1、設(shè)計管理制度 編制 孫騏等 日期 審核 甘來 日期 批準 日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人1. 目的為了保證集團各項目設(shè)計工作高效高質(zhì)，對產(chǎn)品功能體現(xiàn)，項目造價合理控制， 政府規(guī)劃要求滿足等予以支撐，特制定本制度。2. 適用范圍本制度適用于事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司。3. 術(shù)語及定義3.1. 設(shè)計前期工作：指拿地前及拿地后提出產(chǎn)品的設(shè)計原則和構(gòu)思，主要包括土地強 排設(shè)計和概念方案設(shè)計，具體為總平面設(shè)計、建筑設(shè)計、市政條件分析、配套建 設(shè)分析、交通路線組織、綠化景觀組織等；3.2. 產(chǎn)品模塊：將房地產(chǎn)的設(shè)計拆分為影響設(shè)計的關(guān)鍵模塊，用以在方案中提供更多 組合。例如立

2、面模塊、戶型模塊、示范區(qū)模塊、核心筒模塊、大堂；3.3. 產(chǎn)品配置：產(chǎn)品配置是為了產(chǎn)品模塊提供空間尺寸、有關(guān)功能、技術(shù)要求、材料 匹配等多方面的說明，用以準確的定義產(chǎn)品模塊。3.4 版本管理：施工圖必須按照各個部門的規(guī)則提出并分發(fā)確保圖紙版本一致，才可 進行準確的核價、招標、報建、施工；3.5. 指定專項設(shè)計 / 專項設(shè)計：針對方案審批中，當?shù)刂付ǖ膶ｍ椩O(shè)計為指定專項設(shè) 計，如人防設(shè)計等；其余的適用于招采、施工過程中的二次設(shè)計為專項設(shè)計，如 供電設(shè)計、門窗設(shè)計、污水處理設(shè)計、鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計、燈飾設(shè)計等。4. 職責與權(quán)限4.1. 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)4.1.1. 負責協(xié)助價

3、值樹與產(chǎn)品配置標準（一級指標） 編制，牽頭價值樹與產(chǎn)品 配置標準（二級指標） 編制；4.1.2. 負責進行設(shè)計單位選擇，并組織設(shè)計單位進行各設(shè)計方案的設(shè)計、評審、完善工作；4.1.3. 負責進行項目施工、營銷階段的設(shè)計配合工作；4.1.4. 負責組織項目設(shè)計后評估。4.2. 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司營銷專業(yè)4.2.1. 負責提供市場分析報告 、前期定位及產(chǎn)品策劃報告 ，牽頭價值樹與產(chǎn) 品配置標準（一級指標） 編制，協(xié)助價值樹與產(chǎn)品配置標準（二級指標） 編制；4.2.2. 負責對設(shè)計方案進行總貨值、價格、業(yè)態(tài)配比、戶型配比的驗證測算。4.3. 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司

4、成本專業(yè)4.3.1. 負責提供 對標項目成本定性分析表 、協(xié)助價值樹與產(chǎn)品配置標準 編制；4.3.2. 負責進行設(shè)計方案的成本測算，會同進行設(shè)計方案的限額設(shè)計核查。4.4. 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司配套專業(yè)4.4.1. 負責進行設(shè)計方案的征詢。4.5. 事業(yè)部（含直管城市公司）總經(jīng)理 / 設(shè)計分管領(lǐng)導，城市公司總經(jīng)理4.5.1. 負責審核（成本提高下） / 批準（成本沒有提高）價值樹與產(chǎn)品配置標準 （詳 見集團授權(quán)手冊設(shè)計分冊 ）；4.5.2. 負責批準權(quán)限內(nèi)設(shè)計方案，審核權(quán)限外設(shè)計方案。4.6. 集團設(shè)計管理部4.6.1. 負責審核價值樹與產(chǎn)品配置標準 、及需審核的各設(shè)計方案。

5、4.7. 集團總裁4.7.1. 負責批準價值樹與產(chǎn)品配置標準 （成本提高下）、權(quán)限內(nèi)設(shè)計方案。5. 流程總圖6. 設(shè)計關(guān)注點說明6.1. 土地強排設(shè)計6.1.1. 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)為提高效率可提前根據(jù)已獲取 的資料信息等進行實地踏勘及溝通了解，做好土地強排工作前期準備，并組織方 案經(jīng)驗豐富、設(shè)計能力突出且具有良好服務(wù)態(tài)度的強排設(shè)計供方（若事業(yè)部（含 直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)配備人員充足且設(shè)計能力較強，也可由事業(yè) 部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)完成強排設(shè)計工作）進行土地強排工 作，最終輸出：經(jīng)濟技術(shù)指標、強排總平面圖、強排設(shè)計說明、意向戶型。

6、（1）經(jīng)濟技術(shù)指標表的目的在于為營銷及拓展部門進行項目利潤核算提供可靠依 據(jù)，因此在整體上可以劃分成貨值與成本兩類指標。與貨值相關(guān)的指標主要 包含住宅、商業(yè)等地上可售面積，而地下建筑面積、人防面積等指標則會對 項目成本產(chǎn)生很大影響；（ 2）強排總平面圖可以為經(jīng)濟技術(shù)指標提供可靠的理性依據(jù)， 展示項目的可行性 以及運作潛力；（ 3）強排設(shè)計說明需將設(shè)計師的主要設(shè)計意圖、 總圖布局形態(tài)的取舍原由以及其 它較為重要的建筑及規(guī)劃設(shè)計意圖通過簡練的語言傳達給營銷及投資發(fā)展 專業(yè)等非建筑專業(yè)人員， 加強對強排設(shè)計方案的理解和認同。除此之外，強 排設(shè)計說明還需簡要介紹樣板段、 售樓處選址以及營銷動線等樣板段

7、相關(guān)信 息；（ 4）對強排工作過程中所使用的產(chǎn)品模塊的戶型、 面積段等基本信息整理并匯總， 為營銷及投資發(fā)展專業(yè)提供清晰的意向戶型平面以及戶型配比等相關(guān)信息。（5）在進行土地強排工作時要注意強排測算方案中點、線、面之間的關(guān)系處理， 單體與戶型可參考集團標準進行擺放， 樣板區(qū)位置和擺放可參考集團標準樣 板區(qū)模塊。6.2. 價值樹與產(chǎn)品配置標準6.2.1. 事業(yè)部（含直管城市公司） /城市公司營銷專業(yè)提供 前期定位及產(chǎn)品策劃報告 ， 價值樹與產(chǎn)品配置標準（一級指標） （概念版），價值樹與產(chǎn)品配置標準（一 級指標）（概念版）；6.2.2. 事業(yè)部（含直管城市公司）設(shè)計專業(yè)結(jié)合前期定位及產(chǎn)品策劃報告

8、，價值樹 與產(chǎn)品配置標準（一級指標） （概念版）組織事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市 公司營銷專業(yè)、成本專業(yè)進行價值樹與產(chǎn)品配置標準（二級指標） （概念版） 編制；6.2.3. 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)根據(jù)定位階段目標成本 、項 目概念方案設(shè)計組織事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司營銷專業(yè)、成本專 業(yè)進行價值樹與產(chǎn)品配置標準（方案版） 深化；價值樹與產(chǎn)品配置標準（方 案版）深度不僅僅要達到技術(shù)要求，也要考慮細部設(shè)計要求，適當情況下隨著 項目采購的不斷深化，考慮項目重點采購的部品材料要能夠配置清楚。6.3 設(shè)計供方選擇6.3.1. 為置換更多設(shè)計時間，事業(yè)部（含直管城

9、市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)盡早和相 關(guān)部門溝通并根據(jù)價值樹與產(chǎn)品配置標準深度要求開展撰寫各類設(shè)計任務(wù)書 和接洽相應(yīng)設(shè)計單位；6.3.2. 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)應(yīng)考慮設(shè)計實際工作前置，因此 項目整盤施工圖設(shè)計單位可在方案階段就開始尋找，并逐步確認，尤其是在產(chǎn)品 線確定或者價值樹及產(chǎn)品配置標準確定的情況下， 對于更能理解該設(shè)計意圖的單 位需要優(yōu)先入選我司整盤設(shè)計單位考察。6.4. 概念性設(shè)計方案6.4.1. 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司配套專業(yè)應(yīng)盡早與政府有關(guān)部門接觸，獲 取征詢意見項目概念方案征詢意見書 （根據(jù)各地實際情況可做調(diào)整） ，了解政 府有關(guān)的要求

10、，如市政管道接駁位置、交通組織情況、入口數(shù)量與要求，防止總 圖發(fā)生顛覆性變化；6.4.2. 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)要和成本專業(yè)一起結(jié)合對標項 目成本定性分析表 、價值樹與產(chǎn)品配置標準 （概念版）、定位階段目標成本初稿進行限額設(shè)計核查；6.4.3. 項目概念方案設(shè)計最終成果包含：（1）規(guī)劃總圖（樣板區(qū)、首批銷售） ；（2）戶型選型；立面意向；（3）商業(yè)配套初稿；（4）設(shè)備技術(shù)提案；（5）景觀風格提案；（6）精裝風格提案；（7）公共部位提案；（8）結(jié)構(gòu)初裝修提案；（9）售樓處精裝提案；（10）樣板房精裝提案。6.5. 整盤規(guī)劃及建筑方案設(shè)計6.5.1. 事業(yè)部（含直管城市公

11、司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)在設(shè)計過程溝通和管控時要關(guān)注 設(shè)計進度和質(zhì)量要求，盡可能考慮采用集團已有產(chǎn)品模塊，必要時可以到設(shè)計單 位督促設(shè)計工作推進，要優(yōu)先考慮與樣板區(qū)和銷售相關(guān)的各類工作，優(yōu)先確認戶 型、立面、售樓處、樣板房、會所等關(guān)鍵產(chǎn)品設(shè)計要素。主力戶型評審需要優(yōu)先 考慮，在立面確認上盡量確保立面配有材料手冊，以便于更早控制成本；同時與 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司營銷專業(yè)溝通確認，確?？傌浿?、業(yè)態(tài)配 比、戶型配比的有效管控；6.5.2. 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)在方案階段各設(shè)計成果的設(shè)計過 程和完成后必須進行規(guī)劃、建筑、景觀、精裝各方面的平衡與協(xié)調(diào)，同時與

12、事業(yè) 部（含直管城市公司） / 城市公司營銷專業(yè)、成本專業(yè)、配套專業(yè)、工程專業(yè)等溝通協(xié)調(diào)，保持項目方案階段各設(shè)計成果的整體造價、功能和收入的最佳組合6.6. 整盤景觀及樣板區(qū)景觀設(shè)計6.6.1. 景觀設(shè)計原則：以市場價值點為導向，從“效果、進度、成本”的角度出發(fā)， 從價值敏感點相對應(yīng)的管控要點著手，理清管理思路，提高管理效率，規(guī)范管 理流程，確保景觀品質(zhì)的穩(wěn)步提升；6.6.2. 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)在項目規(guī)劃總圖確認后根據(jù)價 值樹與產(chǎn)品配制標準（方案版） 景觀部分撰寫項目景觀設(shè)計任務(wù)書（含樣板 區(qū)）。事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)在設(shè)計過程溝通和管控時

13、 要優(yōu)先考慮與開盤有關(guān)的各項工作，如樣板區(qū)景觀概念方案設(shè)計等；6.6.3. 由事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)組織，設(shè)計單位及工程專業(yè)共 同參與，形成形象記錄照片。主要停止檢查點包括：（1）地形整理完成及重點苗木定位時；（2）施工樣板確認及硬景、小品結(jié)構(gòu)完成時；（3）喬木及大灌木種植完成時 （即除低矮灌木、 地被、草坪之外的綠化完成時） 。6.7. 精裝設(shè)計（公共部位、樣板房、批量精裝）6.7.1. 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)根據(jù) 價值樹與產(chǎn)品配置標準 （方 案版）公共部位部分、樣板段部分撰寫項目室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書（售樓處、樣板 房、公共部位），如有批量精裝時需考

14、慮樣板房和批量精裝的共性和個性特征。 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)在設(shè)計過程溝通和管控時要優(yōu)先 考慮與開盤有關(guān)的各項工作，如優(yōu)先考慮售樓處和樣板房設(shè)計；6.7.2. 如有批量精裝時，事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)必須對于主力 戶型再次進行核對，確保戶型達成一致，事業(yè)部（含直管城市公司）/ 城市公司設(shè)計專業(yè)根據(jù)價值樹與產(chǎn)品配置標準（方案版） 批量精裝部分、戶型部分， 以及戶型評審結(jié)果撰寫項目室內(nèi)設(shè)計任務(wù)書（批量精裝） 。事業(yè)部（含直管城 市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)在設(shè)計過程進行溝通和管控；6.7.3. 由事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)負責提報

15、 樣板區(qū)精裝施工圖 ， 審批權(quán)責見集團授權(quán)手冊 - 設(shè)計分冊，審圖時應(yīng)重點審核下述要點：（ 1）重點檢查、評估施工圖與方案的偏差度；（ 2）平面布置圖（含家具布置） 、綜合天花布置圖（燈具位置、數(shù)量、標高、裝 飾面材、煙感、噴淋、火災報警器、消防廣播、空調(diào)風口、通風系統(tǒng)等之 間的布置關(guān)系，且尺寸定位，綜合天花布置圖的繪制須與機電專業(yè)充分溝 通）、地面布置圖（標明裝飾面材、標高及具體分割方式） 、開關(guān)插座點位 圖（數(shù)量、標高、準確位置） 、立面圖（標明裝飾面材，不同面材交界處理 及開關(guān)插座等墻面設(shè)備的尺寸定位） ；（ 3）關(guān)鍵節(jié)點圖（具有特殊要求及裝飾設(shè)計關(guān)鍵點） ；（ 4）材料樣板（主要材料及

16、特殊材料小樣及型號） ；（ 5）材料表（所有裝飾材料規(guī)格及型號，包含潔具、電器等各種設(shè)備選型） ；（ 6）裝飾概算表。6.7.4. 在項目實施過程中，對最后效果達成有重要關(guān)聯(lián)的節(jié)點和工序，必須進行停止 檢查，驗收合格后方能進行下道工序：主要停止檢查點及檢查要項如下：（1）場地移交：參考合同約定施工范圍，制定“土建與精裝修場地移交標準” ， 組織相關(guān)單位進行場地移交檢查、驗收；（2）深化放線：檢查基準點、水平線、標高線、中心線、點位線、石材/ 瓷磚排版線、不同材料不同造型分割線等是否正確，是否符合圖紙要求；（3）隱蔽工程：機電各點位是否按裝修要求進行施工，有無試壓報告、防滲漏檢 測報告；廚房衛(wèi)生

17、間防水是否符合規(guī)范及圖紙要求；天花龍骨基層隱蔽是 否符合規(guī)范及圖紙要求等；（4）大理石、瓷磚、木飾面材料質(zhì)量把控：從色差、表觀質(zhì)量、紋理等方面進行 綜合評定；（5）濕作業(yè)施工完成：檢查墻地面瓷磚、大理石完成后的整體效果，檢查墻面瓷 磚大理石排版與開關(guān)插座面板、潔具五金等之間的合理關(guān)系進行綜合評定 和把控；（6）木作施工完成：檢查同一立面飾面板是否有明顯色差，檢查飾面油漆是否飽 滿、光澤均勻、無刷痕，檢查立面造型、 收邊收口做法是否符合設(shè)計要求；（7）成品保護：檢查驗收現(xiàn)場已完精裝修產(chǎn)品是否進行合理正確的保護。6.8. 擴初設(shè)計6.8.1. 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)在設(shè)計過

18、程溝通和管控時要關(guān)注 設(shè)計進度和質(zhì)量要求，必要時可以到設(shè)計單位督促設(shè)計工作推進，重點要關(guān)注規(guī) 劃、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、電氣彼此之間，以及在整盤、樣板區(qū)景觀方案 設(shè)計時與景觀的整體平衡性； 對各自方案或重大技術(shù)問題的解決方案進行綜合技 術(shù)經(jīng)濟分析，論證技術(shù)上的適用性、可靠性和經(jīng)濟上的合理性等。對人防及地下 室擴初方案，結(jié)構(gòu)和設(shè)備系統(tǒng)方案組織事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司成 本、工程、配套等專業(yè)進行評審；6.8.2. 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)組織設(shè)計單位根據(jù)評審意見調(diào)整 完后根據(jù)當?shù)貓蠼ㄐ枰枰皶r出具擴初征詢所需圖紙及文本至事業(yè)部（含直 管城市公司） / 城

19、市公司配套專業(yè)，事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司配套專 業(yè)進行政府部門征詢，獲取政府部門的相關(guān)意見；根據(jù)征詢反饋意見項目擴初 方案征詢意見書，事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)組織設(shè)計單位 調(diào)整完善項目擴初方案設(shè)計 ；6.8.3. 如事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司所在地不需做擴初審查，事業(yè)部（含直 管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)在設(shè)計過程中仍需溝通和管控設(shè)計單位進行規(guī) 劃、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通、電氣彼此之間，以及在整盤、樣板區(qū)景觀方案 設(shè)計時與景觀的整體平衡性； 對各自方案或重大技術(shù)問題的解決方案進行綜合技 術(shù)經(jīng)濟分析，論證技術(shù)上的適用性、可靠性和經(jīng)濟上的合理

20、性等。對人防及地下 室擴初方案，結(jié)構(gòu)和設(shè)備系統(tǒng)方案要重點審查。6.9. 施工圖設(shè)計6.9.1. 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)在設(shè)計過程溝通和管控時要關(guān)注 設(shè)計進度和質(zhì)量要求，必要時可以到設(shè)計單位督促設(shè)計工作推進；根據(jù)項目開發(fā) 建設(shè)、營銷重要節(jié)點需要，結(jié)合項目試樁報告可分階段進行項目基坑支護 施工圖、項目基礎(chǔ)施工圖 、項目總包施工招標圖 、項目機電施工招標圖 、 項目施工報建圖，并最終完成項目施工圖方案設(shè)計（全套） ；6.9.2. 事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)組織項目部項目工程專業(yè)，事業(yè) 部（含直管城市公司） / 城市公司工程 （項目工程）、成本、營銷、品牌客服專業(yè)， 以及物業(yè)公司等進行施工圖內(nèi)審，把握各圖紙在先進性、合理性和經(jīng)濟性方面的 設(shè)計質(zhì)量；6.9.3. 在開工前，由事業(yè)部（含直管城市公司） / 城市公司設(shè)計專業(yè)組織事業(yè)部（含直 管城