1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用明細(xì)與工程本錢費(fèi)用組成一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都需要繳納哪些稅1. 契稅建筑用地在承接出讓土地時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需向土地管理部門繳納3%5%稅率的契稅。2. 營(yíng)業(yè)稅自建建筑物出售，按建筑業(yè)3%稅率計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅，出售建筑物，按銷售不動(dòng)產(chǎn)的5 %稅率計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。3. 城市維護(hù)建立稅和教育費(fèi)附加在繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)，應(yīng)以實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)， 按適用稅率繳納 城市建立維護(hù)稅和3%的教育費(fèi)附加。城市建立維護(hù)稅為比例稅，按納稅人所在 地區(qū)的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區(qū)的，稅率為 7%;納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%;納稅人所在地不在城市市區(qū)或 者鎮(zhèn)的，稅率

2、為1%。4. 城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用國(guó)有土地，以使用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅 額計(jì)繳。年應(yīng)納稅額二計(jì)稅土地面積平方米X適用稅額土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。 根據(jù)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān) 于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知?國(guó)稅發(fā)200389號(hào)文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交 付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。5. 房產(chǎn)稅以擁有的房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)，按 1.2 %稅率計(jì)繳房產(chǎn)稅。應(yīng)納稅額二房產(chǎn)余值X 1- 10%30%X 1.2 %房產(chǎn)稅按年計(jì)征，分期向房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。根據(jù)國(guó)稅發(fā)2003 89號(hào)文件的

3、規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房在售出之前不征收房產(chǎn)稅； 但售出前房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn) 稅。6. 車船使用稅以擁有自用的應(yīng)稅車船適用的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)、年稅額分別計(jì)稅。車船使用稅按年征收， 分期繳納，納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。汽車適用的車輛使 用稅稅額是每年每輛60320元，由納稅人所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。納稅人所在地， 對(duì)單位是指經(jīng)營(yíng)所在地，對(duì)個(gè)人是指住所所在地。7. 土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。計(jì)算公式：土地增值額=

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除工程金額應(yīng)納土地增值稅額=土地增值額X適用稅率-扣除工程金額X速算扣除率土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除工程金 額后的余額，為增值額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物 收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除工程有：一取得土地使用權(quán)所支付的金額；二開(kāi) 發(fā)土地的本錢、費(fèi)用；三新建房與配套設(shè)施的本錢、費(fèi)用，或者舊房與建筑 物的評(píng)估價(jià)格；四與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；五財(cái)政部規(guī)定的其他扣除 工程。土地交易環(huán)節(jié)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除工程金額50%的局部，稅率為30%。增值額超過(guò)扣除工程金額50%、未超過(guò)扣除工程金額1

5、00%的局部，稅率為40%。 增值額超過(guò)扣除工程金額100%、未超過(guò)扣除工程金額200%的局部，稅率為50% 增值額超過(guò)扣除工程金額200%的局部，稅率為60%。企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除工程金額20%的，免納土地增值稅。納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅 申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋與建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn) 買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告與其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。8. 印花稅書(shū)立、領(lǐng)受稅法列舉的應(yīng)稅憑證、按照規(guī)定計(jì)繳印花稅。9. 企業(yè)所得稅應(yīng)納企業(yè)所得稅額二收入總額-稅法準(zhǔn)予扣除工程金額X適用稅率 稅法規(guī)定，企業(yè)繳納所得稅

6、實(shí)行按年計(jì)算，分期月或季預(yù)繳，月份或季度終 了后15日預(yù)繳，年度終了后4個(gè)月匯算清繳，多退少補(bǔ)。10. 個(gè)人所得稅個(gè)人獨(dú)資或合資企業(yè)，按個(gè)體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得的應(yīng)稅稅目， 計(jì)繳個(gè)人所得 稅。應(yīng)納稅額二全年收入總額-本錢費(fèi)用以與損失X適用稅率-速算扣除數(shù) 個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)所得應(yīng)納的個(gè)人所得稅， 按年計(jì)算，分月預(yù)繳，由納稅人在次 月7日預(yù)繳，年度終了后3個(gè)月匯算清繳，多退少補(bǔ)。二、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用明細(xì)1. 征地、拆遷階段地形勘測(cè)費(fèi)；征用土地補(bǔ)償費(fèi)；附著物補(bǔ)償費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)；林地補(bǔ)償費(fèi)；森 林植被恢復(fù)費(fèi)；林地同意使用砍伐費(fèi)；使用林地評(píng)估費(fèi)；耕地占用稅；耕地開(kāi)墾 費(fèi)；新菜地、魚(yú)塘開(kāi)發(fā)建立基金；村民社保

7、基金；征地管理費(fèi)；征地查勘測(cè)量費(fèi)； 拆遷管理費(fèi)；臨遷補(bǔ)助費(fèi)；城市增容費(fèi)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段；土地手續(xù)階段；用地 預(yù)審附圖費(fèi)；土地勘測(cè)費(fèi)；摘牌交易效勞費(fèi)；土地使用權(quán)出讓金地價(jià)；土地 使用權(quán)出讓合同契稅；土地閑置費(fèi)；地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)；購(gòu)置地形圖費(fèi)；套圖費(fèi)用。2. 總規(guī)階段交通評(píng)估費(fèi)；調(diào)規(guī)可行性研究費(fèi)；公示公證費(fèi)；公示牌制作費(fèi)；專業(yè)報(bào)建；環(huán)境 評(píng)價(jià)咨詢費(fèi)；人防易地建立費(fèi)；規(guī)劃報(bào)建；放線測(cè)量費(fèi)；公示費(fèi)含公證費(fèi)、公 示牌制作費(fèi)；市政設(shè)施配套費(fèi)；設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理招投標(biāo)；招投標(biāo)評(píng)標(biāo)費(fèi)；場(chǎng) 地使用費(fèi)；交易效勞費(fèi)；初步設(shè)計(jì)審查；審查費(fèi)用；專家費(fèi)；會(huì)議費(fèi)；施工許可 證；施工圖審查費(fèi)；工程定額編制費(fèi)；質(zhì)監(jiān)費(fèi)；安監(jiān)費(fèi)；勞保

8、金；散裝水泥基金； 印花稅；新型墻體材料基金；農(nóng)民工社會(huì)工商保險(xiǎn)；預(yù)售證；門牌制作費(fèi)；制作 費(fèi)；樓盤名、路名登報(bào)費(fèi)；制作路牌費(fèi)；面積測(cè)繪費(fèi)；規(guī)劃驗(yàn)收階段；驗(yàn)線費(fèi)； 公示費(fèi)含公證費(fèi)、公示牌制作費(fèi)；公示費(fèi)含公證費(fèi)、公示牌制作費(fèi)；違 章處分；大確權(quán)；房屋測(cè)繪費(fèi)；確權(quán)查冊(cè)費(fèi)；補(bǔ)交出讓金；房地產(chǎn)銷售交易階段； 印花稅；繳交稅費(fèi)；房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)；其他費(fèi)用；工商注冊(cè)費(fèi)；工商年檢費(fèi)；三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程本錢費(fèi)用組成對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程而言，投資與本錢費(fèi)用由開(kāi)發(fā)本錢和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大局部 組成。一開(kāi)發(fā)本錢共有八項(xiàng)：1. 土地使用權(quán)出讓金國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支

9、付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并 進(jìn)展時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況 與土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府公布的城市基準(zhǔn)地價(jià) 或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)工程所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正 得到。2. 土地征用與拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)1土地征用費(fèi)。國(guó)家建立征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng) 力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、 征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)展。2拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó) 有儲(chǔ)藏土地或已

10、由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程或其他 建立工程使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩局部費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3. 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：1工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按工程總投資額的一 定百分比估算。通常規(guī)劃與設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的 3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可 根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。2“三通一平等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物撤除費(fèi) 用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量， 參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。4. 建安工程費(fèi)它是指直接用于建安

11、工程建立的總本錢費(fèi)用。主要包括：建筑工程費(fèi)建筑、特殊裝修工程費(fèi)設(shè)備與安裝工程費(fèi)給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備與安裝以與室裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程 量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以與類似工程經(jīng)歷估算法等估算。5. 根底設(shè)施費(fèi)它又稱紅線工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、 環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算。6. 公共配套設(shè)施費(fèi)它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)的估算方法。7. 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)它包括根本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)工程的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn) 確程度，以上述16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3% 5%計(jì)算。8. 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)工程投資估算應(yīng)考慮工程在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有 關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這局部費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建立工程投資構(gòu)成中占 較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。二開(kāi)發(fā)費(fèi)用開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。1. 管理費(fèi)用可按工程開(kāi)發(fā)本錢構(gòu)成中前16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算。2. 銷售費(fèi)用它指開(kāi)發(fā)建立工程在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以與專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托 銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：1廣告宣傳費(fèi)。