1、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式及法律風(fēng)險(xiǎn)防范講座題綱主講人；上海建緯（長(zhǎng)沙）律師事務(wù)所戴勇堅(jiān)第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及合作開(kāi)發(fā)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及合作開(kāi)發(fā)概念二、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律性質(zhì)及特點(diǎn)第二部分合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的商業(yè)模式設(shè)計(jì)一、非法人型合作開(kāi)發(fā)（合伙型合作開(kāi)發(fā)）模式二、法人型合作開(kāi)發(fā)模式三、委托建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理模式第三部分合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同條款的模式設(shè)計(jì)一、合同條款主要內(nèi)容二、合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)注意的法律問(wèn)題第四部分合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力及法律依據(jù)分析一、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力認(rèn)定二、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律依據(jù)劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法第40條、城市房地產(chǎn)管理法第27條、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第3條、公司法第

2、27條、民法通則第52條、第53條第五部分合作開(kāi)發(fā)的法律糾紛種類(lèi)及不屬于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的范疇一、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同七種常見(jiàn)糾紛形式二、四類(lèi)合同不屬于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同第六部分合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防范一、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范措施二、律師在法律培訓(xùn)、商業(yè)模式設(shè)計(jì)及融資操作方案中提供專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)。三、律師應(yīng)為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同提供訴訟與非訴訟專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)第七部分溝通與交流房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式及法律風(fēng)險(xiǎn)防范主講人；上海建緯（長(zhǎng)沙）律師事務(wù)所戴勇堅(jiān)第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及合作開(kāi)發(fā)1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及合作開(kāi)發(fā)概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法取得國(guó)有土地使用的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)

3、設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完畢后的房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的行為。房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是指合作各方當(dāng)事人以提供、出讓土地使用權(quán)，資金等行為共同投資、共享利潤(rùn)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的行為，以此權(quán)利義務(wù)作為基本內(nèi)容的協(xié)議稱(chēng)為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同。2、 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律性質(zhì)及特點(diǎn)1 .從合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的定義可以看出，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律性質(zhì)屬于民法通則所規(guī)定的聯(lián)營(yíng)，應(yīng)依據(jù)民法通則第三章第四節(jié)關(guān)于聯(lián)營(yíng)的規(guī)定以及最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答以及關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)解釋?zhuān)┑认嚓P(guān)規(guī)定執(zhí)行。2 .合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同

4、的特征：a）主體的特定性和復(fù)雜性b）合作方式的多樣性c）開(kāi)發(fā)標(biāo)的特殊性d）法律效力的不確定性e）行政干預(yù)性強(qiáng)第二部分合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的商業(yè)模式設(shè)計(jì)1、 非法人型合作開(kāi)發(fā)（合伙型合作開(kāi)發(fā)）模式1 .概念：是指合作開(kāi)發(fā)各方以投資各方名義共同辦理有關(guān)手續(xù)，合作方式、投資及權(quán)益分配比例均由合作協(xié)議約定，并以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)行為，不設(shè)立具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司，合作各方直接以一方或者多方的名義進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。2 .形式：a）合作一方擁有土地使用權(quán)，另一方擁有資金和技術(shù)并具備資質(zhì)，以雙方名義共同開(kāi)發(fā)依約定分配房屋。b）合作一方擁有資金，另一方擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)

5、，還有一方擁有土地，三方合作開(kāi)發(fā)。c）由非法人型合作開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)換為法人型合作開(kāi)發(fā)（混合型合作開(kāi)發(fā)）d）表現(xiàn)形式以“聯(lián)建”或“參建”等模式2、 法人型合作開(kāi)發(fā)模式1 .概念：是指提供資金、技術(shù)、勞務(wù)一方與提供土地的另一方通過(guò)組建法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（通常為有限公司）來(lái)合作進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行為，并以項(xiàng)目公司名義辦理有關(guān)手續(xù)，權(quán)利義務(wù)由公司項(xiàng)目章程具體明確。2 .形式：a）合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)成立新的項(xiàng)目公司b）合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)增資入股項(xiàng)目公司3、 委托建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理模式1 .概念：合作一方擁有建設(shè)用地，負(fù)責(zé)辦理政府各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)，將項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)（銷(xiāo)售）等全部委托合作另一方，由另一方負(fù)責(zé)承擔(dān)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)等全

6、部費(fèi)用，并負(fù)責(zé)承擔(dān)該項(xiàng)目建成后若干年的管理工作，獲得委托經(jīng)營(yíng)管理的勞務(wù)和報(bào)酬。2 .形式：a）合作雙方依據(jù)合同法簽訂委托建設(shè)合同以及經(jīng)營(yíng)管理合同b）合作雙方依據(jù)合同法簽訂委托建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理合同第三部分合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同條款的模式設(shè)計(jì)合同條款主要內(nèi)容：1 .當(dāng)事人條款（合同主體資格）2 .項(xiàng)目概況及現(xiàn)狀（建設(shè)手續(xù)的辦理及取得）3 .合作形式條款4 .合作條件及權(quán)利義務(wù)條款（具體建設(shè)工作、建設(shè)資金及有關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)）5 .項(xiàng)目的總投資及土地使用權(quán)條款（土地使用權(quán)及資金技術(shù)投入）6 .合作建設(shè)計(jì)劃及工期條款7 .收益分配條款8 .特別約定條款9 .合同解除及違約責(zé)任條款（對(duì)外法律責(zé)任承擔(dān)）10 .爭(zhēng)議

7、解決方式及其他事項(xiàng)條款合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)注意的法律問(wèn)題1 .合作各方的主體資格及相關(guān)資質(zhì)應(yīng)明確（慎重選擇合作伙伴）2 .合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)合作模式作出明確的約定?；旌闲秃献鏖_(kāi)發(fā)其承擔(dān)方式先后不同；更應(yīng)明確約定先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體；法人型合作開(kāi)發(fā)，要明確注冊(cè)資本投入方式，以及注冊(cè)資本與投資總額的差異處理對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任（預(yù)防簽訂無(wú)效合同）。3 .合同中土地使用權(quán)條款作出詳細(xì)約定。土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司、土地使用權(quán)的取得方式及相關(guān)費(fèi)用和稅費(fèi)應(yīng)明確，土地使用權(quán)須作評(píng)估;合作一方以土地使用權(quán)作為合作投資，應(yīng)辦理變?nèi)?、變性變更登記手續(xù)，并明確相關(guān)費(fèi)用及稅費(fèi)的承擔(dān)方式和責(zé)任人。4 .以籌建

8、處或聯(lián)建指揮部等其他名義合作開(kāi)發(fā)的，使之成為獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其他組織，并應(yīng)明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)方式。5 .對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中各種審批程序及證照辦理的義務(wù)應(yīng)作出明確的約定。一個(gè)地塊涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別報(bào)建、審批并辦理不同的證照手續(xù)。6 .合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)合作條件及收益分配作出明確的約定。合作開(kāi)發(fā)的投資回報(bào)的方式有不同的規(guī)定，若投資回報(bào)系采取分房的，應(yīng)明確房屋的具體面積、位置。戶型及分配的具體方法；投資回報(bào)分配利潤(rùn)的，應(yīng)約定利潤(rùn)的計(jì)取方式。7 .合同中應(yīng)明確約定投資數(shù)額增加，建筑面積減少時(shí)的分配方式。對(duì)此內(nèi)容雙方應(yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)約定建筑面

9、積增加時(shí)，政府批準(zhǔn)手續(xù)的辦理義務(wù)人和造成各種成本增加的分擔(dān)方式，且面積的分配方式都應(yīng)作相應(yīng)的規(guī)定。8 .合同中應(yīng)當(dāng)避免約定“保底條款”，對(duì)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)作出明確約定。9 .合作開(kāi)發(fā)合同處于效力約定時(shí)，合作各方應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無(wú)效或不生效時(shí)的具體處理方法。10 .雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中如實(shí)表達(dá)合作的意圖，而不能借聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之名，而行借貸之實(shí)，避免非法集資的刑事風(fēng)險(xiǎn)。11 .合作開(kāi)發(fā)合同應(yīng)約定一方或雙方做好聯(lián)合開(kāi)發(fā)審批備案工作，確保項(xiàng)目的合法性。12 .合同中應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目資金的監(jiān)管作出約定，避免一方完全控制賬務(wù)的情況發(fā)生，應(yīng)當(dāng)建立共管賬戶。合同應(yīng)對(duì)每一事項(xiàng)的履行主體、方式、時(shí)間、地點(diǎn)

10、等內(nèi)容作出詳細(xì)具體的約定，避免不明確、不具體的詞語(yǔ)，建議使用附件、附圖、備忘錄、補(bǔ)充協(xié)議等作出補(bǔ)充描述。第四部分合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力及法律依據(jù)分析1、 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的效力認(rèn)定1 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)對(duì)合同效力的影響解釋第15條規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合同中要求，合作雙方至少有一方當(dāng)事人具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，如果合作各方都不具備房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，合作合同無(wú)效，但在起訴前一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)或者各方當(dāng)事人已經(jīng)合作成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)除外。2 .劃撥土地使用權(quán)作為投資對(duì)合同效力的影響解釋第16條規(guī)定，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為出資與他人訂立合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同

11、，但是起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的除外。3 .出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制條件對(duì)合作開(kāi)發(fā)合同效力的影響（審批與登記對(duì)合作合同效力的影響）城市房地產(chǎn)管理法第38條以及第39條規(guī)定，沒(méi)有完成開(kāi)發(fā)投資總5額的25%屬管理性規(guī)范，不屬于合同無(wú)效效力的強(qiáng)制性規(guī)定及效力規(guī)定4 .未取得土地使用權(quán)證對(duì)合同效力的影響。見(jiàn)解釋第14條2、 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律依據(jù)劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法第40條、城市房地產(chǎn)管理法第27條、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第3條、公司法第27條、民法通則第52條、第53條第五部分合作開(kāi)發(fā)的法律糾紛種類(lèi)及不屬于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的范疇-、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同七種常見(jiàn)糾紛形式1 .投資額超出合作開(kāi)發(fā)房

12、地產(chǎn)合同的約定，對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例糾紛。見(jiàn)解釋第17條。2 .房屋實(shí)際建筑面積少于合作開(kāi)發(fā)合同的約定，對(duì)實(shí)際建筑面積的分配比例的糾紛。見(jiàn)解釋第18條。3 .依法需經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)但未經(jīng)批準(zhǔn)，沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃的情形。見(jiàn)解釋第19條。4 .房屋實(shí)際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積時(shí)對(duì)超出部分的房屋分配比例的糾紛。見(jiàn)解釋第20條。5 .違反規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋被拆除后，對(duì)損失承擔(dān)比例的糾紛。見(jiàn)解釋第21條。6 .出資不足時(shí)，利潤(rùn)分配比例的糾紛。見(jiàn)解釋第22條。7 .禁止當(dāng)事人將房屋預(yù)售款作為投資而要求參與利潤(rùn)分配。見(jiàn)解釋第23條。二、四類(lèi)合同不屬于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)

13、合同1 .因提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的情形。見(jiàn)解釋第24條。2 .因提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的情形。見(jiàn)解釋第25條。3 .因提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同的情形。見(jiàn)解釋第26條。4 .因提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同的情形見(jiàn)解釋第27條。第六部分合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的法律風(fēng)險(xiǎn)防范1、 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范措施1 .關(guān)于合作方主體資格的風(fēng)險(xiǎn)控制。解決措施，慎重選擇合法主體，防止無(wú)效合同2 .關(guān)于合同名不符實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)控制。解決措施，一定要名實(shí)相符的合同內(nèi)容,共同投資，共享

14、利潤(rùn)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)一定體現(xiàn)，防止無(wú)效條款。3 .關(guān)于房地產(chǎn)合同開(kāi)發(fā)合同內(nèi)容不完善的風(fēng)險(xiǎn)控制。解決措施，一定要注意簽約管理，簽訂一份有效，內(nèi)容完備的合同，若不完備，在履行中應(yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議、備忘錄等相關(guān)附件。4 .關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中出資方的風(fēng)險(xiǎn)控制。解決措施，合同中應(yīng)盡量完備出資方權(quán)利（投資權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)、債權(quán)變物權(quán)）設(shè)定的條款及履約過(guò)程中相關(guān)制度的制訂，建議建立有效的擔(dān)保機(jī)制。5 .關(guān)于劃撥土地使用權(quán)投資合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制。解決措施，應(yīng)完善政府及相關(guān)的批準(zhǔn)登記變更手續(xù)。6 .關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的解除及違約風(fēng)險(xiǎn)控制。解決措施，建議在合同中約定在一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行不符合約定，或者在合同解除后，守約方都有權(quán)要求對(duì)可得利益獲得賠償?shù)臋?quán)利。2、 律師在法律培訓(xùn)、商業(yè)模式設(shè)計(jì)及融資操作方案中提供專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)。1 .幫助委托人防范開(kāi)發(fā)過(guò)程中的民事、刑事及行政風(fēng)險(xiǎn)。2 .防范紅頭文件對(duì)于合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合同的影響。3、 律師應(yīng)為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同提供訴訟與非訴訟專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)。1 .專(zhuān)業(yè)律師在簽約階段提供非訴服務(wù)a）開(kāi)展律師盡職調(diào)查，出具律師盡職調(diào)查報(bào)