1、曲靖市主要商業(yè)調(diào)查報(bào)告及招商建議一、背景簡(jiǎn)介隨著珠江源大城市的迅速崛起，曲靖市已逐步發(fā)展成為滇東區(qū)域性中心城市。曲靖交通快捷，通迅方便。云南第一條高速公路，第一條電氣化鐵路，第一條城際列車(chē)線路都誕生于曲靖。曲靖市距省會(huì)昆明135km，距昆明新機(jī)場(chǎng)僅有80多公里，未來(lái)時(shí)速最高350km/h的滬昆高鐵也將經(jīng)過(guò)曲靖。全市境內(nèi)有貴昆、南昆，內(nèi)昆等鐵路干支線穿境而過(guò)。曲靖市南片區(qū)，作為未來(lái)城市發(fā)展的副中心，以麒麟嘉城為核心的城市綜合體正在如火如荼的開(kāi)發(fā)建設(shè)中。在北片區(qū)以職教園區(qū)和五館一中心為核心拉近了與未來(lái)與沾益片區(qū)的距離。西片區(qū)隨著曲靖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)升級(jí)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的農(nóng)業(yè)食品科技園

2、、光電產(chǎn)業(yè)園、汽車(chē)工業(yè)園區(qū)、昆鋼商貿(mào)物流園區(qū)，馳宏公司等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。東片區(qū)，各種大型住宅小區(qū)相繼開(kāi)發(fā)興建，使曲靖城市的發(fā)展緊跟時(shí)代的步伐，讓曲靖這座傳統(tǒng)工業(yè)城市散發(fā)出新的活力。曲靖市的眾多發(fā)展項(xiàng)目中，以房地產(chǎn)業(yè)最具活力，其中又以大型住宅小區(qū)和商業(yè)樓盤(pán)占主導(dǎo)地位。西片區(qū)作為曲靖市的傳統(tǒng)工業(yè)地區(qū)，其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿^小，因此東片區(qū)、南片區(qū)和北片區(qū)將作為未來(lái)大型住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)的發(fā)展方向。下面單獨(dú)對(duì)東片區(qū)進(jìn)行分析，并提供曲靖市主要商業(yè)的調(diào)查報(bào)告，進(jìn)而對(duì)公司項(xiàng)目和計(jì)劃提出合理建議。二、未來(lái)東片區(qū)5-10年的發(fā)展趨勢(shì)東片區(qū)目前有麒麟東路，環(huán)城東路，珠江源大道，三江大道，官坡路等主要交通干道，交通便利，同

3、時(shí)有22路，61路等多路公交車(chē)通行本片區(qū)，出行方便。東片區(qū)主要以住宅小區(qū)為主，目前已建成的有集團(tuán)下屬東江花園，臨江花園，東星小區(qū)，東晟花園等多個(gè)大型住宅小區(qū)，在建或待建的項(xiàng)目有祥達(dá)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的祥達(dá)東城大型商業(yè)住宅小區(qū)，安廈地產(chǎn)開(kāi)發(fā)興建的東泓新居等，以上小區(qū)以東江花園三期項(xiàng)目部為中心，距離東江花園均在5分鐘車(chē)程的半徑以?xún)?nèi)。東片區(qū)內(nèi)有大型專(zhuān)業(yè)商業(yè)區(qū)閩南建材城，楚天坤茂建材城等，集團(tuán)下屬錦華園餐飲公司為東片區(qū)規(guī)模最大，檔次最高的餐飲項(xiàng)目，除此之外其它商業(yè)資源均較匱乏，且較分散，商業(yè)氛圍較淡。對(duì)東片區(qū)東江花園周?chē)?分鐘車(chē)程距離以?xún)?nèi)已建成，在建或待建的商業(yè)樓盤(pán)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并預(yù)計(jì)，5年內(nèi)該地區(qū)常駐人口將突破5

4、萬(wàn)乃至10萬(wàn)，其消費(fèi)能力毋庸置疑，因此在目前東片區(qū)商業(yè)氛圍不濃，商業(yè)資源嚴(yán)重短缺且分散的情況下，公司應(yīng)考慮加大對(duì)商業(yè)的投資，使東江花園成為周?chē)^(qū)的商業(yè)中心，乃至東片區(qū)的商業(yè)中心，提升集團(tuán)在曲靖地產(chǎn)業(yè)的影響力。三、本案分析東江花園地處麒麟東路與珠江源大道交匯處，東片區(qū)中心地段，距麒麟花園較近，目前正在建設(shè)3期，規(guī)劃4期，社區(qū)內(nèi)擁有一條主商業(yè)街南北貫通，多條步行街連接?xùn)|江花園1、2、3期等項(xiàng)目，社區(qū)內(nèi)綠化優(yōu)美，環(huán)境優(yōu)越，同時(shí)設(shè)置多個(gè)停車(chē)場(chǎng)，業(yè)主出行便利，打造近100萬(wàn)平米的超大花園社區(qū)，10萬(wàn)平米的商業(yè)財(cái)富特區(qū)，同時(shí)打造成東片區(qū)超大型的商業(yè)財(cái)富中心，寧?kù)o而便捷的生活由此輕松開(kāi)啟。四、調(diào)查報(bào)告調(diào)查

5、時(shí)間：2011年5月5日5月20日調(diào)查目的：為東江花園四期項(xiàng)目提供直接的市場(chǎng)信息，為確定項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和租售價(jià)格，達(dá)到項(xiàng)目商鋪價(jià)值的最大化而尋找市場(chǎng)真實(shí)依據(jù)，使得東江花園四期項(xiàng)目與東江花園一、二、三期周邊的商業(yè)形成融合互補(bǔ)的效果，給東江花園四期項(xiàng)目的商業(yè)中心一個(gè)合理的定位與業(yè)態(tài)制定。調(diào)查范圍：主要針對(duì)麒麟東路，麒麟西路，麒麟南路，麒麟北路，交通路等主要商業(yè)街道，美佳華商業(yè)廣場(chǎng)，中天國(guó)際等主要商業(yè)中心，以及本項(xiàng)目周邊的主要的街道、小區(qū)商鋪如臨江花園等，進(jìn)行全面有序的調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容：對(duì)所調(diào)查街道或商業(yè)中心經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)種類(lèi)、租金等做的調(diào)查了解。以下是調(diào)查總體分析內(nèi)容：曲靖市目前最繁華的幾大商圈，包括

6、：麒麟花園商圈（美佳華商業(yè)廣場(chǎng)附近一帶），阿詩(shī)瑪商圈（百大，新百大，珠江源廣場(chǎng)附近一帶等），南城門(mén)商圈（中天國(guó)際，金城百貨一帶），細(xì)細(xì)算來(lái)，真的能算的上商業(yè)圈的也就這幾個(gè)地方，其它地方商業(yè)規(guī)模及商業(yè)氛圍與以上幾大商圈相比差距較大，且較分散。1、麒麟花園商圈麒麟花園商圈由麒麟東路，麒麟西路，麒麟南路，麒麟北路，交通路等主要商業(yè)街道，商業(yè)中心美佳華商業(yè)廣場(chǎng)構(gòu)成，該商圈位于市中心，交通便利，輻射面積大，其中商業(yè)以沃爾瑪超市為主，因此該商圈人流量大，且業(yè)態(tài)豐富，加之美佳華購(gòu)物廣場(chǎng)及其周邊臨近或臨街商鋪是以中高端消費(fèi)為主，所以該商圈是曲靖市規(guī)模較大，檔次較高的綜合性商圈，其業(yè)態(tài)主要為購(gòu)物，餐飲，百貨，休

7、閑，娛樂(lè)，電器，銀行，客運(yùn)等。加之炮團(tuán)規(guī)劃為大型商業(yè)中心，其未來(lái)建成后將加大麒麟花園商圈的影響力，使其成為曲靖市第一大綜合性商圈。2、阿詩(shī)瑪商圈阿詩(shī)瑪商圈由麒麟南路，南寧西路等主要街道，商業(yè)中心百大，新百大構(gòu)成，該商圈位于市中心，交通便利，輻射面積廣，因此該商圈人流量大，且業(yè)態(tài)豐富，加之珠江源大劇院、麒麟公園及其周邊臨近商鋪或臨街商鋪是以中高端消費(fèi)為主，所以該商圈是曲靖市規(guī)模較大，檔次較高的綜合性商圈，其業(yè)態(tài)主要為購(gòu)物，餐飲，文化，休閑，娛樂(lè)，電器，圖書(shū)，數(shù)碼，銀行等。阿詩(shī)瑪天橋旁時(shí)代廣場(chǎng)與華盛國(guó)際的開(kāi)發(fā)興建，摩爾購(gòu)物中心的建成，極大的增強(qiáng)了阿詩(shī)瑪商圈的整體競(jìng)爭(zhēng)力。3、南城門(mén)商圈南城門(mén)商圈由麒

8、麟南路，北園路等主要街道，商業(yè)中心中天國(guó)際，金城百貨，中天嘉園等構(gòu)成，該商圈位于市中心，處于交通主干道上，交通便利，業(yè)態(tài)豐富，其業(yè)態(tài)主要為購(gòu)物，餐飲，百貨，休閑，娛樂(lè)，銀行等。中天國(guó)際，金城百貨，中天嘉園屬于大型商住樓，因此其人流量較大且消費(fèi)檔次較高，周邊地區(qū)可拆遷面積大，屬于未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟮纳倘?。商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查：美佳華購(gòu)物廣場(chǎng)一樓商鋪月租金120元/月（廣場(chǎng)內(nèi)商鋪）145元/月（臨街商鋪）交通路美佳華廣場(chǎng)旁班尼路商鋪?zhàn)饨?30元/月麒麟東路頑石酒吧租金40元/月麒麟東路文化宮附近租金3040元/月麒麟西路步行街商鋪?zhàn)饨?50元/月（麒麟花園旁）麒麟西路二樓商鋪?zhàn)饨?0元/月（麒麟花園旁）麒麟

9、南路商鋪?zhàn)饨?20元/月（麒麟花園旁）麒麟北路商鋪?zhàn)饨?0元/月（麒麟花園旁）麒麟巷源一餐廳附近租金3040元/月麒麟巷交警支隊(duì)商鋪?zhàn)饨?080元/月玄壇商場(chǎng)商鋪?zhàn)饨?40150元/月新百大一樓商鋪?zhàn)饨?20240元/月摩爾購(gòu)物中心旁二樓租金220元/月摩爾購(gòu)物中心一樓租金100元/月中天國(guó)際臨街商鋪?zhàn)饨?60400元/月,25樓40360元/月龍澤園商鋪?zhàn)饨?0元/月（已賣(mài)完）閩南建材城商鋪?zhàn)饨?040元/月楚天坤貿(mào)建材城商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)25元/月張三口建材城商鋪?zhàn)饨?045元/月楚天坤茂建材城商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)25元/月臨江花園商鋪?zhàn)饨鹨粯菫?2元/月，二樓為22元/月，三樓為10元/月商鋪售價(jià)調(diào)查

10、：文津苑商鋪只賣(mài)不租，賣(mài)價(jià)3萬(wàn)/書(shū)香彼岸商鋪只賣(mài)不租，賣(mài)價(jià)3.2萬(wàn)/總結(jié):以上價(jià)格調(diào)查均以商圈中心或其附近臨街商鋪?zhàn)饨馂橹?，距離商圈距離增大，商鋪?zhàn)饨鸪氏陆第厔?shì)，如交通路往北，麒麟東路往東，麒麟西路往西，麒麟北路往北，都呈下降趨勢(shì)，其中在某些地段呈局部上升或不變趨勢(shì)，如交通路高快客運(yùn)站路段，呈局部上升趨勢(shì)，如麒麟花園至南城門(mén)路段（包括玄壇，阿詩(shī)瑪路段）未有明顯上升或下降趨勢(shì)，租金水平基本保持不變。調(diào)查采取多種方式，如撥打招租電話求租等，以上多種方法難免導(dǎo)致誤差，從而導(dǎo)致租金水平出現(xiàn)一定的誤差，但總體租金均價(jià)水平較為準(zhǔn)確。本次調(diào)查的主要對(duì)象是各大主要商圈，從而大致獲得曲靖市主要商業(yè)租金水平，另外

11、著重調(diào)查與本項(xiàng)目有較大可比性的商業(yè)項(xiàng)目，如臨江花園等項(xiàng)目，對(duì)東江花園1、2期底層尚未招租或尚未出售的商鋪具有較大的參考性。同時(shí)根據(jù)以上調(diào)查的商業(yè)業(yè)態(tài)提出制定本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)與商業(yè)定位的建議。五、項(xiàng)目定位在目前已建成的商鋪和正在規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目中，東江花園必將建設(shè)一個(gè)大型、綜合性的商業(yè)財(cái)富中心，打造一個(gè)以大型、綜合性的商業(yè)財(cái)富中心為主，社區(qū)內(nèi)臨街商鋪為輔的中、高檔次的商業(yè)財(cái)富社區(qū)，輻射東片區(qū)所有的商業(yè)住宅小區(qū)，使之成為東片區(qū)規(guī)模最大，檔次最高的商業(yè)財(cái)富中心。六、業(yè)態(tài)劃分東江花園項(xiàng)目是以住宅為主，商業(yè)為輔的大型綜合性社區(qū)，商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)以餐飲、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、教育、文化、百貨、生活配套（如銀行網(wǎng)點(diǎn)，移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳網(wǎng)點(diǎn)，美容會(huì)所等項(xiàng)目為主）等。七、項(xiàng)目建議四期項(xiàng)目應(yīng)以高層商住樓為主，具體可參考中天國(guó)際商住樓，招商工作須在項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)之前進(jìn)行開(kāi)展，從而可根據(jù)業(yè)態(tài)中所需項(xiàng)目的主力店或大型店的建筑要求來(lái)設(shè)計(jì)圖紙，在項(xiàng)目建成后招商時(shí)避免了一部分的建筑資源浪費(fèi)及節(jié)約部