1、新婚夫婦的購房計(jì)劃戴先生，30歲，月收入8000元；妻，28歲，月收入6000元。兩人年終獎金都可多領(lǐng)一個(gè)月?；局С觯荷钯M(fèi)5000元，孝養(yǎng)金1000元，交際開支1500元，年度旅游支出3000元,每月固定償還小額信用貸款500元，基金定期定額投資1500元，保險(xiǎn)費(fèi)支出200元。目前資產(chǎn)：股票型基金20000元，定期存款10000（利率4%）,活期存款5000元。問題：1、現(xiàn)階段是選擇租屋或購屋劃算2、如果3年后自行購屋，不知可行否又該怎樣進(jìn)行準(zhǔn)備一、財(cái)務(wù)狀況及分析首先來看該家庭的資產(chǎn)負(fù)債情況：資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目金額占總資產(chǎn)項(xiàng)目金額占總資產(chǎn)現(xiàn)金，活期存款5,00014%闈卡/信貸應(yīng)付款6

2、,00017%定期存款10,00029%負(fù)債總額6,00017%共同基金20,00057%凈資產(chǎn)資產(chǎn)總額35,000100%凈資產(chǎn)總額29,00083%目前負(fù)債比率只有17%,基本財(cái)務(wù)狀況尚稱穩(wěn)健良好，但整體資產(chǎn)屬性偏保守，而負(fù)債項(xiàng)目中全是消費(fèi)性貸款，貸款利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過于存款利率，未來應(yīng)優(yōu)先考慮以手邊存款清償此項(xiàng)負(fù)債。其次，簡要分析一下該家庭的現(xiàn)金流量:現(xiàn)金流量表類別項(xiàng)目金額百分比說明收入先生年收入78000%夫收入貝獻(xiàn)度太太年收入52000%妻收入貢獻(xiàn)度工作收入130,000%工作收入依賴度理財(cái)及其它收入400%替代收入來源年度總收入130,400100%支出生活消費(fèi)支出94,000%消費(fèi)率償

3、債支出6,000%財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)率保障型保費(fèi)支出2,400%年度總支出102,400%支出比率結(jié)余總結(jié)余（可儲蓄額）28,000%儲蓄率還本投資額18,000%固定儲蓄計(jì)劃自由儲蓄額10,000%自由儲蓄率每月支出結(jié)構(gòu)分析表消費(fèi)（生活）支出細(xì)項(xiàng)金額占總消費(fèi)支出食2,000%衣（送洗，一般添購）1,000%?。ǚ孔猓姎?，電話）1,000%行（交通費(fèi)，油錢）1,000%交際費(fèi)1,500%牛笠rk輩1,000%消費(fèi)（生活）支出小計(jì)7,500%從收支結(jié)構(gòu)來看，年度凈結(jié)余為正數(shù)，支出比率,可儲蓄率,屬偏低范圍。收入全來自于工作收入，理財(cái)收入不多，要注意到收入中斷可能造成的沖擊。支出方面，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)率并不高（

4、低于20%）,但消費(fèi)率高達(dá),有過度消費(fèi)之虞，且外食與交際費(fèi)用合計(jì)高達(dá)生活支出的,略嫌偏高，應(yīng)考慮節(jié)流。、購屋或租屋評估1、租屋的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值=Y8,000/（）-48,000*/（A2）-480,00*（人2）/（人3）-48,000*（人3）/（人4）-48,000*（人4）/（人5）=Y6,602-47,959-49,356芍0,794芍2,273=t246,984元。2、購房的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值購屋自備20萬元，貸款利率%，20年房貸，每年本利攤還額=貸款金額60萬/標(biāo)準(zhǔn)年金現(xiàn)值系數(shù)（n=20，i=）=46,元。5年房貸支出總現(xiàn)金流量現(xiàn)值=誨年本利攤還額*房貸支出年金現(xiàn)值倍數(shù)（n=5,i=3）

5、=7211,242元。假設(shè)5年后售屋：當(dāng)時(shí)房價(jià)=80萬*復(fù)利終值系數(shù)XXX（n=5，i=8）=1,175,462元。當(dāng)時(shí)房貸本金余額=-每年本利攤還額46,*房貸支出年金現(xiàn)值倍數(shù)（n=15，r=）=495,369元。當(dāng)時(shí)售屋凈所得=1,175,46295,369=679,993元。售屋所得現(xiàn)值（n=5，i=3）=586,567元。購屋凈現(xiàn)金流現(xiàn)值=（自備款-200,000）+（5年房貸支出總現(xiàn)金流量現(xiàn)值-211,242）+（售屋所得現(xiàn)值586,567）=175,325元。3、結(jié)論因?yàn)椋ㄙ徫輧衄F(xiàn)金流175,325）-（租屋凈現(xiàn)金流現(xiàn)值-246,984）=422309元0目前購屋合算4、貸款額度概

6、算理想房子三年后價(jià)格=800,000*復(fù)利終值系數(shù)（n=3，i=8）=1,007,768元。房價(jià)*25%=屆時(shí)需自備金額251,942元。房價(jià)*75%=屆時(shí)需貸款金額755,826元。5、購房能力評估A.自備款額度評估在其它條件不變的情況下，目前可能用作自備款來源有兩部份：1）依資產(chǎn)負(fù)債表，現(xiàn)有凈資產(chǎn)可投入=金融資產(chǎn)T肖費(fèi)負(fù)債=29,000元。2）依現(xiàn)金流量表，未來每年可再投入=年度總結(jié)余（可儲蓄額）28,000+已清償消費(fèi)負(fù)債6,000=34,000元（前項(xiàng)已經(jīng)扣除）。三年后總儲蓄額度=29,000*復(fù)利終值系數(shù)（n=3,i=10）+34,000*年金終值系數(shù)（n=3,i=10）112540

7、=38,599+112,540=151,139元自備款金額251,942元。自備款準(zhǔn)備尚不足，差額=100,803元。B.每年償債能力評估已清償消費(fèi)負(fù)債6,000元后，每年度總結(jié)余（可還房貸金額）28,000+6,000=34,000每年攤還金額58,105元。每年償債能力尚不足，差額=24,105元。結(jié)論：前述購屋計(jì)劃無法以目前收支結(jié)構(gòu)達(dá)成。C.如何調(diào)整收支自備款不足部分，每年需要多儲蓄額度=100,803/年金終值系數(shù)（n=3,i=10）=30,454元。房貸償還部分，每年差額=24,105元。故，未來三年，每年比現(xiàn)況需多儲蓄金額=30,454,=%月多儲蓄2538元即可。購屋之后，每年比現(xiàn)況需多儲蓄金額=24,105=每月多儲蓄2009元即可。建議減少交際費(fèi)支出及不必要的娛樂支出，或?qū)ふ倚劫Y更高的工作機(jī)會。6、投資組合調(diào)整現(xiàn)有資產(chǎn)與未來的儲蓄，將股票基金的比重提高至少到七成左右。（以下的組合僅供參考，并非唯一答案，報(bào)酬并非保證，波動風(fēng)險(xiǎn)仍需納入考慮）項(xiàng)目金額目前占金融資產(chǎn)組合比重預(yù)估報(bào)酬率加權(quán)預(yù)估報(bào)酬率建議調(diào)整后百分比調(diào)整后加權(quán)預(yù)估報(bào)酬率活期存款5,00014%定期存款10,00029%4%債券基金00%6%股票基金20,00057%12%調(diào)整前投資組合報(bào)酬預(yù)估%調(diào)整后投資組合報(bào)酬預(yù)估%7.風(fēng)險(xiǎn)控制投資市場風(fēng)險(xiǎn)