1、“配套費”是應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)還是消費者承擔(dān)房屋的配套設(shè)施通俗地講有大配套和小配套之分.其中大配套是指城市供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、學(xué)校、醫(yī)院等市政或公共基礎(chǔ)配套設(shè)施,小配套通常指小區(qū)或房屋以內(nèi)的管道煤氣、采暖空調(diào)、安全防衛(wèi)、太陽能熱水器、電視電話寬帶等配套設(shè)施.那么,我們購買的房屋到底應(yīng)該包括哪些配套設(shè)施呢?或我們在房款之外到底還是否應(yīng)該另行支付“配套費”呢?“配套費”是應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)還是消費者承擔(dān)呢? 要搞清上述問題,首先應(yīng)弄懂開發(fā)商的角色定位或開發(fā)商開發(fā)建設(shè)房屋的全過程. 開發(fā)商購買或擁有一塊可供房地產(chǎn)開發(fā)的土地后,一般都可以取得房地產(chǎn)開發(fā)臨時資質(zhì),然后開發(fā)商就到土地、規(guī)劃、建設(shè)、

2、房地產(chǎn)等管理部門分別申辦土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預(yù)售許可證等銷售房屋必需的行政批文并交納相關(guān)規(guī)費或稅收;然后委托勘察單位進行地質(zhì)勘察并支付勘察費用;委托設(shè)計單位對房屋基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施、配套線路、管道、設(shè)備等進行設(shè)計并繪制相關(guān)圖紙,開發(fā)商向設(shè)計單位支付相應(yīng)設(shè)計費;將建筑安裝工程發(fā)包給施工單位并支付施工費,將安防系統(tǒng)等弱電工程、電梯、管道煤氣等專業(yè)工程發(fā)包給具備相應(yīng)資質(zhì)的施工單位并支付施工費,將建筑裝飾、裝修工程發(fā)包給裝修公司并支付相應(yīng)費用;委托工程監(jiān)理單位對工程質(zhì)量進行監(jiān)督并支付監(jiān)理費;房屋建成后,有些開發(fā)商還會委托房產(chǎn)銷售公司銷售房屋.在

3、整個開發(fā)銷售過程中,開發(fā)商需要向勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、專業(yè)工程施工方、房產(chǎn)銷售公司以及政府主管部門分別支付不同的費用,貸款開發(fā)的,還要向銀行支付貸款利息,所有這些費用之和構(gòu)成房屋開發(fā)成本。國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知第五條規(guī)定：“關(guān)于成本和費用的扣除問題。開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等?！笨梢姡瑹o論大配套還是小配套，只要是房屋建成前已發(fā)生的費用，就應(yīng)當(dāng)已進入了開發(fā)成本，不能重復(fù)收取。建筑法第二條第二款規(guī)定：“本法所稱建筑活動，

4、是指各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝活動?！币虼耍课莞綄僭O(shè)施以及與房屋配套的線路、管道、設(shè)備的建造、安裝費用屬于房屋建筑安裝工程費用的組成部分，已進入開發(fā)成本，不能重復(fù)收取。 許多開發(fā)商在收取管道煤氣等配套費時稱這是“代收費”，沒有進入成本，這是說不過去的。 何為“代收費”？即開發(fā)商代理配套設(shè)施承建方向購房人收取費用。前提是，配套設(shè)施承建方與購房人之間應(yīng)當(dāng)存在合同關(guān)系且購房人需要支付相應(yīng)費用，或購房人出資委托開發(fā)商在設(shè)計圖之外增建某些項目，而實際上，在房屋建成銷售前，購房人并不確定，也就不可能有任何委托行為或與配套設(shè)施承建方發(fā)生任何法律關(guān)系，開發(fā)商是以建設(shè)方的

5、身份直接與配套設(shè)施承建方簽訂合同，約定價款并支付費用，承建方開具*給開發(fā)商，開發(fā)商將*作為財務(wù)憑證做賬，進入成本，抵扣稅收，怎么能說是“代收費”呢？在開發(fā)商與配套設(shè)施承建方簽訂的合同中，購房人沒有任何身份，不享有合同權(quán)利，無權(quán)監(jiān)控合同款項的使用，無權(quán)監(jiān)督工程質(zhì)量，自然就不應(yīng)負(fù)擔(dān)合同價款。至于配套費是否進入成本并不是可以另行收費的理由，國家規(guī)定可進入成本，開發(fā)商不把它做進成本，那是開發(fā)商自己的事，何況進不進入成本購房人是無法監(jiān)控的，配套費的發(fā)票從來都不會直接開具給購房人，而是開具給開發(fā)商，開發(fā)商不將該發(fā)票作為成本憑證做賬的情況也是很少見的。 如果“管道煤氣建安費”可以拿出來單獨收費，那么其他項目

6、也可拿出來單獨收費，因為幾乎所有項目都不是開發(fā)商自己親手建造的，都是開發(fā)商以建設(shè)方的身份發(fā)包給勘察設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位完成的，開發(fā)商只是一個組織者、投資者?！肮艿烂簹饨ò操M”是煤氣公司收取的，開發(fā)商拿該費用來分?jǐn)偨o購房人，那么，建筑安裝工程費是施工單位收取的，為什么不拿建筑安裝工程費來分?jǐn)偰?？設(shè)計費用是設(shè)計單位收取的，為什么不拿設(shè)計費來分?jǐn)偰?？開發(fā)商說“管道煤氣建安費”沒進入成本，同樣可以說“基礎(chǔ)打樁費”沒進入成本；開發(fā)商說“有線電視建安費”沒進入成本，同樣可以說“分戶門、分室門、窗的建安費”沒進入成本，甚至可以說“某根柱子、某根電線、某根水管”未進入成本，那是不是干脆全部將房屋拆開來按建筑

7、材料一項一項地收費算了,顯然不能?，F(xiàn)如今在昆明有的開發(fā)商除了在房款外另行收取對講系統(tǒng)費、太陽能安裝費、管道煤氣費、有線電視端口費、寬帶安裝費、電話安裝費、熱水器安裝費等費用之外，已經(jīng)出現(xiàn)另行收取公共電梯設(shè)施費、分戶防盜門或單元防盜門費、車庫門費等現(xiàn)象，且收費標(biāo)準(zhǔn)或金額千差萬別，照此下去，消費者真不知道自己到底買了房屋的哪一部分。 那么，消費者向開發(fā)商支付的房款到底購買了房屋的哪些部分呢？ 根據(jù)強制性國家標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計規(guī)范的規(guī)定，住宅內(nèi)必須具備如下附屬設(shè)施設(shè)備：室內(nèi)給水排水系統(tǒng)；預(yù)留安裝熱水供應(yīng)設(shè)施的條件，或設(shè)置熱水供應(yīng)設(shè)施；每套應(yīng)設(shè)燃?xì)獗?，住宅?nèi)燃?xì)夤艿篮推渌脷庠O(shè)備的設(shè)置，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)城

8、鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計規(guī)定（GB50028）的有關(guān)規(guī)定；有線電視系統(tǒng)的線路應(yīng)預(yù)埋到住宅套內(nèi)，并應(yīng)滿足有線電視網(wǎng)的要求，一類住宅每套設(shè)一個終端插座，其它類住宅每套設(shè)兩個。電話通訊線路應(yīng)預(yù)埋管線到住宅套內(nèi)。一類和二類住宅每套設(shè)一個電話終端出線口，三類和四類住宅每套設(shè)兩個。每套住宅宜預(yù)留門鈴管路。高層和中高層住宅宜設(shè)樓宇對講系統(tǒng)。云南省工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（DBJ53-8-97）第二十二條：“住宅共用天線、有線電視天線、電話管線必須設(shè)置到戶?！钡诙龡l：“有管道燃?xì)夤?yīng)地區(qū)，供氣管道系統(tǒng)設(shè)計與施工應(yīng)與土建同步完成，每套住宅應(yīng)設(shè)燃?xì)庥嬃勘怼！钡谌l：“住宅分戶門應(yīng)采用安全防護門?！钡谌龡l：

9、“高層住宅可設(shè)置樓宇對講系統(tǒng)?！睂τ诠艿烂簹鈫栴}，城市燃?xì)夤芾磙k法第九條：“民用建筑的燃?xì)庠O(shè)施，應(yīng)當(dāng)與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時驗收?！钡谑臈l：“城市新區(qū)建設(shè)和舊區(qū)改造時，應(yīng)當(dāng)依照城市燃?xì)獍l(fā)展規(guī)劃，配套建設(shè)燃?xì)庠O(shè)施。高層住宅應(yīng)當(dāng)安裝燃?xì)夤艿琅涮自O(shè)施?！崩ッ魇腥?xì)夤芾磙k法第七條和2005年6月1日起施行的昆明市燃?xì)夤芾項l例第七條均做出了類似的規(guī)定。除此之外，房屋設(shè)計圖（含設(shè)施設(shè)備圖）中所包含的配套設(shè)施設(shè)備以及商品房購銷合同中所約定的配套設(shè)施設(shè)備，開發(fā)商售樓廣告宣傳中宣稱其所具備的配套設(shè)施設(shè)備，按照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第三條的規(guī)定，如果該廣告對房

10、屋設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，該宣傳應(yīng)視為合同內(nèi)容，消費者所購房屋應(yīng)具備上述配套設(shè)施設(shè)備。城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施?！苯ㄔO(shè)配套基礎(chǔ)設(shè)施是開發(fā)商的義務(wù)，也是房屋發(fā)揮其應(yīng)有功能所必須具備的基本條件，沒有相應(yīng)配套設(shè)施，就沒有可以正常使用的房屋。因此,開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的房屋除了必須具備國家強制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備外,尚應(yīng)完成施工設(shè)計圖中已有的、廣告宣傳承諾的和商品房購銷合同中所約定的配套設(shè)施設(shè)備,這些配套設(shè)施設(shè)備不得另行收費.國家計委、財政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知第三條規(guī)定：“

11、整頓城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。凡在國家計委、財政部關(guān)于取消部分建設(shè)項目收費進一步加強建設(shè)項目收費管理的通知(計價費19962922號)頒布前，已按規(guī)定審批權(quán)限批準(zhǔn)征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費及其他專項配套費的，由省級財政、價格主管部門對各類專項配套費進行整頓，將其統(tǒng)一歸并為城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費；取消與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費重復(fù)收取的水、電、氣、熱、道路以及其他各種名目的專項配套費，統(tǒng)一歸并后的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，由省級價格、財政部門根據(jù)近年來公用事業(yè)價格改革和調(diào)整情況，按照從嚴(yán)控制、逐步核減的原則重新核定收費標(biāo)準(zhǔn)。凡是未按規(guī)定審批權(quán)限批準(zhǔn)征收的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費或其他各類專項配套費，以及計價費19962922號

12、文件頒布后，地方各級人民政府或有關(guān)部門出臺的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費或其他專項配套費，一律取消?！?關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見第二條規(guī)定：“要加強對住房建設(shè)中供水、供電、供氣等附屬設(shè)施建設(shè)費用的管理，各項費用要公開標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算定額。建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)卡制度，加強對建設(shè)項目收費的監(jiān)審?！眹矣嬑?、財政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費取消部分收費項目的通知第五條規(guī)定：“規(guī)范壟斷企業(yè)價格行為。對住房開發(fā)建設(shè)過程中，經(jīng)營燃?xì)?、自來水、電力、電話、有線或光纜電視(簡稱“兩管三線”)等壟斷企業(yè)價格行為進行全面整頓。“兩管三線”安裝工程要打破壟斷，引入競爭，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向社會公開招標(biāo)，

13、自主選擇有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)承擔(dān)安裝工程；所需設(shè)備材料由承擔(dān)安裝工程的單位自主或委托中介組織采購。省級價格主管部門應(yīng)加強對“兩管三線”材料費、安裝工程費等相關(guān)價格的管理，規(guī)范壟斷企業(yè)價格行為。嚴(yán)厲查處壟斷企業(yè)強制推銷商品和服務(wù)及強制收費的價格違法行為。” 在國家對“大配套費”進行整頓的同時，部分地方省市政府已開始對“小配套費”進行整頓，如遼寧沈陽市已有明文規(guī)定：不得在商品房銷售價格以外變相收取任何住房建設(shè)費用。嚴(yán)禁向業(yè)主收取對講門費、對講系統(tǒng)費、可視對講系統(tǒng)費、防盜門費、內(nèi)部電話安裝費、道路建設(shè)費、門窗差價款等任何商品房價外的費用。江蘇省已明文規(guī)定：住宅商品房銷售中對購房者最終結(jié)算時實行一個價格，開發(fā)企業(yè)不得收取未經(jīng)價格主管部門批準(zhǔn)的，在價格之外的任何費用，政府行政部門不得擅自立項、超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍向開發(fā)企業(yè)收取各種費用。商品房買賣合同中不得出現(xiàn)不