1、2009年年7月月上半年總結(jié)上半年總結(jié) 下半年預(yù)測(cè)下半年預(yù)測(cè) 項(xiàng)目策略建議項(xiàng)目策略建議1 12 23 3報(bào)告分析框架報(bào)告分析框架1.1整體市場(chǎng)表現(xiàn)整體市場(chǎng)表現(xiàn)土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)1.2項(xiàng)目表現(xiàn)項(xiàng)目表現(xiàn)1.3原因剖析原因剖析2.1宏觀層面宏觀層面2.2微觀層面微觀層面2.3政策層面政策層面3.1白鷺郡白鷺郡3.2陽(yáng)光天際陽(yáng)光天際3.3西溪碟園西溪碟園3.4公望公望第一部分：上半年總結(jié)第一部分：上半年總結(jié)杭州市土地市場(chǎng)成交分析圖杭州市土地市場(chǎng)成交分析圖08年上半年年上半年09年上半年年上半年同比同比住宅土地成交（萬(wàn)方）45.8237.44-18.28%商住用地成交（萬(wàn)方

2、）23.9630.1425.79%6 6月開(kāi)始土地市場(chǎng)急速升溫，住宅土地最高溢價(jià)月開(kāi)始土地市場(chǎng)急速升溫，住宅土地最高溢價(jià)幅度達(dá)到幅度達(dá)到80%80%0707年年1 1月月0808年年9 9月杭州月杭州市七區(qū)市七區(qū)商品住宅量?jī)r(jià)分析圖商品住宅量?jī)r(jià)分析圖08年上半年年上半年09年上半年年上半年同比同比成交面積（萬(wàn)方）175.21473.92170.50%成交均價(jià)（元/方）1223211192-8.50%量?jī)r(jià)表現(xiàn)：量?jī)r(jià)表現(xiàn)：0909年上半年成交爆發(fā)式增長(zhǎng)，年初由年上半年成交爆發(fā)式增長(zhǎng)，年初由于價(jià)格犧牲率先撬動(dòng)市場(chǎng)，逐步帶動(dòng)回暖于價(jià)格犧牲率先撬動(dòng)市場(chǎng)，逐步帶動(dòng)回暖2007年2008年2009年月均銷售量

3、56.9萬(wàn)方月均銷售量26.8萬(wàn)方月均銷售量78.9萬(wàn)方國(guó)家出臺(tái)國(guó)家出臺(tái)927政策，政策，控制樓市瘋長(zhǎng)局面，控制樓市瘋長(zhǎng)局面，樓市開(kāi)始走下滑通道樓市開(kāi)始走下滑通道政府出臺(tái)政府出臺(tái)24條救市新條救市新政，萬(wàn)科降價(jià)潮，市政，萬(wàn)科降價(jià)潮，市場(chǎng)轉(zhuǎn)折新起點(diǎn)場(chǎng)轉(zhuǎn)折新起點(diǎn)海天城海天城“牛年首降牛年首降”，全面引燃降價(jià)風(fēng)波，全面引燃降價(jià)風(fēng)波，率先啟動(dòng)剛需市場(chǎng)，之后改善需求和投資率先啟動(dòng)剛需市場(chǎng)，之后改善需求和投資客跟進(jìn)，市場(chǎng)逐步回暖客跟進(jìn)，市場(chǎng)逐步回暖06-0906-09年年6 6月杭州月杭州市七區(qū)市七區(qū)商品住宅供需表現(xiàn)商品住宅供需表現(xiàn)06-09.4杭州市七區(qū)商品住宅供（新增供應(yīng)+存量）需走勢(shì)29729759

4、3593465465499499272272356356182182510510010020030040050060070080090006年07年08年09年1-6月10年474312762377346.8009年下半年潛在供應(yīng)量年下半年潛在供應(yīng)量09年有效供應(yīng)量約年有效供應(yīng)量約1155市場(chǎng)供大市場(chǎng)供大于求存量于求存量消化年消化年期初存量（萬(wàn)方）新增量（萬(wàn)方）銷售量（萬(wàn)方）年均消化年均消化量量480萬(wàn)方萬(wàn)方08年上半年年上半年09年上半年年上半年同比同比供應(yīng)面積（萬(wàn)方）438.5480784.02%成交面積（萬(wàn)方）175.21473.92170.50%供需表現(xiàn)：供需表現(xiàn)：0909年上半年供需

5、兩旺，半年成交已接年上半年供需兩旺，半年成交已接近年均消化水平，新增速度落后于成交速度近年均消化水平，新增速度落后于成交速度07-0907-09年年6 6月杭州月杭州市七區(qū)市七區(qū)商品住宅存銷表現(xiàn)商品住宅存銷表現(xiàn)07年整體供小于求，價(jià)格颮升，下半年價(jià)漲量跌，有價(jià)無(wú)市。08年去化基本處于滯銷狀態(tài)，存量積壓嚴(yán)重，年底存量已達(dá)510萬(wàn)方高位09年3月起價(jià)跌量升，存量急劇減少08年上半年年上半年09年上半年年上半年同比同比截止6月底存量（萬(wàn)方）3073111.30%6月底存銷比9.302.43-73.87%存銷表現(xiàn)：存銷缺口逐步縮小，存銷比同比下存銷表現(xiàn)：存銷缺口逐步縮小，存銷比同比下降降73.87%7

6、3.87%09年上半年細(xì)分市場(chǎng)新增成交情況年上半年細(xì)分市場(chǎng)新增成交情況成交量成交量2008年上年上半年半年2009年年上半年上半年同比同比首置市場(chǎng)首置市場(chǎng)8916套24845套178.66%首改市場(chǎng)首改市場(chǎng)5445套12603套131.46%再改市場(chǎng)再改市場(chǎng)1358套3978套192.93%高端市場(chǎng)高端市場(chǎng)512套1457套184.57%匯總匯總16231套42883套164.20%24756套套42883套套0909年上半年，各細(xì)分市場(chǎng)成交放量，供小于求，年上半年，各細(xì)分市場(chǎng)成交放量，供小于求，消化存量，尤其首次置業(yè)比例占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)消化存量，尤其首次置業(yè)比例占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)備注：歷年房交會(huì)問(wèn)卷調(diào)研數(shù)

7、據(jù)備注：歷年房交會(huì)問(wèn)卷調(diào)研數(shù)據(jù)消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)預(yù)測(cè)消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)預(yù)測(cè)看跌客比例看跌客比例消費(fèi)者看穩(wěn)預(yù)期，看跌比例縮小消費(fèi)者看穩(wěn)預(yù)期，看跌比例縮小2007年2008年2009年07-0907-09年年6 6月杭州二級(jí)市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)月杭州二級(jí)市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)08年上半年年上半年09年上半年年上半年同比同比成交量（套數(shù)）850420183137.34%成交均價(jià)（元/方）1257312121-3.60%政府宏觀調(diào)控，一手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，帶動(dòng)二手房成交下行。二手房稅費(fèi)減免，存量房成交帶動(dòng)二手房市場(chǎng)啟動(dòng)，市場(chǎng)開(kāi)始回暖，與一手房市場(chǎng)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，成交走向高峰，量?jī)r(jià)表現(xiàn)：成交量?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，同比上漲量?jī)r(jià)表現(xiàn)：成交量

8、價(jià)屢創(chuàng)新高，同比上漲137.34%137.34%杭州萬(wàn)科累計(jì)各月可售面積銷售率與市場(chǎng)總體比較圖（市七區(qū)）杭州萬(wàn)科累計(jì)各月可售面積銷售率與市場(chǎng)總體比較圖（市七區(qū)）注：統(tǒng)計(jì)范圍市七區(qū)，商品住宅（即不含車位、商業(yè)注：統(tǒng)計(jì)范圍市七區(qū)，商品住宅（即不含車位、商業(yè)等），萬(wàn)科數(shù)據(jù)包含富陽(yáng)公望項(xiàng)目。由于萬(wàn)科在蕭山等），萬(wàn)科數(shù)據(jù)包含富陽(yáng)公望項(xiàng)目。由于萬(wàn)科在蕭山項(xiàng)目項(xiàng)目08年度基本售完，暫不統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。年度基本售完，暫不統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。杭州萬(wàn)科總體銷售與大市基本持平杭州萬(wàn)科總體銷售與大市基本持平杭州整體市場(chǎng)銷售表現(xiàn)活躍，萬(wàn)科市場(chǎng)占有率排杭州整體市場(chǎng)銷售表現(xiàn)活躍，萬(wàn)科市場(chǎng)占有率排行第六行第六注：統(tǒng)計(jì)范圍市八區(qū)，商品住宅（即

9、不含車位、商注：統(tǒng)計(jì)范圍市八區(qū)，商品住宅（即不含車位、商業(yè)等），萬(wàn)科數(shù)據(jù)包含富陽(yáng)公望項(xiàng)目業(yè)等），萬(wàn)科數(shù)據(jù)包含富陽(yáng)公望項(xiàng)目杭州市八區(qū)杭州市八區(qū)1-61-6月份月份, ,萬(wàn)科與萬(wàn)科與TOPTOP6 6開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商累計(jì)住宅銷售面積累計(jì)住宅銷售面積市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)圖圖樓市全面回暖，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求局面，以消化存樓市全面回暖，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求局面，以消化存量為主，杭州萬(wàn)科級(jí)別下降至第量為主，杭州萬(wàn)科級(jí)別下降至第6 6位位杭州萬(wàn)科與杭州萬(wàn)科與TOP6金額金額市場(chǎng)占有率分析（市七區(qū)）市場(chǎng)占有率分析（市七區(qū)）20082008全年市場(chǎng)占有率（金額）全年市場(chǎng)占有率（金額）20092009（1-61-6月份）市場(chǎng)占

10、有率（金額）月份）市場(chǎng)占有率（金額）第二名第六名TOP6TOP6占有率占有率34%34%TOP6TOP6占有率占有率28%28%原因剖析原因剖析宏觀市場(chǎng)：宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀市場(chǎng)：宏觀經(jīng)濟(jì)8.7% 由于金融危機(jī)，政府實(shí)由于金融危機(jī)，政府實(shí)行寬松的貨幣政策，銀根行寬松的貨幣政策，銀根松動(dòng)，上半年新增貸款額松動(dòng)，上半年新增貸款額增長(zhǎng)迅速，市場(chǎng)流動(dòng)資金增長(zhǎng)迅速，市場(chǎng)流動(dòng)資金較為充裕，但傳統(tǒng)的實(shí)體較為充裕，但傳統(tǒng)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)依然處于產(chǎn)能過(guò)經(jīng)濟(jì)行業(yè)依然處于產(chǎn)能過(guò)剩狀態(tài)，促使這部分資金剩狀態(tài)，促使這部分資金流向樓市；流向樓市；預(yù)期的通貨膨脹，帶來(lái)流動(dòng)資金投資集中轉(zhuǎn)向樓市，推預(yù)期的通貨膨脹，帶來(lái)流動(dòng)資金投資集中轉(zhuǎn)

11、向樓市，推動(dòng)回暖，但抑制物價(jià)上漲和經(jīng)濟(jì)回暖動(dòng)回暖，但抑制物價(jià)上漲和經(jīng)濟(jì)回暖28.46%24.79%原因剖析原因剖析宏觀市場(chǎng)：宏觀政策宏觀市場(chǎng)：宏觀政策出臺(tái)政策出臺(tái)政策內(nèi)容簡(jiǎn)介內(nèi)容簡(jiǎn)介影響影響/目的目的各銀行出臺(tái)存量房貸政各銀行出臺(tái)存量房貸政策策針對(duì)首次購(gòu)房人群，首付比例針對(duì)首次購(gòu)房人群，首付比例20%，同時(shí)，同時(shí)可以享受銀行可以享受銀行7折優(yōu)惠利率折優(yōu)惠利率緩解首次置業(yè)人群購(gòu)房壓力，刺緩解首次置業(yè)人群購(gòu)房壓力，刺激剛需下單來(lái)緩解樓市壓力激剛需下單來(lái)緩解樓市壓力支取額度不再受限，省支取額度不再受限，省直公積金貸款門檻降低直公積金貸款門檻降低從從4月月1日起，公積金二次貸款的條件放寬日起，公積金二

12、次貸款的條件放寬 ，申請(qǐng)額度：個(gè)人從申請(qǐng)額度：個(gè)人從3050萬(wàn)元；家庭從萬(wàn)元；家庭從60 80萬(wàn)元萬(wàn)元 鼓勵(lì)自住需求，緩解經(jīng)濟(jì)實(shí)力比鼓勵(lì)自住需求，緩解經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較有限人群，為樓市回暖提供了較有限人群，為樓市回暖提供了有利條件有利條件住房等固定資產(chǎn)投資資住房等固定資產(chǎn)投資資本金比例下調(diào)本金比例下調(diào) 5月月25日起，普通商品住房項(xiàng)目的最低資本日起，普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為金比例為20%緩解投資主體資金缺口壓力，有緩解投資主體資金缺口壓力，有效保證投資穩(wěn)定效保證投資穩(wěn)定央行央行:繼續(xù)實(shí)行寬松貨幣繼續(xù)實(shí)行寬松貨幣政策政策 適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)

13、性和穩(wěn)定性，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長(zhǎng)和穩(wěn)定性，引導(dǎo)貨幣信貸合理增長(zhǎng) 進(jìn)一步刺激信貸業(yè)務(wù)，同時(shí)對(duì)風(fēng)進(jìn)一步刺激信貸業(yè)務(wù)，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的警惕毫不放松，利于整體信險(xiǎn)的警惕毫不放松，利于整體信貸市場(chǎng)的規(guī)范和健康發(fā)展貸市場(chǎng)的規(guī)范和健康發(fā)展 央行發(fā)布央行發(fā)布金融穩(wěn)定報(bào)金融穩(wěn)定報(bào)告告 加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸服務(wù)，支持居民首加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸服務(wù)，支持居民首次購(gòu)買普通自住房次購(gòu)買普通自住房 7月銀行開(kāi)始收緊二套月銀行開(kāi)始收緊二套房貸政策房貸政策二套房貸恢復(fù)二套房貸恢復(fù)40%，利率上浮，利率上浮10%防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)自住需求，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)自住需求，剛性需求鋪設(shè)健康的購(gòu)買平臺(tái)剛性需求鋪設(shè)健康的購(gòu)買平臺(tái) 在樓市良性

14、發(fā)展前提下，政府托市，鼓勵(lì)自住在樓市良性發(fā)展前提下，政府托市，鼓勵(lì)自住需求需求 08年年底，部分遠(yuǎn)郊（如閑林）價(jià)格探底，帶來(lái)大量首次置業(yè)人群對(duì)樓年年底，部分遠(yuǎn)郊（如閑林）價(jià)格探底，帶來(lái)大量首次置業(yè)人群對(duì)樓市關(guān)注市關(guān)注 08年壓抑近年壓抑近170萬(wàn)方需求，萬(wàn)方需求，09年降價(jià)刺激壓抑需求快速釋放年降價(jià)刺激壓抑需求快速釋放 海天城海天城“牛年首降牛年首降”，以低價(jià)換成交，刺激剛性需求下單，以低價(jià)換成交，刺激剛性需求下單 市場(chǎng)回暖，帶動(dòng)改善型需求成交跟進(jìn)，投資客回潮市場(chǎng)回暖，帶動(dòng)改善型需求成交跟進(jìn)，投資客回潮原因剖析原因剖析微觀層面微觀層面開(kāi)發(fā)商年初低價(jià)換成交，刺激剛需，而后帶動(dòng)改開(kāi)發(fā)商年初低價(jià)換成

15、交，刺激剛需，而后帶動(dòng)改善和投資需求跟進(jìn)，帶動(dòng)樓市回暖善和投資需求跟進(jìn)，帶動(dòng)樓市回暖 08年部分樓盤價(jià)格探底年部分樓盤價(jià)格探底 08年被壓抑的剛性需求釋放年被壓抑的剛性需求釋放 09年年初開(kāi)發(fā)商降價(jià)年年初開(kāi)發(fā)商降價(jià) 優(yōu)惠政策刺激優(yōu)惠政策刺激 實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資轉(zhuǎn)向樓市實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資轉(zhuǎn)向樓市 投資客和改善型客戶的跟風(fēng)投資客和改善型客戶的跟風(fēng)二級(jí)市場(chǎng)回暖二級(jí)市場(chǎng)回暖三級(jí)市場(chǎng)回暖三級(jí)市場(chǎng)回暖聯(lián)動(dòng)作用聯(lián)動(dòng)作用土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖各方面因素刺激二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)回暖，并產(chǎn)生各方面因素刺激二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)回暖，并產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)作用，以致帶動(dòng)土地市場(chǎng)回暖聯(lián)動(dòng)作用，以致帶動(dòng)土地市場(chǎng)回暖第二部分：下半年預(yù)測(cè)第二部分：下

16、半年預(yù)測(cè)單位：?jiǎn)挝唬?經(jīng)濟(jì)開(kāi)始觸底經(jīng)濟(jì)開(kāi)始觸底反彈反彈上半年，同比增長(zhǎng)上半年，同比增長(zhǎng)7.0%，增速比，增速比上年同期回落上年同期回落9.3個(gè)百分點(diǎn)個(gè)百分點(diǎn) 09年6月經(jīng)濟(jì)開(kāi)始見(jiàn)底回升，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主動(dòng)力工業(yè)增加值也開(kāi)始回升，經(jīng)濟(jì)回暖預(yù)兆顯現(xiàn)； 經(jīng)濟(jì)回暖關(guān)頭，國(guó)家將會(huì)乘勢(shì)繼續(xù)扶持國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)。工業(yè)是推動(dòng)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿ΓI(yè)產(chǎn)值通常占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的一半左右，而工業(yè)增加值就是中國(guó)工業(yè)產(chǎn)值的基準(zhǔn)測(cè)量指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)回暖的預(yù)兆前景下，國(guó)家仍將會(huì)扶持支柱產(chǎn)經(jīng)濟(jì)回暖的預(yù)兆前景下，國(guó)家仍將會(huì)扶持支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)月份新增貸款（萬(wàn)億元）09.11.6209.21.0709.

17、31.8909.40.5909.50.6609.61.53匯總7.37 據(jù)有關(guān)部門預(yù)計(jì)，據(jù)有關(guān)部門預(yù)計(jì)，09年整個(gè)銀行業(yè)新增貸款額可能在年整個(gè)銀行業(yè)新增貸款額可能在4.6-5萬(wàn)億之間。但萬(wàn)億之間。但09年上半年新增貸款額已經(jīng)達(dá)到年上半年新增貸款額已經(jīng)達(dá)到7.37萬(wàn)億元，萬(wàn)億元，已超標(biāo)全年新增貸款額，下半年銀行放款速度將會(huì)放緩。已超標(biāo)全年新增貸款額，下半年銀行放款速度將會(huì)放緩。 溫家寶在七日和九日兩次經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上指出，溫家寶在七日和九日兩次經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上指出，必須必須堅(jiān)定不移地實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策堅(jiān)定不移地實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策 ，進(jìn)一步增強(qiáng)宏觀政策的針對(duì)

18、性、有效性和可持續(xù)性進(jìn)一步增強(qiáng)宏觀政策的針對(duì)性、有效性和可持續(xù)性 。實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)，下半年政府繼續(xù)放松貨幣政策，重在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)，下半年政府繼續(xù)放松貨幣政策，重在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，解決產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，但新增貸款速度放緩調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，解決產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，但新增貸款速度放緩 國(guó)際金融危機(jī)對(duì)中國(guó)的不利影響并未減弱，一些行業(yè)、一些企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)還比較困難，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)還相當(dāng)艱巨，產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題凸顯。月份月份1月月2月月3月月4月月5月月6月月1-6月月用電量用電量同比同比-12.88%-2.01%-3.63%-2.57%3.79%-2.43% 整體用電需求呈下降趨勢(shì)，整體用電需求呈下降趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)尚未恢

19、復(fù)，經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)，6月受部分月受部分氣溫影響同比上升。氣溫影響同比上升。板塊板塊預(yù)估預(yù)估0909年下半年年下半年上市量（萬(wàn)上市量（萬(wàn)方）方）板塊板塊預(yù)估預(yù)估0909年下半年年下半年上市量（萬(wàn)上市量（萬(wàn)方）方）閑林板塊 50星橋板塊 12濱江區(qū)板塊 43城東板塊 6丁橋板塊 27仁和、塘棲6西溪板塊 26.5之江、轉(zhuǎn)塘 6大九堡板塊 23喬司板塊 5大良渚板塊 22文教區(qū)板塊 4臨平板塊 20小和山板塊 4下沙板塊 20余杭鎮(zhèn)板塊 4新城北板塊 18市中心板塊 3.3城北板塊 16倉(cāng)前板塊 2三墩板塊 15申花路板塊 2錢江新城板塊 12黃龍板塊 0總計(jì)總計(jì)346.8346.8月份住宅新開(kāi)工面積（萬(wàn)方）1-2月108.713月25.014月14.475月63.776月56.84匯總268.8 按以正常工期計(jì)算，開(kāi)工5-6個(gè)月為開(kāi)盤時(shí)間節(jié)點(diǎn)； 5、6月份住宅新開(kāi)工面積增加，年底將出現(xiàn)供應(yīng)小高峰，而第三季度供應(yīng)少，存量消化速度加快，價(jià)格可能呈現(xiàn)小幅上行趨勢(shì)。 預(yù)計(jì)下半年上市量350萬(wàn)方左右，但板塊間供應(yīng)比例失衡，主要集中在近郊和遠(yuǎn)郊板塊，中心城區(qū)板塊將出現(xiàn)供不應(yīng)