1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。項(xiàng)目定位報(bào)告信達(dá)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)中國(guó)渭南 渭南項(xiàng)目組 2009年07月18日 1目 錄1. 前言31.1 定位的基準(zhǔn)原則41.2 定位的邏輯結(jié)構(gòu)41.3 核心問(wèn)題的提出62. 項(xiàng)目評(píng)價(jià)72.1. 項(xiàng)目概況72.2. 地塊基礎(chǔ)資料及指標(biāo)82.3. 項(xiàng)目周邊概況82.4. 交通條件92.5. 區(qū)域功能93. swot分析103.1. s 優(yōu)勢(shì)因素103.2. w劣勢(shì)因素123.3. o機(jī)會(huì)因素123.4. t 威脅因素133.5. 小結(jié)：134.

2、 ccti定位推導(dǎo)144.1 項(xiàng)目自身（itemself）154.2 競(jìng)爭(zhēng)分析（competitor）164.3 消費(fèi)者分析（consumer）204.4 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析（trend）225項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)總體策略275.1. 差異化主題定位策略275.2. 以經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)銷售策略275.3. 中心帶動(dòng)兩翼運(yùn)營(yíng)策略275.4. 可持續(xù)經(jīng)營(yíng)銷售策略285.5. 借勢(shì)與造勢(shì)并舉策略286. 項(xiàng)目定位296.1. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位296.2. 功能定位316.2.1. 定位著眼點(diǎn)316.2.2. 市場(chǎng)契機(jī)316.2.3. 功能定位326.3. 業(yè)態(tài)規(guī)劃及細(xì)分346.3.1. 業(yè)態(tài)規(guī)劃346.3.2. 樓層業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃

3、組合及面積細(xì)分356.4. 經(jīng)營(yíng)檔次定位396.5. 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位406.6. 招商模式定位436.7. 銷售模式定位446.8. 經(jīng)營(yíng)管理模式定位466.9 項(xiàng)目主題定位476.10 項(xiàng)目形象定位526.11.項(xiàng)目營(yíng)銷推廣定位567. 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建議577.1. 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)建議577.1.2. 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)方法571. 前言本報(bào)告是在前期市場(chǎng)綜合調(diào)研及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，并結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境及該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行的合理評(píng)估定位；本報(bào)告是在項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的系統(tǒng)定位提出相應(yīng)的建議。本報(bào)告是我公司與信達(dá)地產(chǎn)進(jìn)行充分交流溝通后確定的整體定位操作思路，并在雙方

4、溝通交流中完善優(yōu)化。1.1 定位的基準(zhǔn)原則市場(chǎng)的不斷細(xì)分決定了項(xiàng)目有多樣或多元性的定位發(fā)展可能，在定位過(guò)程中我們將把握如下原則進(jìn)行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本項(xiàng)目的最佳定位走向：把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場(chǎng)調(diào)查分析的結(jié)論之上；強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)引導(dǎo)：在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)；注重?fù)P長(zhǎng)避短：根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案；提倡可盈利性：以項(xiàng)目盈利在最短時(shí)間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)；帶動(dòng)品牌衍生：通過(guò)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目本身的品牌效應(yīng)；體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過(guò)可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶；堅(jiān)持以客為本：在保障開(kāi)發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化；確保持續(xù)經(jīng)營(yíng)：選擇合適定位

5、和運(yùn)營(yíng)措施確保項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。1.2 定位的邏輯結(jié)構(gòu)提出核心的關(guān)鍵問(wèn)題項(xiàng)目評(píng)價(jià)：swot矩陣分析區(qū)域市場(chǎng)：空白點(diǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析定位分析：ccti推導(dǎo)模型提出定位策略、主題策略、業(yè)態(tài)策略、招商策略的宏觀把控落實(shí)至具體開(kāi)發(fā)的定位細(xì)分客戶定位功能定位形象定位業(yè)態(tài)定位招商定位營(yíng)運(yùn)定位市場(chǎng)定位管理定位營(yíng)銷定位銷售定位由于定位分析強(qiáng)調(diào)專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐普撨^(guò)程，從而得出更為準(zhǔn)確的定位結(jié)果。如下為本項(xiàng)目定位的邏輯結(jié)構(gòu)圖示，旨在能更清晰地了解各章節(jié)內(nèi)容之間的邏輯關(guān)系：圖文解析：為了從市場(chǎng)供給、消費(fèi)者需求以及項(xiàng)目自身素質(zhì)等幾個(gè)方面全面出發(fā)，使項(xiàng)目定位準(zhǔn)確、客觀，具有引領(lǐng)性，波特多年來(lái)積累了如上所見(jiàn)的一套行之有效的邏輯推

6、理理論。首先針對(duì)項(xiàng)目難點(diǎn)提出項(xiàng)目需要解決的核心問(wèn)題，從問(wèn)題出發(fā)，帶著問(wèn)題上路，為問(wèn)題的最終合理解決尋找出路，做到有的放矢。其次針對(duì)客觀現(xiàn)實(shí)進(jìn)行項(xiàng)目的定位推理分析，包括項(xiàng)目的swot（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅）分析，ccti（消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者、態(tài)勢(shì)、項(xiàng)目自身）定位推理分析，最終找到市場(chǎng)的空白點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)，就正是項(xiàng)目的切入點(diǎn)。最后把切入點(diǎn)即項(xiàng)目主題落實(shí)至項(xiàng)目營(yíng)銷定位的細(xì)節(jié)中，包括客戶、銷售、招商、經(jīng)營(yíng)、價(jià)格等幾個(gè)方面，從不同方面落實(shí)項(xiàng)目定位的中心思想。整個(gè)定位過(guò)程的推理過(guò)程嚴(yán)謹(jǐn)有序，定位結(jié)論的得出水到渠成，有理有據(jù)，一氣呵成。1.3 核心問(wèn)題的提出基于對(duì)本項(xiàng)目的思考，提出項(xiàng)目定位中需要針對(duì)性解決的核心關(guān)

7、鍵問(wèn)題，也是本項(xiàng)目所面臨的難點(diǎn)所在： 需解決現(xiàn)存競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不佳、消費(fèi)能力普遍偏低的大環(huán)境下，項(xiàng)目如何制定自身差異化主題定位問(wèn)題； 如何解決市場(chǎng)低租經(jīng)營(yíng)與高價(jià)銷售的矛盾，滿足經(jīng)營(yíng)與銷售的利益平衡； 如何實(shí)現(xiàn)一次成功招商，帶動(dòng)銷售的成功，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金迅速回籠； 如何利用大潤(rùn)發(fā)和麥當(dāng)勞進(jìn)駐的利好消息，借勢(shì)與造勢(shì)并舉，提高經(jīng)營(yíng)者和投資者的信心。2. 項(xiàng)目評(píng)價(jià)2.1. 項(xiàng)目概況1#商業(yè)體運(yùn)動(dòng)公園商業(yè)街商業(yè)步行街2#商業(yè)體3#商業(yè)體商業(yè)街4#商業(yè)體商業(yè)街信達(dá)商業(yè)項(xiàng)目位于渭南市市中心區(qū)東風(fēng)大街與前進(jìn)路交匯處東南側(cè)地段，整個(gè)項(xiàng)目由商業(yè)街、1#商業(yè)體即臨光華賓館地塊（以下簡(jiǎn)稱1#商業(yè)體）、2#樓即籃球

8、場(chǎng)地塊（以下簡(jiǎn)稱2#樓）、3#樓即大潤(rùn)發(fā)所處地塊（以下簡(jiǎn)稱3#樓）、4#樓即大潤(rùn)發(fā)與體育廣場(chǎng)與公園之間地塊（以下簡(jiǎn)稱4#樓）與體育廣場(chǎng)與公園（原體育場(chǎng)地塊）等部分組成。其中位于商業(yè)綜合體與世紀(jì)城之間的商業(yè)街南北連接朝陽(yáng)大街和東風(fēng)大街；另外兩條步行街分別位于2#與3#樓之間，3#與4#樓之間，均呈東西走向，連接前進(jìn)路與商業(yè)街。整個(gè)項(xiàng)目由東風(fēng)大街、前進(jìn)路、朝陽(yáng)大街及商業(yè)綜合體與世紀(jì)城之間的商業(yè)街合圍而成。2.2. 地塊基礎(chǔ)資料及指標(biāo)總占地面積：111138.2（其中14號(hào)地塊總占地面積：87478.6 ）建筑面積：288601 （其中13號(hào)地塊183945，4號(hào)地塊104656，5號(hào)地塊不計(jì)算在內(nèi)

9、）容積率：3.3（其中1#、2#、3#地塊容積率為3 ，4#地塊容積率為4 ） 建筑密度：60 2.3. 項(xiàng)目周邊概況項(xiàng)目用地為渭南市中心原印刷機(jī)械廠與體育場(chǎng)、體育局地塊，屬于舊城改造項(xiàng)目，原來(lái)的配套較少。隨著近年城市規(guī)劃和舊城改造的加速，周邊的配套更加趨于完善，周邊現(xiàn)有其他相關(guān)配套如下：城市公共設(shè)施：中心市政廣場(chǎng)市政單位： 區(qū)政府、供電局、規(guī)劃局、建設(shè)局等。大型商業(yè)設(shè)施：恒基商業(yè)中心、國(guó)貿(mào)百貨、陽(yáng)光購(gòu)物中心、雙元商場(chǎng)、華岳商場(chǎng)、方元商場(chǎng)、百姓商場(chǎng)、鑫博商場(chǎng)、天斗商場(chǎng)、人民商場(chǎng)、東芳尚地下商場(chǎng)；主要大型超市有：晶眾家樂(lè)、華潤(rùn)萬(wàn)家、恒基超市；專業(yè)市場(chǎng)：億格電腦城、中心智能電腦數(shù)碼城、智能時(shí)尚電腦

10、數(shù)碼城等）；電器超市有：國(guó)寧電器、蘇寧電器、國(guó)美電器。交通設(shè)施： 臨近渭南火車站、臨近渭南長(zhǎng)途汽車站、市內(nèi)多條公交站點(diǎn)臨項(xiàng)目地。高尚樓盤(pán)： 信達(dá)世紀(jì)城、朝陽(yáng)華廈、豪潤(rùn)御城、輕工大廈、朝陽(yáng)一號(hào)、麗領(lǐng)公寓、時(shí)代星苑等。2.4. 交通條件項(xiàng)目位于渭南市核心商圈中心，渭南最重要的東西城市主干道東風(fēng)大街、朝陽(yáng)大街、南北城市主干道前進(jìn)路貫穿而過(guò)，交通十分方便，到達(dá)項(xiàng)目公交車有1、2、3、4、5、6、12、216、308、309、318路等。出租車往來(lái)穿梭，招手即停，通過(guò)公共交通可以到達(dá)城市各個(gè)區(qū)域。東風(fēng)大街：城市東西主干道和商業(yè)主軸，雙向4車道，有兩條自行車道以及兩條人行道，比鄰區(qū)政府以及華潤(rùn)萬(wàn)家、國(guó)貿(mào)、

11、恒基等大型超市和百貨。前進(jìn)路：南北向城市主干道，雙向4車道，有兩條自行車道以及兩條人行道。朝陽(yáng)大街：城市東西向主干道，雙向4車道，有兩條人行道。2.5.區(qū)域功能根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，隨著渭南市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市化建設(shè)進(jìn)一步提速，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度也明顯加快。東風(fēng)大街已成為渭南城市商業(yè)主軸，主要商業(yè)中心不但集中在東風(fēng)大街上，而且主要集中在中心廣場(chǎng)商圈周邊，形成以其為軸心，網(wǎng)點(diǎn)向周邊擴(kuò)散發(fā)展之態(tài)勢(shì)，但中心商圈地位是無(wú)可憾動(dòng)的。信達(dá)綜合體商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)后，渭南的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)面臨一次重新洗牌，也是對(duì)商業(yè)資源是一次有效的整合，屆時(shí)將成為渭南城市級(jí)商業(yè)中心。3. swot分析3.1. s 優(yōu)勢(shì)因素n 區(qū)

12、位優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處渭南城市核心中心地段，依托多條城市主干道，與城市核心商圈相融合，共享龐大的消費(fèi)人流，蘊(yùn)藏著無(wú)限商機(jī)。n 交通優(yōu)勢(shì)多路城市公交途徑該地，到汽車客運(yùn)站及火車站僅五分鐘的車程，交通優(yōu)勢(shì)十分明顯。n 配套優(yōu)勢(shì) 新建商業(yè)物業(yè)自身綜合配套比較完善。項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，屬于城市成熟商圈，對(duì)項(xiàng)目打造知名度及形象等有很大的提升作用。n 品牌優(yōu)勢(shì) 開(kāi)發(fā)商在渭南是知名開(kāi)發(fā)商之一，先后開(kāi)發(fā)了多個(gè)大型的住宅小區(qū)，市場(chǎng)的信譽(yù)得到消費(fèi)者的認(rèn)可。從前期調(diào)研的數(shù)據(jù)表明，70%的經(jīng)營(yíng)者比較關(guān)注本案項(xiàng)目，32%經(jīng)營(yíng)者明確表示會(huì)投資本案項(xiàng)目，27%的經(jīng)營(yíng)者會(huì)考慮進(jìn)駐本案項(xiàng)目，側(cè)面為項(xiàng)目的推廣和經(jīng)營(yíng)提供了一定的支撐。

13、n 人文優(yōu)勢(shì)本地塊屬于城市中心核心地塊，有著獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，如今在原印刷機(jī)械廠及城市體育場(chǎng)址上所建的大型商業(yè)綜合體，代表城市建設(shè)的一個(gè)新歷程，具有很大的地域人文優(yōu)勢(shì)，加上建筑及商業(yè)步行街本身融入一部分人文因素，將對(duì)項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)有一定的促進(jìn)。n 開(kāi)發(fā)商實(shí)力優(yōu)勢(shì)信達(dá)地產(chǎn)在渭南享有很高的信譽(yù)，信達(dá)地產(chǎn)與波特公司專業(yè)團(tuán)隊(duì)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，品牌影響力持續(xù)加大，營(yíng)銷水準(zhǔn)進(jìn)一步得到提升。n 規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，可打造形成渭南中心區(qū)唯一的城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。城市主要商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)基本沿東風(fēng)大街分布，信達(dá)商業(yè)綜合體的建成將成為未來(lái)渭南的核心商業(yè)中心地標(biāo)，大型商業(yè)對(duì)地區(qū)的人流產(chǎn)生巨大的吸引作用，強(qiáng)大的人流

14、必然蘊(yùn)藏巨大的商機(jī)。3.2. w劣勢(shì)因素n 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，受市場(chǎng)不確定因素影響，不可控風(fēng)險(xiǎn)增大；n 體量大，將面臨招商和銷售的嚴(yán)峻考驗(yàn)；n 受周邊成熟商業(yè)市場(chǎng)的直接競(jìng)爭(zhēng)威脅。3.3. o機(jī)會(huì)因素n 區(qū)位發(fā)展前景良好項(xiàng)目地具有良好的交通條件，優(yōu)異的人文條件，完善的配套設(shè)施，確保了該區(qū)域的消費(fèi)基礎(chǔ)。大潤(rùn)發(fā)的進(jìn)駐將為項(xiàng)目的后期提供大量的人流，加上項(xiàng)目本身的市場(chǎng)影響力，可以做到項(xiàng)目與項(xiàng)目之間相互促進(jìn)、相互影響、共享資源、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，從而帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)環(huán)境的整體提升，提高區(qū)域市場(chǎng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，逐步改變城市民的消費(fèi)習(xí)慣，使項(xiàng)目成為渭南新的商業(yè)核心。n 城市遠(yuǎn)景發(fā)展戰(zhàn)略隨著渭南市經(jīng)濟(jì)改革步伐的進(jìn)一步加快，全

15、市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入一個(gè)發(fā)展的快車道，為項(xiàng)目的遠(yuǎn)景發(fā)展提供了強(qiáng)力的經(jīng)濟(jì)支撐，近年來(lái)渭南市加快城市化建設(shè)進(jìn)程，城市人口有所增加，在增強(qiáng)城市綜合實(shí)力的同時(shí)進(jìn)一步加大了城市的吸納能力，城市所產(chǎn)生凝聚效益得以顯現(xiàn)。渭南城市東風(fēng)大街已成為渭南城市商業(yè)主軸。目前渭南市主要商業(yè)中心不但集中在東風(fēng)大街上，而且主要集中在中心廣場(chǎng)商圈周邊，形成以其為軸心，網(wǎng)點(diǎn)向周邊擴(kuò)散發(fā)展之態(tài)勢(shì)。地處核心區(qū)域的新型業(yè)態(tài)的綜合體項(xiàng)目在城市化發(fā)展進(jìn)程中將迎來(lái)歷史性的發(fā)展契機(jī)。n 強(qiáng)大的推廣力度項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中為確保項(xiàng)目的良性發(fā)展，提高知名度，加大市場(chǎng)影響力，最終實(shí)現(xiàn)將規(guī)模效益、社會(huì)效益、品牌效益轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。開(kāi)發(fā)商憑著自己強(qiáng)大的社會(huì)

16、影響力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，加大市場(chǎng)推廣力度，進(jìn)行營(yíng)銷推廣、招商推廣、經(jīng)營(yíng)性宣傳等，確保項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)市場(chǎng)的財(cái)富凝聚能力。n 主力店的帶動(dòng)作用明顯大潤(rùn)發(fā)、麥當(dāng)勞的強(qiáng)勢(shì)介入片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)，將對(duì)本項(xiàng)目的啟動(dòng)帶來(lái)絕好的發(fā)展契機(jī)。3.4. t 威脅因素n 城市規(guī)模偏小，商業(yè)極容易達(dá)到飽和各處投資物業(yè)近期涌現(xiàn)較多，分食小容量房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，使原本市場(chǎng)需求較少的市場(chǎng)將更加激烈。n 投資型物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇隨著渭南城市建設(shè)的加速，越來(lái)越多的有實(shí)力的品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，近年產(chǎn)生大量的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，對(duì)項(xiàng)目的前景會(huì)有一定的影響。n 宏觀政策影響由于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，造成局部房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，政府為了遏制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)

17、，采取了積極的財(cái)政政策和金融政策。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在宏觀調(diào)空周期中，相關(guān)政策對(duì)投資性物業(yè)影響巨大，一部分地產(chǎn)投資客選擇其它投資渠道，一部分處于持幣觀望。3.5.小結(jié)：總體而言，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于其突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目最大的劣勢(shì)是整體項(xiàng)目體量龐大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，招商面臨較大的挑戰(zhàn)。最大的機(jī)會(huì)在于區(qū)域的發(fā)展前景、大潤(rùn)發(fā)的進(jìn)駐對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的拉動(dòng)；最大的威脅來(lái)自渭南前期積壓的商鋪和新建商業(yè)物業(yè)的影響、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整；因此項(xiàng)目最終是否能站在足夠高度引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)，成為本項(xiàng)目的最大機(jī)會(huì)因素。以下市場(chǎng)定位內(nèi)容將以“強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、改善劣勢(shì)、避免威脅、把握機(jī)會(huì)”的價(jià)值最大化策略為出發(fā)點(diǎn)，提出系統(tǒng)的、適用

18、的定位方案。4. ccti定位推導(dǎo)根據(jù)市場(chǎng)定位的現(xiàn)代理論，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位推導(dǎo)主要通過(guò)如下四個(gè)因素層面進(jìn) 行分析：即消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者、態(tài)勢(shì)、自身資源。地產(chǎn)項(xiàng)目定位推導(dǎo)坐標(biāo)軸（ccti模式）：消費(fèi)者分析（consumer）競(jìng)爭(zhēng)者分析（competitor）態(tài)勢(shì)分析（trend）項(xiàng)目自身（itemself）ccti研究?jī)?nèi)容包括： 自身資源：項(xiàng)目地塊狀況、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況、企業(yè)自身狀況包括資金狀況、政府公共關(guān)系等企業(yè)能夠控制的一切用于項(xiàng)目的資源，以及結(jié)合項(xiàng)目自身資源的swot分析；競(jìng) 爭(zhēng) 者：對(duì)市場(chǎng)同類競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究，研究競(jìng)爭(zhēng)者的企業(yè)品牌和項(xiàng)目品牌，采用相關(guān)系列的分析技術(shù)，對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品進(jìn)行把握和

19、測(cè)度； 態(tài) 勢(shì)：即宏觀狀態(tài)和趨勢(shì)，除了研究分析傳統(tǒng)的房地產(chǎn)宏觀態(tài)勢(shì)，還要研究本地文化因素、房地產(chǎn)發(fā)展的趨導(dǎo)性因素、城市化因素和必要的商業(yè)因素，在宏觀上找到足夠的信息支持； 消 費(fèi) 者：要真正做到“以客為本”，對(duì)商家、投資客的研究非常重要。商家、投資客調(diào)研的關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)真實(shí)的需求，尋找商家、投資客者的關(guān)鍵點(diǎn)：價(jià)值極點(diǎn)、潛在需求、真實(shí)需求和客戶損失。4.1 項(xiàng)目自身（itemself） 區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著：項(xiàng)目所屬地為渭南核心商業(yè)片區(qū)，規(guī)劃中南北商業(yè)街將東風(fēng)大街和朝陽(yáng)大街連接起來(lái)，屆時(shí)將東風(fēng)大街核心商圈人氣適當(dāng)南引，加上體育運(yùn)動(dòng)公園的規(guī)劃對(duì)提高信達(dá)項(xiàng)目的商業(yè)人氣將有很大的幫助。大潤(rùn)發(fā)入駐信達(dá)商業(yè)區(qū)的3#樓

20、，麥當(dāng)勞入駐3#樓南側(cè)， 屆時(shí)將形成片區(qū)的商業(yè)中心，對(duì)信達(dá)整體項(xiàng)目商業(yè)氛圍的形成有極大的幫助； 交通條件：多路公交線路途徑該地、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)； 周邊環(huán)境及氛圍影響：項(xiàng)目所處城市核心商圈，周邊商業(yè)氛圍濃厚，但同時(shí)傳統(tǒng)商業(yè)市場(chǎng)趨于飽和，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)量龐大：由于整體商業(yè)體量龐大，商業(yè)總量含商業(yè)街將達(dá)到15萬(wàn)，如此龐大的商業(yè)量同時(shí)入市將難以被市場(chǎng)所消化。波特解決之道 區(qū)域商業(yè)中心 周邊住宅區(qū)集中 周邊主力店啟動(dòng) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 開(kāi)發(fā)體量龐大 項(xiàng)目功能定位與城市核心商業(yè)中心實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)； 以特色經(jīng)營(yíng)為主，與超市業(yè)態(tài)實(shí)行互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)； 利用品牌超市的利好消息作為項(xiàng)目啟動(dòng)的契機(jī)； 確定1#2#

21、3#4#樓及街區(qū)主題定位，加強(qiáng)街區(qū)環(huán)境營(yíng)造； 進(jìn)行整體業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)； 先培育市場(chǎng)，再經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升； 分階段開(kāi)發(fā)入市，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。4.2 競(jìng)爭(zhēng)分析（competitor） 百貨商業(yè)部分： 共性現(xiàn)象：業(yè)態(tài)混亂，業(yè)態(tài)分布不合理，服飾、鞋帽類商戶占60以上，綜合性服務(wù)功能不強(qiáng)；商業(yè)同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較單一，個(gè)性化特色不鮮明，項(xiàng)目在進(jìn)行業(yè)態(tài)定位是應(yīng)該規(guī)避同類問(wèn)題的出現(xiàn)；缺乏獨(dú)特的主題，未注重從人的視覺(jué)、心理、情感上與消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴； 百貨業(yè)商場(chǎng)消費(fèi)群體輻射面較廣，經(jīng)營(yíng)檔次呈兩級(jí)分化，主要購(gòu)買服裝和日用消費(fèi)等物品為主體，整體消費(fèi)水平有限，有效消費(fèi)力不足。 從市場(chǎng)現(xiàn)

22、存商業(yè)項(xiàng)目的招商情況來(lái)看，主要靠開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者的自行完成，恒基商業(yè)中心采用到異地跨區(qū)的方式進(jìn)行招商及自營(yíng)的方式相結(jié)合，現(xiàn)處于滿場(chǎng)狀態(tài)；新洲地產(chǎn)由于所處的地理位置偏離現(xiàn)商圈，招商情況不甚理想。研判：項(xiàng)目具有獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，能保證足夠的人流，在進(jìn)行業(yè)態(tài)定位和經(jīng)營(yíng)方向的選擇時(shí)可以考慮差異化消費(fèi)群的篩選，范圍涵蓋各檔次的兼容與組合，一網(wǎng)打盡各層次消費(fèi)群體。商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上應(yīng)相對(duì)細(xì)分化市場(chǎng)、主題、業(yè)態(tài)和業(yè)種，以避免與其它商業(yè)街形成沖突，最終提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目在招商過(guò)程中可以采用一定時(shí)間的免租期和低租金的方式來(lái)吸引和扶持商家經(jīng)營(yíng)，招商范圍以立足本地和跨區(qū)域同步招商相結(jié)合。 家居、建材 尚有一定空間：渭南2

23、008 年房屋施工面積 370.92 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 9.8%，房屋竣工面積177.73萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.1%。根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平和居住標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)每平方米的裝修材料價(jià)格為400元/平方米，按已竣工市場(chǎng)容量計(jì)算近7億元，根據(jù)對(duì)市內(nèi)幾家大的建材及裝飾市場(chǎng)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，成熟市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)出租率高達(dá)到100%，均高于其它商業(yè)的平均水平； 商家希望市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理者能加強(qiáng)市場(chǎng)推廣的力度和市場(chǎng)的培育； 家裝市場(chǎng)主要以建材、裝飾材料、家具為經(jīng)營(yíng)主流，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，裝飾、家裝等一些新型的精品市場(chǎng)分散經(jīng)營(yíng)，缺乏集約化經(jīng)營(yíng)，尚有一定的市場(chǎng)空間；研判：從行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀可以看到，家居、建材市場(chǎng)的基本飽和，中低檔產(chǎn)品的同

24、質(zhì)化嚴(yán)重，但管理科學(xué)、經(jīng)營(yíng)有特色的家居、家飾沒(méi)有形成集中化經(jīng)營(yíng)，尚有一定的市場(chǎng)空間，項(xiàng)目可以考慮一定量的家居裝飾材料專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃。 電器、手機(jī)、數(shù)碼、電腦市場(chǎng)家電業(yè)、pc、數(shù)碼、手機(jī)：主要集中在東風(fēng)大街與中心廣場(chǎng)周邊。研判：電腦、數(shù)碼、手機(jī)市場(chǎng)相對(duì)比較集中，但其規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)檔次不高，而且業(yè)態(tài)非?；靵y，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所硬件、軟件環(huán)境都很差，缺乏品牌戶，品種不齊全，因此市場(chǎng)上更規(guī)范、經(jīng)營(yíng)環(huán)境更好、上規(guī)模、上檔次的手機(jī)數(shù)碼電腦賣場(chǎng)有一定市場(chǎng)空間。 娛樂(lè)、休閑、文化業(yè) 整個(gè)地區(qū)的休閑、娛樂(lè)業(yè)中，大眾化的消費(fèi)業(yè)態(tài)占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)； 洗浴中心、足浴保健數(shù)量較多且分散，但管理好經(jīng)營(yíng)好的為數(shù)不多； ktv練歌房還主要以

25、中高消費(fèi)為主，沒(méi)有形成大眾型消費(fèi)，也沒(méi)有適合大眾型消費(fèi)的場(chǎng)所； 美容美發(fā)業(yè)數(shù)量較多，但規(guī)模較小，缺少大型美容美發(fā)中心； 茶座生意比較平穩(wěn)，有固定客源； 網(wǎng)吧數(shù)量多，分布廣泛，經(jīng)營(yíng)狀況好； 舞廳（迪廳）、酒吧數(shù)量少，品質(zhì)較低； 健身房數(shù)量不多，經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定； 上規(guī)模的桌球城較少，經(jīng)營(yíng)管理差； 電玩游藝業(yè)由于受到政策的影響，經(jīng)營(yíng)一直處于半營(yíng)業(yè)半公開(kāi)狀態(tài)，2009年6月國(guó)家對(duì)電玩游藝業(yè)解禁，市場(chǎng)尚有一定空間。 圖書(shū)音像文化市場(chǎng)僅有一家新華書(shū)店且物業(yè)陳舊，環(huán)境差，渭南市民日益增強(qiáng)的求知欲與場(chǎng)地沒(méi)有得到有效的滿足和供給，民營(yíng)圖書(shū)音像文化市場(chǎng)基本為空白； 音樂(lè)藝術(shù)、英語(yǔ)、文化補(bǔ)習(xí)等培訓(xùn)市場(chǎng)較為分散，且規(guī)模

26、較小，沒(méi)有形成規(guī)模，但市場(chǎng)火熱； 嬰幼兒、兒童室內(nèi)啟智、游樂(lè)場(chǎng)所有較大的發(fā)揮空間，且市場(chǎng)基本為空白點(diǎn)。研判：從行業(yè)現(xiàn)狀看大眾化ktv、大型的美容美發(fā)中心和規(guī)模檔次合適的舞廳（迪廳）、酒吧、洗浴足浴中心、茶座、網(wǎng)吧、桌球城、電玩游藝業(yè)、各類培訓(xùn)市場(chǎng)、尚有一定的發(fā)展空間；民營(yíng)圖書(shū)音像文化市場(chǎng)、嬰幼兒及兒童室內(nèi)啟智游樂(lè)場(chǎng)所基本處于市場(chǎng)空白，以上市場(chǎng)為項(xiàng)目的業(yè)態(tài)布局提供了一定的方向，項(xiàng)目將可以考慮填補(bǔ)這一市場(chǎng)空間。 餐飲業(yè) 獨(dú)立的餐飲業(yè)態(tài)主要以中小規(guī)模、中低檔消費(fèi)為主，經(jīng)營(yíng)狀況良好； 本地小吃、湘菜、川菜火鍋、特色餐飲市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況良好； 西式餐飲、咖啡類數(shù)量較少，沒(méi)有形成市場(chǎng)氛圍和導(dǎo)向； 具有較強(qiáng)市場(chǎng)

27、生存能力的大型餐飲場(chǎng)所不多，高層次的餐飲消費(fèi)仍與賓館等捆綁在一起； 中檔及中高檔婚慶酒樓市場(chǎng)較為欠缺。研判：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)、具有較強(qiáng)市場(chǎng)生存能力的大型餐飲場(chǎng)所在渭南較少，大型婚慶酒樓也是餐飲市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)，特色餐飲、西式餐飲、特色小吃市場(chǎng)具有一定的發(fā)展?jié)摿?，通過(guò)對(duì)餐飲行業(yè)市場(chǎng)的有效整合，將成為項(xiàng)目的一個(gè)發(fā)展方向和主體特色的形成。競(jìng)爭(zhēng)者分析結(jié)論： 商業(yè)市場(chǎng)在餐飲、家居飾品和集主題購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體的多功能商業(yè)綜合體均存在市場(chǎng)空間和市場(chǎng)空白點(diǎn)，為項(xiàng)目的發(fā)展提供了發(fā)展方向； 常規(guī)業(yè)態(tài)市場(chǎng)趨于飽和，特別是本地中高端百貨業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)供大于求，缺乏主題性購(gòu)物場(chǎng)所； 項(xiàng)目在招商過(guò)程中

28、應(yīng)采用股本吸遠(yuǎn)相結(jié)合的招商策略，采取低租或一定免租期的招商政策吸引商家的進(jìn)駐，共同培育市場(chǎng)； 根據(jù)其它城市商業(yè)成功的經(jīng)驗(yàn)，主題商業(yè)街的規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的吸引力巨大，目前渭南尚處于市場(chǎng)空白。波特解決之道： 與現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)策略； 中高端服飾精品百貨業(yè)態(tài)市場(chǎng)飽和，開(kāi)發(fā)需謹(jǐn)慎； 尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)，打造項(xiàng)目獨(dú)有、鮮明的業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)主題。 商業(yè)市場(chǎng)缺乏明確的主題功能定位，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重； 建材類已被壟斷，家居家飾類尚存在發(fā)展空間； 大眾化的娛樂(lè)休閑消費(fèi)經(jīng)營(yíng)狀況較好，需求量大； 餐飲行業(yè)缺乏集約化經(jīng)營(yíng)，城市資源開(kāi)發(fā)不夠； 各類教育、藝術(shù)培訓(xùn)市場(chǎng)有較大發(fā)展空間； 民營(yíng)圖書(shū)音像文化市場(chǎng)、嬰幼兒主題游樂(lè)市場(chǎng)處

29、于空白；4.3 消費(fèi)者分析（consumer） 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：近年來(lái)，渭南經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)三大特征：（1）城市g(shù)dp高速發(fā)展，連續(xù)5年超過(guò)11%快速增長(zhǎng)；（2）固定資產(chǎn)投資發(fā)展相當(dāng)驚人，預(yù)示著未來(lái)渭南將有很大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐點(diǎn)，渭南邁入超常規(guī)發(fā)展道路。（3）渭南經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，按照西蒙庫(kù)茲涅茨理論，房地產(chǎn)也將呈現(xiàn)高速發(fā)展的趨勢(shì)。西蒙庫(kù)茲涅茨經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)理論房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷gdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 投資意識(shí)：近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不斷涌現(xiàn)，投資者對(duì)商鋪市場(chǎng)的投資意識(shí)逐步增強(qiáng)。 居民消費(fèi)特點(diǎn)：消費(fèi)水平由“

30、溫飽型”向“寬裕型”轉(zhuǎn)變，人們的生活質(zhì)量越變?cè)胶谩?消費(fèi)檔次由“普通型”向“中高端”轉(zhuǎn)變，特別是在住房和用品方面表現(xiàn)特別明顯。其中住房特點(diǎn)是：房子越住越寬敞、越住越高檔、裝修越來(lái)越漂亮。人們對(duì)耐用消費(fèi)品的需求已完成了一個(gè)由低級(jí)講“實(shí)用”向高級(jí)講“享受”的發(fā)展過(guò)程。其中洗衣機(jī)、電冰箱、電視機(jī)等早已成為普通居民家庭必備的生活用品，電話、手機(jī)等更是普及迅速，電腦及私家車等也已進(jìn)入普通百姓家。消費(fèi)結(jié)構(gòu)由“生存型”向“發(fā)展型”轉(zhuǎn)變。消費(fèi)領(lǐng)域由“狹窄型”向“寬廣型”轉(zhuǎn)變。隨著收入水平的大幅度提高，渭南市城鄉(xiāng)居民家庭的金融資產(chǎn)增加明顯，消費(fèi)心態(tài)更開(kāi)放。 消費(fèi)水平：渭南市本地居民的年人均收入水平還不高，普遍處

31、于中等收入階層，高收入階層比例很小，本項(xiàng)目商業(yè)定位和檔次必須立足于本地收入和消費(fèi)水平。 本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展未被充分激活，其收入水平和消費(fèi)水平將繼續(xù)在中低位上運(yùn)行。商業(yè)主要消費(fèi)群體鎖定為有一定投資意識(shí)的中高收入階層，他們均選擇一部分具有投資價(jià)值的固定資產(chǎn)為主，他們較關(guān)注項(xiàng)目的保值、增值和短期內(nèi)能套現(xiàn)的物業(yè)，主要為職業(yè)投資客、個(gè)體和私營(yíng)企業(yè)主、政府公務(wù)員、企事業(yè)單位中層管理人員，此外部分經(jīng)營(yíng)戶、外地投資客也是渭南商業(yè)項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體； 主要商業(yè)的消費(fèi)者構(gòu)成及其特點(diǎn)：渭南主要商業(yè)的消費(fèi)群體的整體水平不高，商場(chǎng)與商業(yè)街的主力消費(fèi)群體基本為有一定消費(fèi)能力的上班族群和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，大型超市主要是居家和日常生活

32、必需品為主，少量高消費(fèi)集中在部分檔次較高的消費(fèi)場(chǎng)所，像餐飲、娛樂(lè)等消費(fèi)群體較分散，有加強(qiáng)行業(yè)引導(dǎo)后消費(fèi)集中的可能。 投資客注重的問(wèn)題：投資者在進(jìn)行項(xiàng)目投資的時(shí)候，主要考慮項(xiàng)目的區(qū)域地段、發(fā)展前景、投資回報(bào)、投資保障；這幾方面能保證項(xiàng)目的投資者的投資的穩(wěn)定性、安全性、保值增值。最大限度的降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)； 經(jīng)營(yíng)戶組成：經(jīng)營(yíng)戶的組成采用以大帶小，以主力業(yè)態(tài)帶動(dòng)填充業(yè)態(tài)的主要方式，以從事過(guò)同類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的大小商戶為主，這部分經(jīng)營(yíng)戶的專業(yè)性很強(qiáng)，對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)深刻，具有一定的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)具有自己一定數(shù)量的忠誠(chéng)的長(zhǎng)期客戶，并且擁有自己特定的供貨渠道，在價(jià)格等方面具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；首次進(jìn)行個(gè)人創(chuàng)業(yè)的比例

33、相對(duì)較小，因?yàn)橄鄬?duì)他們而言競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，如能得到某一品牌的區(qū)域代理權(quán)，能獲得一定的市場(chǎng)份額，對(duì)區(qū)域商業(yè)氛圍的提升有很大的作用； 經(jīng)營(yíng)戶選鋪特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)戶根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品的特點(diǎn)、所經(jīng)營(yíng)的規(guī)模、自身的經(jīng)濟(jì)能力確定。不同的經(jīng)營(yíng)者所需要的商鋪均有所差異，根據(jù)經(jīng)營(yíng)的需要選擇面積、開(kāi)間、進(jìn)深、層高、臨街面等適合經(jīng)營(yíng)要求的商鋪。前期調(diào)研資料顯示：數(shù)據(jù)表明21%受訪問(wèn)者可接受3040平方米左右；可接受4171平方米的各占36%；能接受8190平方米的占10%；90平方米以上的占11%。消費(fèi)者分析結(jié)論： 渭南經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱，無(wú)外來(lái)強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)發(fā)展激活源泉，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于低速發(fā)展階段。居民的消

34、費(fèi)水平不高，項(xiàng)目的檔次應(yīng)以中檔為主、兼顧少量的高收入階層的需要； 消費(fèi)群體集中在中青年消費(fèi)者，集中以中檔消費(fèi)為主。他們擁有一定的支付能力。而餐飲、娛樂(lè)的消費(fèi)群體較分散，存在以行業(yè)優(yōu)勢(shì)對(duì)消費(fèi)的吸引； 經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，購(gòu)買力有限，但整體投資意識(shí)初步改變，對(duì)有投資前景和投資回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目有很高的投資欲望，他們關(guān)心的問(wèn)題是投資的安全性、投資回報(bào)和高成長(zhǎng)性，最大限度的降低投資的風(fēng)險(xiǎn)； 經(jīng)營(yíng)戶的構(gòu)成主要是一些行業(yè)的生意人、地區(qū)的商業(yè)代理人、品牌經(jīng)營(yíng)店等； 經(jīng)營(yíng)商家普遍認(rèn)為信達(dá)商業(yè)項(xiàng)目適合做休閑、娛樂(lè)、餐飲業(yè)態(tài)。波特解決之道： 渭南整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較為緩慢； 區(qū)域消費(fèi)較為明顯； 高端消費(fèi)比例極?。?消費(fèi)結(jié)構(gòu)從“生

35、存型”向“發(fā)展型”轉(zhuǎn)變； 消費(fèi)領(lǐng)域由“狹窄型”向“寬廣型”轉(zhuǎn)變； 目前以中低檔消費(fèi)為主； 市場(chǎng)反應(yīng)信達(dá)商業(yè)街適合做休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)。 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次不宜過(guò)高； 主要區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求； 以大眾化、中檔消費(fèi)為主流； 尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)，考慮家庭消費(fèi)、年輕人消費(fèi)為主； 充分考慮商家需求特征，規(guī)劃以休閑、娛樂(lè)、餐飲為主導(dǎo)功能。4.4 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析（trend） 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：渭南城市規(guī)模小，需求容量有限，房地產(chǎn)和商業(yè)需求易達(dá)到飽和，因此，發(fā)展商業(yè)必須密切關(guān)注城市需求容量，并在考察需求容量前提下，商業(yè)設(shè)計(jì)必須具有前瞻性，做出自己的特色，才能提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，存活下來(lái)。近年來(lái) 渭南的各大地產(chǎn)商在企業(yè)和項(xiàng)目建設(shè)的理念

36、上發(fā)生了新的改變,企業(yè)由原來(lái)單純的房地產(chǎn)建筑的建設(shè)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌返拇蛟?，在住宅建設(shè)的過(guò)程中， 渭南各項(xiàng)目發(fā)展商更加注重了項(xiàng)目環(huán)境與建筑之間的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。隨著渭南地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和專業(yè)化開(kāi)發(fā)水平的提高，未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。 主要商業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)n 超市、百貨業(yè)：超市、百貨類型的商業(yè)主要分布在東風(fēng)大街路段。綜合性業(yè)態(tài)商業(yè)項(xiàng)目將是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的重心。n 家電業(yè)、pc、數(shù)碼、手機(jī)：主要集中在東風(fēng)大街與中心廣場(chǎng)周邊。家電業(yè)基本已經(jīng)飽和，電腦、數(shù)碼、手機(jī)市場(chǎng)相對(duì)比較集中，但其規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)檔次不高，而且業(yè)態(tài)非?；靵y，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所硬件、軟件環(huán)境都很差，缺乏品牌戶，品種不齊全，因此市場(chǎng)上更規(guī)范、經(jīng)營(yíng)環(huán)

37、境更好、經(jīng)營(yíng)管理更先進(jìn)，上規(guī)模，上檔次的數(shù)碼電腦賣場(chǎng)升級(jí)版將有可為。n 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)：渭南日雜等批發(fā)市場(chǎng)主要集中在二馬路老城區(qū)街鋪沿線，檔次低且混雜，屬于初級(jí)市場(chǎng)自發(fā)形成形態(tài)。n 公寓、產(chǎn)權(quán)式商鋪及寫(xiě)字樓：近年來(lái)，產(chǎn)權(quán)式商鋪大量涌現(xiàn)，發(fā)展活躍。公寓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)較少，還未得到消費(fèi)者普遍認(rèn)可。市面沒(méi)有純寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)，該類產(chǎn)品市場(chǎng)需求極少，主要與城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模及產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，以少量的租賃行政事業(yè)單位開(kāi)發(fā)的高層物業(yè)為主，無(wú)銷售。n 酒店賓館業(yè)：近年來(lái)發(fā)展迅速，中高低檔的賓館酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，快捷酒店及星級(jí)酒店市場(chǎng)空間較大。n 餐飲、娛樂(lè)休閑業(yè)：缺乏多樣化、特色化、集中和規(guī)?；绕涫侨狈惋?、娛樂(lè)、

38、休閑于一體的餐飲。n 家具、建材業(yè)：建材家居市場(chǎng)多，規(guī)模檔次低，規(guī)劃散亂，各個(gè)建材市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重。建材專業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)形成一定的集群效應(yīng)，基本分布在解放路與樂(lè)天大街。 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局整個(gè)渭南商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局呈相對(duì)集中，大型項(xiàng)目基本集中在東風(fēng)大街東、中、西段所構(gòu)成，尤其是中段，從競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展格局看呈“西移北擴(kuò)”發(fā)展態(tài)勢(shì)，但中心商圈地位是無(wú)可憾動(dòng)的。近年來(lái)，隨著渭南市城市化進(jìn)程的加快，城市危舊房及道路改造工程的全面展開(kāi)，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量不斷提升。新洲地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貫通倉(cāng)程路南北長(zhǎng)約1100米的商業(yè)街的建成，以及即將啟動(dòng)的十多萬(wàn)方的商業(yè)綜合體項(xiàng)目將加劇城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。位于民生路段海興地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的錦繡花園社區(qū)底商及步行街

39、，陶朱地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)局綜合樓等項(xiàng)目的落成，我們預(yù)計(jì)未來(lái)或?qū)⒊尸F(xiàn)中心商圈、民生路段次商圈、倉(cāng)程路段次商圈、高新區(qū)商圈的競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)。 各商圈發(fā)展前景：n 以東風(fēng)大街與中心廣場(chǎng)交匯處為核心的城區(qū)商業(yè)中心，具有其他商圈不可替代的發(fā)展前景。n 以民生路與東風(fēng)大街交匯路段商業(yè)圈目前集中了大量小商品批發(fā)，錦繡花園社區(qū)底商及步行街，建設(shè)局綜合樓等項(xiàng)目的落成，該商圈的重新整合作用將進(jìn)一步加強(qiáng)，形成了滿足周邊小區(qū)的社區(qū)生活圈。n 開(kāi)發(fā)區(qū)商圈由于受到人流不足，商業(yè)少的限制，還未形成規(guī)模效應(yīng)。n 倉(cāng)程路段新洲地產(chǎn)綜合體的開(kāi)發(fā)和步行街的落成，將形成城市又一未來(lái)新商圈，但受到城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人均消費(fèi)力、區(qū)位的影響，前景不容樂(lè)

40、觀。n 本項(xiàng)目待大潤(rùn)發(fā)超市的進(jìn)駐，規(guī)劃中連接?xùn)|風(fēng)大街與朝陽(yáng)路商業(yè)街的拉通，同時(shí)整體商業(yè)綜合體的啟動(dòng)后，對(duì)現(xiàn)有的中心商圈將形成沖擊。 城區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：n 中心商圈已形成“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)，隨著城市的發(fā)展，其輻射功能將進(jìn)一步擴(kuò)大。n 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的擴(kuò)大，新興商業(yè)形態(tài)將逐步涌現(xiàn)。n 商業(yè)發(fā)展很散亂，沒(méi)有形成合理業(yè)態(tài)布局和規(guī)劃，商業(yè)市場(chǎng)存在很大的機(jī)會(huì)。n 目前市場(chǎng)上還沒(méi)有集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物為一體的一站式消費(fèi)場(chǎng)所，大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目有市場(chǎng)空白和機(jī)會(huì)。n 眾多商業(yè)都沒(méi)有從情感上打動(dòng)消費(fèi)群的環(huán)境和情景設(shè)計(jì)，增加顧客消費(fèi)的情趣，情景式、體驗(yàn)式設(shè)計(jì)有市場(chǎng)機(jī)會(huì)和空白。n 商業(yè)旺區(qū)的商鋪?zhàn)赓U相對(duì)比較活躍

41、，目前整體的租金水平比較低。市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析小結(jié)： 渭南城市規(guī)模小，需求容量有限，房地產(chǎn)和商業(yè)需求易達(dá)到飽和，隨著渭南地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和專業(yè)化開(kāi)發(fā)水平的提高，未來(lái)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將日益激烈。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展上升強(qiáng)勁，一定程度上也能使人們產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的預(yù)期，增強(qiáng)居民對(duì)房地產(chǎn)投資的需求。商業(yè)房地產(chǎn)的高獲利能力，必將成為投資客的首選對(duì)象。 目前城區(qū)核心商業(yè)主要分布在東風(fēng)大街，將來(lái)在510年時(shí)間內(nèi)可能都會(huì)維持目前的商業(yè)中心特點(diǎn)，信達(dá)綜合商業(yè)體的開(kāi)發(fā)將更加增強(qiáng)核心商圈的地位。周邊如新洲地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的約15萬(wàn)方的商業(yè)體很難在短期內(nèi)形成商圈效應(yīng)。 目前市場(chǎng)上還沒(méi)有集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物為一體的一站式主題消費(fèi)場(chǎng)

42、所，設(shè)有情景式、體驗(yàn)式設(shè)計(jì)元素的大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目有市場(chǎng)空白和機(jī)會(huì)。 商業(yè)旺區(qū)的商鋪?zhàn)赓U相對(duì)比較活躍，目前整體的租金水平比較低。 本項(xiàng)目待大潤(rùn)發(fā)超市的進(jìn)駐，規(guī)劃中連接?xùn)|風(fēng)大街與朝陽(yáng)路商業(yè)街的拉通，同時(shí)整體商業(yè)綜合體的啟動(dòng)后，對(duì)現(xiàn)有的中心商圈將形成沖擊。波特解決之道： 項(xiàng)目定位于城市級(jí)商業(yè)中心，與核心商圈項(xiàng)目實(shí)行差異化經(jīng)營(yíng)。 以服務(wù)城市區(qū)域?yàn)橹?，以特色?jīng)營(yíng)輻射外圍客戶。 打造渭南首個(gè)體驗(yàn)式、情景式主題商業(yè)街區(qū)。 核心商圈仍有不可動(dòng)搖的地位 主題商城及主題商業(yè)街區(qū)成為市場(chǎng)空白點(diǎn) 項(xiàng)目所在商圈競(jìng)爭(zhēng)加劇5項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)總體策略5.1. 差異化主題定位策略根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的相關(guān)結(jié)論，選擇具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的主題定位的

43、策略進(jìn)行。采用占領(lǐng)市場(chǎng)空白和擠壓對(duì)手并重的方式進(jìn)行，將整個(gè)項(xiàng)目分為三部分進(jìn)行，每一部分在遵循總體主題商業(yè)定位的前提下，每一個(gè)分項(xiàng)都擁有自己的分項(xiàng)主題和經(jīng)營(yíng)特色，體現(xiàn)差異化的主題特色，使整個(gè)項(xiàng)目相互促進(jìn)、相互補(bǔ)充。2#3#樓及商業(yè)街屬于第一期開(kāi)發(fā)，是整個(gè)項(xiàng)目入市運(yùn)營(yíng)的重中之重，也是其核心部分，在遵循既要確保商機(jī)又要吸引人氣的整體思路指導(dǎo)下，以特色經(jīng)營(yíng)為主體，引進(jìn)有代表性的主力店并進(jìn)行有效組合，可提高整體項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和行業(yè)經(jīng)營(yíng)特色，在選擇主力店要實(shí)施差異化的原則，避免出現(xiàn)內(nèi)部的惡性競(jìng)爭(zhēng)，確保項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研資料顯示，餐飲部分最好和其他休閑、娛樂(lè)等部分的業(yè)態(tài)形成相互的補(bǔ)充，渭南餐飲

44、亟待行業(yè)的整合，采用差異化的業(yè)態(tài)組合，集高檔、中低檔餐飲為一體，多種特色餐飲相結(jié)合的方式，如大型宴會(huì)酒樓、風(fēng)味小吃食街、中高檔主力餐飲店等，以滿足不同消費(fèi)階層的需要，促使項(xiàng)目向良性化方向發(fā)展。通過(guò)實(shí)施差異化主題定位，在業(yè)態(tài)規(guī)劃、街區(qū)環(huán)境營(yíng)造、經(jīng)營(yíng)主題上將商業(yè)體及商業(yè)街與同類商業(yè)進(jìn)行區(qū)分，形成獨(dú)有的經(jīng)營(yíng)特色，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射能力。5.2. 以經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)銷售策略前期市調(diào)資料顯示，投資者部分32%明確表示會(huì)投資本案項(xiàng)目，27%的經(jīng)營(yíng)者會(huì)考慮進(jìn)駐本案項(xiàng)目，持觀望態(tài)度的占很大的比重，同時(shí)說(shuō)明租賃及銷售有一定的市場(chǎng)支撐。為實(shí)現(xiàn)商業(yè)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)最大化，波特建議實(shí)施過(guò)程中采用“放水養(yǎng)魚(yú)”的招商優(yōu)惠策略吸引商家的進(jìn)駐，

45、先把市場(chǎng)做旺，給投資者足夠的經(jīng)營(yíng)信心，吸引投資者和自營(yíng)者購(gòu)鋪，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)。5.3. 中心帶動(dòng)兩翼運(yùn)營(yíng)策略整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能否成功重點(diǎn)看2#3#樓及商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)成功與否，前期2#3#樓及商業(yè)街將是招商和經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)部分，通過(guò)核心商業(yè)部分帶動(dòng)兩翼（1#4#樓）的發(fā)展，形成將來(lái)巨大的人流、帶來(lái)巨大的商機(jī)，形成資源共享，從而帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。5.4. 可持續(xù)經(jīng)營(yíng)銷售策略一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成功與否，主要看能否實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，從而降低投資者和經(jīng)營(yíng)者的風(fēng)險(xiǎn)，選擇合適的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，實(shí)施合適的租售價(jià)格，制訂可行的商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃方案，引進(jìn)長(zhǎng)期性的有市場(chǎng)影響力的主力經(jīng)營(yíng)店或品牌代理商，商業(yè)業(yè)態(tài)做到有主有

46、次。相互促進(jìn)，相互補(bǔ)充，共同提高區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。可持續(xù)經(jīng)營(yíng)銷售策略主要體現(xiàn)在： 杜絕殺雞取卵式的短期利益行為； 銷售模式應(yīng)解決統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)的需要與產(chǎn)權(quán)分散的矛盾； 業(yè)態(tài)之間跨度不宜過(guò)大，業(yè)種之間能經(jīng)營(yíng)互補(bǔ)，人流共享； 引入承租能力較強(qiáng)的商家； 實(shí)行商家審核制度，注重商家的存活性。5.5. 借勢(shì)與造勢(shì)并舉策略項(xiàng)目所處區(qū)東風(fēng)大街周邊干道人流量大，同時(shí)借助大潤(rùn)發(fā)的進(jìn)駐與其強(qiáng)大的市場(chǎng)影響力所帶來(lái)的強(qiáng)大的消費(fèi)人群，從而衍生更大的商機(jī)，對(duì)整個(gè)片區(qū)的商業(yè)氛圍的提升有很大的促進(jìn)作用，項(xiàng)目在運(yùn)做過(guò)程中可以充分發(fā)揮這一市場(chǎng)利好的消息。加大造勢(shì)力度，放大片區(qū)的發(fā)展前景，提高投資者和經(jīng)營(yíng)者的信心。借勢(shì)與造勢(shì)的策

47、略主要體現(xiàn)在： 在營(yíng)銷推廣上以品牌大型超市的即將開(kāi)業(yè)作為項(xiàng)目的重大利好消息； 在業(yè)態(tài)規(guī)劃上定位于與超市業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、相互補(bǔ)充的策略； 在人流導(dǎo)向上實(shí)行共享，吸引超市人流進(jìn)入其它商業(yè)規(guī)劃區(qū)域； 與品牌超市一起捆綁打造強(qiáng)大的區(qū)域主題商業(yè)中心。6. 項(xiàng)目定位6.1. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位就一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)確合理的市場(chǎng)定位是諸多因素中的重中之重。市場(chǎng)定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以賦予項(xiàng)目獨(dú)特鮮明的個(gè)性。如北京王府井、國(guó)貿(mào)為國(guó)際商品特區(qū)，定位于高檔購(gòu)物消費(fèi)中心；廣州天河廣場(chǎng)定位為大型一站式購(gòu)物中心，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游等于一體，吸引的則是大眾消費(fèi)者。項(xiàng)目的定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓，項(xiàng)目

48、的宗旨，定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng)，項(xiàng)目就很難適應(yīng)市場(chǎng)，甚至難以生存。 定位考慮點(diǎn)：（1） 信達(dá)商業(yè)綜合體及商業(yè)街區(qū)可成為城市級(jí)商業(yè)中心，從周邊商業(yè)項(xiàng)目功能來(lái)看，是城市商業(yè)百貨零售業(yè)集中區(qū)域，因此本案在功能定位上要站在城市級(jí)消費(fèi)的高度上考慮消費(fèi)者的特點(diǎn)。（2） 3#樓一二層屬大潤(rùn)發(fā)所占樓層，超市內(nèi)部無(wú)通往三四層的交通組織設(shè)置，對(duì)人流共享設(shè)置了阻礙，無(wú)疑加大了三四層的招商難度。故考慮在樓體局部增加垂直交通及與2#樓之間架設(shè)樓梯連廊和增加外部扶梯的方式彌補(bǔ)。因此只有從概念上將目前的大潤(rùn)發(fā)和三四層規(guī)劃有機(jī)結(jié)合，視大潤(rùn)發(fā)為項(xiàng)目的一個(gè)部分來(lái)作為整體商業(yè)的延伸亮點(diǎn)，才能在一定程度上消除三四層位置上所帶來(lái)的消極樓層感

49、，同時(shí)，增加了其規(guī)模效應(yīng)，并做到業(yè)態(tài)方面的良好互補(bǔ)。（3） 定位時(shí)要考慮到第一期開(kāi)發(fā)的2#3#商業(yè)體、商業(yè)街與未來(lái)即將開(kāi)發(fā)的1#4#商業(yè)體及體育運(yùn)動(dòng)公園之間的功能、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的有效銜接。項(xiàng)目市場(chǎng)定位：shoppingmall模式，打造渭南第一個(gè)復(fù)合型“一站式”消費(fèi)的商業(yè)形態(tài)，全面覆蓋城鄉(xiāng)居民不同層次的消費(fèi)需求。shoppingmall是一種由多個(gè)相鄰的建筑體組合而成，融合購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場(chǎng)所。在日本，mall店鋪僅占1，但卻創(chuàng)造了全國(guó)3500億美元零售總額的大部分；在美國(guó)，mall已占有全國(guó)50以上的零售額。shoppingmall最顯著的特征一是

50、大，占地面積和建筑面積大，建筑格局大；二是多，行業(yè)多，店鋪多，功能多，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度齊全；三是廣，商品組合的廣、寬、深度都極高，其中商品寬度主要靠大賣場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，深度主要靠專賣店來(lái)實(shí)現(xiàn)。為了實(shí)現(xiàn)“全員、一站式、一次性購(gòu)足”的目標(biāo)，mall需通過(guò)設(shè)置大型百貨、超市及各類不同行業(yè)的專賣店、娛樂(lè)場(chǎng)所、文化廣場(chǎng)、餐飲店等覆蓋各個(gè)層次不同類型的顧客，再輔以專業(yè)店針對(duì)消費(fèi)者各色需求，其間穿插各類特色店以吸引購(gòu)物者。而缺乏主題，又難以產(chǎn)生足夠的吸引力，難以將自身與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手區(qū)隔開(kāi)來(lái)。在主題的選擇上， mall的stp（特定目標(biāo)市場(chǎng)）目標(biāo)市場(chǎng)選擇，其主力的核心目標(biāo)顧客群，應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費(fèi)能力較強(qiáng)、容量較大的消

51、費(fèi)板塊上。一個(gè)區(qū)域的消費(fèi)層次和收入水平基本上是正態(tài)分布的，即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少，中間消費(fèi)群才是支撐區(qū)域消費(fèi)的主力，他們的精神、物質(zhì)需求和文化、價(jià)值取向構(gòu)成了mall主題的內(nèi)涵以本項(xiàng)目為渭南城市中心商圈的中心支點(diǎn)，做整個(gè)渭南的新城標(biāo)，做整個(gè)渭南商業(yè)中心的新地標(biāo)，使之成為一個(gè)復(fù)合產(chǎn)業(yè)、具有完善配套服務(wù)功能，以購(gòu)物和休閑娛樂(lè)為主題的，經(jīng)營(yíng)多種商品與提供多種功能服務(wù)的復(fù)合型“一站式”消費(fèi)的商業(yè)新形態(tài)。以下所論證的定位建立在市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目自身的基本素質(zhì)的基礎(chǔ)上。主要包括功能定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃細(xì)分、經(jīng)營(yíng)檔次定位、消費(fèi)群定位、客戶定位、經(jīng)營(yíng)模式定位、銷售模式定位、招商模式定位、項(xiàng)目主題定位、形

52、象定位、營(yíng)銷推廣定位、營(yíng)運(yùn)建議等幾個(gè)部分。6.2.功能定位6.2.1. 定位著眼點(diǎn)據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)研顯示：消費(fèi)者消費(fèi)60%以上是以?shī)蕵?lè)、休閑、餐飲為主，30%的消費(fèi)者偏向目的性購(gòu)物。從渭南的商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)來(lái)看，目前已有的商業(yè)項(xiàng)目在購(gòu)物功能上基本能滿足消費(fèi)者的需求，但沒(méi)有承載城市居民對(duì)休閑、娛樂(lè)、文化等精神層面的需要。根據(jù)我們對(duì)渭南的市場(chǎng)調(diào)研，目前在渭南市集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、文化、商務(wù)、運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)等于一體的商業(yè)項(xiàng)目是市場(chǎng)空白，雖然也有類似的商業(yè)項(xiàng)目（恒基商業(yè)中心），但在定位上還是以購(gòu)物性功能為主，對(duì)立足于當(dāng)?shù)爻鞘形幕?、居民心理方面需求的關(guān)注度不夠，未充分挖掘城市居民休閑、精神層面的需求。結(jié)合本項(xiàng)目

53、占據(jù)了天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)條件，能充分分享核心商圈的人流，能給本項(xiàng)目第一期開(kāi)發(fā)的商業(yè)帶來(lái)足夠的人流和消費(fèi)支撐。在功能定位上應(yīng)首先著眼于城市居民消費(fèi)，在特色化的基礎(chǔ)上擴(kuò)大其商業(yè)輻射范圍。6.2.2. 市場(chǎng)契機(jī)渭南商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在初級(jí)形態(tài)的基礎(chǔ)上處于快速的發(fā)展周期，一些物業(yè)陳舊、規(guī)模小、形象差、經(jīng)營(yíng)管理落后的商業(yè)物業(yè)將面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勝劣汰。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)迎來(lái)重新洗牌的局面，隨著信達(dá)商業(yè)綜合體的陸續(xù)開(kāi)發(fā)，其整體規(guī)模、現(xiàn)代建筑形象、綜合服務(wù)功能、特色定位、完善的配套，本身能形成強(qiáng)大的聚合人氣的載體。由于超市業(yè)態(tài)與居民的普通性、日常性消費(fèi)息息相關(guān)，大潤(rùn)發(fā)的入駐，也將為本商業(yè)帶來(lái)更大的人流和商機(jī)。因此，在本項(xiàng)目功能定位和業(yè)態(tài)選擇上既要充分共享超市帶來(lái)的人流，同時(shí)各商業(yè)體的主題定位、經(jīng)營(yíng)檔次、業(yè)態(tài)組合上要形成自身的特色和競(jìng)爭(zhēng)力，避免過(guò)多倚重和放大大潤(rùn)發(fā)的聚客力作用。6.2.3.功能定位功能定位分析說(shuō)明：我們?cè)谶M(jìn)行功能定位規(guī)劃時(shí)，是站在項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的角度來(lái)通盤(pán)考慮各地塊的位置分布及特性、地塊之間功能定位的主題性、連貫性、互補(bǔ)性、延展性，并充分考慮到項(xiàng)目體量、商品的負(fù)載量、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特點(diǎn)以及目標(biāo)市場(chǎng)的深層次需求，從低層到高層，按照購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)的普遍消費(fèi)習(xí)慣順序進(jìn)行功能布局和服務(wù)設(shè)計(jì)，體現(xiàn)