1、七第7小組我們畢業(yè)啦其實是答辯的標題地方組長組員陳春伶胡一曼王桂玲王瓊劉皓 房地產(chǎn)法律實務(wù)綜述 一：北京市某有限責任公司取得了A地塊的開發(fā)使用權(quán) 二：討論小產(chǎn)權(quán)房的法律問題征收，招標，出讓A地塊概述：A地塊原為甲集體所有的建設(shè)用地，即集體土地建設(shè)用地，也就是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人投資或集資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。集體土地建設(shè)用地的使用要嚴格按照法律的規(guī)定合理使用，國家為了鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施好公益事業(yè)建設(shè)的需要，可以按照法定程序通過土地征收的方式收回集體建設(shè)用地。計提土地建設(shè)用地使用權(quán)被依法收回后，土地使用者所享有的建設(shè)用地使用權(quán)即告終止。征地告知確認

2、征地登記調(diào)查結(jié)果擬定征地補償安置方案預(yù)存征地補償費用組織用地申報材料各程序的具體流程農(nóng)村土地征收法律程序征地告知擬征收農(nóng)民集體所有的土地，北京市國土資源部門應(yīng)當將擬征地的面積、用途、位置、補償標準、安置途徑等情況，以書面形式告知被征地被征用地集體經(jīng)濟組織。確認征地登記調(diào)查結(jié)果征地書面告知后，北京市人民政府組織相關(guān)部門對擬征收土地的權(quán)屬、地類、面積和地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查清點，調(diào)查結(jié)果須與被征地集體經(jīng)濟組織、地上附著物產(chǎn)權(quán)人簽字確認。擬定征地補償安置方案北京國土資源部門會同有關(guān)部門依據(jù)有關(guān)規(guī)定、土地征收補償安置標準和調(diào)查確認結(jié)果，擬定征地補償安置方案。土地征收補償安置方案包括下

3、列內(nèi)容：a：土地的權(quán)屬、地類、面積；b：土地征收補償安置費的標準、數(shù)額；c：地上附著物補償標準、數(shù)額；（不包括拆遷安置等費用）d：失地人員的具體安置方式;e：其他補償安置措施。預(yù)存征地補償費用被征地的集體經(jīng)濟組織對征地補償安置方案有異議并要求聽證的，北京市國土資源行政部門應(yīng)當按照國土資源聽證規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽證；沒有異議的，北京市土地儲備中心根據(jù)征地補償安置方案核定的費用標準將征地補償費、耕地開墾費、征地管理費和失地農(nóng)民社保費用全額繳入預(yù)存征地補償款專戶組織用地申報材料征地補償款預(yù)存后，北京市國土資源行政部門應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定編制“一書四方案”，連同以下材料報市國土資源局審查。a：京市人

4、民政府請示文件b：建設(shè)用地“一書四方案”c：土地權(quán)屬、地類、面積匯總表、人均耕地變化情況表、建設(shè)擬征（占）地土地權(quán)屬匯總表d：城鄉(xiāng)規(guī)劃意見e：集體所有權(quán)證f：征地聽證告知材料g:預(yù)存社保費用的資金憑證i：補充耕地驗收文件及補充耕地位置圖j：土地勘測定界技術(shù)報告和土地勘測定界圖k：標注征地位置的土地利用現(xiàn)狀圖、規(guī)劃圖招標出讓申請流程。1 。招標出讓的申請：原土地使用者申請土地出讓的，原土地使用者須準備相關(guān)文件、資料，向市國土房管局提出土地出讓招標申請。2 。招標出讓的受理：市國土管理局接受原土地使用者的申請后，對符合規(guī)定要求的予以受理，由土地出讓部門根據(jù)年度土地出讓計劃對項目進行初審。3 。招標

5、土地的初審：市土地儲備中心收購儲備的土地，直接向市國土房管局土地出讓部門報送相關(guān)文件、資料，土地出讓部門對項目進行初審。4 。招標出讓的批轉(zhuǎn)：市國土房管局對符合年度土地出讓計劃、具備出讓條件的項目轉(zhuǎn)市土地儲備中心辦理出讓前期準備工作。招標基本程序。1.公開招標應(yīng)當發(fā)布招標通告。招標公告應(yīng)當通過報刊或者其他媒介發(fā)布招標通告應(yīng)當載明下列事項：(1)招標人的名稱和地址；(2)招標項目的性質(zhì)、數(shù)量；(3)招標項目的地點和時間要求；(4)獲取招標文件的辦法、地點和時間；(5)對招標文件收取的費用；(6)需要公告的其他事項。 2。采用邀請招標程序的，招標人一般應(yīng)當向三家以上有興趣投標的或者通過資格預(yù)審的法

6、人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。 采用議標程序的，招標人一般應(yīng)當向二家以上有興趣投標的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書 招標人或者招標投標中介機構(gòu)根據(jù)招標項目的要求編制招標文件。招標文件應(yīng)當載明以下事項：(1)投標人須知；(2)招標項目的性質(zhì)、數(shù)量；(3)技術(shù)規(guī)格；(4)投標價格的要求及其計算方式；(5)評標的標準和方法；(6)交貨、竣工或提供服務(wù)的時間；(7)投標人應(yīng)當提供的有關(guān)資格和資信證明文件；(8)投標保證金的數(shù)額或其他形式的擔保；(9)投標文件的編制要求；(10)提供投標文件的方式、地點和截止日期；(11)開標、評標、定標的日程安排；(12)合同格式及主要合同條款；(13)需要載明的其他

7、事項。投標 。投標人應(yīng)當按照招標文件的規(guī)定編制投標文件。投標文件應(yīng)當載明下列事項：(1)投標函；(2)投標人資格、資信證明文件；(3)投標項目方案及說明；(4)投標價格；(5)投標保證金或者其他形式的擔保；(6)招標文件要求具備的其他內(nèi)容。 。 投標文件應(yīng)在規(guī)定的截止日期前密封送達投標地點。招標人或者招標投標中介機構(gòu)對在提交投標文件截止日期后收到的投標文件，應(yīng)不予開啟并退還。招標人或者招標投標中介機構(gòu)應(yīng)當對收到的投標文件簽收備案。 投標人有權(quán)要求招標人或者招標投標中介機構(gòu)提供簽收證明。 投標人可以撤回、 補充或者修改已提交的投標文件; 但是應(yīng)當在提交投標文件截止日之前，書面通知招標人或者招標投

8、標中介機構(gòu)投標人登記及標書編制的流程 。1.投標人登記：投標人在規(guī)定時間內(nèi)辦理登記手續(xù)索取招標文件和其他有關(guān)資料。2.標書的編制：投標人按招標文件的要求編制標書，投標人為單位的，法定代表人書面簽字并加蓋公章；投標人為個人的，由投標人簽名。3.標書的送達：投標人在招標文件規(guī)定的投標時間內(nèi)將標書密封投入指定標箱。招標公告允許郵寄標書的，投標人可以郵寄，但投標人應(yīng)當掛號郵寄，并且以投標截止日前招標人收到方為有效。開標。 開標應(yīng)當按照招標文件規(guī)定的時間、地點和程序以公開方式進行。 開標由招標人或者招標投標中介機構(gòu)主持，邀請評標委員會成員、投標人代表和有關(guān)單位代表參加。 投標人檢查投標文件的密封情況,確

9、認無誤后,由有關(guān)工作人員當眾拆封、驗證投標資格，并宣讀投標人名稱、投標價格以及其他主要內(nèi)容。 投標人可以對唱標作必要的解釋，但所作的解釋不得超過投標文件記載的范圍或改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。開標應(yīng)當作記錄，存檔備查。 評標與定標。1.評標應(yīng)當按照招標文件的規(guī)定進行。 2.招標人或者招標投標中介機構(gòu)負責組建評標委員會。3.評標委員會由招標人的代表及其聘請的技術(shù)、經(jīng)濟、法律等方面的專家組成，總?cè)藬?shù)一般為5人以上單數(shù),其中受聘的專家不得少于三分之二。3.與投標人有利害關(guān)系的人員不得進入評標委員會。4. 評標委員會負責評標。5.評標委員會對所有投標文件進行審查，對與招標文件規(guī)定有實質(zhì)性不符的投標文件，

10、應(yīng)當決定其無效。6.評標委員會可以要求投標人對投標文件中含義不明確的地方進行必要的澄清，但澄清不得超過投標文件記載的范圍或改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。 7.評標委員會應(yīng)當按照招標文件的規(guī)定對投標文件進行評審和比較，并向招標人推薦一至三個中標候選人。中標人確定后，出讓人應(yīng)與中標人簽訂成交確認書，中標人按照確認書約定的時間與出讓方簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，并依出讓合同付清土地使用權(quán)出讓金，然后依法辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。 1.確定中標人：評標委員會會對投標文件評審?fù)瓿珊螅蛲稑巳送扑]中標人，招標人根據(jù)評標結(jié)果最終確定中標人。 2.中標通知：市國土房管局確定中標人后，向中標人發(fā)出中標通

11、知書，并退還其他投標人的履約保證金。 3文件移交：發(fā)出中標通知書后5日內(nèi)，市土地儲備中心將項目的全部文件整理后移交給市土地利用中心。 4.簽署合同：市土地利用中心按照招標文件和中標人的標書擬定國有土地使用權(quán)出讓合同，并由中標人交納合同定金，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)出讓合同。 5.社會公布：招標出讓結(jié)果在招標活動結(jié)束后10個工作日內(nèi)向社會公布，公布場所可以是市土地交易市場或者其他指定場所、媒介。 簽署出讓合同的流程何為小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是什么小產(chǎn)權(quán)房從哪里來到那里去解決小產(chǎn)權(quán)房問題的法律路徑“李玉蘭案”給我們的啟示小產(chǎn)權(quán)房的法律問題何為小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地小產(chǎn)

12、權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì) 在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因政府管理的缺失我國在改革之初，就存在小產(chǎn)權(quán)房，在我國住房私有化改革進程中，政府管制的重心移向?qū)Τ鞘蟹康禺a(chǎn)行業(yè)的控制上，忽視了對農(nóng)村住房問題的監(jiān)管。政府對房地產(chǎn)的管制失控以及城市房價的持續(xù)上漲，一方面

13、，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)移陣地，另尋出路;另一方面，城市居民對政府管制住房問題的能力失去信心,自發(fā)地轉(zhuǎn)向周邊的郊區(qū)和農(nóng)村去購買住房。導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房大量的出現(xiàn)。 房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展 我國實行住房商品化改革以來，由于政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的失控，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展,房價一路飆升，城市住房結(jié)構(gòu)失衡，而我國城市住房保障制度相對滯后，迫使一些低收人家庭不得不轉(zhuǎn)向城市邊緣地帶去尋找住房。而小產(chǎn)權(quán)房大多是由村、鎮(zhèn)自己開發(fā)，不存在土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅等成本，而且不需要繳納相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)的各項稅費，其平均價格只有商品房30%-40%， 低廉的價格是導(dǎo)致購房者對小產(chǎn)權(quán)房趨之若鶩的最主要原

14、因。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因法律規(guī)范的不足我國正處于社會經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型時期和法治的建立和完善時期，因為法律自身的局限性和滯后性，難免出現(xiàn)新舊法律之間的沖突和漏洞問題，又常伴有法律與社會經(jīng)濟發(fā)展脫節(jié)的現(xiàn)象，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個擦邊球的空間。中央沒有明確的政策，地方不敢出政策，問題被懸置。所以，一部分人鉆法律空子，另一部分人則法律觀念薄弱，都把小產(chǎn)權(quán)房這個問題推上了解剖臺。 樓市限購令嚴管商品房，小產(chǎn)權(quán)房贏機會 有很多城市實行房屋限購，沒有“名分”的小產(chǎn)權(quán)房，不會被計入購房套數(shù)，也沒有購買條件限制。因此，小產(chǎn)權(quán)房成為購房者不得已的另一選擇。小產(chǎn)權(quán)房到哪里去一：加大居民住房保障力度，嚴懲違規(guī)建

15、設(shè)行為要加大廉租房、公租房等保障房建設(shè)力度，減少對土地財政的依賴，對那大肆開發(fā)和破壞耕地的地方政府應(yīng)該予以懲處。 二：平抑房價過快增長，對小產(chǎn)權(quán)房進行合理疏導(dǎo) 如果地方政府一邊堅持守住18億畝耕地紅線問題，而另一邊卻無法遏制地方政府倒賣土地發(fā)財?shù)哪_步，在治理小產(chǎn)權(quán)的同時，這種矛盾不能化解。對于現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房，要進行合理的疏導(dǎo)，不可一味的打壓，例如，可將這些房屋變成政府應(yīng)承擔社會保障責任的經(jīng)濟適用住房或廉租房，用于當?shù)氐纳鐣Ｕ稀＝鉀Q問題的法律路徑一：建立以物權(quán)法為核心的土地權(quán)利制度物權(quán)法第151 條規(guī)定：集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。153 條規(guī)定：宅基地使用

16、權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?？梢?，物權(quán)法對于農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)的問題并沒有“一棍子打死”，而是把集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)的設(shè)計交給了土地管理法和“國家有關(guān)規(guī)定”，這給未來宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)放開及小產(chǎn)權(quán)房合法化留下了法律空間。 二： 真正落實憲法，逐步修改土地管理法規(guī) 其一，既然憲法規(guī)定土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，就應(yīng)把國有土地和集體土地放在同等地位。其二，目前農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)實際是一種殘缺的產(chǎn)權(quán)，憲法和法律規(guī)定農(nóng)民的土地和宅基地歸集體所有，他們當有權(quán)決定自己的土地尤其是宅基地的用途，只要不是占用耕地且符合合理規(guī)劃，農(nóng)民可以自由決定將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給任意第三人。

17、因此，對于土地管理法第四條“國家實行土地用途管制制度”的規(guī)定也應(yīng)適當修改。解決問題的法律路徑三：建立，健全“小產(chǎn)權(quán)房”管理的法律法規(guī)體系1：分別對待：分別對待，制定救濟性政策允許合法“小產(chǎn)權(quán)房”上市流轉(zhuǎn)分類具體分類解決辦法規(guī)劃圈內(nèi)普通住宅的小產(chǎn)權(quán)房別墅類住宅通過補辦手續(xù)的方式，繳納土地出讓金后賦予其合法的身份?？杉诱魃莩奁废M稅等稅費予以限制懲罰規(guī)劃圈外建設(shè)占用的土地不屬于耕地性質(zhì)且難以通過開發(fā)、整理、復(fù)墾為耕地的土地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房通過補辦相關(guān)手續(xù)，使用其合法化非法占用耕地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房違反土地利用規(guī)劃的必須堅決拆除解決問題的法律路徑2：完善農(nóng)村房屋和土地登記制度我國現(xiàn)有的法律中，房屋所有權(quán)的

18、流轉(zhuǎn)必須要以登記為要件。根據(jù)農(nóng)村特點，結(jié)合村集體的社團化改革，建立農(nóng)村房屋和土地登記制度，既能起到公示公信的公權(quán)效果，也有利于解決交易人之間的合同矛盾，提供了司法保障的可能。 3：建立國家對“小產(chǎn)權(quán)房”拆遷補償?shù)姆芍贫燃凹訌姟靶‘a(chǎn)權(quán)房”房屋質(zhì)量監(jiān)管法規(guī) 建立國家對“小產(chǎn)權(quán)房”拆遷補償?shù)姆芍贫?，有利保護“小產(chǎn)權(quán)房”購買者的合法權(quán)益。 小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買受人的利益很難得到維護。加強“小產(chǎn)權(quán)房”房屋質(zhì)量監(jiān)管法規(guī)，有利于保護購房者的生命財產(chǎn)權(quán)。法院應(yīng)該忠誠于法律限制集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)并不合理現(xiàn)有的土地制度損害了農(nóng)民的土地利益小產(chǎn)權(quán)房問

19、題關(guān)系重大李玉蘭案的啟示法院應(yīng)該忠誠于法律A 在我國這個沒有司法審查法律權(quán)的國家，不能像美國一樣通過司法訴訟改變法律，因此只有忠誠于法律，雖然這法律并不是完善的法律，存在許多弊端，但法院只能忠誠于法律，即使它是惡法。關(guān)于法律的改變在我國只有立法機關(guān)才有權(quán)利去改變，法院是無權(quán)的。假如法院可以隨意的扭曲法律的意思，的確在一些案件上也許可以更好地實現(xiàn)公平，但它因此就改變了法律的權(quán)威，可能導(dǎo)致司法權(quán)的濫用，從長遠和大局上看，這不利于法治國家的建設(shè)。法院應(yīng)該忠誠于法律B在本案中，雖然李玉蘭與馬海濤簽訂的合同是自愿是真的，并且由村委會的同意，但這卻違反了國家的關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的的強制性規(guī)定“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民?！崩钣裉m明顯的不能擁有這所房子的宅基地使用權(quán)。合同的有效與否，不僅僅只能看兩個人的意思自治，