1、精選 word 范本!營改增后轉(zhuǎn)租如何納稅？租賃合同中的免租期、 裝修期如何避免視同收租？押金 保證金是否需要申報納稅？吸人氣要客流但低租金的業(yè)態(tài)如何避免被認定為不 具有合理商業(yè)目的？來源：祥順財稅俱樂部一、購物中心經(jīng)營模式購物中心的運營模式有：1 1、 租賃式：完全出租場地給商家、商場靠租金維護運營；2 2、 聯(lián)營：即商場以較低的租金（或無租金）弓|進商家，并與商家捆綁在一起， 分享商家一定比例的經(jīng)營收入，（實質(zhì)是先銷后購）；3 3、 代銷：受托代銷商品，一是視同買斷、二是收取手續(xù)費；4 4、 自營：自己采購、自己定價、自己銷售，連鎖摩爾購物中心（MALLMALL 般自 營銷售占到 60-7

2、0%;60-70%;5 5、 復合式：集自營、聯(lián)營、租賃、代銷等商業(yè)運作模式于一體。二、各類經(jīng)營模式稅收分析租賃式是指商場的經(jīng)營者與商場內(nèi)商品的經(jīng)營者是完全分離的。商場經(jīng)營者只負責營造 商品經(jīng)營環(huán)境和條件，以租賃方式出租鋪面給商品經(jīng)營者，向各商鋪經(jīng)營者收取 租金、公共物管、安保及其他服務等費用，商品經(jīng)營者平時的商品經(jīng)營活動、財 務收入活動與商場經(jīng)營者無關(guān)，完全由商品經(jīng)營者全權(quán)自主。1 1、 經(jīng)營租賃不動產(chǎn)，一般適用稅率 11%11%簡易計稅 5%5% 一般納稅人出租其 20162016年 4 4 月 3030 日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%5%勺征收率計算應納稅額。一般納

3、稅人出租其 20162016 年 5 5 月 1 1 日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計 稅方法計稅，稅率 11%11%根據(jù)國家稅務總局關(guān)于發(fā)布 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理 暫行辦法的公告規(guī)定：“納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下 簡稱出租不動產(chǎn)），適用本辦法。取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、 接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)?！备鞣N形式包括租入取 得不動產(chǎn)。關(guān)于轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)如何納稅的問題，總局明確按照納稅人出租不動產(chǎn)來 確定。一般納稅人將 20162016 年 4 4 月 3030 日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡 易辦法征稅；將 5 5 月

4、1 1 日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。 即如果購物中心房產(chǎn)是租賃取得，如再次分塊租賃給其他商業(yè)主體如餐飲， 則需 要按轉(zhuǎn)租來確定適用稅率。2 2、 發(fā)票開具與取得問題：（1 1）租入時可以取得 11%11%或 5%5%勺增值稅專用發(fā)票。如果出租方為辦理了稅務登 記的主體且為一般納稅人則可以自行開具增值稅專用發(fā)票給購物中心，如果出租方為沒有辦理稅務登記的主體或為小規(guī)模納稅人則可以向稅務機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票;精選 word 范本!（2 2）特別的，如果出租方為個人或小微企業(yè)，按目前政策享受月銷售額不足 三萬元或季度銷售額不足九萬元而免納增值稅的， 只能開具增值稅普通發(fā)票

5、，如 果需要開具增值稅專用發(fā)票，則該出租方將不能享受稅收優(yōu)惠；（3 3）租出時開具 11%11%或 5%5%勺增值稅專用發(fā)票。購物中心均為一般納稅人，租賃 增值稅專用發(fā)票自行開具。3 3、特別提醒:（1 1）根據(jù)財稅201620163636 號，下列情形視同銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn) 讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（三） 財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。因此，營改增后，包括免租期、裝修期 在內(nèi)的“無償”提供租賃服務

6、行為面臨按照增值稅體系下被認定為“視同收租” 的風險，從而參照“按照納稅人最近時期銷售同類服務、 無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的 平均價格確定”條款，征收相應的增值稅。為了防范被認定為“視同收租”行為， 實操中如果有“裝修期、免租期”等可以這樣描述：考慮到裝修期等因素，甲方 給予乙方租金總價款多少折扣，折扣后租金總額為多少?；蛘?，寫明標準支付租 金，將免租內(nèi)的租金為商業(yè)折扣部分金額， 不實際支付。也可以通過將既定的租 金總額分攤到租期內(nèi)所有月份，實際上是降低每個月實際支付的金額，以防范“視同銷售”風險。（2 2）增值稅為價稅分離稅種，增值稅不得計入營業(yè)收入和利潤表，從商業(yè)交易 的慣例來看，交易價款應該包

7、含稅款，此條款明確租金為含增值稅價款， 可以減 少交易雙方圍繞增值稅可能發(fā)生的爭議，尤其在營改增試點過渡期間。（3 3）物業(yè)管理費及其他費用，根據(jù)財稅201620163636 號文，增值稅納稅人的銷售 額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。購物中心運營中物業(yè)費如果是委托物業(yè)公司收取，應由購物中心 按照規(guī)定開具發(fā)票、申報納稅，應相應調(diào)整補充協(xié)議相關(guān)開票金額信息。如果物 業(yè)管理費由物業(yè)公司直接獨立收取并開票， 由納

8、稅義務人為物業(yè)公司而非購物中 心。4 4）購物中心水電費，區(qū)分是由物業(yè)公司代收還是購物中心直接按一定標準收 取。如果是購物中心直接按一定標準收取， 則按銷售水電繳納增值稅，同時可取 得供水供電部門的增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅額。如果是由物業(yè)公司收取，又分為兩種情形：如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票， 屬于轉(zhuǎn)售行為，應該按 發(fā)票金額繳納增值稅（目前北京國稅明確物業(yè)公司可以申請備案按簡易計稅 3%3% ; 如果物業(yè)公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：1 1 物業(yè)公司不墊付資金；2 2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方

9、），將發(fā)票開具給客戶，并由物 業(yè)公司將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；3 3）物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值 稅額與客戶結(jié)算貨款，精選 word 范本!并另外收取手續(xù)費。4 4、吸人氣、要客流、反補貼或超低價租賃購物中心對影院、餐飲、賣場等這些吸人氣、升客流的業(yè)態(tài)收取的租金通常很低， 甚至給予其反補。有些賣場每天每平方米租金僅幾元，同樓層的其他業(yè)態(tài)有時租 金高達每天每平方米幾十元。萬達、星美、金逸、中影等是全國最主要院線，通 常一家 8 8 個廳的電影院需預留 50005000 平方米面積，投資約 50005000 萬元，由于目前票 務打折眾多、與制片方票房分成調(diào)整，因此原本 3-53-5 年即可

10、回本的電影院如今需 6-76-7 年才能回本，這也使電影院的租期通常達1515 年。所以，高人氣、長租約的 電影院是開發(fā)商最喜歡的業(yè)態(tài)之一，通常采用：低租金 + +院線提成或低租金-補 貼。餐飲原本承租力較弱，一直不算招商重點，大多購物中心以往僅預留10%10%甚至更低比例放置餐飲店，如今，隨著服飾被網(wǎng)購沖擊而需要實體店體驗消費的餐 飲成為聚人氣的“新寵”，紛紛增加餐飲面積，有些新項目中，餐飲招商面積甚 至高達 30%-40%30%-40%那么對于這類業(yè)態(tài)的超低價租賃或反補增值稅需要如何處理呢？（1 1）關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知附件一第四十四條規(guī)定： 納稅人發(fā)生應稅行為價格明顯偏

11、低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的， 主管稅務機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷 售額： （一）按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價 格確定。（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的 平均價格確定。（三）按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計 稅價格= =成本x（1+1+成本利潤率），此處成本利潤率為 10%10%（2 2）何謂不具有合理商業(yè)目的？是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為 安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。按照國家 稅務總局解釋，一旦某種行為安排滿足如下三個條件：

12、 一是必須是人為規(guī)劃的一 個或一系列行動交易；二是企業(yè)必須從該安排中減少應納稅收入或者所得額；三 是企業(yè)將獲取稅收利益作為其從事某安排的惟一或主要目的，則可斷定其不具有合理商業(yè)目的的安排且已經(jīng)構(gòu)成了避稅事實。 顯然，國家稅務總局在解釋合理商 業(yè)目的上吸收并體現(xiàn)了國外反避稅一般性條款所包含的主要稅法原則，譬如：德國的實質(zhì)課稅原則、英國的拉姆齊原則、美國的虛偽交易規(guī)則等。（3 3）很明顯，上述購物中心引入影院、餐飲、賣場不能被認定為是不具有合理 商業(yè)目的，故應該不被稅務機關(guān)調(diào)整納稅。 但是應該將商業(yè)計劃書、租賃合同明 確報備給稅務機關(guān)，并做好合同管理工作。二、聯(lián)營 即購物中心以較低的租金（或無租金

13、）引進商家，并與商家捆綁在一起，分享商 家一定比例的經(jīng)營收入，（實質(zhì)是先銷后購）。購物中心通常會給商家按占用面精選 word 范本!積即每平方米銷售任務下達任務指標， 不論打折促銷或正常銷售，購物中心至少 應按最低任務額的如 80%80%或多少提成。且根據(jù)任務指標完成情況提成或獎罰。1 1 聯(lián)營商品的操作流程可概括如下:1選擇商品供應商。設定商品的最低銷售額，供應商若達不到保底銷售額，購物 中心將放棄該商品的銷售，取消合作。2銷售收款管理。首先，在商品銷售過程中，購物中心應當負責全部聯(lián)營商品銷 售收款工作，并確保正確無誤。其次，計算應付款項。一般情況下，購物中心于 每月月末匯總當期全部商品銷售

14、情況，并根據(jù)約定的比例計算應返還供應商的款 項。再次，聯(lián)營結(jié)算對賬。購物中心應將計算的應返還的款項與供應商進行核對。3購物中心支付聯(lián)營結(jié)算款。購物中心與供應商在返款額核對無誤后就可進行聯(lián) 營款項的結(jié)算工作了 2 2、實質(zhì)：在聯(lián)營方式下，購物中心一般不需要提供資金購買待出售商品，也不 負責配備商品銷售人員。因此購物中心沒有庫存商品管理環(huán)節(jié)，所有商品的進貨、 存儲及銷售均由供應商負責。購物中心既省去了商品購進環(huán)節(jié)，又節(jié)約了庫存管 理的成本，只提供商品銷售場所，并負責銷售場館的治安管理和控制銷售的貨款 結(jié)算環(huán)節(jié)。雖然購物中心不直接參與銷售工作，但是商品銷售后的所有款項結(jié)算 工作均由購物中心負責，消費

15、者是向提供商品銷售場所的購物中心支付款項?？?之，購物中心與商品供應商之間存在“先銷售后結(jié)算”的關(guān)系。3 3、聯(lián)營的方式：提成+ +廣告費。如：某購物中心規(guī)定乙方商品所銷售的貨品，由 甲方統(tǒng)一收款，甲方按 17+2%17+2%（廣告費）的提成比列。但事實上賬務處理與該合 同有很大差距。聯(lián)營合同中的一般規(guī)定：商家須承擔的費用：1 1）導購工資、獎金；2 2）加裝燈具電費；3 3）電話費。為方便結(jié)算，購物中心將按照每月實際發(fā)生數(shù)額向乙方收取。購物中心須承擔的費用：1 1）政府部門等各類管理費；2 2）稅收；3 3）水電費；4 4）空調(diào)費；5 5）物業(yè)管理費。收銀必須嚴格執(zhí)行甲方有關(guān)的規(guī)章制度，由甲

16、方統(tǒng)一 收銀，乙方營業(yè)員不得擅自收銀，不得借故不開或拒開收銀小票，不得使用非甲方的收銀小票或收據(jù)，發(fā)票統(tǒng)一由收銀臺憑付款證明開出（1 1）作為本合同的保證，乙方簽定本合同的同時，須向甲方交納保證金，保證 金交納標準為 5050 元/M2/M2。保證金在本合同期滿后 1 1 個月，由甲方歸還乙方，保證 金不計利息。收到保證金是否需要申報納稅？ 根據(jù)增值稅暫行條例第六條規(guī)定，銷售額為納稅人銷售貨物或者應稅勞務向 購買方收取的全部價款和價外費用，但是不包括收取的銷項稅額。根據(jù)增值稅暫行條例實施細則第十二條規(guī)定，條例第六條第一項所稱價外費用，包括價外 向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤

17、、獎勵費、違約金、滯 納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲 備費、優(yōu)質(zhì)費、運輸裝卸費以及其他各種性質(zhì)的價外收費。另外根據(jù)國家稅務 總局關(guān)于對福建雪津啤酒有限公司收4 4、要精選 word 范本!取經(jīng)營保證金征收增值稅問題的批復（國稅函20042004416416 號）規(guī)定，對收取經(jīng)銷商未退還的經(jīng)營保證金，屬于經(jīng)銷商因 違約而承擔的違約金，應當征收增值稅。對其已退還的經(jīng)營保證金，不屬于價外 費用，不征收增值稅。因此，企業(yè)收取的因經(jīng)銷商違約而承擔的違約金應并入價 外費用征收增值稅，若經(jīng)銷商未違約而退還的保證金則不征收增值稅。在實操中，比如上海國稅明確：租金收入不包

18、含向承租方收取的押金， 押金屬于 合同雙方為保證合同履行而由承租方向出租方提供的一定金額的擔保，并且應在雙方約定的租賃期滿后由出租方全額返還給承租方， 但如發(fā)生承租方以押金來抵 充應付租金的情況，由于此時的押金已改變其本身性質(zhì)，就應計入租金收入。（以 上觀點摘自上海國稅官方網(wǎng)站）。用于聯(lián)營保證金實操同樣適用。（2 2）顧客使用信用卡消費，乙方（商家）應接受并承擔相應手續(xù)費，該手續(xù)費 甲方于支付乙方應結(jié)貨款時扣除。結(jié)算手續(xù)費能取得增值稅專用發(fā)票，又由乙方 承擔，營改增后妥當嗎？ 根據(jù)關(guān)于全國推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知規(guī)定：直接收費金融服務， 以提供直接收費金融服務收取的手續(xù)費、 傭金、酬金、管理費、服務費、經(jīng)手費、 開戶費、過戶費、結(jié)算費、轉(zhuǎn)托管費等各類費用為銷售額，可以開具增值稅專用 發(fā)票并抵扣進項稅額。如果由購物中心統(tǒng)一收取顧客消費金額， 但由商家承擔刷 卡結(jié)算手續(xù)費明顯是不妥的。應該在合同中約定顧客刷卡手續(xù)費由購物中心承擔， 而將該塊利益在與商家其他條款中體現(xiàn)獲利，否則這塊進項稅額浪費了。（3 3）延期返還的違約責任，如合同中規(guī)定：若乙方未約定的時間將該單元返