1、市場篇市場分析消費者分析項目篇項目分析項目定位營銷篇營銷策略營銷準備推廣計劃第一篇市場篇第一篇第一章第二章第二篇第一章第二章第三篇第一章第二章第三章第一章市場分析寫字樓市場分析公寓市場分析商服用房市場分析四、車公廟片區(qū)市場分析一、寫字樓市場分析（一）寫字樓市場供需現(xiàn)狀1、市場供需（截至 2001 年 5 月）供深圳市中高檔寫字樓交付使用的現(xiàn)樓的供應量為2,950,310 平方米羅湖區(qū) 1,024,516 平方米福田區(qū) 1,636,999 平方米南山區(qū) 240,830 平方米需市場占有量為 2,212,732.5 平方米（占用率 75%羅湖（75% :福田（80% :南山（70% :中心區(qū)確立給

2、福田區(qū)寫字樓市場帶來商機，羅湖區(qū)區(qū)域優(yōu)勢漸弱。（二）寫字樓市場特征及趨勢預測1、寫字樓市場租售略顯平淡 進入 2001 年第一季度，寫字樓市場與上一季度相比略顯平淡，呈季節(jié)性放緩。一方面由于大多數(shù)公司已在 去年末和今年初選好合適的辦公場所搬入，暫時不會再考慮新的物業(yè)。即使有客戶垂詢，3 / 32多是為年底的搬 遷做準備。另一方面，美國經濟滑坡，一些跨國公司原定的擴張計劃擱淺；同時由于香港的經濟跟隨美國 大市，香港公司在深圳的投資腳步也放慢，因此總體的物業(yè)需求有較明顯的減少。2、兩大利好促進經濟良性發(fā)展a）隨著申奧成功及明年初入 WT 利 J 好消息傳來，對深圳的經濟發(fā)展產生了良好的影響，深圳的

3、寫字樓市場有明顯的回暖現(xiàn)象。展望2001 年下半年，預計深圳寫字樓市場會比本季活躍。除了福田中心區(qū)仍將保持良好勢頭以外，隨著高新技術產業(yè)對物業(yè)需求的增加，科技產業(yè)園片區(qū)的寫字樓市場也會逐步起動。b）加入 WTC 后，由于經濟活動總量的增加，將從總體上擴大國內房地產的需求量，而需求的增加又將導致供給在下一期增加，形成動態(tài)平衡的關系。在北京、上海、深圳等大中城市，其位于CBD 的寫字樓、高檔公寓、商住樓和經濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)廠房的需求都將大為增加。3、寫字樓市場整體趨向好深圳寫字樓市場整體趨勢向好，吸引了不少投資者的目光，買賣市場開始活躍。位置好、價格合理、升值 潛力大的樓盤是投資熱點，如位于中心區(qū)的

4、江蘇大廈，已達到96%的入住率。4、高交會促進寫字樓市場深圳舉辦的高交會，促進許多知識密集性的高新中小企業(yè)蓬勃發(fā)展，對寫字樓市場需求有所上升。5、租賃寫字樓的大多為新成立的公司前期（2001 年上半年）租賃成交多是原租戶的續(xù)租或擴租，其中AIA 在租賃信興廣場地王商業(yè)中心三個整層的基礎上又擴租 29 層整層。近期的客戶中有部分是新成立公司。這類客戶一般成交迅速，面積以 100-200 平方米的小單位居多。三、南華大廈區(qū)域市場分析1、車公廟片區(qū)市場背景材料車公廟片區(qū)經濟地理環(huán)境：車公廟由天安工業(yè)區(qū)、泰然工業(yè)區(qū)、安華工業(yè)區(qū)及車公廟工業(yè)區(qū)組成。片區(qū)東 臨福田中心區(qū)，北臨交通干道深南路，隔深南路北望農

5、科中心、香蜜湖片區(qū)及高爾夫球場，西臨竹子林， 南臨濱河路干道。2、南華大廈區(qū)域市場分析1）車公廟片區(qū)寫字樓、公寓現(xiàn)狀寫字樓：車公廟已形成成熟的辦公區(qū)域：四大工業(yè)區(qū)的大量的廠房改成寫字樓租售，優(yōu)惠的價格吸引了大量深圳中小公司，高檔寫字樓已落成的有天安數(shù)碼工業(yè)城、創(chuàng)展中 心、勁松大廈、青松大廈、大慶大廈及廣州大廈，在建項目有豪都大廈、創(chuàng)新產業(yè)廣場及南華大廈等，隔 深南路在建寫字樓項目有世貿中心大廈、交通樞紐大廈等。逐漸形成西部的寫字樓組團，辦公氛圍越來越公寓：由于本地工業(yè)區(qū)為主，存在著一些印刷、化工及制造工廠，導致該區(qū)域空氣環(huán)境及人文環(huán)境不佳，所以只有泰安軒、泰康軒等少數(shù)幾個公寓項目，多以中檔為主

6、，配套一般，人氣不旺。2）車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場的比較分析公寓：在戶型平面上，該區(qū)域戶型以小戶型為主，高層住宅則以70100 平方米為主；在銷售率上，由于該片區(qū)公司多，公寓少，促使該地區(qū)小面積公寓呈現(xiàn)供不應求局面；另外，價格實惠的中戶型高層住宅也很受市場歡迎。價格上，公寓價格在6000 元/平方米左右，而高層住宅面積在 6500 兀/平方米左右。寫字樓：在戶型平面上，該區(qū)廠房改造寫字樓以大中面積提供為主，而高檔寫字樓（創(chuàng)展、大慶）則以小戶型為主；銷售率上，隨著深圳中心區(qū)的不斷完善，這區(qū)寫字樓市場受到眾多消費者看好，無論廠房還是高檔寫字樓，都取得了不俗的市場成績。價格上，廠房的售價在3800

7、-4000/平方米元左右，而高檔寫字樓的售價在7800 元至 8000 元/平方米左右。i.車公廟片區(qū)公寓、寫字樓市場存在的問題公寓：人氣不旺，片區(qū)內人員雜亂，質素不一。商業(yè)配套設施缺乏，商業(yè)、文化、郵電、銀行等分布零散，沒有形成較大規(guī)模的市政配套環(huán)境。寫字樓：高檔的寫字樓氛圍尚未形成，周圍稍顯冷清。3、競爭對手整體狀況分析（寫字樓）1）深圳寫字樓情況分析表一：深圳寫字樓售價對照項目位置樓盤情況售價（元/平米）銷售狀況報業(yè)大廈深南路甲級寫字樓13000較好奧林匹克大廈景田商報社甲級寫字樓10900一般電子科技大廈深南大道甲級寫字樓10000好創(chuàng)展中心深南大道甲級寫字樓7800好大慶大廈深南大道

8、甲級寫字樓8200一般國際文化大廈深南大道甲級寫字樓8000好江蘇大廈藍田路甲級寫字樓12000好現(xiàn)代之窗華強北甲級寫字樓8600-11000好表二：深圳寫字樓租價對照5 / 32羅湖區(qū)寫字樓之租金報價物業(yè)名稱位置總建筑面積（M2)月平均叫價(RMB/M2地王大廈蔡屋圍138,075130-20032彭年廣場嘉賓路23,8538027嘉里中心人民南路60,73610028振業(yè)大廈寶安南路24,478A 座60，B 座 5030國際金融大廈人民南路38,82881 18空調另計深房廣場人民南路95,2695225天安國際大廈人民南路68,6006527發(fā)展中心大廈人民南路61,7056034陽光酒