1、土地項目一級開發(fā)實施方案編制單位：申報日期：一、項目基本情況1、項目狀況項目位于村，總用地面積為公頃，具體四至為：東至，南至，西至，北至。2、項目規(guī)劃項目規(guī)劃用途主要為居住及商業(yè)配套，總用地面積為平方米，其中建設(shè)用地面積為平方米，代征道路用地為平方米，代征綠化用地為平方米；規(guī)劃總建筑面積為平方米，其中住宅為平方米，公共服務(wù)設(shè)施平方米，公共設(shè)施（商業(yè)金融）為平方米，配套中小學(xué)為平方米。3、項目背景為了推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，市政府決定分期實施建設(shè)，具體四至為：東至 ，南至，西至，北至。規(guī)劃范圍面積為公頃。4、項目自然特征（1）地形地貌項目所屬地區(qū)主要為平原地貌， 地勢起伏較小，土質(zhì)大部分屬于輕壤， 適宜進(jìn)

2、行建設(shè)開發(fā)。（2）氣候氣象本地區(qū)氣候四季分明， 春季干旱多風(fēng)，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽， 冬季寒冷干燥。（3）河流水系域內(nèi)地下水資源及地?zé)豳Y源非常豐富，水質(zhì)優(yōu)良。（4）地質(zhì)項目宗地已經(jīng)聘請勘察設(shè)計研究院有限公司進(jìn)行地質(zhì)災(zāi)害危險性評估，根據(jù)地災(zāi)評估報告?zhèn)浒副?，本地塊評估級別為一級，適 合進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。5、項目區(qū)位特征 景觀資源得天獨厚，也具有較好的外部交通環(huán)境。6、土地利用現(xiàn)狀分析（1）規(guī)劃用地現(xiàn)狀權(quán)屬項目用地范圍面積約為公頃（合畝），全部為市鎮(zhèn)村集體土地。（ 2）現(xiàn)狀地上物狀況項目總用地面積公頃，共涉及村居民約戶， 戶口薄登記人口約人，經(jīng)過現(xiàn)場查勘，平均每戶宅基地面積約_平方米，故宅基

3、地總面積約平方米。根據(jù)現(xiàn)場調(diào)查，房屋的成新 。1.0 成新，建筑容積率約為 9、8 率大多為非居民住宅涉及敬老院、燃?xì)庹?、日化廠、鋁合金門窗廠等家單位,非住宅建筑面積約平方米。項目用地范圍內(nèi)另有其它征地補償?shù)厣衔锴闆r如下：1農(nóng)作物合計畝。其中：玉米畝；苜蓿畝；黃豆畝；小麥畝；2. 樹木。道路兩側(cè)及項目范圍內(nèi)樹木：槐樹約棵，楊樹約棵，柳樹約棵；3. 機井眼；4. 墳冢座；5 .電線桿根；6. 配電室座；7. 魚塘畝；8. 承包果園：蘋果園畝，梨園畝，苗圃畝；9. 現(xiàn)狀鄉(xiāng)村道路米。7、土地一級開發(fā)成本項目土地一級開發(fā)總成本為萬元。二、成立領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)1、項目組織機構(gòu)由投標(biāo)人為本次招標(biāo)的一級開發(fā)項目成立

4、項目部， 派駐總經(jīng)理一人負(fù)責(zé)該項目建設(shè)的全部工作， 并相應(yīng) 成立負(fù)責(zé)辦理項目立項、 規(guī)劃、拆遷、市政建設(shè)批準(zhǔn)手續(xù)的專門部門； 負(fù)責(zé)評估、拆遷等經(jīng)濟(jì)合同以及工程造價等具體工作的經(jīng)濟(jì)管理部門； 負(fù)責(zé)具體組織拆遷、 大市政建設(shè)的工程管理部門； 為保證整個項目建 設(shè)還成立了項目部內(nèi)部管理的文秘、 檔案以及后勤保證的綜合管理部 門。2 、公司與項目管理部門之間的關(guān)系一級開發(fā)項目項目部是下屬部門，項目 部總經(jīng)理對負(fù)責(zé)，全面管理一級開發(fā)項目工程建設(shè)。（1）、項目部的權(quán)限：完成一級開發(fā)項目所需要的人力、財力、物力，直接對負(fù)責(zé)。.（2）、項目部的職責(zé)：1）、負(fù)責(zé)辦理項目立項、規(guī)劃、拆遷、市政建設(shè)批準(zhǔn)手續(xù)；2）、

5、負(fù)責(zé)完成拆遷、大市政建設(shè)實施全過程的所有工作；3）、負(fù)責(zé)與本項目有關(guān)系外部單位的協(xié)調(diào)；4）、完成政府規(guī)定、公司規(guī)定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。三、納入儲備計劃 自獲得一級開發(fā)授權(quán)并簽訂開發(fā)協(xié)議起，主要開發(fā)進(jìn)度計劃如下：（一）、辦理項目立項、規(guī)劃、拆遷等相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)：目前已完成報 批規(guī)劃意見書、用地預(yù)審、立項、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等前期手續(xù)，從年月至年月將完成勘測釘樁、 地下文物勘測、拆遷手 續(xù)辦理等前期工作；（二）、組織實施拆遷工作；從年月至年月確定拆遷方 案，辦理拆遷批準(zhǔn)手續(xù)，拆遷公示，委托評估、拆遷機構(gòu)，入戶調(diào)查 評估、與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議、支付拆遷費用，拆除地上物平整場 地，辦理拆遷結(jié)案。（三）、進(jìn)行大市

6、政建設(shè)：時間從 年月至 年月：辦理大 市政工程建設(shè)報批， 委托電力、 燃?xì)?、熱力、電信、有線電視、 上水、 雨水、污水道路等各專項工程設(shè)計并組織審圖、進(jìn)行市政綜合審批， 辦理各專項工程施工、監(jiān)理招投標(biāo)、組織專項工程開工建設(shè)、辦理竣 工驗收。（四）、定向安置房建設(shè)：定向安置房擬建設(shè)在現(xiàn)場廠房處，在廠房拆遷完成后將盡快辦理相關(guān)規(guī)劃設(shè)計、 開工等手續(xù)，在年月前 完成全部房屋、小市政、配套等工程建設(shè)并組織入住。（五八 年月辦理本項目一級開發(fā)建設(shè)驗收手續(xù)，達(dá)到土地供 應(yīng)條件。、 年度工期安排：本年度完成國有企業(yè)收購及拆遷工作量的（六）-%或?qū)崿F(xiàn)項目投資額億元。四、土地一級開發(fā) 一級開發(fā)實施單位具體承擔(dān)的

7、任務(wù)主要包括三大塊內(nèi)容， 即前期手續(xù) 辦理、實施征地拆遷及市政設(shè)施建設(shè) 學(xué)資學(xué)習(xí)網(wǎng) 1、前期工作 前期工作包括有：辦理規(guī)劃意見書，進(jìn)行用地預(yù)審，編制項目申請報 告并申請發(fā)改委的立項核準(zhǔn)批復(fù)，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證等。2、征地 征地工作包括有：根據(jù)規(guī)劃意見書進(jìn)行釘樁，土地勘測定界，組織征 地補償談判，組織村民代表會議，簽訂征地補償協(xié)議，征地報批及公 告，辦理征地結(jié)案，取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書等。3、拆遷 拆遷工作包括有：評估、拆遷公司招標(biāo)，入戶調(diào)查，進(jìn)行拆遷公示， 制訂拆遷補償安置方案，拆遷許可聽證，核發(fā)拆遷許可證，評估拆遷 公司開展評估及拆遷補償談判工作， 簽訂拆遷補償安置協(xié)議， 房屋拆 除，拆遷結(jié)

8、案等。4、市政建設(shè)根據(jù)規(guī)劃進(jìn)行項目市政方案綜合咨詢， 委托施工圖設(shè)計、工程投招標(biāo)， 組織施工隊伍進(jìn)行市政基礎(chǔ)建設(shè)，市政工程驗收結(jié)案。5、土地一級開發(fā)驗收土地一級開發(fā)工作完成后， 應(yīng)及時進(jìn)行各種資料的整理， 委托審計機 構(gòu)對成本進(jìn)行審計，申請土地一級開發(fā)驗收等。6、土地入市交易 完成土地一級開發(fā)后，進(jìn)行地價評估及審核，入市交易。（ 一 ） 征地實施方案1、征地情況概述 學(xué)資學(xué)習(xí)網(wǎng) 項目土地一級開發(fā)總面積公頃（合畝），全部為鎮(zhèn)村集體土地，征地范圍四至為：東至，南至_，西至，北至。根據(jù)村土地統(tǒng)計簿及現(xiàn)場調(diào)查初步估算，項目用地范圍土地利用現(xiàn)狀情況如下表所示，具體數(shù)據(jù)以項目完成釘樁工作后，國土 管理部門

9、出具的地類勘測成果通知單位準(zhǔn)。項目用地利用現(xiàn)狀情況.用地性質(zhì) 用地面積（萬川） 比序號例（）耕地12 果園苗圃34農(nóng)村居民點5 獨立工交通用6坑塘水7、征地補償方（1）、征地補償內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 征地補償費包括土地補償費、 安置補助費。 涉及青苗和其他土地附 著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。 征地補償費不低于最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。 征地補償費最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土 地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、 農(nóng)業(yè) 產(chǎn)值、土地區(qū)位及本辦法規(guī)定的人員安置費等綜合因素確定， 報市人 民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。征地補償費用于人員安置后， 其余作為土地補償費支付給被征地的 農(nóng)村集體

10、經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會，用于農(nóng)村村民生產(chǎn)生活。（2）、征地補償方案項目征地采用貨幣補償方式。項目所征土地為鎮(zhèn)_村的集體土地合計公頃（畝）,征地補償費由土地補償費、安置補助費、青苗和地上附著物 補償及相關(guān)稅費構(gòu)成，確定補償標(biāo)準(zhǔn)時，除不低于最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)外， 還要滿足支付安置補助費的要求。（ 3）、勞動力安置方案主要涉及以下三類人員， 一是只辦理戶口農(nóng)轉(zhuǎn)非人員， 是指征地后只 是戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口（城鎮(zhèn)居民戶口）的人員，主要是不滿 16 周 歲的未成年人及 16 周歲以上正在接受義務(wù)教育和學(xué)歷教育的學(xué)生； 二是轉(zhuǎn)非勞動力， 是指征地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口且在法定勞動年齡范圍內(nèi)具有勞動能力的人員，不包括 16

11、 周歲以上正在接受義務(wù)教育和學(xué)歷 教育的學(xué)生；三是指超轉(zhuǎn)人員， 包括一般超轉(zhuǎn)人員及孤寡老人和病殘 人員，指因國家建 設(shè)征地農(nóng)民戶轉(zhuǎn)為居民戶的原農(nóng)村勞動力中年齡超過轉(zhuǎn)工安置年限 （男滿 60 周歲，女滿 50 周歲及其以上）人員，包含無人贍養(yǎng)的孤寡 老人以及法定勞動年齡范圍內(nèi)經(jīng)有關(guān)部門鑒定完全喪失勞動能力且 不能進(jìn)入社會保險體系的病殘人員。只辦理戶口農(nóng)轉(zhuǎn)非人員補助 轉(zhuǎn)非勞動力補助 轉(zhuǎn)非勞動力的補助包括一次性就業(yè)補助費、 基本養(yǎng)老保險費、 基本醫(yī) 療保險費和失業(yè)保險費。1）一次性就業(yè)補助費：2）基本養(yǎng)老保險費3）基本醫(yī)療保險費4）失業(yè)保險費 超轉(zhuǎn)人員補助 超轉(zhuǎn)人員補助包括生活補助費和醫(yī)療補助費。1

12、）生活補助費2）醫(yī)療補助費一般超轉(zhuǎn)人員：養(yǎng)老保險補償費醫(yī)療保險補償費 學(xué)資學(xué)習(xí)網(wǎng) 孤寡老人和病殘人員: 養(yǎng)老保險補償費醫(yī)療保險補償費（4）、征地費用支付方式本項目征地補償費用在一級開發(fā)實施單位與集體土地所有權(quán)人簽訂 補償協(xié)議后分期支付，在取得征地批復(fù)后三個月內(nèi)支付完畢。3、征地費用構(gòu)成依據(jù)有關(guān)規(guī)定及本項目的實際情況，本項目征地補償費用包括土地補 償費、人員安置補助費，青苗補償及地上物清理費、實物補償及征地 相關(guān)稅費。（1）、土地補償費（2）、人員安置補助費（3）、青苗補償及地上物清理費（4）、實物補償（5）、征地相關(guān)稅費：征地相關(guān)稅費主要涉及有防洪費、耕地占用稅 和耕地開墾費。（二）拆遷工作方

13、案1、拆遷情況概要項目拆遷總面積為平方米，包括住宅和非住宅拆遷，其中：住宅拆遷總建筑面積為平方米；非住宅拆遷總建筑面積為 平方米。地上物狀況明細(xì)表.序號項目名稱面積（川）合工業(yè)廠房等非住宅面積約為萬平方米，分別屬于_、和， 這些非住宅建筑可以分為兩類， 工業(yè)生產(chǎn)廠房和辦公用建筑， 其中辦公用非住宅面積有平方米，工業(yè)廠房類非住宅面積有平方米；住宅拆遷面積為平方米，分別為。 地上廠房、住宅房屋均為 成新。土地狀況及地上物狀況通過現(xiàn)場踏勘和 年集調(diào)的成果資料，整理出本項目的土地利用現(xiàn)狀情況。2、適用政策、補償依據(jù)城市房屋拆遷管理條例 （國務(wù)院令第 305 號）3、拆遷工作內(nèi)容及流程1）、拆遷工作內(nèi)容

14、1、成立本項目拆遷領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，全面負(fù)責(zé)拆遷工作，充分依靠當(dāng)?shù)卣?府及相關(guān)職能部門，調(diào)動一切積極因素，做好拆遷工作。、申請停辦審批新建、 改建、擴建房屋： 停辦入戶、 分戶、領(lǐng)取工 2 商執(zhí)照、土地房屋租賃、改變房屋用途等相關(guān)事項。3、按照城市房屋拆遷管理辦法的有關(guān)規(guī)定，備齊相關(guān)文件材料，辦 理房屋拆遷許可證 。4、拆遷公司、拆遷評估公司、拆除公司的招投標(biāo)工作。5、拆遷的申報手續(xù)、資金、組織人員要充分準(zhǔn)備，被拆遷住宅和國 有企業(yè)的各方面詳細(xì)情況要摸底調(diào)查清楚， 拆遷實施方案要完善周密， 并對可能出現(xiàn)的各種問題做出預(yù)案，做提前準(zhǔn)備。6、宣傳動員部署拆遷工作，并解答被拆遷人的疑問。7、拆遷公司與拆遷評

15、估公司入戶調(diào)查、房屋測量，做好記錄。8、編制拆遷評估報告及拆遷補償協(xié)議。9、審核拆遷評估報告及拆遷補償協(xié)議。10、與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議。11、落實被拆遷人搬家情況，并支付拆遷補償費用。12、組織拆遷及居民搬家騰退工作13、拆除房屋及平整土地。14、解決拆遷疑難問題 , 完成拆遷全部工作。15、辦理拆遷結(jié)案表2）、工作流程制定拆遷實施方案 辦理拆遷批準(zhǔn)手續(xù) 取得房屋拆遷許可證 委托拆遷、拆遷評估公司與拆除公司 發(fā)布拆遷公告 入戶 調(diào)查與評估 簽訂拆遷補償協(xié)議 支付拆遷補償費用 拆除建筑物及平整場地 驗收并辦理拆遷結(jié)案表。4、拆遷工作組織機構(gòu) 本項目的拆遷工作機構(gòu)與職責(zé)如下：1 ）、拆遷工作

16、機構(gòu)揮： 指 、總 12、副 總 指 揮：3、指揮部成員：4、指揮部綜合協(xié)調(diào)辦公室：5、指揮部工作人員：2）、拆遷各機構(gòu)工作職責(zé)拆遷工作指揮部職責(zé)： 具體負(fù)責(zé)組織實施拆遷工作， 制定落實拆遷實 施方案，采取切實有效措施完成拆遷工作。指揮部下設(shè)宣傳組、 咨詢答疑組、審核組、財務(wù)結(jié)算組、后勤保障組、 檔案管理組1、宣傳組負(fù)責(zé)拆遷政策的宣傳， 法律政策宣傳材料的組織和發(fā)放， 標(biāo)語、展板、 彩繪制作及廣播宣傳。2、咨詢答疑組 負(fù)責(zé)拆遷戶的接待，拆遷政策答疑、糾紛的調(diào)節(jié)、法律咨詢等工作。3、審核組 負(fù)責(zé)對拆遷補償協(xié)議中的各項款額和相關(guān)證明材料進(jìn)行審定、核對。4、財務(wù)結(jié)算組負(fù)責(zé)拆遷補償款的核對、發(fā)放。5、

17、后勤保障組 負(fù)責(zé)安排辦公用房、飲食及辦公設(shè)備，做好拆遷中的后勤保證工作。6、檔案管理組 負(fù)責(zé)拆遷檔案的交接管理工作。5、拆遷補償方式 國有企業(yè)拆遷實行貨幣補償方式。居民拆遷實行定向安置和貨幣補 償相結(jié)合的方式。6、拆遷費用構(gòu)成及成本核算3）、拆遷費用構(gòu)成1、拆遷補償及獎勵費各項獎勵費：（1）提前搬家獎（2）電話、空調(diào)、有線電視拆移費（3）搬家補助費2、拆遷評估費3、拆遷服務(wù)費4、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費5、拆除清運費6、不可預(yù)見費4）、成本核算1、城鎮(zhèn)房屋拆遷補償及獎勵費（三）市政建設(shè)方案根據(jù)招標(biāo)文件要求： 中標(biāo)人取得項目市政工程規(guī)劃方案綜合， 并使宗 地現(xiàn)狀在土地上市前驗收時達(dá)到“三通一平” ，即

18、具備施工車輛主要 進(jìn)出道路路由、 施工臨時用水源頭、 施工臨時用電源頭接通條件及用 地場地平整。市政管網(wǎng)交付使用驗收標(biāo)準(zhǔn)： 在國有土地使用權(quán)受讓方完成項目全部 開發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門的竣工驗收前， 且受讓方付清全部土地開 發(fā)建設(shè)補償費后， 向受讓方提供項目用地紅線外市政管線 “七通”（燃 氣、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水）條件。并按照招標(biāo)人 和規(guī)劃要求，將市政接口接至指定位置。本市政建設(shè)方案按照市政管網(wǎng)交付使用驗收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制， 用地范圍 內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施實現(xiàn)“七通一平” （供水、雨，污，中水、供熱、供 氣、供電、通信、通路； “一平”指場地自然平） 。1、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實施原則（一

19、）堅持工程先報批后實施的原則；1、堅持先設(shè)計后施工的原則；、堅持質(zhì)量與安全第一的原則； 23、堅持以預(yù)防為主、過程與結(jié)果并重原則；4、堅持標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)守合同原則；5、堅持以人為本的原則； 、堅持遵守職業(yè)道德規(guī)范的原則 62、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作依據(jù) （一）、本項目招標(biāo)文件 ；（二）、城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范GB50289-98;（三）、建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范（GB50500-2003 ；（四）、城市排水工程規(guī)劃規(guī)范GB50318-2000；（五）、給水排水管道工程施工及驗收規(guī)范GB50268-97；（六）、城鎮(zhèn)直埋供熱管道工程技術(shù)規(guī)程CJJ/T81-98；（七）、城鎮(zhèn)供熱管網(wǎng)工程施工及驗收規(guī)范J

20、372-2004；（八）、公路工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)JTGF80/1-2004；（九）、排水管（渠）工程施工質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)DBJ01-13-2004；（十）、城鎮(zhèn)道路工程施工質(zhì)量檢驗標(biāo)準(zhǔn)DBJ01-11-2004；（十一）、建筑工程施工現(xiàn)場安全、防護(hù)、場容衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)及保衛(wèi)消防標(biāo)準(zhǔn) DBJ01-83-2004；（十二）、燃?xì)夤こ?1SB8；（十三）、熱力站工程91SB9；（十四）、10干伏變配電裝置92DQ2；（十五）、外線工程92DQ4；（十六）、電力控制92DQ7；（十七）、有線電視工程92DQ11；3、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作流程.向各市政單位咨詢接口意見委托市政綜合方案設(shè)計及路面設(shè)計管線項目

21、綜合方案審查意見相關(guān)道路設(shè)計方案審查意市區(qū)發(fā)改委立管線設(shè)計方案審查意規(guī)劃意見建設(shè)用地規(guī)劃許可建設(shè)工程規(guī)劃許可辦理開工驗收4、市政工程施工順序工程報批通過招投標(biāo)優(yōu)選施工隊伍和監(jiān)理單位辦理開工證按照設(shè)計合理安排施工順序，精心施工，每道工序嚴(yán)格驗先施工埋深大的管線，如雨、污水管然后施工埋深淺的管線并及時驗收，如上水、并及時驗氣、 電訊、熱力回填市政道道路設(shè)說明：在施工時為了避免管線交叉矛盾，須按規(guī)定路由；按先深后淺、先主后支的順序進(jìn)行，如 果岀現(xiàn)意外，有壓管避讓無壓管線、管線型避讓管道勾槽型、支管避讓主管。5、市政建設(shè)費用本項目規(guī)劃總建筑規(guī)模為萬平方米， 根據(jù)市政咨詢結(jié)果，預(yù)計市政總費用為萬元，折合

22、每建筑平方米為元。市政基礎(chǔ)設(shè)施需要建設(shè)項目、各項工程量及工程費用測算見下表：市政建設(shè)費用計算表 序號項目工程內(nèi)容長度（m金額（萬元）城市次干路及城市支路道路工程i800mm1600mr雨水工 500mm400mrf®水工 150mm600mm中水工4400mn供水工 5千伏電纜、（雙回16供電工纜溝道、電纜管500mm300mm熱力工300mm供氣工1電信工910有線電視工場地平11其1210K開閉臺箱213小區(qū)配電合（萬元（折合（單價建筑卅（四）、土地供應(yīng)方案1、土地及定向安置房供應(yīng)時間一級開發(fā)項目預(yù)計總體需要時間為個月，供地時 間為年月。另外定向安置房建設(shè)與一級開發(fā)同步進(jìn)行， 竣

23、工交付時間也為年月。2、土地上市前驗收1、場地要求：（1）宗地達(dá)到“場光地凈”一一場地中無建筑物、構(gòu)筑物、電線，渣土清運完畢，場地達(dá)到環(huán)保、城市管理等規(guī)桿等附著物（樹木除外）. 定要求；（2）地面平整場地隨自然地平；（3）在宗地四周設(shè)置圍檔（圍墻咼2.5 5米，鋼結(jié)構(gòu)，墻體外圍張貼公益廣告，廣告內(nèi)容須經(jīng)招標(biāo)人同意 ） 。2、市政要求：中標(biāo)人取得項目市政工程規(guī)劃方案綜合， 并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前 驗收時達(dá)到“三通一平” ，即具備施工車輛主要進(jìn)出道路路由、施工 臨時用水源頭、施工臨時用電源頭接通條件及用地場地平整。3、手續(xù)要求：取得規(guī)劃、立項、征地等各環(huán)節(jié)相關(guān)批準(zhǔn)文件，具備 項目公開上市各項條件

24、。3、市政管網(wǎng)交付使用驗收 驗收標(biāo)準(zhǔn)：在國有土地使用權(quán)受讓方完成項目全部開發(fā)建設(shè)并在建設(shè) 管理部門的竣工驗收前，且受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補償費后， 向受讓方提供項目用地紅線外市政管線 “七通”（燃?xì)狻?供電、電信、 供熱、供水、道路、雨污水）條件。并按照招標(biāo)人和規(guī)劃要求，將市 政接口接至指定位置。市政驗收時間： 為國有土地使用權(quán)受讓方需要市政接用前， 一級開發(fā) 實施單位完成所有的市政建設(shè)，由一級開發(fā)實施單位提出驗收申請， 招標(biāo)人組織對項目用地一級開發(fā)建設(shè)各項內(nèi)容進(jìn)行驗收。市政接用時間： 為在受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補償費的前提條件 下，在項目全部完成開發(fā)建設(shè)并通過建設(shè)管理部門的竣工驗收后

25、達(dá)到 客戶入住條件的時間。五、土地收益1、土地入市交易分析（一）、本項目預(yù)期熟地單價估算 土地銷售收入預(yù)測的方法有多種，包括收益還原法、市場比較法、 剩余法等， 但是每種方法都有其特點及適用范圍， 根據(jù)估價作業(yè)規(guī)范 和該項目的實際情況， 本項目規(guī)劃為居住和商業(yè)綜合用地， 容積率分 別控制在 2.8 （居住）和 3.5 （商業(yè)）以內(nèi)，根據(jù)估價作業(yè)規(guī)范和項 目周圍區(qū)域的市場情況， 可采用剩余法進(jìn)行住宅用地的銷售收入預(yù)測。 剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上， 扣除建筑 物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收 等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。 剩余法適用于待開發(fā)的土地的估價， 待拆遷改造的土地估價， 或進(jìn)行 土地整理的地價評估和舊建筑占用土地的土地估價。 剩余法的基本思 想是從房地產(chǎn)價格中扣除房屋現(xiàn)值，剩余之?dāng)?shù)即為地價。其公