1、淺談物業(yè)管理中專業(yè)服務分包的管理風險 在物業(yè)管理行業(yè)中，專業(yè)服務分包管理是一種常見的管理模式，但是這種模式在詳細實施過程中，也存在著一定的管理風險。全面分析了其中的風險之后，就如何避開這種風險提出了一些建設性的看法。 一、物業(yè)分包管理存在風險 在物業(yè)管理當中，服務分包管理是一種常見的管理模式，物業(yè)管理公司往往會將部分服務管理項目分包給專業(yè)公司舉行相對自立的運做，例如：配電室設備維護、消防檢測以及專業(yè)的外墻清洗等。 這種管理模式之所以被物業(yè)管理公司廣為采納，主要是因為以下三種緣由，首先，各專業(yè)服務項目的分包公司具有特種行業(yè)操作資質(zhì)；第二，各專業(yè)的服務分包公司具有專業(yè)的技術優(yōu)勢。再次，各專業(yè)的服務

2、分包公司對特定項目服務管理已形成規(guī)模效應，能以相對較低成本完成服務項目。 物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的囫圇過程中主要飾演著在相應檔次的各種類型物業(yè)項目中篩選優(yōu)秀的專業(yè)分包公司，同時協(xié)調(diào)、整合資源的角色。目前，物業(yè)管理公司由于種種緣由往往不具備如消防、配電等專業(yè)操作資質(zhì)，同時在這些工作的技術、運行成本方面也不具備優(yōu)勢。這就給專業(yè)的分包公司帶來了很大的市場空間，使其專業(yè)有了充分發(fā)揮的機會。 物業(yè)管理公司將部分專業(yè)服務項目工作托付專業(yè)分包商運行管理之后，能夠對物業(yè)管理的全局工作投入更多的精力，充分發(fā)揮其協(xié)調(diào)者的作用，更有效的舉行資源整合。 然而，從信息經(jīng)濟學的角度動身，這種管理模式的建立使物業(yè)管理過程中

3、物業(yè)管理公司與各類型專業(yè)分包公司消失了信息不對稱，使物業(yè)管理公司在經(jīng)營管理中存在著一定的管理風險。 二、信息不對稱造就管理風險 如何理解這種管理風險呢？我們可以利用信息經(jīng)濟學當中的托付 代理模型舉行容易的分析。物業(yè)管理公司將部分管理項目托付各類型專業(yè)服務公司舉行管理，便建立起了托付 代理關系。在托付 代理關系模型中，物業(yè)管理公司飾演托付人的角色，各專業(yè)服務分包商飾演代理人的角色，因為各專業(yè)服務分包公司往往存在著技術壟斷，使其把握了物業(yè)管理公司無法把握的信息，屬于知情者，而物業(yè)管理公司則屬于不知情者，這樣，在經(jīng)營管理過程中就存在著信息不對稱。 這種信息不對稱主要體現(xiàn)在如下幾個方面： 1. 存在著

4、專業(yè)資質(zhì)技術壟斷。 因為這些專業(yè)技術維護的行業(yè)準入的資歷獵取比較困難，承接技術維護的分包公司多為設備系統(tǒng)建設方擔當，在行業(yè)資質(zhì)以及專業(yè)技術方面存在著技術壟斷。物業(yè)管理公司在技術監(jiān)管方面比較吃力，往往會消失甲、乙雙方的角色不明確的局面，物業(yè)管理公司不能很好的發(fā)揮其總體協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理的權利。 2. 維護成本透亮度較低。 因為各專業(yè)資質(zhì)技術的壟斷性，致使技術供應方的數(shù)量比較有限，價格競爭在市場上并不激烈，維護成本的透亮度也就相應比較低，使得物業(yè)管理公司在抉擇專業(yè)分包單位時，價格抉擇余地不大。這種狀況的消失，使物業(yè)管理公司無形中加大了管理成本上升的風險，進而導致服務成本增強。這種專項服務費用的不透亮與

5、社會所要求物業(yè)管理公司供應的物業(yè)管理收費透亮化將形成一定的反差，物業(yè)管理公司作為物業(yè)服務費用的直接收取方，將會受到業(yè)主以及社會各界的誤會，這也是一些媒體“妖魔化”物業(yè)行業(yè)的部分緣由。 三、回避物業(yè)管理風險的幾點建議 如何避開物業(yè)管理行業(yè)中的這種管理風險，筆者認為關鍵是能夠解決如下幾個問題： 1. 加強物業(yè)管理公司的專業(yè)技能培訓。 目前，物業(yè)管理的技能培訓主要集中于物業(yè)管理實務以及相關技術工種的實際操作培訓。而涉及到其他行業(yè)如消防檢測、配電管理、電梯保養(yǎng)等專業(yè)的技術管理培訓往往不被大多物業(yè)管理人員重視，認為這些工作可由分包單位舉行管理，忽視了自身管理權利的實施。從這方面考慮，物業(yè)管理公司應激勵管

6、理人員參與這些行業(yè)的技術培訓，有條件的可考慮將管理人員送到相關技術部門舉行委培。 2. 加強行業(yè)間的配合。 物業(yè)管理行業(yè)是多種業(yè)態(tài)的綜合體，它在社會分工中雖然飾演協(xié)調(diào)者的角色，但是這種協(xié)調(diào)權利的實施往往會受到來自相關行業(yè)制度的制約，使協(xié)調(diào)工作不能很順暢的舉行，反而多數(shù)時光處于十分被動的狀態(tài)。 物業(yè)管理行業(yè)與相關行業(yè)如供電部門、供暖部門、消防管理部門等行業(yè)的規(guī)范互通與統(tǒng)一是十分須要的。行業(yè)間的配合加強了，信息舉行須要的互通與分享，可以提高各行業(yè)的職業(yè)規(guī)范度，同時，也可以加強物業(yè)管理的協(xié)調(diào)有效性。 3. 建議專業(yè)技術行業(yè)主管部門規(guī)范政府指導價。 價格的規(guī)范是行業(yè)規(guī)范的基礎，對于物業(yè)管理中的技術專業(yè)收費標準舉行規(guī)范是十分須要的。政府指導價的實施有利于物業(yè)管理公司明確所擔當?shù)脑O備維護費用，有標準可依，科學的將專業(yè)設備維護費用計算到物業(yè)管理費用當中，做到收入支出透亮合理。 細化社會分工是生產(chǎn)關系的進展邏輯，隨著社會現(xiàn)代化程度的提高與經(jīng)濟的高速進展，社會分工專業(yè)化水平將不斷提高。物業(yè)管理公司托付專業(yè)公司擔當相關業(yè)務的管理模式是物業(yè)管理的進展趨勢。為了能更好的順應社會生產(chǎn)力與生產(chǎn)關系的進展邏輯，物業(yè)管理公司應當糊涂的認識到目前這種管理模式當中存在的問題，即專業(yè)服務分包的管理風險仍舊存在?？茖W有效的將這