1、堰藍岳首府項目物業(yè)承接查驗案藍岳集團地產事業(yè)中心物業(yè)科堰分公司藍岳首府項目二一三年六月八日專業(yè)資料堰藍岳首府項目物業(yè)承接查驗案承接查驗目的：物業(yè)承接查驗工作是為了維護業(yè)主的合法權益，明確業(yè)主及開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)各自的責任，實現(xiàn)權利和義務的轉移，在法律上界定清各自的權利和義務，避免物業(yè)管理中因物業(yè)質量責任不清而導致的糾紛，確保物業(yè)具備正常的使用功能。物業(yè)承接查驗應具備的條件：1.藍岳首府建設工程施工全部完成，已經竣工驗收合格；2. 藍岳首府供電、供氣、給排水、衛(wèi)生、道路等設施能正常使用；3. 藍岳首府房屋幢、戶編號經有關部門確認。成立聯(lián)合物業(yè)承接查驗領導小組組長：史春發(fā)副組長：進喜組員：

2、區(qū)域管家、工程主管職責：負責組織、協(xié)調、安排物業(yè)整體承接查驗，解決查驗過程中發(fā)現(xiàn)問題的整改完善工作。領導小組下設物業(yè)承接查驗小組職責：根據領導小組的統(tǒng)一安排，按規(guī)要求進行物業(yè)承接查驗工作，跟進查驗過程中發(fā)現(xiàn)問題的整改情況，并做好物業(yè)承接查驗相關記錄。1.圖紙資料交接小組交接時間：根據工程進度參加交接人員：項目經理、工程人員2. 房屋本體及公共設施承接查驗小組專業(yè)資料查驗時間：根據工程進度組長：項目經理組員：區(qū)域管家、工程人員3. 強電系統(tǒng)設備設施承接查驗小組查驗時間：根據工程進度組長：項目經理組員：工程主管及工程人員4. 電梯系統(tǒng)設備設施承接查驗小組查驗時間：根據工程進度組長：項目經理組員：工

3、程主管及工程人員5. 安全防系統(tǒng)設備設施 承接查驗小組查驗時間：根據工程進度組長：項目經理組員：工程主管、秩序主管及工程人員6. 消防系統(tǒng)設備設施承接查驗小組查驗時間：根據工程進度參加查驗人員：項目經理、工程主管、秩序主管及工程人員7. 綜合布線設備設施承接查驗小組查驗時間：根據工程進度組長：項目經理組員：工程主管及工程人員8. 給排水各系統(tǒng)設備設 施承接查驗小組專業(yè)資料查驗時間：根據工程進度組長：項目經理組員：工程主管及工程人員9. 綠化工程承接查驗小組查驗時間：根據工程進度組長：項目經理組員：工程主管及綠化專員10.鑰匙承接查驗小組查驗時間：根據工程進度組長：項目經理組員：區(qū)域管家、勤承接

4、查驗容、要求及法：一 . 圖紙資料交接要求：仔細清點圖紙資料數量，交接雙在圖紙資料移交清單簽字確認。根據地標準的規(guī)定，建設單位應向物業(yè)公司移交下列圖紙資料：1.竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管線工程竣工圖等資料，以及房屋管線布線圖。2. 物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件。 如：住宅質量保證書、 住宅使用說明書等。3. (1)基建文件（ A 類）a) 決策立項文件b) 建設用地、征地與拆遷文件c) 勘察、測繪與設計文件d) 工程招投標與承包合同文件專業(yè)資料e) 工程開工文件f) 商務文件g) 工程竣工驗收及備案文件h) 其他文件(2) 監(jiān)理資料（ B 類）a) 監(jiān)理管

5、理資料b) 監(jiān)理工作資料c) 竣工驗收資料d) 其他資料(3) 施工資料（ C 類）a) 施工管理資料b) 施工技術資料c)施工測量記錄d) 施工物資資料e)施工記錄f) 施工試驗資料g) 施工質量驗收記錄4. 各種設備設施的隨機資料：包括但不限于：設備操作、使用說明書；設備維護保養(yǎng)說明書及維修工藝要求 ；隨機圖冊；設備產品樣本；出廠合格證明；出廠精度、性能檢驗記錄；裝箱單；附件明細表；開箱查驗單；安裝調試記錄；安裝調試查驗記錄；安裝洽 商 記 錄 ； 進口設備技術資料原件及翻譯文本等。5. 與政府主管部門或供電、供水、燃氣等能源供應企業(yè)簽訂的各種協(xié)議、合同、 案（圖紙）等（例如：高壓供電案批

6、準書，供用 電 協(xié) 議 書 ，供電部門送電前配電室高壓專業(yè)資料及繼電保護試驗記錄等） 。6. 政府主管部門出具的各種檢驗、檢測報告及為出具檢驗檢測報告所必須的各種檢驗、檢測記錄及或工作記錄。7. 業(yè)主資料，已購房業(yè)主的姓名、位置、面積、聯(lián)系等。二 . 房屋本體及公共設施的承接查驗要求： 承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在設施設備接管查驗記錄表中，查驗工作完成后，參加查驗人員應簽字確認，物業(yè)公司將設施設備接管查驗記錄表分別報送各有關單位，由建設單位根據問題的重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關單位。（一）

7、查驗圍房屋本體包括：地基基礎、梁、柱、板主體、頂棚、墻面、樓地面、門窗、樓梯、扶手，衛(wèi)生間供水、排污管道、地漏等。公共設施包括：基礎設施、天臺、屋面避雷設施、消防設施、園區(qū)路燈、綠化、園區(qū)道路、垃圾箱（房）、車庫、檢查井和化糞池、明暗溝、踏步、臺階、水池、水箱、景觀、和文化娛樂設施等。（二）檢測查驗法1.地基基礎查驗1.1.地基基礎沉降不得引起墻體和上部結構的開裂或其他結構及相鄰房屋的損壞。1.2 .查驗法：觀察檢查。2. 梁、柱、板等主體查驗2.1.無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫。2.2. 無鋼筋外露。2.3. 查驗法：觀察檢查。專業(yè)資料3. 外立面檢查3.1.房屋墻體露

8、出地面部分無傾斜、無移位、無裂縫和無扭曲等。3.2. 散水坡：無塌陷、無斷裂和無分裂；面層平整，無脫皮；無倒泛水、積水現(xiàn)象。3.3. 查驗法：觀察檢查4. 天臺：4.1.屋面隔熱層、防水層；板端縫、伸縮縫油膏緊貼；隔熱板、防水層表面無裂縫。4.2. 平屋面應有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢查。4.3. 陽臺及三層以上房屋的屋面應有組織排水（排水坡度必須符合設計要求）不得有積水現(xiàn)象。出水口、檐口、泛水、天溝、變形縫、壓頂、落水管、煙管與屋面的連接等應安裝牢固 ,接口平密 ,不滲漏。4.4. 天臺護欄無破損、變形，無明顯銹蝕。4.5. 屋面避雷設施按設計要求檢查。5. 頂棚的查驗

9、5.1.抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋，無霉點，無滲水痕跡、無污漬。5.2. 查驗法：觀察檢查6. 墻面的查驗6.1.抹灰應表面平整 ,不應有空鼓、爆灰、裂縫和起泡等缺陷。 （允偏差值 4mm 。用2m 靠尺和楔形塞尺檢查。）6.2. 飾面磚應表面潔凈 ,粘貼牢固 , 陰陽角與線腳順直 ,無缺棱掉角。(1)表面平整度允偏差值 2mm 。用 2m 靠尺和楔形塞尺檢查。(2) 立面垂直度允偏差值 3mm 。用 2m 托線板檢查。(3) 接縫、壓條平直度允偏差值2-3mm 。拉5m 線檢查，不足 5m 拉通線檢查。(4)壓條間距允偏差值 2mm 。用尺檢查。專業(yè)資料(5) 接縫高低

10、允偏差值 0.5mm 。用直尺和楔形塞尺檢查。(6) 接縫寬度允偏差值± 0.5mm 。用尺檢查。(7) 涂料、刷漿應色澤一致 .表面不應有掉粉、起皮、漏刷、透底、反堿、咬色、流墜、疙瘩等現(xiàn)象。（查驗法：觀察檢查）。(8) 外墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮 .無裂紋，無霉點，無滲水7. 樓、地面的查驗7.1.面層與基層必須粘貼牢固, 不空鼓 ;整體面層平整 ,不允有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。面層坡度應符合設計要求，不倒泛水、無積水；與地漏、管道結合處應密牢固，無滲漏。(1)查驗法： 用小錘輕擊檢查、用坡度尺檢查、觀察檢查。7.2. 水泥砂漿地面 : 抹灰平整 ,壓光均勻

11、 ,無空鼓、無裂紋、無起泡等。(1)查驗法： 允偏差值 4mm 。用 2m 靠尺和楔形塞尺檢查、觀察檢查。7.3. 瓷地磚、水泥花磚面層 :表面平整 ,接縫均勻順直 ,無缺棱掉角。(1)查驗法： 高度差允偏差值 1mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺檢查。(2) 查驗法： 直線度允偏差值 3mm. 用2m 靠尺和楔形塞尺檢查。(3) 查驗法： 觀察檢查。7.4. 、花崗巖、木樓地面、塑料地板:應平整牢固 ,接縫密合。(1)查驗法： 高度差允偏差值 0.5mm 。用 2m 靠尺和楔形塞尺檢查。(2) 查驗法： 直線度允偏差值 2mm 。用 2m 靠尺和楔形塞尺檢查。(3) 查驗法： 觀察、腳踩檢查。7

12、.5. 衛(wèi)生間、陽臺、盥洗室地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允倒泛水和滲漏。(1)查驗法： 潑水檢查、用坡度尺檢查、觀察檢查。專業(yè)資料8. 門窗的查驗8.1.鋼木門窗應安裝平正牢固,無翹曲變形 ,開關靈活 ,零配件裝配齊全 , 位置準確 .鋼門窗縫隙密 ,木門窗縫隙適度。8.2. 門窗安裝后外觀質量應表面清潔。大面無劃痕、碰傷、銹蝕；涂膜大面平整光滑、厚度均勻、無氣。8.3. 查驗法：觀察檢查。9. 樓梯、扶手的查驗9.1.欄桿應以堅固、耐久的材料制作，并能承受荷載規(guī)規(guī)定的水平荷載；9.2. 欄桿高度不應小于 1.05m ，高層建筑的欄桿高度應再適當提高，但不宜超過 1.

13、20m ；9.3. 欄桿離地面或屋面 0.10m 高度不應留空；9.4. 有兒童活動的場所，欄桿應采用不易攀登的構造。10.公共設施查驗：10.1.路燈：(1) 燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常。(2) 燈柱安裝牢固，外面油漆均勻，無損傷和刮花。(3) 檢驗法：觀察檢查。10.2. 園區(qū)道路：(1) 道路面平整，無積水、無起砂、無空鼓、無損傷。(2) 道路沿砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷。(3) 塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無裂紋、無缺棱掉角(4) 檢驗法：觀察檢查。10.3. 崗亭：(1) 鋁材和不銹鋼類：安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污漬。專業(yè)資料(2) 電動

14、道閘：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷。(3) 停車場：路面平整、無起砂、無起鼓、無裂紋。車道標識，入口出口標識清楚，油漆均勻。(4) 車場照明：配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常。(5) 車場排水系統(tǒng)：應設有專門排水溝。(6) 車場排風系統(tǒng)：應設有專門排風系統(tǒng)。10.4. 檢查井、化糞池：(1) 池無垃圾雜物，進排水暢通，池壁無裂痕。(2) 檢查井和化糞池進出水高度差不小于 5厘米，立管與糞池之間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。井蓋擱置穩(wěn)妥并設置井圈。10.5. 圍墻、圍欄：(1) 查驗圍墻主要依據物業(yè)規(guī)劃性質、設計要求進行。三 . 強電系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求

15、：1.系統(tǒng)查驗工作，應由施工單位完成各系統(tǒng)的自檢，并提交自檢報告后進行。2. 承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在設施設備接管查驗記錄表中，查驗工作完成后，參加查驗人員應簽字確認，物業(yè)公司將設施設備接管查驗記錄表分別報送各有關單位，由建設單位根據問題的重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關單位。（一）查驗圍包括如下設備設施：1.變配電室設備設施。2. 給排水系統(tǒng)供電設備設施。專業(yè)資料3. 消防系統(tǒng)供電設備設施。4. 安全防系統(tǒng)供電設備設施。5. 照明系統(tǒng)設備設施。6. 辦公用電系統(tǒng)設備設施。7. 電梯系統(tǒng)供

16、電設備設施。（二）設備設施查驗容與要求1.變配電系統(tǒng)1.1高壓柜檢查容(1)檢查設備規(guī)格是否符合設計圖紙；(2) 檢查一次接線系統(tǒng)是否符合設計圖紙；(3) 檢查二次回路和接線是否符合廠家圖紙；(4) 設備標號、電力電纜、操作電纜標號是否齊全；(5) 高壓柜機械連鎖、電氣連鎖應動作準確、可靠；(6) 檢查防止電氣誤操作的“五防”裝置齊全，并動作靈活可靠；(7) 柜控制電纜的位置不應妨礙手車的進出，并應牢固；1.2高壓開關的檢查(1)真空開關的檢查容：真空斷路器應固定牢靠，外表整潔完整；電氣連接應可靠且接觸良好；真空斷路器與其操動機構的聯(lián)動應正常，無卡阻，分合閘指示正確，輔助開關動作應準確可靠，接

17、點無電弧燒痕，滅弧室真空度應符合產品的技術規(guī)定，絕緣部件、瓷件應完整無損；(2) 六氟化硫開關檢查容：開關應安裝牢固可靠，外殼清潔完整，電氣連接應可靠，接觸良好；開關及傳動機構的聯(lián)動應正常，無卡阻現(xiàn)象；分合閘指示正確，輔助開關及電氣閉鎖應動作正確可靠。支架及接地引線應無銹蝕和損傷；密度繼電器的報警、閉鎖定值應專業(yè)資料符合規(guī)定；電氣回路傳動正確；六氟化硫氣體漏氣率和含水量應符合規(guī)定；(3) 分段安排停電：進行全面檢查查線；1.3直流屏檢查容(1)對直流屏電池進行檢查，電池布線排列應整齊，極性標志清晰、正確；(2) 電池編號應正確，外殼清潔、液面正常；(3) 電池組的絕緣應良好，絕緣電阻應不小于

18、0.5M ；(4) 直流屏交流電源互投功能應正常；(5) 直流屏各接線標志應齊全、清晰；(6) 直流回路與交流回路應有明顯區(qū)別。1.4低壓盤2.1低壓盤檢查容(1)檢查設備規(guī)格是否符合設計圖紙；(2) 檢查一次接線系統(tǒng)是否符合設計圖紙，絕緣電阻值應大于0.5M ；(3) 檢查二次回路和接線是否符合廠家圖紙，絕緣電阻值應大于0.25M ；(4) 設備標號、電力電纜、開關標識、控制電纜標號是否齊全；(5) 分段安排停電：進行全面外觀檢查；(6) 檢查低壓連絡開關與主進開關自投自復是否正常；(7) 分段母線相序應一致；(8) 對電容器柜進行檢查： 電容器接線應正確， 保護回路應完整， 電容器外殼應無

19、變形或滲漏油現(xiàn)象，端子連接牢固，熔斷器熔體的額定電流應符合設計規(guī)定，放電回路完整且操作靈活，電容器外殼及構架的接地應可靠；(9) 填寫低壓配線供電情況表；2.2 低壓盤主要檢查法專業(yè)資料(1)使用 500V 絕緣搖表搖測一次接線系統(tǒng)及二次回路和接線；(2) 二次回路交流工頻耐壓試驗，當絕緣電阻值大于10M 時，用 2500V兆歐表搖測1min ，應無閃絡擊穿現(xiàn)象，當絕緣電阻值在1-10M時，用 1000V 兆歐表搖測 1min，應無閃絡擊穿現(xiàn)象；(3) 檢查低壓連絡與主進開關自投自復應在空載狀態(tài)下進行；(4)分段母線相序可使用相序儀或萬用表進行測試；1.5其他1.檢查專用工具（高壓安全用具應具

20、有相關部門檢測合格證）、操作手柄、小車聯(lián)鎖及鑰匙齊全；2. 高低壓柜絕緣墊應整潔完好，并具有符合要求的檢測報告；3. 檢查房屋、土建結構；有無滲漏和未封堵空洞；4. 檢查配電室消防報警是否靈敏；5. 照明及通風系統(tǒng)檢查正常；6. 變配電室應安裝與實際設備相符合的模擬屏；7. 變配電室應按照相關規(guī)定開通電力公司直撥一部；8. 配電室應配備適量的消防器材；2. 各盤、箱、柜電源(1)一般要求：a)盤、箱、柜的金屬框架及基礎型鋼必須接地可靠；裝有電器的可開啟的門和框架的接地應用裸編織銅網帶連接，且有標識。b) 盤、箱、柜應有可靠的電擊保護措施。c)盤、箱、柜安裝應牢固，封閉良好，并應能防潮、防塵，安

21、裝位置應便于檢查，成列安裝時應排列整齊。專業(yè)資料d) 盤、箱、柜面的指示燈、操作按鈕應安裝牢固、無破損，標識應清晰、堅固、準確。e)盤、箱、柜應有一、二次系統(tǒng)原理圖，并安裝牢固。f) 主、備電源在上級低壓盤上的開關編號清晰準確，供電電纜應掛標識牌。g)一、二次回路接線整齊、牢固，宜采用螺栓連接、插接、焊接或壓接等。配線回路導線均應標明回路編號、排列整齊、避免交叉，編號應正確、字跡清晰且不易脫色，并應固定牢固，不得使所接的端子排受到機械應力。采用插接式端子的，不同截面的導線不得接在同一端子上。h) 按圖施工，接線正確，功能正常，儀表指示燈顯示正常。(2) 查驗法：a) 測量盤、箱、柜電壓、電流指

22、示值應正常。b) 檢查各部位連接點無松脫、銹蝕、燒傷、過熱等異?，F(xiàn)象。c)拉合各級開關，檢查負荷運行情況應正常，標識應與竣工圖紙相符。d) 試驗電源互投裝置、控制按鈕等功能應正常。e)對盤、箱、柜進行設備登記，記錄電纜截面、路由及大約長度參數，登記電氣元件參數及數量。f) 檢查制造廠提供的圖紙資料和文件： 產品說明書、試驗記錄、合格證書、安裝圖紙，以及備品備件、專用工具等。g)主供電源在低壓盤上開關編號；h) 備用電源在低壓盤上開關編號；i) 電源互投的條件及有無優(yōu)先； (作自投及復歸檢查； )3. 電氣照明裝置（燈具、插座、開關等）(1)電氣照明裝置的施工應符合現(xiàn)行標準GB50303 200

23、2電氣工程施工質量驗收規(guī)專業(yè)資料的規(guī)定。(2) 查驗法：a)照明系統(tǒng)通電，燈具回路控制應與照明配電箱及回路的標識一致，開關與燈具控制順序相對應，插座接線順序正確，風扇的轉向及調速開關應正常。b) 公用建筑照明系統(tǒng)通電連續(xù)試運行 24 小時，民用住宅照明系統(tǒng)通電連續(xù)試運行 8小時。所有照明燈具均應開啟，且每2 小時記錄運行狀態(tài) 1次，連續(xù)試運行時間無故障。c)檢查制造廠提供的圖紙資料和文件：產品說明書、試驗記錄、合格證書、安裝圖紙，以及備品備件、專用工具等。4. 管線夾層4.1檢查電纜型號、規(guī)格應符合設計規(guī)定，敷設應排列整齊，無機械損傷，標志牌應裝設齊全、正確、齊全；4.2 高低壓電力電纜，強電

24、、弱電控制電纜應按順序分層配置；4.3 檢查有無未封堵管線穿墻空洞；4.4 電纜敷設完畢后，應及時清理雜物，蓋好蓋板；4.5 檢查有無消防報警設施；4.6 檢查電纜橋架安裝應牢固，電纜支架等的金屬部件防腐層應完好；4.7 檢查管線夾層照明是否正常，并且應安裝應急照明設備；5. 公用動力設備供電系統(tǒng)5.1檢查容(1)盤、柜的固定及接地應可靠，盤、柜漆層應完好，清潔整齊；(2) 盤、柜所裝電器元件應齊全完好，安裝位置正確，固定牢固；(3) 所有二次回路接線應準確，連接可靠，標志齊全清晰，絕緣符合要求；(4) 抽屜式開關柜在推入或拉出時應靈活， 機械閉鎖可靠，照明裝置齊全；(5) 操作及聯(lián)動試驗正確

25、，專業(yè)資料符合設計要求；5.2 檢查法(1)盤、柜的固定應牢固；(2) 所有二次回路接線應與圖紙相對應；(3) 在停電情況下或將開關柜抽屜置于試驗位置進行分合閘聯(lián)鎖試驗；(4) 對于互投或其他功能的配電箱柜進行空載通電試驗，互投功能自投自復應正常；6. 電纜橋架 :(1)一般要求：金屬電纜橋架及支架和引入或引出的金屬電纜導管必須接地可靠，且必須符合下列規(guī)定：a) 金屬電纜橋架及支架全長應不少于 2處與接地干線相連接；b) 非鍍鋅電纜橋架間連接板的兩端跨接銅芯接地線，接地線最小允截面積不小于4mm2 ；c)鍍鋅電纜橋架間連接板的兩端不跨接地線，但連接板兩端不少于2 個有放松螺帽或放松墊圈的連接固

26、定螺栓；d) 當設計無要求時， 電纜橋架水平安裝的支架間距為 1.53m ，垂直安裝的支架間距不大于 2m 。(2) 查驗法：a) 進行電纜橋架全部外觀檢查；b) 檢查接地線與干線連接情況；c)檢查支架與吊架間距及安裝牢固程度；d) 檢查橋架安裝排列整齊、橫平豎直、蓋板齊全；e)路由及電纜數量、走向是否符合設計；f) 橋架吊架牢靠、接地線齊全。專業(yè)資料四 . 電梯系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求：1.電梯施工單位提供電梯監(jiān)督檢驗自檢報告書。2. 承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在設施設備接管查驗記錄表中，查驗工作完成后，參加查驗人員應簽字確認，物業(yè)公司將設施設備接管查驗記錄表分別報送各

27、有關單位，由建設單位根據問題的重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關單位。（一）查驗圍：項目圍的所有電梯設備設施，包括竣工查驗資料及電梯機房、電梯轎廂、電梯井道、電梯底坑等部位的機械裝置和電氣裝置。（二）查驗容：參照施工單位提供的電梯監(jiān)督檢驗自檢報告書進行查驗。 后附：電梯監(jiān)督檢驗自檢報告樣書五 . 安全防系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求：1.各子系統(tǒng)工程完成后，應由施工單位會同系統(tǒng)集成商自行組織有關人員進行檢測，并向建設單位提交工程自檢報告。2. 承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在設施設備接管查驗記錄表中，查

28、驗工作完成后，參加查驗人員應簽字確認，物業(yè)公司將設施設備接管查驗記錄表分別報送各有關單位，由建設單位根據問題的重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認整改完成時間，整改工作結束后，由物業(yè)公司對整改情況進行檢查確認，并報送各有關單位。（一）查驗圍： 安全防系統(tǒng)的圍包括：電視監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制 (門禁 )系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、綜合管理系統(tǒng)。專業(yè)資料（二）查驗要求：1.安全防系統(tǒng)施工質量的檢驗，應根據系統(tǒng)設計案、 工程施工合同規(guī)定、 該系統(tǒng)現(xiàn)行驗收標準、施工圖紙來檢查工程的實際施工質量情況。2. 安全技術防產品必須經過或行業(yè)授權的認證機構（或檢測機構）認證（檢測）合格，并取得相應的認證證書（或檢測報告

29、） ；3. 系統(tǒng)安裝質量檢測：包括環(huán)境布局、配電（包括應急電源） 、電氣防護、走線、接線、標識、通訊、通風、防水、機房安全、機房溫濕度等。4. 對系統(tǒng)的各類探測器、攝像機、云臺、護罩、控制器、輔助電源、電鎖、對講機等設備安裝的部位、產品的規(guī)格型號和安裝質量等進行檢驗。5. 對各類探測器、控制器、執(zhí)行器等部件的電性能和功能進行檢測。6. 檢測應由建設單位、監(jiān)理單位、系統(tǒng)集成商和施工單位參加，采用逐點通電、單機、聯(lián)動的形式進行檢測，檢測結果應填寫檢測記錄表，并由各檢測簽字確認。7. 安全防系統(tǒng)的控制柜、 箱、控制臺與機架、監(jiān)視器等的施工質量的檢驗應遵照 GB50348的第 6 章有關規(guī)定執(zhí)行。8.

30、 安全防系統(tǒng)施工質量檢驗后，應有建設單位、監(jiān)理單位、系統(tǒng)集成商和施工單位簽字的檢查查驗報告。9. 在安全防系統(tǒng)設備施工檢測完成后可進行系統(tǒng)調試，系統(tǒng)調試完成后，經建設同意后可進入系統(tǒng)試運行。系統(tǒng)試運行時應做好試運行記錄。10.安全防系統(tǒng)的系統(tǒng)檢測是在設備施工檢測和試運行的基礎上，對系統(tǒng)性能和功能進行檢測。檢測以系統(tǒng)功能檢測和現(xiàn)場設備性能檢測為主，并結合檢查相關技術文件和資料的完整性、規(guī)性。11.系統(tǒng)性能和功能檢測的依據是：相關的現(xiàn)行標準，工程技術文件，產品資料等。12.安全防系統(tǒng)進行系統(tǒng)檢測前，施工單位應根據工程合同和設計文件編制檢測大綱。專業(yè)資料（四）電視監(jiān)控系統(tǒng)的檢測1.檢測容1.1.系統(tǒng)

31、功能檢測：攝像機的防拆、防破壞等縱深防御功能檢測；云臺轉動、鏡頭、光圈的調節(jié)、聚焦、變焦，圖像切換、防護罩功能的檢測。1.2.圖像質量檢測： 在攝像機標準照度下進行圖像的清晰度、灰度、信噪比、干擾等檢測。2. 檢測法： 系統(tǒng)功能檢測采用主觀評價法，檢測項目參見電視監(jiān)控系統(tǒng)的質量主觀評價功能檢測表。檢測結果按彩色電視圖像質量主觀評價法 GB7401中的五級損傷制評定，主觀評價應不低于四級。圖像質量檢測采用客觀測試，系統(tǒng)測試表參見電視監(jiān)控系統(tǒng)的質量主觀評價功能檢測表 。若清晰度、灰度在客觀測試中已檢測為符合規(guī)定，可對噪聲及各種干擾信號進行主觀評價。2.1.系統(tǒng)整體功能檢測(1)根據系統(tǒng)設計案進行功

32、能檢測。包括：電視監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)控圍、現(xiàn)場設備的接入率及完好率；開通穩(wěn)定運行時間；矩陣監(jiān)控主機的切換、遙控、編程、巡檢、報警聯(lián)動、視頻報警聯(lián)動、圖像識別標識、記錄等功能；系統(tǒng)的跟蹤性能等。(2) 對數字錄像式監(jiān)控系統(tǒng)還應檢測主機的記錄保存時間、圖像顯示和記錄速度、圖像質量、對前端設備的控制功能、以及通信接口功能、遠端聯(lián)網功能等。(3) 對數字硬盤錄像監(jiān)控系統(tǒng)除檢測其記錄速度外，還應檢測記錄的檢索、查找等功能。(4) 檢測應急電源按合同約定（或產品說明）續(xù)航時間。2.2. 系統(tǒng)聯(lián)動功能檢測(1) 對電視監(jiān)控系統(tǒng)與安全防系統(tǒng)其他子系統(tǒng)的聯(lián)動功能進行檢測，包括出入口管理系統(tǒng)和停車管理系統(tǒng)等的聯(lián)動控制功

33、能。(2) 電視監(jiān)控系統(tǒng)工作站應保存至少1個月 ( 或按合同規(guī)定 )的圖像記錄。(3) 攝像機應按100全部檢測。被檢測設備的合格率為 98以上時為合格。 系統(tǒng)功能和聯(lián)動功能全部檢專業(yè)資料測，合格率為 100時為合格。（五）出入口控制 (門禁 )系統(tǒng)1.出入口控制 (門禁 ) 系統(tǒng)的功能檢測1.1.系統(tǒng)主機在離線的情況下， 出入口 (門禁 )控制器獨立工作的準確性、實時性和儲存信息的功能；1.2.系統(tǒng)主機與出入口( 門禁 ) 控制器在線控制時，出入口(門禁 ) 控制器工作的準確性、實時性和儲存信息的功能；1.3.系統(tǒng)主機與出入口 (門禁 )控制器在線控制時， 系統(tǒng)主機和出入口 (門禁 )控制器

34、之間的信息傳輸及數據加密功能；1.4.檢測掉電后，系統(tǒng)啟用備用電源應急工作的準確性、實時性和信息的存儲和恢復能力。檢測應急電源按合同約定（或產品說明）續(xù)航時間。1.5.通過系統(tǒng)主機、 出入口 (門禁 ) 控制器及其他控制終端， 使用電子地圖實時監(jiān)控出入控制點狀況，并防止重復迂回出入的功能及控制開閉的功能；1.6.系統(tǒng)對非法強行入侵及時報警、聯(lián)動安全防護設備的能力；1.7.系統(tǒng)對處理非法進入系統(tǒng)、非法操作、硬件失效等任類型信息的及時報警的能力；1.8.檢測（同約定）與本系統(tǒng)相關的綜合安全防管理系統(tǒng)、入侵報警系統(tǒng)及消防系統(tǒng)報警時的聯(lián)動功能；以及本系統(tǒng)報警時與電視監(jiān)控系統(tǒng)的聯(lián)動切換錄像功能；1.9.

35、現(xiàn)場設備的接入率及完好率測試；1.10.出入口管理系統(tǒng)工作站應保存至少1個月 (或按合同規(guī)定 )的存儲記錄數據。2. 系統(tǒng)的軟件檢測2.1.演示軟件的所有功能，以證明軟件功能與任務書或合同書要求一致；2.2. 根據系統(tǒng)設計案中規(guī)定的性能要求，包括精度、時間、適應性、穩(wěn)定性、安全專業(yè)資料性以及圖形化界面友好程度，對所查驗的軟件逐項進行測試，或檢查已有的測試結果；2.3. 對應用軟件的安全性進行測試，包括：系統(tǒng)操作人員的分級授權、系統(tǒng)操作人員操作信息的詳細只讀存儲記錄等；2.4. 對應用軟件按 GJB-437-88 中的要求進行強度測試與降級測試；2.5. 在軟件測試的基礎上，對被查驗的軟件進行綜

36、合評審，給出綜合評價，包括：軟件設計與需求的一致性、系統(tǒng)功能程序與軟件設計的一致性、文檔（含培訓軟件、教材和說明書）描述與程序的一致性、完整性、準確性和標準化程度等。3. 檢測標準：出 / 入口控制器應按 100全部檢測。被檢測設備的合格率為 98以上時為合格。系統(tǒng)功能和應用軟件全部檢測，合格率為 100時為合格（六）停車管理系統(tǒng)1. 停車管理系統(tǒng)功能檢測應分別對入口、出口、系統(tǒng)主機的功能進行檢測。1.1.車輛探測器對出入車輛的探測靈敏度檢測，抗干擾性能檢測；1.2.自動柵欄升降功能檢測，防砸車功能檢測；1.3.讀卡器功能檢測，對無效卡的識別功能；對非接觸IC 卡讀卡器還應檢測讀卡距離1.4.

37、發(fā)卡 ( 票)器功能檢測，吐卡功能是否正常、入場日期、時間等記錄是否正確；1.5.滿位顯示器功能是否正常；1.6.系統(tǒng)主機的計費、顯示、收費、統(tǒng)計、信息儲存等功能的檢測；1.7.出 / 入口設備與系統(tǒng)主機的通訊是否正常；1.8.系統(tǒng)設備的其他功能，如“防折返”功能檢測；1.9.對具有圖像識別功能的停車管理系統(tǒng)應分別檢測出/ 入口車牌和車輛圖像記錄的清晰度、調用圖像信息的符合情況；1.10.停車管理系統(tǒng)與入侵報警系統(tǒng)的聯(lián)動控制功能檢測；電視監(jiān)視系統(tǒng)攝像機對進專業(yè)資料出車庫的車輛的監(jiān)視等；1.11空.車位及收費顯示；1.12.系統(tǒng)主機應保存至少 1個月 (或按合同規(guī)定 )的車輛出入記錄數據。2.

38、停車管理系統(tǒng)功能應全部檢測，合格率為100 時為合格。對車牌的識別率達98 時為合格。（七）系統(tǒng)查驗1.安全防系統(tǒng)工程查驗的條件1.1.查驗工作應在系統(tǒng)竣工的前提下進行。參與查驗工作人員應充分掌握系統(tǒng)設計功能、原理、相關施工質量驗收標準等。1.2.根據安全防系統(tǒng)工程設計文件和合同技術文件, 安全防系統(tǒng)相關設備已全部安裝調試完畢；1.3.現(xiàn)場敷線和設備安裝已經過施工質量檢查和設備功能檢查，并已提交建設、監(jiān)理、施工及相關單位簽字的檢查查驗報告。1.4.系統(tǒng)安裝調試、試運行后的正常連續(xù)投運時間大于1個月。1.5.已進行了系統(tǒng)管理人員和操作人員的培訓，并有培訓記錄，系統(tǒng)管理人員和操作人員已可以獨立操作

39、。1.6.按標準進行了系統(tǒng)檢測，檢測結論為合格。1.7.文件及記錄完整。系統(tǒng)查驗的文件及記錄應包括以下容：(1)工程設計說明，包括系統(tǒng)選型論證，系統(tǒng)監(jiān)控案和規(guī)模容量說明，系統(tǒng)功能說明和性能指標等；(2) 技防系統(tǒng)建設案的審批報告；(3) 工程竣工圖紙，包括系統(tǒng)結構圖、各子系統(tǒng)原理圖、施工平面圖、設備電氣端子接線圖、中央控制室設備布置圖、接線圖、設備清單等；專業(yè)資料(4) 系統(tǒng)的產品說明書、操作手冊和維護手冊。(5) 工程檢測記錄，包括隱蔽工程檢測記錄、施工質量檢查記錄、設備功能檢查記錄、系統(tǒng)檢測報告等；(6) 其他文件，包括工程合同、系統(tǒng)設備出廠檢測報告和設備開箱查驗記錄、系統(tǒng)試運行記錄、相關

40、工程質量事故報告、工程設計變更單、工程決算書等。(7) 系統(tǒng)的竣工查驗應由工程的建設、監(jiān)理、設計、施工單位和本地區(qū)的技術防系統(tǒng)管理部門的代表組成查驗小組，按竣工圖進行查驗。查驗時應做好記錄，簽署查驗證書，并應立卷、歸檔。工程查驗合格后，查驗小組應簽署查驗證書。(8) 安全防系統(tǒng)在通過查驗后可正式交付使用， 未經竣工查驗的安全防系統(tǒng)不應投入使用。當查驗不合格時，應由工程承接單位負責整改，在自檢合格后再組織查驗，直至查驗合格。六 . 消防系統(tǒng)設備設施的承接查驗要求：1.消防系統(tǒng)承接驗收工作，應在建設單位通過消防驗收的基礎上進行，消防系統(tǒng)承接驗收前施工單位還應將相關的檢驗、檢測記錄（報告）及消防系統(tǒng)

41、深化設計圖紙、變更洽商記錄及聯(lián)動關系表等相關圖紙及技術資料交與物業(yè)公司并按照設計要求及系統(tǒng)實際情況組織設備廠家及施工人員對承接查驗人員進行系統(tǒng)的培訓。2. 參加承接驗收工作人員應在掌握系統(tǒng)設計要求及現(xiàn)場實際情況并能熟練操作消防系統(tǒng)設備的情況下進行承接查驗工作，承接查驗全過程施工單位技術人員及相關施工人員應全程陪同進行。3. 承接查驗工作過程中所發(fā)現(xiàn)問題由物業(yè)公司統(tǒng)一記錄在設施設備接管查驗記錄表中，查驗工作完成后，參加查驗人員應簽字確認，物業(yè)公司將設施設備接管查驗記錄表分別報送各有關單位，由建設單位根據問題的重程度及現(xiàn)場實際情況，組織施工單位確認專業(yè)資料整改完成時間，整改工作結束后，由物業(yè)公司對

42、整改情況進行檢查確認，并報送各有關單位。（一）查驗圍1.消防電源及消防疏散照明設備、防爆電氣設備（包括：應急配電系統(tǒng)設備、EPS電源、UPS電源、消防互投開關、消防電氣線路、火災應急照明及安全疏散指示標志等）；2. 自動噴水滅火系統(tǒng)（包括：消防水箱、消防水箱給水管路和控制裝置、消防水泵、噴淋水泵、穩(wěn)壓泵、噴淋管線和噴淋頭、消火栓及消火栓箱、濕式報警閥、水流指示器等）；3. 火災自動報警設備（包括：消防自動報警主機和 CRT、各種火災探測器；手動報警按鈕；區(qū)域報警控制器和集中報警控制器等） ；4. 消防控制中心與聯(lián)動控制系統(tǒng)（包括：聯(lián)動控制臺、區(qū)域聯(lián)動控制器、集中聯(lián)動控制器、 UPS 電源和操作

43、電源、消防直通等） ；5. 防排煙系統(tǒng)設備（包括：排風機、排煙風機、正壓送風機、排煙風道、正壓送風風道、正壓送風口、防排煙風口、防火閥等） ；6. 防火門；7. 消防電梯；8. 滅火器配置；9. 防火、防煙分區(qū)；（二）消防系統(tǒng)承接驗收技術要求1.一般規(guī)定1.1. 消防設備、設施的配置、安裝及施工質量必須符合標準規(guī)定。1.2.消防系統(tǒng)設備檢測應 100% 覆蓋，不能遺漏。1.3.消防系統(tǒng)設備功能測試除特殊說明外應不少于3次。1.4.消防系統(tǒng)各設備功能測試完成后，還應根據設計要求進行分項功能的測試，在完成分專業(yè)資料項功能測試的基礎上還應進行一次全面的聯(lián)動測試，聯(lián)動測試要對系統(tǒng)的全部功能進行檢測。1

44、.5.在完成聯(lián)動測試正常的基礎上，消防系統(tǒng)設備還應在自動狀態(tài)下連續(xù)運行72 小時。2. 消防電源及消防疏散照明設備、消防應急電源系統(tǒng)的設計、施工應符合現(xiàn)行標準GB50016 2006 建筑設計防火規(guī)及GB50045 95（2005 年版）高層民用建筑設計防火規(guī)的規(guī)定。3. 消防電氣線路設計、施工應符合現(xiàn)行標準GB50016 2006 建筑設計防火規(guī)及GB50045 95 （2005 年版）高層民用建筑設計防火規(guī)的規(guī)定。4. 火災應急照明及安全疏散指示標志的設計施工應符合現(xiàn)行標準GB50016 2006建筑設計防火規(guī)及 GB50045 95（ 2005 年版）高層民用建筑設計防火規(guī)和GB1349

45、5消防安全標志的規(guī)定。5. 防爆電氣設備的設計、施工應符合現(xiàn)行標準GB50016 2006 建筑設計防火規(guī)及GB50045 95（2005 年版）高層民用建筑設計防火規(guī)和GB50058 92爆炸和火災危險環(huán)境電力裝置設計規(guī)的規(guī)定。6. 自動噴水滅火系統(tǒng)，自動噴水滅火系統(tǒng)供水設施、消防水泵、消防水箱和消防水池、消防氣壓給水設備和穩(wěn)壓泵、消防水泵接合器、管網、噴頭、報警閥組及其他組件的設置、安裝施工質量及系統(tǒng)功能應符合現(xiàn)行標準 GB50084 2001（ 2005 年版）自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)及 GB50261 2005 自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)的規(guī)定。7. 火災自動報警系統(tǒng)，火災自動報警系統(tǒng)

46、火災報警裝置、消防專用及區(qū)域報警系統(tǒng)、集中報警系統(tǒng)、消防控制室和消防聯(lián)動控制、布線等的設置、安裝施工質量及功能應符合現(xiàn)行標準 GB50166 92火災自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī) 及 GB50116 98火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)的規(guī)定。8. 防排煙系統(tǒng)設備的設計、施工應符合現(xiàn)行標準 GB50016 2006 建筑設計防火規(guī)及專業(yè)資料GB50045 95 （2005 年版）高層民用建筑設計防火規(guī)的規(guī)定。9. 防火門應為向疏散向開啟的平開門，并在關閉后應能從任一側手動開啟。用于疏散的走道、樓梯間和前室的防火門，應具有自行關閉的功能。雙扇和多扇防火門，還應具有按順序關閉的功能。常開的防火門，當發(fā)生火災時，

47、應具有自行關閉和信號反饋的功能。（三）消防電梯1.高層建筑消防電梯的設置數量應符合下列規(guī)定：(1)當每層建筑面積不大于 1500m2 時，應設 1臺。(2) 當大于 1500m2 但不大于 4500m2 時，應設 2臺。(3) 當大于 4500m2 時，應設 3臺。(4) 消防電梯可與客梯或工作電梯兼用，但應符合消防電梯的要求。2. 消防電梯的設置應符合下列規(guī)定：(1)消防電梯宜分別設在不同的防火分區(qū)。(2) 消防電梯間應設前室，其面積：居住建筑不應小于4.50m2 ；公共建筑不應小于6.00m2 。當與防煙樓梯間合用前室時，其面積：居住建筑不應小于6.00m2 ；公共建筑不應小于 10m2 。(3) 消防電梯間前室宜靠外墻設置， 在首層應設直通室外的出