1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善?！镜|市】造紙廠地塊成本測算【丹東市】造紙廠地塊成本測算目 錄一、SWOT分析2二、丹東市房地產總體特征分析5三、針對“丹東造紙廠”地塊的分析和基本結論9丹東市概述丹東市是中國最大的邊境城市，位于遼東半島經濟開放區(qū)東南部鴨綠江與黃海的匯合處，處于東北亞經濟圈的中心地帶，東與朝鮮民主主義人民共和國的新義洲市隔江相望。丹東地區(qū)總面積15030平方公里，其中市區(qū)面積830平方公里。丹東大陸海岸線長120公里，沿海有大鹿島、小麥島等島嶼。丹東現轄東港、鳳城兩市，寬甸滿族自治縣和振興、振安、元寶3區(qū)，人口241萬

2、，市區(qū)人口76萬人，259828戶。一、SWOT分析（一）有利因素1、優(yōu)越的地理位置和便利的對外交通丹東市城市基礎設施完善，對外交通方便發(fā)達，布局較合理，已初步形成陸，水空多種運輸方式的立體交通體系。丹東市是吉林省、遼寧省、北朝鮮的交叉點，鐵路主要有橫貫南北的沈丹干線和鳳上、丹大兩條支線。北京至平壤的國際聯動列車經丹東站出入國境。丹東市公路網體系完整，公路總里程達3813公里，6條國家級和省級公路橫貫全境，其中高級公路、次高級公路1679公里，水運方面，丹東市面江臨海，水運歷史久遠。丹東港是中國大陸海岸線最北部的水陸中轉聯運港，也是中國沿海對外開放的基本港口之一。丹東港現有浪頭和大東兩個港區(qū)計

3、12個泊位，年吞吐能力220萬噸，其中大東港區(qū)是中國北方天然不凍港，已建成4個萬噸。而中國民航丹東站1985年4月正式通航，是東北五大機場之一。海陸空的交通使九江市的輻射能力大大增強。2、自然資源和旅游資源豐富丹東位處鴨綠江畔，黃海之濱，與朝鮮民主主義人民共和國隔江相望，是我國最大的邊境城市。地理位置優(yōu)越，對外交通發(fā)達，有得天獨厚的自然條件和珍貴的歷史文化，是一座融自然風光與人文景觀為一體的旅游名城。3、城市投資環(huán)境改善的預期丹東市目前快速發(fā)展機遇主要來自三個方面的預期：一、國家大力發(fā)展東北工業(yè)基地，其管轄的鳳城市、東港市有很多機遇；二、吉林省預向中央爭取丹東市。目前吉林省發(fā)展的很大一個障礙就

4、是沒有向外輻射的水運渠道。作為緊鄰吉林省的唯一港口城市，丹東是吉林發(fā)展的唯一選擇。三、北朝鮮經濟要發(fā)展，對外開放是必經之路。丹東可得近水樓臺優(yōu)勢。4、投資意識觀念正在不斷轉變，擴大了項目的潛在目標客戶群體北方以往的投資以做生意、開工廠等為主流。但自去年丹東房產活躍起來后，部分當地人已意識到投資房產的好處，于是置業(yè)保值、增值成了有錢人掛在嘴邊、想在腦里的投資新方式。5、土地一級市場實行統(tǒng)一收儲制度，但政府土地儲備缺乏丹東市政府在2002年對土地一級市場采取土地統(tǒng)一收儲。但國土資源局的有關人士介紹，目前國土資源局在丹東市區(qū)目前的土地儲備量很小，土地供應將急遽下降。據2002年、2003年的統(tǒng)計資料

5、看，每年只有10萬平方米的土地進行公開出讓。6、房地產起點與基礎較低，現有樓盤品質不高。新概念樓盤很容易脫穎而出7、房地產價格整體上漲，且差距大 丹東市目前的均價在2000元/m2左右，最高能達到5000元/m2，最低在1000元/m2以內。說明樓盤品質與地段對房價影響很大，且2000元/m5000元/m之間的房價也能被市民所接受。8、項目自身優(yōu)勢規(guī)模大，容易形成品牌，（最大、最好社區(qū)），提升丹東市城市和房地產形象附近樓盤的拉動。東南臨順泰歐式花園、西南緊臨太陽城、東側與韓國城僅一路之隔。而太陽城、韓國城都是丹東市的高檔住宅的代表，他們的成功開發(fā)，對本項目拉動作用是顯而易見的坐落位置。臨鴨綠江

6、地塊是丹東市最珍貴的土地，是丹東市民最認可的居住位置。9、住宅二級市場全面啟動，樓市梯度消費已形成（二）不利因素1、市場胃納量較小2、大盤開發(fā)年限可能較長（周期和投資回報率）3、居民可支配收入較低，打壓了房價上漲空間4、城市經濟總量不高。5、動遷量不小，前期工作進度壓力較大6、地塊南側為護江堤、北為低品質樓盤，為高品質樓盤塑造造成困難。二、丹東市房地產總體特征分析（一）2002年、2003年房地產開發(fā)情況統(tǒng)計分析2002年市區(qū)2003年全市幅度備注本年完成開發(fā)土地面積（平方米）246430 245921 待開發(fā)土地面積（平方米）91449 本年購置土地面積（平方米）10222967700本年土

7、地成交價款（萬元）2301本年完成投資（萬元）6662653930含土地開發(fā)投資額房屋施工面積（平方米）62309216728802002全市為:1457076 其中新開工面積（平方米）26454912224922002全市為:785732房屋竣工面積（平方米）3826903619332002全市為:865631商品房銷售面積（平方米）1453085066062002全市為:631824商品房預售面積（平方米）1242122002全市為:202911商品房實際銷售額（萬元）26021675132002全市為:92152商品房空置面積（平方米）2073214628532002全市為:457064

8、商品房空置13年的面積（平方米）197492217472002全市為:133563商品房空置3年以上的面積（平方米）9994結論：1、全年市區(qū)銷售與預售面積約25萬平方米左右，新開發(fā)面積約25萬至40萬平方米。 2、空置商品房約20萬平方米，在13年內基本能被消化。（二）城市住戶家庭居住情況統(tǒng)計項目家庭人口建筑面積使用面積住宅建筑樣式建筑年份住房估價租賃房租購房年份購房金額單棟四居三居二居一居單位人/戶M2/人M2/人/戶元/戶元/戶/戶元/戶合計3.0816.4612.080215661716.772585035.841.7510377.6結論：1、城市住戶的居住情況整體水平不高，使用功能不

9、齊全，仍處于“安身”階段。 2、房產交易活躍，尤其是二手房。但交易額較低。（三）產品力特征北方房屋特征明顯，品質在低水平之上從整體來看，丹東商品房市場啟動時間較晚、起點較低，市區(qū)現有樓盤的產品力普遍不高，而且同質化現象明顯。在眾多因素的影響下，購買力在近兩年逐漸顯現出來，而多數樓盤銷售狀況比較理想，樓市目前還處于買方市場的初級階段。高價格樓盤沿江而立，賣點主要以看江、物業(yè)管理、工程使用材料為主，主題化社區(qū)居住文化、工程施工質量、人性化設計未得到足夠重視。（四）價格水平和價格趨勢時間段2003年二季度2003年三季度2003年四季度2003年一季度商品房二手房商品房二手房商品房二手房商品房二手房

10、均價（元/）23201225191512072095131719381246結論 1、長期（3年以上）積累下來的待開發(fā)土地的啟動，都以低價未樓盤投入市場，其中平均銷售單價在1100元至1500元的樓盤占16.3%，平均銷售價格在1500元至1800元的樓盤占47.3%，所以丹東市樓盤均價一直未有穩(wěn)步上升。2、丹東市每年（每季度）銷售量都不大，所以當期投入市場的12個上萬開發(fā)量樓盤的銷售單價都足以左右整個市場的銷售單價。所以每季度的均價上下起伏不定。3、價格上升早已經成為丹東江房地產的顯著特征之一，而價格和產品進行互動，在價格上升的背景下，樓盤品質有望進一步提高，而產品力的不斷加強也成為推動樓盤

11、價格提升的推進力。（五）銷售執(zhí)行丹東房地產正處于初級階段，整體缺少專業(yè)房產銷售代理公司對市場的推動和指導，樓盤整體銷售執(zhí)行方面還不夠成熟。但真正的銷售代理公司已出現在個別高品質樓盤，且工作人員訓練有素。（六）銷售率總體銷售率：從2002年、2003年的房地產市場的統(tǒng)計分析可知，每年的銷售量（含預售）占當年房屋施工面積（含新開工面積）的1/3左右，空置下來的房屋可在13年中消化掉90%。個別高品質樓盤：高品質樓盤大都得到當地的認可，以太陽城為例，在預售前，預定率已經達到70%以上。給在丹東進行高位房產開發(fā)以信心。（七）周邊調查個案比較表表1案名位置均價(元/)公開時間總建規(guī)模()銷售率主力面積(

12、)產品形態(tài)和特色電話順泰歐式花園濱江中路153號目前小高層約26003年前全區(qū)總建13萬占地6588890%三房160二房13612000中庭花園看江6198888太陽城濱江中路3000未定5萬預定70%觀江綠江華城.韓國城青年大街2400預計04.619萬-健康/環(huán)保/綠色6166666三、針對“丹東造紙廠”地塊的分析和基本結論（一）基本指標用地面積：167.4畝（111600）容積率：不大于2.3總建面積：不大于256600（二）價格預判(分住宅和商鋪)1. 住宅根據調查和綜合分析，結合本案自身的優(yōu)劣勢，參考太陽城與韓國城，保守初步以整體平均2600元/（目前的整體平均單價）2. 商鋪考慮

13、到周邊商鋪市場的行情價格和大型樓盤自身的加分因素，以4500元/作為本案沿街商鋪的樂觀初步評估均價。（三）開發(fā)周期預判以2003年全年丹東市區(qū)商品房（包括商品住宅、商鋪、辦公樓等所有類型）25萬胃納量來推算。設定本案這樣具有規(guī)模和品牌號召力的大型樓盤每年消化總量能夠占到同期市區(qū)總成交面積的15-20左右比例這樣一個比較理想情況，那么預計今后幾年內平均每年順利銷售的總面積為5萬。以本案25萬的總建面積計算，整體開發(fā)周期預計至少為6年， （四）開發(fā)成本1 了解情況：項目建安費用規(guī)費管理費規(guī)劃費稅費小區(qū)配套費多層小高層（1115層）高層（小于25層）市政配套公建配套其它單價70085011001205050200146170252 本項目項目建安費用規(guī)費管理費設計/監(jiān)理/質監(jiān)人防供熱聯網小區(qū)配套費綠化智能銷售費用稅費地價合計公建配套其它單價9505050803035453050302085842143總價(