1、深圳中原物業(yè)顧問有限公司2007年1月誰會(huì)為老寶城舊改項(xiàng)目買單？誰會(huì)為老寶城舊改項(xiàng)目買單？寶城寶城2222區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告區(qū)項(xiàng)目定位報(bào)告深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部 當(dāng)獲邀參與貴司新安22區(qū)舊改項(xiàng)目銷售策劃代理的時(shí)候，中原寶安事業(yè)部全體同仁榮譽(yù)使命感中原寶安事業(yè)部全體同仁榮譽(yù)使命感油然而生。 這種榮譽(yù)使命感主要來源于項(xiàng)目自身屬性特點(diǎn)舊城改舊城改造造，以及我們市場分析后做出的判斷項(xiàng)目價(jià)值彈性空項(xiàng)目價(jià)值彈性空間很大間很大。這個(gè)時(shí)候，我們不僅僅要對項(xiàng)目負(fù)責(zé)、對發(fā)展商我們不僅僅要對項(xiàng)目負(fù)責(zé)、對發(fā)展商負(fù)責(zé)、對區(qū)域負(fù)責(zé)、更要對社會(huì)負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)、對區(qū)域負(fù)責(zé)、更要對社會(huì)負(fù)責(zé)。前 言深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)

2、四部前提：項(xiàng)目銷售周期08-10年誰會(huì)為老寶城舊改項(xiàng)目買單？08年，項(xiàng)目價(jià)格思考？08年，項(xiàng)目客戶思考？深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部一、市場現(xiàn)在價(jià)格？深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部深圳市場概況深圳市場概況連續(xù)四年供不應(yīng)求，供需矛盾加劇連續(xù)四年供不應(yīng)求，供需矛盾加劇需求持續(xù)增加，但需求持續(xù)增加，但0606年供應(yīng)量太年供應(yīng)量太少，導(dǎo)致需求量被迫減小。少，導(dǎo)致需求量被迫減小。自自20022002年以來供應(yīng)量持續(xù)下降年以來供應(yīng)量持續(xù)下降自自0303年開始，供需比小于年開始，供需比小于1 1，致使，致使供需矛盾大大加劇。供需矛盾大大加劇。深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部深圳市場概況深圳市場概況“地

3、荒地荒”、“房荒房荒”， 令價(jià)格大幅上揚(yáng)令價(jià)格大幅上揚(yáng)連續(xù)四年供需矛盾加劇是導(dǎo)致連續(xù)四年供需矛盾加劇是導(dǎo)致房價(jià)飛速上漲的直接原因。房價(jià)飛速上漲的直接原因。20052005年深圳房價(jià)漲幅達(dá)年深圳房價(jià)漲幅達(dá)18%18%20062006年漲幅年漲幅高達(dá)高達(dá)30%30%，每平，每平米漲價(jià)超過米漲價(jià)超過20002000元，全市均元，全市均價(jià)突破價(jià)突破90009000元。元。深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部深圳西岸深圳西岸(新新中心區(qū)中心區(qū))濱海新城濱海新城碧海中心區(qū)碧海中心區(qū)海濱海濱居住區(qū)居住區(qū)新安西鄉(xiāng)老城新安西鄉(xiāng)老城成熟居住區(qū)成熟居住區(qū)片區(qū)是新規(guī)劃的濱海新城；目前以中高檔產(chǎn)品供應(yīng)為主，三房、四房偏大的

4、戶型占據(jù)市場主導(dǎo)地位;主要以寶安本地客戶為主，關(guān)內(nèi)客戶比例逐步增大片區(qū)整體環(huán)境較零亂，治安狀況較差;客戶主要為西鄉(xiāng)本地客戶;土地儲備豐富，是未來開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，入市量較大，物業(yè)形象檔次將會(huì)有較大提升。工業(yè)廠房和居住區(qū)混雜，城市形象差片區(qū)對新安、西鄉(xiāng)及領(lǐng)近各鎮(zhèn)的客戶有強(qiáng)勢吸納能力;發(fā)展成熟，可開發(fā)土地日漸稀少，房地產(chǎn)開發(fā)開始啟動(dòng)舊城改造。寶安中心組團(tuán)房地產(chǎn)格局深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部自2004年12月底，天悅龍庭5500元/拉開寶安中心區(qū)住宅大幕后，各樓盤價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，并分別在2005年3月、7月、11月，2006年3月、9月、11月呈跳躍式增長。截至截至20062006年年1212月，

5、宏發(fā)領(lǐng)域已報(bào)出了月，宏發(fā)領(lǐng)域已報(bào)出了1300013000的高價(jià)的高價(jià)麗晶國際麗晶國際幸福海岸幸福海岸I深業(yè)新岸線深業(yè)新岸線I 尚都尚都I天悅龍庭天悅龍庭II金成時(shí)代金成時(shí)代金泓凱旋城金泓凱旋城I尚都尚都I 尚都尚都I金泓凱旋城金泓凱旋城I金泓凱旋城金泓凱旋城I西城上筑西城上筑55005300560060005250550063806500615066506900710074005600金泓凱旋城金泓凱旋城I5900金泓凱旋城金泓凱旋城I7500風(fēng)臨州風(fēng)臨州12月月 1月月2月月3月月4月月5月月6月月8月月9月月 11月月 12月月 2月月4月月6月月10月月西岸觀邸西岸觀邸2004年年200

6、6年年2005年年天悅龍庭天悅龍庭I9月月950012月月13000凡爾賽宮凡爾賽宮10500新中心區(qū)區(qū)間價(jià)格宏發(fā)領(lǐng)域宏發(fā)領(lǐng)域區(qū)間價(jià)格：區(qū)間價(jià)格：10000-1300010000-13000元元/ / 數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部代表樓盤：宏發(fā)領(lǐng)域物業(yè)地址：寶安區(qū)新湖路與創(chuàng)業(yè)路交匯東面區(qū)間占地面積:36297.19平方米總建筑面積:168000平方米總戶數(shù):13542006年，寶安中心區(qū)樓盤價(jià)格的不斷上揚(yáng)，宏發(fā)領(lǐng)域要做其階段性價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)也路人皆知。2006年12月，隨著其銷售中心和樣板房的陸續(xù)開放，樓盤喊出了13000的高價(jià) 新中心區(qū)典型樓盤深圳中原深圳中原

7、事業(yè)四部事業(yè)四部碧海中心區(qū)區(qū)間價(jià)格富通城一期富通城一期I4200450050005100520058001月月3月月4月月5月月6月月8月月9月月 11月月 12月月 2月月4月月6月月富通城二期富通城二期2006年年2005年年9月月63007700綠海名居綠海名居6400富通城三期富通城三期圣淘沙二期圣淘沙二期6800富通城一期富通城一期I富通城一期富通城一期I圣淘沙一期圣淘沙一期富通城一期富通城一期I富通城一期富通城一期I4800530010月月 11月月富通城一期，自2005年1月起入世以來， 以碧海中心區(qū)價(jià)格標(biāo)桿自居，其價(jià)格從4200元/持續(xù)上揚(yáng)，并在2005年5月、10月；06年5

8、呈跳躍式增長。截至截至20062006年年1212月，最高價(jià)達(dá)月，最高價(jià)達(dá)8200元元/12月月8200富通城三期富通城三期區(qū)間價(jià)格：區(qū)間價(jià)格：7200-82007200-8200元元/ / 數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部 碧海中心區(qū)典型樓盤代表樓盤：富通城三期產(chǎn)品特點(diǎn)：獨(dú)創(chuàng)復(fù)式公寓，深受客戶喜愛，短期內(nèi)吸引大量客戶，引發(fā)高價(jià)高銷；住宅空中廊院+大量贈(zèng)送面積，戶型均好性及尺度感較強(qiáng)，受居家客戶喜愛價(jià)格走勢：11月首批復(fù)式公寓均價(jià)8500，普通住宅 7700；12月二批普通住宅均價(jià)8200。深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部20062006年下半年二手房價(jià)格在年下半年二

9、手房價(jià)格在7500-100007500-10000之間。之間。深圳中原三級市場2006年12月24日房源報(bào)價(jià)（面積：68-140）盤源套數(shù)建筑面積()總價(jià)(萬元)單價(jià)(元/)鴻景園151875.251461.517794冠城世家131690.071437.028503香繽廣場181224.46953.767789御景臺121560.801564.6210024新安湖花園151650.091243.347535新安片區(qū)738000.676660.358324.42新安老城區(qū)區(qū)間價(jià)格深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部根據(jù)以上分析，目前各片區(qū)之前的價(jià)格排位形式為：寶安中心區(qū)新安老城區(qū)碧海中心區(qū) 100

10、00-14000元元/均價(jià)均價(jià)7500-10000元元/均價(jià)均價(jià)7200-8200元元/均價(jià)均價(jià)目前價(jià)格關(guān)系深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部二、市場未來價(jià)格發(fā)展趨勢深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部未來價(jià)格深圳價(jià)格走勢研判1 1、20072007年，深圳價(jià)格仍將大幅上漲年，深圳價(jià)格仍將大幅上漲原因：深圳土地供應(yīng)短缺，07年樓市仍然供小于求深圳經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民購買力能力提高人民幣的持續(xù)升值、奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)、申大成功等利好消息對樓市剌激深圳剛性需求巨大，泡沫不大，房價(jià)仍有較大上漲空間。 2 2、20082008年后，深圳房價(jià)仍然堅(jiān)挺，只是漲幅變小年后，深圳房價(jià)仍然堅(jiān)挺，只是漲幅變小原因：需求略有減小股市

11、走出低迷狀態(tài)，房價(jià)高企，投資資金轉(zhuǎn)入股市或其它投資品，投資及投機(jī)需求減小，高企房價(jià)也將使部分購房需求轉(zhuǎn)化為無效需求供需關(guān)系趨于平衡國際案例顯示，奧運(yùn)會(huì)后房價(jià)并不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，如 04年雅典、00年悉尼、96年亞特蘭大奧運(yùn)會(huì)后房價(jià)并未有下跌，房價(jià)主要還是由區(qū)域供需關(guān)系決定，深圳人口眾多，人口結(jié)構(gòu)特殊，剛性需求仍然強(qiáng)勁，但06-07年供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整后供應(yīng)量并不能大幅增長，供需關(guān)系趨于平衡深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部未來價(jià)格寶安價(jià)格走勢研判寶安價(jià)格緊隨深圳走勢，漲幅仍高于全市平均水平寶安價(jià)格緊隨深圳走勢，漲幅仍高于全市平均水平原因：寶安占全市人口接近1/2，人口眾多，剛性需求仍然較大寶安舊城改造

12、開始啟動(dòng)，被動(dòng)需求大大增加寶安借助大型國際港口建設(shè)及投產(chǎn)使用，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將再上新臺階，城市綜合優(yōu)勢將繼續(xù)提高寶安08-09將與關(guān)內(nèi)無縫對接，近期、遠(yuǎn)期前景看好，將繼續(xù)吸引大量關(guān)內(nèi)客戶群深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部新安寶安中心寶安中心組團(tuán)組團(tuán) 西鄉(xiāng)福永南1 1、政府扶持、政府扶持深圳關(guān)外八大組團(tuán)規(guī)劃出臺，深圳關(guān)外八大組團(tuán)規(guī)劃出臺， 寶安中心組團(tuán)脫穎而出。寶安中心組團(tuán)脫穎而出。重點(diǎn)發(fā)展：重點(diǎn)發(fā)展：房地產(chǎn)、商貿(mào)服務(wù)和金融等為主體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；以航空、港口和與之配套的倉儲、先進(jìn)工業(yè)、商貿(mào)服務(wù)等為主體的現(xiàn)代物流業(yè)。寶安房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)遇其功能定位是：其功能定位是：) )西部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心西部發(fā)展

13、軸的綜合服務(wù)中心 ) )全市重要的物流基地全市重要的物流基地深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部地鐵地鐵1 1號號線線關(guān)口淡化關(guān)口淡化寶安深圳寶安深圳一體化一體化深港西部通道深港西部通道地鐵站地鐵站新湖路新湖路地鐵一號線地鐵一號線寶安大道寶安大道聯(lián)檢站2 2、交通改善、交通改善帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及區(qū)域融合帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及區(qū)域融合寶安房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)遇新區(qū)新區(qū)快速公交系統(tǒng)快速公交系統(tǒng)5號線預(yù)計(jì)號線預(yù)計(jì)2010年通車年通車?yán)蠀^(qū)老區(qū)深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部現(xiàn)代物流區(qū)2008年2020年二期建成投產(chǎn)年二期建成投產(chǎn)700萬標(biāo)箱萬標(biāo)箱2007.12一期部分投入運(yùn)營一期部分投入運(yùn)營2008年一期全部建成投產(chǎn)年一

14、期全部建成投產(chǎn)250萬標(biāo)箱萬標(biāo)箱2005.4一期開工一期開工大型現(xiàn)代物流區(qū)即將大型現(xiàn)代物流區(qū)即將形成，未來大量的人形成，未來大量的人流、物流及就業(yè)機(jī)會(huì)流、物流及就業(yè)機(jī)會(huì)對于寶安中心組團(tuán)多對于寶安中心組團(tuán)多數(shù)樓盤而言是利好的！數(shù)樓盤而言是利好的！3 3、大鏟港建設(shè)帶動(dòng)寶安經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展、大鏟港建設(shè)帶動(dòng)寶安經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展寶安房地產(chǎn)市場發(fā)展機(jī)遇深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部 大戶闊而豪、小戶酒店商務(wù)化大戶闊而豪、小戶酒店商務(wù)化 關(guān)鍵詞：斷層；分化； 導(dǎo)火索：價(jià)格飛速的提升；市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整 趨 勢：產(chǎn)品進(jìn)一步升級，以實(shí)現(xiàn)更高價(jià)值爭取更高利潤為目的各區(qū)域發(fā)展趨勢寶安中心區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目名名稱稱/ /暫暫名名開

15、開發(fā)發(fā)商商總總占占地地面面積積( (萬萬) )建建筑筑面面積積( (萬萬) )工工程程進(jìn)進(jìn)度度預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)推推出出時(shí)時(shí)間間鴻鴻榮榮源源N N1 11 1項(xiàng)項(xiàng)目目( (熙熙龍龍灣灣）鴻榮源620打樁2007年底深深業(yè)業(yè)新新岸岸線線3 3期期深業(yè)18.3825.5未動(dòng)2007年底第第五五大大道道二二期期高發(fā)8.3310未動(dòng)2007年底金金鴻鴻凱凱旋旋城城二二期期屹海達(dá)實(shí)業(yè)10.7525未動(dòng)工2007年底花花樣樣年年N N2 2項(xiàng)項(xiàng)目目花樣年2.513未動(dòng)工2008年潤潤恒恒N N6 6地地塊塊潤恒2.236.7未動(dòng)工2008年寶寶利利N N2 2項(xiàng)項(xiàng)目目寶利2.697.61未動(dòng)工2008年潤潤恒恒N

16、N1 11 1地地塊塊潤恒3.5810.7未動(dòng)工2008年泰泰華華N N7 7 項(xiàng)項(xiàng)目目泰華7.6532.18未動(dòng)工2008年泰泰華華N N1 11 1項(xiàng)項(xiàng)目目泰華4.518未動(dòng)工2008年A A0 00 04 4- -0 01 10 02 2天健1.95.07未動(dòng)工2008年合合計(jì)計(jì)173.76深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部各區(qū)域發(fā)展趨勢碧海中心區(qū)序號序號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱/ /暫名暫名開發(fā)商開發(fā)商總占地面積總占地面積( (萬萬) ) 總建筑面積總建筑面積( (萬萬) )預(yù)計(jì)推出時(shí)預(yù)計(jì)推出時(shí)間間1富通城B1富通3.126.552007年底2桃源居16區(qū)航空城東部202007年底3惠明盛西鄉(xiāng)項(xiàng)

17、目惠明盛2.78.62007年底4金榮泰項(xiàng)目金榮泰11.14126.682007年底5富通城B4富通0.763.142008年6恒豐西鄉(xiāng)中心區(qū)項(xiàng)目恒豐2152008年7錦新明項(xiàng)目錦新明2.66.82008年8寶恒78區(qū)項(xiàng)目寶恒414.12008年9保利項(xiàng)目保利3.56.32008年10嘉晨銀田項(xiàng)目嘉晨2.05142008年11盛僑實(shí)業(yè)項(xiàng)目盛僑實(shí)業(yè)3.76102008年12廣興源項(xiàng)目廣興源4.915.82008年13泰豐項(xiàng)目泰豐1.42008年14中信華南地塊中信華南2.88.32008年15招商西鄉(xiāng)項(xiàng)目招商4.07122008年 居家實(shí)用型居家實(shí)用型 關(guān)鍵詞：海濱大道；飛機(jī)航道； 導(dǎo)火索：價(jià)格

18、飛速的提升；關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)不足；西岸交通改善 趨 勢：片區(qū)住宅價(jià)值尋找新的目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值最大化。深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部各區(qū)域發(fā)展趨勢新安老城區(qū) 舒適享受、酒店化舒適享受、酒店化 關(guān)鍵詞：舊城改造；配套成熟； 導(dǎo)火索：周邊區(qū)域價(jià)值整體提升；城市舊城改造 趨 勢：視舊改項(xiàng)目規(guī)模而定,尋找價(jià)格與價(jià)值平衡。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱/ /暫暫名名位置位置開發(fā)商開發(fā)商總建筑面積總建筑面積( (萬萬) )近期建近期建筑面積筑面積( (萬萬) )工程進(jìn)工程進(jìn)度度預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)推出時(shí)間推出時(shí)間新安湖8區(qū)舊改寶安萬佳地塊新安湖1515未拆遷不詳37-39區(qū)舊改寶安南頭關(guān)口旁深圳市盤田投資 7520未拆遷不詳26

19、區(qū)舊改前進(jìn)路旁深長城+中洲65.530未拆遷不詳本項(xiàng)目22區(qū)勤誠達(dá)7635未拆遷08年合計(jì)230100深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部根據(jù)以上分析，預(yù)計(jì)08年寶安各區(qū)域價(jià)格排位形式為：寶安中心區(qū)新安老城區(qū)碧海中心區(qū) 深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部三、市場未來價(jià)格預(yù)測深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部寶安未來價(jià)格一級市場決定走勢20%回報(bào)率售價(jià)回報(bào)率售價(jià)保本售價(jià)保本售價(jià)宗地宗地位置位置占地面積占地面積容積率容積率住宅面積住宅面積商業(yè)面積商業(yè)面積成交價(jià)成交價(jià)(億元億元)樓面地價(jià)樓面地價(jià)住宅住宅商業(yè)商業(yè)住宅住宅商業(yè)商業(yè)A104-0111西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)西鄉(xiāng)碧海中心區(qū)27806.613.0 821701

20、0003.84555.3 1050034500840027000A104-0111 西鄉(xiāng)地塊，未來西鄉(xiāng)地塊，未來2-3年價(jià)格將達(dá)到年價(jià)格將達(dá)到10500元元/以上以上寶安寶安0606年下半年招投標(biāo)地塊情況分析年下半年招投標(biāo)地塊情況分析20%回報(bào)率售價(jià)回報(bào)率售價(jià)保本售價(jià)保本售價(jià)宗地宗地位置位置占地面積占地面積容積率容積率住宅面積住宅面積商業(yè)面積商業(yè)面積成交價(jià)成交價(jià)(億元億元)樓面地價(jià)樓面地價(jià)住宅住宅商業(yè)商業(yè)住宅住宅商業(yè)商業(yè)A511-0023光明光明67079.852.0 12475030004.31893219.4 890015000715012000A511-0023 光明地塊地塊，未來光明地

21、塊地塊，未來2-3年價(jià)格將達(dá)到年價(jià)格將達(dá)到8900元元/以上以上A4120045 松崗地地塊，未來松崗地地塊，未來2-3年價(jià)格將達(dá)到年價(jià)格將達(dá)到6500元元/以上以上20%回報(bào)率售價(jià)回報(bào)率售價(jià)保本售價(jià)保本售價(jià)宗地宗地位置位置占地面積占地面積容積率容積率住宅面積住宅面積商業(yè)面積商業(yè)面積成交價(jià)成交價(jià)(億元億元)樓面地價(jià)樓面地價(jià)住宅住宅商業(yè)商業(yè)住宅住宅商業(yè)商業(yè)A412-0045松崗松崗43581.882.4 88897100002.0372060 65001100052008800 9 9月份月份 主流開發(fā)商看重中西部市場，大量的關(guān)注和投資選擇寶安，可以看出他們對寶安市場極有信心。主流開發(fā)商看重中西

22、部市場，大量的關(guān)注和投資選擇寶安，可以看出他們對寶安市場極有信心。 樓面地價(jià)決定未來售價(jià)水平。寶安成交價(jià)預(yù)示了未來的住宅售價(jià)將保持在較高的水準(zhǔn)。如碧海中心區(qū)樓面地價(jià)決定未來售價(jià)水平。寶安成交價(jià)預(yù)示了未來的住宅售價(jià)將保持在較高的水準(zhǔn)。如碧海中心區(qū)價(jià)格將突破價(jià)格將突破1100011000元元/ /，寶安周邊城鎮(zhèn)將達(dá)到，寶安周邊城鎮(zhèn)將達(dá)到90009000元元/ / 。深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部 寶安未來價(jià)格二級市場預(yù)期目標(biāo)基于之前對寶安三大區(qū)域（中心區(qū)、新安、西鄉(xiāng)）的價(jià)格差判斷，通過比較基于之前對寶安三大區(qū)域（中心區(qū)、新安、西鄉(xiāng)）的價(jià)格差判斷，通過比較20082008年中原年中原在中心區(qū)和西鄉(xiāng)

23、代理的典型樓盤一手樓均價(jià)，可以定位在中心區(qū)和西鄉(xiāng)代理的典型樓盤一手樓均價(jià)，可以定位新安樓盤價(jià)格區(qū)間新安樓盤價(jià)格區(qū)間。寶安中心區(qū)典型項(xiàng)目：天健項(xiàng)目（A004-0102 地塊）地價(jià)3.27億元，樓面地價(jià)為6452元/其中4000是公建面積，實(shí)際樓面地價(jià)7680元/現(xiàn)樓發(fā)售時(shí)間：約2008年8月寶安中心區(qū)成本價(jià)突破15000元/碧海中心區(qū)典型項(xiàng)目： 富通城五期06年底3期推出，均價(jià)8200富通城五期預(yù)計(jì)2008年中推出 碧海中心區(qū)價(jià)格預(yù)期11000元/未來的老城區(qū)項(xiàng)目價(jià)格將處于中心區(qū)與西鄉(xiāng)之間未來的老城區(qū)項(xiàng)目價(jià)格將處于中心區(qū)與西鄉(xiāng)之間11000140001100014000元/的水平的水平深圳中原深

24、圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部寶安未來價(jià)格三級市場剛性支撐三級市場價(jià)格是二級市場底線三級市場價(jià)格是二級市場底線 寶安老城區(qū)二手房也持續(xù)走高，寶安老城區(qū)二手房也持續(xù)走高，0505年年0606年根據(jù)中原成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，分別上漲年根據(jù)中原成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，分別上漲2424和和3939，目前市場價(jià)格區(qū)間，目前市場價(jià)格區(qū)間【750075001000010000】元元/ /。 考慮到政策不確定等因素影響，預(yù)計(jì)明后年三級市場增幅將有所回落，年增幅考慮到政策不確定等因素影響，預(yù)計(jì)明后年三級市場增幅將有所回落，年增幅約在約在5%85%8左右，據(jù)此預(yù)計(jì)左右，據(jù)此預(yù)計(jì)0808年老城區(qū)三級市場價(jià)格為年老城區(qū)三級市場價(jià)格為【8424

25、-108008424-10800】元元/。 說明說明新安老城區(qū)二級市場價(jià)格底線是新安老城區(qū)二級市場價(jià)格底線是1100011000元元/ /。深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部市場價(jià)格預(yù)期根據(jù)以上對市場的分析及修正，2008年本項(xiàng)目均價(jià)約在12000-14000元/左右深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部誰會(huì)為老寶城舊改項(xiàng)目買單？08年，項(xiàng)目價(jià)格思考？08年，項(xiàng)目客戶思考？深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部一、項(xiàng)目基本情況深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 整個(gè)項(xiàng)目分為三期,總占地20萬,容積率3.8，總建筑面積達(dá)76萬 。一期：占地9.1萬總建筑面積35萬分為A、B、C、D四塊地，A、B、D

26、三塊指標(biāo)可以融合。C地塊為配套設(shè)施用地。地塊遵循90/70政策。 一預(yù)計(jì)2007年中開始施工，2008年第一批單位開始銷售，開發(fā)周期預(yù)計(jì)三年。ADCB一期一期二期二期深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部位置位置項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 本項(xiàng)目臨城市主干道創(chuàng)業(yè)路及支干新安二、三路，此三條路均有不同程度的噪音。 地塊內(nèi)多為廠房及一棟居民樓，三面有街鋪，目前均處待拆遷狀況。深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部二、本項(xiàng)目自身優(yōu)勢挖掘深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部區(qū)位區(qū)位老寶城中心輻射區(qū)老寶城中心輻射區(qū) 由于屬于舊城改造項(xiàng)目，周邊配套成熟。 交通交通 四通八達(dá)四通八達(dá) 通往關(guān)內(nèi)、新中心區(qū)、石巖 等區(qū)域非常便捷。本項(xiàng)目10

27、7107國道國道寶安大道寶安大道項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)挖掘區(qū)域優(yōu)勢深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部本項(xiàng)目寶安大道寶安大道107107國道國道地鐵地鐵創(chuàng)創(chuàng) 業(yè)業(yè) 路路前進(jìn)路前進(jìn)路地段優(yōu)勢臨創(chuàng)業(yè)路項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)挖掘 創(chuàng)業(yè)路見證著寶安的發(fā)展歷史。2004年以前，創(chuàng)業(yè)路兩側(cè)一直是寶安老城區(qū)的政冶、經(jīng)濟(jì)中心，伴隨創(chuàng)業(yè)路的延伸，寶安中心區(qū)才得以發(fā)展，取得今天的成就。在某種意義上，創(chuàng)業(yè)路是寶安房地產(chǎn)的發(fā)展文脈。 同時(shí)創(chuàng)業(yè)路是聯(lián)系寶安老城與寶安中心區(qū)最重要的交通橫線，起著資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)的重要作用。深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部靈芝公園靈芝公園公園優(yōu)勢公園優(yōu)勢項(xiàng)目西側(cè)緊鄰總面積項(xiàng)目西側(cè)緊鄰總面積1313萬平萬平方米的靈芝

28、公園。方米的靈芝公園。占據(jù)城市永久性稀缺資源；占據(jù)城市永久性稀缺資源；是城市的天然氧吧，空氣質(zhì)量佳；是城市的天然氧吧，空氣質(zhì)量佳；永久性無遮擋景觀；永久性無遮擋景觀；具有可參與性，是項(xiàng)目的私藏。具有可參與性，是項(xiàng)目的私藏。地段優(yōu)勢公園項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)挖掘深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部 本項(xiàng)目總建筑本項(xiàng)目總建筑面積達(dá)面積達(dá)7676萬，是萬，是深圳難得的超大項(xiàng)深圳難得的超大項(xiàng)目，也是成就發(fā)展目，也是成就發(fā)展商品牌里程碑高度商品牌里程碑高度的項(xiàng)目。的項(xiàng)目。項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)挖掘規(guī)模優(yōu)勢總建面總建面76萬萬深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部1 12 24 4片區(qū)目前已有一片區(qū)目前已有一年多時(shí)間供應(yīng)空年多時(shí)間供應(yīng)空檔

29、，如果能做為檔，如果能做為舊改第一人面市，舊改第一人面市，不僅能搶占本地不僅能搶占本地客戶資源，而且客戶資源，而且能迎合政府，引能迎合政府，引領(lǐng)輿論，成就品領(lǐng)輿論，成就品牌開發(fā)。牌開發(fā)。3 3項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)挖掘時(shí)機(jī)優(yōu)勢舊改第一人，迎合政府引領(lǐng)輿論深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評判深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評判項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評判項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評判競爭狀態(tài)競爭狀態(tài)舊改項(xiàng)目舊改項(xiàng)目區(qū)域限制區(qū)域限制品牌知名度品牌知名度市場趨向市場趨向深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部綜上所述，本項(xiàng)目面臨著較多的風(fēng)險(xiǎn)，未來在策略方向、項(xiàng)目形象等方面應(yīng)予以重視。綜上所述，本項(xiàng)目面臨著較多的風(fēng)險(xiǎn)，未來在策略方向、

30、項(xiàng)目形象等方面應(yīng)予以重視。本項(xiàng)目位于前進(jìn)路北側(cè)，此區(qū)域?qū)俜莻鹘y(tǒng)的豪宅區(qū)。寶城老牌豪宅代表產(chǎn)品：湖景居、冠城世家、御景臺、新安湖花園等大都集中前進(jìn)路南側(cè)。因此項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)識度還有待改善。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評判開發(fā)公司缺乏知名度，短期內(nèi)難以利用品牌效應(yīng)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響；區(qū)域區(qū)域品牌品牌舊改舊改競爭競爭市場市場涉及回遷戶的原因，會(huì)影響項(xiàng)目的形象樹立。同時(shí)舊改項(xiàng)目涉及不確定因素較多，總體開發(fā)時(shí)間會(huì)較長，未來風(fēng)險(xiǎn)較大。寶安房地產(chǎn)市場目前表現(xiàn)為賣方市場。但是進(jìn)入2008以后，隨著供應(yīng)量的增多，不排除進(jìn)入買方市場的可能。片區(qū)的舊改項(xiàng)目即將全面啟動(dòng)，鄰近的26區(qū)構(gòu)成對本項(xiàng)目的最大危脅。深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部四、總

31、體策略深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部總體策略1、把握舊改第一人的市場機(jī)遇，以區(qū)域把握舊改第一人的市場機(jī)遇，以區(qū)域豪宅客戶為主力，高調(diào)啟動(dòng)一期。豪宅客戶為主力，高調(diào)啟動(dòng)一期。2 2、把握項(xiàng)目稀缺屬性，樹立片區(qū)價(jià)值、把握項(xiàng)目稀缺屬性，樹立片區(qū)價(jià)值高位的形象，推動(dòng)客戶拓展，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。高位的形象，推動(dòng)客戶拓展，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部項(xiàng)目物業(yè)定位西岸唯一西岸唯一 7676萬公園大城萬公園大城u西岸： 因創(chuàng)業(yè)路地段優(yōu)勢融合項(xiàng)目入西岸視野，提升區(qū)域認(rèn)同。u唯一76萬 ： 強(qiáng)調(diào)規(guī)模優(yōu)勢及唯一，為生活提供“無所不能”！u公園： 是稀缺資源放大化，也是打造公園般社區(qū)的藍(lán)圖描繪。u大城

32、 氣勢磅礴之城邦，來則震撼！深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部項(xiàng)目形象定位及案名建議n 創(chuàng)業(yè)路打破了老城區(qū)與新中心區(qū)的界限，二者密不可分創(chuàng)業(yè)路打破了老城區(qū)與新中心區(qū)的界限，二者密不可分n 項(xiàng)目項(xiàng)目76萬體量的商業(yè)規(guī)劃和住宅及寫字樓、中學(xué)等相輔相成萬體量的商業(yè)規(guī)劃和住宅及寫字樓、中學(xué)等相輔相成n 項(xiàng)目遠(yuǎn)沒有城市的喧囂，獨(dú)享近項(xiàng)目遠(yuǎn)沒有城市的喧囂，獨(dú)享近13萬靈芝公園的寧靜萬靈芝公園的寧靜n 規(guī)劃中商業(yè)與住宅的合理布局，既享安逸又享自身商業(yè)的繁華規(guī)劃中商業(yè)與住宅的合理布局，既享安逸又享自身商業(yè)的繁華老城區(qū)與新中心區(qū)老城區(qū)與新中心區(qū) 完美完美融融合的合的城城區(qū)區(qū)項(xiàng)目各類型形態(tài)物業(yè)項(xiàng)目各類型形態(tài)物業(yè) 完

33、美完美融融合的合的城城邦邦繁華與寧靜繁華與寧靜 完美完美融融合的大合的大城城深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部 融融 城城與西岸同呼吸與西岸同呼吸深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部 融融 城城與西岸同呼吸與西岸同呼吸n這是一個(gè)融合的區(qū)域，這是一個(gè)融合的區(qū)域，“融融”代表著和諧與共生；代表著和諧與共生；n“融融”諧音諧音“龍龍”，象征中國龍之城的寓意；，象征中國龍之城的寓意；項(xiàng)目形象定位及案名建議深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部五、目標(biāo)客戶鎖定思考思考在中心區(qū)崛起后，老寶城還有哪些客戶？在中心區(qū)崛起后，老寶城還有哪些客戶？深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部典型樓盤客戶參考1. 1. 御景臺御景臺2.

34、2. 冠城世家冠城世家 3. 3. 鴻景園鴻景園對本項(xiàng)目的客戶思考，首先參考了新安老寶城對本項(xiàng)目的客戶思考，首先參考了新安老寶城三個(gè)具有代表性的豪宅項(xiàng)目三個(gè)具有代表性的豪宅項(xiàng)目根據(jù)深圳中原三級市場資料統(tǒng)計(jì)顯示，根據(jù)深圳中原三級市場資料統(tǒng)計(jì)顯示，0606年年1 1月至月至1111月這三個(gè)樓盤月這三個(gè)樓盤的二手樓的二手樓成交活躍，換手率高。成交活躍，換手率高。由此可見，在由此可見，在0606年中心區(qū)樓盤發(fā)展如火如荼，同時(shí)新安又無商品年中心區(qū)樓盤發(fā)展如火如荼，同時(shí)新安又無商品房供應(yīng)之際，房供應(yīng)之際，始終有大批高層次置業(yè)者活躍在老城區(qū)豪宅市場。始終有大批高層次置業(yè)者活躍在老城區(qū)豪宅市場。深圳中原深圳中

35、原事業(yè)四部事業(yè)四部成交客戶區(qū)域、職業(yè)成交區(qū)域以新安本地為主，占成交區(qū)域以新安本地為主，占7272；職業(yè)以個(gè)體工商業(yè)主、公務(wù)員、私營企業(yè)主為主職業(yè)以個(gè)體工商業(yè)主、公務(wù)員、私營企業(yè)主為主 。 數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部客戶特征描述u35-45歲客戶是片區(qū)購房主力；u家庭年收入集中在20-50萬區(qū)間；u購買承受力：總價(jià)承受在80-120萬之間，承受首期20-40萬之間；u購買目的：主要是改善居住環(huán)境；u熱銷戶型：110-140平米的三房、四房交易速度較快，且成交價(jià)值較高；通過對深港研究中心三級市場成交客戶資料梳理分析通過對深港研究中心三級市場成交客戶資料梳理分析深圳中

36、原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部客戶購買理由配套成熟。超市、醫(yī)院、銀行、酒樓、購物等配套就在10分鐘生活圈，很方便通過與成交客戶溝通，分析總結(jié)他們選擇老寶城的理由：通過與成交客戶溝通，分析總結(jié)他們選擇老寶城的理由：生活氛圍濃郁。人始終屬于群居動(dòng)物，喜熱鬧，人氣旺的地段更為偏好。老寶城情結(jié)。在寶城生活工作數(shù)十年，周邊的一草一木非常了解，而且周邊朋友都還是在寶城居住，如去中心區(qū)有點(diǎn)不習(xí)慣。價(jià)格相對中心區(qū)占據(jù)優(yōu)勢。寶城二手房價(jià)格相對中心區(qū)二手房有10的差價(jià)，更經(jīng)濟(jì)和實(shí)惠。深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在本項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在0808年入市。年入市。0808年政治，經(jīng)濟(jì)，交通等大環(huán)境的變化，年政治，經(jīng)

37、濟(jì)，交通等大環(huán)境的變化，將讓新安房地產(chǎn)的客戶群也有所變化將讓新安房地產(chǎn)的客戶群也有所變化本項(xiàng)目推出之時(shí)市場情況變化下進(jìn)行的客戶修正本項(xiàng)目推出之時(shí)市場情況變化下進(jìn)行的客戶修正深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)量減少客戶置業(yè)流向趨勢 影響影響 ：關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)量減少使得客戶置業(yè)流向西移關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)量減少使得客戶置業(yè)流向西移寶安客戶流向羅湖客戶羅湖客戶南山客戶南山客戶福田客戶福田客戶2000年以前年以前2001-2005年年2006年以后年以后深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部快速公交系統(tǒng)快速公交系統(tǒng)5號線預(yù)計(jì)號線預(yù)計(jì)2010年通車。年通車。寶安交通改善帶來更多關(guān)內(nèi)客戶影響：交通的便利為本項(xiàng)目

38、帶來了更多關(guān)內(nèi)以及周邊區(qū)域的客戶。地鐵地鐵5號線規(guī)劃號線規(guī)劃12月30日，規(guī)劃局規(guī)劃地鐵5號線路線：從前海灣引出，先向西轉(zhuǎn)入寶安新中心區(qū)、靈芝公園，再往北至西麗、龍華；再往東至坂田、布吉中心城區(qū)；再南折至東曉路；之后，沿怡景路、沿河路，再東折至深圳大劇院。 深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部治安一直是寶安房地產(chǎn)外向發(fā)展的限制因素，隨著治安的好轉(zhuǎn)，寶安將產(chǎn)生更大的影響。05年前，寶安治安非常差，04年，寶安區(qū)刑事案件占深圳全市的34.8，平均一天接近100宗，深圳民意調(diào)查顯示，由于治安不良，48.7的欲購房者表示暫不考慮在寶安買房。2005年1月寶安提出“一號工程”，投入10億元資金治理，寶安治安

39、明顯好轉(zhuǎn)。市政府重視寶安治安工作高度，實(shí)施“基層基礎(chǔ)年” 大力增加警力2600人，寶安治安大大改善。2005年之前年之前2005年年20062007治安大力改善，城市綜合管理水平提高治安大力改善，城市綜合管理水平提高寶安治安改善使得區(qū)域更具吸引力深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部客戶定位模型誰是我們的客戶？HighLOW形象貢獻(xiàn)區(qū)形象貢獻(xiàn)區(qū)High口碑貢獻(xiàn)區(qū)口碑貢獻(xiàn)區(qū)費(fèi)用貢獻(xiàn)區(qū)費(fèi)用貢獻(xiàn)區(qū)利潤貢獻(xiàn)區(qū)利潤貢獻(xiàn)區(qū)LOW價(jià)格認(rèn)同價(jià)格認(rèn)同形象認(rèn)同形象認(rèn)同形象不認(rèn)同形象不認(rèn)同價(jià)格不認(rèn)同價(jià)格不認(rèn)同形象不認(rèn)同形象不認(rèn)同價(jià)格認(rèn)同價(jià)格認(rèn)同價(jià)格不認(rèn)同價(jià)格不認(rèn)同形象認(rèn)同形象認(rèn)同價(jià)格認(rèn)同度價(jià)格認(rèn)同度形象認(rèn)同度形象認(rèn)同度核

40、心客戶核心客戶關(guān)內(nèi)客戶關(guān)內(nèi)客戶打造形象打造形象主力客戶主力客戶老城客戶老城客戶打造產(chǎn)品打造產(chǎn)品邊緣客戶邊緣客戶關(guān)內(nèi)白領(lǐng)關(guān)內(nèi)白領(lǐng)邊緣客戶邊緣客戶周邊客戶周邊客戶深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部目標(biāo)客戶定位根據(jù)以上的分析和修正，最后對于22區(qū)項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位如下：客戶來源片區(qū)客戶來源片區(qū)客戶屬性客戶屬性比例比例老寶城包括私營企業(yè)主，政府公務(wù)員，企業(yè)中高層管理等60%關(guān)內(nèi)因關(guān)內(nèi)高昂房價(jià)而轉(zhuǎn)向?qū)毎彩袌?；投資客25%石巖等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高層管理等10%其他-5%深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部目標(biāo)客戶特征 主力客戶群：主力客戶群： 私營企業(yè)主他們擁有自己的產(chǎn)業(yè)，以外來人口為主，業(yè)主有大有小，財(cái)力也各不相同，

41、但以中 等有產(chǎn)階層占較大比例。由于收入不同，不同地源人對不同戶型、不同品味的住房， 追求不盡相同。這部分客戶中家庭年收入以20-50萬之間為主流。 政府公務(wù)員這批人收入相對比較穩(wěn)定，家庭年收入以11-30萬為主，主要靠每月積蓄來維持生計(jì)，住 房補(bǔ)貼上也受到更好的優(yōu)待。由于收入穩(wěn)定，這批人供樓的信心比較強(qiáng)。 企業(yè)中高管理層及高級技術(shù)人員他們的年收入一般在10萬元/年以上。他們是房產(chǎn)消費(fèi)的主流， 而且大多手上已積累了一筆儲蓄，現(xiàn)在很多都住在租用商品房或集資房中。深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部 次主力客戶群次主力客戶群n本地居民這些人多為當(dāng)?shù)卦∶瘢涫杖胂鄬^高。此消費(fèi)群體購房的目的是為了改善居

42、住環(huán) 境，大多將原有的農(nóng)民房租出。n來自周邊（如石巖）等的客戶新安對比石巖等區(qū)域，在交通、治安以及教育配套方面有無法比n 擬的優(yōu)勢，很多中層階層客戶為子女教育及改善居住氛圍而選擇新安老城置業(yè)。 來自關(guān)內(nèi)的客戶這部分來自關(guān)內(nèi)，面對關(guān)內(nèi)高昂的房價(jià)，轉(zhuǎn)而將目光投向了關(guān)外房價(jià) 相對便宜的物業(yè)。 其他其他 投資客這部分客戶對寶安發(fā)展開好，認(rèn)為有升值空間。在此區(qū)域房價(jià)相較其他區(qū)域?yàn)榈蜁r(shí)，進(jìn) 行投資。目標(biāo)客戶特征深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部三、客戶戶型需求？深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部參考1：老城區(qū)三級市場活躍戶型面積考慮到項(xiàng)目一期35萬的體量規(guī)模相對較大，單一戶型無法滿足社會(huì)多層次客戶需求，兼容性加強(qiáng)兼容性加強(qiáng)，需要不同的各種各種戶型相搭配組合戶型相搭配組合，可實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。根據(jù)老城區(qū)三級市場（1-11月）客戶來訪需求分析可得出，客戶以105-124 的中、大三房為主需求，約占3040之間；四房、四房以上在125-160 平米之間需求占15左右； 數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心深圳中原深圳中原事業(yè)四部事業(yè)四部新政影響分析新政影響分析對客戶最大威懾力的舉措：對客戶最大威懾力的舉措：90 0 以上的房型首付三成以上以上的房型首付三成以上影響：不但提高自住客戶的置業(yè)門檻，同時(shí)也影響投資客信心，影響：不但提高自住客戶