1、2016年湖北省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的原則和依據(jù)考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資，這種估算的方法叫做。A:單元估算法B：單位指標(biāo)估算法C:工程量近似匡算法D：概算指標(biāo)估算法E:借款合同2、房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)安排時(shí)，通常要投入占項(xiàng)目總投資_的自有資金或股本金。A15%B20%C30%D40%3、投資項(xiàng)目資本金是指_。A在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項(xiàng)

2、目來說是債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；項(xiàng)目法人可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出B在投資項(xiàng)目總投資中，由政府部門認(rèn)購的出資額，對投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)性資金，投資者不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出C.在投資項(xiàng)目總投資中，由項(xiàng)目政府部門認(rèn)購的出資額，對投資項(xiàng)目來說是債務(wù)性資金，投資者不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出D在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項(xiàng)目來說是非債務(wù)

3、性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出4、城市分區(qū)規(guī)劃由_審批。A市規(guī)劃行政主管部門B.市人民政府C.市人大常委會D.省人大常委會5、已知某地區(qū)某類商品住宅2000年至2065年的價(jià)格依次為：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2,預(yù)測2007年該地區(qū)該類商品住宅的價(jià)格應(yīng)為（）元/m2。A2292B2236C2240D22906、根據(jù)國家城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)，3類標(biāo)準(zhǔn)適用于_。A療養(yǎng)區(qū)B.居住區(qū)C.工業(yè)區(qū)D.大學(xué)區(qū)7、某宗土地總面積750

4、0nl2,容積率為3,相應(yīng)的土地單價(jià)為4500元/m2,現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價(jià)下降1，則理論上因容積率提高應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為萬元。A：1125B：1800C：2250D：3375E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格8、根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范，不計(jì)算房屋建筑面積的是_。A屬永久性建筑有柱的貨棚B.有頂蓋不封閉的永久性架空通廊C.無頂蓋的室外樓梯D.與室內(nèi)不相通的類似于陽臺的建筑9、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是_。A街角地B.二面臨街地C.一面臨街地D.畸零地10、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，必須取得_同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

5、A原出讓方B.轉(zhuǎn)讓人C.規(guī)劃行政主管部門D.原出讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門11、隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是_。A單獨(dú)深度價(jià)格修正率B.累計(jì)深度價(jià)格修正率C.平均深度價(jià)格修正率D.加權(quán)深度價(jià)格修正率12、 在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是_。A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)D.開發(fā)成本和管理費(fèi)用13、 某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬元，平均單價(jià)為5000元%樓面地價(jià)為1200元/m2,則該宗土地的總價(jià)為.【200

6、6年考題】A：96萬元B：192萬元C：240萬元D：480萬元E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格14、不動產(chǎn)登記費(fèi)的收取_A按不動產(chǎn)面積B.按件收取C.按不動產(chǎn)體積D.按價(jià)款的比例15、房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價(jià)值。A.發(fā)明B.發(fā)現(xiàn)C.創(chuàng)造D.隱定16、2006年w國本國所有單位、個(gè)人國內(nèi)生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價(jià)值為1000億元，w國所有單位、個(gè)人在外國生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價(jià)值為200億元，外國所有單位、個(gè)人在w國生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的市場價(jià)值為100億元。試計(jì)算2006年w國的國民生產(chǎn)總值GNP為億元。A：1000B：1100C：1200D：2000E:執(zhí)行層

7、的組織協(xié)調(diào)17、按我國公司法規(guī)定，當(dāng)公司股本總額超過億元時(shí)，其社會公眾股的面額至少要達(dá)到6000萬元以上。A：2B：3C：4D：5E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、某房地產(chǎn)在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬元，預(yù)測在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值將上漲20，報(bào)酬率為10，若采用直接資本化法評估該房地產(chǎn)的市場價(jià)值，則資本化率為。A：667B：741C：1260D：1333E:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格19、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂衉。A.更長的經(jīng)濟(jì)壽命B.更顯著的各異性C.更強(qiáng)的適應(yīng)性D.更專業(yè)的物業(yè)管理20、大跨度的工業(yè)廠

8、房要采用結(jié)構(gòu)。A:磚木B:砌體C:鋼筋混凝土D:鋼E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、路線價(jià)法特別適用于_需要對大量土地進(jìn)行估價(jià)的場合。A土地經(jīng)濟(jì)評價(jià)B. 土地課稅C. 土地收益測算D. 土地定級22、某宗房地產(chǎn)采用三種估價(jià)方法得出的結(jié)果分別為820萬元、850萬元和900萬元，若賦予的權(quán)重分別為0.5、0.3和0.2，則該宗房地產(chǎn)的最終評估價(jià)格為_萬元。A850B845C869D85723、 未按建設(shè)用地批準(zhǔn)書和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限動工開發(fā)建設(shè)的用地單位，連續(xù)2年以上未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由無償收回土地使用權(quán)并予以公告。A:鄉(xiāng)級以上政府B:縣級以上人民政府C:市級以上人民政府D:省級以上

9、人民政府E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、 是由出票人簽發(fā)，委托付款人在見票時(shí)或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。A:本票B:匯票C：支票D：銀行券E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、 某投資商預(yù)測到大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的_。A易受政策影響B(tài).依賴專業(yè)管理C.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D,存在效益外溢和轉(zhuǎn)移二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、能夠構(gòu)成設(shè)計(jì)變更的事項(xiàng)包括。A:更改有關(guān)部分的標(biāo)高

10、、基線、位置和尺寸B:增減合同中約定的工程量C:改換有關(guān)工程的施工隊(duì)伍和人員D:改變有關(guān)工程的施工時(shí)間和順序E:其他有關(guān)工程變更需要的附加工作2、商品房買賣合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)由_。A房地產(chǎn)行政主管部門確定B.工商行政管理部門確定C.房地產(chǎn)行政主管部門和工商行政管理部門共同擬定D.商品房買賣當(dāng)事人約定3、在一筆成功的房地交易中最低價(jià)、最高價(jià)、成交價(jià)的關(guān)系是_。A.成交價(jià)最高價(jià)最低價(jià)B.成交價(jià)最低價(jià)最高價(jià)C.最高價(jià)成交價(jià)最低價(jià)D.最高價(jià)最低價(jià)成交價(jià)4、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。

11、如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為（）。A10%B11.27%C14.18%D22.55%5、在借貸記賬法下，末期結(jié)賬后，一般有余額的賬戶有_。A資產(chǎn)類賬戶B.負(fù)債類賬戶C.期間成本費(fèi)用賬戶D.期間收入賬戶E.所有者權(quán)益賬戶6、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，須提供的材料主要有_。A建設(shè)工程規(guī)劃許可證B.選址規(guī)劃意見通知書C.項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的總平面圖D.城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)E1/2000或1/500的地形圖7、李某從甲公司購買商品房一套，合同約定建筑面積為126m2,單價(jià)為4500元/m2,交

12、房時(shí)測繪得到的建筑面積是121m2,則李某可以選擇_。A.退房B.甲公司返還李某22500元C.甲公司返還李某27900元D.甲公司返還李某36706元E.甲公司返還李某45000元8、為消除壟斷，提高資源配置效率，政府可以通過手段進(jìn)行干預(yù)。A:社會立法B:經(jīng)濟(jì)立法C:價(jià)格管制D:稅收調(diào)節(jié)E:市場控制9、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)的是（）。A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)B.價(jià)值較大的房地產(chǎn)C.獨(dú)立使用的房地產(chǎn)D.不可分割的房地產(chǎn)10、廠商經(jīng)營決策的利潤最大化原則的內(nèi)容是_。A邊際收益等于邊際成本B.邊際收益小于邊際成本C.總收益等于總成本D.邊際收益大于邊際成本11、下列保險(xiǎn)中，屬于政策保險(xiǎn)的有。A

13、：社會養(yǎng)老保險(xiǎn)B:農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)C:巨災(zāi)保險(xiǎn)D:失業(yè)保險(xiǎn)E:出口信用保險(xiǎn)12、下列土地狀況中，不屬于土地權(quán)益狀況的是_。A土地使用期限B. 土地使用管制C. 土地面積大小D. 土地權(quán)利性質(zhì)13、從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力的財(cái)務(wù)報(bào)表是_。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.資金來源與運(yùn)用表14、從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時(shí)，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（）。A價(jià)格結(jié)構(gòu)B.區(qū)域結(jié)構(gòu)C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D.供求結(jié)構(gòu)E.投資結(jié)構(gòu)

14、15、以縣為單位，人均耕地在1畝以下，耕地占用稅為每平方米_元。A. 13B. 28C. 39D. 21016、 房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)中，物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)是指（）。A資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)B.未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)17、 ”可貸資金利率理論”認(rèn)為。（2008年試題）A:可貸資金的需求主要由投資需求，赤字需求和家庭需求三個(gè)要素構(gòu)成B:可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄三個(gè)要素構(gòu)成C:利率不是由可貸資金的供求決定的D:可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E:可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)18、國家可以提前收回建設(shè)用地使用權(quán)的情形有。A:受讓方逾期未

15、支付全部地價(jià)款B:拆除地上建筑物C:自然災(zāi)害造成地上附著物變化D:因公共利益需要E:人民法院判決生效19、求取建筑物折舊的方法主要有_。A年限法B.市場提取法C.分解法D.功能法E.對比分析法20、進(jìn)度控制是對建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的_管理。A.質(zhì)量B.成本C.時(shí)間D.計(jì)劃21、對監(jiān)理單位的資質(zhì)審查、分級標(biāo)準(zhǔn)、申請程序、監(jiān)理業(yè)務(wù)范圍及管理機(jī)構(gòu)與相應(yīng)職責(zé)均做了詳細(xì)規(guī)定的是。A：工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理實(shí)行辦法B：工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理若干細(xì)則C：工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理實(shí)行規(guī)定D：工程建設(shè)監(jiān)理單位資質(zhì)管理具體規(guī)定E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的價(jià)格為1000美元/m2,匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月均遞減0.5%，則其1999年10月25日的價(jià)格為_人民幣元/m2。1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。A7