1、步入房產(chǎn)代理行業(yè)基礎(chǔ)培訓(xùn)資料房地產(chǎn)行業(yè)人員五大素質(zhì)1、自信 表現(xiàn)為專業(yè)，注重儀表儀態(tài)，擁有良好的習(xí)慣和心態(tài)。2、信念 信念是度過難關(guān)、戰(zhàn)勝困難的關(guān)鍵； 依據(jù)自己的實(shí)際，訂立成功的目標(biāo)。3、胸襟 要取得事業(yè)的成功必須擁有寬廣的胸懷，所謂“海納百川，有容乃大”4、學(xué)習(xí)方法“海綿式”學(xué)習(xí)法 能掌握的知識(shí)量大； 像“章魚一樣有眾多的觸腳” 從多方面接觸的知識(shí)。5、體能和健康 必須具有充沛的體能，在工作的時(shí)候保持頭腦清醒。房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)第一課時(shí)一、房地產(chǎn)有關(guān)知識(shí)1、房地產(chǎn) 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，在法律上稱為不動(dòng)產(chǎn)。 特點(diǎn)： 1）不可以移動(dòng)；2）具有長期的穩(wěn)定性。2、房地產(chǎn)交易 在我國是指房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地的使

2、用權(quán)的買賣、轉(zhuǎn)讓和出租。 我國法律規(guī)定： 住宅土地使用權(quán)年限是 70 年；商務(wù)辦公樓土地使用權(quán)年限是 50 年； 商 業(yè)用地土地使用權(quán)年限是 40 年。3、房地產(chǎn)業(yè) 隸屬于第三產(chǎn)業(yè)，包括土地、房屋的開發(fā)，經(jīng)營，租賃等。4、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)1）價(jià)格不公開，買賣雙方溝通少，房地產(chǎn)交易不能反映房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值；2）區(qū)域性很強(qiáng)；3）市場(chǎng)對(duì)短期的供求反應(yīng)不靈敏，短期變化不明顯；4）市場(chǎng)壟斷與競(jìng)爭(zhēng)并存，土地國家壟斷；5）市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制和國家計(jì)劃調(diào)節(jié)機(jī)制并存。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)1）房地產(chǎn)市場(chǎng) ： 廣義整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)交易的總和； 狹義專門用來經(jīng)營、租賃和抵押房地產(chǎn)實(shí)物的地點(diǎn)。2）地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng) ：土地使用權(quán)買賣

3、市場(chǎng)，國家土地管理機(jī)關(guān)開發(fā)商；二級(jí)市場(chǎng) ：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，開發(fā)商開發(fā)商。 土地市場(chǎng)是土地及地上建筑物和其它附著物作為商品進(jìn)行交換的總和。 土地市場(chǎng)也稱為 地產(chǎn)市場(chǎng)。 我國土地市場(chǎng)有三種運(yùn)行模式：一級(jí)市場(chǎng)即政府出讓市場(chǎng)， 是指政府有償、 有限 期的出讓使用權(quán)的市場(chǎng)； 二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)； 三級(jí)市場(chǎng)是指用地單位土地使 用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓。二、建筑類型分類1、按使用功能劃分 ：生產(chǎn)性建筑（工用）和非生產(chǎn)性建筑（民用） 。2、按建筑的高度劃分 ：多層： 24 米以下，一般為七層以內(nèi)；高層： 24 米以上、 100 米以下，七層三十三層左右； 超高層： 100 米以上。注：國家規(guī)定建筑屋的層

4、高一般要達(dá)到3 米，不能低于 2.8 米。3、按建筑的建材劃分：磚木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)（適用于廠房，但不耐火）、混凝土結(jié)構(gòu)、鋼混混合結(jié)構(gòu)（超高層建筑，承載力強(qiáng)）4、按建筑結(jié)構(gòu)劃分： 框架結(jié)構(gòu)：適用于辦公樓、賓館、商場(chǎng)、寫字樓等建筑。特點(diǎn)：抗震能力強(qiáng)；空間的掌控能力強(qiáng)，比較容易自由分布空間大小；樓層之間使用柱 簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)：一般用于多層住宅。 剪力墻結(jié)構(gòu)：使用墻壁來平均承載重量，主要用于普通住宅。一般是15 40層之間的建筑。特點(diǎn)：成本低；室內(nèi)平整、美觀；側(cè)向穩(wěn)定；但是靈活性不夠。 框剪結(jié)構(gòu)：是框架、剪力墻結(jié)構(gòu)的混合體，具有兩種結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)，應(yīng)用比較廣泛，商 務(wù)樓等。5、房屋的基本組成部分基礎(chǔ)墻、樓板層、房

5、屋層、樓梯、門、窗二、房地產(chǎn)交易1、房地產(chǎn)經(jīng)營中的價(jià)格構(gòu)成 ：物質(zhì)消耗、人力資源、贏利部分 物質(zhì)消耗：? 土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)（平整地塊、拆遷費(fèi)用）? 房屋的建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施費(fèi)? 經(jīng)營管理費(fèi)用、銷售費(fèi)（人員開支、廣告宣傳）? 金融往來費(fèi)用、利息、共商稅費(fèi)? 利潤2、房地產(chǎn)估價(jià)方法：市場(chǎng)比較法、成本法、收益還原法3、房地產(chǎn)交易遵循的基本原則1）房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)擁有者統(tǒng)一原則；2）接受國家價(jià)格管理原則3）遵守出讓合同原則4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序1）買賣雙方簽定合同;2） 雙方在合同簽定后的 30天內(nèi)，持有關(guān)文件（合同文本、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、雙方有效 的身份證明）去房地產(chǎn)管理

6、部門提出申請(qǐng)，申報(bào)成交價(jià)格；3） 房地產(chǎn)管理部門對(duì)所提供的文件進(jìn)行核查，15天內(nèi)決定是否受理，受理后核實(shí)價(jià)格 的合理性；4）完成上述程序后，有關(guān)當(dāng)事人交納所應(yīng)繳納的稅費(fèi)和手續(xù)費(fèi)，完成過戶。5、商品房預(yù)售條件1）已交付了全部的土地使用費(fèi)用，取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等；2）投資的資金已達(dá)到總工程資金的25%以上，工程進(jìn)度已達(dá)到地平線以上；3）上海規(guī)定：多層結(jié)構(gòu)必須封頂、高層的工程進(jìn)度必須達(dá)到2/3以上；4）向縣級(jí)以上人民政府申請(qǐng)預(yù)售許可證。第二課時(shí)、房產(chǎn)稅收契稅：2%左右；印花稅：萬分之三不同物業(yè)的稅費(fèi)也不一樣。二、名詞術(shù)語解釋1、房地產(chǎn)市

7、場(chǎng)的級(jí)別一級(jí)市場(chǎng)：發(fā)展商從國家手中取得土地的土地交易市場(chǎng)； 二級(jí)市場(chǎng)：發(fā)展商銷售正在開發(fā)（或已完成開發(fā)）的房屋;三級(jí)市場(chǎng)：主要指二手房的交易。2、生地：沒有達(dá)到施工的標(biāo)準(zhǔn)，即三通一平；熟地：達(dá)到施工的基本要求，即具備三通一平。三通一平：通水、通電、通路，土地平整。 施工的標(biāo)準(zhǔn)七通一平：通水、通電、通路、通煤、上水、下水、通電訊，土地平整。一一入住的標(biāo)準(zhǔn)3、容積率容積率=總建筑面積十基地面積衡量土地的利用率獨(dú)棟別墅：w 0.3聯(lián)體別墅：0.5 0.8雙拼別墅：0.5左右疊加別墅：略高于聯(lián)體咼層：1.82.5超高層：2.5 3多層：0.81.2 小高層：1.2 1.8 4、限高、退界、容積率政府出

8、讓土地時(shí)往往規(guī)定好了限高、退界、容積率等相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 退界：按照道路、河流寬度的一半，向土地界限內(nèi)退一半。5、建蔽率建蔽率=建筑投影面積十基地面積X100%1公頃=10000平方米1畝=667平方米1公頃=15畝衡量建筑密度6、綠化率衡量綠化率=總綠化面積十基地面積X 100%_ 小區(qū)品質(zhì)現(xiàn)在住宅小區(qū)的綠化率一般達(dá)到40%以上，最低的標(biāo)準(zhǔn)時(shí) 35%以上。上海規(guī)定“花園”小區(qū)的綠化率不能低于 50%。注：方孔磚的地面面積一半作為綠化面積計(jì)算。集中綠地中的小品算作綠化面積。公共建筑、配套設(shè)施、道路、水泥停車位不算作綠化面積。高檔住宅小區(qū)的綠化率甚至達(dá)到了70%以上。7、得房率得房率=套內(nèi)面積

9、十建筑面積X 100%? 建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積衡量小區(qū)品質(zhì)、得到房子的面積套內(nèi)面積=關(guān)門面積獨(dú)有墻體截面積全部算作該戶的建筑面積；和鄰居的共有墻，每戶計(jì)算其一半面積在各自的建筑面積之中。公攤面積包括門廳、樓梯、過道、電梯、設(shè)備室等 大公攤：整棟樓的公攤小公攤：一層樓的公攤部分獨(dú)棟別墅得房率100% ;多層得房率90%左右；小高層得房率 78% 82%;高層得房率為75%左右，商務(wù)辦公樓得房率為 68%。住宅房的最低得房率為 70%，最優(yōu)的得房率在 88%左右。8、陽臺(tái)面積計(jì)算方法露臺(tái)一封閉陽臺(tái)全部面積計(jì)算在建筑面積內(nèi)；未封閉的陽臺(tái)面積計(jì)算一半的建筑面積;般是贈(zèng)送的。9、商品房交付時(shí)開發(fā)

10、商應(yīng)該提供的證書交付使用許可證、入住許可證、質(zhì)量保證書、產(chǎn)品使用說明書10、營銷模式臺(tái)灣銷售模式：強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)協(xié)作，尋找潛在客戶，包裝產(chǎn)品 香港銷售模式：?jiǎn)伪鲬?zhàn)能力11、 樓板價(jià)衡量樓板價(jià)=土地成本十總建筑面積_每平方米的地價(jià)（土地成本）樓梯12、建筑物的總體構(gòu)造1）建筑構(gòu)造點(diǎn)式：樓梯間位于中間，房屋圍繞中間，朝向南北。蝶式：朝向不定板式：朝向向南，樓梯平均分布2）、小區(qū)排布? 兵營式（排列式）? 組團(tuán)式：禾U用天然的、人工的河、景觀分成相應(yīng)的組團(tuán)? 圍合式二、判斷房型好壞的標(biāo)準(zhǔn)1、方正：普通人要求房型為四方型的，但也要注意一些人的個(gè)性追求。面寬：一般為東西 向；進(jìn)深：一般為南北向。2、采光：規(guī)定一年中冬至日某扇窗的日照時(shí)間至少為一個(gè)小時(shí)，一年中