1、尚都城整體商業(yè)推廣策略案長(zhǎng)沙睿博廣告尚都城項(xiàng)目組2013-1寫(xiě)字樓、商業(yè)、住宅齊推，總銷(xiāo)售量12億，保底10億回款率達(dá)到銷(xiāo)售收入的80%以上2013年尚都城任務(wù)解讀：目標(biāo)很宏偉，如何實(shí)現(xiàn)？長(zhǎng)永加蓋工程啟動(dòng)CBD建設(shè)加速，東部崛起進(jìn)行時(shí)！政府十二五規(guī)劃 “一主兩次六組團(tuán)”中的長(zhǎng)沙副中心星沙，站在更高的社會(huì)及城市發(fā)展角度，將三區(qū)核心地段規(guī)劃為星沙CBD,不但可以承載自身商務(wù)發(fā)展需要，同時(shí)兼顧C(jī)BD的商務(wù)商業(yè)輻射強(qiáng)度，領(lǐng)航長(zhǎng)沙大東城商務(wù)、商業(yè)發(fā)展。 長(zhǎng)沙縣為極具實(shí)力的縣市之一，其綜合競(jìng)爭(zhēng)力位居湖南省各縣（市）的首位，“中部第一縣”，連續(xù)兩年被評(píng)為“中國(guó)最具幸福感中小城市”，其境內(nèi)的國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)

2、開(kāi)發(fā)區(qū)被評(píng)為“中國(guó)最具投資潛力開(kāi)發(fā)區(qū)”。 2011年中國(guó)中小城市科學(xué)發(fā)展百?gòu)?qiáng)名單公布，長(zhǎng)沙縣名列第17位，蟬聯(lián)中部地區(qū)第一，2011年全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力排行榜中長(zhǎng)沙縣名列第18位，連續(xù)4年穩(wěn)居中部第一。 近年來(lái)，星沙的經(jīng)濟(jì)和人口都處于一個(gè)飛速發(fā)展的階段，星沙已成為全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)、中部六省縣城經(jīng)濟(jì)實(shí)力榜首。 “湖南的浦東”、“中國(guó)的力量之都”等名聲都是鵲立在外，星沙也早已突破了鎮(zhèn)級(jí)的地理概念，擁有了一個(gè)中小型城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 在經(jīng)濟(jì)實(shí)力迅速發(fā)展人口數(shù)量迅速膨脹的同時(shí), 星沙區(qū)域每年的消費(fèi)輸出達(dá)到了20億元。潛力，東長(zhǎng)沙。時(shí)尚商業(yè)集群 構(gòu)筑東長(zhǎng)沙潮流盛宴 新長(zhǎng)海廣場(chǎng)集結(jié)新長(zhǎng)海商務(wù)

3、中心、新長(zhǎng)海購(gòu)物中心，世界級(jí)商業(yè)繁華聚合于此。明城酒店與國(guó)際頂尖酒店坐鎮(zhèn)，雙五星級(jí)國(guó)際酒店攜手構(gòu)筑鼎級(jí)商務(wù)。通程商業(yè)廣場(chǎng)以及新長(zhǎng)海廣場(chǎng)傾情打造的國(guó)際名品街、嘉禾鼎級(jí)影院、魅惑酒吧街等，將引領(lǐng)東長(zhǎng)沙國(guó)際時(shí)尚航標(biāo)，構(gòu)筑世界潮流購(gòu)物天堂。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，星沙企業(yè)的發(fā)展，帶來(lái)30萬(wàn)高學(xué)歷、高素質(zhì)、高消費(fèi)人群星沙成為長(zhǎng)沙高收入人群集中的地區(qū)東長(zhǎng)沙中部西門(mén)戶(hù)新城商業(yè)新商埠長(zhǎng)沙副中心在星沙區(qū)域，越來(lái)越多的人在這里工作，在這里生活，然而，這里沒(méi)有一個(gè)像五一廣場(chǎng)一樣的商圈，沒(méi)有大型百貨、沒(méi)有大型超市、沒(méi)有一個(gè)能夠讓他們購(gòu)物、娛樂(lè)、逛街、享受美食的地方消磨休閑的時(shí)光。20億的消費(fèi)輸出在星沙仍是一片空白！對(duì)于星沙政府

4、來(lái)說(shuō)也是巨大的浪費(fèi)。星沙商業(yè)現(xiàn)狀：無(wú)規(guī)模、無(wú)規(guī)劃、街區(qū)底商為主，通程、步步高、易初蓮花等都只做周邊輻射。星沙缺乏有規(guī)模輻射力商業(yè)中心自長(zhǎng)沙“一主中心，兩副中心”規(guī)劃出臺(tái)以來(lái)，星沙和河西作為平行的兩個(gè)副中心，在發(fā)展方面有很多值得相互借鑒的地方。兩個(gè)地塊的居民都有很強(qiáng)的區(qū)域觀念，兩塊區(qū)域都分別有自己老的商業(yè)中心，分別是榮灣鎮(zhèn)和易初蓮花，而這兩個(gè)老的商業(yè)中心都已經(jīng)不足以滿(mǎn)足區(qū)域發(fā)展的需要，所以這兩塊區(qū)域的居民都非?？释谧约簠^(qū)域內(nèi)能有一個(gè)像樣的商圈形成。尚都城作為星沙的名片，我們肩負(fù)的歷史使命應(yīng)該是推動(dòng)城市發(fā)展，再造一個(gè)新中心！順應(yīng)市場(chǎng)，填補(bǔ)空白，肩負(fù)使命繼續(xù)搞促銷(xiāo)，一味地叫賣(mài)能完成年度任務(wù)嗎？前情

5、回顧尚都匯東長(zhǎng)沙首席休閑時(shí)尚街區(qū)已入駐商業(yè)以服裝為主，其余為少量餐飲、休閑會(huì)所前期商業(yè)的銷(xiāo)售中，1、沒(méi)有整盤(pán)形象，說(shuō)街賣(mài)街2、沒(méi)有大商業(yè)氣質(zhì)，僅作為底商叫賣(mài)3、項(xiàng)目整體招商定位不明確4、沒(méi)有大牌進(jìn)駐，不能引起區(qū)域消費(fèi)向心力.后續(xù)問(wèn)題預(yù)判 出現(xiàn)蓄客困難等難題！ 招商工作與招商定位帶動(dòng)銷(xiāo)售策略相違背 商業(yè)檔次難提高 商業(yè)定位沒(méi)有特色和差異性 對(duì)于尚都城整盤(pán)推廣沒(méi)有起到引導(dǎo)和促進(jìn)作用無(wú)差異性的形象高度！無(wú)系統(tǒng)性的推盤(pán)節(jié)奏！無(wú)關(guān)聯(lián)性的推售策略！與消費(fèi)者之間無(wú)溝通力！項(xiàng)目之初，提出站在“商業(yè)綜合體”的高度以“區(qū)域型大商業(yè)中心”為所有賣(mài)點(diǎn)的策略核心得出“時(shí)尚活力都會(huì)”，沒(méi)能給予充分的時(shí)間及手段進(jìn)行傳播。如

6、此尷尬，后續(xù)如何入手？項(xiàng)目再解讀尚都城是什么？星沙唯一一個(gè)規(guī)模百萬(wàn)平米城市綜合體，2012湖南僅有的七個(gè)百億工程之一，中博會(huì)上省委書(shū)記周強(qiáng)重點(diǎn)推薦。尚都城規(guī)劃有尚都花園城、尚都新長(zhǎng)海廣場(chǎng)、尚都美寓三大項(xiàng)目，是長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)最大商住建筑群。尚都城擁有豐富業(yè)態(tài)，涵蓋國(guó)際花園式住宅、城市高端公寓、頂級(jí)商務(wù)集群、全球商業(yè)MALL、超五星級(jí)奢華酒店、立體情景國(guó)際街區(qū)等，功能完善，高端配套一應(yīng)俱全，構(gòu)筑星沙CBD絕對(duì)標(biāo)桿。尚都城是商業(yè)綜合體!尚都城代表星沙乃至東長(zhǎng)沙CBD區(qū)域的商業(yè)中心，而商業(yè)代表尚都城的精華！睿博主張：反其道而行之！以商業(yè)帶動(dòng)尚都城整盤(pán)！尚都城整盤(pán)商業(yè)價(jià)值解讀 星沙CBD核心，財(cái)富龍脈之地，

7、升值潛力無(wú)限緊鄰星沙商業(yè)中軸板倉(cāng)路、商務(wù)中軸向陽(yáng)路東長(zhǎng)沙首個(gè)時(shí)尚活力商業(yè)中心，市場(chǎng)稀缺20萬(wàn)方超大體量、5大組團(tuán)+4大廣場(chǎng)+10大主力店，業(yè)態(tài)齊全，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體多元業(yè)態(tài)規(guī)劃，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)名品百貨、品牌旗艦、潮品潮店、中西餐廳、影院、KTV應(yīng)有盡有東長(zhǎng)沙首個(gè)下沉式街區(qū)，風(fēng)格獨(dú)特，商業(yè)氛圍濃郁政府機(jī)構(gòu)、高端酒店云集，區(qū)域消費(fèi)力旺盛星沙人防辦、星沙醫(yī)院、明城國(guó)際大酒店、洲際酒店環(huán)伺廣場(chǎng)+街區(qū)+主力店的獨(dú)特商業(yè)模式，聚攏人氣依托100萬(wàn)平米綜合體，內(nèi)需強(qiáng)大與美凱龍購(gòu)物中心、金地商業(yè)中心聯(lián)動(dòng)一區(qū)20萬(wàn)方美凱龍購(gòu)物中心計(jì)劃2014年開(kāi)業(yè)，金科地產(chǎn)攜13萬(wàn)方商業(yè)進(jìn)駐CBD2/3開(kāi)發(fā)公司自持，專(zhuān)業(yè)公司

8、運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)有保障尚都星天地我們給它一個(gè)包容的案名：星天地之下五大組團(tuán)根據(jù)其特性進(jìn)行命名：AB棟潮流特區(qū)組團(tuán) ：FUN4街區(qū)文化娛樂(lè)中心組團(tuán) ：左岸時(shí)光超五星級(jí)購(gòu)物中心組團(tuán) ：長(zhǎng)海mall 名品步行街組團(tuán) ：鉑金天街C、D棟商務(wù)組團(tuán)：中環(huán)都薈4大廣場(chǎng)命名：向日葵廣場(chǎng)：星匯廣場(chǎng)名品街東廣場(chǎng)：星秀廣場(chǎng)名品街中心廣場(chǎng)：星光廣場(chǎng)名品街西廣場(chǎng)：星尚廣場(chǎng)星天地是最能代表東長(zhǎng)沙的高端的、國(guó)際的、時(shí)尚的區(qū)域中心功能地位的地塊！星沙乃至東長(zhǎng)沙至今沒(méi)有成型的大商業(yè)中心，20億的商業(yè)空白急需消化；尚都城本來(lái)就是建設(shè)中的CBD中心的中心，未來(lái)將作為星沙最大的商業(yè)中心，填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白。不僅如此，還有紅星美凱龍和金科地產(chǎn)

9、的進(jìn)駐，揭開(kāi)了星沙商務(wù)中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的序幕，星沙CBD建設(shè)全面提速。三地商業(yè)聯(lián)動(dòng)，形成商業(yè)集群，占據(jù)核心區(qū)域尚都城美凱龍金科星天地絕對(duì)區(qū)別于周邊住宅項(xiàng)目的底商，是本案最具潛力，最有賺頭的物業(yè)體！一個(gè)以尚都城為中心點(diǎn)的城市中心商業(yè)集群即將誕生。因此，我們認(rèn)為：星天地，無(wú)所不能！我們主張：精彩生活，盡在其中！東長(zhǎng)沙 國(guó)際時(shí)尚生活中心東長(zhǎng)沙CBDCBD核心 時(shí)尚生活秀場(chǎng)結(jié)合尚都城整盤(pán)定位之下，商業(yè)的整盤(pán)定位為：尚都星天地時(shí)間08:00AM尚都星天地時(shí)間12:00AM尚都星天地時(shí)間24:00 PM在星天地，不論你是購(gòu)買(mǎi)住宅，還是投資商鋪，不論你是居住，還是開(kāi)店，不論你是休閑，還是娛樂(lè)，都能實(shí)現(xiàn)最精彩的

10、享受星天地，不僅屬于東長(zhǎng)沙，更應(yīng)該屬于大長(zhǎng)沙乃至整個(gè)中部所以在人群策略上，睿博堅(jiān)持廣撒網(wǎng)原則，實(shí)現(xiàn)跨界營(yíng)銷(xiāo)。借助行銷(xiāo)、活動(dòng)的力量，不僅能很好地消化東長(zhǎng)沙市場(chǎng)，還能拓展到整個(gè)長(zhǎng)沙乃至整個(gè)中部，助推尚都城走向更廣闊的市場(chǎng)。人群輻射半徑圈長(zhǎng)沙豪宅客戶(hù)星沙東長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙中部地區(qū)選擇星天地的他們是哪些人？他們是怎樣的一群人？他們可能是當(dāng)?shù)鼗蛘咄獾氐耐顿Y客，他們看中城市的發(fā)展?jié)摿?、未?lái)的發(fā)展以及可控性，對(duì)于星沙的未來(lái)發(fā)展充滿(mǎn)信心。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)投資的穩(wěn)定性以及高收益回報(bào)是他們選擇的重要因素。他們是社會(huì)的中上階層，是擁有知識(shí)、財(cái)富和權(quán)利的一群人。關(guān)注點(diǎn)：發(fā)展?jié)摿?、價(jià)格、高回報(bào)率投資客他們相信開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，看中項(xiàng)目

11、的運(yùn)營(yíng)能力。對(duì)于項(xiàng)目是比較熟悉的，對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是比較熟悉的。他們看重商鋪的周邊人流量、周邊商業(yè)檔次以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?他們是理性，是成熟的,是努力拼搏以滿(mǎn)足自己追求的生活樂(lè)趣和生活方式的一群人。關(guān)注點(diǎn)：商業(yè)氛圍、商業(yè)檔次、發(fā)展?jié)摿?、價(jià)格自購(gòu)自營(yíng)客未來(lái)在星天地的消費(fèi)者應(yīng)該是：1、尚都城的新老客戶(hù)2、尚都城寫(xiě)字樓上班的人3、整個(gè)星沙CBD生活、工作的人4、東長(zhǎng)沙生活、工作的人在星天地的消費(fèi)者又將吸引到這樣的一群人：他們可能是當(dāng)?shù)鼗蛘咄獾赜袑?shí)力的大企業(yè)、大品牌，選擇落子星沙，是看重星沙的未來(lái)發(fā)展前景如何推廣？媒介活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)媒介組合渠道營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)活動(dòng)事件炒作導(dǎo)示系統(tǒng)實(shí)景展示尚都會(huì)活動(dòng)平臺(tái)會(huì)刊外展推廣四大平臺(tái)

12、營(yíng)銷(xiāo)線(xiàn)推廣線(xiàn)活動(dòng)線(xiàn)推廣總表時(shí)間軸4月6月樹(shù)立整盤(pán)形象高度推廣主題東長(zhǎng)沙首席國(guó)際時(shí)尚生活中心2012年3月商業(yè)開(kāi)始火熱蓄客尚都匯商鋪尾貨持續(xù)銷(xiāo)售一期招商啟動(dòng)商業(yè)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)產(chǎn)品價(jià)值輸出媒體線(xiàn)線(xiàn)上用戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)針對(duì)性地傳達(dá)給消費(fèi)者線(xiàn)下以圍墻、短信、海報(bào)、論壇、微博等直擊消費(fèi)者推廣主題精彩生活 盡在其中異地商會(huì)圈層活動(dòng)以及常規(guī)暖場(chǎng)活動(dòng)持續(xù)貫穿進(jìn)行商業(yè)簽約儀式暨商業(yè)開(kāi)盤(pán)盛典項(xiàng)目發(fā)布會(huì)暨招商啟動(dòng)?xùn)|長(zhǎng)沙 國(guó)際時(shí)尚生活中心時(shí)尚新商都 生活新天地階段推廣工具：媒體：戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)、短信活動(dòng)：售樓部暖場(chǎng)小活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)：圍墻、道旗、營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)包裝物料：活動(dòng)單頁(yè)、海報(bào)戶(hù)外圍墻單張（方向一）單張（方向二）招商建議：引進(jìn)個(gè)別大品牌

13、，提高項(xiàng)目檔次以大品牌吸引小品牌，同時(shí)輻射各種小型門(mén)店進(jìn)駐不做頂級(jí)，輻射大眾，成為區(qū)域大型目的性消費(fèi)中心租售同步 已售為主銷(xiāo)售與招租同步進(jìn)行，相互促進(jìn)；項(xiàng)目在租售同步的同時(shí)，為實(shí)現(xiàn)快速回籠資金的目的，以銷(xiāo)售為主營(yíng)銷(xiāo)建議合作營(yíng)銷(xiāo)與地產(chǎn)中介公司聯(lián)手合作推出“以舊換新”的銷(xiāo)售方式，購(gòu)置物業(yè)首期或余額不足的賣(mài)家可以選擇將自家具有完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請(qǐng)貸款用于購(gòu)買(mǎi)新物業(yè)，被抵押的舊物業(yè)由中介代其放租或放售，在一定程度上減輕了賣(mài)家的供樓壓力，業(yè)主、中介及開(kāi)發(fā)商由此得到“三贏”。政策扶持針對(duì)正處于創(chuàng)業(yè)階段的自購(gòu)自營(yíng)客，尚都城成立“創(chuàng)業(yè)基金”，給予正處于創(chuàng)業(yè)階段的客戶(hù)，提供相應(yīng)的證件進(jìn)行登記，給予對(duì)應(yīng)的政策扶持。如：3年內(nèi)免租金。項(xiàng)目發(fā)布會(huì)暨招商啟動(dòng)本次活動(dòng)以產(chǎn)品推會(huì)的形式，邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)、部分商家代表、長(zhǎng)沙知名媒體以及意向客戶(hù)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)共同見(jiàn)證本案招商正式啟動(dòng)?；顒?dòng)預(yù)算：3萬(wàn)元左右活動(dòng)建議：主力商家簽約儀式暨商業(yè)開(kāi)盤(pán)盛典本次活動(dòng)邀約意向商家以及意向客戶(hù)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證主力商家現(xiàn)場(chǎng)簽約儀式，增加消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)信心，同時(shí)正式商鋪認(rèn)籌?；顒?dòng)預(yù)算