1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學(xué)習(xí)與交流新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)公司收入會(huì)提前確認(rèn)嗎？.精品文檔.新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)公司收入會(huì)提前確認(rèn)嗎？2017 年 7 月 5 日，財(cái)政部正式發(fā)布了關(guān)于修訂印發(fā)<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14 號(hào)收入>的通知（財(cái)會(huì)【2017】22 號(hào)）（新CAS 14）。在新收入準(zhǔn)則下，不少行業(yè)的收入確認(rèn)、計(jì)量與列報(bào)將會(huì)發(fā)生較大的變化，房地產(chǎn)行業(yè)就是其中受到較大影響的行業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)一直以來(lái)就是個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題，隨著新收入準(zhǔn)則的發(fā)布，廣大從業(yè)人員普遍關(guān)注的是房企銷售收入確認(rèn)會(huì)提前嗎？這個(gè)問(wèn)題的核心是收入確認(rèn)的時(shí)間，舊CAS 14下是“在主要風(fēng)險(xiǎn)與報(bào)酬轉(zhuǎn)移時(shí)確

2、認(rèn)收入”，新CAS 14對(duì)此有了理念性的變化，提出“在客戶取得相關(guān)產(chǎn)品控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入”，并且控制權(quán)的轉(zhuǎn)移還有時(shí)點(diǎn)和時(shí)段的區(qū)分。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，目前來(lái)看將會(huì)帶來(lái)較大的變化。舊CAS 14下房企銷售收入確認(rèn)的時(shí)間舊CAS 14第四條 銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（二）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；（三）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；（四）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。將上述規(guī)定運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)上，目前多數(shù)房企是在滿足以

3、下條件時(shí)確認(rèn)收入：（1）對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入，在買賣雙方簽訂銷售合同并在國(guó)土部門備案；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已建造完工并達(dá)到預(yù)期可使用狀態(tài)，經(jīng)相關(guān)主管部門驗(yàn)收合格并辦妥備案手續(xù)；（3）買方按銷售合同付款條款支付了約定的購(gòu)房款項(xiàng)并取得銷售合同約定的入伙資格，即賣方收到全部購(gòu)房款或取得收取全部購(gòu)房款權(quán)利，相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益能全部流入公司時(shí)，確認(rèn)銷售收入。簡(jiǎn)單地講，目前房企是將“交房”作為收入確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)，交房后才在賬面上確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。具體在操作過(guò)程中，可能沒(méi)有嚴(yán)格在“交房”的當(dāng)月確認(rèn)收入，但是在“交房”的年度內(nèi)一般會(huì)確認(rèn)收入。新CAS 14下房企銷售收入確認(rèn)的時(shí)間新收入準(zhǔn)則下，房企銷售收入的確認(rèn)

4、需要在將商品房的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主時(shí)實(shí)現(xiàn)，控制權(quán)的轉(zhuǎn)移在新收入準(zhǔn)則中需要區(qū)分時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)移和時(shí)段轉(zhuǎn)移，根據(jù)新收入準(zhǔn)則的規(guī)定，這個(gè)時(shí)點(diǎn)和時(shí)段的判斷遵循的是：“非此即彼”的原則，也就是說(shuō)先看是否是時(shí)段轉(zhuǎn)移，如果是則判斷結(jié)束；否則，即是時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)移。新CAS 14第十一條 滿足下列條件之一的，屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)；否則，屬于在某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)：（一）客戶在企業(yè)履約的同時(shí)即取得并消耗企業(yè)履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。（二）客戶能夠控制企業(yè)履約過(guò)程中在建的商品。（三）企業(yè)履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且該企業(yè)在整個(gè)合同期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。具有不可替代用途，是指因合同限制或?qū)嶋H

5、可行性限制，企業(yè)不能輕易地將商品用于其他用途。有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)，是指在由于客戶或其他方原因終止合同的情況下，企業(yè)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取能夠補(bǔ)償其已發(fā)生成本和合理利潤(rùn)的款項(xiàng)，并且該權(quán)利具有法律約束力。根據(jù)上述第十一條的規(guī)定，房企現(xiàn)房銷售顯然是不滿足上述三個(gè)條件的，屬于時(shí)點(diǎn)履約，仍然按照舊收入準(zhǔn)則確認(rèn)收入的時(shí)間來(lái)操作。對(duì)于期房銷售，房企在符合預(yù)售條件時(shí)開(kāi)始陸續(xù)收到房款，此時(shí)能否確認(rèn)收入呢？在舊收入準(zhǔn)則下是不確認(rèn)收入的，作為預(yù)收賬款處理?，F(xiàn)在我們逐條驗(yàn)證上述三個(gè)條件：（1）期房預(yù)售，由于房子還未完工，客戶無(wú)法在企業(yè)履約的過(guò)程中消耗企業(yè)履約帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益，不符合第一個(gè)

6、條件；（2）房子在建過(guò)程中，客戶一般也無(wú)法控制房子，不符合第二個(gè)條件；（3）期房預(yù)售時(shí)一般已經(jīng)明確了房號(hào)，此時(shí)對(duì)預(yù)售的單套房子來(lái)說(shuō)具有不可替代性，同時(shí)房屋預(yù)售合同也會(huì)明確約定房款的支付進(jìn)度，實(shí)務(wù)中期房的銷售周期在1到2年，不少房企在房屋竣工備案之前合同全款已經(jīng)收齊，即使沒(méi)有收齊，根據(jù)房款的支付進(jìn)度，房企也取得剩余房款的收款權(quán)，這個(gè)收款權(quán)受到法律保護(hù)，通?？蛻粲馄诟犊顣?huì)產(chǎn)生相應(yīng)的違約金。因此，房企期房銷售滿足第三個(gè)條件的，屬于時(shí)段履約，需要在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入，也就說(shuō)無(wú)需等到“交房”這個(gè)時(shí)點(diǎn)才確認(rèn)收入，在預(yù)售之后就可以按照履約進(jìn)度來(lái)確認(rèn)收入。新收入準(zhǔn)則下，房企期房銷售屬于時(shí)段履約，可以根據(jù)履約進(jìn)

7、度來(lái)確認(rèn)收入，這樣房企期房銷售收入的確認(rèn)顯然是比舊收入準(zhǔn)則提前了。對(duì)于上面的分析，我們從碧桂園2017年8月22日公布的截至2 0 1 7年6月3 0日止六個(gè) 月中期業(yè)績(jī)中得到驗(yàn)證，碧桂園從2017年1月1日開(kāi)始提前采納了香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)，其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的會(huì)計(jì)處理，做了如下說(shuō)明：在以往年度的報(bào)告期間，當(dāng)銷售合同的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在交付物業(yè)所有權(quán)的特定時(shí)點(diǎn)全部轉(zhuǎn)移給客戶時(shí)，本集團(tuán)確認(rèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)產(chǎn)生的收入，而非按照建造進(jìn)度陸續(xù)轉(zhuǎn)移進(jìn)行確認(rèn)。根據(jù)香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)，本集團(tuán)在履約過(guò)程中所產(chǎn)出的商品具有不可替代用途，且本集團(tuán)在整個(gè)合約期間內(nèi)有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約部分收取款項(xiàng)。本集

8、團(tuán)根據(jù)滿足在一段時(shí)間內(nèi)履行義務(wù)的條件，按投入法計(jì)量的履約進(jìn)度確認(rèn)收入。從碧桂園的中期業(yè)績(jī)報(bào)告披露來(lái)看，由于改變收入確認(rèn)的方式，導(dǎo)致收入增加了147.50億元，銷售收入確認(rèn)的時(shí)間提前了。由于新CAS 14 和香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)均與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第 15 號(hào)客戶合同收入實(shí)質(zhì)趨同，為此，碧桂園的做法對(duì)未來(lái)國(guó)內(nèi)房企收入確認(rèn)時(shí)間問(wèn)題均非常有價(jià)值的參照作用。房企銷售收入確認(rèn)提前的影響在舊收入準(zhǔn)則下，一套房子在沒(méi)交付給客戶之前，即使房企已經(jīng)全款收齊，也是不能確認(rèn)收入的，這就導(dǎo)致了合同銷售額和會(huì)計(jì)收入的不一致，這中間會(huì)有一個(gè)時(shí)間差，火爆的銷售業(yè)績(jī)可能需要在1到2年后才能得到會(huì)計(jì)確認(rèn)，很明顯這種模式產(chǎn)生的財(cái)務(wù)信息是失真的，這也反映了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的尷尬地位，在企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息對(duì)公司決策的支撐性十分有限。這點(diǎn)我們可以房地產(chǎn)企業(yè)各大銷售排行榜的依據(jù)可以看出來(lái)，沒(méi)有一個(gè)榜單是根據(jù)會(huì)計(jì)收入來(lái)排名的，都是依據(jù)合同銷售額。在新收入準(zhǔn)則下，在一定程度上解決了上述問(wèn)題，保障了財(cái)務(wù)信息的及時(shí)性。同時(shí)，根據(jù)履約進(jìn)度來(lái)確認(rèn)收入