1、宅基地與耕地是廣大農(nóng)民得以安身立命、實(shí)現(xiàn)“居者有其屋，耕者有其 田”這一基本生存保障的兩大支點(diǎn)， 宅基地與耕地的所有權(quán)或用益權(quán)制度， 也 因之成為保障廣大農(nóng)民的生存利益的根本性制度。 在我國(guó)漫長(zhǎng)的農(nóng)業(yè)社會(huì)發(fā)展 史上， 倡議或?qū)嵤┎煌恼嘏c耕地制度， 對(duì)于國(guó)家政權(quán)的穩(wěn)定與變迭，社 會(huì)發(fā)展的進(jìn)程與走向都有著十分巨大的影響。 事實(shí)上，我國(guó)新近三十年的改革 開(kāi)放進(jìn)程便是由上世紀(jì)七十年代末期開(kāi)始的以“分產(chǎn)到戶(hù)”為表征的耕地制 度的改革開(kāi)始的，并由此衍生和推進(jìn)了整體的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與政治制度文明建 設(shè)，其成功有目共睹。 可以說(shuō)，建立和健全完善的農(nóng)村宅基地以及耕地、 林地、 草地等農(nóng)業(yè)用地制度， 事關(guān)我國(guó)

2、八億多農(nóng)民的生存品質(zhì)， 事關(guān)我國(guó)農(nóng)村社會(huì)長(zhǎng) 期穩(wěn)定的發(fā)展大局， 也事關(guān)目前正緊鑼密鼓地進(jìn)行的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的成 敗。在農(nóng)業(yè)用地方面，我國(guó)于 2002年通過(guò)了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)法 ，用法律 的形成明確地賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員以長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)， 并 就農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得、 保護(hù)與流轉(zhuǎn)等作了全面系統(tǒng)的規(guī)定； 但在農(nóng)村 宅基地方面， 雖然新分布的 在第三編“用益物權(quán)”專(zhuān)章規(guī)定了“宅基地使 用權(quán)”制度， 并于第對(duì)宅基地使用權(quán)作了法定定義， 即“宅基地使用權(quán)人依法 對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利， 有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其 附屬設(shè)施。 ”但根據(jù)第一百五十三條“宅基地使用權(quán)

3、的取得、 行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)?適 用等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。 ”的規(guī)定， 宅基地使用權(quán)制度目前仍顯得零散、 紊 亂，缺乏系統(tǒng)性與周全性。 本文擬通過(guò)對(duì)現(xiàn)行宅基地制度的梳理， 勾劃其結(jié)構(gòu) 框架，進(jìn)而論證其完善路徑。一、對(duì)我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的梳理經(jīng)過(guò)對(duì)新中國(guó)建立以來(lái)我國(guó)現(xiàn)有全部涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)問(wèn)題的 政策、法律、規(guī)章等1 這些政策、法律、規(guī)章等主要有 1950年 6月28日、1954年、1962年9月 27日中共中央農(nóng)村人民公社工作條例修正草案 、 1963年 3月20日中共中央關(guān)于對(duì)社員宅基地問(wèn)題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知 、 1963年 8月28日最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問(wèn)題的意見(jiàn)

4、（修 正稿）、1979年2月2日、1981年 4月17日、1982年5月14日國(guó)務(wù)院國(guó) 家建設(shè)征用土地條例 、1982年2月 13日、1984年8月30日、1986年 及其后各次修正案、 1990年 1月 3日國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家土地管理局關(guān)于加強(qiáng) 農(nóng)村宅基地管理工作請(qǐng)示的通知 、 1995年 3月 11日的通知、1995年、 1998年 11月4日、1999年5月6日、2000年6月13日中共中央國(guó)務(wù)院 關(guān)于小城鎮(zhèn)建設(shè)有關(guān)政策 、2001年3月30日國(guó)發(fā) 6號(hào)、2004年、 2004年、2004年國(guó)發(fā) 28號(hào)、2004年11月2日的通知、 2005年12 月 31 日等。 1 認(rèn)真、細(xì)致的耙梳，筆

5、者認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用 權(quán)制度的基本框架與主要內(nèi)容是：1、農(nóng)村宅基地所有權(quán)由農(nóng)民所有轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有。由此引伸出的一 個(gè)基本原則是宅基地所有權(quán)歸集體，而使用權(quán)歸農(nóng)民。 1950 年第及 1954 年第明確規(guī)定實(shí)行農(nóng)民土地所有制， 國(guó)家依照法律保護(hù)農(nóng)民的土地所有權(quán) 和其他生產(chǎn)資料所有權(quán)， 讓農(nóng)民能夠分享革命勝利的果實(shí)， 實(shí)現(xiàn)“居其有其屋， 耕者有其田”。此為農(nóng)村土地（包括宅基地）農(nóng)民所有制階段。其后，我國(guó)效 仿前蘇聯(lián)推行社會(huì)主義農(nóng)業(yè)集體合作化運(yùn)動(dòng)， 并相應(yīng)地將農(nóng)村土地的農(nóng)民所有 制改革為勞動(dòng)群眾集體所有制。實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地集體所有制的規(guī)定，始自 1962 年中共中央 農(nóng)村人民公社工作條例修正草

6、案 ，后為多層級(jí)政策、 法規(guī)重申， 最后由我國(guó)憲法與所確認(rèn)， 成為一個(gè)基本原則。 其在宅基地方面的表述， 最為經(jīng)典的是 1963年 3月 20日中共中央關(guān)于對(duì)社員宅基地問(wèn)題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知中的規(guī)定，即社員的宅基地， 包括有建筑物和沒(méi)有建筑物的空白宅基 地，都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)集體所有，一律不準(zhǔn)出租或買(mǎi)賣(mài)，但仍歸各戶(hù)長(zhǎng)期使用，長(zhǎng)期 不變。該規(guī)定不僅第一次明確了農(nóng)村宅基地所有權(quán)與使用權(quán)分屬于集體與農(nóng)民 個(gè)體這一基本原則，并暗含了“宅基使用權(quán)”的概念。2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的設(shè)立。 農(nóng)村宅基地由村集體依法設(shè)立，其設(shè)立程序與原則主要有：（1）由需用地農(nóng)民提出申請(qǐng)，經(jīng)村集體討論決定、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核與縣市 審批。根據(jù)

7、1982年村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例 （第 14條）和的規(guī)定，農(nóng)村 集體經(jīng)濟(jì)組織成員等需要宅基地建房的， 應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)， 并在 本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布。公布期滿無(wú)異議的，報(bào)經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核 后，報(bào)縣（市）審批。（2）審批宅基地需符合統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，節(jié)約用地的原則。我 國(guó)人多地少，珍惜和合理利用每寸土地是我們的國(guó)策。根據(jù) 1981 年 4 月 17 日、1982年國(guó)務(wù)院村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例 、以及（第， 2004）的規(guī)定， 農(nóng)村建房用地，必須統(tǒng)一規(guī)劃（符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃） ，合理布局，節(jié) 約用地。凡能利用荒地的，不得占用耕地；凡能利用坡地、薄地的，不得占用 平地、好地、

8、園地；凡是就地改造的， 應(yīng)充分利用原有的宅基地和村鎮(zhèn)空閑地。 嚴(yán)格控制占用耕地， 不允許占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的土地。 為了節(jié)約用地， 要因 地制宜選擇適當(dāng)?shù)慕ㄖ问剑?在山區(qū)建房要依山就勢(shì)， 黃土高原可提倡修建窯 洞，城市郊區(qū)和人多地少經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，應(yīng)鼓勵(lì)有條件的農(nóng)戶(hù)建多層住宅。受自然條件限制，確實(shí)需要?jiǎng)佑酶亟ǚ康?，要?jīng)過(guò)嚴(yán)格的審批在審批權(quán)限上， 1986 年第規(guī)定，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑 地和其他土地的， 由鄉(xiāng)級(jí)人民政府批準(zhǔn)； 使用耕地的， 經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核后， 報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。而 2004 年第規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用

9、農(nóng)用地的，須依照該法 第的規(guī)定辦理審批手續(xù)，即審批主體升級(jí)為省、自治區(qū)、直轄市人民政府。宅 基地使用權(quán)的審批趨于嚴(yán)格。（3）一戶(hù)只能擁有一處宅基地，且宅基地的面積不得超過(guò)省、自治 區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 1986 年第與 2004 年第均規(guī)定，農(nóng)村居民建 住宅使用土地，不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，后者更進(jìn)一步明確 規(guī)定， 農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地。 此后，面積標(biāo)準(zhǔn)與“一戶(hù)一宅”原 則不斷被強(qiáng)調(diào)，成為宅基地使用權(quán)制度的核心要素。但是，對(duì)基于合法原因（讓與、繼承）而致宅基地面積超標(biāo)的，可作 變通處理。如 1995 年第、規(guī)定，接受轉(zhuǎn)讓、購(gòu)買(mǎi)房屋取得的宅基地，與原 有宅基地合計(jì)面積超

10、過(guò)當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)， 按照有關(guān)規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用 的，可暫時(shí)確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。 繼承房屋取得的宅基地， 可確定 集體土地建設(shè)用地使用權(quán)， 但須在土地登記卡和土地證書(shū)內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積 的數(shù)量。 等以后分戶(hù)建房或現(xiàn)有房屋拆遷、 改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重 新建設(shè)時(shí)， 再按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)， 其超過(guò)部分退還集 體。4）出賣(mài)、出租住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。 1982 年國(guó)務(wù)院村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例第 15 條規(guī)定，出賣(mài)、出租房屋的，不得再申請(qǐng)宅 基地。 1986年第、 2004年第重申了該規(guī)定， 2004年對(duì)該規(guī)定作了 擴(kuò)展，規(guī)定農(nóng)村村民將原有住房出賣(mài)、出

11、租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的， 不得批準(zhǔn)。3、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的保有與行使。（1）宅基地使用權(quán)可長(zhǎng)久行使，受法律保護(hù)。 1963年 3 月 20日中 共中央關(guān)于對(duì)社員宅基地問(wèn)題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知 、 1963 年 8 月 28 日 最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問(wèn)題的意見(jiàn)（修正稿） 規(guī)定，社 員的宅基地， 包括有建筑物和沒(méi)有建筑物的空白宅基地， 歸各戶(hù)長(zhǎng)期使用， 長(zhǎng) 期不變，生產(chǎn)隊(duì)?wèi)?yīng)保護(hù)社員的使用權(quán)，不能想收就收，想調(diào)劑就調(diào)劑。（2）宅基地上的附著物，由宅基地使用權(quán)人所有，可為買(mǎi)賣(mài)、租賃 等處分。 1963年 3月 20日中共中央關(guān)于對(duì)社員宅基地問(wèn)題作一些補(bǔ)充規(guī)定 的通知、1963年

12、 8月 28 日最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問(wèn)題 的意見(jiàn)（修正稿）規(guī)定，宅基地上的附著物，如房屋、樹(shù)木、廠柵、豬圈、 廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有， 社員有買(mǎi)賣(mài)房屋或租賃房屋的權(quán)利。 房屋出賣(mài)后， 宅 基地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸集體所有。（3）宅基地使用權(quán)的權(quán)能受到限制，即不準(zhǔn)對(duì)宅基地為出租、抵押、 轉(zhuǎn)讓或買(mǎi)賣(mài)等。自 1962年 9月農(nóng)村人民公社工作條例修正草案起，我國(guó) 一些政策性文件 2 這些規(guī)定主要有： 1962年 9 月農(nóng)村人民公社工作條例 修正草案、1963年 3 月 20 日中共中央關(guān)于對(duì)社員宅基地問(wèn)題作一些補(bǔ)充 規(guī)定的通知、1963年 8 月 28 日最高人民

13、法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè) 問(wèn)題的意見(jiàn)（修正稿） 。2 規(guī)定，農(nóng)村土地，包括宅基地，均屬于集體經(jīng)濟(jì) 組織（如生產(chǎn)隊(duì)）所有，一律不準(zhǔn)出租或買(mǎi)賣(mài)。對(duì)此，筆者認(rèn)為，根據(jù)這些規(guī) 定的上下文語(yǔ)境判斷， 其所強(qiáng)調(diào)的其實(shí)應(yīng)為農(nóng)村土地的集體所有制， 說(shuō)的是土 地所有權(quán)不得買(mǎi)賣(mài)、租賃。 1981年 4月17日規(guī)定的是，分配給社員的宅基 地、自留地（自留山）和承包的耕地，社員只有使用權(quán)，不準(zhǔn)出租、買(mǎi)賣(mài)和擅 自轉(zhuǎn)讓。這里“不準(zhǔn)出租、買(mǎi)賣(mài)和擅自轉(zhuǎn)讓”的，究為所有權(quán)還是使用權(quán)，似 有疑義。即使如此， 該條規(guī)定還是為宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓留了一個(gè)口子。 1982 年國(guó)務(wù)院村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例第 4 條規(guī)定，“社員對(duì)宅基地、

14、自留地、 自留山、飼料地和承包的土地， 只有按照規(guī)定用途使用的使用權(quán)， 沒(méi)有所有權(quán)。 嚴(yán)禁買(mǎi)賣(mài)、 出租和違法轉(zhuǎn)讓建房用地。 ”與本條同義。 同樣內(nèi)含建房用地可依 法轉(zhuǎn)讓的意思。 1995第規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有 的土地使用權(quán)不得抵押。 該條有兩層突破， 一是將宅基地使用權(quán)的權(quán)能限制擴(kuò) 及到抵押； 再一個(gè)就是第一次明確了受限制的是宅基地使用權(quán)， 不再有客體不 明之憾。（2004 年）第規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或 者出 租用于非 農(nóng)業(yè)建 設(shè)，從更 宏觀的 角度限制 了土地 使用權(quán)的權(quán)能。另外，對(duì)違法出賣(mài)、出租宅基地使用權(quán)的，根據(jù) 1982 年國(guó)務(wù)院村 鎮(zhèn)建房

15、用地管理?xiàng)l例第 21 條的規(guī)定，應(yīng)限期將土地退回集體，沒(méi)收全部所 得款項(xiàng)，并處以罰款。 1990年 1月 3日國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家土地管理局關(guān)于加 強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作請(qǐng)示的通知 更規(guī)定， 對(duì)現(xiàn)有住宅有出租、 出賣(mài)或改為 經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的， 除不再批準(zhǔn)新的宅基用地外， 還應(yīng)按其實(shí)際占用土地面積， 從經(jīng) 營(yíng)之日起，核收土地使用費(fèi)。4）宅基地使用權(quán)的行使必須遵守其邊界。 1963 年 8 月 28 日最高 人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問(wèn)題的意見(jiàn)（修正稿） 規(guī)定，社員不 能借口修建房屋，隨便擴(kuò)大墻院，擴(kuò)大宅基地，來(lái)侵占集體耕地，已經(jīng)擴(kuò)大侵 占的必須退出。 1984 年第規(guī)定，城市房屋所有人在原宅基地上翻建、

16、改建、 擴(kuò)建自己的房屋時(shí)， 未按規(guī)定辦理合法手續(xù)的， 依法不予保護(hù)。 行使宅基地的 使用權(quán)而妨礙公共利益和他人利益的，應(yīng)依法予以制止。4、宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)如前所述，現(xiàn)行政策法律禁止買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押、擅自轉(zhuǎn)讓、違法轉(zhuǎn) 讓宅基地使用權(quán)， 但沒(méi)有絕對(duì)禁止宅基地使用權(quán)的合法轉(zhuǎn)讓。 筆者認(rèn)為， 根據(jù) 現(xiàn)行法源， 所謂宅基地使用權(quán)的合法轉(zhuǎn)讓?zhuān)?指的應(yīng)該是基于“地隨房走”原則 而允許的宅基地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)。 如 1963年 3月 20日中共中央關(guān)于對(duì)社員宅 基地問(wèn)題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知 、1963 年 8 月 28 日最高人民法院關(guān)于貫 徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問(wèn)題的意見(jiàn)（修正稿） 規(guī)定，房屋出賣(mài)后，宅基地的使

17、用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移給房主， 但宅基地的使用權(quán)仍歸集體所有。 值得注意的是， 在禁 止宅基地使用權(quán)為買(mǎi)賣(mài)、出賣(mài)、出租、抵押的前提下，基于“地隨房走”原則 而發(fā)生的宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)?只能是無(wú)償?shù)牡模?因而宅基地使用權(quán)不具有獨(dú) 立的價(jià)值。不僅如此， 為了防止宅基地使用權(quán)以房屋所有權(quán)的形式實(shí)際流通， 確 保農(nóng)村宅基地使用權(quán)的非財(cái)產(chǎn)性質(zhì)， 現(xiàn)行法律政策規(guī)定， 宅基地不得直接或間 接向城市居民轉(zhuǎn)讓?zhuān)钩擎?zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。雖然 1986、1988 年 第規(guī)定， 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民建住宅， 需要使用集體所有的土地的， 必須經(jīng)縣 級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參 照國(guó)家

18、建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。 為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地開(kāi)了口子，但因此帶來(lái)一些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和房地產(chǎn)商利用該規(guī)定大 肆炒賣(mài)宅基地，違法利用農(nóng)村宅基地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，3尹飛：用益物 權(quán)，中國(guó)法制出版社， 2005年版，第 257頁(yè)。 3 故1999年5月 6日 明確規(guī)定， 農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售， 也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集 體土地建住宅， 有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn) 證 。2 004 年 規(guī) 定， 禁止 城 鎮(zhèn)居 民 在 農(nóng) 村 購(gòu) 置 宅 基 地 。5、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的管理（1）依法收回空閑宅基地， 防止宅基地閑置浪費(fèi)。 1982 年國(guó)

19、務(wù)院村 鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例第 15 條規(guī)定，社員遷居并拆除房屋后騰出的宅基地， 由生產(chǎn)隊(duì)收回，統(tǒng)一安排使用。 1995 年第規(guī)定，空閑或房屋坍塌、拆除兩 年以上未恢復(fù)使用的宅基地， 不確定土地使用權(quán)。 已經(jīng)確定使用權(quán)的， 由集體 報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，注銷(xiāo)其土地登記，土地由集體收回。 2000 年中共中 央、國(guó)務(wù)院關(guān)于小城鎮(zhèn)建設(shè)有關(guān)政策規(guī)定，為鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)入小城鎮(zhèn)，從 2000 年起，凡在縣級(jí)市市區(qū)、縣人民政府駐地鎮(zhèn)及縣以下小城鎮(zhèn)有合法固定 住所、 穩(wěn)定職業(yè)或生活來(lái)源的農(nóng)民， 均可根據(jù)本人意愿轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶(hù)口， 并在子 女入學(xué)、參軍、就業(yè)等方面享受與城鎮(zhèn)居民同等待遇，不得實(shí)行歧視性政策。 對(duì)進(jìn)鎮(zhèn)農(nóng)戶(hù)

20、的宅基地， 要適時(shí)轉(zhuǎn)換出來(lái)， 防止閑置浪費(fèi)。 1990年1月3日國(guó) 務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作請(qǐng)示的通知 規(guī)定，對(duì) 已 經(jīng) “ 農(nóng) 轉(zhuǎn) 非 ” 的 人 員 ， 要 適 時(shí) 核 減 宅 基 地 面 積 。（2）禁止收取宅基地使用權(quán)有償使用費(fèi)。雖然 1990年 1月3日國(guó) 務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作請(qǐng)示的通知 ，對(duì)山東 省德州地區(qū)和全國(guó)二百多個(gè)縣的部分鄉(xiāng)、村試行的宅基地有償使用持肯定態(tài) 度，并對(duì)進(jìn)一步搞好農(nóng)村宅基地有償使用的試點(diǎn)， 進(jìn)行了指導(dǎo)， 如選擇經(jīng)濟(jì)基 礎(chǔ)較好，耕地資源緊張的縣、鄉(xiāng)、村，有組織、有步驟地進(jìn)行試點(diǎn)；確定宅基 地有償使用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)， 對(duì)

21、在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以?xún)?nèi)的， 既要體現(xiàn)有償原則， 又要 照顧群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力，少用少交費(fèi)，多用多交費(fèi)；超標(biāo)準(zhǔn)用地的，應(yīng)規(guī)定 較高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 對(duì)級(jí)差收益較高地段， 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要適當(dāng)提高； 建立和完善土 地使用費(fèi)管理制度。宅基地使用費(fèi)要本著“取之于戶(hù)，收費(fèi)適度；用之于村， 使用得當(dāng)”的原則，實(shí)行村有、鄉(xiāng)管、銀行立戶(hù)制度。專(zhuān)款專(zhuān)用，主要用于村 內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，不得挪作他用，等。但 2004 年規(guī)定，各地一 律不得在宅基地審批中向農(nóng)民收取新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。（3）加強(qiáng)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作。 2004 年規(guī)定 , 市、縣國(guó)土資 源管理部門(mén)要加快農(nóng)村宅基地土地登記發(fā)證工作， 做到宅基地土地登記發(fā)證到 戶(hù)，內(nèi)容規(guī)范清楚， 切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。 要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的變更登記 工作，變更一宗，登記一宗， 充分發(fā)揮地籍檔案資料在宅基地監(jiān)督管理上的作 用，切實(shí)保障“一戶(hù)一宅”法