1、關(guān)于大廠項(xiàng)目400畝工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工作設(shè)想一、工作任務(wù)背景2011年7月1日公司領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議中明確提出：在現(xiàn)行的政策環(huán)境下，土地緊張，公司必須從現(xiàn)在的“工業(yè)招商”的經(jīng)營模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型方向可以是房地產(chǎn)開發(fā)、總部基地開發(fā)、研發(fā)基地等模式。經(jīng)過近兩月的初步市場調(diào)查及客戶需求調(diào)查，2011年9月20日公司領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議中明確提出：1）公司轉(zhuǎn)型的方向是加大投入，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值；2）公司的經(jīng)營模式可以是總部基地開發(fā)、前店后廠模式基地開發(fā)、蓋廠房租售模式開發(fā)、商業(yè)旅游項(xiàng)目開發(fā)模式；3）同時(shí)為了盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合自身的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、人才資源等實(shí)際情況，初步確定首先啟動(dòng)總部用地中的400畝地塊的開發(fā)，如下圖西南角地塊

2、：二、四百畝土地的產(chǎn)品定位工作內(nèi)容經(jīng)過2011年9月20日公司領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議的討論，初步認(rèn)為400畝地不宜采用商業(yè)旅游項(xiàng)目模式、蓋廠房租售模式的開發(fā)模式，采用總部基地開發(fā)模式較為可行。產(chǎn)品定位階段的工作內(nèi)容：（1）了解總部基地產(chǎn)品在市場中都是些怎樣的客戶人群？這些客戶群需要什么樣的總部基地產(chǎn)品？也就是說我們要做“以客戶需求為導(dǎo)向的產(chǎn)品”。此部分工作由招商部及市場部的同事完成?！翱蛻粜枨笳{(diào)查表”詳見附件。（2）考察北京區(qū)域或全國重點(diǎn)區(qū)域的總部基地產(chǎn)品，考察內(nèi)容包括：A、考察項(xiàng)目的宏觀政策、微觀政策、稅收優(yōu)惠政策等，收集各項(xiàng)目的基礎(chǔ)資料（招商部、財(cái)務(wù)部完成），B、考察項(xiàng)目的市場情況，主要業(yè)態(tài)及發(fā)展情況（

3、營銷部完成），C、考察項(xiàng)目的地理位置，交通情況，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，項(xiàng)目開工及建設(shè)情況，項(xiàng)目的工程投資情況，項(xiàng)目周邊的商業(yè)，銀行，醫(yī)院等配套情況（工程、設(shè)計(jì)、成本部完成）；D、考察項(xiàng)目定位的客戶情況及客戶對(duì)總部項(xiàng)目的需求情況（招商部、營銷部共同完成）。E、考察項(xiàng)目的潛在的競爭項(xiàng)目及競爭、優(yōu)惠方法等（招商部完成）。F、考察項(xiàng)目的租售價(jià)格，租售進(jìn)度、租售情況是好還是壞，租銷賣點(diǎn)、優(yōu)惠方式、政策優(yōu)惠等（營銷部完成），G、考察項(xiàng)目總部基地的開發(fā)商與戰(zhàn)略投資伙伴的合作模式等情況（招商部完成），上述考察的目的是：通過對(duì)考察項(xiàng)目的分析，結(jié)合自身的特點(diǎn)，初步確定我們未來的總部基地產(chǎn)品會(huì)有什么樣的市場，需要投入多

4、少資金？與戰(zhàn)略合作伙伴共同開發(fā)時(shí)采用什么合作方式？會(huì)有多少租售收入？等等。此階段的考察工作組織由行政部負(fù)責(zé)組織，考察時(shí)間為一個(gè)月左右，計(jì)劃完成時(shí)間為2011年10月份，考察的總部基地地點(diǎn)由招商部提出，考察團(tuán)隊(duì)由公司各專業(yè)部門負(fù)責(zé)人、專業(yè)人員、及有總部方案設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)院工作人員組成，“考察報(bào)告”及編制要求詳見附件。（3）匯總分析各專業(yè)部們的考察報(bào)告，結(jié)合自身的特點(diǎn)，開產(chǎn)品定位討論會(huì)，會(huì)議要討論的內(nèi)容包括：A、我們的總部基地產(chǎn)品定位什么客戶群；B、我們的總部基地產(chǎn)品分析：包括品牌分析，地段分析，市場分析，產(chǎn)品優(yōu)勢分析，與競爭產(chǎn)品的優(yōu)劣勢分析，與競爭產(chǎn)品客戶的優(yōu)劣勢分析，與競爭產(chǎn)品配套的優(yōu)劣勢分析

5、。產(chǎn)品中滿足不同客戶需求的產(chǎn)品組合分析。產(chǎn)品的總部基地價(jià)值、商業(yè)價(jià)值，投資價(jià)值等分析等。C、編制初步的產(chǎn)品定位分析報(bào)告。（4）總部基地產(chǎn)品的方案概念設(shè)計(jì)（計(jì)劃完成時(shí)間為2011年11月份）：依據(jù)初步產(chǎn)品定位分析報(bào)告，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書（工程設(shè)計(jì)部完成），委托設(shè)計(jì)院對(duì)400畝總部基地項(xiàng)目進(jìn)行方案概念設(shè)計(jì)，方案概念設(shè)計(jì)不少于兩套，設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容包括：A、總體概念設(shè)計(jì)（辦公寫字樓、商業(yè)及配套設(shè)施之間的布置協(xié)調(diào)性），B、總部基地的建筑設(shè)計(jì)，外立面設(shè)計(jì)，園林景觀設(shè)計(jì)，保安監(jiān)控系統(tǒng)，道路交通，煙感噴淋系統(tǒng)；電信、電話、有線、寬帶等系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等；（5）項(xiàng)目的多方案經(jīng)濟(jì)比選（計(jì)劃完成時(shí)間為2011年12月

6、份）：項(xiàng)目的多方案經(jīng)濟(jì)比選主要是指分析不同方案的投資、總收入、毛利率、資金回收速度。不同的合作模式，不同的投資方式，不同的總部基地產(chǎn)品等都會(huì)對(duì)我們的投資及收益產(chǎn)生重大影響，項(xiàng)目的多方案經(jīng)濟(jì)比選的總體原則是選擇投資少，總收入高，毛利率高，資金回收快的方案。（6）董事會(huì)決策編制產(chǎn)品定位報(bào)告，向董事會(huì)匯報(bào)，報(bào)告主要內(nèi)容包括：產(chǎn)品的客戶分析、產(chǎn)品分析、概念設(shè)計(jì)、投資分析、利潤分析、現(xiàn)金流分析、租售賣點(diǎn)分析、品牌定位、價(jià)格定位、租售策略等。總部基地項(xiàng)目客戶情況調(diào)查書先生/女士:您好!我是北京首鋼集團(tuán)總部基地的招商經(jīng)理，首鋼集團(tuán)總部基地位于北京東70公里，占地約2000畝。我們公司正在進(jìn)行一項(xiàng)有關(guān)總部基地

7、開發(fā)的市場研究。作為總部基地的重要需求客戶，您的看法和需求對(duì)我們的總部基地開發(fā)工作很有意義。感謝您對(duì)我們基地建設(shè)的支持與寶貴建議。調(diào)查過程記錄調(diào)查員姓名： 調(diào)查日期：2011年 月 日調(diào)查地點(diǎn)： 下列內(nèi)容由調(diào)查員在調(diào)查結(jié)束時(shí)填寫：調(diào)查時(shí)間：從 時(shí) 分開始，至 時(shí) 分結(jié)束，共用時(shí) 分鐘客戶姓名： 單位名稱： 聯(lián)絡(luò)電話： 單位住址： 北京首鋼集團(tuán)總部基地2011年10月客戶基本情況客戶姓名： 客戶年齡： 客戶學(xué)歷： 客戶職位： 單位名稱： 單位住址： 單位電話： 成立時(shí)間： 員工人數(shù)： 辦公用房面積： 辦公用房月租金： 辦公用房年租金： 公司所屬類別 （1）自動(dòng)化控制/機(jī)械制造；（2）貿(mào)易/銷售；

8、（3）咨詢/廣告/規(guī)劃設(shè)計(jì)；（4）金融/保險(xiǎn)/投資；（5）高科技產(chǎn)業(yè)；（6）物流/船務(wù)；（7）電子產(chǎn)品；（8）石油化工/能源；（9）媒體；（10）房地產(chǎn)/物管/寫字樓租賃（11）醫(yī)療/藥品；（12）政府、行業(yè)協(xié)會(huì)及其他社會(huì)組織；（13）外資機(jī)構(gòu)/代表處；（14）個(gè)體商戶；（15）投資客；（16）餐飲；（17）零售/服務(wù)；（18）藝術(shù)/文化；（19）娛樂；（20）其他客戶需求調(diào)查1、公司未來2年內(nèi)購置或租賃總部基地的可能性有多大肯定不會(huì)購買或租賃；可能購買或租賃，可能性很??；可能購買或租賃，可能性很大；肯定會(huì)購買或租賃；2、公司是打算購買單價(jià)在5500元以上的總部辦公用房嗎？3、如果您們公司購買

9、總部辦公用房，您是不是主要決策者或重要參與人？4、您們公司需求的辦公用房面積為多少？100平米以下， 100299平米，300599平米，600899平米，9001199平米，12001499平米，1500平米以上5、您們公司期望的辦公用房月租金大概是多少，年租金大概為多少？6、您們公司期望的所獲得什么樣的優(yōu)惠政策、稅費(fèi)減免政策：7、您們公司所關(guān)注的總部基地交通，地理位置有什么需求。8、公司期望總部的配套要求（吊頂、照明、墻面刷白、水泥地，每戶均配備水、電、煤、單獨(dú)的衛(wèi)生間、配備潔具、電梯、中央空調(diào)），周邊配套要求（餐館、銀行、超市、娛樂等）9、公司需要的物業(yè)業(yè)態(tài)（工業(yè)廠房、辦公樓、甲級(jí)辦公樓、個(gè)性化辦公樓