1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上一、城市背景研究1、濟南市概況n 濟南是中國東部沿海經(jīng)濟大省山東省的省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，也是全國十五個副省級城市之一。n 城市總面積為8,177平方公里，其中市區(qū)面積3,257平方公里。n 濟南作為“世界泉水之都”，旅游資源非常豐富。濟南的文化突出“泉城”特色。濟南有四大泉群：趵突泉、黑虎泉、珍珠泉、五龍?zhí)?。n 濟南城市定位為“環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市”。n 在2011年全國城市綜合實力排行榜中，濟南排名第13位，綜合實力排在前列。n 09年在濟南舉辦的全運會極大的促進了城市的建設，作為全運會的主會場所在地，強有力的帶動了

2、濟南東部新城區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。2、行政區(qū)劃濟南市現(xiàn)轄7個市轄區(qū)、3個縣，代管1個縣級市：7個市轄區(qū)：市中區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)、長清區(qū)；3個縣：平陰、濟陽、商河；1個縣級市：章丘市。3、城市區(qū)位省內(nèi)地位：山東政治、文化、經(jīng)濟、金融、教育中心濟南都市圈內(nèi)的地位：都市圈內(nèi)的中心城市，山東中西部發(fā)展的最大引擎 目前山東省形成了“一群一圈一帶”的空間結構，形成了三個不同資源、區(qū)位和發(fā)展基礎條件的城市群體（帶），分別為：濟南都市圈、半島城市群、魯南城市帶。濟南都市圈地域范圍包括濟南、淄博、泰安、萊蕪、德州、聊城、濱州個城市，總面積約5.3萬平方公里，人口3219.4萬。濟南都市圈區(qū)位條件

3、優(yōu)越、交通發(fā)達，目前已基本形成“一小時經(jīng)濟圈”，同時也面臨著城鎮(zhèn)體系不夠完善、經(jīng)濟發(fā)展不平衡、對外經(jīng)貿(mào)不發(fā)達等問題和不足。國內(nèi)地位：國家批準的沿海開放城市和十五個副省級城市之一，黃河中下游和環(huán)渤海經(jīng)濟帶南翼的重要戰(zhàn)略城市，全國城市綜合實力50強和 “全國投資硬環(huán)境40優(yōu)”的城市之一。 濟南位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)，是黃河三角周最大的中心城市，位于山東省的中西部，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢：北接京津唐，南接長三角，西連黃河中上游，東連膠東半島，在全省處于承東接西的位置；是連接華東、華北和中西部地區(qū)的重要樞紐。環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)目前已成為我國最大的工業(yè)密集區(qū)，渤海灣西部城市群的合作與繁榮正日益發(fā)展。4、交通分析濟南作

4、為山東省省會城市，具有完備的立體交通網(wǎng)絡體系，境內(nèi)航空、高鐵、公路以及規(guī)劃建設的城市地鐵等，對城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟建設起到了至關重要的支撐。航空：濟南國際機場位于濟南市區(qū)東北方向的遙墻鎮(zhèn)，同青銀、京臺、京滬高速公路相接，距市中心28公里。濟南國際機場是全國綜合4E機場之一，可以起降大型民航貨運班機。2011年濟南國際機場旅客吞吐量達到788萬人次，每天都有航班直飛全國各大城市。鐵路：濟南市為濟南鐵路局駐地，是濟南樞紐是濟南鐵路局最大的鐵路中心樞紐。京滬鐵路、膠濟鐵路、邯濟鐵路、京滬高鐵、膠濟城際鐵路、石濟高鐵（在建）、鄭濟高鐵（規(guī)劃）。公路：截至2011年，全市公路通車里程達11940公里。目

5、前，縱貫濟南南北方向的有G2京滬高速（北京-上海），G3京臺高速（北京-臺北），G35濟廣高速（濟南-廣州）；橫貫東西方向有G20青銀高速（青島-銀川），G22青蘭高速（青島-蘭州）公路，S1濟聊高速（濟南聊城）；G2001濟南繞城高速公路將濟南環(huán)繞其中；濟南也是全省公路網(wǎng)絡中心和高速公路中心樞紐。2011年，京滬高速公路濟南-樂陵段、濟南至濱州高速公路等重點工程項目開工建設。地鐵規(guī)劃：2011年濟南軌道交通建設的規(guī)劃已經(jīng)完成，總體規(guī)劃共有6條軌道線構成，總里程262公里，共設154站，換乘站18座，整個線網(wǎng)設計日運送旅客約450500萬人次。十二五期間，濟南市規(guī)劃開工建設5條線路，共計50公

6、里，總投資達到250億元?？瓦\：濟南為我國規(guī)劃中的10大區(qū)域性客運樞紐之一。鐵路客運有濟南站、濟南東站、濟南西站3個客運站，另外濟南新東站已在規(guī)劃建設中5、濟南旅游資源濟南作為“世界泉水之都”，旅游資源非常豐富。濟南的文化突出“泉城”特色。濟南有四大泉群：趵突泉、黑虎泉、珍珠泉、五龍?zhí)?。市區(qū)旅游資源有：趵突泉、千佛山、大明湖、明府城、五龍?zhí)督夥砰w環(huán)城公園、泉樂坊、“老商埠”歷史街區(qū)、黃河森林公園等。郊區(qū)旅游資源有：四門塔、龍山文化、城子崖遺址、齊煙九點、靈巖寺、百脈泉、濟南九如山瀑布群風景區(qū)、濟南紅葉谷森林公園等。6、小結n 濟南市處于環(huán)渤海經(jīng)濟圈和長三角經(jīng)濟圈中間，承接兩大經(jīng)濟圈輻射，同時也

7、是山東省政治、經(jīng)濟、文化中心，濟南都市圈內(nèi)的中心城市，在省內(nèi)處于承東接西的位置，區(qū)位條件優(yōu)越。n 濟南市擁有較為完備的對外交通體系，區(qū)域內(nèi)有全國綜合4E機場級機場、京滬鐵路、京滬高速等，未來市區(qū)內(nèi)還規(guī)劃6條地鐵線，十一五期間將開工5條線路，屆時對區(qū)域的發(fā)展是個利好。n 濟南是著名的“泉城”，旅游資源非常豐富。二、城市規(guī)劃研究1、規(guī)劃范圍規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)為濟南市區(qū)，即市轄行政六區(qū)，面積3257平方公里。中心城規(guī)劃范圍面積1022平方公里。2、城市性質山東省省會，著名的泉城和國家歷史文化名城，環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市。3、城市職能加強和完善的城市職能：全省的政治、經(jīng)濟、科技、文

8、化、教育、旅游中心，區(qū)域性金融中心，全國重要交通樞紐。培育和凸顯的城市職能：現(xiàn)代服務業(yè)和總部經(jīng)濟，高新技術產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)。4、城市發(fā)展方向中心城建設用地集中在北部黃河和南部山區(qū)之間的適宜建設區(qū)域，用地發(fā)展方向在現(xiàn)狀城區(qū)用地的基礎上，主要向東西兩翼拓展。5、城市布局根據(jù)濟南市區(qū)地理環(huán)境、城鄉(xiāng)空間和產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征，將南部山區(qū)、中部平原和北部黃河沿岸三個帶狀區(qū)域，分別定位為南部山區(qū)保護發(fā)展帶、中部城市空間與產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶、北部黃河保護發(fā)展帶。中帶是城市空間和產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展區(qū)，是中心城發(fā)展的主體；南北兩帶是為城市發(fā)展提供生態(tài)支持和服務的重要生態(tài)功能6、中心城空間結構中心城空間結構為“一城兩區(qū)”。“一城”為

9、主城區(qū)，“兩區(qū)”為西部城區(qū)和東部城區(qū)。主城區(qū)為玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間地區(qū)；西部城區(qū)為玉符河以西地區(qū)；東部城區(qū)為繞城高速公路東環(huán)線以東地區(qū)。主城區(qū)與西部城區(qū)、東部城區(qū)之間以綠色空間相隔離。中心城的發(fā)展嚴格控制城市建設用地向南部山區(qū)延伸，完善、擴展西部城區(qū)和東部城區(qū)，實現(xiàn)跨黃河發(fā)展，在黃河北建設新城。濟南城市空間發(fā)展結構將呈現(xiàn)“帶狀組群”式布局分布。組成：臘山、黨家、舊城、燕山、王舍人和賢文人口：310萬用地規(guī)模：290平方公里產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：調(diào)整和強化政治、經(jīng)濟、科技和文化中心功能，發(fā)展會展、體育、物流等新興服務業(yè)。組成：郭店、孫村和彩石人口：70萬用地規(guī)模：70平方公

10、里產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：高新技術產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)和加工業(yè)，完善生活居住、公共服務配套，形成現(xiàn)代化新城區(qū)。組成：文昌、平安和崮山人口：50萬用地規(guī)模：50平方公里產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：西部城區(qū)規(guī)劃以發(fā)展高等教育、高科技產(chǎn)業(yè)、生活居住為主，形成現(xiàn)代化新城區(qū)。 7、城鎮(zhèn)等級規(guī)模結構規(guī)劃形成中心城市次中心城市中心鎮(zhèn)一般鎮(zhèn)四級結構。中心城市為都市圈和市域城鎮(zhèn)體系的中心,即濟南中心城，人口規(guī)模430萬人。次中心城市為章丘城區(qū)及濟陽、平陰、商河三縣縣城。人口規(guī)模確定為：章丘60萬人，濟陽35萬人，平陰20萬人，商河20萬人。8、人口規(guī)劃2020年市域城鎮(zhèn)化水平將由2005年的58%增至75%以上。市域戶籍總人口將由2005年的

11、597萬人增至700萬人左右，城鎮(zhèn)人口將由2005年的347萬人增至530萬人左右。規(guī)劃區(qū)總人口將達到550萬人左右，城鎮(zhèn)總人口為480萬人左右9、居住規(guī)劃n 全面實現(xiàn)小康居住目標，人均住宅建筑面積達到39平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面積不低于23.5平方米，住宅建筑總面積將達到13000萬平方米左右。n 優(yōu)化居住用地的結構和布局。加快舊城區(qū)內(nèi)舊居住區(qū)整治改造，控制居住人口容量，改善居住環(huán)境質量。n 結合城市拓展，在各片區(qū)均衡布局新的居住用地，引導人口集聚，為疏解舊城人口和城市人口規(guī)模擴張?zhí)峁┏休d空間；同時，結合城市產(chǎn)業(yè)結構和用地結構的調(diào)整優(yōu)化，將部分工業(yè)、倉儲等用地置換為居住用地。10

12、、商業(yè)規(guī)劃n 建立市、地區(qū)和片區(qū)社區(qū)三級商業(yè)服務中心體系。n 完善泉城路市級商業(yè)主中心，新建燕山、臘山兩個市級商業(yè)副中心。十二五期間，加快建設泉城路商業(yè)中心區(qū)、奧體文博中心區(qū)、西部新城核心區(qū)等16個城市綜合體。n 在東部城區(qū)和西部城區(qū)建設唐冶、崮山兩個地區(qū)級商業(yè)中心。n 主城區(qū)完善西市場、無影山、大觀人民、英雄山和洪樓片區(qū)商業(yè)中心，建設北湖、偉東、白馬山和黨家片區(qū)商業(yè)中心；在賢文、王舍人片區(qū)建設高新區(qū)、鳳凰山和王舍人片區(qū)商業(yè)中心；在西部城區(qū)建設長清文昌、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)片區(qū)商業(yè)中心；在東部城區(qū)建設孫村、郭店、彩石片區(qū)商業(yè)中心。在各社區(qū)中心規(guī)劃建設相應規(guī)模的商業(yè)服務設施。11、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃改變中心城功能過

13、于聚集的狀況，積極引導傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向中心城周圍縣（市）轉移， 圍繞“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，市域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃實施兩翼展開、跨河發(fā)展的總體戰(zhàn)略，形成主城區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和沿交通走廊向東、向西、向北的三條產(chǎn)業(yè)聚集帶。n 主城區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)為主體，積極發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展總部經(jīng)濟。 n 東部產(chǎn)業(yè)聚集帶：落實城市“東拓”戰(zhàn)略，重點發(fā)展先進制造業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)，打造電子信息、交通裝備、食品藥品等產(chǎn)業(yè)集群，打造山東省濟青產(chǎn)業(yè)帶西部制造業(yè)基地。n 西部產(chǎn)業(yè)聚集帶：落實城市“西進”戰(zhàn)略，積極承接中心城傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉移，打造機械裝備、電子信息等產(chǎn)業(yè)集群，建成機械裝備、旅游產(chǎn)品制

14、造基地及農(nóng)副產(chǎn)品深加工基地。n 北部產(chǎn)業(yè)聚集帶：落實城市“北跨”戰(zhàn)略，著力打造精細化工、煤電化工、石油化工、紡織服裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等產(chǎn)業(yè)集群。 n 市域農(nóng)業(yè)布局：構建南部山區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、沿黃特色農(nóng)業(yè)區(qū)及黃河北高效農(nóng)業(yè)區(qū)的區(qū)域化布局。12、都市圈發(fā)展規(guī)劃按照統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展、統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)布局的要求，加強區(qū)域協(xié)作，構建以省會濟南為中心，與周邊的淄博、萊蕪、泰安、聊城、德州、濱州6個城市共同組成的濟南都市圈，增強省會城市的集聚輻射能力，提升濟南區(qū)域性中心城市的地位。濟南都市圈的構建將促進以濟南為中心的7個城市的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，加強交通等基礎設施和產(chǎn)業(yè)銜接，整合旅游資源，加大生態(tài)保護和環(huán)境治理的協(xié)同力度，推進

15、經(jīng)濟、生態(tài)、旅游等功能的互補發(fā)展，從而進一步強化濟南在環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心地位。 13、用地規(guī)模根據(jù)國家規(guī)劃建設用地標準的規(guī)定，確定城市人均建設用地指標95平方米，到2020年中心城建設用地規(guī)模將由2005年的295平方公里增至410平方公里。近期規(guī)模。2010年中心城人口規(guī)模為340萬人，建設用地規(guī)模330平方公里。14、發(fā)展時序近期城市發(fā)展以向東為主，遠期逐步完善城市總體布局。主城區(qū)近期以濟南奧體政務中心項目帶動燕山新區(qū)的建設。加快賢文、王舍人和黨家片區(qū)的產(chǎn)業(yè)整合，引導產(chǎn)業(yè)集聚，完善生活服務配套。張莊機場搬遷前，臘山新區(qū)以合理控制用地為主。遠期主城區(qū)發(fā)展以臘山新區(qū)建設為主，

16、完善燕山新區(qū)的建設，從而帶動舊城區(qū)的提升和改造，有機疏解舊城區(qū)。東部城區(qū)近期要加強基礎設施建設，以孫村片區(qū)為重點建設起步區(qū)，遠期以郭店片區(qū)和彩石片區(qū)為建設重點，完善東部城區(qū)總體布局。西部城區(qū)近期建設以崮山片區(qū)的大學科技園建設為先導，加快平安片區(qū)基礎設施建設。遠期以平安片區(qū)的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設為重點，進一步完善文昌片區(qū)和崮山片區(qū)的建設布局。 15、小結n 由于經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展以及政府的規(guī)劃，濟南市加大舊城改造力度，積極發(fā)展新城，濟南正從單中心城市逐漸演變?yōu)橹鞒羌有鲁堑牡拇蠖际校磥韺⒊尸F(xiàn)“帶狀組群式”布局結構。n 郊區(qū)化方向非常清晰東西向強勁發(fā)展，南部受到地勢的控制，北部說要北跨黃河，但北跨的時間還

17、遙遙無期。因此，濟南城市化的主要是東西兩個方向。n 東部：近期以向東發(fā)展為主，因此東部的發(fā)展明顯快于西部，主城區(qū)的產(chǎn)業(yè)向東轉移、全運會配套建設的拉動，進一步帶動了整個東部經(jīng)濟質的飛躍。 n 西部：西部的發(fā)展是政府通過規(guī)劃強制性往西部發(fā)展延伸的，大學城、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、京滬高鐵、西客站的建設都有力地帶動整個區(qū)域及周邊經(jīng)濟發(fā)展和城市功能的全面升級，為西部區(qū)域迎來嶄新的發(fā)展契機。 n 中部：中部則以提升整體區(qū)域經(jīng)濟為重點，加大舊城改造力度，不斷升級文化、商業(yè)、核心商務區(qū)。 n 十二五期間，濟南將加快建設泉城路商業(yè)中心區(qū)、奧體文博中心區(qū)、西部新城核心區(qū)等16個城市綜合體。n 產(chǎn)業(yè)外遷跡象十分明顯，主城著重發(fā)

18、展現(xiàn)代服務業(yè)，東部主要發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)，西部主要發(fā)展傳統(tǒng)機械等產(chǎn)業(yè)，南部山區(qū)主要發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)。n 濟南的城市化已經(jīng)躍過了自然生長力為主導的階段，市場驅動力的優(yōu)勢也在逐漸喪失，政府調(diào)控將成為濟南城市發(fā)展的主導驅動力，區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)調(diào)整、角色定位將決定其未來的發(fā)展趨勢。n 未來以濟南為中心的濟南都市圈功能將進一步完善，聯(lián)系更加緊密，區(qū)域輻射能力不斷提升。三、城市經(jīng)濟背景研究1、經(jīng)濟總量分析2011年實現(xiàn)生產(chǎn)總值4406.02億元，濟南的GDP增速為10.6%，連續(xù)四年保持了10%以上的增速，即使是金融危機的09年也保持了12.2%的增速，經(jīng)濟發(fā)展勢頭喜人；雖然經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，但增長勢頭趨緩。從國

19、際慣例來看，當GDP增速在8%以上時，該地區(qū)宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將處于高速平穩(wěn)發(fā)展期。2、人均GDP2011年濟南市人均生產(chǎn)總值64331元，按可比價格計算，比上年增長8.9%。08年到11年，濟南市人均GDP都處于平穩(wěn)上升的趨勢，但增長速度逐漸減緩，尤其是11年，同比去年增幅下降5%。2011年濟南人均GDP超過8000美元，城市經(jīng)濟水平在山東省處于領先地位。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關系國際通用衡量標準判斷，房地產(chǎn)市場處于減緩發(fā)展期，主要以改善性需求為主。3、人均可支配收入、恩格爾系數(shù)2011全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28892元，比上年增長14.3%。08年至11年，濟南市城鎮(zhèn)居民

20、人均可支配收入以年均12.6%的速度穩(wěn)步增長，從09年開始，人均收入增長速度加快，居民購買力得到不斷提高。聯(lián)合國糧農(nóng)組織恩格爾系數(shù)標準恩格爾系數(shù)59%以上50-59%40-50%30-40%30%以下階段貧困溫飽小康富裕最富裕濟南市恩格爾系數(shù)近年來穩(wěn)定在3133%之間，十分接近30%，目前處于富裕階段，相信不久，濟南就會跨入最富裕階段。4、人口分析08-11年，濟南市戶籍人口穩(wěn)定在604萬左右，增長幅度較小，09年人口甚至略微下降，而常住人口卻呈現(xiàn)明顯上升趨勢，另據(jù)濟南市城市總體規(guī)劃，到2020年市域城鎮(zhèn)化水平將由2005年的58%增至75%以上，市域戶籍總人口將增至700萬人左右，城市化進程

21、的加速，以及人口的快速增長，這些因素都強力支撐著濟南的房地產(chǎn)市場。5、財政收入分析08-11年濟南市財政收入都呈現(xiàn)增長趨勢，但09年受金融危機影響，增長速度大幅下滑，10-11年，濟南市財政收入開始進入快車道，財政收入增速高于GDP增速，11年甚至達到21.16%。6、消費品零售總額11年濟南消費品零售總額達到2023億元，幾乎占到當年整個GDP的一半左右，濟南市民的購買力在整個山東省是處于前列的。7、三次產(chǎn)業(yè)比例隨著市政府不斷加大產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整力度，大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，使得濟南近幾年第三產(chǎn)業(yè)比例逐年增加，逐漸成為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化。8、旅游人數(shù)濟南素有“泉城”的美譽，旅游資源稟賦較好，

22、加之近年來市政府不斷整合旅游資源，因此旅游人數(shù)增長較快，以每年18%的以上速度增長，短短四年時間，濟南旅游人數(shù)幾乎翻了一番。9、小結n 濟南宏觀經(jīng)濟趨勢良好，經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，但增長勢頭趨緩。人均收入增長速度加快，居民購買力得到不斷提高，使得濟南市民的消費能力處于山東省前列。目前整個濟南市處于富裕階段，即將步入最富裕階段。n 濟南房地產(chǎn)市場處于減緩發(fā)展期，主要以改善性需求為主。n 快速城市化使得城市外來人口數(shù)量不斷增加，對房地產(chǎn)市場是個很好支撐。n 濟南旅游資源稟賦較好，加之近年來市政府不斷整合旅游資源，因此旅游人數(shù)增長較快。四、房地產(chǎn)市場研究1、房地產(chǎn)投資額08-11年，濟南房地產(chǎn)投資額均呈

23、現(xiàn)上升趨勢，08-10年投資額增長幅度驚人，但11年受調(diào)控影響，投資額僅比去年上升8.8%。2、固定資產(chǎn)投資額08-11年濟南市固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)步增長，但投資額增幅在不斷下降。3、新開工面積08-11年濟南新開工面積均呈現(xiàn)明顯增長趨勢，其中09年受金融危機影響新開工面積僅增長4.5%，但隨著經(jīng)濟形勢好轉，10年的新開工面積幾乎增長了一倍，11年相比10年增長25.6%，達到1220萬平米，是08年的4倍左右，未來上市量將劇增，市場壓力較大。4、施工面積、竣工面積0911年商品房施工面積穩(wěn)步增長，11年增長49%，達到3520萬平米，11竣工銷售面積370萬平米，按照目前去化速度，可供銷售9年，

24、未來去化壓力較大。5、銷售均價 近年來，濟南市住宅均價穩(wěn)步攀升，從09年的7000元/平米漲到12年上半年的9000元/平米。其中12年1-6月，濟南住宅均價從9258元/平米跌到9086元/平米，呈現(xiàn)下行趨勢，開發(fā)商為了回籠資金，只能采取以價換量的策略，因此后期成交量開始回升。6、人均住宅面積08-11年濟南市人均住宅面積不斷增加，住房條件得到改善，按照濟南市的規(guī)劃，到2020年，城鎮(zhèn)居民人均住宅面積達到39平米。到2020年，濟南市將新增戶籍人口100萬，屆時將產(chǎn)生3900萬平米的剛性需求，再加上目前600萬的戶籍人口的改善需求，總需求將達到9300萬平米左右，對于未來市場支撐作用非常顯著

25、。7、小結n 08-11年，濟南市房地產(chǎn)投資額、固定資產(chǎn)投資額均呈增長趨勢，但11年二者增速均有所回落，其中房地產(chǎn)投資額僅比去年增長8%，調(diào)控效果顯現(xiàn)無疑。n 11年施工面積遠大于竣工面積，未來去化壓力較大。n 近年來，濟南市住宅均價穩(wěn)步攀升，從09年的7000元/平米漲到12年上半年的9000元/平米，目前穩(wěn)定在9000元/平米左右，12年上半年銷售受阻，但開發(fā)商通過以價換量方式，使得成交量逐步回升。n 按照政府公布的規(guī)劃，未來大量新增的城鎮(zhèn)人口以及人均居住面積的增加，都將形成巨大的市場需求。五、土地市場分析1、土地市場年度變化分析8、我們把鐵釘一半浸在水里，一半暴露在空氣中，過幾天我們發(fā)現(xiàn)

26、鐵釘在空氣中的部分已經(jīng)生銹，在水中的部分沒有生銹。通過實驗，我們得出鐵生銹與空氣有關。2011年，共推出土地122宗，9276.6畝，供應面積上升15%，供應宗數(shù)下降12.2%。2011年，共成交土地107宗，7815.4畝，成交面積上升30.8%，成交宗數(shù)上升9.2%。6、二氧化碳氣體有什么特點？4、咀嚼饅頭的外皮也可以感覺到甜味嗎？為什么？2、區(qū)域土地市場分析第四單元 環(huán)境和我們土地供應：奧體板塊供應宗數(shù)最多，31宗；其次是城西板塊，19宗；邢村唐冶和長清板塊本年度供應量也較大；供應量最少的是圣井板塊，僅2宗； 土地成交：奧體板塊成交宗數(shù)最多，25宗；另外，城南、城西和濱河板塊掛牌土地均成

27、交；圣井板塊本年度無土地成交。3、除了我們?nèi)粘Ｉ町a(chǎn)生的家庭垃圾外，工廠、學校、醫(yī)院、建筑工地等每天也在產(chǎn)生大量的垃圾。土地供應：邢村唐冶板塊供應量最大，2084.6畝；其次是長清板塊，1772畝；供應量最小的是高新板塊，448.6畝。 二、問答題：土地成交：成交量最大的是邢村唐冶板塊，1705.5畝；其次是長清板塊1557.3畝，城央和城南板塊供應較少，成交體量也較少；圣井板塊本年度無土地成交。答：如水資源缺乏，全球氣候變暖，生物品種咖快滅絕，地球臭氧層受到破壞，土地荒漠化等世界性的環(huán)境問題。預計未來20年，全球人均供水量還將減少1/3。3、土地供應結構分析一、填空：商服：2011年，商服用地共推出41宗、1781.5畝，成交39宗、1527.5畝；居