1、房屋租賃 20 個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)及解決方法 2021 版 導(dǎo)讀房屋租賃是日常生活最常見(jiàn)合同，但房屋租賃產(chǎn)生 的糾紛也越來(lái)越多。小編根據(jù)相關(guān)司法解釋的精神整理出以 下問(wèn)題類(lèi)型，以供在解決此類(lèi)糾紛時(shí)有所參考。1. 房屋租賃合同是否必須采取書(shū)面形式 ?合同法? 第 215 條規(guī)定， “租賃期限六個(gè)月以上的， 應(yīng)當(dāng)采 用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。 因此，房屋租賃期限不滿(mǎn)半年的，可以是口頭租賃合同或者 書(shū)面租賃合同； 房屋租賃期限在半年 6個(gè)月 以上應(yīng)當(dāng)采取書(shū) 面形式租賃合同?！咎崾尽?口頭房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)較大。 當(dāng)事人房屋租賃合同采取口頭形式的，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)要有其他 證據(jù)證明。 法律對(duì)

2、長(zhǎng)期房屋租賃合同 6 個(gè)月以上 要求采取書(shū)面形式。 租賃期限 6 個(gè)月以上的口頭房屋租賃合同，視為不定期房屋 租賃合同。2. 什么是定期房屋租賃合同 ? 定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人明確約定了租賃期限的房屋 租賃合同。定期房屋租賃合同包括以下形式：(1) 口頭約定或者書(shū)面約定房屋租賃期限不滿(mǎn) 6 個(gè)月的 ;(2) 書(shū)面約定房屋租賃期限在 6 個(gè)月以上的。3. 什么是不定期房屋租賃合同 ? 不定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人沒(méi)有約定租賃期限或者約 定租賃期限不明確的房屋租賃合同。 不定期房屋租賃合同包括以下形式：(1) 非書(shū)面形式不定期租賃合同：租賃期限 6 個(gè)月以上，當(dāng)事 人未采用書(shū)面形式的，視為不定

3、期租賃。 【提示】當(dāng)事人約定租賃期限在 6 個(gè)月以上而未采用書(shū)面形 式的，不管是否有證據(jù)證明，一律視為不定期租賃合同。(2) 約定不明確不定期租賃合同： 當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定 或者約定不明確，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，并且按照合同有關(guān) 條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，視為不定期租賃。 【提示】當(dāng)事人未明確約定租賃期限的，視為不定期租賃合 同。(3) 事實(shí)不定期租賃合同：租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租 賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租 賃期限為不定期?！咎崾尽渴聦?shí)租賃合同推定為不定期租賃合同。 承租人可以隨時(shí)通知出租人解除不定期租賃合同；出租人也可以隨時(shí)解除不定期租賃合同，但應(yīng)當(dāng)

4、在合理期 限之前通知承租人，給予承租人合理搬出出租房屋的期限。4. 房屋租賃合同最長(zhǎng)期限是多少年 ?合同法? 第 214 條規(guī)定， “租賃期限不得超過(guò)二十年。 超過(guò) 二十年的，超過(guò)局部無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂 租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十 年。 因此，房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長(zhǎng)期限均為 20 年?！咎崾尽?房屋租賃合同期限最長(zhǎng) 20 年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租 賃合同所約定租賃期限不得超過(guò) 20 年；并非指數(shù)次簽訂租 賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過(guò) 20 年。 房屋租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限 自續(xù)訂之日起不得超過(guò) 20

5、 年。 房屋租賃期限超過(guò) 20 年，并非整個(gè)租賃合同無(wú)效；而是 超過(guò) 20 年局部租賃期限無(wú)效， 也就是租賃期限按 20 年計(jì)算。5. 房屋出租人有哪些義務(wù) ?(1) 交付出租房屋的義務(wù)： 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將出租房屋交 付承租人占有、使用和受益。(2) 出租房屋保持義務(wù)： 出租人應(yīng)當(dāng)保持出租房屋符合約定的 用途。(3) 出租房屋維修義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)履行出租房屋的維修義 務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。A. 承租人在出租房屋需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限維修：B. 出租人未履行出租房屋維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；C. 因維修出租房屋影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或

6、 者延長(zhǎng)租期?！咎崾尽糠课莩鲎馊顺挟?dāng)維修出租房屋義務(wù)需要具備以下條件： 以租賃期間承租人履行了通知義務(wù)為前提條件； 以出租房屋有維修必要、維修可能為根本條件； 租賃房屋毀損必須是因不可歸責(zé)于承租人的事由造成的； 當(dāng)事人沒(méi)有約定出租人不承當(dāng)出租房屋維修義務(wù)。(4) 、出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù) . 出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)是指承租人在訂立合同時(shí)不知 道出租房屋存在權(quán)利瑕疵的，出租人應(yīng)當(dāng)保證出租房屋交付 后不因第三人主對(duì)出租房屋享有權(quán)利而導(dǎo)致承租人不能對(duì) 出租房屋使用、收益的義務(wù)。 因第三人主權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。 因第三人主權(quán)利，致使承租人不能對(duì)出租房屋使用、收益 的，承租人可以要求減

7、少租金或者不支付租金?！咎崾尽?出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的圍為出租房屋交付前即存在的權(quán)利瑕疵，且為承租人不知情的權(quán)利瑕疵。 出租房屋交付后才存在的權(quán)利瑕疵，以及出租房屋交付前 即存在且承租人知情的權(quán)利瑕疵，那么不構(gòu)成出租房屋權(quán)利瑕 疵擔(dān)保義務(wù)。【提示】出租方違反出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，承租人可采取以下 補(bǔ)救方法：根據(jù)合同法，出租人違反出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的，承 租人享有減付、不付租金的權(quán)利 ;根據(jù)?解釋?第八條規(guī)定， 因以下情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除 合同的，人民法院應(yīng)予支持： 租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的； 租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的； 租賃房屋具有違反法律、

8、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制 性規(guī)定情況的。(5) 、出租方對(duì)出租房屋的平安擔(dān)保義務(wù)；(6) 、法律規(guī)定的其他義務(wù)。出租房屋平安擔(dān)保義務(wù)是指出租房屋危及承租人的平安或 者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該出租房屋質(zhì)量不合 格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同?！咎崾尽?違反出租房屋平安擔(dān)保義務(wù)產(chǎn)生承租人絕對(duì)解除權(quán)，該解除 權(quán)不因任何事由受到影響。 6.承租人對(duì)出租房屋的使用有哪 些義務(wù) ? 承租人有正當(dāng)使用出租房屋的義務(wù)，即應(yīng)當(dāng)按照約定方法或 者出租房屋性質(zhì)使用出租房屋。(1)承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用出租房屋； (2)對(duì)出租房屋的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確， 可以協(xié) 議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議

9、的，按照合同有關(guān)條款或者交易 習(xí)慣確定；(3) 按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的， 應(yīng)當(dāng)按照 出租房屋的性質(zhì)使用?！咎崾?1】 承租人使用出租房屋租的方法標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)： 約定使用方法 (首要標(biāo)準(zhǔn) )：A. 房屋租賃合同約定的使用方法；B. 雙方補(bǔ)充協(xié)議約定的使用方法；C. 按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定使用方法。出租房屋性質(zhì)確定使用方法 (次要標(biāo)準(zhǔn) )：只有沒(méi)有約定出 租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性質(zhì)確定使用方 法?！咎崾?2】 承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房 屋，出租人有權(quán)解除合同和要求賠償損失。?合同法?第 219 條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租

10、賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可 以解除合同并要求賠償損失。因此，承租人未按照約定的方 法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋，致使出租房屋受到損 失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。?解釋?第 7 條規(guī)定，承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重 結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限仍不予恢復(fù)原狀， 出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同 法第 219 條的規(guī)定處理?！咎崾?3】 承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋， 致使出租房屋受到損耗的，承租人不承當(dāng)損害賠償責(zé)任。(4) 、承租人對(duì)出租房屋承當(dāng)保管義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租

11、房屋毀 損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)損害賠償責(zé)任?！咎崾尽?承租人已盡妥善保管義務(wù)，承租人不承當(dāng)損害賠償責(zé)任。(5) 、承租人能否對(duì)出租房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意。 ?合同法? 第 224 條第二款規(guī)定， “承租人經(jīng)出租人同意， 可 以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人 之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承 租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。?解釋?第 15 條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn) 租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民 法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)局部的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有 約定的除外?！咎崾尽糠课蒉D(zhuǎn)租存在兩個(gè)房屋租賃合同：A. 原租賃合同：繼續(xù)有效。

12、B. 次房屋租賃合同：原房屋租賃合同的承租人需要對(duì)次房屋租賃合同的轉(zhuǎn)租第三人造成租賃物損失行為負(fù)責(zé)?！咎崾尽?合同法? 第 224 條第二款規(guī)定， “承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn) 租的，出租人可以解除合同。?解釋?第 16 條規(guī)定，“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn) 租，但在六個(gè)月未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求 解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。 因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作 為第三人參加訴訟?！咎崾尽砍鲎馊俗灾阑蛘邞?yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租后 6 個(gè)月未提出異 議，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。(6) 、房屋承租人有何支付租金的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。

13、對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確， 可以補(bǔ)充協(xié)議 ;無(wú)法 達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣。 按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，按照法定期限支付：a. 租賃期間不滿(mǎn)1年的：應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付；b. 租賃期間1年以上的：應(yīng)當(dāng)在每屆滿(mǎn)一年時(shí)支付；剩余期 間不滿(mǎn)一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)支付。【提示 1 】承租人延付租金，出租人有以下補(bǔ)救方法：(1) 承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限支付 ;承租人逾期不支付的， 出租人 可以解除合同。(2) ?民法通那么?第 136 條規(guī)定，“以下的訴訟時(shí)效期間為一 年：(三延付或者拒付租金的，出租

14、人要求承租人支付租 金的訴訟時(shí)效期限為 1 年。 出租人以延付租金為由解除租賃，必須給出租人合理期 限。也就是說(shuō)，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租 賃合同。 出租人要求承租人支付租金的訴訟時(shí)效為1 年而非 2 年?！咎崾?2】因拖延支付租金導(dǎo)致出租人解除房屋租賃合同，次承租人有 以下救濟(jì)權(quán)利：承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金，在出租人要求 的合理期限仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租賃合 同。?解釋?第十七條規(guī)定， “因承租人拖欠租金， 出租人請(qǐng)求解 除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金 以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合 同無(wú)效的除外。次承租人

15、代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額， 可以折抵租金或者向承租人追償。因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除權(quán)受到次承租 人代付租金抗辯權(quán)的限制。7.承租人、次承租人返還房屋租賃物的義務(wù)各有哪些?(1)租賃期間屆滿(mǎn)，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng) 當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。(2)房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除：A. 出租人有權(quán)請(qǐng)求次承租人騰房；B. 負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人逾期騰房的，出租人有權(quán)請(qǐng)求次 承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)。 8. 未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城 鎮(zhèn)房屋，當(dāng)事人訂立的房屋租賃合同是否無(wú)效 ? ?建筑法?第 61 條第二款規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)

16、收合格 后，方可交付使用 ;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的， 不得交付使 用。?消防法?第10條按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn) 行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程，除本法第十一條另有規(guī)定的外，建 設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自依法取得施工許可之日起七個(gè)工作日，將消防 設(shè)計(jì)文件報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng) 進(jìn)行抽查。?消防法?第11條國(guó)務(wù)院公安部門(mén)規(guī)定的大型的人員密集 場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào) 送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對(duì)審核的 結(jié)果負(fù)責(zé)。出租未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋，違反?建筑法?第61條、?消防法?第10條的強(qiáng)制性規(guī)定，但是不管是合同法還 是?解釋?均未將此種情

17、形規(guī)定為合同無(wú)效情形。因此，不 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效?！咎崾尽?城鎮(zhèn)房屋是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的房屋。 未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋，當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合 同不因此無(wú)效。但是，?解釋?第2條規(guī)定，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃 許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的城鎮(zhèn) 房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終 結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的， 人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！咎崾尽?違反建設(shè)工程規(guī)劃的城鎮(zhèn)房屋簽訂的房屋租賃合同無(wú)效;但在一審辯論終結(jié)前取得審批的依法有效。9. 違反建設(shè)工程規(guī)劃的農(nóng)村房屋，當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合 同不因此無(wú)效。農(nóng)村房屋是指鄉(xiāng)、村規(guī)劃

18、區(qū)的房屋。 ?解釋?第 1 條第二款 規(guī)定， “鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)的房屋租賃合同糾紛案件， 可以參照 本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 法律、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民住宅設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收方面的規(guī)定， 至今適用的仍然是 1993年6月29日國(guó)務(wù)院第 116 號(hào)令發(fā)布 的?村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例? ，農(nóng)村居民房屋的設(shè)計(jì)、 施工、驗(yàn)收均缺少具體和嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。因此，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃 許可證的規(guī)定建設(shè)的農(nóng)村房屋租賃合同，不因此無(wú)效。10. 臨時(shí)建筑物房屋租賃合同，是否有效 ?解釋?第 3條規(guī)定， “出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)容 建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效

19、。但在一審 法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定 有效。租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)局部無(wú)效。但在一 審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法 院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限的租賃期間有效?！咎崾尽?非法的臨時(shí)建筑物房屋租賃合同除了在一審辯論終結(jié)前取 得批準(zhǔn)有效以外，均為無(wú)效房屋租賃合同。11. 房屋租賃合同未經(jīng)備案是否有效 ?房地產(chǎn)管理法?第 54 條規(guī)定，“房屋租賃，出租人和承租 人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。 ?解釋?第 4 條規(guī)定，“當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、 行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效 的，人民法院不予支持

20、。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件 的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受 的除外?！咎崾尽?房屋租賃合同登記備案不是法定有效要件，而是約定生效要 件。12. 房屋租賃合同無(wú)效，產(chǎn)生哪些法律后果 ? 房屋租賃合同無(wú)效， 當(dāng)事人不得請(qǐng)求支付租金 ;但是可以請(qǐng)求 參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。 房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人可以請(qǐng)求賠償損失?！咎崾尽?房屋租賃合同無(wú)效的，出租人可以請(qǐng)求支付房屋占有使用 費(fèi)。13. “一房數(shù)租情況下，如何確定承租人 ? ?解釋?第六條規(guī)定， “出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同， 在合同均有效的情況下，承租人均主履行合同的，人民法

21、院 按照以下順序確定履行合同的承租人：一已經(jīng)合法占有租賃房屋的；二已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；三合同成立在先的。 不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依 照合同法的有關(guān)規(guī)定處理?！咎崾尽俊耙环繑?shù)租占有人優(yōu)先T登記備案人優(yōu)先T先成立合同優(yōu)先。14. 因房屋租賃而發(fā)生的裝飾裝修處理方法：1租賃合同無(wú)效時(shí)，裝飾裝修如何處理 ? 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，未形成附合的裝飾裝修物：A. 出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；B. 不同意利用的，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的， 承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，已形成附合的裝飾裝修 物：A.出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租

22、人所有;B.不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān) 現(xiàn)值損失。(2) 租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，裝飾裝修如何處理? 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，未形成 附合的裝飾裝修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損 的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，承租人不 得請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用。 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，當(dāng)事人 另有約定的按照約定處理。綜上述，經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿(mǎn)時(shí)，除另有 約定或者可以撤除以外，承租人不得要求賠償裝飾裝修費(fèi) 用。(3) 、合同解除時(shí)，裝飾裝修如何處理 ? 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同

23、解除時(shí)，未形成附合 的裝飾裝修物，可由承租人撤除。因撤除造成房屋毀損的， 承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形 成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，按照以下情形分別 處理：A.因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請(qǐng)求出租人賠償 剩余租賃期裝飾裝修殘值損失。B. 因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人不得請(qǐng)求出租人賠償 剩余租賃期裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應(yīng)在 利用價(jià)值圍予以適當(dāng)補(bǔ)償。C. 因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期的裝飾裝修殘值損 失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。D. 因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期的 裝飾裝修殘值損失

24、，由雙方按照公平原那么分擔(dān)。法律另有規(guī) 定的，適用其規(guī)定。 當(dāng)事人另有約定的， 按照約定處理。 15.什么是共同租賃權(quán) ?(1) 共同居住戶(hù)的共同租賃權(quán) (共同居住權(quán) )。 ?最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行?中華人民國(guó)民法通那么?假設(shè)干 問(wèn)題的意見(jiàn) (試行)?119 條第一款規(guī)定， 承租戶(hù)以一人名義承 租私有房屋，在租賃期，承租人死亡，該戶(hù)共同居住人要求 按原租約履行的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。(2) 共同經(jīng)營(yíng)人的共同租賃權(quán)。?解釋?第 19 條規(guī)定，承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶(hù) 或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、 宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人有權(quán) 請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該

25、房屋。【提示】 共同租賃權(quán)限于共同居住戶(hù)、個(gè)體工商戶(hù)共同經(jīng)營(yíng)人或者個(gè) 人合伙其他合伙人。16. 什么是“買(mǎi)賣(mài)不破租賃?最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行?中華人民國(guó)民法通那么?假設(shè)干問(wèn) 題的意見(jiàn) 試行 ?第 119 條第二款規(guī)定，私有房屋在租賃期， 因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì) 承租人和新房主繼續(xù)有效。?合同法?第 229 條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變 動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。?解釋?第 20 條規(guī)定，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變 動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法 院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有以下情形或者當(dāng)事人另有約定 的除外：一房屋在出租前已設(shè)

26、立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā) 生所有權(quán)變動(dòng)的 ;二房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 根據(jù)上述規(guī)定，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃是指租賃房屋在租賃期間發(fā) 生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對(duì)承 租人和新房主繼續(xù)有效，承租人有權(quán)請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履 行原租賃合同。但是，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃受到約定限制和法定限制： 當(dāng)事人另有約定除外：“買(mǎi)賣(mài)不破租賃受當(dāng)事人另有約定限制； 事先抵押權(quán)限制：受房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的， “買(mǎi)賣(mài)不破租賃受限制； 事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的， “買(mǎi)賣(mài)不破租賃受限制。【提示】 “買(mǎi)賣(mài)不破租賃受到事先抵押權(quán)、事前查

27、封和當(dāng)事人約定的 限制。17. 什么是承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán) ?合同法?第 230 條規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在 出賣(mài)之前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu) 先購(gòu)置的權(quán)利。?解釋?第 22 條規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài) 租賃房屋歸還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限通知承租人。承租人請(qǐng) 求以同等條件優(yōu)先購(gòu)置房屋的，人民法院應(yīng)予支持。 根據(jù)上述規(guī)定，承租人的優(yōu)先購(gòu)置權(quán)是指出租人出賣(mài)租賃房 屋，或者協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)抵押的租賃房屋歸還債務(wù)時(shí)，承租 人享有在同等條件下優(yōu)先購(gòu)置的權(quán)利?！咎崾尽?在承租人享有優(yōu)先購(gòu)置權(quán)時(shí)，出租人負(fù)有在合理期限通知 承租人的義務(wù)。 “合理期限沒(méi)有明確規(guī)定。目前只有?

28、解釋?第 23條“拍 賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài) 5 日前通知承租人規(guī)定 ;?民通意 見(jiàn)?第 118條規(guī)定的“前3個(gè)月通知已作廢。18. 哪些情形承租人不得主優(yōu)先購(gòu)置權(quán)?解釋?第 23 條規(guī)定，出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài) 5 日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民 法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)置權(quán)。?解釋?第 24 條具有以下情形之一，承租人主優(yōu)先購(gòu)置房 屋的，人民法院不予支持： 一房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)置權(quán)的；二出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、 兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、子女、外子女的；三出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日未明確表示購(gòu) 買(mǎi)的；四第三人善意購(gòu)置租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。