1、四、被拆遷住宅自建房(成本法)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告基本內(nèi)容與要求大項(xiàng)序號(hào)序號(hào)名稱(chēng)基本內(nèi)容基本要求一、封面、致函、目錄、聲明、假設(shè)和限制條件1封面（或扉頁(yè)）要素包括：估價(jià)報(bào)告名稱(chēng)、估價(jià)項(xiàng)目（名稱(chēng)）、估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)（名稱(chēng)）、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名及注冊(cè)號(hào)）、估價(jià)報(bào)告出具日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)。要素齊全，表述準(zhǔn)確、清晰、簡(jiǎn)潔。2致估價(jià)委托人函內(nèi)容包括：標(biāo)題、估價(jià)委托人名稱(chēng)或姓名、估價(jià)目的、估價(jià)方法（名稱(chēng)）、估價(jià)對(duì)象（名稱(chēng)、坐落、范圍、用途、規(guī)模、權(quán)屬）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類(lèi)型（名稱(chēng)）、估價(jià)結(jié)果（幣種總價(jià)大小寫(xiě)、單價(jià)小寫(xiě)）、告知事項(xiàng)、估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)和蓋章、法定代表人蓋章、致函日期。估價(jià)方法統(tǒng)一稱(chēng)為：“成本法”。

2、價(jià)值類(lèi)型統(tǒng)一稱(chēng)為：“市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型”。屬于鑒定不通過(guò)而重新出具估價(jià)報(bào)告的，應(yīng)說(shuō)明重新出具估價(jià)報(bào)告的原因，并聲明原報(bào)告（編號(hào)）同時(shí)作廢，編寫(xiě)修改后報(bào)告的編號(hào)（在原報(bào)告編號(hào)后加“G1”）。1.內(nèi)容完整，前后一致，表述準(zhǔn)確、清晰、簡(jiǎn)潔；2.有要求“告之事項(xiàng)”單頁(yè)撰寫(xiě)的，應(yīng)單頁(yè)撰寫(xiě)并置于“致估價(jià)委托人函”的前一頁(yè)。沒(méi)有要求單頁(yè)撰寫(xiě)的，置于“致估價(jià)委托人函”的尾部。3目錄內(nèi)容包括：標(biāo)題、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。1.估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)列一級(jí)標(biāo)題；2.附件應(yīng)詳細(xì)列明具體名稱(chēng);3.頁(yè)碼應(yīng)前后一致；4.組成內(nèi)容名稱(chēng)應(yīng)前后一致。4注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明內(nèi)容

3、包括：規(guī)范中的格式內(nèi)容，并列明實(shí)地查勘的注冊(cè)估價(jià)師姓名及房地產(chǎn)估價(jià)員的姓名，注明實(shí)地查看的日期。應(yīng)說(shuō)明撰寫(xiě)拆遷估價(jià)報(bào)告的文件依據(jù)：我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范以及建設(shè)部城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)、福建省城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)規(guī)范、福州市城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)指導(dǎo)意見(jiàn)等進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。1.內(nèi)容規(guī)范，針對(duì)性強(qiáng)；2.說(shuō)明是否有重要專(zhuān)業(yè)幫助，有重要專(zhuān)業(yè)幫助的應(yīng)說(shuō)明幫助的專(zhuān)家（姓名、單位、職稱(chēng)、專(zhuān)業(yè)資格）；3.應(yīng)有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、注冊(cè)號(hào)、并親筆簽名、蓋章。5估價(jià)假設(shè)和限制條件現(xiàn)場(chǎng)查勘日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的狀況作必要的假設(shè)；無(wú)法入戶(hù)查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)建筑

4、物的特征及其成新率，做必要的合理假設(shè)，并說(shuō)明產(chǎn)生異議的解決方法；估價(jià)時(shí)必要、但不肯定，而又必須予以明確的其他前提條件需要做出假定。1.估價(jià)假設(shè)和限制條件要合法、必要、合理，理由充分；2.不濫用估價(jià)假設(shè)或不明確的假設(shè)；3.估價(jià)限制條件要有很強(qiáng)的針對(duì)性。二、估價(jià)結(jié)果報(bào)告6估價(jià)委托人估價(jià)委托人為單位時(shí)，信息內(nèi)容包括：?jiǎn)挝幻Q(chēng)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人。估價(jià)委托人為個(gè)人時(shí)，信息內(nèi)容包括：個(gè)人姓名、身份證號(hào)碼。內(nèi)容完整、表述準(zhǔn)確。7估價(jià)機(jī)構(gòu)信息內(nèi)容：估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱(chēng)、法定代表人、住所、估價(jià)資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)證書(shū)編號(hào)。內(nèi)容完整、表述完整。8估價(jià)目的“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值”。表述具體、準(zhǔn)確

5、。9估價(jià)對(duì)象基本狀況包括：名稱(chēng)、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬等，對(duì)相對(duì)應(yīng)的房屋拆遷許可證做必要的摘錄?；緺顩r描述要全面、準(zhǔn)確。范圍界定要明確（例如包括土地、房屋，不包括二次裝修、構(gòu)筑物等不列入本次估價(jià)的范圍）。10估價(jià)時(shí)點(diǎn)相應(yīng)片區(qū)的房屋拆遷許可證頒布日期，有延期的為房屋拆遷許可證延期的批準(zhǔn)日期。確定正確，確定理由簡(jiǎn)要明確。11價(jià)值類(lèi)型價(jià)值類(lèi)型：市場(chǎng)價(jià)值；價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)且滿足本次估價(jià)的假設(shè)和限制條件下的市場(chǎng)價(jià)值；價(jià)值內(nèi)涵：范圍包括×××，不包括×××；不考慮租賃、抵押、查封等因素的影響；不包括臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、搬遷

6、獎(jiǎng)金等。價(jià)值類(lèi)型正確，價(jià)值內(nèi)涵或者定義準(zhǔn)確。12估價(jià)依據(jù)法律法規(guī)依據(jù)；估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)；估價(jià)行為依據(jù)。1.名稱(chēng)要表述準(zhǔn)確；2.估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)應(yīng)列全；3.估價(jià)依據(jù)不應(yīng)過(guò)時(shí)而失效；4.不濫列估價(jià)依據(jù)。13估價(jià)原則基本準(zhǔn)則（獨(dú)立、客觀、公正、合法原則）；普適技術(shù)性原則（合法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、替代、最高最佳利用原則）。完整、準(zhǔn)確。14估價(jià)方法本次估價(jià)采用成本法（其中建筑物采用成本法，土地使用權(quán)采用市場(chǎng)法“分配法”）。<注：土地使用權(quán)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法的另詳述>；成本法的定義（含公式）；市場(chǎng)法定義（含公式）；分配法的定義（含公式）。采用方法應(yīng)正確，方法名稱(chēng)或定義應(yīng)準(zhǔn)確。15估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果（包括幣

7、種、總價(jià)、單價(jià)及總價(jià)大寫(xiě)）。完整清晰、前后一致。16估價(jià)人員參加本次估價(jià)的人員有：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名、資格、注冊(cè)號(hào)（簽章）：房地產(chǎn)估價(jià)員姓名、估價(jià)員證書(shū)號(hào)（簽名）：對(duì)本報(bào)告有重要幫助的專(zhuān)家應(yīng)寫(xiě)明其姓名、資格（職稱(chēng)）、幫助內(nèi)容，并由其親筆簽名。人員與內(nèi)容齊全、準(zhǔn)確；簽名、蓋章真實(shí)。17估價(jià)作業(yè)日期×年×月×日至×年×月×日。（如果鑒定不通過(guò)而修改或重新撰寫(xiě)時(shí)，應(yīng)另行注明修改報(bào)告的起止日期）表達(dá)正確，有保證完成的合理時(shí)間。18估價(jià)報(bào)告使用期限估價(jià)報(bào)告出具之日起至相對(duì)應(yīng)的房屋拆遷許可證終止之日。三、估價(jià)技術(shù)報(bào)告19實(shí)物狀況描述與分析建筑物

8、實(shí)物狀況：名稱(chēng)、規(guī)模、用途、結(jié)構(gòu)、層高、建成時(shí)間、建筑物特征、維護(hù)狀況、完損情況等。土地實(shí)物狀況：面積、用途、形狀、地形地勢(shì)、基礎(chǔ)設(shè)施完備度、土地平整程度等。（注意：描述的同時(shí)，要針對(duì)性地進(jìn)行合理地分析）1.描述全面、翔實(shí)、到位；2.分析客觀、透徹；3.無(wú)法入戶(hù)查勘時(shí)，只寫(xiě)可查勘的部分，其他部分交代“是參考××建筑物”，對(duì)其建筑物特征作必要的假設(shè)，并作為本次估價(jià)時(shí)建安工程費(fèi)測(cè)算依據(jù)。20權(quán)益狀況描述與分析房屋所有權(quán)狀況：所有權(quán)人、房屋來(lái)源、房屋權(quán)利性質(zhì)等。土地使用權(quán)狀況：使用權(quán)人、土地類(lèi)型（出讓或劃撥等）、土地終止日期等。（做必要分析）1.描述全面、翔實(shí)；2.分析客觀、透徹

9、。21區(qū)位狀況描述與分析位置狀況：坐落、方位、距離、土地等級(jí)、城市基礎(chǔ)配套設(shè)施（幾通）、朝向、樓層等。交通狀況：道路狀況、距離公交站點(diǎn)遠(yuǎn)近、交通輻射范圍、公交路線數(shù)量、交通順暢情況、其他交通工具等。環(huán)境狀況：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀（如公園）等。外部配套設(shè)施狀況：基礎(chǔ)設(shè)施（幾通）、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等購(gòu)物場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院、銀行及郵局網(wǎng)點(diǎn)等。名校因素：××小學(xué)，××中學(xué)。（注意：描述的同時(shí)，要針對(duì)性地進(jìn)行合理分析）1.描述全面、翔實(shí)；2.分析客觀、透徹。22市場(chǎng)背景描述與分析宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)背景、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)、類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)影響因素分析。簡(jiǎn)明、準(zhǔn)確、要有

10、針對(duì)性。23最高最佳利用分析本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象保持現(xiàn)狀為最高最佳利用方式（拆遷估價(jià)可不做其他利用方式分析）。24估價(jià)方法適用性分析（1）充分表述已選用估價(jià)方法（成本法）的理由；（2）充分說(shuō)明未選用估價(jià)方法（市場(chǎng)法、收益法）的理由。（3）估價(jià)的技術(shù)路線表述；1.估價(jià)方法（市場(chǎng)法、成本法、收益法）排查完整；2.技術(shù)路線表述清晰、明確。25估價(jià)測(cè)算過(guò)程樓面地價(jià)此處略（與住宅區(qū)位補(bǔ)償價(jià)求取的要求相同）開(kāi)發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)：計(jì)費(fèi)依據(jù)充分、費(fèi)率合理；建筑安裝工程費(fèi)：a.說(shuō)明按分部分項(xiàng)或工料測(cè)量法求取；b.建安工程費(fèi)取價(jià)參考物（類(lèi)型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次、主要建筑特征）?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（視同類(lèi)個(gè)人自建房

11、客觀情況）。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（個(gè)人自建房一般無(wú)此項(xiàng)）。其他工程費(fèi)（個(gè)人自建房一般無(wú)此項(xiàng)）。開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（個(gè)人自建房一般無(wú)此項(xiàng)）。1.構(gòu)成內(nèi)容完整且合理；2.確定依據(jù)充分。管理費(fèi)用同類(lèi)的客觀水平。費(fèi)率合理、可靠。銷(xiāo)售費(fèi)用視同類(lèi)個(gè)人自建房客觀發(fā)生情況而定。1.應(yīng)與商品房區(qū)別對(duì)待；2.取值合理、恰當(dāng)。投資利息開(kāi)發(fā)周期的推斷、計(jì)息期限的確定、利率的選擇（與計(jì)息期相同的貸款年利率），以復(fù)利計(jì)。1.開(kāi)發(fā)周期合理；2.利率正確；3.計(jì)算無(wú)誤。銷(xiāo)售稅費(fèi)按規(guī)定的稅費(fèi)計(jì)。構(gòu)成內(nèi)容合理、恰當(dāng)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)利潤(rùn)率內(nèi)涵要明確。1.應(yīng)與商品房區(qū)別對(duì)待；2.利潤(rùn)率內(nèi)涵要匹配；3.利潤(rùn)水平要客觀、合理。重置價(jià)上述6項(xiàng)累加，同時(shí)

12、應(yīng)表達(dá)有重置單價(jià)（元/m2）。1.表述正確；2.計(jì)算無(wú)誤。建筑物成新率1.估價(jià)委托人已告知建成時(shí)間的，按直線法；特殊情況的可用成新折扣法或其他方法求取成新率。2.估價(jià)委托人無(wú)法告知建成時(shí)間的：（1）無(wú)法入戶(hù)查看時(shí)，可采用成新折扣法或用同片區(qū)可入戶(hù)的相似成新率的類(lèi)似房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)觀察法；（2）可以入戶(hù)查看的，可采用現(xiàn)場(chǎng)觀察法（列出成新率打分表）。1.成新率打分表的描述與分值應(yīng)合拍；2.成新率打分表的權(quán)重取值應(yīng)符合規(guī)定；3.不采用缺項(xiàng)打分法。綜合調(diào)節(jié)系數(shù)主要指地段、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、戶(hù)型、環(huán)境、景觀、配套、效用、建筑風(fēng)水等因素對(duì)房屋價(jià)值的影響。視具體情況慎重確定。1.要有充分的理由；2.要慎重、合理。估價(jià)結(jié)果估價(jià)對(duì)象單價(jià)=樓面地價(jià)+建筑物重置價(jià)×建筑物成新率×（1±綜合調(diào)節(jié)系數(shù)）估價(jià)總價(jià)=估價(jià)對(duì)象單價(jià)×建筑物面積單價(jià)精度至人民幣元。26估價(jià)結(jié)果確定含幣種、單價(jià)、總價(jià)（大小寫(xiě)）。內(nèi)容完整，文字簡(jiǎn)潔。四、附件及外在質(zhì)量27附件一、估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖。二、估價(jià)對(duì)象照片（