1、房開企業(yè)土地增值稅清算的主要環(huán)節(jié)一、土地增值稅預(yù)征納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部 竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。二、土地增值稅清算條件國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號，2006年12月28日）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號，2009年5月12日）。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)

2、機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（對注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算）；4、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。三、計(jì)算土地增值額的扣除項(xiàng)目主要包括（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地 價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；納稅人成片受讓土

3、地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng) 目金額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或?照建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可以按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目）；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積

4、成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用 二清算時的扣除項(xiàng)目總金額*清算的總建筑面積。四、土地增值稅清算時收入確認(rèn)和收入劃分的方法（一）收入確認(rèn)方法：1、確認(rèn)總可售面積與已銷售面積：總可售面積：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、銷售許可證、大產(chǎn)權(quán)證、測繪表等載 明面積;已銷售面積：核對銷售合同、銷控表、代銷清單、視同銷售業(yè)務(wù)文件、開 發(fā)產(chǎn)品明細(xì)賬、銷售成本明細(xì)賬；2、確認(rèn)銷售金額：銷售金額：銷售合同、銷控表、按揭貸款合同、視同銷售文件、銷售發(fā)票、 銷售收據(jù)、預(yù)收賬款、主營業(yè)務(wù)收入；3、確認(rèn)銷售實(shí)現(xiàn)時間：銷售合同約定的交款時間、按揭貸款合同約定的付款時間、簽訂正式銷售 合同（網(wǎng)簽）時間、視同銷售業(yè)

5、務(wù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時間。（二）收入劃分方法：1、劃分清算項(xiàng)目收入與非清算項(xiàng)目收入；2、劃分預(yù)售收入與清算銷售收入；3、檢查銷售收入是否全額入賬，有無只開票不入賬，一般可與房管局網(wǎng) 簽系統(tǒng)核對；4、確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)核實(shí)給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián) 方等情況。；5、審核按揭款收入有無申報(bào)納稅，有無掛在往來賬，如“其他應(yīng)付款”， 不作銷售收入申報(bào)納稅的情形；6、視同銷售業(yè)務(wù)是否并入清算收入；7、銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝 費(fèi)等收益，是

6、否按規(guī)定處理;8、審核預(yù)售環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅款申報(bào)情況，重點(diǎn)是營改增階段稅額是否重復(fù)納 稅。五、土地增值稅確認(rèn)收入時成本檢查的方法和內(nèi)容（一）成本檢查的方法：1、根據(jù)確認(rèn)的銷售面積正確結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)銷售成本；2、確認(rèn)開發(fā)成本金額；（1）開發(fā)總成本：概預(yù)算報(bào)告、決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、 工程施工合同、建設(shè)部門公布的單位定額、當(dāng)?shù)毓嫉钠骄_發(fā)成本、工程施 工監(jiān)理記錄及監(jiān)理報(bào)告、工程合同臺賬等；（2）完工產(chǎn)品開發(fā)成本：工程竣工驗(yàn)收報(bào)告、成本計(jì)算單、完工產(chǎn)品規(guī) 劃面積、完工產(chǎn)品實(shí)測面積；（3）已銷產(chǎn)品開發(fā)成本：銷售合同、視同銷售業(yè)務(wù)文件、交樓記錄、單 位成本計(jì)算表。（二）成本檢查內(nèi)容：1、劃分清算項(xiàng)目成本與非清算醒目成本；2、有無利用虛增開支范圍、虛提費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、虛構(gòu)開發(fā)業(yè)務(wù)、取得虛假票 據(jù)等手段虛增開發(fā)成本，成本費(fèi)用支出明顯不合理，額度過大的情形；3、甲供材成本是否重復(fù)扣除、是否將已退還政府基金重復(fù)扣除；4、是否將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本；5、有無預(yù)提開發(fā)成本費(fèi)用；6、是否利用關(guān)聯(lián)方承包或分包，增加或者減少建筑安裝成本造價；7、 自營工程建安費(fèi)用支出是否合