1、物業(yè)管理企業(yè)改革與開展工作交流會交流材料關(guān)于物業(yè)管理經(jīng)營的分析和思考南湖物業(yè)管理 曾建國一、經(jīng)營是物業(yè)管理開展的必由之路物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，較低的行業(yè)風(fēng)險和較低的行業(yè)門檻吸引 了大量資金和人才的進(jìn)入。資本對利潤的追逐，加深了物業(yè)管理企業(yè)之間 的競爭，推動了物業(yè)管理的市場化進(jìn)程。物業(yè)管理企業(yè)長期以來提倡的是 管理與效勞，而對經(jīng)營的問題涉與較少。誠然，管理和效勞是物業(yè)管理企 業(yè)的本業(yè)和對社會提供的根本產(chǎn)品，也是物業(yè)管理公司存在的市場根底。 但是，提供優(yōu)質(zhì)的管理和效勞應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營和競爭的一種手段。 作為企業(yè)，經(jīng)營應(yīng)是其根本的行為，只有依法進(jìn)展經(jīng)營，并獲取合法的利 潤才能從根本上解決物業(yè)

2、管理企業(yè)的生存和開展問題，到達(dá)社會效益、環(huán) 境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重的良性開展的目標(biāo)。并且，物業(yè)管理企業(yè)無視經(jīng)營，會造成企業(yè)贏利能力的低下，企業(yè)自 有資金的缺乏又形成物業(yè)管理企業(yè)的擴(kuò)大規(guī)模，持續(xù)穩(wěn)定開展的瓶頸，并 反過來影響效勞質(zhì)量，會影響投資者和高水平人才的介入，從而限制整個 行業(yè)的開展。隨著物業(yè)管理市場化進(jìn)程的加快，市場競爭日益激化，以與新的房地 產(chǎn)形勢的開展，經(jīng)營越來越被提到物業(yè)管理企業(yè)開展的日程上來，物業(yè)管 理企業(yè)要得以快速開展，經(jīng)營將是一條必由之路。二、物業(yè)管理經(jīng)營概念物業(yè)管理經(jīng)營可概括為兩個方面：一是將物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營融為一 體，在做好物業(yè)管理工作的同時，為開發(fā)商、業(yè)主、客戶籌劃并實(shí)

3、施物業(yè) 經(jīng)營方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力；二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、 運(yùn)行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、效勞和管理層面，亦即將效勞 眼光由物業(yè)管理委托期這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考 慮、安排，從而為業(yè)主，客戶提供更全面，更徹底的效勞。物業(yè)管理經(jīng)營的核心思想為：將營銷的概念深刻的溶合于物業(yè)管理的 工作過對管轄物業(yè)經(jīng)營與管理的合力運(yùn)行，更好地表達(dá)物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)物 業(yè)保值、增值的重要功能。物業(yè)管理經(jīng)營運(yùn)作的主要容表達(dá)在房地產(chǎn)效勞領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理 環(huán)節(jié)各個方面，主要包括租賃代理、物業(yè)估價、交易咨詢和工程籌劃等。 物業(yè)公司的經(jīng)營在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時，還促進(jìn)了物業(yè)的市場流通

4、， 挖掘了蘊(yùn)含于物業(yè)中的效益， 并增強(qiáng)了業(yè)主、客戶對物業(yè)真正價值的理解。三、物業(yè)管理經(jīng)營的特點(diǎn)物業(yè)管理經(jīng)營是房地產(chǎn)效勞的重要組成局部，是收益性物業(yè)管理概念 的拓展和延伸，是物業(yè)營銷與物業(yè)管理的有機(jī)合成，有著廣闊的市場開展 空間。它除了具備“純物業(yè)管理外，還包括商業(yè)推廣、商業(yè)籌劃和商業(yè) 管理，它的投資和開發(fā)可以獲得比一般物業(yè)投資回報更大的商業(yè)利潤，但 是這種高回報的實(shí)現(xiàn)過程非常復(fù)雜，存在諸多變數(shù)。業(yè)界有專家斷言“物 業(yè)管理經(jīng)營水平代表一個城市最先進(jìn)的物業(yè)管理水平。一、收益性。投資者或租戶付出貨幣獲得物業(yè)長久或一定期限的使 用價值，從而獲得經(jīng)營場所或出租場地，通過經(jīng)營實(shí)現(xiàn)其最大效益。二、復(fù)雜性。表

5、現(xiàn)為設(shè)備配套復(fù)雜、業(yè)主或使用人構(gòu)成復(fù)雜、對外 關(guān)系復(fù)雜、環(huán)境復(fù)雜等。三、綜合性。既有物業(yè)管理的維修維護(hù)、平安消防、清掃保潔等根本效勞容，更有物業(yè)租售代理、營造商業(yè)氣氛、商業(yè)推廣、商業(yè)籌劃等一 系列商務(wù)運(yùn)作，而且還需解決配套問題和商務(wù)效勞、娛樂效勞等。四、創(chuàng)造性。物業(yè)經(jīng)營本身就是創(chuàng)造價值的場所，要求新、奇、特，給顧客留下強(qiáng)烈感觀印象。而且經(jīng)營方式和營銷理念也要隨時需創(chuàng)新，緊 跟市場開展方向。五品牌性。物業(yè)經(jīng)營要獲取最大商業(yè)價值， 關(guān)鍵在于社會消費(fèi)群 體對本物業(yè)場所的知曉程序、美譽(yù)度和鐘愛程度，而這一切的取得需要依 賴物業(yè)經(jīng)營獲取收益的各方面達(dá)成共識，形成共同的價值觀和效勞理念， 從而營造一種親情

6、氣氛和信任品牌。另外，物業(yè)經(jīng)營的高檔豪華趨勢、多功能性、人文休閑文化特色也日 趨明顯。物業(yè)管理經(jīng)營面臨的難點(diǎn)是市場培育難、經(jīng)濟(jì)繁榮難、平安防難、設(shè) 備運(yùn)行保障難、商業(yè)推廣難、處理業(yè)主和消費(fèi)者的利益關(guān)系難。四、物業(yè)管理經(jīng)營的需求分析物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的經(jīng)營效果， 離不開對市場的正確分析和把握， 只有瞄準(zhǔn)市場需求，準(zhǔn)確把握時機(jī)，才能獲得成功。1、國外和地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概念。美國物業(yè)管理行業(yè)大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢等項(xiàng)效勞。在他們 看來，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而 更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮。物業(yè)管理企業(yè)無論

7、 是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾，無一例外地以房地產(chǎn)效 勞的綜合優(yōu)勢占領(lǐng)市場，寓經(jīng)營管理于效勞之中，表達(dá)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競爭實(shí)力2、國市場對物業(yè)管理經(jīng)營需求旺盛。房地產(chǎn)市場的開展和變化給物業(yè)管理的經(jīng)營提供了廣闊的市場根底。1租賃市場的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進(jìn)展房屋租賃中介效勞的 市場。由于空置房的增加，房地產(chǎn)商需要將局部物業(yè)出租以獲取回報，加 上購置物業(yè)收租贏利的投資理財方式被越來越多的人士所采用，使房屋租 賃市場具有很大的潛力，物業(yè)管理由于最接近業(yè)主一一出租方，所以在房 屋租賃代理領(lǐng)域有得天獨(dú)厚的有利條件。加上目前支撐租賃市場的中介組 織專業(yè)水平低，操作欠規(guī)，給物業(yè)管理企業(yè)留

8、下了廣闊的盈利空間。2適應(yīng)性作為房地產(chǎn)開發(fā)的根本要素， 要求房地產(chǎn)適應(yīng)市場的需求， 但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，加上有些房地產(chǎn)商前期市場定位不準(zhǔn)確，使 房地產(chǎn)投入使用時不能完全適應(yīng)市場，需要對房屋的間隔、功能、配套、 裝修、特別是用途進(jìn)展改變。有些地產(chǎn)商在規(guī)劃設(shè)計時特意將房屋設(shè)計成 多用途、易改變的形式以適應(yīng)市場的變化，這些都需要在房地產(chǎn)建成后進(jìn) 展調(diào)整。物業(yè)公司具體組織實(shí)施這一工作，如果操作得當(dāng)，會給開展商、 業(yè)主和物業(yè)公司帶來豐厚的回報。3物業(yè)管理的籌劃，已成為房地產(chǎn)營銷的一個重要組成局部。物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，參與房地產(chǎn)營銷籌劃，通過設(shè)計適合房屋檔 次和規(guī)模，與房屋的目標(biāo)客戶的消費(fèi)

9、能力、生活水準(zhǔn)和生活習(xí)慣相適應(yīng)的 物業(yè)管理方案，將建筑設(shè)計、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社 區(qū)環(huán)境和文化氣氛之中。房地產(chǎn)開發(fā)商已充分認(rèn)識到了這一點(diǎn)。4房地產(chǎn)開發(fā)的多樣性，房屋功能的多樣化趨勢，商、住混合型房 屋與綜合配套小區(qū)的大量出現(xiàn)也為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營提供了大量的時機(jī)。居民需求的變化1隨著人們收入的增長，人們不再滿足于一生只買一次房，購置住房的目的也不僅限于解決居所問題。人們把住房當(dāng)作財產(chǎn)來對待，更加關(guān) 心房產(chǎn)的保值、增值、租賃和流通等問題，在房屋租賃、轉(zhuǎn)讓與價格、信 息等方面對物業(yè)管理提出了需求。2隨著人們生活水平的提高， 需要多層次的效勞，對特約效勞的需 求也呈迅速上升的趨勢，

10、這也為物業(yè)管理公司的有償效勞提供了廣闊的市 場。物業(yè)管理與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展1物業(yè)管理開展的趨勢之一就是專業(yè)化分工越來越細(xì)，物業(yè)公司為了降低本錢，提高效率和競爭力，將一些專業(yè)工作對外委托。物業(yè)管理企 業(yè)可以根據(jù)自身的管理特長和資源優(yōu)勢，成立專業(yè)化的隊伍，承接其它物 業(yè)管理公司或其它行業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)或工程。2隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，不僅帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展， 而且物業(yè)管理本身也對社會相關(guān)行業(yè)提出了更高、更大的市場需求。由此 滋生的經(jīng)營行為既為同行業(yè)提供了方便，促進(jìn)了行業(yè)的開展，又為自己開 辟了新的市場。3、大量物業(yè)缺乏專業(yè)管理更缺乏合理的規(guī)劃和經(jīng)營。當(dāng)前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個人缺乏對物業(yè)的管理，

11、更渴望對其物業(yè)理想的經(jīng)營，這種普 遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)營銷意識，提高經(jīng)營水平，管好樓，還要 盤活樓。物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場，將因?yàn)樾?勞的局限性、行業(yè)微利的現(xiàn)實(shí)和海外兵團(tuán)的綜合優(yōu)勢而承受更大的市場壓力。五、物業(yè)管理經(jīng)營的利弊分析從目前的實(shí)踐看，物業(yè)管理經(jīng)營的有利之處主要表達(dá)在：首先可以更 好地滿足市場需求和客戶需要； 其次更好地表達(dá)了經(jīng)營、 管理一條龍效勞， 對客戶來講，提高了效勞效率；再次，擴(kuò)大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。 物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費(fèi)缺乏之間的矛 盾。租賃代理、交易咨詢、估價等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金 比例，使

12、物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力和生存能力得到提高。物業(yè)管理經(jīng)營面臨的問題有：一是壓力大，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了一項(xiàng) 物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)，同時也承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營的義務(wù)，而物業(yè)租賃與交易本 錢的波動，相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營壓力；二是風(fēng)險大，一塊物 業(yè)的經(jīng)營從工程選擇、價格控制到客戶確定，每個環(huán)節(jié)都有風(fēng)險，僅是租 賃風(fēng)險防就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉；三是組建專業(yè)隊伍困 難，物業(yè)經(jīng)營是一項(xiàng)極為專業(yè)的工作，不僅富有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)歷的人才難覓，而 且有了人才，形成一個與物業(yè)管理配合默契的團(tuán)隊更不容易，一旦經(jīng)營出 現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤，物業(yè)公司難以承受。六、對南湖物業(yè)公司實(shí)施物業(yè)管理經(jīng)營的思考南湖物業(yè)公司要搞好經(jīng)營，除

13、了要了解市場，把握市場以外，還應(yīng)趨 利避害，掌握經(jīng)營方法，抓住重點(diǎn)，充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財力、 信息資源上的潛力，運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營管理理念和方法，發(fā)揮自身在品牌、 管理、信息、地緣以與最貼近業(yè)主和客戶的優(yōu)勢，才能取得好的效果。從 實(shí)踐來看，其物業(yè)管理經(jīng)營具有強(qiáng)大的生命力。一加強(qiáng)經(jīng)營觀念和意識。物業(yè)管理人只有具備了強(qiáng)烈的營銷意識， 才能使物業(yè)潛力得到更充分的發(fā)揮。公司員工要深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè) 管理工作應(yīng)有之義和份之事，物業(yè)管理固然重要，而一項(xiàng)優(yōu)秀的物業(yè)營銷 方案更可以使開發(fā)商、業(yè)主和客戶得到更多的實(shí)惠。二培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營的人才隊伍。物業(yè)管理是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，而物 業(yè)經(jīng)營是知識型、信息化產(chǎn)業(yè)，

14、現(xiàn)代物業(yè)營銷已進(jìn)入到個性化、網(wǎng)絡(luò)化整 合型時期，沒有富有經(jīng)歷的經(jīng)營人才，物業(yè)管理經(jīng)營就是空談。因此，公 司要注重在實(shí)踐中培養(yǎng)經(jīng)營骨干，適當(dāng)引進(jìn)優(yōu)秀人才，建立一支配合默契 的經(jīng)營管理團(tuán)隊。三加強(qiáng)物業(yè)管理效勞的經(jīng)營。搞好物業(yè)管理效勞的經(jīng)營無疑是公 司經(jīng)營的根底工作和主要工作。在這個問題上一方面要提高管理水平和效 勞質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的效勞換取優(yōu)價的回報，有效地降低本錢。另一方面要使 公司到達(dá)長期、穩(wěn)定、可持續(xù)開展的目標(biāo)。四、以物業(yè)本身為中心開展多種經(jīng)營。 這是對物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營的 很好的輔助和補(bǔ)充。由于公司在物業(yè)上占一定的優(yōu)勢，又存在巨大的市場 需求，所以一旦經(jīng)營得當(dāng)，會得到很好的回報。五、開展專項(xiàng)經(jīng)營

15、活動。隨著中國即將參加WTO在完善市場管理以與與國際接軌過程中，物業(yè)經(jīng)營、管理市場龐大，需要大量的法律、估 價、測量、咨詢專業(yè)人才。公司要始終保持業(yè)務(wù)合作，吸收經(jīng)歷，培養(yǎng)專 業(yè)實(shí)力，要縮短差距，迎頭趕上。六、與房地產(chǎn)經(jīng)營相聯(lián)系的經(jīng)營。 通過對經(jīng)營性房產(chǎn)進(jìn)展技術(shù)性的 改造，或者實(shí)施對物業(yè)的功能或用途上的改變， 提高公司物業(yè)的贏利能力， 而獲得回報。這種經(jīng)營在商場、寫字樓等物業(yè)種類上有很大的時機(jī)。七、扮演效勞集成商角色。公司做社會效勞資源的搜集者， 統(tǒng)籌者 和組織者。也就是說，公司不是業(yè)主效勞需求的生產(chǎn)者，不再直接向業(yè)主 提供有形效勞，而是通過提供間接效勞、人文效勞和信息效勞，組織和落 實(shí)社會專業(yè)

16、效勞資源為業(yè)主提供效勞，到達(dá)業(yè)主滿意的目的。這樣，讓業(yè) 主承受到更專業(yè)、全面、優(yōu)惠的效勞，提高公司本身的市場競爭能力：把 公司從根底性的事務(wù)中解脫出來，本身的機(jī)構(gòu)將顯得更為精干，擺脫勞動 密集型的形象，這有利于企業(yè)向知識型過渡，從根本上提升公司的生存和 競爭能力；提供更加專業(yè)、全面的效勞，克制物業(yè)管理缺乏效勞資源、能 力以與“大而全弊端；確立市場主體自主經(jīng)營的地位，真正走企業(yè)型和 效益型開展道路，擺脫不應(yīng)有的社會責(zé)任，輕裝上陣提高企業(yè)競爭力；本 錢容易核算和得到控制，經(jīng)濟(jì)效益也會有明顯增強(qiáng)，從根本上提高企業(yè)競 爭力。八、向商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域重拳出擊。適應(yīng)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)與顧客多元化， 以經(jīng)營效益為導(dǎo)向的

17、特定需求，為促進(jìn)商品交換而開辟新的物業(yè)管理效勞 領(lǐng)域。公司要根據(jù)商業(yè)物業(yè)的特定需求，為整體物業(yè)中的使用者的經(jīng)營活 動提供主動效勞，使產(chǎn)權(quán)人、使用者等各類顧客的利益最大化，做到商業(yè) 物業(yè)整體的信任度、美譽(yù)度和知名度三者和諧的統(tǒng)一。經(jīng)營過程中要注意的問題1、公司在開拓開展的同時要保持頭腦的清醒， 承接新的物業(yè)管理工程 之前，應(yīng)該進(jìn)展充分的可行性分析和研究，對各種風(fēng)險因素要進(jìn)展認(rèn)真的 評估并制定可行的實(shí)施方案，使經(jīng)營走上安康開展的軌道。2、防止受 “多元化的影響，堅持“靠山吃山的原那么，以物業(yè) 管理為根底。公司的經(jīng)營如果脫離物業(yè)管理，將面臨來自市場和社會的劇烈競爭。公司在資金、技術(shù)和經(jīng)歷上都處劣勢，

18、經(jīng)營風(fēng)險大為增加。同時， 這種經(jīng)營不僅不能對物業(yè)管理有所幫助，反而由于資源的精力大量占用， 使公司喪失管理根底，勢必對物業(yè)管理產(chǎn)生不利的影響。3、經(jīng)營中堅持以強(qiáng)化部建立為立足之本， 使公司的經(jīng)營得到穩(wěn)健開展。在拓展經(jīng)營工程的同時，調(diào)整管理機(jī)制和管理方法，培養(yǎng)人才，總結(jié)經(jīng)歷。特別是對某些經(jīng)營工程管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識，經(jīng)歷和管理方法遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要進(jìn)展大的調(diào)整，甚至需要專業(yè)資質(zhì)的認(rèn)可。4、注意經(jīng)營和收益的合法性、 與業(yè)主共同開展。依靠物業(yè)本身進(jìn)展的 經(jīng)營行為，要按照國家和地方法規(guī)的要求進(jìn)展，其中哪些經(jīng)營權(quán)和收益屬 于業(yè)主，哪此性屬于開展商或公司自己，以與收益的分配等問題，都應(yīng)引 起公司的注意。同時要有高超的處理問題的技巧，合作各方只有共存才能 共榮，只有在客戶業(yè)務(wù)不斷開展、業(yè)績不斷提高中，公司才能贏得更大的實(shí)際利益和持續(xù)開展的條件。5、適應(yīng)和滿足顧客多層次、多元化的需