1、會計學1星光廠改造項目星光廠改造項目市場分析及定位項目背景商業(yè)市場分析辦公市場分析酒店/公寓市場分析商業(yè)市場定位辦公市場定位酒店/公寓市場定位產品概念及規(guī)劃建議報告框架成本估算與收益分析第1頁/共62頁1.2項目四至及現(xiàn)狀1.3項目SWOT分析1.4項目驅動力分析1.1區(qū)位發(fā)展背景分析第2頁/共62頁五角場功能區(qū)金橋功能區(qū)張江功能區(qū)陸家嘴功能區(qū)保稅區(qū)功能區(qū)崇明三島未來輻射區(qū)直接輻射區(qū)直接競爭區(qū)成熟商業(yè)區(qū)滬崇蘇隧道1.1區(qū)位發(fā)展背景分析第3頁/共62頁l浦東高橋鎮(zhèn)緊鄰外高橋保稅區(qū)和外高橋港區(qū)，口岸地位明確，l地塊位于外環(huán)線以內，與中心城區(qū)直線交通距離不遠，l近滬崇蘇大通道起點（連接上海與崇明、江

2、蘇、山東的樞紐），l隔黃浦江與五角場城市副中心相望（翔殷路隧道連接），是凌橋與市區(qū)交通連接的樞紐，l浦東大道、楊高路、張楊路三條主干道到達陸家嘴中心地帶，l緊臨軌道交通六號線，是連接市中心的“生命線”，l規(guī)劃中的十號線與六號線在港城路實現(xiàn)換乘，l下一個五年規(guī)劃中，港城路站將作為上海市區(qū)聯(lián)通崇明島的軌道交通起點站，樞紐地位將被凸顯。1.1區(qū)位發(fā)展背景分析第4頁/共62頁30.6%38.4%12.4%高橋鎮(zhèn)人口類型分布圖8%10.6%消費群體研究高橋鎮(zhèn)居民構成以動遷戶為主，占整體人口比例的97%，且從年齡結構上來看人口老齡化趨勢明顯。1.1區(qū)位發(fā)展背景分析第5頁/共62頁1.2項目四至及現(xiàn)狀本案北

3、南東西高橋城區(qū)；港城路世紀聯(lián)華高橋中學；外高橋保稅區(qū)高橋老宅M6外高橋保稅區(qū)北站M10港城路站第6頁/共62頁優(yōu)勢劣勢機會威脅1.地靠6號線保稅區(qū)北站，臨近高橋鎮(zhèn)公交樞紐站，交通便捷。2.周圍小區(qū)密度高，人口數(shù)目眾多。1.地處清溪路較不繁華一帶，地段較偏。2.周邊居民多為動遷戶，消費檔次較低。3.項目左右兩側均為老式民居，對項目整體外立面檔次有一定影響。1.本項目離世紀聯(lián)華賣場較近。1.整個高橋鎮(zhèn)缺乏商業(yè)環(huán)境，大型娛樂餐飲主題性商場看好。2.經適房的開發(fā),將導入10萬多人口,整個高橋鎮(zhèn)消費人口將達到30萬。1.3項目SWOT分析第7頁/共62頁位于民居旁，人流主要導入位置，商業(yè)價值高。適合的物

4、業(yè)類型商業(yè)辦公酒店/服務式公寓項目地塊適應性分析1.3項目SWOT分析第8頁/共62頁1.4項目地塊驅動性分析1、項目位于浦東新區(qū)東北角，是否可以輻射項目以北（崇明三島）？2、未來交通條件良好，是否可以輻射全市消費人口？兩大核心問題第9頁/共62頁未來5年，150萬人口向外轉移，上海外圍新的機會1966城鎮(zhèn)體系：一個中心城，9個新城，60個左右新市鎮(zhèn)，600個左右中心村l按照中心城950萬人的人口規(guī)劃與1100多萬的現(xiàn)有人口，中心城區(qū)在未來5年內至少需要向外高橋地區(qū)遷出150萬人；l外高橋新市鎮(zhèn)處于上海衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設的第三陣營，未來人口將增加至16萬人；l外高橋新市鎮(zhèn)的人口導入為商業(yè)發(fā)展帶來機會

5、，而且商業(yè)發(fā)展的動態(tài)過程應與人口導入的進程相匹配。人口因素1.4項目地塊驅動性分析第10頁/共62頁產業(yè)因素功能區(qū)區(qū)域產業(yè)及配套評價外高橋保稅區(qū)/港區(qū)支柱產業(yè)：現(xiàn)代物流產業(yè)/IT產業(yè)/國際貿易業(yè)，園區(qū)內有一定的辦公，周邊商業(yè)缺乏面臨臨港新城大小洋山港的競爭，未來可能不具備明顯的競爭優(yōu)勢金橋加工區(qū)支柱產業(yè)：電子信息業(yè)/現(xiàn)代家電/汽車整車及零部件/生物醫(yī)藥，且已有一定體量的大型商業(yè)供應有自身的配套，且更接近中心區(qū)，其產業(yè)需求難于被分流張江功能區(qū)依托高科技園區(qū)，已有一定體量的辦公/商業(yè)五角場城市副中心區(qū)域，54萬平米的大量商業(yè)崇明（包括崇明/長興/橫沙三島）產業(yè)定位：休閑型旅游度假和戶外運動產業(yè)/生

6、態(tài)型現(xiàn)代農業(yè)/自然型現(xiàn)代辦公服務業(yè)/清潔型工業(yè)，其中離項目最近的長興島被定位為國際一流的現(xiàn)代船舶制造業(yè)基地，成為上海近期重點培育的六大產業(yè)基地之一崇明新城的建設對于本項目形成競爭：本項目對于長興島及橫沙島的輻射力較強本案未來增長點在于：l來自外高橋的物資/貿易/IT產業(yè)l來自長興島的現(xiàn)代船舶/港口機械制造業(yè)l來自橫沙/崇明島的生態(tài)/旅游等產業(yè)1.4項目地塊驅動性分析第11頁/共62頁小結l本案的區(qū)位及高橋地區(qū)的定位決定了發(fā)展基礎商業(yè)的可行性,l吸引目的性消費對與本案的發(fā)展具有必要性及可能性,l通過集中度高的商業(yè)規(guī)劃能為本案的公寓及辦公提供更強市場競爭優(yōu)勢,l區(qū)域周邊的產業(yè)發(fā)展為本案的辦公物業(yè)發(fā)

7、展的能行性奠定基礎,l本案的開發(fā)進程應與人口的導入同步.第12頁/共62頁第二部分 市場分析2.1商業(yè)市場分析及定位2.2辦公市場分析及定位2.3酒店/公寓市場分析及定位第13頁/共62頁城市宏觀商品經濟背景2.1商業(yè)市場分析及定位第14頁/共62頁商業(yè)類型主要輻射人群市中心購物中心、百貨、大型超市等全市人口中外環(huán)間區(qū)域商業(yè)中心、專業(yè)特色市場周邊居民、目的性消費人群外環(huán)以外社區(qū)商業(yè)、專業(yè)特色市場、其他目的性消費如休閑度假等周邊居民、目的性消費人群l市中心人口集中，商業(yè)發(fā)展成熟，表現(xiàn)為租金水平及入住率高，但未來新增商業(yè)體量受制于有限的可發(fā)展用地；l上海外圍商業(yè)的發(fā)展主要基于周邊人口，一些大型專業(yè)

8、特色市場及其他目的性消費則吸引全市的目的性消費人群本案的區(qū)位決定本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展首先應考慮基于區(qū)域的人口的基礎型消費，其次考慮發(fā)展目的性消費上海市商業(yè)布局現(xiàn)狀2.1商業(yè)市場分析及定位第15頁/共62頁區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀分析外高橋商業(yè)碧云金橋商業(yè)五角場商業(yè)商業(yè)地位社區(qū)商業(yè)區(qū)域商業(yè)中心上海商業(yè)副中心平均租金1-6元/平米/天13-16元/平米/天25-35元/平米/天現(xiàn)有體量3-4萬5.3萬54萬平米業(yè)態(tài)配比基本以購物為主購物占較高比例，達58%業(yè)態(tài)較為豐富，除購物外，餐飲及娛樂也有較大比例消費者特征由于商業(yè)的缺乏，消費以基礎商業(yè)為主周邊商圈的吸引力和汽車保有量，消費者接受出行時間較長現(xiàn)有商圈較為成熟，

9、由于人口密度較高，周邊消費所占比例較高未來供應（至2013年）區(qū)域內無大型供應，高行鎮(zhèn)未來供應有約7.6萬平方米的商業(yè)中心碧云金橋地區(qū)未來商業(yè)供應較大，預計在17萬平方米左右可預見未來供應在13.5萬平方米五角場基礎商業(yè)以及具有相當規(guī)模，碧云金橋地區(qū)商業(yè)也已趨于成熟，受兩大區(qū)域擠壓包圍，未來外高橋地區(qū)基礎商圈輻射范圍有限。2.1商業(yè)市場分析及定位第16頁/共62頁外高橋商業(yè)區(qū)位新市鎮(zhèn)未來商業(yè)規(guī)劃l競爭商圈是營銷基礎性商業(yè)輻射范圍的重要條件。l五角場現(xiàn)在已經成為具有一定商業(yè)規(guī)模的城市副中心之一，是本案10公里半徑，通過翔殷隧道可方便往來。l金橋功能區(qū)與本案距離也較近，是外高橋通往陸家嘴、世博等區(qū)

10、域的必經之地，該區(qū)域已具有一定規(guī)模的商業(yè)，與本案形成較大競爭。l陸家嘴商圈是距離本案最近的市級商圈，但由于其距離及商業(yè)定位不同，對本案的影響有限。綜合考慮本案所處區(qū)位，新市鎮(zhèn)將是本案的主要競爭區(qū)域，也是外整個高橋地區(qū)商品房供應的集中地帶，未來將有大批的人口導入，同時規(guī)劃中的商業(yè)配套體量也呈幾何數(shù)增加，2020年將達到60余萬方。2.1商業(yè)市場分析及定位第17頁/共62頁目標商業(yè)市場概況分析周邊現(xiàn)狀花山路上多為沿街店鋪，以便利店，小型餐飲為主草高支路多為小型餐飲，服務對象為本案現(xiàn)在的住民以及怡心苑小區(qū)居民清溪路上集中了整個高橋鎮(zhèn)65%的商業(yè)，以世紀聯(lián)華超市為中心輻射至半徑500米左右的商業(yè)，銀行

11、，教育機構，大型餐飲基本上都集中于此本區(qū)域內商業(yè)集中分布在清溪路，以沿街散鋪為主，社區(qū)底鋪為補充；方圓2公里范圍內只有一家5000平體量的大型賣場。2.1商業(yè)市場分析及定位本案第18頁/共62頁高橋鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布餐飲食品銀行五金醫(yī)院文具服飾超市教育其他36191210654332外高橋商業(yè)仍無成型規(guī)劃，當?shù)叵M力較低，商業(yè)處于發(fā)展的初級階段。餐飲業(yè)態(tài)為主，大型超市稀缺，娛樂業(yè)態(tài)空白。1世紀聯(lián)華（中型超市）2外高橋購物中心（小型商場）3世紀聯(lián)華（中型超市）4永樂生活電器（中型賣場）主要商家：l商業(yè)布局：區(qū)域內商業(yè)設施較缺乏，只有兩個社區(qū)商業(yè)中心，輻射周邊區(qū)域。l商業(yè)類型：沿街商鋪為主，主力店

12、類型是超市、家電賣場。代表了該地區(qū)商業(yè)正處于初級階段l客戶定位：當?shù)鼐用窈蛣舆w戶，消費力有限。清溪路現(xiàn)有業(yè)種比例2.1商業(yè)市場分析及定位第19頁/共62頁序號商鋪名稱開間面積()租金(￥/間/年)平均租金（/天）區(qū)域平均租金（/天）1新川味菜館1間80420001.41.382河南拉面1間60400001.33怡心小吃1間60400001.34怡群煙酒行180420001.45上海物流有限公司4間2401600001.256蘭州拉面1間80420001.47欣欣服裝店1間65410001.358建設銀行4間3202025001.459山木培訓6間4802277601.310文具小店1間3515

13、3301.211農工商超市3間2401226001.412青紅煙酒店1間108540001.3613陸通輪胎2間70120000.47清溪路部分沿街商鋪租金一覽表2.1商業(yè)市場分析及定位第20頁/共62頁基礎商業(yè)體量預測結論基礎商業(yè)需求預測基礎商業(yè)業(yè)態(tài)配比建議l基礎商業(yè)體量受區(qū)域人口導入及消費力所影響；l根據現(xiàn)有規(guī)劃，預計基礎商業(yè)需求在住宅項目基本建成后2年左右開始釋放；l預計到2020年基礎商業(yè)面積需求在17.3萬平米左右；l因滿足基礎商業(yè)消費，建議購物所（大賣場）占比例較大。2.1商業(yè)市場分析及定位第21頁/共62頁商業(yè)級別的界定規(guī)模上來看規(guī)劃上來看立地條件上來看現(xiàn)有商業(yè)現(xiàn)狀來看目的性消費

14、體量不足高橋鎮(zhèn)中心未來60萬方商業(yè)規(guī)劃半輻商圈體量不足，檔次偏低，業(yè)種不豐富定位：社區(qū)型商業(yè)城市遠郊，地鐵末端，低配套檔次，陌生商務區(qū)。2.1商業(yè)市場分析及定位第22頁/共62頁商業(yè)目標客戶定位老人婦女兒童本地家庭消費者本案的主力消費人群定義為本地家庭，主要來自周邊安置小區(qū)的導入人口。2.1商業(yè)市場分析及定位第23頁/共62頁商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位建議建議一：開發(fā)初期鑒于周邊動遷戶消費水平的限制，以大型娛樂、大型餐飲為早期介入主力店，吸引廣大基礎性商品消費人群，帶動人氣。建議二：通過特色商業(yè)環(huán)境的打造，增加購物的趣味性；瞄準以家庭為主的目標客戶，擴大其消費要求。建議三：主題商場建設是未來運營的關鍵，

15、與其是創(chuàng)意園區(qū)，不如是中高檔主題購物商場，對周邊居民可以起到改變消費習慣，留駐人氣的主要作用，建議引入可以留駐人流的兒童娛樂、青年娛樂等相關業(yè)態(tài)。2.1商業(yè)市場分析及定位第24頁/共62頁上海辦公物業(yè)發(fā)展階段發(fā)展時期經濟及政策背景市場特征起步期1988-19901.改革開放政策的確立；2.社會主義市場經濟的確立；3.外資引入；4.辦公房的商業(yè)屬性開始體現(xiàn)；5.第三產業(yè)發(fā)展。1.規(guī)模擴大；2.大部分仍屬于建設自用。第一發(fā)展期1991-19981.第三產業(yè)快速發(fā)展；2.浦東大開發(fā)；3.外資、外地企業(yè)大量進駐；4.東南亞金融危機。1.辦公房品質發(fā)生根本性變化；2.形成中央商務區(qū)；3.市場由過熱逐漸轉

16、向低谷。第二發(fā)展期1999-至今1.上海經濟穩(wěn)步增長；2.世界500強企業(yè)進入上海；3.辦公房市場內外銷并軌。1.形成CBD多級發(fā)展格局；2.租售市場共存，品質與國際化標準靠近。2.2辦公市場分析及定位第25頁/共62頁上海辦公物業(yè)的分布 陸家嘴 人民廣場 南京西路 淮海中路 徐 家匯 中山公園 虹橋 不夜城 曹楊 張江高 科 金橋 漕河涇 五角場2.2辦公市場分析及定位第26頁/共62頁 上海辦公樓市場發(fā)展十余年，已逐步形成相當數(shù)量的集中度較高的區(qū)域市場。按照城市圈層情況劃分，這十三個市場可分為城市中心辦公區(qū)、城市輔心辦公區(qū)和城市邊緣辦公區(qū)三大區(qū)域市場，而每一區(qū)域市場內又分別包含多個板塊市場

17、。上海辦公物業(yè)的分布城市中心辦公區(qū)人民廣場淮海中路南京西路陸家嘴城市輔心辦公區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)不夜城地區(qū)徐家匯地區(qū)中山公園地區(qū)曹楊地區(qū)城市邊緣辦公區(qū)金橋出口加工區(qū)漕河涇開發(fā)區(qū)張江高科技園區(qū)五角場地區(qū)2.2辦公市場分析及定位第27頁/共62頁上海辦公物業(yè)投資情況0100200199719981999200020012002200320042005200620072008上海房地產開發(fā)投資情況(億元) 從上表投資情況我們可以看出上海辦公樓市場的周期性走勢規(guī)律。在經歷了90年代中期的高速增長和90年代后期的衰退并在2002年達到谷底之后，上海的辦公樓市場從2003年起出現(xiàn)反彈。從2004年至2008年，辦

18、公樓的投資開發(fā)額再次出現(xiàn)連年快速遞增的走勢，上海辦公樓市場進入新一輪的投資開發(fā)熱潮。2.2辦公市場分析及定位第28頁/共62頁上海辦公物業(yè)市場概述 近幾年，上海辦公樓市場發(fā)展尤其迅速，無論租賃型寫字樓出租的租賃價格還是銷售型寫字樓的銷售價格都有大幅度的攀升，整體辦公樓市場呈現(xiàn)一派繁榮景象。特別是在2009年后，盡管市場供應已達到歷年最高水平，跨國公司在上海的迅速擴張使得上海寫字樓市場需求仍持續(xù)保持旺盛。 現(xiàn)階段，上海辦公樓市場上絕大多數(shù)辦公樓仍以出租為主要經營方式，對外銷售的辦公樓比例相對較低。初步估算，上海辦公樓租與售的比例在5：1左右。隨著租金回報率的不斷提高，一些企業(yè)開始在滿足自用的前提

19、下通過購買方式對辦公樓進行中長期投資。至此，上海辦公樓經營模式向租售二元結構演化。2.2辦公市場分析及定位第29頁/共62頁外高橋周邊區(qū)域銷售型寫字樓市場表現(xiàn)06-09年周邊區(qū)域銷售型寫字樓售價走勢對比圖06-09年周邊區(qū)域銷售型寫字樓供求比走勢對比圖l外高橋區(qū)域寫字樓售價水平低于全市平均水平，且呈現(xiàn)遞減趨勢。l陸家嘴板塊與五角場板塊售價近年來穩(wěn)步上漲，寫字樓市場表現(xiàn)好于外高橋區(qū)域。l從供求上看，外高橋區(qū)域供求比呈拉大的趨勢較為明顯，市場存量加大，去化風險增加。l陸家嘴板塊連年呈現(xiàn)供不應求的市場表現(xiàn)，五角場板塊的供求狀況較為平穩(wěn)，金橋板塊的供求關系也表現(xiàn)出了供大于求的局面。2.2辦公市場分析及

20、定位第30頁/共62頁分區(qū)域寫字樓入住率分區(qū)域寫字樓租金l外高橋區(qū)域寫字樓租金水平低于全市平均水平，且增長緩慢。l金橋區(qū)域租金和售價近年來穩(wěn)步上漲，入駐率達到全市平均水平，寫字樓市場表現(xiàn)好于外高橋區(qū)域。l張江區(qū)域寫字樓供應較晚，品質較高，近幾年進入高速發(fā)展期，每年新增供應較高，入駐率較高。l五角場區(qū)域入駐率也在逐年上升，租金水平和銷售均價也在逐年快速上漲，近年來市場表現(xiàn)良好。外高橋周邊區(qū)域租賃型寫字樓市場表現(xiàn)2.2辦公市場分析及定位第31頁/共62頁外高橋周邊區(qū)域寫字樓客源比較外高橋和金橋區(qū)域寫字樓物業(yè)的客源結構較為類似，與張江區(qū)域的客源結構有較大的差異，五角場區(qū)域的客源結構則與其他區(qū)域有明顯

21、的不同。2.2辦公市場分析及定位第32頁/共62頁分區(qū)域寫字樓市場總結區(qū)域外高橋區(qū)域金橋區(qū)域張江區(qū)域五角場區(qū)域年均空置率60%10%10%5%年均供應量11000平米43000平米32000平米78000平米年均吸納量4400平米38700平米28800平米74100平米租金水平2.0-2.4元/平米/天2.5-2.8元/平米/天3.5-5元/平米/天2.5-3元/平米/天價格水平12000-16000元/平米均價15000元/平米客源結構貿易物流、機械制造、電子通訊貿易物流、機械制造、電子通訊集成電路、生物制藥、IT軟件教育培訓、廣告咨詢、貿易物流未來供應園區(qū)內大量的爛尾樓將是潛在的未來供應

22、未來供應量較大未來供應量較大未來供應量較大l外高橋區(qū)域寫字樓空置高達60%，租金水平也較低；l由于外高橋區(qū)域多為倉儲物流行業(yè)或者企業(yè)相關部門，對寫字樓需求度較低，造成了該區(qū)域整體市場表現(xiàn)較差；l鑒于外高橋區(qū)域目前的市場表現(xiàn)，以及金橋區(qū)域未來供應的威脅，不建議增設大量寫字樓類物業(yè)。2.2辦公市場分析及定位第33頁/共62頁l外高橋寫字樓市場發(fā)展緩慢，2002年以來沒有建成運營的新增供應，新建寫字樓項目也應多種原因，處于停工或者閑置狀態(tài)；l外高橋寫字樓入住率相對較低，年平均入住率只有40%左右，與近年來上海寫字樓的市場表現(xiàn)明顯不同；l外高橋區(qū)域企業(yè)多為倉儲物流、加工制造，對寫字樓的需求較小，或者在

23、倉儲、廠房等物業(yè)內解決辦公物業(yè)，另外，一部分貿易類企業(yè)對寫字樓有一定需求，但是需求面積均較小。外高橋區(qū)域寫字樓市場低于全市水平，現(xiàn)有寫字樓的實際入住率僅為40%2.2辦公市場分析及定位第34頁/共62頁辦公市場的定位小結從地段來看從產業(yè)結構來看從區(qū)域供求來看從區(qū)域租賃市場來看城市遠郊，交通配套局限產業(yè)現(xiàn)狀不滿足辦公物業(yè)發(fā)展需求嚴重供大于求空置率高，租金低規(guī)劃建議：不具備發(fā)展辦公的可行性，建議辦公性質物業(yè)不做設置定位：低能級產業(yè)源旁的新型辦公區(qū)2.2辦公市場分析及定位第35頁/共62頁2.3酒店/公寓市場分析及定位公寓類物業(yè)的常規(guī)操作方法服務、高品質、高租金、高售價、高端客源小面積、低總價、過渡

24、性自住需求“真”酒店式公寓概念化酒店式公寓第36頁/共62頁2.3酒店/公寓市場分析及定位公寓類物業(yè)的常規(guī)操作方法產權式酒店服務型高端酒店式公寓自住型白領小戶型公寓第37頁/共62頁l浦東高星級酒店主要集中在陸家嘴；l外高橋目前僅有1家高星級酒店；l臨近外高橋區(qū)域的張江與金橋分別有一家和2家高星級酒店，總體數(shù)量仍然較少；l五角場區(qū)域目前高星級酒店供應僅2家，但隨著其城市副中心地位的實現(xiàn)，其未來的市場供應空間很大。2.3酒店/公寓市場分析及定位高星級酒店市場供應分析第38頁/共62頁l五星級酒店平均入住率總體好于四星級酒店；l近兩年四五星級酒店入住率略呈下降趨勢，此趨勢與近四五星級酒店大量供應有

25、一定關系；l高星級酒店房價呈明顯的季節(jié)性波動，但整體呈上升趨勢。上海市高星級酒店市場運行平穩(wěn)2.3酒店/公寓市場分析及定位第39頁/共62頁區(qū)域內企業(yè)的不同性質決定其酒店需求量及檔次l外高橋/金橋/張江區(qū)域周邊高星級酒店的發(fā)展要素高星級酒店規(guī)模重點發(fā)展產業(yè)產業(yè)對酒店的需求特征外高橋保稅區(qū)398間客房國際貿易業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和先進制造業(yè)高星級酒店需求較小（貿易企業(yè)酒店需求相對低端；頻次第，單次逗留時間相對較長）金橋出口加工區(qū)269間客房轎車及零部件、微電子、現(xiàn)代通訊、現(xiàn)代家電、機電產業(yè)和生物醫(yī)藥高星級酒店需求較大（外資及合資企業(yè)比例高，駐場高管及技術員比例大，需求相對高端）張江高科技園區(qū)480間客

26、房生物醫(yī)藥、集成電路和軟件業(yè)高星級酒店需求大（臨近國際博覽中心，配套展會需求；高科技產業(yè)研發(fā)部門駐場高管及技術人員比例大，高端需求旺盛）2.3酒店/公寓市場分析及定位第40頁/共62頁l本案可以在布局中引入部分經濟型酒店類物業(yè)，從市場情況來看，未來可作為產權式酒店或酒店式公寓出售。l在項目前期商業(yè)開發(fā)階段，可以作為整盤檔次提升器，拉升其他物業(yè)價值。產權式酒店的可行性分析小結2.3酒店/公寓市場分析及定位定位產權經濟酒店多功能園區(qū)品質助推器第41頁/共62頁酒店配套建議會議中心宴會廳中餐廳西餐廳健身中心網球場桑拿泳池咖啡廳/茶吧（自留）選配選配或招商（招商）（招商）（戶外屋頂）（招商）（屋頂戶外

27、）（招商）2.3酒店/公寓市場分析及定位第42頁/共62頁”概念化公寓“市場的研究根據客戶對于時間的接受度界定研究范圍l78%的公寓入住客戶可以接受到達工作地點的時間在20分鐘內；l距離本案區(qū)域20分鐘范圍包括外高橋、金橋、張江及五角場區(qū)域。市場調研范圍初步界定為以下區(qū)域：本案的酒店式公寓研究范圍界定為外高橋、金橋、張江、五角場區(qū)域的中高端公寓市場2.3酒店/公寓市場分析及定位第43頁/共62頁浦東公寓市場目前供求平衡l浦東公寓集中分布在陸家嘴地區(qū)及金橋地區(qū)。l2001-2002及2006-2007是兩個供應高峰時段。l目前浦東區(qū)域的總體存量為41萬平米左右。l浦東區(qū)域的公寓平均入住率及租金水

28、平平穩(wěn)上升。l浦東目前的平均入住水平在75%，酒店式公寓的租金為170RMB/平方米/月。l浦東的整體入住及租金水平略低于全市水平。l浦東未來供應主要集中在陸家嘴、花木、張江及金橋，陸家嘴的東擴將帶來大量的供應。l本項目所在地周邊未來的5-10年酒店式公寓供應依舊是空白。l浦東區(qū)域的未來5年內將有600-700套的中高端酒店式公寓新增入市。供應需求未來趨勢2.3酒店/公寓市場分析及定位第44頁/共62頁2.3酒店/公寓市場分析及定位”概念化公寓“的市場研判住宅的變種交通導向明顯定位軌道交通沿線白領公寓未來預判：交通因素導致區(qū)域價差，產生競爭優(yōu)勢第45頁/共62頁第三部分 產品概念及規(guī)劃建議3.

29、2整盤概念構想3.3業(yè)態(tài)布局架構3.4補充產品建議3.1商業(yè)模型借鑒第46頁/共62頁我們的方向在哪里? 本土案例研究第47頁/共62頁3.1商業(yè)模型借鑒以服裝、餐飲、休閑為一體的綜合性商業(yè)廣場百 聯(lián) 南 方 購 物 中 心第48頁/共62頁黃色區(qū)域：兩棟大樓都為27層，-1-3層為商用，4-27層為酒店式公寓及酒店，總面積為45000。藍色區(qū)域：辦公大樓，5-10層?？偯娣e為5800。裙房分別為3層和4層。左側的裙房為4F，靠右的為3F。3.2整盤概念構想南方購物中心總平解讀第49頁/共62頁3.2整盤概念構想HHOTEL 酒店AAPARTMENT公寓 HOPSCA豪布斯卡城市綜合體OOFF

30、ICE辦公PPARK生態(tài)公園CCLUB 會所SSHOPPINGMALL 大賣場第50頁/共62頁3.2整盤概念構想星光硅谷部落格式LIVING MALL商業(yè)概念網族基地LIVING POD公寓概念生態(tài)硅谷LIVING EOD辦公概念第51頁/共62頁部落格：根據裙房室內街區(qū)分割，形成“Block”（街區(qū)）格局，融入網絡科技概念，體現(xiàn)企業(yè)總部經濟的行業(yè)屬性。LIVINGMALL：生活廣場，定位偏重社區(qū)服務功能，網羅以家庭為單位的消費群體。 部落格式LIVINGMALL商業(yè)概念發(fā)散3.2整盤概念構想第52頁/共62頁（主要針對自留辦公物業(yè)）生態(tài)硅谷LIVING EOD生態(tài)、低碳、高科EOD綠色生態(tài)辦公區(qū)，其英文全稱“Ecological Office District，是生態(tài)學、環(huán)境學和建筑學的完美結合體。 辦公概念發(fā)散3.2整盤概念構想第53頁/共62頁3.2整盤概念構想網族基地LIVING POD集“時尚