出現(xiàn)問題的薄弱環(huán)節(jié)，確定專門力量警戒、保護(hù)，或在小范圍內(nèi)采取巡回的方法，有重點(diǎn)地巡查、警戒。在對(duì)重點(diǎn)、要害部位派專門力量巡查、

39、警戒的基礎(chǔ)上，同時(shí)采取上述定線與不定線相結(jié)合的方法，做到點(diǎn)線結(jié)合，這樣既可以突出對(duì)重點(diǎn)、要害部位的保護(hù)，又可以兼顧一般部位，達(dá)到確保安全的目的。（ 3）保安巡邏應(yīng)注意的事項(xiàng)：根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，結(jié)合高層住宅區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)，為提高保安巡邏的效果和質(zhì)量，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：時(shí)空控制上應(yīng)注重系統(tǒng)管理。要恰當(dāng)使用人力，明確巡邏的重點(diǎn)時(shí)間、重點(diǎn)部位，安排好線路和時(shí)間，做到在時(shí)空上不斷檔，使整個(gè)保護(hù)目標(biāo)始終置于巡邏人員控制之下。要經(jīng)常結(jié)合敵情和治安方面的新動(dòng)向，研究一個(gè)時(shí)期巡邏應(yīng)注意和加強(qiáng)的方面，并及時(shí)調(diào)整力量和巡邏方法。要經(jīng)常教育巡邏人員增強(qiáng)敵情觀念，要求每個(gè)巡邏人員在具體巡邏中全神貫注，細(xì)心觀察， 不忽視一

40、點(diǎn)可疑跡象，不放過任何應(yīng)該解決處理的問題，夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點(diǎn)，以及不正常的煙氣、火光等。第二節(jié)消防安全管理措施億嘉廣場(chǎng)的防火工作，主要是保證消防設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行正常。消防設(shè)施的完善與否將直接影響到業(yè)主的利益， 因此我公司將制定詳盡的消防設(shè)施設(shè)備周期性的檢查和防范方案及標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)此方案及標(biāo)準(zhǔn)全方位開展消防管理工作。我們的做法是， 首先熟悉和掌握本區(qū)域的地形地貌， 物業(yè)和消防設(shè)施平面布置，加強(qiáng)和貫徹國家及海南省消防部門的消防法規(guī)，加強(qiáng)與億嘉廣場(chǎng)轄區(qū)派出所的工作聯(lián)系，落實(shí)消防檢查管理制度，確保臨警狀態(tài)下能及時(shí)發(fā)揮作用，確保小區(qū)住戶公共財(cái)產(chǎn)和生命財(cái)產(chǎn)安全，從而達(dá)到良好的公共秩

41、序的安全維護(hù)。一、我們的具體要求是：1、 貫徹落實(shí)國家和海南省、文昌市消防部門有關(guān)消防法規(guī)法令，做到以預(yù)防為主，防消結(jié)合。配合相關(guān)部門做好消防知識(shí)普及宣傳工作。2、 以管理處秩序隊(duì)為主組建小區(qū)義務(wù)消防隊(duì)，秩序隊(duì)負(fù)責(zé)控制檢查滅火及演練管理，管理處負(fù)責(zé)監(jiān)控火災(zāi)報(bào)警控制及協(xié)調(diào)工程技術(shù)部門維修保養(yǎng)工作。3、 消防設(shè)備故障及時(shí)報(bào)告并配合工程管理部門跟蹤落實(shí)維護(hù)處理。4、 值班人員必須熟悉火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的報(bào)警信號(hào)和各火災(zāi)監(jiān)測(cè)點(diǎn)之間對(duì)應(yīng)信號(hào)和安排。每月對(duì)火災(zāi)報(bào)警控制柜進(jìn)行清掃除塵，對(duì)聯(lián)接線路進(jìn)行檢查，松動(dòng)的應(yīng)予緊固，保證運(yùn)行正常。任何人未經(jīng)消防部門批準(zhǔn)不得擅自拆改、移動(dòng)消防設(shè)施， 更不得在消防設(shè)施前堆放物品或

42、設(shè)置障礙從而影響臨警狀態(tài)下的使用。小區(qū)內(nèi)建筑設(shè)置的滅火器每年檢查一次滅火器的功效，過期失效的應(yīng)及時(shí)更換。定期深入各樓層巡視消防設(shè)施的完好和防火安全情況，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)糾正火災(zāi)隱患。 制訂消防的防范措施，保證小區(qū)內(nèi)消防安全：5、 確保疏散樓梯和通道有明顯標(biāo)志，道口暢通，不堆放雜物和貨物，一旦發(fā)現(xiàn)立即清除。6、 經(jīng)常宣傳貫徹以預(yù)防為主，防消結(jié)合的方針，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)所有人員的消防知識(shí)的宣傳，提高防火意識(shí)。7、 嚴(yán)禁亂拉亂接臨時(shí)用電線路。8、 嚴(yán)禁在小區(qū)燃燒廢物等。9、 臨警狀態(tài)時(shí)做好人員疏散工作。10、小區(qū)內(nèi)動(dòng)火及電焊必須經(jīng)管理處同意，并注意安全，在使用時(shí)必須有人看護(hù)，監(jiān)督工作由秩序員員實(shí)施。二、小區(qū)消防應(yīng)

43、急方案為使小區(qū)內(nèi)在出現(xiàn)火災(zāi)報(bào)告時(shí)，做到 “忙而不亂”有效控制在最小范圍內(nèi)，將火災(zāi)控制在萌芽狀態(tài)，制定以下應(yīng)急規(guī)程：1、值班中心接到消防報(bào)警信號(hào)（ 1） 利用對(duì)講機(jī)通知轄區(qū)秩序員立刻前往火警現(xiàn)場(chǎng)，并及時(shí)向主管部門報(bào)告；（ 2） 火警誤報(bào)時(shí)通知消除警報(bào)信號(hào)；（ 3） 火警證實(shí)情況嚴(yán)重， 通知處啟動(dòng)報(bào)警設(shè)施 （原則上出現(xiàn)火警時(shí)， 不可啟動(dòng)廣播，以免引起騷亂） 。2、火警信號(hào)證實(shí)，情況嚴(yán)重，管理處應(yīng)急事項(xiàng)（ 1） 通知辦公室值班人員和義務(wù)消防員， 在短時(shí)間內(nèi)裝備趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行滅火， 并根據(jù)火災(zāi)情況由其決定是否打“ 119”電話報(bào)警；（ 2） 啟用報(bào)警設(shè)施通知主管到場(chǎng)組織施救；（ 3） 利用消防疏散廣播，

44、 引導(dǎo)人群沿消防通道向安全地點(diǎn)疏散 （此項(xiàng)工作應(yīng)在確定火勢(shì)準(zhǔn)確情況下進(jìn)行，以免發(fā)生騷亂） ；（ 4） 切除非消防電源；（ 5） 啟用相關(guān)消防器材等。（ 6） 消防值班員應(yīng)密切關(guān)注滅火動(dòng)態(tài)， 保持現(xiàn)場(chǎng)的聯(lián)絡(luò)暢通， 及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。3、撥打“ 119”電話報(bào)警程序（ 1） 拿起話筒撥打“ 119”號(hào)鍵，準(zhǔn)確講清起火單位名稱，所在位置。（ 2） 講清起火部位、燃燒物品、火勢(shì)大小、火場(chǎng)面積； 燃燒物質(zhì)可分為：油、化學(xué)物質(zhì)、一般物質(zhì)。（ 3） 講清起火單位樓層。 講清報(bào)警人的姓名，聯(lián)系電話號(hào)碼，以便隨時(shí)聯(lián)系； 如需安排消防車要講清接車地點(diǎn)，地點(diǎn)應(yīng)在起火附近易找的地方。4、落實(shí)三級(jí)防火安全“三級(jí)”檢查

45、制度 一級(jí)檢查由管理處治安秩序隊(duì)組織實(shí)施，每周對(duì)本崗位進(jìn)行一次消防安全的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，及時(shí)報(bào)告。二級(jí)檢查由管理處組織實(shí)施，管理處每月或半月組織秩序部及工程人員對(duì)其部門消防管理范圍、 消防設(shè)備物資進(jìn)行一次檢查，消除火災(zāi)隱患及落實(shí)整改，每月向公司總部匯報(bào)一次消防安全情況。三級(jí)檢查由公司安全主管與管理處實(shí)施，每季度由公司安全主管會(huì)同管理處主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)區(qū)內(nèi)進(jìn)行重點(diǎn)檢查1 次及抽查，每季度不少于一次檢查。5、消防應(yīng)急處理程序當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)， 值班領(lǐng)導(dǎo)任臨時(shí)指揮，負(fù)責(zé)滅火的協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)、指揮、組織實(shí)施等工作；治安門崗位值班人員負(fù)責(zé)人員疏散疏導(dǎo)、警戒工作； 義務(wù)消防人員負(fù)責(zé)滅火工作，水電維修人員負(fù)責(zé)對(duì)水

46、電的控制和應(yīng)急使用，其他工種人員負(fù)責(zé)救火滅火及救援任務(wù)；值班人員負(fù)責(zé)與各方面的聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)，并用對(duì)講機(jī)與公司客戶服務(wù)中心聯(lián)系調(diào)動(dòng)周邊區(qū)域的公司治安人員協(xié)助，確保將火災(zāi)消滅于萌芽狀態(tài)。消防應(yīng)急分工如下：公司安全主管：總指揮管理處值班領(lǐng)導(dǎo)：負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度管理處治安主管：負(fù)責(zé)滅火的組織實(shí)施義務(wù)消防員（待崗秩序員）：負(fù)責(zé)滅火工作門崗值班秩序員：堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)警戒及聯(lián)絡(luò)工作巡邏秩序員：負(fù)責(zé)人員的疏散及秩序維護(hù)水電工程人員：負(fù)責(zé)應(yīng)急水電的補(bǔ)給公司客戶服務(wù)中心總臺(tái)：負(fù)責(zé)外援調(diào)度及聯(lián)絡(luò)其他工種人員：負(fù)責(zé)救護(hù)工作及后勤供應(yīng)。接到報(bào)警判斷地點(diǎn)，用對(duì)講機(jī)報(bào)告火情地災(zāi)情輕：通知秩序?yàn)?zāi)情嚴(yán)重： 打火警 119，通知誤報(bào)：查明原因三、動(dòng)火管理措施根據(jù)小區(qū)消防管理