1、老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則1. 基本規(guī)定22. 基礎(chǔ)設(shè)施32.1 小區(qū)公共管網(wǎng)32.1.1 自來水等供水管線和設(shè)施設(shè)備改造 32.1.2 污水管線和設(shè)施設(shè)備改造 32.1.3 雨水管線和設(shè)施設(shè)備改造 42.1.4 消防水源、管線和設(shè)施設(shè)備改造 42.1.5 電力、電信管線52.1.6 燃氣管線62.2 小區(qū)道路工程72.2.1 人行道72.2.2 車行道73. 公共服務(wù)設(shè)施93.1 廣場93.1.1 鋪裝地面93.1.2 景觀照明93.1.3 活動設(shè)施：93.2 無障礙設(shè)施93.3 停車位103.4 便民設(shè)施113.5 安防設(shè)施114. 小區(qū)環(huán)境整治134.1 景觀提升134.2 垃圾分類收集134

2、.3 違章建筑134.4 戶外廣告135. 房屋修繕145.1 屋面145.1.1 屋面形式145.1.2 防水節(jié)能145.1.3 防雷145.2 外墻改造：墻體、門窗 155.2.1 樓內(nèi)外飾面155.2.2 外門窗155.3 電梯155.4 樓內(nèi)管線及附屬設(shè)施整理 165.5 地下空間整治165.5.1 建筑165.5.2 結(jié)構(gòu)175.5.3 給排水175.5.4 電氣175.5.5 通風與空調(diào)181 .基本規(guī)定1.1 老舊小區(qū)改造應(yīng)符合經(jīng)濟、合理、有效的利用土地和空間。1.2 老舊小區(qū)改造應(yīng)以人為本，除應(yīng)滿足一般居住使用要求外， 尚應(yīng)根據(jù)需要滿足老年人、殘疾人等特殊群體的使用要求。1.3

3、 老舊小區(qū)改造應(yīng)滿足居住者所需的日照、天然采光、通風和 隔聲的要求。1.4 老舊小區(qū)改造必須滿足節(jié)能要求 （達到50陸能的，不在改造 范圍內(nèi)；未達到 50陸能的，按照65陸能的要求進行改造），應(yīng) 能合理利用能源。宜結(jié)合各地能源條件，采用常規(guī)能源與可再生 能源結(jié)合的供能方式。1.5 老舊小區(qū)結(jié)構(gòu)改造應(yīng)滿足安全、適用和耐久的要求。1.6 老舊小區(qū)改造應(yīng)符合相關(guān)防火規(guī)范的規(guī)定，并應(yīng)滿足安全疏 散的要求。1.7 老舊小區(qū)改造應(yīng)滿足設(shè)備系統(tǒng)功能有效、運行安全、維修方便等基本要求，并應(yīng)為相關(guān)設(shè)備預(yù)留合理的安裝位置。1.8 改造前應(yīng)進行現(xiàn)場勘查，與相關(guān)單位充分溝通，了解小區(qū)現(xiàn) 狀，及時與居民溝通，尊重居民利

4、益，提由合理、經(jīng)濟的改造技 術(shù)方案，減少對居民生活的干擾。2 .基礎(chǔ)設(shè)施2.1 小區(qū)公共管網(wǎng)2.1.1 自來水等供水管線和設(shè)施設(shè)備改造(1)地下管道陳舊并有不同程度的腐蝕和結(jié)垢，造成水質(zhì)差、供水不足、跑漏嚴重的老舊小區(qū)，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)范對小區(qū)地下給水管 道及附屬設(shè)施(水表井、閥門井等)進行更換，改造后的管網(wǎng)應(yīng) 滿足生活用水的使用要求。(2)室外給水管道 DN80及以上管道采用球墨鑄鐵管、DN80以下采用襯塑管或內(nèi)襯不銹鋼復(fù)合鋼管。嚴禁小區(qū)自備井水源供水管 道與市政給水管道直接連接。(3)應(yīng)按用水性質(zhì)及管理要求設(shè)置計量裝置。如景觀、綠化、設(shè)備用房等處應(yīng)單獨計量。(4)當老舊小區(qū)長期供水壓力不足時，應(yīng)

5、根據(jù)市政給水管網(wǎng)供水 條件分析壓力不足原因，合理確定供水方案。2.1.2 污水管線和設(shè)施設(shè)備改造(1)對污水管道以及化糞池進行全面的疏通清淤，接入市政污水主管網(wǎng)。對破損及淤堵管段進行重點檢查，更換或重建局部管道和檢查井、井蓋。(2)因建設(shè)標準低、使用時間長導(dǎo)致堵塞破損的污水管道及附屬 設(shè)施，按現(xiàn)行規(guī)范更換，以達到日常使用及運行要求。(3)對有滲漏損壞情況的化糞池應(yīng)進行維修或更換。化糞池的位 置應(yīng)便于機動車清掏，并不得影響現(xiàn)有建筑基礎(chǔ)安全；營業(yè)餐廳 的含油污水應(yīng)經(jīng)室外地下隔油池后方可排入污水管道。(4)污水排水不暢由現(xiàn)倒灌或排由管管道標高低于市政接口標高 時，應(yīng)設(shè)置提升裝置。2.1.3 雨水管線

6、和設(shè)施設(shè)備改造(1)對雨水管道以及化糞池進行全面的疏通清淤，接入市政雨水 主管網(wǎng)。對破損及淤堵管段進行重點檢查，更換或重建局部管道 和檢查井、井蓋。(2)因建設(shè)標準低、使用時間長導(dǎo)致堵塞破損的雨水管道線及附 屬設(shè)施，按現(xiàn)行規(guī)范更換，以達到日常使用及運行要求。(3)當小區(qū)處于低洼地段，雨水排水不暢由現(xiàn)倒灌或排由管管道 標高低于市政接口標高時，應(yīng)設(shè)置提升裝置。(4)小區(qū)內(nèi)雨水口的設(shè)置應(yīng)根據(jù)雨水回滲利用、園林綠化、景觀 的要求合理布置。2.1.4 消防水源、管線和設(shè)施設(shè)備改造(1)應(yīng)檢查修繕小區(qū)公共部分原有的消防設(shè)施，并保證其完好、 有效，同時消防水源應(yīng)與生活飲用水獨立分開。(2)小區(qū)公共部分未設(shè)置

7、消防設(shè)施的，應(yīng)按照建筑設(shè)計防火規(guī) 范GB 50016-2014等有關(guān)消防技術(shù)規(guī)定增設(shè)相應(yīng)的消防設(shè)施。(3)原有消防水源不符合消防要求的，應(yīng)通過改造使其滿足國家規(guī)范要求。2.1.5 電力、電信管線（1）規(guī)整線纜小區(qū)內(nèi)架空線路應(yīng)結(jié)合小區(qū)建設(shè)等道路改造工程，實施架空 線路入地，實現(xiàn)電纜供電。（2）應(yīng)根據(jù)住宅建筑電氣設(shè)計規(guī)范JGJ 242中對室外布線進行改造。1）當室外架空線埋地時，沿同一路徑敷設(shè)的室外電纜少于或 等于6根時，宜采用鎧裝電纜直接埋地敷設(shè)，宜埋于凍土層下。當同一路徑電纜為 712根時宜采用電纜排管敷設(shè)方式。當同一 路徑電纜為1318根時宜采用電纜溝敷設(shè)方式。2）電纜與建筑平行敷設(shè)時，應(yīng)埋

8、于建筑物散水坡外，電纜進 由住宅建筑時應(yīng)避開人行由入口，所穿保護管應(yīng)在住宅建筑散水 坡外，且距離不應(yīng)小于200mm管口應(yīng)實施阻水堵塞， 并宜在距建 筑外墻35m處設(shè)電纜并。3）各類地下管線之間的最小水平距離和交叉凈距應(yīng)符合表2-1和表2-2中相關(guān)標準。表2-1各類地下管線之間最小水平凈距離（n）管線名稱給水管排水管燃氣管熱力管電力電纜弱電管道D1D2D3P1P2電力電纜0.50.51.01.52.00.250.5弱電管道0.51.01.51.01.02.01.00.50.5注：D為給水管直徑，D10 300mm,300mmD2< 500mm,D3 500mmP 為燃氣壓力，P1<

9、300kPa, 300kPa < P20 800mm表2-2各類地下管線之間最小交叉距離(R)管線名稱給水管排水管燃氣管熱力管電力電纜弱電管道電力電纜0.500.500.500.500.500.50弱電管道0.150.150.300.250.500.25(3)電力排管一般選用海泡石纖維水泥管、玻璃鋼管或硬質(zhì)PVC管，過街管一般采用涂塑鋼管或玻璃鋼管。(4)實施架空線路入地工程后電纜線路中的地面上或墻上低壓JI接箱應(yīng)絕緣化，一般選用刀熔開關(guān)，回路數(shù)不宜超過4路。有景觀要求的地區(qū)可采用地下低壓電纜分支箱。(5)通信排管一般應(yīng)選用多孔管或預(yù)制混凝土標準塊。(6)小區(qū)低壓電纜當需要更換時應(yīng)選用阻

10、燃銅芯交聯(lián)聚乙烯絕緣 電纜。2.1.6 燃氣管線(1)對已通氣老舊小區(qū)的燃氣樓幢調(diào)壓箱、立管，因周邊環(huán)境發(fā) 生變化的，設(shè)置防車輛沖撞欄加以保護。(2)對具備安裝燃氣管道條件的老舊小區(qū)，結(jié)合提升老舊小區(qū)綜 合整治工作，同步鋪設(shè)小區(qū)地下燃氣管道；燃氣管道盡可能沿著 建筑物外墻架空敷設(shè)。(3)樓幢燃氣立管宜沿著建筑物外墻敷設(shè)，明設(shè)的燃氣管道應(yīng)美 觀、整齊，不影響通行。(4)各區(qū)提升老舊小區(qū)整治工作牽頭單位要加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各類管 線單位施工方案，明確施工時間，力求做到同步施工，同步開挖，減少擾民。同時，要建立聯(lián)動工作機制，加強整治期間地下燃氣 管線安全保護工作。(5)各區(qū)要協(xié)調(diào)和支持小區(qū)紅線外的各類市政

11、管網(wǎng)的接口及管線 延伸段破路施工，做到舊住宅小區(qū)配套設(shè)施即時完工、即時運行 同步增設(shè)標識標志.(6)小區(qū)改造涉及沿街店鋪裝修，因景觀需要統(tǒng)一，燃氣立管位 置的景觀施工應(yīng)根據(jù)設(shè)計院改造方案實施，方便日常維護檢修。2.2 小區(qū)道路工程2.2.1 人行道(1)人行道設(shè)置應(yīng)遵守相關(guān)設(shè)計規(guī)范。應(yīng)采用硬質(zhì)透水磚鋪設(shè)， 并設(shè)置照明，有條件的應(yīng)種植綠化。應(yīng)設(shè)置無障礙設(shè)施。(2)周邊地塊施工或者管線改造引起路面破裂，凹陷問題，路面 不平整，影響居民步行舒適度，通常是造成路基損壞，應(yīng)及 時進行整改。(3)人行道不應(yīng)隨意放置影響行人行進的障礙物，應(yīng)進行規(guī)范化 設(shè)置。(4)人行道應(yīng)根據(jù)小區(qū)由入口的設(shè)置調(diào)整人行道結(jié)構(gòu)以

12、滿足結(jié)構(gòu) 要求。2.2.2 車行道(1)車行道設(shè)置應(yīng)遵守相關(guān)設(shè)計規(guī)范。應(yīng)盡量采用瀝青路面，并 減少井蓋的設(shè)置降低噪音。(2)周邊地塊施工或者管線改造引起路面破裂，凹陷問題，通常 是造成路基損壞，應(yīng)及時進行整改。3 .公共服務(wù)設(shè)施3.1 廣場3.1.1 鋪裝地面廣場硬質(zhì)鋪裝地面應(yīng)采用透水鋪裝。3.1.2 景觀照明（1）室外照明供電宜采用局部TT系統(tǒng)，照明回路應(yīng)設(shè)剩余電流動作保護裝置，并宜在每個燈桿處設(shè)置單獨的短路保護裝置。金 屬燈桿部分均應(yīng)可靠接地。（2）室外照明宜采用節(jié)能型LED光源。（3）室外燈具設(shè)置1）庭院燈：燈的高度可按 0.6 （單道布燈時）1.2B（雙道 對稱布燈時）選?。˙為馬路寬

13、度），但不宜高過3.5m。庭院燈桿 間距可為1525mb2）草坪燈的間距易為 3.55.0H（H為草坪燈距地安裝高度）。 3）路燈高度應(yīng)根據(jù)燈具布置方式，路面有效寬度、燈具配 光以及光源功率等來確定。3.1.3 活動設(shè)施：體育器械、休閑設(shè)施含桌凳等3.2 無障礙設(shè)施(1)居住區(qū)道路，包括居住區(qū)路、小區(qū)路、組團路、宅間小路、 人行道，應(yīng)滿足無礙設(shè)計要求。(2)居住綠地內(nèi)進行無障礙設(shè)計的范圍及建筑物類型包括：由入 口、游步道、休憩設(shè)施、兒童游樂場、休閑廣場、健身運動場、 公共廁所等。(3)公共區(qū)域的主要由入口應(yīng)設(shè)置為無障礙由入口；有 3個以上 由入口時，無障礙由入口不應(yīng)少于2個。(4)基地地坪坡度

14、不大于 5%勺居住區(qū)，居住綠地應(yīng)滿足無障礙 要求，地坪坡度大于 5%勺居住區(qū)，應(yīng)至少設(shè)置一個滿足無障礙要 求的居住綠地。(5)滿足無障礙要求的居住綠地，宜靠近設(shè)有無障礙住房和宿舍 的居住建筑設(shè)置，并通過無障礙通道到達。(6)居住綠地內(nèi)的游步道應(yīng)為無障礙通道，輪椅園路縱坡不應(yīng)大于4%輪椅專用道不應(yīng)大于 8%(7)居住綠地內(nèi)的游步道及園林建筑、園林小品如亭、廊、花架 等休憩設(shè)施不宜設(shè)置高于 450mm的臺明或臺階；必須設(shè)置時，應(yīng) 同時設(shè)置輪椅坡道并在休憩設(shè)施入口處設(shè)提示盲道。(8)綠地及廣場設(shè)置休息座椅時，應(yīng)留有輪椅停留空間。(9)未做無障礙設(shè)計的住宅， 其由入口應(yīng)增設(shè)供輪椅通行的坡道。3.3 停

15、車位(1)機動車停車位不低于 0.3個車位/戶，盡可能滿足小區(qū)實際停車需求；非機動車停車位不低于12個車位/戶(2)根據(jù)小區(qū)實際情況，設(shè)置自行車停車位，自行車棚等非機動 車停車設(shè)施。(3)根據(jù)小區(qū)實際情況，補建機動車停車位有條件補建機動車停 車位。(4)根據(jù)小區(qū)實際情況，增設(shè)或者預(yù)留機動車充電樁位置。3.4便民設(shè)施(1)根據(jù)小區(qū)的實際情況，增設(shè)公告宣傳欄，及快遞柜；有條件 的小區(qū)，可在架空層配套設(shè)置活動室及便利店。(2)根據(jù)小區(qū)實際情況新建或改造公共衛(wèi)生間，并滿足以下要求:1)公共衛(wèi)生間服務(wù)范圍內(nèi)應(yīng)有明顯的指示牌。2)公共衛(wèi)生間照度不足時應(yīng)增加人工照明。3)公共衛(wèi)生間應(yīng)采用節(jié)水器具。4)公共衛(wèi)

16、生間應(yīng)設(shè)置機械排風裝置。5)公共廁所墻面應(yīng)采用便于清洗的材料。地面應(yīng)采用防滑材料鋪設(shè)。3.5安防設(shè)施(1)小區(qū)安防設(shè)施的改造參照福州市公安局福州市小區(qū)視頻監(jiān) 控系統(tǒng)建設(shè)標準的相關(guān)規(guī)定。(2)小區(qū)應(yīng)實行封閉式管理，主要由入口設(shè)置門衛(wèi)并安裝抬桿或 電動伸縮門。(3)小區(qū)應(yīng)安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)，在小區(qū)主要由入口、小區(qū)周界、 重要通道、公共設(shè)施、車輛集中停放區(qū)域設(shè)置監(jiān)控探頭。視頻監(jiān) 控系統(tǒng)接入物業(yè)值班室、街道綜治維穩(wěn)中心或派由所三級平臺， 監(jiān)控錄像保存期限不少于 30天。(4)樓棟單元門應(yīng)安裝門禁系統(tǒng)。1)門禁系統(tǒng)應(yīng)具備對講功能，為訪客和主人之間提供雙向通 話，并由主人遙控防盜門的開啟。信號接入物業(yè)管理中

17、心?？蛇x 用可視對講系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)應(yīng)保證夜間來訪者圖像顯示質(zhì)量 達到驗收標準。門口機宜具備密碼開鎖功能。2)設(shè)有物業(yè)管理的小區(qū)可選用聯(lián)網(wǎng)型可視對講系統(tǒng)，可具 備向物業(yè)管理中心進行緊急報警功能。3)室內(nèi)機可選用具有防盜、燃氣泄露等報警功能的可視對講 戶內(nèi)機。4.小區(qū)環(huán)境整治4.1 景觀提升4.2 垃圾分類收集(1)清理小區(qū)內(nèi)垃圾，根據(jù)不同用途可分為：可回收垃圾、廚余 垃圾、有害垃圾及其他垃圾四類。(2)用戶垃圾可分為可回收垃圾、 不可回收垃圾和廚余垃圾三類。樓外公共區(qū)域垃圾可分為可回收垃圾和不可回收垃圾兩類。并根據(jù)小區(qū)實際情況設(shè)置垃圾桶。(3)對于原有樓內(nèi)的垃圾道進行拆除。(4)垃圾處理站采

18、用地面沖洗的辦法進行清理。4.2 違章建筑(1)對私搭亂建的違章建筑進行拆除。(2)對改變房屋使用功能、危及房屋安全的應(yīng)恢復(fù)原狀。4.3 戶外廣告(1)戶外廣告設(shè)施應(yīng)當遵守相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。積極與城管部門協(xié)調(diào)配合，治理戶外廣告。(2)戶外廣告設(shè)施的布置形式應(yīng)與街景協(xié)調(diào)，并保持完好、整齊、美觀，不應(yīng)妨礙道路交通安全與暢通。(3)道路上的戶外廣告設(shè)施嚴禁遮擋交通標識，不應(yīng)使用與交通 設(shè)施易混淆的色彩。5.房屋修繕5.1 屋面5.1.1 屋面形式可結(jié)合外立面景觀改造的需求，對原屋面形式做相應(yīng)改造。5.1.2 防水節(jié)能(1)老舊房屋防水層存在漏水現(xiàn)象或15年內(nèi)未有過防水改造的屋面，可重新鋪設(shè)防水層

19、。新增屋面保溫的性能應(yīng)達到相應(yīng)節(jié)能 標準的要求，且保溫材料的選擇應(yīng)滿足消防的防火要求。(2)當原屋面防水層完好，使用未超過 15年，承載能力滿足安 全要求時，可直接在原防水層上加鋪保溫層。5.1.3 防雷(1)根據(jù)GB50057-2010建筑物防雷設(shè)計規(guī)范確定防雷級別。5.1.4 原建筑已經(jīng)設(shè)置防雷措施，檢測避雷帶是否保持電氣聯(lián)通，防雷引下線是否保持電氣聯(lián)通，破損的避雷帶應(yīng)進行修復(fù)， 防雷引下線如果損壞，應(yīng)重新沿外墻設(shè)置明裝引下線，做法詳GB50057-2010O5.1.5 按規(guī)范需要設(shè)置防雷設(shè)施的，而構(gòu)筑物沒有設(shè)置的，應(yīng) 按規(guī)范設(shè)置避雷帶和明裝防雷引下線，并應(yīng)滿足防雷接地電阻要 求。5.1.

20、6 有外立面改造的并需要設(shè)置防雷設(shè)置的舊建筑，如果新增加突生屋面的金屬構(gòu)筑物體(如鋁單板)應(yīng)與原避雷帶電氣連接；如果有新增豎向外立面的金屬構(gòu)筑物(如鋁單板) ，構(gòu)筑物內(nèi) 的金屬支架應(yīng)與防雷引下線電氣連接。5.2 外墻改造：墻體、門窗5.2.1 樓內(nèi)外飾面(1)樓內(nèi)公共區(qū)域均做涂料粉刷。(2)樓外原飾面材料如為涂料應(yīng)保留原有做法。如為其他外墻飾 面，可根據(jù)確定的外飾面選定保溫材料。如：原有墻體材料為水 刷石時，施工時應(yīng)鏟除原飾面材料，按施工工藝要求完成外墻保 溫的改造，由于無法恢復(fù)原外飾面的做法，外飾面材料可根據(jù)小 區(qū)整體設(shè)計的要求選用。(3)高層建筑的外飾面宜優(yōu)先選用涂料、飾面砂漿等輕質(zhì)材料。

21、5.2.2 外門窗(1)更換不能達到節(jié)能要求的舊有外窗。(2)樓梯間等公共部位外窗，如樓梯間內(nèi)無采暖設(shè)施，可結(jié)合外 立面改造選用普通外窗。樓梯間內(nèi)的墻體如為住戶的分戶墻，應(yīng) 根據(jù)現(xiàn)場情況對分戶墻進行節(jié)能改造。5.3 電梯(1)對設(shè)有電梯的住宅應(yīng)進行安全隱患的排查，根據(jù)實際情況 更換電梯。(2)未設(shè)電梯的多層住宅，在不影響日照、采光、通風的情況下，且征得所有住戶同意的前提下，可考慮增建電梯。5.4 樓內(nèi)管線及附屬設(shè)施整理(1)樓內(nèi)給水、排水管道，可進行更換。改造后的給水排水系統(tǒng) 應(yīng)滿足建筑給水排水設(shè)計規(guī)范GB 50015及住宅設(shè)計規(guī)范GB 50096要求，并根據(jù)老舊小區(qū)特點參照執(zhí)行住宅建筑規(guī)范

22、GB 50368。(2)小區(qū)雨污分流從源頭進行改造，禁止陽臺洗衣機排水接入雨水立管。(3)為避免入戶查表，裝在戶內(nèi)的水表改至戶外，不具備改造條件 的應(yīng)改為遠傳水表。(4)高層住宅給水系統(tǒng)的生活高位水箱，可改造或取消(結(jié)合給水 泵房改造采用供水裝置直接供水)，高位水箱如若改造，則要考慮 改變材質(zhì)或增加內(nèi)襯等措施；如保留的情況下，增加消毒器。(5)對樓內(nèi)廚房、衛(wèi)生間的排水立管及支管可進行拆除更新。在設(shè) 置洗衣機的部位采用能防止溢流和干涸的專用地漏。(6)排水立管和支管應(yīng)采用超靜音或其它降噪的塑料管材、柔性機制排水鑄鐵管，減少水流噪音污染。5.5 地下空間整治5.5.1 建筑(1)清理疏散通道現(xiàn)雜物，恢復(fù)原有通道寬度。(2)內(nèi)部裝修設(shè)計應(yīng)根據(jù)功能需要，并按適用、經(jīng)濟、美觀的原則 確定。(3)地下工程的排水管溝、地漏、由入口、窗井、風井等，應(yīng)采取 防倒灌措施；5.5.2 結(jié)構(gòu) 對發(fā)現(xiàn)的結(jié)構(gòu)構(gòu)件的裂縫、沉陷及結(jié)構(gòu)表面的侵蝕、風化、疏 松、脫落、掉角等損壞，應(yīng)進行修補。修補鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)時， 應(yīng)采用不低于原結(jié)構(gòu)混凝土強度等級的微膨脹混凝土。(2)對銹蝕變形嚴重的難以修復(fù)的鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件可拆除并更換新的 構(gòu)件。5.5.3 給排水