1、我國房地產(chǎn)投資基金開展討論內(nèi)容 摘要：我國房地產(chǎn)行業(yè) 開展 迅速，但隨著一系列政策法規(guī)的出臺(tái)，傳統(tǒng)融資渠道縮緊，資金需求方面存在缺口，融資渠道的多樣化成為房地產(chǎn) 企業(yè) 面臨的重要 問題 。本文運(yùn)用 現(xiàn)代 金融 理論 對(duì)房地產(chǎn)投資基金這一全新融資方式的概念做了界定，通過比較了國內(nèi)外的房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作方式，認(rèn)為可借鑒西方先進(jìn)的經(jīng)歷，并在此根底上提出了開展房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)實(shí)意義及對(duì)策。關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)投資基金 房地產(chǎn)投資基金 REiTs 公司型我國在經(jīng)歷了一系列土地、貸款政策變動(dòng)后，傳統(tǒng)金融渠道緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商資金普遍吃緊，前期資金運(yùn)作面臨著極大的考驗(yàn)，尋求新的融資渠道成為房地產(chǎn)業(yè)亟待解決的問題。

2、而房地產(chǎn)投資基金作為一項(xiàng)有效的間接金融工具對(duì) 目前 的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的完善是條好出路。房地產(chǎn)投資基金概述基金是由基金發(fā)起人以發(fā)行受益?zhèn)蚬善毙问骄奂喈?dāng)數(shù)量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)展分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資基金是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金聚集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進(jìn)展專業(yè)投資的一種集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長等原因，使房地產(chǎn)開發(fā)、投資所需資金宏大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產(chǎn)基金，由專業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)作機(jī)構(gòu)

3、發(fā)起，將 社會(huì) 上一些閑散資金集中起來，利用這種專業(yè)的運(yùn)作形式，不但可以給投資者帶來較高的回報(bào)，還可以有效的回避風(fēng)險(xiǎn)。國內(nèi)外房地產(chǎn)投資基金的比較 分析美國的房地產(chǎn)投資信托。美國的房地產(chǎn)投資信托，是指由房地產(chǎn)投資信托REITs機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開發(fā)、管理及將來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)公司、投資者是美國房地產(chǎn)投資信托的三大主體。在美國，房地產(chǎn)投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對(duì)象是少數(shù)特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產(chǎn)流動(dòng)性有限，

4、應(yīng)采用封閉式，即規(guī)定在基金成立后一段時(shí)間內(nèi)不允許贖回。 我國的房地產(chǎn)投資基金。目前我國房地產(chǎn)投資基金主要表現(xiàn)為兩種形態(tài)：一是以精瑞基金、偉業(yè)資產(chǎn)、歐尚信托等為主，參照國外房地產(chǎn)投資基金中的權(quán)益型融資形式，采用投資公司形式設(shè)立并對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)展房地產(chǎn)股權(quán)組合投資。由于缺少產(chǎn)業(yè)基金法律標(biāo)準(zhǔn)和保障，多采用承受風(fēng)險(xiǎn)才能較強(qiáng)的私幕形式，最終以股權(quán)溢價(jià)回購方式實(shí)現(xiàn)投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產(chǎn)信托基金，其運(yùn)作上有“一法兩規(guī)信托法，信托資金管理方法，信托投資管理方法約束，資金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)中的“過橋貸款和制定房地產(chǎn)工程的開發(fā)建立。由于投資中趨于對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)才能的考慮，對(duì)資金

5、起點(diǎn)要求較高，期限多在1-3年，不是嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)投資基金，更多的表現(xiàn)為一種集合資金信托方案。我國開展房地產(chǎn)投資基金的意義完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，解決房地產(chǎn)資金供給問題。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長的特點(diǎn)，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內(nèi)金融體制造成了融資困難。房地產(chǎn)企業(yè)可通過獲得房地產(chǎn)投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對(duì)銀行貸款的依賴，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)并預(yù)防和化解經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。整合提升房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。房地產(chǎn)投資基金的投資機(jī)制能促成房地產(chǎn)投資的理性化開展，只有那些運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)前景好的房地產(chǎn)工程才能得到房地產(chǎn)投資基金的資金支持，因此，開展房地產(chǎn)投資基金在客觀上促進(jìn)

6、了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的構(gòu)造調(diào)整，實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置。為投資者提供多元化的投資渠道，滿足群眾資本的投資需求。我國 金融 市場(chǎng)中， 社會(huì) 群眾資本因?yàn)橥顿Y渠道狹窄而沒有得到有效運(yùn)用，而房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大，周期長和專業(yè)性等特點(diǎn)，使群眾投資者難以直接進(jìn)入。房地產(chǎn)投資基金這類新型投資工具的出現(xiàn)為社會(huì)群眾資本的介入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利條件。我國房地產(chǎn)投資基金的障礙現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙。自從?投資基金法?將非證券化的投資基金 內(nèi)容 從中剔除后，變成了?證券投資基金法?，此外私募基金合法化的 問題 ，給房地產(chǎn)投資基金的標(biāo)準(zhǔn)和系統(tǒng)發(fā)起帶來了不確定性。同時(shí)還要面對(duì)資金的進(jìn)入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)等問題

7、，這些都需要 法律 和法規(guī)的配套支持。專業(yè)人才匱乏。由于房地產(chǎn)業(yè) 開展 中涉及規(guī)劃、投融資、建立、經(jīng)營、管理、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等眾多的專業(yè)性和對(duì)區(qū)域性知識(shí)領(lǐng)域，而我國在這些專業(yè)復(fù)合型人才缺乏。市場(chǎng)上的人才欠缺增加了房地產(chǎn)業(yè)投資中的風(fēng)險(xiǎn)，限制了房地產(chǎn)資金鏈的擴(kuò)展和投資基金開展形式的多樣化創(chuàng)新。投資者的自身缺陷。盡管資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)外囤積了大量場(chǎng)外資金，但投資者卻不敢貿(mào)然進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國房地產(chǎn)行業(yè) 會(huì)計(jì) 制度的嚴(yán)重不透明和信息披露的嚴(yán)重不對(duì)稱，還有短期收益形式以及嚴(yán)重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負(fù)債率，都使房地產(chǎn)業(yè)在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業(yè)化的創(chuàng)新金融方式接軌方面缺乏系統(tǒng)性的準(zhǔn)備和接

8、口。我國開展房地產(chǎn)投資基金的對(duì)策健全與完善有關(guān)房地產(chǎn)投資基金的有關(guān)法規(guī)體系。 目前 ，國內(nèi)房地產(chǎn)投資基金具有系統(tǒng)性、復(fù)雜性、綜合性的特點(diǎn)，涉及國民 經(jīng)濟(jì) 多個(gè)領(lǐng)域，需要制定和完善相應(yīng)的房地產(chǎn)投資基金法規(guī)或產(chǎn)業(yè)投資基金法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資基金的公司設(shè)立、融資規(guī)模、財(cái)務(wù)審核、資產(chǎn)運(yùn)作、稅收機(jī)制、監(jiān)管法那么等方面做出細(xì)化法律規(guī)定，使房地產(chǎn)投資基金的建立和開展有法可依。 開放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉。從目前房地產(chǎn)投資基金的參與主體來看，我國居民如今高達(dá)14萬億的儲(chǔ)蓄存款應(yīng)該是最好的資金源泉。除此之外，借鑒國外經(jīng)歷吸收各類社會(huì)閑散游資，吸引大的投資機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來，如保險(xiǎn)公司、社保基金、養(yǎng)老基金、民營投資機(jī)構(gòu)、個(gè)體私營業(yè)主等等，充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)的資金基底，共同形成房地產(chǎn)業(yè)開展資金的蓄水池，使各類房地產(chǎn)投資基金與銀行類金融機(jī)構(gòu)共擔(dān)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共享投資收益，防止房地產(chǎn)業(yè)的泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)。拓展房地產(chǎn)投資基金的市場(chǎng)空間。在房地產(chǎn)投資基金的資金投向上，除了現(xiàn)有的私募基金中廣泛采用的權(quán)益型投資方式外，也可將我國房地產(chǎn)二級(jí)抵押市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)中有問題的房地產(chǎn)納入資產(chǎn)運(yùn)作體系，通過房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)人士多元化經(jīng)營和基金公司堅(jiān)強(qiáng)的