1、恒亞國(guó)際答客問第一篇：認(rèn)識(shí)啟東第二篇：認(rèn)識(shí)恒亞第三篇：開發(fā)商實(shí)力展示第四篇：經(jīng)營(yíng)管理模式第五篇：恒亞業(yè)態(tài)分布第六篇：認(rèn)識(shí)投資第七篇：抗性問題解析第八篇：賣點(diǎn)總結(jié)第九篇：談判技巧提煉第十篇：逼定技巧第一篇：認(rèn)識(shí)啟東 1、啟東在哪里？答：上海的北面，和崇明縣隔長(zhǎng)江相望。是江蘇省最東南角向海衍生的半島。三面環(huán)水，一面連接陸地。北面靠黃海，東面沿東海，南面臨長(zhǎng)江。2、啟東的城市地位？答：?jiǎn)|是江蘇省南通市下屬的縣級(jí)市。按照經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的程度來說屬于四線城市。3、啟東的人口數(shù)量和面積？答：?jiǎn)|面積1157平方公里，戶籍人口 112 萬加上外來流動(dòng)人口約300萬左右。4、啟東的發(fā)展？答：?jiǎn)|和上海的發(fā)

2、展緊密相連，啟東和溫州有一個(gè)同類現(xiàn)象：即人群富裕度很高。溫州人的富裕是因?yàn)闇刂萑嗽谌珖?guó)各地做生意獲得財(cái)富，啟東人富裕是因?yàn)閱|人在長(zhǎng)三角打工做生意特別多，尤其是啟東人在上海的發(fā)展，幾乎家家戶戶都有人在上海，兩個(gè)城市間的聯(lián)系很緊密。啟東的支柱產(chǎn)業(yè)之一是建筑業(yè)和裝修業(yè)，但這兩個(gè)行業(yè)都是在啟東之外開展的，所以，人的實(shí)際收入很高，但城市化進(jìn)程還有很大潛力。5、啟東距離上海多遠(yuǎn)？答：崇啟大橋是上海崇明陳橋鎮(zhèn)到啟東 匯龍 鎮(zhèn)，全長(zhǎng) 52 公里；2011年12月26日崇啟大橋正式通車，上海到啟東只需 45 分鐘。6、啟東的主要產(chǎn)業(yè)？答：紡織服裝業(yè)、機(jī)械電子、醫(yī)藥化工、海洋漁業(yè)、建筑業(yè)、裝修業(yè)、船舶工業(yè)、石化

3、產(chǎn)業(yè)。7、啟東的旅游資源？答：黃金海灘、圓陀角、鶴城公園、法音寺8、啟東2012年和未來五年的人均收入答：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）2010年 20618 到2015年35000農(nóng)村居民人均純收入（元）2010年 10460到2015年350009、啟東十二五規(guī)劃經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)數(shù)量和規(guī)模答：“三園一基地” “三園”：創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)園、濱江醫(yī)藥化工園和啟隆生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園。創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)園。重點(diǎn)培育國(guó)際化總部經(jīng)濟(jì)基地、國(guó)家級(jí)科技孵化基地和省級(jí)服務(wù)外包基地，全力打造高新技術(shù)主導(dǎo)區(qū)、高端人才集聚區(qū)和高檔商務(wù)承載區(qū)，努力建成長(zhǎng)三角地區(qū)具有一定影響力的創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)發(fā)展高地。濱江醫(yī)藥化工園。不斷完善基礎(chǔ)配套建設(shè)，全力引

4、進(jìn)高、特、新、大醫(yī)藥化工企業(yè)，鞏固發(fā)展科技含量高的精細(xì)基礎(chǔ)化工、生物醫(yī)藥、高效低毒農(nóng)藥、合成新材料、日用化工品等五大產(chǎn)品集群，努力使工業(yè)園建設(shè)成為生態(tài)型、安全型、科技型園區(qū)。啟隆生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園。積極呼應(yīng)崇明島整體開發(fā)，圍繞打造“綠色啟隆，宜居新城”的目標(biāo)定位，大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑旅游業(yè)等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，到2015年，努力建成長(zhǎng)三角乃至全國(guó)具有較高知名度的醫(yī)療康復(fù)養(yǎng)老、原生態(tài)觀光旅游、名貴花卉苗木、高新農(nóng)業(yè)和中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)等五大基地?！耙换亍保磭?guó)家級(jí)海工與船舶基地。圍繞建成長(zhǎng)江入?？谥匾暮Ｑ蠊こ毯同F(xiàn)代船舶制造基地的目標(biāo)，著力打造國(guó)內(nèi)一流水平、國(guó)際先進(jìn)水平的海洋工程與船舶等重大裝備制造基地。到201

5、5年，造船生產(chǎn)能力達(dá)到200萬載重噸，實(shí)現(xiàn)船舶修造配套及高端裝備制造總產(chǎn)值超500億元。10、啟東十二五規(guī)劃建筑開發(fā)量答：?jiǎn)|十二五規(guī)劃建筑開發(fā)總量是150200萬平方米/年 11、上海到啟東有沒有長(zhǎng)途汽車？答：有，在上海南站的南廣場(chǎng)和上海新客站的北廣場(chǎng)都可以乘坐。30分鐘一班。路上1小時(shí)。票價(jià)：48元。第二篇：認(rèn)識(shí)恒亞1、 恒亞具體位置在哪里?答：?jiǎn)|市西新港工業(yè)園區(qū)；沿336省道北側(cè)；目前來說，是城鄉(xiāng)結(jié)合部，等于10年前上海的中環(huán)沿線，如北新涇，錦江樂園。啟東的主城區(qū)在半島中間，沿336省道由東向西狹長(zhǎng)貫穿。未來336省道向西的鋪展，是啟東商業(yè)發(fā)展的熱土，而恒亞的位置，恰恰在啟東市中心向西

6、6公里處的省道邊。2、 恒亞在啟東地區(qū)的地位？答：?jiǎn)|地區(qū)首家大型一站式家居購(gòu)物廣場(chǎng)，性質(zhì)是銷品茂（MALL）。3、 恒亞二期的建筑風(fēng)格有哪些？答：大體量MALL形態(tài)，廣場(chǎng)中庭挑高，各層采光明亮，站在任何一層，可見各個(gè)樓層。 4、恒亞的服務(wù)模式有哪些？答：班車接送。市區(qū)設(shè)立售前售后服務(wù)中心。電商和實(shí)體店相結(jié)合。6、恒亞是由哪個(gè)開發(fā)商開發(fā)的？答：南通恒亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7、恒亞的建筑設(shè)計(jì)是哪家？答：昆山設(shè)計(jì)院8、恒亞的承建商是哪個(gè)建筑公司？答：東疆建筑9、恒亞的監(jiān)理單位是哪家？答：?jiǎn)|市締逸建設(shè)工程監(jiān)理有限公司10、恒亞二期占地面積？建筑面積？答：二期占地14000，建筑面積2790011、現(xiàn)

7、在預(yù)售的是幾期？恒亞二期共有幾層？面積多大？總高度達(dá)多少？答：現(xiàn)在在售的是二期。一期已經(jīng)開業(yè)4年，年?duì)I業(yè)額4億元以上。二期建筑有四層；商業(yè)總建筑面積：2.8萬 平方米；其中1層面積為： 8000 平方米、2層面積為： 7300 平方米、3層面積為： 7300 平方米；4層面積為：4500方米。12、恒亞二期建筑層高多少？ 答：一樓： 5.2 米 ；二樓： 5 米；三樓： 5 米 ；四樓： 5 米。 13、是否有地下室？答：沒有14、恒亞二期有多少停車位？答：商場(chǎng)周圍提供160個(gè)大型停車位，開通市區(qū)免費(fèi)接送班車，未來延展到各鎮(zhèn)。15、恒亞共有幾輛電梯？ 多少客梯多少貨梯？垂直客梯幾輛？坡道客梯幾

8、輛？啥品牌？答：2部觀光電梯，2部扶手樓梯，2部貨運(yùn)電梯16、恒亞離啟東市中心多遠(yuǎn)？離崇啟大橋啟東出入口多遠(yuǎn)？離市公交車站多遠(yuǎn)？離長(zhǎng)途汽車站多遠(yuǎn)？離高速路出入口多遠(yuǎn)？離省道多遠(yuǎn)？答：恒亞距離啟東市中心6公里，距離崇啟大橋啟東出口15公里，距離市區(qū)公交站、長(zhǎng)途汽車站10公里（距離上海長(zhǎng)途汽車乘車點(diǎn)4公里），距離高速公路出口4公里。17、恒亞什么時(shí)候交房？什么時(shí)候計(jì)租？答：現(xiàn)房銷售，即買即賺18、啟東市住宅的價(jià)格范圍？商鋪價(jià)格范圍?答：新建住宅均價(jià)：9000元/12000元/老工房均價(jià)：8000元/10000元/商廈商鋪均價(jià)：20000元/25000元/沿街商鋪均價(jià)：35000元/60000元/

9、20、恒亞物業(yè)費(fèi)是多少？答：物業(yè)費(fèi)由承租方承擔(dān)。21、購(gòu)買恒亞商鋪是否應(yīng)該付定金？定金付多少？答：可以，定金 20000元/鋪，一周內(nèi)簽約并辦理銀行按揭。22、簽約后可以退房嗎？答：不可以23、在哪個(gè)銀行貸款？利率為多少？最高年限多少？答： 中國(guó)工商和中國(guó)建設(shè) 銀行，利率為基準(zhǔn)利率上浮15%，最長(zhǎng)年限10年。24、何時(shí)開始辦理貸款？何時(shí)開始還款？答：付清首付款同時(shí)就可以辦理，銀行批準(zhǔn)后次月還款。25、是否可以提前還款？提前還款是不是要支付違約金？答：可以。不需要支付違約金。26、貸款未還清的情況下要轉(zhuǎn)讓商鋪是否可以同時(shí)更名？答：不可以。27、貸款時(shí)所需要資料有哪些？答：收入證明、身份證、戶口本

10、、結(jié)婚證，購(gòu)房合同，購(gòu)房首付款發(fā)票。離婚者：需要提供離婚證 （民政局）單身者：需要提供單身證明 （派出所）正規(guī)格式，不能手寫28、恒亞商鋪是哪種分割？答：是虛線分割。即確認(rèn)商鋪位置和四端但沒有圍合物。這樣做，是便于承租企業(yè)的承租。也免去兩次裝修的拆建。29、恒亞商鋪產(chǎn)證有哪些構(gòu)成？答：按照江蘇省的房產(chǎn)權(quán)屬管理?xiàng)l例，對(duì)購(gòu)房業(yè)主發(fā)房屋產(chǎn)證和土地使用證。俗稱兩證。30、恒亞商鋪的土地證和房產(chǎn)證是40年，自2010 年到 2050 年。第三篇：開發(fā)商實(shí)力展示恒亞集團(tuán)是一家大型專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。1999年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，成功開發(fā)過7個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，每一個(gè)項(xiàng)目力求精品。昆山花園，昆山怡景灣到目前為止都是昆

11、山優(yōu)質(zhì)小區(qū)前三名。公司旗下員工389人，企業(yè)資產(chǎn)80億，年收入37億，年納稅8億。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，恒亞集團(tuán)預(yù)測(cè)到商業(yè)地產(chǎn)才是未來中國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，所以，2004年轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，昆山易初蓮花超市，鎮(zhèn)江望山舒院，夜周莊商院都是大手筆，經(jīng)典之作。集團(tuán)規(guī)劃未來十年之內(nèi)在全國(guó)100個(gè)城市，全力打造100家恒亞國(guó)際家居建材商場(chǎng)，覆蓋全國(guó)，做中國(guó)的建材家居航母。恒亞國(guó)際家居建材購(gòu)物廣場(chǎng)啟東旗艦店，是我們恒亞集團(tuán)第一個(gè)品牌，所以集團(tuán)才會(huì)重金打造，誠(chéng)聘國(guó)內(nèi)頂級(jí)運(yùn)營(yíng)管理公司，運(yùn)用一線城市的經(jīng)營(yíng)管理模式，力求達(dá)到與業(yè)主雙贏。在2012年初恒壓集團(tuán)已陸續(xù)成功競(jìng)得昆山花橋地塊，吉林恒亞國(guó)際家居廣場(chǎng)地塊 舒蘭

12、恒亞國(guó)際家居廣場(chǎng)地塊，并且已經(jīng)開始建設(shè)開發(fā)，企業(yè)定位恒亞集團(tuán)經(jīng)營(yíng)理念是借鑒了國(guó)內(nèi)，國(guó)際知名家居，建材連鎖品牌成功經(jīng)驗(yàn)，著眼于發(fā)展全國(guó)連鎖建材家居商場(chǎng)SHOPPING MALL，經(jīng)過專業(yè)，科學(xué)的前期市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合國(guó)內(nèi)家居市場(chǎng)現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)未來家居建材行業(yè)發(fā)展方向和中國(guó)家居建材行業(yè)增長(zhǎng)潛力，制定出適合自身企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要經(jīng)營(yíng)具有發(fā)展?jié)摿Φ娜木€城市，以完整的家居建材產(chǎn)業(yè)鏈為經(jīng)營(yíng)方針，只做高，中，低檔全部囊括的城市巨型家居建材MALL，充分挖掘社會(huì)中堅(jiān)力量購(gòu)買人群，針對(duì)不同的城市，不同的人群，購(gòu)買能力做產(chǎn)品檔次細(xì)分，與紅星美凱龍，月星家居等品牌進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，迎合國(guó)家宏觀政策，提前進(jìn)入具有發(fā)展?jié)摿?/p>

13、的三四線城市，取得一定的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)份額，擴(kuò)大市場(chǎng)的占有率和品牌知名度，以企業(yè)發(fā)展的大戰(zhàn)略為主，把握商機(jī)，搶占在市場(chǎng)的最前端。 家具行業(yè)的前景在發(fā)達(dá)國(guó)家，家居行業(yè)被稱之為“永遠(yuǎn)的朝陽行業(yè)”是與汽車并駕驅(qū)使=齊驅(qū)的大行業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，發(fā)達(dá)國(guó)家的人均消費(fèi)家具，每年人均消費(fèi)252美元，欠發(fā)達(dá)地區(qū)32美元，我國(guó)54美元，略高于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，遠(yuǎn)低于74美元全球平均消費(fèi)，有非常大的增長(zhǎng)潛力。啟東恒亞國(guó)際前期調(diào)研啟東恒亞國(guó)際家居購(gòu)物廣場(chǎng)，在前期市場(chǎng)定位地塊選擇上是經(jīng)過專業(yè)，科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研。借鑒了國(guó)內(nèi)，國(guó)際家居建材行業(yè)眾多成功品牌運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)恒亞集團(tuán)自身發(fā)展的戰(zhàn)略，充分考慮到后期的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理，倉儲(chǔ)物流配套成本，商家

14、的經(jīng)營(yíng)成本，消費(fèi)者的利益，從而放棄了當(dāng)初選址在市中心區(qū)域的想法，由于中心區(qū)域土地成本，倉儲(chǔ)物流成本，從而導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格居高不下最終全部為消費(fèi)者買單，不利于后期市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，縱觀國(guó)際，國(guó)內(nèi)各成功經(jīng)營(yíng)的家居建材品牌運(yùn)營(yíng)商基本沒有在市區(qū)中心區(qū)域選址的，其主要原因?yàn)楦叱杀?，高租金，倉儲(chǔ)物流配套難度高，最終導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格消費(fèi)者無法接受，又因家居建材類實(shí)為目的性消費(fèi)產(chǎn)品，與服裝，鞋帽，日生生活等隨機(jī)性消費(fèi)產(chǎn)品有直接的差別。第四篇：經(jīng)營(yíng)管理模式統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 統(tǒng)一管理 統(tǒng)一推廣 一、恒亞采用哪種經(jīng)營(yíng)管理模式？租金如何返還？答：恒亞采用10年托管，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的模式，前五年采用包租方式，后五年采用利潤(rùn)分成方式。前五

15、年包租是因?yàn)槿魏我粋€(gè)大型商業(yè)廣場(chǎng)總有從生鋪到熟鋪的培育過程，在培育期間，管理公司為保證業(yè)主的收益，采用固定回報(bào)，完不成固定回報(bào)的，管理公司補(bǔ)貼。后五年分成是因?yàn)榻?jīng)過五年的培育，尤其在啟東地區(qū)，第一家一站式家居購(gòu)物廣場(chǎng)在第六年開始，會(huì)有很好的利潤(rùn)回報(bào)。按照9比1的利潤(rùn)分配，可以最大程度的保證業(yè)主的收益。恒亞的年租金是房?jī)r(jià)的8%，前三年租金在房?jī)r(jià)內(nèi)一次性扣除（無需交稅）；第4、5年每半年返還一次，但須扣稅，稅金約5%左右的營(yíng)業(yè)稅。恒亞的分成從第6年開始，按照利潤(rùn)部分業(yè)主9，管理方1的比例，每一自然年計(jì)算/分配一次。準(zhǔn)確利潤(rùn)按照財(cái)務(wù)決算和審計(jì)報(bào)表。恒亞業(yè)主也可以成立業(yè)委會(huì)，對(duì)恒亞管理進(jìn)行監(jiān)督。二，3

16、0天無理由退貨為了免除消費(fèi)者的后顧之憂，恒壓集團(tuán)推出“30天無理由退貨”機(jī)制，消費(fèi)者在達(dá)成交易三十天內(nèi)，對(duì)購(gòu)買的產(chǎn)品不滿意，不合適，不喜歡，可至我們商城退貨，不要你任何解釋，（特價(jià)商品不可以，將會(huì)在訂單上寫明。定制，特價(jià)，打折，外單不可退）三，售出商品負(fù)全責(zé) 先行賠付為了保障消費(fèi)者的權(quán)益，恒亞集團(tuán)提出了，除“三包”的規(guī)定之外，還鄭重做出了包括“先行賠付”在內(nèi)的對(duì)“所有售出產(chǎn)品負(fù)全責(zé)”的承諾，凡是在恒亞集團(tuán)連鎖的商場(chǎng)內(nèi)購(gòu)買商品，消費(fèi)者因服務(wù)或質(zhì)量問題而產(chǎn)生抱怨與訴求，我們負(fù)責(zé)全程處理，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如果出現(xiàn)屬于確認(rèn)為服務(wù)或質(zhì)量責(zé)任，并對(duì)消費(fèi)者造成直接的損失，我們以商場(chǎng)的名義“先行賠付”并設(shè)有

17、2000萬的先行賠付基金。四，同城比價(jià) 三陪退差為了從根本上保障消費(fèi)者的權(quán)益和利益，恒壓集團(tuán)提出“同城比價(jià)，三倍退差”承諾，同品牌，同型號(hào)，同款式，在購(gòu)買后發(fā)現(xiàn)同一城市其他商場(chǎng)同款商品低于恒亞商場(chǎng)的銷售價(jià)格，恒壓集團(tuán)承諾將以三倍差價(jià)賠付消費(fèi)者，以此奠基恒亞集團(tuán)商場(chǎng)市場(chǎng)口碑，和品牌影響力，最大程度保證消費(fèi)者權(quán)益。五，設(shè)計(jì)師免費(fèi)咨詢?yōu)榱送晟坪銇喩虉?chǎng)服務(wù)體系，提升消費(fèi)者對(duì)家居裝潢知識(shí)和品位，我們定期在商場(chǎng)舉辦家裝知識(shí)講座，免費(fèi)提供家裝設(shè)計(jì)方案，聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)一級(jí)設(shè)計(jì)師提供免費(fèi)咨詢服務(wù)。六，致力倡導(dǎo)綠色環(huán)保家居產(chǎn)品的綠色環(huán)保日漸成為消費(fèi)者購(gòu)買家具過程關(guān)注的重要方面，特別是抑制困擾很多家庭的甲醛超標(biāo)等家居污染

18、問題，讓消費(fèi)者觸目驚心，而由于無序的市場(chǎng)環(huán)境，很多商家只把“綠色環(huán)?！弊鳛榇黉N的旗號(hào)和噱頭，恒亞商場(chǎng)為了保障消費(fèi)者的利益，從售前準(zhǔn)入，售中監(jiān)督，售后跟蹤等從源頭拒絕劣質(zhì)產(chǎn)品進(jìn)入恒亞商場(chǎng)，保證購(gòu)買的產(chǎn)品符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)七，免費(fèi)家居保養(yǎng)為了更好地服務(wù)于消費(fèi)者，完善恒亞商場(chǎng)服務(wù)體系，恒亞國(guó)際家居全國(guó)連鎖提出了購(gòu)物“免費(fèi)保養(yǎng)”的服務(wù)承諾，凡是在恒亞商場(chǎng)購(gòu)物的消費(fèi)者均可享受所購(gòu)買家具的“終身免費(fèi)保養(yǎng)”。八，免費(fèi)停車九，購(gòu)物免費(fèi)接送十，免費(fèi)送貨第五篇：恒亞業(yè)態(tài)分布一樓衛(wèi)浴、地板、瓷磚、為主二樓軟體，沙發(fā)，床墊為主三樓實(shí)木，現(xiàn)代，板式，兒童家居為主四樓辦公家具、紅木家具 ，歐式家具為主第六篇：認(rèn)識(shí)投資選擇恒亞商

19、鋪的理由：1 抵抗通脹，你要投資和理財(cái)，不投資不理財(cái)，一年燒掉3.15。(2011年6月后的一年存款率是3.25，2011年6月的CPI是6.4，存款每年燒掉3.15個(gè)百分點(diǎn)2 投資黃金，定價(jià)權(quán)在美元，須看世界經(jīng)濟(jì)的臉色，個(gè)人無從判斷和掌握。購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品，既沒有保證也是短期行為，不可能五年十年始終保持高回報(bào)。購(gòu)買名人字畫，只有常識(shí)沒有知識(shí)，往往會(huì)遭到欺騙，吃進(jìn)贗品。個(gè)人條件不容易長(zhǎng)期保存，易損壞。3 投資證券股票，暴漲時(shí)短跌卻長(zhǎng)，十個(gè)買家九個(gè)虧。4 投資普通住宅，政策調(diào)控處處打壓，就算剛需身份，首付也將要達(dá)五成，貸款還等三五月。租金回報(bào)少又少。5 在目前形勢(shì)下，需要以投資商業(yè)地產(chǎn)的方式來避免通

20、貨膨脹對(duì)你的傷害。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)可以讓你在商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值（物業(yè)增值）和使用價(jià)值（租金回報(bào)）都得到高值回報(bào)6 持有房產(chǎn)，不同的價(jià)值和使用價(jià)值回報(bào)率：中環(huán)邊次新房，房齡7年，120平米，3房2廳1衛(wèi)，價(jià)格350萬，精裝修，月租金6000。年回報(bào)率2.057%。銀行存款3.25%。房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率10%，價(jià)值和使用價(jià)值復(fù)合增長(zhǎng)8.807%。跑贏存款，也跑贏了物價(jià)指數(shù)（6.4%）。評(píng)論：使用價(jià)值回報(bào)很低，即沒有跑贏利率，也沒跑贏物價(jià)指數(shù)。價(jià)值回報(bào)很高，但風(fēng)險(xiǎn)在于政策，政策持續(xù)打壓商品房市場(chǎng)，那么，房產(chǎn)價(jià)值10%的年增長(zhǎng)不保。內(nèi)環(huán)邊老工房，房齡20年，54平米，2房1衛(wèi)，價(jià)格135萬，普通裝修，月租金2800

21、元。年回報(bào)率2.488%。銀行存款3.25%。房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率4%，價(jià)值和使用價(jià)值復(fù)合增長(zhǎng)3.238%?；九c銀行利率持平，但沒跑贏物價(jià)指數(shù)（6.4%）。評(píng)論：使用價(jià)值回報(bào)超過次新房，但同樣沒有跑贏利率和物價(jià)指數(shù)。價(jià)值回報(bào)低于次新房但高于利率。恒亞商鋪，年租金8%，商鋪價(jià)格年增長(zhǎng)5%，銀行存款3.25%，價(jià)值和使用價(jià)值復(fù)合增長(zhǎng)9.75%。跑贏存款，也跑贏了物價(jià)指數(shù)（6.4%）。商業(yè)地產(chǎn)可以分為：酒店式公寓，辦公樓，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)鋪位，獨(dú)立小商鋪，mall鋪。1 酒店式公寓的特點(diǎn)：可以居住可以辦公，可以自住可以出租。酒店式公寓的缺點(diǎn)是：沒有明火，物業(yè)費(fèi)高，得房率低，并且水電費(fèi)按照商業(yè)能源計(jì)價(jià)，高于民用能源

22、價(jià)格。注意點(diǎn)是：酒店式公寓所在地區(qū)的賓館和旅游公務(wù)客的供求關(guān)系。2 辦公樓的特點(diǎn)：隨著一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公司會(huì)越來越多，辦公的需求會(huì)增加；注意點(diǎn)是：辦公樓所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度和辦公樓的供應(yīng)量之間的比例。同時(shí)注意辦公樓的面積大小。3 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的特點(diǎn)：容易出租，租金不低，面積很小總價(jià)不高。但是沒有產(chǎn)證，是總租賃權(quán)到分租賃權(quán)，長(zhǎng)租賃權(quán)到短租賃權(quán)。注意點(diǎn)是：政策風(fēng)險(xiǎn)。4 獨(dú)立小商鋪的特點(diǎn)：獨(dú)立經(jīng)營(yíng)獨(dú)立出租不受干擾。注意點(diǎn)是：自我對(duì)市場(chǎng)的把握度和判斷力，很煩心。小商鋪的價(jià)格比較高，性價(jià)比好的小商鋪買不到。小商鋪就是小艦艇，速度快但是續(xù)航能力不足。小商鋪在有貸款情況下，抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面不足。 5 mal

23、l鋪的特點(diǎn)：面積小總價(jià)低回報(bào)穩(wěn)中有升。穩(wěn)的是前五年，升的是后五年。省心省力不省利益。注意點(diǎn)：shoppingmall經(jīng)營(yíng)的商品是一個(gè)地區(qū)的熱點(diǎn)。shoppingmall要具有地區(qū)影響力，要能夠容納地區(qū)消費(fèi)力，要有地區(qū)號(hào)召力。 位于經(jīng)濟(jì)潛力地區(qū)（啟東符合） 具有交通優(yōu)勢(shì)（啟東的交通將有最后轉(zhuǎn)向第一） 專業(yè)商場(chǎng)（專業(yè)市場(chǎng)可以不設(shè)立在市中心，尤其是大型的銷品茂） 市場(chǎng)熱點(diǎn)商品（城市化發(fā)展過程中房地產(chǎn)大力開發(fā)地區(qū)的家居產(chǎn)品是市場(chǎng)長(zhǎng)期熱點(diǎn)商品） 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)（能夠以大容量招攬到大品牌） 統(tǒng)一管理（能夠使服務(wù)規(guī)范，能夠使服務(wù)產(chǎn)生合力，能夠防止惡性競(jìng)爭(zhēng)） 承諾包租（生鋪期間有包租，等于有回報(bào)有托底） 承諾高比例

24、分成（熟鋪期間1比9分成，業(yè)主得9，等于收益不封頂）。恒亞商鋪適合人群1 銀行里有閑錢，生活中有穩(wěn)定收入的白領(lǐng)2 有投資意識(shí)但又缺乏膽量/時(shí)間或者生意方向的市民3 有投資意識(shí)且認(rèn)同商業(yè)房地產(chǎn)，想買鋪的市民4 能夠支付50%首付（12萬起），能夠適度貸款。5 認(rèn)同恒亞的未來發(fā)展趨勢(shì)。第七篇：抵抗型問答：一，啟東很遠(yuǎn)，買了商鋪不方便。答：買商鋪和買住宅不一樣，買店中鋪和買街鋪也不一樣。住宅或許考慮到自住，應(yīng)該將距離遠(yuǎn)近考慮進(jìn)去，街鋪可能會(huì)自己經(jīng)營(yíng)，也要把遠(yuǎn)近考慮進(jìn)去。但是，買統(tǒng)一出租，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一回報(bào)率的店中鋪，實(shí)際上不必考慮路線的遠(yuǎn)近。二，有沒有好一點(diǎn)的位置。答：本質(zhì)上，這

25、是一個(gè)理財(cái)投資產(chǎn)品。統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一匯報(bào)，好的位置和差的位置，得到的回報(bào)率是一樣的。不必從位置的好壞考慮，可以從投資金額的大小考慮。三， 買鋪后我可以自己經(jīng)營(yíng)嗎？答：按照五個(gè)統(tǒng)一，業(yè)主做經(jīng)營(yíng)商是可以的，但是僅僅經(jīng)營(yíng)自己購(gòu)買的小鋪是不可以的。應(yīng)該按照統(tǒng)一規(guī)劃的產(chǎn)品以及面積來經(jīng)營(yíng)。四， 十年托管到期是否可以自己經(jīng)營(yíng)或者自己找商家出租？答：還是要通過管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。五， 目前的恒亞商業(yè)貸款利率達(dá)到7.9%，恒亞給予的回報(bào)率是8%，這樣算下來，我只是賺到0.1%，是不是太少了？答：商業(yè)地產(chǎn)的投資不是看回報(bào)率和貸款利率之間的差，主要是看兩

26、點(diǎn)：第一，已經(jīng)支付的50%部分，放在銀行里的回報(bào)是多少，放在恒亞商鋪是多少，那么，就是3.52%和8%的差異，恒亞投資回報(bào)額比銀行儲(chǔ)蓄超出4.75%。第二，借款部分和恒亞回報(bào)率相抵消。第三，商鋪的價(jià)格隨時(shí)間過去而增長(zhǎng)。目前二期50萬的商鋪在三期進(jìn)行銷售時(shí)，就會(huì)漲到60萬70萬，這部分增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)收益才是商鋪的真正收益。按照商品價(jià)值和實(shí)用價(jià)值兩個(gè)方面計(jì)算，回報(bào)率僅僅是使用價(jià)值的收益，商鋪價(jià)格本身的上升空間，才是商鋪價(jià)值的收益。 六， 現(xiàn)在看起來，恒亞商鋪離市中心有一段距離。感覺不方便。答：恒亞商鋪在啟東市的西面，沿人民路延展到（336省道）。這條主干道，恰恰是啟東未來城市擴(kuò)展的主要途徑。因?yàn)閱|三

27、面環(huán)水，只有西面接壤陸地，所以，城市商業(yè)街以及高檔商品房的建造，主要沿著人民路336省道向西推進(jìn)。目前在市區(qū)和恒亞之間的工廠將會(huì)向南北兩面搬遷，沿336省道兩邊均為商業(yè)和高檔住宅。七， 你們第六年開始給予回報(bào)率超過8%的信心來自何方/答：?jiǎn)|目前每年的建筑量達(dá)到100萬平米（這點(diǎn)需要紀(jì)總那里去問實(shí)在），十二五規(guī)劃的建筑量會(huì)更大。按照每套新房每平米1000元的裝修建材費(fèi)和每套新房1000元的家居用品購(gòu)買量統(tǒng)計(jì)，即每平米建筑量可以帶來2000元的家居產(chǎn)品購(gòu)買量。啟東每年100萬平米建筑量帶來的家居產(chǎn)品購(gòu)買總量為20億。恒亞作為啟東地區(qū)首家大型綜合家居購(gòu)物廣場(chǎng)，它的市場(chǎng)占有率目標(biāo)分別設(shè)定為：第一年3

28、0%，第二年40%，第三年50%。未來總體平均達(dá)到60%。按照60%的市場(chǎng)占有率，恒亞每年的營(yíng)業(yè)額在12億。這是打造恒亞的基本信心來源。要指出的是：12億的營(yíng)業(yè)額并不僅僅依靠恒亞二期消化，部分還涉及到以后的三期四期，即燈飾市場(chǎng)、家用紡織品市場(chǎng)等。八，價(jià)格高：一分錢一分貨，投資多回報(bào)也高，我們是按照總價(jià)的8%做回報(bào)的，你投資商鋪不就是為了賺更多的錢嗎？請(qǐng)問您是那我們項(xiàng)目和那里相比較？首先，我們產(chǎn)品是不一樣的，再說了，我們這個(gè)價(jià)格也就是市區(qū)住宅價(jià)格差不多，市中心的商業(yè)都賣到了四五萬一平米。啟東目前處在一個(gè)高速發(fā)展的階段，隨著寧啟鐵路，崇啟大橋的開通，啟東已經(jīng)進(jìn)入了上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，把啟東推向了“小

29、金三角”的頂尖位置，再加上呂四國(guó)際深海港的開放，啟東已經(jīng)直接與國(guó)際接軌，與香港大連港相媲美。而且，南通市政府是要把啟東市打造成“北上?！爆F(xiàn)代港口城市。并且，我們恒亞建造所用的材料都是非常好的，投入的資金也是非常龐大的，這是啟東市任何一個(gè)商場(chǎng)所不能比的。 比如：我們的空調(diào)是美的中央空調(diào)，采用進(jìn)口VRV系統(tǒng)，可局部控制開關(guān)，而且，我們裝有新風(fēng)系統(tǒng)，既省電又環(huán)保，光空調(diào)我們就投入650萬，公共部位都是我們開發(fā)商統(tǒng)一精裝修的，大廳的地磚是“新中源”，衛(wèi)生間是“馬可波羅”，潔具是“TOTO”就內(nèi)部裝修我們就花了1000多萬，外立面花費(fèi)500多萬，電梯總投入250多萬，中庭一個(gè)頂部，我們就花了100多萬，

30、是采用德國(guó)進(jìn)口的材料：珀力優(yōu)，以及其他的我就不一一列舉了，那您覺得我們這樣的產(chǎn)品，這個(gè)價(jià)格高嗎？（我們有這樣的實(shí)力才會(huì)買這樣的價(jià)格）九，為什么只包租十年：首先，我們是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理的，開發(fā)商是誠(chéng)心要把市場(chǎng)做起來的，三五年之后，市場(chǎng)就非常成熟了。我們針對(duì)一期市場(chǎng)業(yè)主調(diào)研，也是很多業(yè)主要求的，他們是這樣認(rèn)為的，因?yàn)?，五年以后的啟東，不是現(xiàn)在了，目前已經(jīng)和上海接軌了，那在發(fā)展五年，我的租金還會(huì)是8%的回報(bào)嗎？ 如果，后五年你再給我8%的租金，那我不是虧了嘛。所以，采用十年包租，五年托管的形式，對(duì)大家都有好處。十，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不起來怎么辦？1，啟東市目前建材家居市場(chǎng)是一片空白，我們市場(chǎng)的進(jìn)入剛好填補(bǔ)了啟

31、東這個(gè)市場(chǎng)空缺。2，隨著啟東的高速發(fā)展，他的每年開發(fā)量在150萬200萬M2，這么大的一個(gè)開發(fā)量，每平米我們就按照最低裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元算起，那每年啟東市的裝修的金額在10個(gè)億左右，我們恒亞是啟東市唯一一家，品牌最齊全，種類最多的一站式購(gòu)物中心，我們不要估計(jì)高了，就占到整個(gè)啟東市市場(chǎng)70%的營(yíng)業(yè)額，那你說會(huì)帶來多么大的一個(gè)利潤(rùn)呢？,3，并且，我們整個(gè)市場(chǎng)是把高-中-低檔產(chǎn)品全部囊括，不同于“紅星美凱龍”它只做高端產(chǎn)品，根據(jù)市場(chǎng)購(gòu)買力的不同，做市場(chǎng)的細(xì)分，讓每一個(gè)客戶都有更多的選擇。,4，我們打造的是啟東市地標(biāo)性建筑，等我們市場(chǎng)運(yùn)用起來，只要是你想裝修，或者想買家居，那么“恒亞”將是你第一想到的

32、。那你覺得這個(gè)市場(chǎng)做的起來嗎？,5，我們的是統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),統(tǒng)一收銀的。同樣的的產(chǎn)品，客戶可以在我這里買到全啟東市最便宜的，比如說，TOTO的洗臉池市場(chǎng)賣1000元，那我們恒亞就賣給客戶900元，虧得這100元有我們恒亞自己補(bǔ)貼。我們?yōu)槭裁催@么做呢？因?yàn)槲覀兠磕甑膹V告費(fèi)都要投入800萬啊，那我拿一部分廣告費(fèi)補(bǔ)貼給商家，不就是做實(shí)體廣告嗎？而且這樣的效果更好更直接。這樣一傳十，十傳百，都知道在我們恒亞買東西是啟東市最便宜的，那你說我的市場(chǎng)能做起來嗎?再比如說，我們可以做到七天退貨，客戶買了我們產(chǎn)品，去其他地方看了比我們便宜，那么你七天內(nèi)可以直接來退貨。假如有什么糾紛，你不必要去找商家，你直接

33、來找我們商場(chǎng)好了，由我們這么大的商場(chǎng)直接和你對(duì)接，如果查實(shí)是商家的問題，那么我們商場(chǎng)直接把錢退給你，或者換貨給你，沒有任何的糾紛。因?yàn)?，每個(gè)商家都有質(zhì)保金交給我們商場(chǎng)做抵押的，而且我們是統(tǒng)一收銀的，不怕他不退錢給客戶。這樣的商場(chǎng)你在啟東市找的見嗎？你自己分析下，我這樣的商場(chǎng)會(huì)做不起來？十一，你們得房率為什么那么低首先，這種高檔的專業(yè)市場(chǎng)都是這樣的，我們的得房率能達(dá)到60%算是比較高的了。我們都是按照建筑面積給你回報(bào)的，買這種商業(yè)不存在套內(nèi)面積。而且，只有把公共面積做起來，才更能體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次，才更能把市場(chǎng)做起來，假如你公共地方搞得小氣吧唧的，誰回來你的商場(chǎng)購(gòu)買東西？現(xiàn)在消費(fèi)，你也知道的，消費(fèi)環(huán)

34、境是非常重要的。十二，你們價(jià)格有沒有優(yōu)惠我們這個(gè)商鋪是實(shí)價(jià)銷售的，沒有優(yōu)惠的，啟東的地價(jià)很高現(xiàn)在已經(jīng)賣到300萬一畝，加上我們的建安成本是賺不到多少錢的，而且我們這種框架結(jié)構(gòu)的本來就比磚混結(jié)構(gòu)的成本高很多，我總光外立面就花了500萬、電梯、空調(diào)都花了上千萬，內(nèi)部裝修又是幾千萬，成本本來就高。再說了，你的投資，我們回報(bào)率是按照總價(jià)給返給你的，總價(jià)越高回報(bào)率越高。再說了，如果我們只是為了賣掉而賣，胡亂的給客戶優(yōu)惠，將來交房，業(yè)主們總是見面的把，大家一聊，買的價(jià)格都不一樣，那我開發(fā)商不是自己給自己找事嗎？所以價(jià)格我們都是統(tǒng)一銷售的，沒有任何的優(yōu)惠。十三，你們?yōu)槭裁床话押髢赡甑幕貓?bào)一起給我？首先，我們

35、KFS是想把市場(chǎng)做好的，如果說，我們KFS只是為了銷售而銷售，給你20%的回報(bào)，你敢買嗎？這么高的回報(bào)，想想也是騙人的啊。這樣做不就是騙你錢嗎？我把房子一賣拿著現(xiàn)金去國(guó)外，過的不要太瀟灑啊。而且我們KFS又不是缺這點(diǎn)錢，給你也不是什么大不了的事。但是如果想把市場(chǎng)做起來是需要現(xiàn)金流的，我們主要考慮的是將來的發(fā)展，未來的利潤(rùn)，所以我們才能給你這么清楚的時(shí)間結(jié)點(diǎn)給回報(bào)，而且我們白紙黑字和你簽在合同里，你還擔(dān)心什么啊。所以，這個(gè)呢，還需要你們理解下，都是為了大家將來雙贏啊。你投資這里，每年8%的回報(bào)，只是很小的一部分，隨著啟東將來的發(fā)展，崇啟大橋，寧啟鐵路的開通，呂四國(guó)際深海港的開發(fā)，要不了幾年，百?gòu)?qiáng)

36、縣第一絕對(duì)是它。他打造的是北上海的現(xiàn)代港口城市，商鋪的升值，地價(jià)的增長(zhǎng)才是你真正賺的大頭呢。七，你每年給我8%的回報(bào)，那么平均每平米的租金每天要達(dá)到3元你才能保障我的投資，你們能做到嗎？能租到那么高嗎？可以，我們完全可以做到，因?yàn)?，一期是中低端的產(chǎn)品，我們目前的租金都達(dá)到一塊五/M2，那么我們二期是高端產(chǎn)品，剛開始就是2.5元/M2，經(jīng)過一兩年的運(yùn)營(yíng)，我們每平米達(dá)到3快以上是完全沒有問題的。十四，十年以后怎么辦？給我多少回報(bào)？繼續(xù)和我們運(yùn)營(yíng)公司合同，我們按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)回報(bào)繼續(xù)給你。第八篇：賣點(diǎn)總結(jié)一， 啟東唯一一家一站式家居建材購(gòu)物中心啟東人口112萬，卻沒有一家成規(guī)模的家居建材商城，以前啟東

37、人買家具裝修房子都要去外地（上?；蛘吣贤ǎ┤ベ?gòu)買，我們恒亞的入住，正好填充了這片空白。證明我們產(chǎn)品在啟東的稀缺性。二， 規(guī)模之大，18萬方旗艦店，啟東地標(biāo)性建筑總建18萬方，投資8億來打造恒亞旗艦店，這么大規(guī)模的只有一線城市才會(huì)有，三個(gè)館建成之后，絕對(duì)是啟東地標(biāo)性建筑。三， 現(xiàn)房旺鋪，即買即賺，無風(fēng)險(xiǎn)投資。已經(jīng)現(xiàn)房銷售，簽約就能拿回報(bào)，沒有任何的風(fēng)險(xiǎn)四， 住宅價(jià)格，商鋪的回報(bào)我們的價(jià)格和市區(qū)的住宅價(jià)格基本相同，同樣的價(jià)格當(dāng)然選擇商鋪。五， 產(chǎn)品定位不同于其他商場(chǎng)（高中低全部囊括），覆蓋整個(gè)啟東家居市場(chǎng)產(chǎn)品定位不同于其他專業(yè)市場(chǎng)，比如紅星美凱龍，他只做高端，這樣就等于流失了很大一部分客戶，在中國(guó)中低層的人群還是占比例非常多，那么他商場(chǎng)的后期運(yùn)作會(huì)出現(xiàn)很大的麻煩，而我們是中高低檔全部囊括，覆蓋整個(gè)啟東市場(chǎng)，占據(jù)所有消費(fèi)資源，讓你安安穩(wěn)穩(wěn)的坐收固定回報(bào)。六， 交通便利，啟東主干道邊。336省道旁邊，也是和平路的衍生段，離市區(qū)10公里，開車