1、廣州市住宅、商業(yè)市場供需概述一、住宅市場供需概述1. 需求：廣州樓市呈翹尾行情政策利好市場需求釋放顯著。 2015 年廣州住宅市場供求比是 0.97 ：1，呈現(xiàn)供不應求態(tài)勢 ；年度成交面積 1081 萬，為近三年以來新高，無限接近 2012 年歷史高位。改善型產品走俏，促進價格企穩(wěn)回升。 2015 年廣州住宅市場面積段 125 以上單位成交 428 萬，環(huán)比增加 27% 。2015年整體均價達 15150 元/，創(chuàng)新高。成交金額也刷出 1638 億元新高。圖： 2007 -2015 年廣州住宅成交面積及其增速2500銷售面積 (左 )同比增長率 (右 )120%200080%萬150040%平

2、方米10000%500-40%0-80%200720082009201020112012201320142015數(shù)據來源： CREIS 中指數(shù)據， 廣州樓市呈翹尾行情。2015 年廣州全市住宅市場成交1082.21 萬平方米，月均成交面積90.18 萬平米。從 1 月份開始，廣州購房需求在前期集中釋放后，開始回落。受春節(jié)假期的影響， 2 月份成交量大幅減少。進入紅五月，在樓市新政、降準、降息等多重利好政策之下，廣州房地產氛圍逐漸趨于回暖，商品住宅大量成交，過百萬平米。同時“金九銀十”期間商品住宅成交同比大幅上漲。第四季度，在公積金貼息貸款、全面二孩政策等作用下， 加上開發(fā)商促銷走量，需求進一步

3、得到釋放，廣州樓市呈現(xiàn)翹尾行情，2015 年 12月商品住宅成交達119.10 萬平方米，居全年單月首位。2. 供應：中心區(qū)域商品住宅供應乏力圖： 2007 -2015 年廣州住宅新批上市面積及其增速新批上市面積 (左 )同比增長率 (右 )200080%60%150040%萬平方 100020%米0%500-20%0-40%200720082009201020112012201320142015數(shù)據來源： CREIS 中指數(shù)據， 中心區(qū)域商品住宅供應乏力。 2015 年 1-12 月廣州商品住宅的新批預售量為 1040.14 萬平方米。其中，中心區(qū)域的供應量仍然乏力，新增供應多以舊改項目為主

4、，樓市的熱點仍集中在樓盤價格較低且貨量充裕的外圍區(qū)域。新批上市集中在“金九”期間， 9 月新批面積達146.93 萬平方米，為今年單月最高； 12 月房企為沖業(yè)績，多個項目新批入市，新批量為119.03 萬平方米；其余各月新批量均不超過百萬平方米。3. 供需對比：住宅市場表現(xiàn)為供不應求圖： 2007 -2015 年廣州住宅市場銷供比新批上市與成交面積差值(左)銷供比 (右 )4002.01.3200萬0.6平方0米-0.1-200-0.8-400-1.5數(shù)據來源： CREIS 中指數(shù)據， 廣州住宅市場表現(xiàn)為供不應求。 從供給和需求量來看， 2015 年住宅批售量為 1040.14 萬平方米，住

5、宅成交量為 1082.21 萬平方米，供求量相差 42.07 萬平方米，銷售與供給比為 1.04 。2010 -2011 年連續(xù)兩年需求的減少緩解了 2009年供應不足的局面； 2012 年，政府保持對樓市的調控力度維護樓市的理性發(fā)展； 2013 年樓市的供求關系趨向平衡；2014 年，購房者多持觀望態(tài)度， 樓市降溫，呈現(xiàn)供過于求；步入 2015 年，在中央去庫存、促消費的調控下，部分改善型需求得到釋放，廣州房地產市場回暖，整體市場表現(xiàn)為供不應求。圖： 2013 -2015 年廣州住宅月度可售面積及出清周期可售面積 (左 )出清周期 ( 右)12001815萬90012平方月米60096300

6、300數(shù)據來源： CREIS 中指數(shù)據， 可售量不斷回落，出清周期縮短。2015 年，在去庫存的環(huán)境下，得益于央行降準降息，廣州公積金貼息貸款等政策，廣州住宅市場可售面積不斷回落。 2 月份受春節(jié)假期影響，樓市較為冷清，可售面積達 997.47 萬平方米，為年度單月最高。從出清周期來看， 12 月份出清周期為 9.39 個月，較今年年初縮短 2.9 個月。二、寫字樓市場供需概述2015 年，廣州寫字樓（含商用公寓）受外圍項目成交影響，整體銷售均價跌幅近20% 。開發(fā)建設方面， 投資呈現(xiàn)小幅回落，新開工規(guī)模和竣工規(guī)模均明顯回落，市場對辦公物業(yè)的投資信心有所降低。供給方面，新批上市規(guī)模持續(xù)擴大，五

7、年新批上市面積達850.77 萬平米，明顯高于五年的銷售面積。需求方面，銷售面積增長，銷售額受均價影響而降低，銷供比維持了0.7 -0.8 的水平，市場呈現(xiàn)明顯的供求失衡狀態(tài)，但中心區(qū)的優(yōu)質物業(yè)仍受市場青睞。1. 需求：銷售面積增長，銷售額受均價影響而降低? 銷售面積：同比增長 8.2% ，公寓項目占比高圖： 2009 -2015 年廣州寫字樓銷售面積及同比增長率銷售面積（左）同比增長（右）180100%15080.2%50%萬 12035.9%34.9%9.7%15.5%平 908.2%0%方-5.4%米6030-50%0-100%2009201020112012201320142015數(shù)據

8、來源： CREIS 中指數(shù)據， 2015 年寫字樓銷售面積同比增加8.2% ，為近五年最高峰。根據廣州房管局數(shù)據顯示，2011 年以來五年期間，廣州寫字樓銷售面積呈增長趨勢。 2009 年以來宏觀經濟復蘇，2011 年住宅限購政策施行以來， 商用物業(yè)的投資需求旺盛，成交活躍，寫字樓（含商用公寓）的銷售總量上升勢頭迅猛。2013 年盡管廣州寫字樓成交有小幅度回落，但 2014 年即反彈往上， 2015 年由萬達在花都和南沙的兩個項目大量成交帶動，全年寫字樓（含商用公寓）再攀高位。? 銷售額：受成交均價影響，同比減少 12.5%圖： 2009 -2015 年廣州寫字樓銷售額及同比增長率銷售額（左）

9、同比增長（右）350200%300150%250125.6%100%億200元15045.1%40.4%50%10027.8%18.0%-5.0%0%50-12.5%0-50%2009201020112012201320142015數(shù)據來源： CREIS 中指數(shù)據， 受銷售均價大幅降低的影響，寫字樓（含商用公寓）銷售額同比減少 12.5% 。根據廣州房管局數(shù)據顯示， 寫字樓的銷售額自 2009 年以來呈現(xiàn)上漲趨勢，商用物業(yè)的投資價值得到市場追捧，而受2015 年大量城郊公寓成交拉低了辦公物業(yè)整體成交均價影響，2015年銷售額亦表現(xiàn)為下跌12.5% 。2. 供應：新批上市面積持續(xù)擴大，增幅有所減

10、小圖： 2009 -2015 年廣州寫字樓新批上市面積及同比增長率新批上市面積（左）同比增長（右）25080%萬 20061.6%60%43.7%44.7%平40%方 15031.7%20%米17.8%1004.4% 0%50-20.4%-20%0-40%2009201020112012201320142015數(shù)據來源： CREIS 中指數(shù)據， 2015 年廣州寫字樓市場供應量持續(xù)增加，但增幅縮至4.4% 。近五年廣州寫字樓供應總量呈逐年增加的態(tài)勢，五年新批上市面積達850.77 萬平米，高于近五年的寫字樓竣工面積，亦高于五年的銷售面積。而2016 年除了珠江新城將迎來最后一波供應高峰， 琶洲

11、商務板塊也開始陸續(xù)有新項目投入市場，市場將面臨激烈競爭，但部分核心地段的優(yōu)質物業(yè)仍值得期待。3. 供求對比：銷供比維持在 0.7 -0.8 水平，供過于求，但優(yōu)質物業(yè)仍受青睞圖： 2009 -2015 年廣州寫字樓供求對比80新批上市面積與銷售面積差值（左）銷供比（右）1.5601.311.31.1400.780.770.770.710.740.9200.70.620.500.32009201020112012201320142015-200.1-40-0.1數(shù)據來源： CREIS 中指數(shù)據， 2015 年寫字樓銷供比為 0.74 ，寫字樓市場供過于求。近五年來，除 2012 年供應總量大幅縮

12、減以致銷供比高于 1 之外，其余四年廣州寫字樓的銷供比均在 0.7 -0.8 之間起伏波動，呈現(xiàn)出供過于求的態(tài)勢；連續(xù)幾年的供過于求，使得寫字樓市場待售體量持續(xù)增大。盡管如此，眾多機構性投資者仍在積極尋找廣州甲級辦公樓市場的投資洼地， 但是位于黃金地段可供選擇貨量不多， 大宗投資型物業(yè)面對供應不足的情況。未來幾年，隨著琶洲商務區(qū)及金融城的成熟，又將迎來辦公產品的大量供應。三、商業(yè)市場供需概述2015 年，廣州商業(yè)用房銷售均價繼續(xù)回落，同比降幅達 8.3% 。投資方面，在政府調控背景下，國內外流動資金流向商業(yè)地產，投資額總量持續(xù)上揚，但漲幅有所減小。供給方面，受 2014 年開工量大漲和成交低迷

13、的影響，2015 年的新開工意愿表現(xiàn)有所降低，新開工總量減少17.32% 。需求方面，銷售面積和金額均回落，且成交規(guī)模不及住宅的10% 。在商業(yè)用房存量不斷放大，而社會消費增速不斷下滑的背景，廣州零售物業(yè)市場面臨的形勢不容樂觀。1.需求：銷售面積和金額均回落，規(guī)模不及住宅的10%? 銷售面積：同比有所回落，高于近 7 年平均水平圖： 2009 -2015 年廣州商業(yè)用房銷售面積及同比增長率銷售面積 ( 左)同比增長率( 右)10080萬平 60方米 402002009201020112012201320142015數(shù)據來源： CREIS 中指數(shù)據， 90%45%0%-45%圖： 2015 年各

14、月廣州商業(yè)用房銷售面積及同比增長率銷售面積 ( 左)同比增長率 ( 右)9120%8780%6萬40%平 5方 40%米32-40%10-80%15-01 15-02 15-03 15-04 15-05 15-0615-07 15-08 15-09 15-10 15-11 15-12數(shù)據來源： CREIS 中指數(shù)據， 銷售面積繼續(xù)下降，跌幅有所縮小。2015 年 1-11 月，廣州社會消費品零售總額同比增長11.4% ，增速與 1-10 月持平，與去年同期相比回落0.9 個百分點；消費增速穩(wěn)健，且優(yōu)于全國平均。盡管社會消費品零售總額不斷攀高，但商業(yè)用房在 2015 年成交規(guī)模有所縮小。從各月來

15、看，銷售面積波動幅度較小，其中 7 月銷售面積最高，達 7.7 萬平方米，5 月最低僅為 4.36 萬平方米。? 銷售金額：商業(yè)用房銷售額降 17.1% ，規(guī)模不及商品住宅的 10%圖： 2009 -2015 年廣州商業(yè)用房銷售金額及同比增長率200銷售金額 ( 左)銷售額同比增長率( 右 )120%18016090%140億 12060%元 1008030%60400%200-30%2009201020112012201320142015數(shù)據來源： CREIS 中指數(shù)據， 圖： 2015 年各月廣州商業(yè)用房銷售金額及同比增長率銷售金額 ( 左)銷售額同比增長率( 右 )20120%18168

16、0%億14元 1240%1080%64-40%20-80%15-01 15-02 15-03 15-04 15-05 15-06 15-0715-08 15-09 15-1015-11 15-12數(shù)據來源： CREIS 中指數(shù)據， 受均價大幅降低影響，銷售金額同比降17.1% 。 2015年經濟增速持續(xù)降低，商業(yè)投資環(huán)境惡化，商業(yè)用房的銷售均價與銷售面積均有所下降，故而銷售金額亦呈現(xiàn)下降態(tài)勢。而從各月來看，各月的成交金額起伏較大，10 月為全年最高，成交金額達19 億元。2. 供應：新增供應量維持高位，供求嚴重失衡，供過于求圖：2009 -2015 年廣州商業(yè)用房新批上市面積及同比增長率新批上

17、市面積( 左 )同比增長率 ( 右 )140120萬 100平方 80米60402002009201020112012201320142015數(shù)據來源： CREIS 中指數(shù)據， 圖： 2015 年各月廣州商業(yè)用房新批上市面積20181614萬 12平 10方8米6420數(shù)據來源： CREIS 中指數(shù)據， 2015 年新批上市面積有所增長， 增至 62.6 萬平米水平。自 2014 年以來整體商品房市場不容樂觀，商品住宅銷售困難，而為完成全年銷售目標，開發(fā)企業(yè)將可以出售的一手商鋪推向市場，出現(xiàn)了近七年來的最大的供應量。而 2015 年又有多個新購物中心竣工，體量高，且新增供應主要來自新興區(qū)域。從

18、各月來看，商業(yè)用房的供應以6 月和12 月為節(jié)點呈現(xiàn)出 2 個明顯上升階段，全年的供應高峰期為12 月，供應總量達到 17.9 萬平米，同比增長15.34% ，環(huán)比 11 月增幅達 88.22% 。120%105%90%75%60%45%30%15%0%-15%-30%-45%3. 供求對比：銷供比嚴重失衡，商鋪步入“過剩時代”圖： 2008 -2015 年廣州商業(yè)用房銷供比走勢21.31.11.01.01.010.70.60.5020082009201020112012201320142015數(shù)據來源： CREIS 中指數(shù)據， 圖： 2015 年各月廣州商業(yè)用房銷供比走勢1.41.21.31.21