1、烏蘭浩特市場住宅調(diào)查報告一、 烏市房地產(chǎn)市場總體概述烏市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)公司近50家，其中現(xiàn)階段在售的不足20家。 雖然本市每年建設的商品房面積相當可觀，但是能夠如期上市并開盤銷售的不足總數(shù)的50%；造成此原因的因素有以下幾種：（1）建設速度慢，（2）資金不足造成負面影響，（3）前期宣傳不到位，（4）現(xiàn)場人員能力不高。 目前本市每平方米商品房的均價為3800元左右，其中面積為100120平方米左右的房子在市場上最為緊俏且最受市民歡迎，但多為中低檔樓盤，高端樓盤不多。二、市內(nèi)個案樓盤的基本情況序號項目名稱產(chǎn)品類型均價元/主力戶型銷售率其他1蒙佳·君御華庭小高層4120二居、三居

2、70%貸款每平減300元2賽罕公園小高層3740二居、三居35%無優(yōu)惠3蒙佳商居小高層3730二居、三居85%無優(yōu)惠4都林花園小高層4000一居、二居60%每層加50元5新發(fā)博藝家園高層3860二居、三居25%每層差價36元6景宜花園多層3800大二居25%7同澤家園多層3700二居80% 三、現(xiàn)售樓盤的建筑類型及所占比例 目前市內(nèi)的住宅建筑類型主要有多層（6-7層）、小高層（12-17層）、高層（18-30層）；從建筑形式上來說主要有板樓、框架二種。多層與小高層住宅在市場中占主流地位，其多層占有率約為45%，小高層次之，市場占有率約為30%，高層占有率約為10%，其它市場占有率約為15%；面

3、積在120-130平方米的房源是市場上暢售房。四、市場調(diào)研總結(jié)1、供求分析 目前市場上住宅商品房的供應量約為200萬平方米，其中包含在售樓盤的二期工程，但不包括在建的集資房源?？傮w來說2015年市場總的供應量會超過250萬平方米。從市房管局的房屋產(chǎn)權(quán)交易登記統(tǒng)計來看，住宅的銷售量最好的時期實在2013-2014年，而現(xiàn)階段烏市現(xiàn)有的供應量可供未來四年消費，供需已嚴重失衡。由此可以推斷：客戶可選擇的空間會更大，未來各樓盤的銷售周期都會不同程度拉長至2-3年；同時會加大開發(fā)商的成本投入，樓盤的性價比會成為市場競爭的主流；開發(fā)商之間的競爭會越演越激烈，在開發(fā)成本不斷上升的情況下，房價會持續(xù)高走。2、

4、戶型設計及面積產(chǎn)品設計追求人性化。以人為本、房適應人已成為市場導向，樓盤的設計更趨人性化，戶型設計注重功能分區(qū)，景觀設計注重人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一?？傮w來說本地的房型以二房和三房為主，二房中以兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積在80-110平方米之間；三房中以三室二廳一衛(wèi)為主，面積在115-140平方米之間；樓棟走向以東西走向為主，多為南北朝向。二房的臥室常放在南側(cè)，客廳和廚衛(wèi)常放在北側(cè)，三房的兩個臥室和客廳常放在南側(cè)，廚衛(wèi)和書房常放在北側(cè)，也有部分樓房的三個臥室全部放在南側(cè)，客廳和廚衛(wèi)在北側(cè)。戶型設計也很注重細節(jié)部位，如窗、陽臺、走道、樓梯、衛(wèi)生間等，大多體現(xiàn)出人性化的設計風格。3、帶電梯住宅購買情況

5、分析本地的帶電梯的住宅并不是很多，多層帶電梯住宅項目暫時沒有?？傮w上來說電梯住宅的銷售情況都不好，在已銷的電梯房中有一個普遍現(xiàn)象，就是銷量最多的往往以低樓層為主，高樓層的房屋銷量最低。原因分析：客戶的消費習慣：當?shù)厝艘蚜晳T了住低樓層的房屋，一般都認為三樓和一樓的房屋最貴，其次為二層和四層，最后為五層和六層。帶電梯的房子在本地出現(xiàn)不到三年，絕大部分的市民還沒有認識到電梯所帶來的好處，只看到了它的壞處：物業(yè)管理費用高、維修費用高并且出現(xiàn)故障時上下樓極不方便。價格原因：對于價格因素，當?shù)厝说拿舾行砸脖容^大，電梯住宅在定價時往往越高價格越貴，低樓層的價格相對于整棟樓來說價格較低，所以整個市場帶電梯的房

6、屋低樓層的房屋賣的較快，高的賣的比較慢。4、各檔次樓盤銷售情況分析通過上述各樓盤的銷售統(tǒng)計可以得出以下結(jié)論：（銷售速度由高到低分別為）高檔樓盤中高檔樓盤中檔樓盤中低檔樓盤。由于目前本市社會物質(zhì)財富占有人群較多，社會上對高端樓盤和中高端的需求逐漸增大，也就是現(xiàn)階段市民對改善型住宅的需求很大，而剛需型住宅所占比例日益減少。加上現(xiàn)在年輕人對一步到位的住房理念日漸成熟，但在購房者日漸理性的購房中，仍然存在著銷售慢的問題；特別是在本市自由職業(yè)者和經(jīng)商人群所占比例較多的今天，對住宅的性價比尤為看重。5、房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢1、城市化的進程推動本市房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展近年來，本市拉大了城市框架，市區(qū)一分為三

7、，由原來的一個區(qū)發(fā)展為三區(qū)，轄區(qū)人口由原來的30萬上升到80萬，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐年增多，開發(fā)面積不斷增加，樓盤規(guī)模逐漸增大，房價也持續(xù)攀升，城市化的進程推動了房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。2、大盤時代的來臨外來企業(yè)如碧桂園、恒大都在本市有大規(guī)模樓盤上市，本地的企業(yè)也不甘示弱，都停靠背后的實力或其它的門路紛紛出擊，也有大規(guī)模的樓盤上市，各路豪強為了利益一拼高下，標志著烏蘭浩特房地產(chǎn)業(yè)大盤時代的來臨。3、房地產(chǎn)業(yè)全面升級 外來企業(yè)的進入，加劇了本市房地產(chǎn)業(yè)的競爭，同樣也給本市的房地產(chǎn)業(yè)帶來了先進的開發(fā)理念和銷售經(jīng)驗，本地的房地產(chǎn)企業(yè)為了自身的市場發(fā)展，大都改進了開發(fā)模式，與外來的策劃公司合

8、作，提高了樓盤的服務質(zhì)量，加大了成本的投入，同時也提升了房價，最終導致了房地產(chǎn)業(yè)全面升級。4、供需失衡進一步加大房地產(chǎn)開發(fā)的難度目前烏市現(xiàn)有的銷售樓盤建筑面積約有170萬平方米左右，而實際烏市市平均每年的市場需求量也就在50萬平方米左右，再加上今年其它將要推出的幾個樓盤，供應大大超過需求，各個樓盤的市場銷售周期都會不同程度地拉長到2-3年。7、對本項目未來營銷策略的幾點建議1、把握住市場的動態(tài)變化市場經(jīng)濟就是“競爭和機遇同行”，在房地產(chǎn)競爭環(huán)境中，多調(diào)查市場，了解主要竟爭對手每一步的營銷策略和市場推廣計劃，有針對性地對本項目的推廣計劃進一步地調(diào)整，以達到吸引竟爭對手目標客戶的目的。2、對價格策

9、略的調(diào)整對本地項目來說，如果價格走勢做的不好，相對開盤來說價格不升反降，在客戶和市場中的反映極為不好，給人一個不良印象“房子賣不動了，才會降價?！睂λ锌蛻魜碚f都有一個普遍心理：買漲不買落和羊群效應，烏市的消費者也是如此，建議價格策略為“低開低走高頻”，用較低的價格開盤，高頻率的小幅的價格上升，其中心思想就是“房子賣的太快，所以才不斷的漲價，漲幅又是在可接受范圍內(nèi)” 。3、銷控策略 縱觀整個房地產(chǎn)市場，無論大大小小的樓盤都進行銷控處理，本樓盤的銷控處理的很一般：只是對所推的樓棟進行控制，沒有對樓層進行控制，銷售人員的價格表上所剩房源太多，給了客戶太多的選擇機會，同時也失去了更多的成交機會，建議

10、對樓層進行銷控，辦法如下：每棟樓同一種戶型只開放所占比例的40-50%套，同時封存一些好的戶型，最多給客戶2個或1個選擇機會，一旦賣出去一套，就開封一套，銷售經(jīng)理做好控制和核對工作。這樣可以給客戶和外界造成一種房子已售出大部分，機會不多了，并且房價格還會上漲，通過這種銷控對本項目銷售一定會起支促進作用。4、提高銷售接待水平 目前銷售人員對本項目的產(chǎn)品、解說程序、接待流程、簽約流程和項目區(qū)域環(huán)境都已熟知，但對于目前整個房地產(chǎn)市場行情還不太清楚，同時銷售接待技巧運用的不好，沒有現(xiàn)場的SP配合，銷售接待水平有待提高。客戶的成交量會隨著銷售接待水平的提高會有所增加。5、打破傳統(tǒng)營銷和新理念推盤思路傳統(tǒng)的營銷模式往往局限于坐消模式，運用老套的廣告手段吸引人到現(xiàn)場再進行落單成交已經(jīng)落后了。本項目推廣手法必須改變，找到項目核心賣點：“右手繁華、左手繁花”，炙手可熱的南濱河片區(qū)歐亞商城的帶動造就未來繁華之地，健康自然的洮兒河濕地市政綠化大面積覆蓋，處處繁花成為烏蘭浩特空氣最優(yōu)居住區(qū)域。等等.建議重新包裝項目，工地圍擋全部換新從新定位。樓書、折頁逐