1、目錄contents01 報(bào)告說明02 房源分析02 -01 熱門小區(qū)03 購房群體分析03 -01分析03 -02分析03 -03婚姻狀況03 -04貸款情況03 -05購房目的03 -06總價(jià)情況03 -07成交周期03 -08套均面積04 租房分析04 -01 租金變化04 -02熱門小區(qū)04 -03租住形式04 -04 租住面積04 -05樓盤租金合理調(diào)研分析0505 -01 調(diào)研分析06 后記01報(bào)告說明研究目的對(duì)住房類數(shù)據(jù)，主要二手房及租房數(shù)據(jù)進(jìn)行探索性數(shù)據(jù)分析，描述購房者及租房者人群畫像，同時(shí)對(duì)2019Q1樓盤租金合理性進(jìn)行探討，試圖展示相對(duì)真實(shí)的居住情況數(shù)據(jù)說明提取2019年第

2、一季度七個(gè)城市二手房及租房數(shù)據(jù)，共計(jì)約154316條數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)經(jīng)過脫敏處理；調(diào)研數(shù)據(jù)，通過 在線調(diào)研，共回收約1108份有效問卷，周期為2019年03月1日-2019年04月01日城市維度三個(gè)一線城市，、上海四個(gè)新一線城市，天津、鄭州、南京、成都人群維度18歲以上購房及租房人群02房源分析02 -01 熱門小區(qū)以換手率作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算得出2019Q1換手率較高的小區(qū)。綜合分析發(fā)現(xiàn)，其相同特征為，小區(qū)配套成熟，部分小區(qū)是教育屬性高，比如的裕中西里。換手率較高樓盤分布圖城市名城區(qū)商圈小區(qū)換手率天津市南開區(qū)王頂?shù)跳P園里1.4鄭州市鄭東新區(qū)鄭州東站正港灣0.73南京市江寧區(qū)將軍大道天泰青城苑1.57

3、換手率上海換手率0.40.60.8華貿(mào)城慧忠里裕中西里永樂西區(qū)0.10.20.30.40.5靜安新城十區(qū)漕溪四村新凱城欣佳寶邸東區(qū)乾耀東港成都換手率0.51.01.5花樣年花鄉(xiāng)公寓社區(qū) 鴻隆廣場(chǎng)韻動(dòng)家園換手率0.40.60.8西班牙森林二期地鐵首座鑫苑名家二期錦江城市花園一期城南名著03購房群體分析03 -01分析與2018年相比，、天津兩城的平均購房高于2018年均值，其他城市低于均值。上來看，男性的平均購房為34歲，低于女性的平均購房35歲，也就是說，女性的購房更大，但六城市來看，除、天津外，其他城市女性購房更小。城市分：歲購房對(duì)比情況男性女性市天津市平均南京市市成都市鄭州市03 -02分

4、析分來看，七城市中，在已發(fā)生，鄭州市男性群體購房群體占比低于女性，其他均是男性購房群體占優(yōu)勢(shì)。歷年來看，女性購房群體的百分占比在增加。城市分購房占比情況男性女性鄭州市45.8%2017市成都市天津市201847.1%市南京市2019Q1上海市47.8%040%60%80%100%31.431.631.831.932.232.432.132.5353435.835.436.435.6女性購房者性別歷年占比情況03 -03 婚姻狀況婚姻情況來看，已婚購房為66.5%，為未婚人群的2倍。分城市來看，一線城市未婚購房人群占比更低，新一線城市中，鄭州市未婚購房人群占比較高。24.9%27.4%33.5%

5、37.3%市上海市平均市46.0%46.6%55.4%65.0%南京市天津市成都市鄭州市03 -04 貸款情況無論是一線城市，還是新一線城市，商貸均是購房人群首選的貸款方式，其次是組合貸，占比最低的是公積金貸款。商貸組合貸全款公積金貸款未婚女性購房占比情況03 -05 購房目的從購房目的來看，無論是一線城市，還是新一線城市，占比均超過了50%，且位于首位，值得注意的是，市改善型住房人群占比已達(dá)到43.5%，說明市的換房需求更旺盛。購房目的占比情況婚房投資教育市成都市南京市上海市市天津市鄭州市51761258366571354765803 -06 總價(jià)情況成交均價(jià)來看，七城市中，除了鄭州市，其他

6、城市3月份房?jī)r(jià)均出現(xiàn)小幅上漲，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖，出現(xiàn)了“小陽春”。70000600005000040000300002000010000一月二月三月單位：元每平方米成交均價(jià)變化情況03 -07 成交周期從成交周期來看，與2018年Q1對(duì)比，2019Q1業(yè)主平均成交周期更長(zhǎng)，其中差別最大的鄭州，從2018年Q1的2長(zhǎng)到2019年Q1的5增2019Q1&2018Q1業(yè)主平均成交周期對(duì)比情況2019Q12018Q1：月543210市成都市南京市上海市市天津市鄭州市03 -08 套均面積套均面積來看，天津市平均成交套均面積最小，約為67.1平，最高的是鄭州市，平均91.3平。根據(jù)恒大數(shù)據(jù)，

7、天均居住面積低于28平。城市套均住房面積對(duì)比男性女性：平方米天津市市南京市市上海市成都市鄭州市1008060402002040608010004租房分析04 -01 租金變化分析2018年1月至2019年3月七城市房租變化情況，受畢業(yè)季等因素影響，6-9月房租，之后回落。與去年第一季度相比，一線城市租金均有所上漲，其中漲幅最快，每平米租金上漲7.4元。新一線城市租金則普遍小幅下降，但天津的租金小幅微漲。如下圖可見，2月租金水平大多處于2019年第一季度低位。這主要由于春節(jié)的緣故，各城市租房量較少。城市租金變化情況：元每平方米90市市8070上海市6050南京市40天津市鄭州市30成都市 18.

8、01 18.02 18.03 18.04 18.05 18.06 18.07 18.08 18.09 18.10 18.11 18.1219.01 19.02 19.032004 -02熱門小區(qū)取各城市量最高的租房小區(qū)，需求明顯。融澤嘉園作為新宇宙中心后廠村互聯(lián)網(wǎng)IT集中地西二旗，量仍居于首位；鄭州市的富田是鄭州典型的成熟社區(qū)；天津的家園以小戶型為主；中糧天悅壹號(hào)位于寶安成熟片區(qū)新安，屬于配套成熟的社區(qū)，教育資源是項(xiàng)目的一大特色。Q1城市量最高小區(qū)租金情況城市名城區(qū)商圈小區(qū)每平米租金昌平區(qū)市回龍觀融澤嘉園74.2成都市錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)錦江城市花園二期29.1南京市建鄴區(qū)奧體萬科光明城市西苑61.4

9、市寶安區(qū)新安中糧天悅壹號(hào)92.2天津市河?xùn)|區(qū)真理道家園29.5鄭州市管城區(qū)世紀(jì)歡樂園富田24.7城市城區(qū)每平米租金城市城區(qū)每平米租金市西城區(qū)120.7市南山區(qū)101.6市東城區(qū)115.7市福田區(qū)101.4市海淀區(qū)103.3市羅湖區(qū)83.8市朝陽區(qū)101.2市寶安區(qū)72.2市豐臺(tái)區(qū)76.5市龍華區(qū)65.2市石景山區(qū)71.9市鹽田區(qū)57市昌平區(qū)62.7市龍崗區(qū)51.7市亦莊開發(fā)區(qū)60.5市大鵬新區(qū)41.9市通州區(qū)54.6市光明新區(qū)36.6市大興區(qū)53.9市坪山區(qū)34.1市順義區(qū)48.9天津市和平區(qū)48.9市門頭溝區(qū)43.1天津市南開區(qū)39.8市房山區(qū)41天津市河西區(qū)39.7成都市高新36.6天津市

10、河北區(qū)33.3成都市錦江區(qū)35.6天津市紅橋區(qū)33成都市武侯區(qū)33.3天津市河?xùn)|區(qū)32.1成都市青羊區(qū)31.2天津市開發(fā)區(qū)31.3成都市成華區(qū)28天津市西青區(qū)28.8成都市金牛區(qū)27.6天津市塘沽區(qū)24.4成都市天府新區(qū)25.4天津市東麗區(qū)24.3成都市雙流區(qū)22.2天津市北辰區(qū)23.3成都市21.8天津市津南區(qū)22.3成都市郫都19.5天津市濱海新區(qū)21成都市龍泉驛區(qū)18.8天津市海河教育園區(qū)18成都市溫江區(qū)18.4天津市武清區(qū)15.6成都市新都區(qū)16.9天津市寶坻區(qū)15.6成都市都江堰市13.2天津市薊州區(qū)11.4成都市簡(jiǎn)陽市9.6鄭州市鄭東新區(qū)38.9南京市鼓樓區(qū)52.8鄭州市金水區(qū)31

11、.1南京市建鄴區(qū)52.4鄭州市經(jīng)開區(qū)27.4南京市玄武區(qū)51.7鄭州市管城區(qū)27南京市秦淮區(qū)49.3鄭州市二七區(qū)26.6南京市雨花臺(tái)區(qū)47鄭州市中原區(qū)24.3南京市棲霞區(qū)39鄭州市惠濟(jì)區(qū)24南京市江寧區(qū)37.1鄭州市高新區(qū)23.3南京市浦口區(qū)25鄭州市中牟縣15.7南京市溧水區(qū)18.9鄭州市滎陽市14.8南京市區(qū)17.8鄭州市航空港區(qū)14上海市靜安區(qū)126.5鄭州市新鄭市6.7上海市黃浦區(qū)103.5Q1城市主要城區(qū)每平米租金情況上海寧區(qū)102.4上海市徐匯區(qū)90.5上海市虹口區(qū)83.3上海市閘北區(qū)80.3上海市楊浦區(qū)76.4上海市普陀區(qū)76上海市浦東新區(qū)68.4上海市閔行區(qū)59.7上海市寶山區(qū)

12、53上海市嘉定區(qū)46.5上海市松江區(qū)45.8上海市青浦區(qū)44上海市上海周邊39上海市奉賢區(qū)26.804 -03 租住形式七城市對(duì)比，合租占比最高的城市為天津，為48.7%，其次為南京市；合租占比最低的城市為，為10.7%，其次是上海市，為29.7%。標(biāo)注：由于未知占比較高，統(tǒng)計(jì)結(jié)果可能較大偏差租住形式占比情況合租整租未知成都南京上海天津鄭州04 -04 租住面積分析租住面積，合租形式來看，平均出租面積最高的是鄭州市，達(dá)到19.6平米，其次是平均出租面積最高的依然是鄭州，達(dá)到82.9平米，其次是上海，面積約為77.5平米。，約為17.7平米；整租來看Q1城市租房面積對(duì)比情況整租合租：平方米90.

13、075.060.045.030.015.00.0成都南京上海天津鄭州04 -05房租合理性分析以市2019第一季度已發(fā)生的5885個(gè)租房為研究對(duì)象，采用支持向量回歸機(jī)的數(shù)據(jù)挖掘，對(duì)城區(qū)、商圈、小區(qū)、樓層、電梯數(shù)量、樓高室內(nèi)面積、年代、供電類型、供水類型、小區(qū)綠化率、容積率、停車位數(shù)、是否老舊小區(qū)、供熱類型、是否天然氣、臥室數(shù)量、是否醫(yī)療房等25個(gè)特征，采用十則交叉驗(yàn)證建模，并進(jìn)行，誤差范圍在9%以內(nèi)。將租金定義為合理租金，租金相對(duì)合理的商圈主要集中在望京、園、定福莊、亞運(yùn)村小營(yíng)、科技園區(qū)、西直門朝青、酒仙橋、世紀(jì)城及雙井等，欠合理的商圈為望京、西直門、健翔橋、酒仙橋、科技園區(qū)、亞運(yùn)村小營(yíng)、玉泉

14、營(yíng)月壇、及惠新西街等。由于同一商圈多個(gè)小區(qū)，因此會(huì)出現(xiàn)商圈重復(fù)現(xiàn)象，這也說明，該商圈租金價(jià)格差異性大。以望京為例，一季度，望京明苑租金約為61.4元每平方米，但現(xiàn)在西直門等商圈。公園可達(dá)到152.6元每平方米，同樣現(xiàn)象也出標(biāo)注：合理的定義為實(shí)際租金與租金相差1%以內(nèi)樓盤租金合理區(qū)間分布圖051015圓越大，顏色越深，表示合理性越不理想單位：元每平方米部分小區(qū)實(shí)際租金與預(yù)測(cè)租金對(duì)照表城區(qū)商圈小區(qū)租金實(shí)際租金西城區(qū)月壇三里河一區(qū)3號(hào)院187.7172.3西城區(qū)月壇三里河二區(qū)B區(qū)172.6159.2西城區(qū)雙旗桿東里173.6184.8海淀區(qū)軍博北蜂窩路5號(hào)院147.4157.6朝陽區(qū)惠新西街勝144

15、.8154.1西城區(qū)阜成門百萬莊2號(hào)院131122西城區(qū)六鋪炕黃寺大街24號(hào)院136.2127.6海淀區(qū)萬壽路萬壽路西街9號(hào)125132.9朝陽區(qū)健翔橋安翔里小區(qū)119.2111.8西城區(qū)官園官苑8號(hào)214.5207.4朝陽區(qū)惠新西街惠新苑10093.1海淀區(qū)軍博北蜂窩路15號(hào)院157.5164.3東城區(qū)左安溪園123.8117海淀區(qū)西直門嘉園131.8138.4通州區(qū)果園復(fù)興南里7568.7海淀區(qū)新街口文慧園一號(hào)公寓152.7158.6海淀區(qū)五棵松永定路西里127.9133.7朝陽區(qū)望京青年報(bào)社公寓126.2120.5朝陽區(qū)大望路大旸樓125.6120.1朝陽區(qū)望京望京花園西區(qū)111.611

16、7.1東城區(qū)朝陽門內(nèi)南弓匠營(yíng)胡同139.3134.1朝陽區(qū)三元橋都182.4187.5豐臺(tái)區(qū)方莊芳群園一區(qū)134.4139.3石景山區(qū)魯谷遠(yuǎn)洋沁山水150.1145.2豐臺(tái)區(qū)西羅園匯達(dá)公寓99.2104朝陽區(qū)農(nóng)展館海悅名門195.4200朝陽區(qū)亞運(yùn)村陽光新干線127.1122.6東城區(qū)小黃莊一區(qū)146.1141.9東城區(qū)交道道口東大街161.5165.7海淀區(qū)西直門鐵道科學(xué)178.3174.3西城區(qū)陶然亭天橋北里125.2129.2海淀區(qū)五道口東升園129.2133.1石景山區(qū)楊莊茂華景166.1169.9海淀區(qū)楊莊建西苑南里90.987.2西城區(qū)六鋪炕教場(chǎng)口9號(hào)院153.6149.9昌平區(qū)天

17、通苑東亞奧北中心北區(qū)160.8164.4朝陽區(qū)朝陽公園棕櫚泉國際公寓200.6204.2朝陽區(qū)望京北緯40度二期135.1138.7朝陽區(qū)甘露園白領(lǐng)家園151.9155.4朝陽區(qū)惠新西街城市出品148.8152.2海淀區(qū)北太平莊北影小區(qū)140.2136.9海淀區(qū)知春路宏141.4138.2海淀區(qū)紫竹橋財(cái)智137.2140.4朝陽區(qū)甘露園麗景馨居98.295東城區(qū)永定門沙子口路70號(hào)100.3103.5石景山區(qū)園四區(qū)7975.8朝陽區(qū)望京世家二期129.2126朝陽區(qū)望京雅特住區(qū)129132.2海淀區(qū)西直門之光名苑126.8129.9朝陽區(qū)石佛營(yíng)公園1872184187.105調(diào)研分析05 -0

18、1 調(diào)研分析您認(rèn)為小區(qū)周邊哪些生活設(shè)施最重要男性女性80%60%40%20%0%銀行醫(yī)院便利店大型超市公園廣場(chǎng)學(xué)校車站其他小區(qū)周邊生活設(shè)施的分布直接影響著居民的生活便利性，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，受調(diào)研人群更關(guān)注的是超市、便利店、學(xué)校及醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施。您支持單身女性婚前購房嗎男性女性無所謂不支持支持0%20%40%60%80%100%“一個(gè)女人要寫小說，她必須有錢，有一個(gè)的房間?！本攀昵霸谝粋€(gè)的房間里如此寫道擁有一套的房子，已成為女性的必要條件之一。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，無論男女，贊成單身女性婚前購房的比例均超過了80%，其中，女性受調(diào)研人群，這一比例約達(dá)到了90%。據(jù)貝殼找房發(fā)布的單身女性購房圖鑒顯示，2018年，

19、一線城市單身女性（18-39歲）的購房比例已經(jīng)達(dá)到49.9%，與單身男性群體比例相當(dāng)。您購房的資金來源在不區(qū)分城市級(jí)別情況下，受調(diào)人群中，僅有7.73%表示的購房資金完全由父母資助，占比最高的是與父母共同購買，“父母付首付，還貸款”的購房方式較為常見，當(dāng)然，也有近23%表示完全由購買。您理想的居室一室二室三室四室及以上調(diào)研發(fā)現(xiàn)，過半受調(diào)者的理想居室是3居室，其次是四居室及以上，“房子越大越好”，道出了多數(shù)人的心聲。購買23.2%購買，同時(shí)父母資助32.47%夫妻雙方共同購買12.89%其他18.04%完全由父母購買7.73%夫妻雙方同時(shí)父母資助5.67%您理想的居住面積5.15%10.31%26.8%42.27%13.4%2.06%60平以下60-90平90-120平120-140平140-180平180以上受調(diào)人群中，90-120平成為最理想的居住面積 ，約42.27%選擇，其次是120-140平，為26.8%。而實(shí)際情況是，從購房情況來看，七城市平均套均面積為80平；從整租情況來看，套均租房面積為72.8平，合租的單間出租面積15.