1、城市綜合體“萬達廣場”價值研究報告r-二. r F1衛(wèi)廠WANDA PLAZA侯偉2016/5/26一經(jīng)濟“新常態(tài)”下的商業(yè)地產(chǎn)新模式在我國經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)的今天，居民日?？芍涫杖胫鸩皆黾?，消費結構逐步優(yōu)化，消費環(huán)境持續(xù)改善，消費領域逐步增大，我國逐漸轉變成消費型社會，商業(yè)地產(chǎn)憑借其能夠滿足人們?nèi)粘ＯM需求的優(yōu)勢而得以快速發(fā)展，同時因為住宅房地產(chǎn)市場的政策調控力度不斷加大，使得商業(yè)地產(chǎn)市場的增長幅度明顯超過住宅房地產(chǎn)市場，資金的涌入使得商業(yè)地產(chǎn)價格漲幅加大。然而， 商業(yè)地產(chǎn)風險與機遇并存，擁有優(yōu)勢品牌資源、強大營運能力、資金實力雄厚的公司將生存并壯大。城市綜合體是將城市中商務、娛樂、辦公、

2、旅店、展覽、餐飲、居住、會議、交通等城市生活空間的三項以上進行合體，并在各部分之間建立一種相互依賴、相互影響的動態(tài)促進關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜且有順序的建筑群。通過一個連廊或其它形式將它們聯(lián)結在一起，形成新型獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更加經(jīng)濟、專業(yè)和實用。二萬達廣場特色顯著，發(fā)展態(tài)勢勢如破竹創(chuàng)立于 1988 年的大連萬達集團經(jīng)過不斷的實踐與創(chuàng)新，逐漸形成了以“萬達廣場”為品牌的城市綜合體產(chǎn)品模式，目前在全國在建和開業(yè)的萬達廣場共計133 座， 持有物業(yè)面積規(guī)模全球第一。萬達城市綜合體的核心內(nèi)容由6個方面組成

3、，包含酒店（ Hotel）,寫字樓(Office),公共空間(Publicplace),購物中心(Shoppingmall),文化娛樂休閑設施(Culture & Recreation),公寓樓(Apartment)等,根據(jù)這六大方面的英文字母首個單詞，合為HOPSCA。萬達廣場城市綜合體具備了非常鮮明的特征與戰(zhàn)略優(yōu)勢。1. 定位中端市場依仗品牌的強大號召力，大型店面組團是其商業(yè)模式最大的特點，萬達廣場通過一定程度地犧牲收益換得風險的最小化和擴張的超高速， 已經(jīng)成為中國最具影響力的綜合體樣板。萬達廣場在商戶組合上采取以主力品牌為主導的經(jīng)營模式，在實現(xiàn)了聚集客流和降低招商風險的同時，也降

4、低了租金收益水平。萬達廣場已成為快速復制的成熟產(chǎn)品，定位于滿足大眾市場商業(yè)、商務以及住宅的典范。2. “訂單地產(chǎn)”招商模式萬達商業(yè)與華潤萬家、麥當勞、肯德基、必勝客、國美電器、大歌星K T V、大玩家娛樂廣場等多家商家簽有戰(zhàn)略合作協(xié)議。意味著萬達廣場開到哪里，這些商家也會有新店加盟開業(yè)，完全避免了招商風險問題。同時采取先招商后建設，保證開工時大部分商家已經(jīng)落位，建筑方向準確，利用率極高，預收的保證金也減輕了建設投入的壓力。3. 專業(yè)管理團隊萬達廣場前期的選址和方案設計由萬達專業(yè)的發(fā)展部和獨有的商業(yè)規(guī)劃院進行研究規(guī)劃，在招商過程中針對主力商家客戶形成訂單地產(chǎn)服務并在規(guī)劃設計中完成技術對接，在項目

5、建設過程中擁有強大專業(yè)的開發(fā)建設團隊，以及擁有遍及管理數(shù)百萬平米大型商業(yè)廣場經(jīng)驗的萬達商業(yè)管理公司，最終打造了完整的商業(yè)地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈。4. 2015 年報相關簡要分析根據(jù)萬達商業(yè)地產(chǎn)2015 財年年報顯示，2015 財年新增廣場26 座，目前共計133 座。已開業(yè)持有物業(yè)總建筑面積達26.32 百萬平方米，同比增長22.1%。已開業(yè)購物中心總建筑面積達21.83百萬平方米，同比增長23.3%。 已開業(yè)購物中心總可租面積達14.13百萬平方米，同比增長23.0%。已開業(yè)酒店、寫字樓、文化及其他物業(yè)總建筑面積達4.49百萬平方米，同比增長16.6%。從數(shù)據(jù)中能夠看出，萬達廣場無論從整體數(shù)量還是

6、建筑面積和使用面積均呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升態(tài)勢，充分表明萬達廣場城市綜合體業(yè)態(tài)已經(jīng)被大陸居民和廣大商家認知并認可，大量的供銷需求促使萬達廣場在量上的增長。三“萬達廣場”城市綜合體盈利分析萬達廣場找到了比較好的發(fā)展模式，核心商業(yè)面積長期持有，租金收益和物業(yè)增值收益成為長期增值的主要盈利點。1. 以售養(yǎng)租形式把握現(xiàn)金流平衡和持續(xù)萬達廣場城市綜合體實現(xiàn)了真正意義上的以售養(yǎng)租，既滿足現(xiàn)金流平衡和持續(xù)的同時，又不造成整體經(jīng)營效果上出現(xiàn)沖突。與之前相比，大幅增加了寫字樓和住宅產(chǎn)品，隨著“萬達廣場”品牌的深入人心，住宅和寫字樓得以高溢價出售，高溢價銷售帶來的流入現(xiàn)金，則支持物業(yè)的持有反哺著商業(yè)地產(chǎn)的鋪位，萬達通過完全

7、租賃的形式實現(xiàn)了統(tǒng)一的商業(yè)管理，促進萬達商業(yè)整體目標的實現(xiàn)。2. 完整的經(jīng)營價值鏈從拿地、設計、規(guī)劃、招商、管理都是由萬達自己把控，自從確定了商業(yè)模式，萬達集團把總部放在祖國首都，以便有效整合和利用政府、媒體、商家、金融、人才等優(yōu)勢資源。城市綜合體是萬達多年經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的基礎上，良性發(fā)展并逐步完善的核心產(chǎn)品，城市綜合體將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機的整合了娛樂、消費、商務及居住等多種城市商業(yè)功能，在業(yè)態(tài)間形成了良性互動。在規(guī)劃設計中，重視建筑功能分區(qū)并實現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的協(xié)調促進，商業(yè)室內(nèi)步行街使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪有機相聯(lián)，引導所有顧客合理流動，滿足消費者休閑、購物、娛樂為一體的“一

8、站式消費”需求，成為商業(yè)中心的靈魂與紐帶，樹立了良好的品牌形象。3. 地方政府對萬達集團的支持和信任地方政府十分關注萬達廣場項目，往往期望能通過萬達廣場項目輻射廣場周邊，產(chǎn)生同心圓效應，萬達廣場的良性發(fā)展恰好迎合地方政府的發(fā)展經(jīng)濟心態(tài)。萬達城市綜合體不僅是優(yōu)秀的建筑設計，同時也包涵優(yōu)秀的商業(yè)策劃和商業(yè)運營，保證項目建成后能按期開業(yè)，開業(yè)后能形成凝聚力，解決了政府的擔憂。地方政府對地產(chǎn)開發(fā)商準入的條件存在限制，但萬達借商業(yè)地產(chǎn)之名能做到低價拿地，如 2008 年萬達廣場新建項目即是受地方政府邀請，價格優(yōu)惠，而且萬達廣場已在全國獲得了廣泛知名度，在此前提下，住宅、辦公寫字樓等均能實現(xiàn)高溢價銷售，商

9、業(yè)土地成本自然下降，這即是“城市綜合體”的優(yōu)勢。4 .擁有大量優(yōu)質商業(yè)資源萬達廣場城市綜合體的商業(yè)大部分為只租不售，目前1000余家簽訂合作協(xié)議的商家中，有50余個左右是主力業(yè)態(tài)，60至70個為 次主力業(yè)態(tài)，這些商家都是“萬達指哪它們打哪"。訂單地產(chǎn)能夠讓 萬達廣場里面的商戶位得以大部分在廣場還未建成時就完成出租，使保證金和后續(xù)租金能夠進賬，萬達廣場又將租出的商業(yè)面積連同租賃 合約向銀行進行抵押貸款，從而保證開發(fā)和運營所需資金流不斷裂 除戰(zhàn)略合作的商業(yè)伙伴加盟外，萬達集團自營的萬千百貨、萬達院線 等主力店，也能快速支持萬達廣場的迅速開業(yè)。目前萬達廣場城市綜 合體已形成幾大絕對主力業(yè)態(tài)

10、，包括國美電器、大玩家娛樂、大歌星 KTV、萬千百貨、萬達院線、數(shù)碼廣場和精品餐飲酒樓、豪華商務酒 店等。5 . 2015年報相關簡要分析單位人民螫白油元睡f二，一甘二，一嘩二零ftSfl才二Al糖二-薩片一璐蚓二事一壬年二1一ffF抬她IUC*宏引孤儂5蜃IIMBMm11苒司湍1XWFD鼾:強1.WI口沈升&卉JW?:班Mttl眥叉口Wigje詡七中一腳3.IKJ1W百h:：冊E加博fjK鈉郵b1114力斜.1.75njs-IM工口UI441，:：o芯MM靠7幅5.4W尸闡甥陽I。M.fil審IT2M1145'U.慚1盤幃.1期-*州"靜陽r綺界用翻設UI1H4K,

11、BJHT曄H2息那I3TW1.3715丁好1阿強1I4W1,312LJW如端imtn懂就和岫，21和仲串表格截取自2015萬達商業(yè)地產(chǎn)公司年報2015 年，萬達商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務框架為投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理、物業(yè)銷售和酒店經(jīng)營三大板塊組成，業(yè)務占比分別為10.94%、82.54%及 4.00%。萬達廣場來自投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務板塊，其收入為人民幣13,582百萬元，同比增長31.2%。從數(shù)據(jù)中能夠看到，2015 年，萬達廣場為主要業(yè)態(tài)的投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務占比穩(wěn)步增長，并適時擴大。2015 年實現(xiàn)投資該板塊息稅前利潤人民幣25,449百萬元，占息稅前利潤總額的比例為 45.09%，同比增

12、長4.44%。與此同時，其他板塊業(yè)務利潤同比呈現(xiàn)不同程度減速和下降。四萬達廣場城市綜合體的價值研究1. 特殊的功能復合性城市綜合體集多種城市業(yè)態(tài)于一體，將娛樂、辦公、消費、居住等多功能城市空間通過合理的交通連接，有機組合、讓它們相互依存、協(xié)同促進。城市綜合體也是對分散的城市功能的一種整合，以往功能單一的情況下，各個業(yè)態(tài)功能相對獨立，關聯(lián)度極其微弱，無法發(fā)揮協(xié)同效應。作為目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式和選擇之一，其城市價值主要體現(xiàn)在：空間結構連續(xù)性、整體功能復合型。萬達商業(yè)廣場以開放式街區(qū)為主要設計理念，空間結構上更具連續(xù)性，形態(tài)多元，功能互補，既能給居民帶來便捷，又促進了商業(yè)銷售。最新一代萬達商業(yè)

13、廣場本身就是一個可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)體系，以主要功能連帶多種配套功能形成萬達價值鏈，共同滿足消費者的需求。2. 物業(yè)升值潛力巨大萬達廣場在做足自身的使用價值的同時，會帶動所處地段的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值，同樣會帶動整個城市房地產(chǎn)業(yè)的價值提升。萬達廣場選擇有價值的城市和地區(qū)以“城市規(guī)劃方法”實施一個房地產(chǎn)項目的綜合投資和運營管理，即將本城市價值通過人流，物流，資金流等方式實現(xiàn)快速集中，激發(fā)了萬達廣場本身的物業(yè)價值潛力，升值成為常態(tài)。3. 輻射力巨大，規(guī)模效應明顯以現(xiàn)在的萬達廣場所在的區(qū)域為例，無論在萬達進入之前該地段是怎樣的一種荒蕪狀態(tài)，如上海五角場，但在萬達進入后，

14、這些第三代城市綜合體項目的大規(guī)模、大體量都在所在城市成為新的地標式建筑、新的商業(yè)中心、新的城市中心、成為一個城市新的象征、行業(yè)新的標準， 周邊很多知名地產(chǎn)商在銷售房子時，都把距離萬達多少米作為項目的最大賣點，可見城市綜合體的巨大輻射力。4. 2015年報相關簡要分析截至 2015年年底， 萬達廣場租賃收入同比增長10%， 全年累計總客流 20.3億人次，所有廣場日均客流約5萬人次，總客流同比增長 25%。 2015 年新開業(yè)的購物中心繼續(xù)保持滿鋪出租狀態(tài)。2015年公司對百貨主力商家進行了一系列有計劃、有針對性的優(yōu)化，已開業(yè)購物中心的平均出租率為96.37%。 2015年，投資物業(yè)租賃及物業(yè)管

15、理產(chǎn)生人民幣13,582百萬元，同比增長31.20%。本板塊封本公司收入貢獻進一步上升，占比達10.94%，同比增長1.34%。能夠看出，萬達廣場通過一系列經(jīng)營手段，包括主力店的開拓 和調整，加大品牌影響力度和豐富品牌資源，做精營銷策劃，實現(xiàn)線 上線下聯(lián)動，做強安全保障工作等各項措施，保證了在宏觀經(jīng)濟下滑 的大背景下，穩(wěn)步提升萬達廣場的商業(yè)價值和社會價值。五.城市綜合體面臨的主要問題城市綜合體在開發(fā)過程中也面臨著諸多問題， 如城市綜合體必須 具備足夠的終端消費能力，要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套，開 發(fā)商須具有雄厚的資金實力等，從實踐中來看，功能組合失調也是造 成城市綜合體效用不良的重要原因之一， 最核心的要素是如何做到各 種功能的目標客戶群一致，做到有效的感應互動。所以，城市綜合體 雖然具有很多優(yōu)點，但并不是所有開發(fā)商和所有城市都適合開發(fā)， 它 對開發(fā)商和城市有著極高的要求。 相對住宅房地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)投 資回收期長，風險高，涉足門檻明顯強于住宅市場，同